BIJLAGE 2 Vergelijkend onderzoek t.b.v. herontwikkeling Flora Jozina.pdf
Tekst van het document
Herontwikkeling “Flora Jozina” Stadsdennenweg 10 Harderwijk
Een alternatief plan namens de buurt, in vergelijking met het plan Veldboom. i.s.m.
v - 22 december 2021
_Inleiding Dit document is opgesteld door de gemeente Harderwijk, in samenwerking met de bewoners die rondom de locatie ‘Flora Jozina’ wonen. De bewoners hebben bezwaar tegen de aantallen en de massaliteit van het beoogde plan van ontwikkelaar Veldboom Vastgoed. In een overleg tussen de gemeente en de buurt is afgesproken de buurt in dit proces een stem te geven. De buurt krijgt hierin de ruimte om criteria voor een door de buurt gewenst plan te kunnen opstellen. De gemeente heeft de criteria van de buurt vertaald naar een verbeelding van een indicatief schetsontwerp die, in vergelijking met de huidige situatie en het plan van Veldboom, op een gelijkende manier is uitgewerkt. Hierdoor kunnen de verschillen tussen deze drie situaties op een goede manier met elkaar worden vergeleken. Het doel van dit document is om de raad te informeren over de vertaling van de criteria van de buurt naar een indicatief schetsontwerp voor een alternatief plan waar de buurt een goed gevoel bij heeft.
2
locatie Flora Jozina in Harderwijk
_Inhoudsopgave 0_Huidige situatie 4 1_Plan Veldboom
8
2_Plan van de buurt
16
3_Vergelijking
24
3
0_Huidige situatie GRONDGEBRUIK Touwba
oppervlakte terrein 5.987 m² (100%)
an
oppervlakte bebouwing 2.851 m² (48%) oppervlakte verharding 3.136 m² (52%)
an
Touwba
an
Haakse
pad
Touwba
Stad
sden
nenw
eg
oppervlakte groen 42 m² (0%)
LEGENDA omgeving
Stad
ksepad
4
epad
plattegrond huidige situatie (1:1000, noordgericht)
buitenterrein Flora Jozina bebouwing Flora Jozina
g
g
eg
e
nenw
tw
sden
rs
an
Stad
o
enwe
Touwba
eg
lh
nenw
e
sden
S
0_Huidige situatie
S
ta
ds
de
nn
en
w
eg
vogelvluchtperspectief van de huidige situatie met het kassencomplex, kijkend in zuidwestelijke richting
5
0_Huidige situatie
ooghoogteperspectief met een abstracte weergave van de huidige situatie, kijkend richting de Hierdenseweg
6
0_Huidige situatie
ooghoogteperspectief met een abstracte weergave van de huidige situatie, kijkend in zuidelijke richting
7
1_Plan Veldboom
an
an
Touwba
an
an
Touwba
sden
Touwba
eg
omgeving
Stad
Touwba
LEGENDA
an
an
eg
e
lh
o
rs
tw
e
g
nenw
Stad S
e
lh
o
sden
Stad
pad
plattegrond van het plan van Veldboom (1:1000, noordgericht) pad
S
groeninrichting
eg nenw sden Stad
eg
Stad
parkeren nieuwbouw
Haakse
g
Haakse
e
ad
tw
aaksep
rs
rijbaan
nenw
nenw
an
pad
o
Haakse
lh
ad
8
e
aaksep
S
Touwba
sden
Haakse
eg
pad
trottoir
sden
Touwba
nenw
Touwba
1_Plan Veldboom
S
ta
ds
de
nn
en
w
eg
vogelvluchtperspectief van het plan van Veldboom, kijkend in zuidwestelijke richting
9
1_Plan Veldboom
ooghoogteperspectief met een abstracte weergave van het plan van Veldboom, kijkend richting de Hierdenseweg
10
1_Plan Veldboom
ooghoogteperspectief met een abstracte weergave van het plan van Veldboom, kijkend in zuidelijke richting
11
1_Plan Veldboom Plankaart situatie 1:500
eg
nenw
eg
trottoir
eg
eg nenw sden
10 m.
entreezijde wonen
6 m.
10 m.
maatvoering (m.)
11,4 m.
D
Stadsdennen
weg
24,6 m.
23,3 m.
12
F
nd es n dw e
parkeergarage
E
s dSet na
10 m.
P
21 m.
Stad
A
Stad sd Stad ennenwe sden g nenw eg
ontsluiting verkeer
ne ng e n
weg
P
eg
oriëntatie wonen
bloknummers
6 m.
B
A
Stad
groeninrichting
8,6 m.
C
Stad
Stad
eg
sden
nenw
sden
Stad
sden
parkeren
Stad
4,8 m.
nenw
sden
nenw
rijbaan
nieuwbouw
14 m.
21,8 m.
omgeving
1_Plan Veldboom KENCIJFERS VAN HET PLAN VAN VELDBOOM
AANTAL WONINGEN
PARKEREN
GRONDGEBRUIK
Blok A Blok B Blok C Blok D Blok E Blok F
15 woningen 8 woningen 12 woningen 8 woningen 17 woningen 8 woningen
Parkeerbehoefte (met parkeernorm)
oppervlakte terrein 5.987 m² (100%)
Totaal
68 woningen
42 woningen: < 50 m² x 1.0 = 6 woningen: 50 - 70 m² x 1.2 = 20 woningen: > 70 m² x 1.8 = Totaal
42 p.p. 7,2 p.p. 36 p.p.
85,2 parkeerplekken
TYPE WONINGEN
Parkeercapaciteit
Blok A, B, C, D, F Beneden- boven- woning
Parkeerkelder Maaiveld
Blok E Alzijdig gebouw met appartementen met een centrale ontsluiting
Totaal
45 parkeerplekken 41 parkeerplekken
oppervlakte bebouwing 1.562 m² (26%) oppervlakte verharding 1.760 m² (29%) oppervlakte groen 2.665 m² (45%)
86 parkeerplekken
13
1_Plan Veldboom REFERENTIEBEELDEN ARCHITECTUUR
14
1_Plan Veldboom REFERENTIEBEELDEN ARCHITECTUUR
15
2_Plan van de buurt CRITERIA VAN DE BUURT • bouwhoogte: goothoogte maximaal 3 meter, nokhoogte maximaal 7 meter (max. 2 bouwlagen), met op een aantal plekken aan de Stadsdennenweg een subtiele afwijking door spiegeling overzijde • beeldtaal: gevarieerde traditionele architectuur die zich voegt in de omgeving, waarbij aan de zijde van de Stadsdennenweg gespiegeld wordt met de beeldtaal aan de overzijde • ritmiek: aan de Stadsdennenweg losstaande woongebouwen, voortzetting bestaande bouwlint; • dakvorm: schuine kappen die verwant zijn aan de omgeving; zadeldaken, schilddaken etc. • programma: maximaal 30 tot 50 woningen, ook in relatie tot toenemend verkeer in de buurt • cultuurhistorie: het behouden van de karakteristieke bedrijfswoning van Flora Jozina • parkeren: bewoners parkeren op eigen terrein op maaiveld/ondergronds tussen/onder de nieuwbouw • groen: een groene inrichting tussen de bebouwing en langs de Stadsdennenweg, voorkeur voor volwassen aanplant van beplanting en bomen • verkeer: alle verkeersbewegingen zoveel mogelijk op eigen terrein • ontsluiting: het verkeer op het terrein wordt via één in- uitrit t.h.v.
trafohuis ontsloten, hiermee wordt voorkomen dat koplampen van auto’s in de woonkamer schijnen • privacy: geen woonkamers en/of balkons die op de achtertuinen van de bestaande bewoners kijken en minimaal 10 meter afstand tussen bestaande erfgrenzen en de nieuwbouw SUGGESTIES VAN DE BUURT • • • • 16
verkeer: onderzoek mogelijkheid éénrichtingsverkeer Stadsdennenweg (ingaand vanuit Selhorstweg) parkeren: de parkeerplaatsen aan de Stadsdennenweg blijven behouden spelen: bestaande speelvoorziening handhaven nulmeting: voorafgaand aan de bouw een nulmeting bij de omliggende woningen uitvoeren
2_Plan van de buurt
de buurt heeft in februari 2021 een moodboard samengesteld met referentiebeelden die de omwonenden voor deze plek passend vinden
17
2_Plan van de buurt
an
an
Touwba
an
an
Touwba
sden
Touwba
eg
an
omgeving
Stad
Touwba
LEGENDA
an
eg
Stad
nenw
nieuwbouw
sden
g
groeninrichting
o
rs
tw
e
g
S
e
lh
o
pad
Haakse
lh
ad
e
aaksep
S
ad
plattegrond van een indicatief schetsontwerp, gebaseerd op de criteria van de buurt (1:1000, noordgericht)
Stad
e
eg nenw sden Stad
parkeren eg
Stad
tw
pad
rs
Haakse
o
rijbaan
nenw
nenw
an
pad
lh
aaksep
18
e
Haakse
S
Touwba
sden
Haakse
eg
pad
trottoir
sden
Touwba
nenw
Touwba
2_Plan van de buurt
S
ta
ds
de
nn
en
w
eg
vogelvluchtperspectief van een indicatief schetsontwerp, gebaseerd op de criteria van de buurt, kijkend in zuidwestelijke richting
19
2_Plan van de buurt
ooghoogteperspectief met een abstracte weergave, gebaseerd op het schetsontwerp en criteria van de buurt, kijkend richting de Hierdenseweg
20
2_Plan van de buurt
ooghoogteperspectief met een abstracte weergave, gebaseerd op het schetsontwerp en criteria van de buurt, kijkend in zuidelijke richting
21
2_Plan van de buurt Plankaart situatie 1:500
10 m.
omgeving
11,4 m.
eg
nenw
eg
eg nenw sden
A
Stad
groeninrichting
10 m.
Stad
sden
sden
Stad
nenw
nieuwbouw
Stad
eg
sden
Stad
parkeren
10 m.
nenw
sden
nenw
rijbaan
10 m.
10 m.
eg
trottoir
B
entreezijde wonen
ne ng e n
D
E
nd es n dw e nweg
s dSet na Stad
maatvoering (m.)
24,2 m.
22
11,4 m.
10 m.
Stad sd Stad ennenwe sden g nenw eg
10 m.
A
bloknummers
13 m.
C
ontsluiting verkeer
weg
oriëntatie wonen
Stadsdennen
F
weg
G
2_Plan van de buurt KENCIJFERS VAN HET PLAN VAN DE BUURT
AANTAL WONINGEN
PARKEREN
GRONDGEBRUIK
Blok A Blok B Blok C Blok D Blok E Blok F Blok G
12 woningen 6 woningen 2 woningen 4 woningen 2 woningen 4 woningen 4 woningen
Parkeerbehoefte (met parkeernorm)
oppervlakte terrein 5.987 m² (100%)
Totaal
34 woningen
TYPE WONINGEN Blok A - B beneden-boven- woning Blok C - G rug-aan-rug- woning
22 woningen: 50 - 70 m² x 1.2 = 12 woningen: > 70 m² x 1.8 = Totaal
26,4 p.p. 21,6 p.p.
48 parkeerplekken
Parkeercapaciteit Maaiveld eigen terrein 37 parkeerplekken Nieuw langsparkeren aan Stadsdennenweg Totaal
11 parkeerplekken
oppervlakte bebouwing 1.756 m² (29,3%) oppervlakte verharding 1.595 m² (26,7%) oppervlakte groen 2.636 m² (44%)
48 parkeerplekken
23
3_Vergelijking
HUIDIGE SITUATIE
Touwba
S o
rs
tw
e
g
24
e
lh
nenw
Haakse
pad
Stad
sden
nenw
Haakse
pad
Stad
sden
nenw sden Stad
pad Haakse lh
an
eg
an
eg
Touwba
an
PLAN VAN DE BUURT
eg
Touwba
PLAN VELDBOOM
S o
rs
tw
e
g
e
lh
o
rs
tw
e
g
3_Vergelijking
HUIDIGE SITUATIE
PLAN VELDBOOM
PLAN VAN DE BUURT
25
3_Vergelijking
een afvaardiging van de bewoners op het dak van de woning aan het Haaksepad 15 - © Bram v.d. Biezen (de Stentor 30-09-2020)
een abstracte 3D- weergave vanaf ongeveer hetzelfde standpunt van de fotograaf met de huidige situatie
26
3_Vergelijking
een abstracte 3D- weergave vanaf ongeveer hetzelfde standpunt van de fotograaf met het beoogde plan van de buurt
een abstracte 3D- weergave vanaf ongeveer hetzelfde standpunt van de fotograaf met het beoogde plan van Veldboom
27