Bijlage 3 CONCEPT Ontwerpbeschikking Holzstraat_Zeestraat

Stichting UWOON T.a.v. de heer G. Bertijn Deventerweg 5 3843 GA Harderwijk

datum: ons kenmerk:

24 april 2025 02430000168877

uw brief van: uw kenmerk: onderwerp:

OLO 8289739 realiseren 22 sociale huurappartementen Holzstraat/Zeestraat Harderwijk Geachte heer Bertijn, Op 20 december 2023 hebben wij uw aanvraag voor een omgevingsvergunning ontvangen voor het oprichten van 22 huurappartementen aan de Holzstraat/Zeestraat voor de volgende activiteiten: Bouwen (artikel 2.1 eerste lid, onder a Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo)) Handelen in strijd met regels RO (Art. artikel 2.1, eerste lid, onder c Wabo) Inrit/uitweg (Art. 2.2 lid 1 e Wabo) In deze brief informeren wij u over welke beslissing op de aanvraag is genomen. Voornemen tot verlenen omgevingsvergunning uitgebreid Wij zijn voornemens om de gevraagde vergunning te verlenen. De overwegingen, voorschriften en een overzicht van de bij deze vergunning behorende bijlagen zijn bijgevoegd en maken onderdeel uit van dit besluit. Wij raden u aan om de voorgenomen vergunning met de bijbehorende bijlagen zorgvuldig door te nemen. Dit kan veel misverstanden voorkomen. U moet namelijk de aan de vergunning verbonden voorschriften naleven. Let op: wij maken u erop attent dat u op eigen risico handelt als u gebruik maakt van de verleende vergunning voordat deze onherroepelijk is. Procedure De besluitvorming is uitgevoerd overeenkomstig het bepaalde in paragraaf 3.3 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

De aanvraag is getoetst aan het Besluit omgevingsrecht en de Ministeriële regeling omgevingsrecht en bevat voldoende informatie om de aanvraag te kunnen beoordelen. De aanvraag voldoet aan de van toepassing zijnde voorschriften of kan daaraan voldoen door de voorwaarden uit bijlagen 2.3 en 3.3 op te volgen en daarom wordt de omgevingsvergunning verleend. In de bijlagen die deel uitmaken van dit besluit, is vermeld wat is

organisatie eenheid:

Harderwijk

behandeld door:

Klaas Kamphorst

telefoonnummer:

0341 - 411110

bijlage(n):

?

overwogen over de

Havendam 56 Correspondentieadres: Postbus 149 3840 AC Harderwijk T 0341 411 911 E info@harderwijk.nl W harderwijk.nl B NL44 BNGH 0285 0033 13

ons kenmerk: pagina:

02430000168877 2 van 2

verschillende activiteiten, welke voorschriften van toepassing zijn en welke bescheiden deel uitmaken van de vergunning. Verklaring van geen bedenkingen Op grond van artikel 2.27 Wabo wijst het Bor of een bijzondere wet categorieën van gevallen aan waarvoor geldt dat een omgevingsvergunning niet wordt verleend dan nadat een daarbij aangewezen bestuursorgaan heeft verklaard dat het daartegen geen bedenkingen heeft. Deze situatie doet zich hier voor. Er is een verklaring van geen bedenkingen nodig voor het aspect planologie. Op _________heeft de raad besloten een verklaring van geen bedenkingen af te geven voor de realisatie van 22 appartementen aan de Holzstraat/Zeestraat. Deze verklaring maakt onderdeel uit van de documentenlijst. Publicatie Het voornemen om medewerking te verlenen aan uw aanvraag wordt gepubliceerd op de website www.officiëlebekendmakingen.nl. De aanvraag, het conceptbesluit en de ontwerpverklaring van geen bedenkingen hebben vanaf moment van publicatie voor de duur van 6 weken ter inzage gelegen. Er zijn [wel/geen] zienswijzen ingediend tegen het ontwerpbesluit. Zienswijze [Nader in te vullen indien er zienswijze worden ingediend.] Bij deze vergunning behorende bijlagen De bijlagen zoals vermeld in de bijgevoegde documentenlijst maken onderdeel uit van deze beschikking.

Betaling leges Overeenkomstig de legesverordening bent u voor het in behandeling nemen van uw aanvraag voor een omgevingsvergunning leges verschuldigd tot een bedrag van € 34.226,77. Voor betaling van dit bedrag ontvangt u separaat een gespecificeerde nota. Bij deze nota wordt vermeld op welke wijze u eventueel bezwaar kunt aantekenen tegen de hoogte van het legesbedrag en de gehanteerde grondslagen. Inwerkingtreding Deze vergunning treedt in werking met ingang van de dag na afloop van de beroepstermijn. Beroep Tegen het definitief besluit kan door belanghebbenden beroep worden aangetekend. Meer informatie hierover vindt u in de bijlage bij deze brief. De beroepstermijn bedraagt 6 weken en vangt aan de dag na publicatie. Inlichtingen Heeft u nog vragen? Neemt u dan contact op met de coördinator die uw aanvraag behandelt, de heer K. Kamphorst, telefoon 0341 411 911. Burgemeester en wethouders van Harderwijk,

ons kenmerk: pagina:

02430000168877 2 van 2

De secretaris, F.H.W. de Jong

De burgemeester, J. Joon

Bijlagen • Overwegingen deelactiviteit ‘Bouwen’, ‘Handelen in strijd met regels ruimtelijke ordening’ en ‘Inrit/uitweg’ • Voorschriften deelactiviteit ‘Bouwen’, ‘Handelen in strijd met regels ruimtelijke ordening’ en ‘Inrit/uitweg’ • Documentenlijst • Legesformulier • Beroep tegen het besluit

ons kenmerk: pagina:

02430000168877 2 van 2

Overwegingen deelactiviteit ‘Bouwen’, ‘Handelen in strijd met regels ruimtelijke ordening’ en ‘Inrit/uitweg’ Let op!! Aan deze vergunning zijn voorschriften verbonden waaraan u dient te voldoen voordat u met de bouw mag beginnen. Als toch met de bouw wordt begonnen voordat aan deze voorschriften is voldaan kan de bouw worden stilgelegd. Overwegingen activiteit ‘bouwen’ Algemeen grondslag Op grond van artikel 2.1 lid 1 sub a juncto artikel 2.10 lid 1 Wabo moeten wij een aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen van een bouwwerk toetsen aan het bestemmingsplan, het bouwbesluit 2012, de bouwverordening en redelijke eisen van welstand. Als het plan voldoet aan alle bovengenoemde punten, moeten wij de vergunning verlenen. Als het plan niet voldoet aan de genoemde onderdelen, moeten wij de vergunning weigeren. Bestemmingsplan toets Het betreffende perceel ligt in het bestemmingsplan ‘Zeebuurt 2012’ en heeft hierin de bestemming ‘Wonen’ en de dubbelbestemming Waarde archeologie - 2. Het bouwplan voldoet niet aan de voorschriften van het bestemmingsplan. Voor de inhoudelijke beoordeling verwijzen wij u naar de overwegingen activiteit ‘Handelen in strijd met regels ruimtelijke ordening’. Bouwbesluit toets Het is aannemelijk gemaakt dat het bouwplan voldoet aan de bepalingen uit het Bouwbesluit 2012.

Bouwverordening toets Het is aannemelijk gemaakt dat het bouwplan voldoet aan de bepalingen van de Bouwverordening. Welstand toets Het plan is op d.d. 18 december 2024 door de gemeentelijke welstandscommissie (commissie ruimtelijke kwaliteit) voorzien van een positief advies. De commissie concludeert dat het plan aan de redelijke eisen van welstand voldoet. Het welstandsadvies is zorgvuldig tot stand gekomen. Wij nemen de conclusie van de welstandscommissie daarom over. Motivering: Het plan is qua opzet in lijn met het op 29 juni 2022 positief beoordeelde vooroverleg plan. Het plan is zorgvuldig in zijn opzet, materialisering en detaillering. Aandacht werd nog gevraagd voor de nadere uitwerking van de noodtrappen aan de achterzijde. Er zijn hekwerken opgenomen voor het afsluiten van de trap op het niveau van de eerste verdieping met dezelfde uitstraling als de balustrades. Mede gezien het feit dat de trappen binnen de contour van de bouwmassa vallen is er sprake van een acceptabele opzet. Overwegingen activiteit ‘Handelen in strijd met regels ruimtelijke ordening’ Motivering strijdigheid Het betreffende perceel ligt in het bestemmingsplan ‘Zeebuurt 2012’ en heeft hierin de bestemming ‘Wonen’ en ‘Archeologie – 2’.

De aanvraag is hiermee in strijd omdat binnen de planregels is bepaald dat gebouwen gebouwd moeten worden binnen het bouwvlak, en het aantal woningen niet meer mag bedragen dan het bestaande aantal. Het voorliggende verzoek voorziet in het afwijken van het bestemmingsplan om deels buiten het bouwvlak een nieuw appartementencomplex te realiseren voor 22 woningen waar in de bestaande situatie sprake was van totaal 10 woningen. Samengevat betekent dit bouwen buiten het bouwvlak en het totaal woningen te vermeerderen met 12. Wettelijke grondslag De omgevingsvergunning die op grond van artikel 2.1 lid 1 sub c Wabo is vereist, kan slechts worden verleend in één van de gevallen zoals beschreven in artikel 2.12 Wabo. In deze situatie verlenen wij de omgevingsvergunning op basis van artikel 2.12 lid 1 sub a onder 3 Wabo Motivering besluit: Het plan voorziet in een maatschappelijke behoefte voor sociale huurwoningen (seniorenwoningen en starterswoningen). Het plan is gesitueerd op een ruim bemeten perceel en omvat drie bouwlagen. Verder sluit het aan bij de stedenbouwkundige uitgangspunten van het

ons kenmerk: pagina:

02430000168877 2 van 2

bestemmingsplan (situering in bouwvlak). Ook is het bouwvolume op voldoende afstand gelegen van de belendede bebouwing. Bij deze ontwikkeling vindt er geen onevenredige aantasting plaats van het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid, de fysieke en externe veiligheid of de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden. Daarnaast concluderen wij dat de aanvraag een goede ruimtelijke onderbouwing bevat, waarmee aangetoond wordt dat afwijken van het omgevingsplan evenredig is. Conclusie De omgevingsvergunning voor de activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c Wabo kan worden verleend. Overwegingen activiteit inrit/uitweg Algemene plaatselijke verordening Afweging: het verlenen van een omgevingsvergunning voor het aanleggen/wijzigen van een uitweg is een gemeentelijke bevoegdheid die geregeld is in artikel 2.2 lid 1 sub e van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) en artikel 2:12 van de Algemene plaatselijke verordening (Apv). De nadere uitwerking van deze bevoegdheid is neergelegd in de Beleidsregels uitwegen Harderwijk. De aangevraagde inrit (6,00 meter) is breder dan in de Beleidsregels is toegestaan (4,00 meter). Het betreft hier geen reguliere inrit voor één woning, maar de toegang tot een parkeerplaats van een appartementengebouw.

Ten behoeve van een goede ontsluiting van het parkeerterrein en de mogelijkheid tot passeren op de toegangsweg is de bredere inrit van 6,00 meter in dit geval akkoord. Wij verlenen uw aanvraag voor de aanleg van een inrit op uw perceel op grond van artikel 2.2 lid 1 sub e Wabo jo. artikel 2:12 Apv.

Voorschriften deelactiviteit ‘Bouwen’, ‘Handelen in strijd met regels ruimtelijke ordening’ en ‘Inrit/uitweg’ Voorschriften activiteit ‘bouwen’ 1.0 Brandveiligheid Gegevens over de brand- en rookwerendheid klasse van de toegepaste bouwmaterialen Ten minste 3 weken voor de oplevering worden in overleg met de bouwinspecteur van de gemeente de gegevens aangeleverd over de brand- en rookwerendheid klasse van de toegepaste bouwmaterialen alsmede de technische rapporten en testcertificaten van de constructieonderdelen welke een weerstand tegen branddoorslag en brandoverslag en rookdoorgang bezitten. Gegevens testrapport terugslagkleppen Ten minste 3 weken voor de aanvang van de werkzaamheden worden in overleg met de bouwinspecteur van de gemeente de gegevens aangeleverd over de testrapporten van de terugslagkleppen. In paragraaf 12.2.3 van het rapport van Nieman met kenmerk 20240681 / 34305 d.d. 29-11-2024 wordt er gerefereerd naar terugslagkleppen als gelijkwaardigheid voor rookmeldergestuurde kleppen. Het ATGB heeft hier diverse adviezen over geschreven. Door de oogharen bekeken is de rode draad hiervan dat als men hiervoor kiest, de werking tot in detail beschreven en onderbouwd met testrapporten zal moeten worden.

Deze testrapporten moeten ter goedkeuring worden aangeleverd; 2.0 constructieve veiligheid Definitieve constructieve berekeningen en tekeningen dienen nog aangeleverd te worden. Betreffende de detaillering van de bouwconstructie, waaruit blijkt dat het bouwwerk voldoet aan de gestelde eisen in relatie tot belastingen en belastingcombinaties (sterkte, stijfheid en stabiliteit) van alle (te wijzigen) constructieve delen van het bouwwerk alsmede van het bouwwerk zelf en aan de uiterste grenstoestand van de bouwconstructie en onderdelen van de bouwconstructie.

ons kenmerk: pagina:

02430000168877 2 van 2

3.0 Algemeen Start en einde bouw melden De start van de bouw dient minimaal twee dagen vóór aanvang gemeld te worden bij het domein Ruimte. Indien van toepassing: Grondverbeteringwerkzaamheden en het starten van palen tenminste 2 werkdagen van te voren melden, het storten van beton 1 dag van te voren melden. Voltooiing van leidingen en putten graag ook melden. Het gereed zijn van de werkzaamheden of ingebruikneming van het bouwwerk of een gedeelte daarvan (oplevering) minimaal twee weken voor ingebruikname. Heeft u een omgevingsvergunning, dan kunt u de melding digitaal doen via het e-mailadres bouwzakenwabo@harderwijk.nl, onder vermelding van het bouwadres en het nummer van de vergunning. De melding kunt u niet via het Omgevingsloket Online doen. Vooropname Minimaal 2 weken voor de aanvang van de bouwwerkzaamheden dient u contact op te nemen met de gemeente voor het maken van een afspraak voor een vooropname. Tijdens deze vooropname zal de beginsituatie van de gemeentelijke eigendommen door een medewerker van de gemeente digitaal worden vastgelegd. Start bouw en uitzetten bouwwerk Als dat nodig is, moet voor de start van de werkzaamheden het bouwwerk worden uitgezet, het gaat hierbij om: de rooilijnen en bebouwingsgrenzen op het bouwterrein; het straatpeil; het bouwpeil.

Tenminste 5 werkdagen voor de start van de werkzaamheden neemt u contact op met de landmeter van de gemeente Harderwijk om uw project uit te zetten. Dit kunt u doen via het emailadres: d.karssen@meerinzicht.nl Inrichting bouwplaats Voor aanvang van de werkzaamheden dient een inrichtingsplan inclusief ontsluiting van de bouwplaats te worden ingediend bij het domein Ruimte. Het gebruik van gemeentegrond is niet zonder meer toegestaan. Hiervoor dient u een vergunning aan te vragen. Schade aan omgeving U dient zelf voorzorgsmaatregelen te (laten) nemen om schade aan wegen, bomen, trottoirs en/of andere gemeentelijke eigendommen te voorkomen. Wordt tijdens de bouw toch schade aangebracht dan dient u dit direct te melden bij Snel Herstel (tel. 411 333). Aanwijzingen van het bevoegd gezag dienen direct te worden opgevolgd. Afzetten wegen i.v.m. laden en lossen Indien wegen, fietspaden of trottoirs moeten worden afgezet of tijdelijk afgesloten in verband met laden en lossen dan dient u hiervoor minimaal 2 weken van tevoren contact op te nemen met Snel Herstel (tel. 411 333). Het afzetten mag niet ten koste gaan van de bereikbaarheid van hulpdiensten (politie, brandweer en ambulance) en de afvalinzameling. Bemalen/ lozen van water Voor aanvang van bemalingswerkzaamheden en het lozen van water dient een bemalingsplan te worden ingediend bij de afdeling Beheer Openbare Ruimte (tel.

411 333). Afhankelijk van de hoeveelheid water kan ook een vergunning van andere overheden noodzakelijk zijn. U dient hierover zelf overleg te voeren met het Waterschap Veluwe (tel. 055 – 527 29 11), de provincie Gelderland (tel. 026 – 359 91 11) en/of Rijkswaterstaat (tel. 026 – 368 89 11). Overdragen vergunning Indien u de vergunning bij verhuizing of verkoop wilt overdragen aan een ander dan moet u hiervoor een verzoek indienen bij burgemeester en wethouders. Bouwtoezicht en ingebruikgeving/neming Tijdens het bouwproces vinden controles plaats door medewerkers van de gemeente. Als tijdens deze controles blijkt dat het bouwwerk niet conform de omgevingsvergunning gebouwd wordt, en/of het bouwwerk is nog niet gereed gemeld bij het bouwtoezicht, is het niet toegestaan het bouwwerk in gebruik te geven of te nemen. De gemeente kan u een dwangsom opleggen om de ingebruikgeving/neming te beletten.

ons kenmerk: pagina:

02430000168877 2 van 2

Eigendom Het kan zijn dat u gaat bouwen op gronden of aan een gebouw dat van een ander is (bijvoorbeeld omdat u die huurt). Een omgevingsvergunning ‘bouwen’ geeft u geen recht om eigendom van een ander te gebruiken. U hebt daarom afzonderlijk toestemming nodig van de eigenaar. Als de eigenaar u geen toestemming geeft, kunt u dus geen gebruik maken van uw vergunning. Intrekking omgevingsvergunning Wij kunnen een omgevingsvergunning ‘bouwen’ intrekken, onder andere als u 26 weken na het verlenen van de vergunning nog niet bent begonnen met het bouwen. Dit is geregeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en de Bouwverordening. In het algemeen zullen wij na één jaar beoordelen of er reden is om de vergunning in te trekken. Wij lichten u in als wij het voornemen hebben de vergunning in te trekken. Het is voor het plannen van de werkzaamheden wellicht goed hier rekening mee te houden. Wateraspecten De perceeleigenaar is verantwoordelijk voor verwerking van hemelwater op eigen terrein. De verzamelleiding voor vuilwaterafvoer bij voorkeur aansluiten op een inspectieput van het gemeentelijk riool. Er moet separaat aan de omgevingsvergunning een riool aansluitvergunning aanvragen (zie www.harderwijk.nl met rioolaansluiting in het zoekvenster.). Via de brief om aanvullende stukken bent u op de hoogte gebracht van het advies met betrekking tot de waterhuishouding voor uw perceel.

Mocht u hierover nog vragen hebben dan kunt u contact opnemen met de heer M. Geerdink van de gemeente Harderwijk, telefoonnummer 0341 411 911 Wij adviseren om het bouwpeil minimaal op 2.60+NAP te realiseren. Voorschriften activiteit ‘Inrit/uitweg’ Deze vergunning verlenen wij onder de volgende voorschriften dat u: 1. De inrit laat aanleggen door een erkend stratenmakerbedrijf; 2. De inrit laat aanleggen zoals is aangegeven op bijgevoegde tekening en maximaal 6,00 meter breed maakt; 3. Grijze betonklinkers, bkk 8 cm dik, gebruikt voor de bestrating; een onderlaag aanbrengt bestaande uit een fundering van 25 cm menggranulaat 0/40 en uit een straatlaag van 5 cm dik brekerzand; 4. De bestrating opsluit met trottoirbanden van het type RWS (Rijkswaterstaat) banden type 115/225 x 250mm. Wij adviseren u de inrit pas te laten aanleggen na de bezwaartermijn van 6 weken die ingaat de dag na dagtekening van deze brief. Het eerder gebruik maken van deze vergunning is geheel voor eigen rekening en risico. OVERIGE KOSTEN Toezichtkosten: € 66,69 Voor de betaling van de overige kosten krijgt u separaat een factuur.

ons kenmerk: pagina:

02430000168877 2 van 2

Documentenlijst 02430000168877 (versie 1)

ons kenmerk: pagina:

02430000168877 2 van 2

Leges omgevingsvergunning Stichting Uwoon De heer G. Bertijn Postbus 270 3840 AG HARDERWIJK Behandeld door domein Ruimte

KvKnr. 08012356 nr. 02430000168877 Dagtekening: 14 juli 2021

Kennisgeving bedrag gevorderde bouwleges Burgemeester en wethouders hebben een beslissing genomen over de op 20 december 2023 door u gedane aanvraag om een omgevingsvergunning met betrekking tot het oprichten van 22 appartementen op de locatie aan de Holzstraat/Zeestraat in Harderwijk. De opgegeven bouwkosten zijn: De ambtelijk vastgestelde bouwkosten zijn:

€ 5.300.000,00 € 2.890.000,00

Krachtens de gemeentelijke legesverordening worden de leges als volgt in rekening gebracht: Leges activiteit bouwen: 33.901,20 Leges activiteit handelen in strijd met regels ruimtelijke ordening: 0,00* Leges activiteit inrit/uitweg: 93,83 Toezichtkosten inrit/uitweg: 66,69 Beoordeling bodemonderzoek: 165,05

Totaal verschuldigde leges:

€ 34.226,77

* Leges activiteit handelen in strijd met regels ruimtelijke ordening is anterieur geregeld. Betaling Voor de betaling van bovenvermeld bedrag ontvangt u een factuur. Bezwaren Bent u het niet een met de leges dan kunt u binnen 6 weken na dagtekening van de brief op grond van de Algemene wet bestuursrecht een gemotiveerd bezwaarschrift indienen bij de heffingsambtenaar van Meerinzicht. Het indienen van een bezwaarschrift schort de verplichting tot betaling niet op. Inlichtingen Informatie over deze kennisgeving kan worden verkregen bij het domein Stad en Omgeving..

Havendam 56 Postbus 149 3840 AC Harderwijk gemeente@harderwijk.nl Telefoon (0341) 411 911 Telefax (0341) 425 895 Bank 28.50.03.313

ons kenmerk: pagina:

02430000168877 2 van 2

Beroep tegen het besluit Met het nu genomen besluit bent u het misschien niet eens. In dat geval kunt u daartegen in beroep gaan bij Team Bestuursrecht van de rechtbank Gelderland in Arnhem, een onafhankelijke rechter. Dat is uw goed recht, zoals staat in artikel 8:1 Algemene wet bestuursrecht (Awb). Hoe beroep indienen: • • •

•

schriftelijk, gedagtekend, voorzien van uw naam en adres en ondertekend; met vermelding van het besluit waartegen het beroep zich richt en de gronden van uw beroepschrift; binnen 6 weken na de datum van bekendmaking van het ontvangen besluit. Bekendmaking gebeurt door toezending of uitreiking van het besluit of door kennisgeving ervan in een dagblad of op een andere geschikte manier; bij Team Bestuursrecht van de rechtbank Gelderland in Arnhem. Postbus 9030, 6800 EM Arnhem;

U kunt er ook voor kiezen uw beroep digitaal in te dienen bij de genoemde rechtbank via http://loket.rechtspraak.nl/bestuursrecht. U moet dan wel beschikken over een elektronische handtekening (DigiD). Kijk op de genoemde site voor de precieze voorwaarden. Griffierecht Voor de behandeling van uw beroep is griffierecht verschuldigd. De griffier van de rechtbank bericht u hierover direct na ontvangst van uw beroep. Intussen… Indiening van een beroepschrift maakt het besluit niet ongedaan. Het besluit wordt dus op het gebruikelijke tijdstip van kracht. Wilt u toch uitstel van dat tijdstip, dan moet u hiervoor een apart schriftelijk of langs digitale weg verzonden verzoek indienen bij: De voorzieningenrechter van de rechtbank Gelderland, Team Bestuursrecht, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem. De griffier van de rechtbank bericht u hierover direct na de ontvangst van uw verzoek verder. De rechter zal op uw verzoek alleen een voorlopige voorziening treffen indien onverwijlde spoed, gelet op de betrokken belangen, dat vereist.