Bijlage 2. Commentaarnota Zienswijzen Waterfrontpark
Tekst van het document
Commentaar
10.1
Plan in strijd met bestemmingsplan
De directe aanleiding voor het opstellen van het bestemmingsplan Waterfront Zuid – Waterstad in 2008 was het bestendigen van het voorkeursrecht dat sinds 2 mei 2002 op het voormalige havengebied lag. Het bestemmingsplan was een planologische vertaling van het Masterplan Waterfront, zoals dit in de gemeenteraad van september 2003 is behandeld. Dat plan omvat het gehele gebied van het Waterfront (Waterfront-Zuid en Waterfront-Noord). Het bestemmingsplan Waterfront Zuid – Waterstad is een globaal bestemmingsplan met uit te werken bestemmingen opgezet volgens de toen geldende uitgangspunten. Het bestemmingsplan legt de inrichting van de woongebieden niet vast maar geeft globale uitwerkingsregels ten aanzien van bebouwing en gebruik. Dit betekent, dat deze gebieden pas ontwikkeld kunnen worden na een extra procedure (het uitwerkingsplan en/of het wijzigingsplan), die doorlopen zal worden, nadat meer inzicht bestaat in de architectonische en stedenbouwkundige uitwerkingen. Nadien zijn er verscheidende uitwerkingsplannen vastgesteld: Uitwerkingsplan Waterfront Zuid – Watersportboulevard (2015), Uitwerkingsplan Waterfront Zuid – de Bakens (2017). Dit zijn de plannen die qua bebouwing en gebruik passen binnen de in het moederplan gestelde regels.
Inherent aan een langlopende en grootschalige gebiedsontwikkeling geldt dat veranderende omstandigheden en inzichten maken dat een gewenste ontwikkeling van een deelgebied niet helemaal past binnen de uitwerkingsregels van het moederplan. In dat geval dient in plaats van een uitwerkingsplan een bestemmingsplan opgesteld te worden. Zo zijn om deze redenen de bestemmingsplannen Waterfront-Zuid – De Eilanden (2012) en Waterfront-Zuid – Stadswerven en De Kades (2020) vastgesteld. Ook is een vergunningsprocedure doorlopen voor Waterfront-Zuid - Noordereiland De Wachter (2018). Het gebied heeft in het vigerende bestemmingsplan de bestemming ‘Gemengd – Uit te werken’. Binnen deze bestemming zijn de gronden onder andere bestemd voor wonen, leisure, maatschappelijke voorzieningen, groenvoorzieningen en parkeren. Het voorgenomen bouwplan past binnen deze functieomschrijving. Het plan past niet wat betreft de bouwhoogte. De gemeente Harderwijk en de projectontwikkelaar VOF Waterfront Harderwijk hebben in diverse overeenkomsten (o.a. het hoofdlijnenakkoord 2011) afspraken gemaakt over het stedenbouwkundig plan, het programma en de kosten. In het hoofdlijnenakkoord uit 2011 is afgesproken dat er in het Waterfrontpark ruimte is voor een appartementengebouw.
Het realiseren van een appartementengebouw (“Het Hooge Huis” als nieuw beeldmerk van Harderwijk) in het Waterfrontpark is dus een onderdeel van de oorspronkelijke afspraken en is opgenomen in het beeldkwaliteitsplan Waterfront-Zuid uit 2013. Het klopt dat een bestemmingsplan tot op zekere hoogte leidend en bindend is. Het gemeentebestuur heeft echter altijd de bevoegdheid om, bijvoorbeeld in geval van gewijzigde inzichten, van een vigerend bestemmingsplan af te wijken door een nieuw bestemmingsplan op te stellen.
10.2
Plan beperkt gebruik park
Het gebouw wordt zo veel mogelijk aan de zijkanten van het park geplaatst, zodat er sprake is van een zo klein mogelijk ruimtebeslag. Hierdoor blijft er meer ruimte over voor het park. De ontsluiting van het gebouw zal via een zo direct mogelijke route naar de ontsluitingsweg worden aangelegd en niet door het park lopen. Verder zal bij de inrichting van het park het maaiveld glooiend worden aangelegd. Hierdoor zal het uitstekende deel van de parkeerkelder / bordes worden verkleind en is sprake van een integratie van het gebouw met het park.
In het park zal voldoende ruimte zijn voor publiek toegankelijke verblijfsruimte in de vorm van groen, zitgelegenheden en speelplekken. De inrichting van het park is nog niet definitief. Voor de inrichting van het park worden bijeenkomsten georganiseerd waarbij omwonenden ideeën kunnen aandragen.
10.3
Niet in overeenstemming met eerdere plannen
Er zijn diverse stedenbouwkundige plannen voor het Waterfront opgesteld, het Masterplan (2003), het Samenspel (2006) en het optimalisatieplan (2012). In alle plannen is uitgegaan van een gebouw in het Waterfrontpark. Zo is in het Masterplan en Het Samenspel uitgegaan van de bouw van een markant (horeca)gebouw in het park. In het hoofdlijnenakkoord uit 2011 is met de marktpartijen (VOF Waterfront) afgesproken dat het mogelijk is in het park van het plandeel de Kop Stadswerven een nader te bepalen aantal woningen te realiseren, mits deze op beeldbepalende wijze worden ontworpen, zij beschikken over een kwalitatief hoogwaardige parkeeroplossing en zij passen binnen de kwalitatieve randvoorwaarden van het masterplan (2003). In de nota van uitgangspunten uit 2012 wordt beschreven dat het mogelijk is om in het park een slanke woontoren te realiseren, waarbij de begane grondlaag een attractief publiek karakter dient te krijgen. Dit is ook zo opgenomen in het optimalisatieplan (2012) en het door de raad vastgestelde beeldkwaliteitplan Waterfront Zuid uit 2013. In dit beeldkwaliteitplan staat op pagina 22 aangegeven dat er in het Waterfrontpark sprake is van een hoogteaccent (Het Hooge Huis). Op pagina 48 is een tweetal referentiebeelden voor dit gebouw opgenomen waarin duidelijk sprake is van een hoog gebouw.
Er is pas sprake van een hoogteaccent als er een afwijkende bouwhoogte is ten opzichte van de omliggende bebouwing. Voor de omliggende bebouwing is reeds een hoogte van 18 meter aanwezig (Kop Stadswerven en Kop Waterstadboulevard). In de voorlichting aan toekomstige kopers is altijd verwezen naar het vigerende beleid, dat wil zeggen het uit te werken bestemmingsplan Waterfront Zuid – Waterstad en het later opgestelde beeldkwaliteitplan Waterfront Zuid. Op het presentatiemateriaal dat de gemeente gebruikt voor het Waterfront is te zien dat in het Waterfrontpark een appartementengebouw voorzien is. Inherent aan een grote en langdurige gebiedsontwikkeling is dat er verandering kan optreden in stedenbouwkundige uitgangspunten. Genoemde plannen zijn hiervan een voorbeeld. In het bestemmingsplan uit 2008 werd grotendeels nog uitgegaan van bouwhoogtes van 12 en 18m, in het beeldkwaliteitsplan uit 2013 werd Het Hooge Huis voorgesteld. Bij de aankoop van woningen in Waterfront is men geattendeerd op het feit dat alle plannen nog niet vast staan. In koopovereenkomsten zijn de volgende artikelen opgenomen: Situatietekening - Artikel 24 Aan de situatietekening kunnen geen rechten worden ontleend ten aanzien van de openbare inrichting van het plan met name met betrekking tot parkeerplaatsen, straten, paden, groenvoorziening, speelgelegenheid, openbare verlichting, waterpartijen e.d.
Koper verklaart ermee bekend te zijn dat sprake is van een bouwlocatie, waarvan de exacte uitvoering nog niet definitief vaststaat. Aan gegeven inrichtings- en bebouwingsindicaties kunnen geen rechten worden ontleend. Een en ander voor zover dit niet in strijd is met artikel 2 en/of 3 van de Algemene Voorwaarden behorende bij de tussen de Koper en Ondernemer gesloten aannemingsovereenkomst. Impressies - Artikel 25 Koper is ermee bekend dat alle promotiematerialen, anders dan de technische omschrijving, inclusief afwerkstaat en bijbehorende verkooptekening(en), die door of namens de Verkoper ter beschikking worden gesteld, dan wel worden overhandigd, uitsluitend bedoeld zijn als impressie van de woning en de leefomgeving. Hieraan, alsmede aan de inhoud van de diverse websites, kunnen geen rechten worden ontleend.
In dit verband wordt ook verwezen naar de beantwoording onder 1.1.
10.4
Waardevermindering
Als sprake is van waardevermindering die voor vergoeding in aanmerking komt, kan op aanvraag een tegemoetkoming in planschade worden uitgekeerd. Er geldt daarbij een ‘eigen risico’, het zogenoemde normaal maatschappelijk risico, van ten minste twee procent van de waarde van de woning direct voorafgaande aan het moment van inwerkingtreding van het planologische regime waarbij de nieuwe ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt; gaat het om woningbouw op een inbreidingslocatie in een woonkern waarbij die woningbouw in de lijn der verwachtingen lag, dan geldt in beginsel een normaal maatschappelijk risico van vijf procent. Geen tegemoetkoming wordt uitgekeerd als de waardevermindering voorzienbaar was of als deze al op een andere manier is vergoed.
10.5
Door 10% regel kan gebouw nog hoger worden
De 10%-regel bevat een afwijkingsmogelijkheid die wordt toegepast in het geval een bouwplan bij nadere uitwerking net niet past binnen de regels van het bestemmingsplan. Het is niet bedoeld om bijvoorbeeld een extra woonlaag mogelijk te maken. Het betreft een bevoegdheid waar bovendien voorwaarden aan gesteld zijn. Zo is in de regels opgenomen dat de bescherming van de molenbiotoop in acht moet worden genomen. Bij het toepassen van deze bevoegdheid dient een separate procedure doorlopen te worden.
10.6
Verlies van uitzicht, privacy, lichtinval
Op dit moment ligt het bestaande Waterfront inderdaad vrij in het zicht, er zullen de komende jaren echter nog enkele honderden woningen worden toegevoegd (Kop Stadswerven, Kop Bakens en fase 3). Het grootste deel van het nu gerealiseerde Waterfront bestaat uit laagbouw (eengezinswoningen van twee bouwlagen met kap). In het totale stedenbouwkundige plan voor het Waterfront is echter wel aangegeven dat ruimte bestaat voor een drietal hoogteaccenten (Vuurtoren, Kop Bakens en Appartementengebouw Waterfrontpark). Ook zal de bebouwing aan de Waterstadboulevard (Kop Stadswerven) bestaan uit bebouwing van circa 5 verdiepingen. Het nu ontstane beeld zal nog wijzigen en rondom de kop van de Stadswerven meer een ‘stedelijk’ karakter krijgen. Het nu voorliggende bouwplan is passend in dit beoogde totaalbeeld voor het Waterfront. Het klopt dat het voorgenomen gebouw schaduw zal opleveren. In de bij het bestemmingsplan bijgevoegde schaduwberekening is dit inzichtelijk gemaakt. De schaduw van het ontwerp van 28m hoog zal op de kortste dag van het jaar vallen op de voorgevel en de daken van de woningen op het zuidereiland en voor een deel in de achtertuinen van de zuidelijke woningen op het Zuidereiland. De achtertuinen van de zuidelijke woningen op het Zuidereiland liggen echter voor het grootste deel van de dag in hun eigen schaduw. Voor bezonning bestaat geen wettelijke norm.
Het bestemmingsplan voldoet aan de TNO-normen, een algemeen geaccepteerde norm bij het bepalen van zoninval. Het bouwplan voldoet zowel aan de lichte als aan de zware norm. Op basis van dit bestemmingsplan kan een bouwplan worden ontwikkeld waarvan de schaduw valt op andere gebouwen in de omgeving. Dat is een logisch gevolg van bouwen in de stad. De belemmering die dat oplevert wordt acceptabel geacht Gezien de afstand tussen het appartementengebouw en de woningen op het Zuidereiland zal er evenmin sprake zijn van directe inkijk in de achtertuin, hier staat de woning tussen.
10.7
Schaduwonderzoek is niet betrouwbaar
Het schaduwonderzoek is uitgevoerd volgens een methodiek die gebruikelijk is bij dergelijke studies. Op meerdere data per jaar wordt voor vaste tijdstippen de situatie met betrekking tot schaduwwerking in beeld gebracht. Het betreft hier een veel toegepaste methodiek op basis waarvan getoetst kan worden of voldaan kan worden aan de TNO-norm. Voor bezonning bestaat geen wettelijke norm. Het bestemmingsplan voldoet aan de TNO-normen, een algemeen geaccepteerde norm bij het bepalen van zoninval. Het
bouwplan voldoet zowel aan de lichte als aan de zware norm. De zienswijze maakt niet duidelijk op welke punten het onderzoek als niet betrouwbaar moet worden geacht. De gemeente is van mening dat het onderzoek betrouwbaar is.
10.8
Parkeergarage en gebouw doen park geweld aan
Het gebouw wordt zo veel mogelijk aan de zijkanten van het park geplaatst, zodat er sprake is van een zo klein mogelijk ruimtebeslag. Hierdoor blijft er meer ruimte over voor het park. De ontsluiting van het gebouw zal via een zo direct mogelijke route naar de ontsluitingsweg worden aangelegd en niet door het park lopen. Verder zal bij de inrichting van het park het maaiveld glooiend worden aangelegd. Hierdoor zal het uitstekende deel van de parkeerkelder / bordes worden verkleind en is sprake van een integratie van het gebouw met het park. In het park zal voldoende ruimte zijn voor publiek toegankelijke verblijfsruimte in de vorm van groen, zitgelegenheden en speelplekken. De inrichting van het park is nog niet definitief. Voor de inrichting van het park worden bijeenkomsten georganiseerd waarbij omwonenden ideeën kunnen aandragen.
10.9
Alternatieven geen bebouwing of verplaatsen gebouw
De gemeente is van mening dat met het gekozen plan invulling wordt gegeven aan haar wens een blikvanger te realiseren voor zowel het Waterfront als voor Harderwijk. De voorgestelde hoogte op deze plek is passend binnen het totale stedenbouwkundige plan voor het Waterfront en zorgt voor het gewenste onderscheidende beeld. Het plaatsen van een hoog gebouw in het Waterfrontpark op deze plek sluit aan op het oorspronkelijke stedenbouwkundige plan voor het Waterfront. Het is een van de drie hoogteaccenten die bedacht zijn in het plan. Op deze wijze worden de belangrijke plekken in het Waterfront geaccentueerd en wordt het plan stedenbouwkundig leesbaar. Het verlagen van het gebouw of het geheel weg laten van het gebouw doen afbreuk aan het oorspronkelijk stedenbouwkundig plan. Het verplaatsen van het gebouw naar het zuiden zorgt voor een groter ruimtebeslag op het park en is daarom ongewenst. Gevolgen bestemmingsplan Het bestemmingsplan wordt niet aangepast naar aanleiding van deze reactie.
Zienswijze 11 Deze zienswijze is identiek aan zienswijze 10. Verwezen wordt naar de samenvatting en beantwoording onder zienswijze 10.
Zienswijze 12 Opmerking Indiener vindt de verhoging van het gebouw naar 28m hinderlijk in verband met het verlies van privacy, verlies van uitzicht en verlies van zonuren/licht aan de voorzijde van de woning. Dit kan volgens indiener tot gevolg hebben dat waarde van de woning afneemt. Indiener verwijst in deze naar de reactie onder nr. 10. Ook geeft indiener aan dat de gemeente zich moet houden aan de afspraak dat de bouwhoogte maximaal 18m wordt. Indiener maakt zich zorgen over het toekomstige gebruik van het park in die zin dat er overlast kan ontstaan door het gebruik van bijvoorbeeld een skatepark en dat het een hangplek kan worden voor jongeren. Indiener is benieuwd welke regelgeving gaat gelden voor het park. Wordt het park bijvoorbeeld afsluitbaar voor bezoekers? Volgens indiener is het beste alternatief om het park geheel vrij te waren van bebouwing en dit te compenseren met bebouwing in de plint. Commentaar
12.1
Gebouw zorgt voor verlies van privacy, uitzicht en zonlicht
Het klopt dat het voorgenomen gebouw schaduw zal opleveren. In de bij het bestemmingsplan bijgevoegde schaduwberekening is dit inzichtelijk gemaakt. De schaduw van het ontwerp van 28m hoog zal op de kortste dag van het jaar vallen op de voorgevel en de daken van de woningen op het zuidereiland en voor een deel in de achtertuinen van de zuidelijke woningen op het Zuidereiland. De achtertuinen van de zuidelijke woningen op het Zuidereiland liggen echter voor het grootste deel van de dag in hun eigen schaduw. Voor bezonning bestaat geen wettelijke norm. Het bestemmingsplan voldoet aan de TNO-normen, een algemeen geaccepteerde norm bij het bepalen van zoninval. Het bouwplan voldoet zowel aan de lichte als aan de zware norm. Op basis van dit bestemmingsplan kan een bouwplan worden ontwikkeld waarvan de schaduw valt op andere gebouwen in de omgeving. Dat is een logisch gevolg van bouwen in de stad. De belemmering die dat oplevert wordt acceptabel geacht Gezien de afstand tussen het appartementengebouw en de woningen op het Zuidereiland zal er evenmin sprake zijn van directe inkijk in de tuin, hier zal de woning tussen staan. Op dit moment ligt het bestaande Waterfront inderdaad vrij in het zicht, er zullen de komende jaren echter nog enkele honderden woningen worden toegevoegd (Kop Stadswerven, Kop Bakens en fase 3).
Het grootste deel van het nu gerealiseerde Waterfront bestaat uit laagbouw (eengezinswoningen van twee bouwlagen met kap). In het totale stedenbouwkundige plan voor het Waterfront is echter wel aangegeven dat ruimte bestaat voor een drietal hoogteaccenten (Vuurtoren, Kop Bakens en Appartementengebouw Waterfrontpark). Ook zal de bebouwing aan de Waterstadboulevard (Kop Stadswerven) bestaan uit bebouwing van circa 5 verdiepingen. Het nu ontstane beeld zal nog wijzigen en rondom de kop van de Stadswerven meer een ‘stedelijk’ karakter krijgen. Het nu voorliggende bouwplan is passend in dit beoogde totaalbeeld voor het Waterfront.
12.2
Waarde van woning neemt af
Als sprake is van waardevermindering die voor vergoeding in aanmerking komt, kan op aanvraag een tegemoetkoming in planschade worden uitgekeerd. Er geldt daarbij een ‘eigen risico’, het zogenoemde normaal maatschappelijk risico, van ten minste twee procent van de waarde van de woning direct voorafgaande aan het moment van inwerkingtreding van het planologische regime waarbij de nieuwe ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt; gaat het om woningbouw op een inbreidingslocatie in een woonkern waarbij die woningbouw in de lijn der verwachtingen lag, dan geldt in beginsel een normaal maatschappelijk
risico van vijf procent. Geen tegemoetkoming wordt uitgekeerd als de waardevermindering voorzienbaar was of als deze al op een andere manier is vergoed.
12.3 Gemeente moet zich houden aan 18m of park geheel vrij laten van bebouwing door dit te compenseren in de plint Er is beoordeeld of het gebouw elders in het Waterfrontpark geplaatst kan worden. Er zijn vanuit milieuregelgeving geen belemmeringen om het gebouw elders op het perceel te plaatsen. In het ontwerp bestemmingsplan is nog een geluidszone weergegeven. Het blijkt dat deze zone achterhaald is en deze zal dan ook verwijderd worden uit het vast te stellen bestemmingsplan. Een plaatsing elders in het park is bekeken en stuit echter wel op bezwaren. Het voornaamste bezwaar is dat bij een plaatsing meer naar het zuiden er te veel ruimte van het park verloren gaat. Ook wordt de zichtlijn vanuit de wegen en bruggen naar het park belemmerd. Een plaatsing in de westhoek levert geen ‘winst’ op voor omwonenden en zorgt voor een groter ruimtebeslag van het park. Het is gewenst het gebouw aan de Waterstadboulevard te houden. Zo worden verkeersbewegingen ook zo min mogelijk door het park geleid. Een beperking van de hoogte en dus compensatie in de plint doet afbreuk aan het statement van het nieuwe beeldmerk voor Waterfront.
12.4
Vrees voor overlast uit park
De invulling van het park is nu nog niet bekend. Hieraan gaat samen met omwonenden aan gewerkt worden. Uitgangspunt is dat het park openbaar is. Het bestemmingsplan regelt geen sluiting van openbare voorzieningen of maatregelen die overlast door jongeren voorkomt. Wel zal door de nog te realiseren woningen in het park en aan de Waterstadboulevard de sociale controle toenemen. Gevolgen bestemmingsplan Het bestemmingsplan wordt niet aangepast naar aanleiding van deze reactie.
Zienswijze 13 Opmerking Indiener maakt bezwaar tegen de hoogte en oppervlakte van het toekomstige gebouw. Dit is meer dan waar in het verleden van uit is gegaan. Volgens indiener zorgt het huidige voorstel er voor dat het park ‘verdwijnt’. Commentaar
13.1
Gebouw is te groot
In het bestemmingsplan is een stedenbouwkundige onderbouwing gegeven van het appartementengebouw. Uitgangspunt is dat gekozen is voor een gebouw dat een iconische blikvanger moet worden voor Waterfront en Harderwijk. Het park heeft een oppervlakte van ongeveer 14.000 m2. De oppervlakte van de parkeerkelder + bordes bedraagt maximaal 800 m². Het woongebouw zelf heeft een oppervlakte van 400 m². In totaal zal het gebouwde deel van het appartementengebouw 5,7 % van het gehele park bedragen. Het bouwvolume is eveneens zorgvuldig gekozen. Het beeldkwaliteitplan spreekt over een hoogteaccent, om het effect van een toren te krijgen dient wel een bepaalde hoogte / breedte verhouding te worden verkregen. Het gebouw is nu circa 20 meter breed en circa 28 meter hoog. De parkvilla is zo in het park gepositioneerd dat er voldoende afstand is ten opzichte van de bestaande en toekomstige woningen in het Waterfront en dat het park op een goede, aansprekende wijze ingericht kan worden. Het ontwerp voor de parkvilla gaat uit van een maximale bouwhoogte van 28 meter. De voorgestelde hoogte op deze plek is zeker denkbaar, het is passend binnen het totale stedenbouwkundige plan voor het Waterfront en zorgt voor het gewenste onderscheidende beeld.
Door de beperkte 'footprint' van het gebouw en de halfverdiepte parkeergarage (circa 800 m²) ontstaat er een slank en rank gebouw met een beperkt ruimtebeslag ten opzichte van het park. De halfverdiepte parkeergarage zal aan de noord- of oostzijde een in/-uitgang krijgen en aantakken op de Waterstadboulevard. Bij de plaatsing van de uitgang van de parkeergarage dient voorkomen te worden dat omwonenden lichthinder ondervinden.
13.2
Positie appartementengebouw
De locatie voor het appartementengebouw is zorgvuldig bepaald. Aandachtspunten hierbij zijn geweest de afstand tot de bebouwing op het Zuidereiland, de afstand tot de toekomstige bebouwing langs de Waterstadboulevard (bouwplan Kop Stadswerven), rekening houdend met het ontwerp van het park. De afstand tussen het appartementengebouw en de woningen op het Zuidereiland bedraagt 71 meter. De halfverdiepte parkeerkelder ligt dichter bij de woningen op het Zuidereiland (afstand is 62 meter). De halfverdiepte parkeerkelder steekt ca 2 meter boven het maaiveld uit, het maaiveld wordt hier licht glooiend verhoogd zodat de parkeerkelder landschappelijk wordt ingepast. De gemeente meent met de huidige positie zorgvuldig om te zijn gegaan met de beschikbare ruimte.
13.3
Maatvoering gebouw
De oppervlakte van de parkeerkelder + bordes bedraagt 800 m². Het woongebouw zelf heeft een oppervlakte van 400 m². De totale oppervlakte van het Waterfrontpark bedraagt circa 14.000 m². In totaal zal het gebouwde deel van het appartementengebouw 5,7 % van het gehele park bedragen. Het bouwvolume is eveneens zorgvuldig gekozen. Het beeldkwaliteitplan spreekt over een hoogteaccent, om het effect van een toren te krijgen dient wel een bepaalde hoogte / breedte verhouding te worden verkregen. Het gebouw is nu circa 20 meter breed en circa 28 meter hoog. De hoogte wordt dus nu hoofdzakelijk bepaald door het gewenste beeld Het gebouw bestaat uit 8 bouwlagen op de halfverdiepte parkeergarage die 2 m boven het maaiveld uitsteekt. De totale hoogte bedraagt 28 meter.
13.4
In strijd met eerdere plannen
Er zijn diverse stedenbouwkundige plannen voor het Waterfront opgesteld, het Masterplan (2003), het Samenspel (2006) en het optimalisatieplan (2012). In alle plannen is uitgegaan van een gebouw in het Waterfrontpark. Zo is in het Masterplan en Het Samenspel uitgegaan van de bouw van een markant (horeca)gebouw in het park. In het hoofdlijnenakkoord uit 2011 is met de marktpartijen (VOF Waterfront) afgesproken dat het mogelijk is in het park van het plandeel de Kop Stadswerven een nader te bepalen aantal woningen te realiseren, mits deze op beeldbepalende wijze worden ontworpen, zij beschikken over een kwalitatief hoogwaardige parkeeroplossing en zij passen binnen de kwalitatieve randvoorwaarden van het masterplan (2003). In de nota van uitgangspunten uit 2012 wordt beschreven dat het mogelijk is om in het park een slanke woontoren te realiseren, waarbij de begane grondlaag een attractief publiek karakter dient te krijgen. Dit is ook zo opgenomen in het optimalisatieplan (2012) en het door de raad vastgestelde beeldkwaliteitplan Waterfront Zuid uit 2013. In dit beeldkwaliteitplan staat op pagina 22 aangegeven dat er in het Waterfrontpark sprake is van een hoogteaccent (Het Hooge Huis). Op pagina 48 is een tweetal referentiebeelden voor dit gebouw opgenomen waarin duidelijk sprake is van een hoog gebouw.
Er is pas sprake van een hoogteaccent als er een afwijkende bouwhoogte is ten opzichte van de omliggende bebouwing. Voor de omliggende bebouwing is reeds een hoogte van 18 meter aanwezig (Kop Stadswerven en Kop Waterstadboulevard). In de voorlichting aan toekomstige kopers is altijd verwezen naar het vigerende beleid, dat wil zeggen het uit te werken bestemmingsplan Waterfront Zuid – Waterstad en het later opgestelde beeldkwaliteitplan Waterfront Zuid. Op het presentatiemateriaal dat de gemeente gebruikt voor het Waterfront is te zien dat in het Waterfrontpark een appartementengebouw voorzien is. Inherent aan een grote en langdurige gebiedsontwikkeling is dat er verandering kan optreden in stedenbouwkundige uitgangspunten. Genoemde plannen zijn hiervan een voorbeeld. In het bestemmingsplan uit 2008 werd grotendeels nog uitgegaan van bouwhoogtes van 12 en 18m, in het beeldkwaliteitsplan uit 2013 werd Het Hooge Huis voorgesteld. Bij de aankoop van woningen in Waterfront is men geattendeerd op het feit dat alle plannen nog niet vast staan. In koopovereenkomsten zijn de volgende artikelen opgenomen: Situatietekening - Artikel 24 Aan de situatietekening kunnen geen rechten worden ontleend ten aanzien van de openbare inrichting van het plan met name met betrekking tot parkeerplaatsen, straten, paden, groenvoorziening, speelgelegenheid, openbare verlichting, waterpartijen e.d.
Koper verklaart ermee bekend te zijn dat sprake is van een bouwlocatie, waarvan de exacte uitvoering nog niet definitief vaststaat. Aan gegeven inrichtings- en bebouwingsindicaties kunnen geen rechten worden ontleend. Een en ander voor zover dit niet in strijd is met artikel 2 en/of 3 van de Algemene Voorwaarden behorende bij de tussen de Koper en Ondernemer gesloten aannemingsovereenkomst. Impressies - Artikel 25 Koper is ermee bekend dat alle promotiematerialen, anders dan de technische omschrijving, inclusief afwerkstaat en bijbehorende verkooptekening(en), die door of namens de Verkoper ter beschikking worden gesteld, dan wel worden overhandigd, uitsluitend bedoeld zijn als impressie van de woning en de leefomgeving. Hieraan, alsmede aan de inhoud van de diverse websites, kunnen geen rechten worden ontleend. In dit verband wordt ook verwezen naar de beantwoording onder 1.1.
13.5
Doet afbreuk aan park
Het gebouw wordt zo veel mogelijk aan de zijkanten van het park geplaatst, zodat er sprake is van een zo klein mogelijk ruimtebeslag. Hierdoor blijft er meer ruimte over voor het park. De ontsluiting van het gebouw zal via een zo direct mogelijke route naar de ontsluitingsweg worden aangelegd en niet door het park lopen. Verder zal bij de inrichting van het park het maaiveld glooiend worden aangelegd. Hierdoor zal het uitstekende deel van de parkeerkelder / bordes worden verkleind en is sprake van een integratie van het gebouw met het park. In het park zal voldoende ruimte zijn voor publiek toegankelijke verblijfsruimte in de vorm van groen, zitgelegenheden en speelplekken. De inrichting van het park is nog niet definitief. Voor de inrichting van het park worden bijeenkomsten georganiseerd waarbij omwonenden ideeën kunnen aandragen. Gevolgen bestemmingsplan Het bestemmingsplan wordt niet aangepast naar aanleiding van deze reactie.
Zienswijze 14 Deze zienswijze is identiek aan zienswijze 12. Verwezen wordt naar de samenvatting en beantwoording onder zienswijze 12.
Zienswijze 15 Opmerking Indiener is het niet eens met de hoogte en de oppervlakte van de woontoren. De hoogte van 28m is onacceptabel aangezien deze 18m hoog zou worden. Qua oppervlakte is altijd uitgegaan van 600m2. De bouw van de parkeergarage zoals omschreven in het plan heeft geen publiekelijk karakter. Het gebouw doet door zijn afmetingen afbreuk aan het park. Indiener vindt dat de gemeente niet luistert naar de eerder ingediende bezwaren tegen de plannen. Het onderzoek naar de schaduwwerking door het architectenbureau is partijdig. Indiener vreest voor waardevermindering van zijn woning. Commentaar
15.1
Gebouw is te hoog en groot
In het bestemmingsplan is een stedenbouwkundige onderbouwing gegeven van het appartementengebouw. Uitgangspunt is dat gekozen is voor een gebouw dat een iconische blikvanger moet worden voor Waterfront en Harderwijk. Het park heeft een oppervlakte van ongeveer 14.000 m2. De oppervlakte van de parkeerkelder + bordes bedraagt maximaal 800 m². Het woongebouw zelf heeft een oppervlakte van 400 m². In totaal zal het gebouwde deel van het appartementengebouw 5,7 % van het gehele park bedragen. Het bouwvolume is eveneens zorgvuldig gekozen. Het beeldkwaliteitplan spreekt over een hoogteaccent, om het effect van een toren te krijgen dient wel een bepaalde hoogte / breedte verhouding te worden verkregen. Het gebouw is nu circa 20 meter breed en circa 28 meter hoog. De parkvilla is zo in het park gepositioneerd dat er voldoende afstand is ten opzichte van de bestaande en toekomstige woningen in het Waterfront en dat het park op een goede, aansprekende wijze ingericht kan worden. Het ontwerp voor de parkvilla gaat uit van een maximale bouwhoogte van 28 meter. De voorgestelde hoogte op deze plek is zeker denkbaar, het is passend binnen het totale stedenbouwkundige plan voor het Waterfront en zorgt voor het gewenste onderscheidende beeld.
Door de beperkte 'footprint' van het gebouw en de halfverdiepte parkeergarage (circa 800 m²) ontstaat er een slank en rank gebouw met een beperkt ruimtebeslag ten opzichte van het park. De halfverdiepte parkeergarage zal aan de noord- of oostzijde een in/-uitgang krijgen en aantakken op de Waterstadboulevard. Bij de plaatsing van de uitgang van de parkeergarage dient voorkomen te worden dat omwonenden lichthinder ondervinden.
15.2
Positie appartementengebouw
De locatie voor het appartementengebouw is zorgvuldig bepaald. Aandachtspunten hierbij zijn geweest de afstand tot de bebouwing op het Zuidereiland, de afstand tot de toekomstige bebouwing langs de Waterstadboulevard (bouwplan Kop Stadswerven), rekening houdend met het ontwerp van het park. De afstand tussen het appartementengebouw en de woningen op het Zuidereiland bedraagt 71 meter. De halfverdiepte parkeerkelder ligt dichter bij de woningen op het Zuidereiland (afstand is 62 meter). De halfverdiepte parkeerkelder steekt ca 2 meter boven het maaiveld uit, het maaiveld wordt hier licht glooiend verhoogd zodat de parkeerkelder landschappelijk wordt ingepast. De gemeente meent met de huidige positie zorgvuldig om te zijn gegaan met de beschikbare ruimte.
15.3
Maatvoering gebouw
De oppervlakte van de parkeerkelder + bordes bedraagt 800 m². Het woongebouw zelf heeft een oppervlakte van 400 m². De totale oppervlakte van het Waterfrontpark bedraagt circa 14.000 m². In totaal zal het gebouwde deel van het appartementengebouw 5,7 % van het gehele park bedragen. Het bouwvolume is eveneens zorgvuldig gekozen. Het beeldkwaliteitplan spreekt over een hoogteaccent, om het effect van een toren te krijgen dient wel een bepaalde hoogte / breedte verhouding te worden verkregen. Het gebouw is nu circa 20 meter breed en circa 28 meter hoog. De hoogte wordt dus nu
hoofdzakelijk bepaald door het gewenste beeld Het gebouw bestaat uit 8 bouwlagen op de halfverdiepte parkeergarage die 2 m boven het maaiveld uitsteekt. De totale hoogte bedraagt 28 meter.
15.4
In strijd met eerdere plannen
Er zijn diverse stedenbouwkundige plannen voor het Waterfront opgesteld, het Masterplan (2003), het Samenspel (2006) en het optimalisatieplan (2012). In alle plannen is uitgegaan van een gebouw in het Waterfrontpark. Zo is in het Masterplan en Het Samenspel uitgegaan van de bouw van een markant (horeca)gebouw in het park. In het hoofdlijnenakkoord uit 2011 is met de marktpartijen (VOF Waterfront) afgesproken dat het mogelijk is in het park van het plandeel de Kop Stadswerven een nader te bepalen aantal woningen te realiseren, mits deze op beeldbepalende wijze worden ontworpen, zij beschikken over een kwalitatief hoogwaardige parkeeroplossing en zij passen binnen de kwalitatieve randvoorwaarden van het masterplan (2003). In de nota van uitgangspunten uit 2012 wordt beschreven dat het mogelijk is om in het park een slanke woontoren te realiseren, waarbij de begane grondlaag een attractief publiek karakter dient te krijgen. Dit is ook zo opgenomen in het optimalisatieplan (2012) en het door de raad vastgestelde beeldkwaliteitplan Waterfront Zuid uit 2013. In dit beeldkwaliteitplan staat op pagina 22 aangegeven dat er in het Waterfrontpark sprake is van een hoogteaccent (Het Hooge Huis). Op pagina 48 is een tweetal referentiebeelden voor dit gebouw opgenomen waarin duidelijk sprake is van een hoog gebouw.
Er is pas sprake van een hoogteaccent als er een afwijkende bouwhoogte is ten opzichte van de omliggende bebouwing. Voor de omliggende bebouwing is reeds een hoogte van 18 meter aanwezig (Kop Stadswerven en Kop Waterstadboulevard). In de voorlichting aan toekomstige kopers is altijd verwezen naar het vigerende beleid, dat wil zeggen het uit te werken bestemmingsplan Waterfront Zuid – Waterstad en het later opgestelde beeldkwaliteitplan Waterfront Zuid. Op het presentatiemateriaal dat de gemeente gebruikt voor het Waterfront is te zien dat in het Waterfrontpark een appartementengebouw voorzien is. Inherent aan een grote en langdurige gebiedsontwikkeling is dat er verandering kan optreden in stedenbouwkundige uitgangspunten. Genoemde plannen zijn hiervan een voorbeeld. In het bestemmingsplan uit 2008 werd grotendeels nog uitgegaan van bouwhoogtes van 12 en 18m, in het beeldkwaliteitsplan uit 2013 werd Het Hooge Huis voorgesteld. Bij de aankoop van woningen in Waterfront is men geattendeerd op het feit dat alle plannen nog niet vast staan. In koopovereenkomsten zijn de volgende artikelen opgenomen: Situatietekening - Artikel 24 Aan de situatietekening kunnen geen rechten worden ontleend ten aanzien van de openbare inrichting van het plan met name met betrekking tot parkeerplaatsen, straten, paden, groenvoorziening, speelgelegenheid, openbare verlichting, waterpartijen e.d.
Koper verklaart ermee bekend te zijn dat sprake is van een bouwlocatie, waarvan de exacte uitvoering nog niet definitief vaststaat. Aan gegeven inrichtings- en bebouwingsindicaties kunnen geen rechten worden ontleend. Een en ander voor zover dit niet in strijd is met artikel 2 en/of 3 van de Algemene Voorwaarden behorende bij de tussen de Koper en Ondernemer gesloten aannemingsovereenkomst. Impressies - Artikel 25 Koper is ermee bekend dat alle promotiematerialen, anders dan de technische omschrijving, inclusief afwerkstaat en bijbehorende verkooptekening(en), die door of namens de Verkoper ter beschikking worden gesteld, dan wel worden overhandigd, uitsluitend bedoeld zijn als impressie van de woning en de leefomgeving. Hieraan, alsmede aan de inhoud van de diverse websites, kunnen geen rechten worden ontleend. In dit verband wordt ook verwezen naar de beantwoording onder 1.1.
15.5
Parkeergarage en gebouw doen afbreuk aan park
Het gebouw wordt zo veel mogelijk aan de zijkanten van het park geplaatst, zodat er sprake is van een zo klein mogelijk ruimtebeslag. Hierdoor blijft er meer ruimte over voor het park. De ontsluiting van het gebouw zal via een zo direct mogelijke route naar de ontsluitingsweg worden aangelegd en niet door het park lopen. Verder zal bij de inrichting van het park het maaiveld glooiend worden aangelegd. Hierdoor zal het uitstekende deel van de parkeerkelder / bordes worden verkleind en is sprake van een integratie van het gebouw met het park. In het park zal voldoende ruimte zijn voor publiek toegankelijke verblijfsruimte in de vorm van groen, zitgelegenheden en speelplekken. De inrichting van het park is nog niet definitief. Voor de inrichting van het park worden bijeenkomsten georganiseerd waarbij omwonenden ideeën kunnen aandragen.
15.6
Er wordt niet geluisterd
In de vorm van het Geldersch Kasteel heeft de VOF Waterfront eind 2018 een ontwerp van een Parkvilla in procedure gebracht, uitgaande van een gebouw van maximaal 30,5 m hoog . Naar aanleiding van dit ontwerp en de gevolgde procedure zijn 95 zienswijzen binnengekomen. Mede naar aanleiding van deze zienswijzen is geconstateerd dat voor het ontwerp van het Geldersch Kasteel te weinig draagvlak was en is daarom gekozen om opnieuw naar het ontwerp van de Parkvilla te kijken. Dit ontwerp is samen met de zienswijzen in maart 2019 behandeld in de raadscommissie en er heeft een informatiemarkt plaatsgevonden. Na verschillende varianten met de VOF te hebben besproken is besloten om de uitgangspunten voor het ontwerp van een Parkvilla helder te omschrijven, zodat op basis hiervan de VOF een ontwerp kan maken. In het college hebben daartoe een tweetal (thema) besprekingen plaatsgevonden waarin de uitgangspunten voor de Parkvilla zijn bepaald. Deze uitgangspunten zijn middels een collegebesluit bekrachtigd. Resume van dit vorige besluit: Een Parkvilla, slank, maximaal 35 meter, duurzaam, en zo weinig mogelijk ruimte innemend. De Parkvilla diende een aansprekend ontwerp te krijgen. In december 2019 is hierover besloten waarop vervolgens op 16 Januari 2020 een inloopbijeenkomst is georganiseerd.
Het collegebesluit met deze uitgangspunten is besproken in de commissie Ruimte en naar aanleiding van deze behandeling is ten behoeve van de peiling van deze uitgangspunten (o.a. max. hoogte van 35m) onder de inwoners van Harderwijk in juni 2020 een online stadsgesprek georganiseerd. Het resultaat van deze uitgangspunten en het stadsgesprek hebben in december 2020 geresulteerd in een voorstel aan de raadscommissie voor het vastleggen van de uitgangspunten en een bestemmingsplan voor te bereiden. In januari 2021 is hieromtrent besloten. De afgelopen jaren zijn verschillende ontwerpen voor de Parkvilla opgesteld waarbij omwonenden hun inbreng hebben kunnen geven. Er zijn zowel voor- als tegenstanders voor een gebouw in het park. Belangrijkste conclusie van de reacties bij elkaar genomen is dat er zowel draagvlak als tegenstand (van met name direct aanwonenden) voor een Parkvilla in het park is. Gesteld kan worden dat onder de tegenstanders van de Parkvilla het idee van geen bebouwing in het park en compensatie van het bouwvolume op het aangrenzende bouwblok, kan rekenen op steun. Een aantal tegenstanders geeft aan dat als er dan toch een gebouw moet komen, deze dan minder hoog zou moeten worden dan de (toen) voorgestelde maximale hoogte van 35 meter.
Voorstanders van een Parkvilla benadrukken dat het een slank aansprekend cq bijzonder gebouw moet worden met minimaal ruimtegebruik in het park. Er is daarnaast steun voor een duurzame uitstraling. Als gevolg van reacties uit de omgeving is het plan in de loop van de tijd verschillende keren aangepast, zowel in positie als in bouwhoogte en oppervlak. Onderkend wordt dat de aanpassingen niet volledig
tegemoet komen aan de geuite bezwaren, de gemeente wenst vast te houden aan een gebouw van omvang op deze locatie. Een dergelijk bouwplan vereist een brede belangenafweging waarbij geldt dat niet aan ieder belang volledig tegemoet kan worden gekomen.
15.7
Schaduwwerking onderzoek partijdig
Het schaduwonderzoek is uitgevoerd volgens een methodiek die gebruikelijk is bij dergelijke studies. Op meerdere data per jaar wordt voor vaste tijdstippen de situatie met betrekking tot schaduwwerking in beeld gebracht. Het betreft hier een veel toegepaste methodiek op basis waarvan getoetst kan worden of voldaan kan worden aan de TNO-norm. Het betreft hier overige geen wettelijke norm aangezien die niet bestaat. De TNO-norm is een algemeen geaccepteerde norm bij bezonningsstudies. De zienswijze maakt niet duidelijk op welke punten het onderzoek als niet betrouwbaar moet worden geacht. De gemeente is van mening dat het onderzoek betrouwbaar is.
15.8
Vrees voor waardevermindering
Als sprake is van waardevermindering die voor vergoeding in aanmerking komt, kan op aanvraag een tegemoetkoming in planschade worden uitgekeerd. Er geldt daarbij een ‘eigen risico’, het zogenoemde normaal maatschappelijk risico, van ten minste twee procent van de waarde van de woning direct voorafgaande aan het moment van inwerkingtreding van het planologische regime waarbij de nieuwe ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt; gaat het om woningbouw op een inbreidingslocatie in een woonkern waarbij die woningbouw in de lijn der verwachtingen lag, dan geldt in beginsel een normaal maatschappelijk risico van vijf procent. Geen tegemoetkoming wordt uitgekeerd als de waardevermindering voorzienbaar was of als deze al op een andere manier is vergoed. Gevolgen bestemmingsplan Het bestemmingsplan wordt niet aangepast naar aanleiding van deze reactie.
Zienswijze 16 Deze zienswijze is identiek aan zienswijze 15. Verwezen wordt naar de samenvatting en beantwoording onder zienswijze 15.
Zienswijze 17 Opmerking Indiener geeft aan dat er een overschrijding plaats vindt van de molenbiotoop met 15m. De ruimte rondom een molen wordt vanuit de provinciale Omgevingsverordening beschermd tegen ingrepen die de windvang van de molen beïnvloeden. Uit onderzoek, opgenomen in de bijlage van het bestemmingsplan, blijkt dat er een afname is van de windvang voor de molen. Dit is in strijd met de uitgangspunten van het provinciale beleid. Indiener geeft aan dat de conclusies van het onderzoek niet gedeeld zijn op moment bij ter inzage legging van het ontwerpbestemmingsplan. Indiener geeft aan samen met de gemeente te willen onderzoeken welke mogelijkheden er zijn om mitigerende maatregelen te nemen om zo de negatieve invloed van de bebouwing z\o veel mogelijk te beperken. Dit dient voor vaststelling van het bestemmingsplan te gebeuren. Commentaar
17.1
Overschrijding molenbiotoop
Het is een feit dat de molenbiotoop volgens de bijbehorende formule overschreden wordt. Dit was al zo in de oorspronkelijke situatie. Uit een inventarisatie uit 2009 is de molenbiotoop als ‘matig’ beschouwd. Op dit moment heeft de molen voor een groot deel een vrij windvang aangezien grote delen rondom de molen braak liggen en later nog zullen worden ingevuld. Hierin voorziet onder andere het bestemmingsplan voor fase 3. Het biotooponderzoek heeft uitgewezen dat er inderdaad sprake is van een beperking van de windvang van de molen.
17.2
Onderzoek is niet gedeeld bij ter inzage legging ontwerp
Ten tijde van het wettelijke vooroverleg (start begin zomer 2021) is aan de provincie gemeld dat de gemeente een biotooponderzoek uit ging laten voeren. Dit onderzoek is net voor ter inzage legging van het ontwerp bestemmingsplan gereed gekomen. De provincie is op de hoogte gebracht van de ter inzage legging van het bestemmingsplan. Op dat moment was het biotooponderzoek ook beschikbaar voor de provincie.
17.3
Onderzoek naar mitigerende maatregelen
Er heeft onderzoek plaats gevonden naar de invloed van de nieuwe bebouwing op de molenbiotoop. Hieruit volgt dat er sprake is van een beperkt negatieve invloed. Samen met de Harderwijkse Molenstichting en de provincie is het onderzoek naar compenserende maatregelen uitgevoerd. Dit heeft geresulteerd in een financiële tegemoetkoming in te verwachten extra onderhoudskosten aan de molen. Afspraken hierover zijn vastgelegd in een overeenkomst tussen ontwikkelaars en de Molenstichting. Door de provincie is op 14 november 2022 ontheffing verleend van de provinciale Omgevingsverordening. Gevolgen bestemmingsplan Het bestemmingsplan wordt uiteindelijk toch niet aangepast naar aanleiding van deze zienswijze als gevolg op het ontvangen van de ontheffing en de overeenkomst die is gesloten met de Harderwijker Molenstichting. De ontheffing is voor de gekozen invulling van het Waterfrontpark met een kleinschalige horecavoorziening niet meer relevant.
Zienswijze 18 Opmerking Indiener maakt bezwaar tegen de bouwhoogte en oppervlakte van het gebouw. Bij aankoop van de woning (2014) geeft indiener aan zich uitgebreid te hebben laten informeren over de te verwachten ontwikkelingen in de omgeving. Indiener geeft aan dat destijds een slank appartement van 4 à 5 lagen was voorzien met op de begane grond een vorm van leisure. De locatie van het appartement is gelegen langs de weg tussen de Waterstadboulevard en de binnenstad aan de rand van het "Groene Hart" van het Waterfront. Het plan dat nu voor ligt wijkt hier qua maatvoering en positie en parkeergarage hier sterk van af. Volgens indiener vindt er verlies van uitzicht, lichtinval en privacy plaats en indiener geeft hierbij aan het onderzoek naar de schaduwwerking onbetrouwbaar is. . In het pan wordt niet ingegaan op de eerder ingediende bezwaren (en resultaat stadsgesprek zijn niet juist geïnterpreteerd) en de variantenstudie is niet compleet. Indiener verzoekt het plan aan te passen aan de voorgestelde situatie in 2014: een maximale hoogte van 18 meter, een andere positie in het park, maximaal oppervlak van 600 m2, afzien van een parkeergarage. Dan wel moet de gemeente op zoek naar een alternatief. Commentaar
18.1
Gebouw is te groot en hoog
In het bestemmingsplan is een stedenbouwkundige onderbouwing gegeven van het appartementengebouw. Uitgangspunt is dat gekozen is voor een gebouw dat een iconische blikvanger moet worden voor Waterfront en Harderwijk. Het park heeft een oppervlakte van ongeveer 14.000 m2. De oppervlakte van de parkeerkelder + bordes bedraagt maximaal 800 m². Het woongebouw zelf heeft een oppervlakte van 400 m². In totaal zal het gebouwde deel van het appartementengebouw 5,7 % van het gehele park bedragen. Het bouwvolume is eveneens zorgvuldig gekozen. Het beeldkwaliteitplan spreekt over een hoogteaccent, om het effect van een toren te krijgen dient wel een bepaalde hoogte / breedte verhouding te worden verkregen. Het gebouw is nu circa 20 meter breed en circa 28 meter hoog. De parkvilla is zo in het park gepositioneerd dat er voldoende afstand is ten opzichte van de bestaande en toekomstige woningen in het Waterfront en dat het park op een goede, aansprekende wijze ingericht kan worden. Het ontwerp voor de parkvilla gaat uit van een maximale bouwhoogte van 28 meter. De voorgestelde hoogte op deze plek is zeker denkbaar, het is passend binnen het totale stedenbouwkundige plan voor het Waterfront en zorgt voor het gewenste onderscheidende beeld.
Door de beperkte 'footprint' van het gebouw en de halfverdiepte parkeergarage (circa 800 m²) ontstaat er een slank en rank gebouw met een beperkt ruimtebeslag ten opzichte van het park. De halfverdiepte parkeergarage zal aan de noord- of oostzijde een in/-uitgang krijgen en aantakken op de Waterstadboulevard. Bij de plaatsing van de uitgang van de parkeergarage dient voorkomen te worden dat omwonenden lichthinder ondervinden.
18.2
Positie appartementengebouw
De locatie voor het appartementengebouw is zorgvuldig bepaald. Aandachtspunten hierbij zijn geweest de afstand tot de bebouwing op het Zuidereiland, de afstand tot de toekomstige bebouwing langs de Waterstadboulevard (bouwplan Kop Stadswerven), rekening houdend met het ontwerp van het park. De afstand tussen het appartementengebouw en de woningen op het Zuidereiland bedraagt 71 meter. De halfverdiepte parkeerkelder ligt dichter bij de woningen op het Zuidereiland (afstand is 62 meter). De halfverdiepte parkeerkelder steekt ca 2 meter boven het maaiveld uit, het maaiveld wordt hier licht glooiend verhoogd zodat de parkeerkelder landschappelijk wordt ingepast. De gemeente meent met de huidige positie zorgvuldig om te zijn gegaan met de beschikbare ruimte.
18.3
Maatvoering gebouw
De oppervlakte van de parkeerkelder + bordes bedraagt 800 m². Het woongebouw zelf heeft een oppervlakte van 400 m². De totale oppervlakte van het Waterfrontpark bedraagt circa 14.000 m². In totaal zal het gebouwde deel van het appartementengebouw 5,7 % van het gehele park bedragen. Het bouwvolume is eveneens zorgvuldig gekozen. Het beeldkwaliteitplan spreekt over een hoogteaccent, om het effect van een toren te krijgen dient wel een bepaalde hoogte / breedte verhouding te worden verkregen. Het gebouw is nu circa 20 meter breed en circa 28 meter hoog. De hoogte wordt dus nu hoofdzakelijk bepaald door het gewenste beeld Het gebouw bestaat uit 8 bouwlagen op de halfverdiepte parkeergarage die 2 m boven het maaiveld uitsteekt. De totale hoogte bedraagt 28 meter.
18.4
Gemeente moet afzien van parkeergarage
Het maaiveld in het Waterfrontpark zal licht glooiend worden aangelegd. Hierdoor zal het uitstekende deel van de parkeerkelder / bordes worden verkleind. In het park zal voldoende ruimte zijn voor verblijfsruimte en speelplekken voor alle leeftijdsgroepen (zie afbeelding). Het is de bedoeling om het park aansluitend aan de bouw van het gebouw in het Waterfrontpark aan te leggen. Er is dus geen sprake van uitstel van de realisering van speelplekken voor de kinderen ten opzichte van de oorspronkelijke planning.
18.5
Commerciële functie
Op het geheel van Waterfront zijn nog de nodige niet-woningbouw functies te huisvesten. Om te voorkomen dat deze plekken met elkaar gaan concurreren en omdat het aanbod aan haalbare concepten beperkt is, is er voor gekozen om deze (niet-)commerciële en openbare functies zoveel mogelijk te concentreren op het Dolfinariumeiland, dan wel in de directe nabijheid van de nieuwe boulevard. Het welslagen van het totaalconcept voor het Dolfinariumeiland is van een (niet-) commerciële invulling afhankelijk. Dit geldt niet voor het appartementengebouw in het park op de Kop Stadswerven. Door het creëren van een bordes / buitenruimte op het parkeerdek dat landschappelijk in het park wordt ingepast, zijn wij van mening dat er een zorgvuldige aansluiting tussen het gebouw en het park zal ontstaan. Hiervoor is niet per se een publiek toegankelijke functie nodig.
18.6
Plan is strijd met eerdere plannen
Er zijn diverse stedenbouwkundige plannen voor het Waterfront opgesteld, het Masterplan (2003), het Samenspel (2006) en het optimalisatieplan (2012). In alle plannen is uitgegaan van een gebouw in het Waterfrontpark. Zo is in het Masterplan en Het Samenspel uitgegaan van de bouw van een markant (horeca)gebouw in het park. In het hoofdlijnenakkoord uit 2011 is met de marktpartijen (VOF Waterfront) afgesproken dat het mogelijk is in het park van het plandeel de Kop Stadswerven een nader te bepalen aantal woningen te realiseren, mits deze op beeldbepalende wijze worden ontworpen, zij beschikken over een kwalitatief hoogwaardige parkeeroplossing en zij passen binnen de kwalitatieve randvoorwaarden van het masterplan (2003). In de nota van uitgangspunten uit 2012 wordt beschreven dat het mogelijk is om in het park een slanke woontoren te realiseren, waarbij de begane grondlaag een attractief publiek karakter dient te krijgen. Dit is ook zo opgenomen in het optimalisatieplan (2012) en het door de raad vastgestelde beeldkwaliteitplan Waterfront Zuid uit 2013. In dit beeldkwaliteitplan staat op pagina 22 aangegeven dat er in het Waterfrontpark sprake is van een hoogteaccent (Het Hooge Huis). Op pagina 48 is een tweetal referentiebeelden voor dit gebouw opgenomen waarin duidelijk sprake is van een hoog gebouw.
Er is pas sprake van een hoogteaccent als er een afwijkende bouwhoogte is ten opzichte van de omliggende bebouwing. Voor de omliggende bebouwing is reeds een hoogte van 18 meter aanwezig (Kop Stadswerven en Kop Waterstadboulevard).
In de voorlichting aan toekomstige kopers is altijd verwezen naar het vigerende beleid, dat wil zeggen het uit te werken bestemmingsplan Waterfront Zuid – Waterstad en het later opgestelde beeldkwaliteitplan Waterfront Zuid. Op het presentatiemateriaal dat de gemeente gebruikt voor het Waterfront is te zien dat in het Waterfrontpark een appartementengebouw voorzien is. Inherent aan een grote en langdurige gebiedsontwikkeling is dat er verandering kan optreden in stedenbouwkundige uitgangspunten. Genoemde plannen zijn hiervan een voorbeeld. In het bestemmingsplan uit 2008 werd grotendeels nog uitgegaan van bouwhoogtes van 12 en 18m, in het beeldkwaliteitsplan uit 2013 werd Het Hooge Huis voorgesteld. Bij de aankoop van woningen in Waterfront is men geattendeerd op het feit dat alle plannen nog niet vast staan. In koopovereenkomsten zijn de volgende artikelen opgenomen: Situatietekening - Artikel 24 Aan de situatietekening kunnen geen rechten worden ontleend ten aanzien van de openbare inrichting van het plan met name met betrekking tot parkeerplaatsen, straten, paden, groenvoorziening, speelgelegenheid, openbare verlichting, waterpartijen e.d. Koper verklaart ermee bekend te zijn dat sprake is van een bouwlocatie, waarvan de exacte uitvoering nog niet definitief vaststaat. Aan gegeven inrichtings- en bebouwingsindicaties kunnen geen rechten worden ontleend.
Een en ander voor zover dit niet in strijd is met artikel 2 en/of 3 van de Algemene Voorwaarden behorende bij de tussen de Koper en Ondernemer gesloten aannemingsovereenkomst. Impressies - Artikel 25 Koper is ermee bekend dat alle promotiematerialen, anders dan de technische omschrijving, inclusief afwerkstaat en bijbehorende verkooptekening(en), die door of namens de Verkoper ter beschikking worden gesteld, dan wel worden overhandigd, uitsluitend bedoeld zijn als impressie van de woning en de leefomgeving. Hieraan, alsmede aan de inhoud van de diverse websites, kunnen geen rechten worden ontleend. In dit verband wordt ook verwezen naar de beantwoording onder 1.1.
18.7
Onvoldoende geluisterd naar omgeving en variantenstudie onvolledig
In de vorm van het Geldersch Kasteel heeft de VOF Waterfront eind 2018 een ontwerp van een Parkvilla in procedure gebracht, uitgaande van een gebouw van maximaal 30,5 m hoog . Naar aanleiding van dit ontwerp en de gevolgde procedure zijn 95 zienswijzen binnengekomen. Mede naar aanleiding van deze zienswijzen is geconstateerd dat voor het ontwerp van het Geldersch Kasteel te weinig draagvlak was en is daarom gekozen om opnieuw naar het ontwerp van de Parkvilla te kijken. Dit ontwerp is samen met de zienswijzen in maart 2019 behandeld in de raadscommissie en er heeft een informatiemarkt plaatsgevonden. Na verschillende varianten met de VOF te hebben besproken is besloten om de uitgangspunten voor het ontwerp van een Parkvilla helder te omschrijven, zodat op basis hiervan de VOF een ontwerp kan maken. In het college hebben daartoe een tweetal (thema) besprekingen plaatsgevonden waarin de uitgangspunten voor de Parkvilla zijn bepaald. Deze uitgangspunten zijn middels een collegebesluit bekrachtigd. Resume van dit vorige besluit: Een Parkvilla, slank, maximaal 35 meter, duurzaam, en zo weinig mogelijk ruimte innemend. De Parkvilla diende een aansprekend ontwerp te krijgen. In december 2019 is hierover besloten waarop vervolgens op 16 Januari 2020 een inloopbijeenkomst is georganiseerd.
Het collegebesluit met deze uitgangspunten is besproken in de commissie Ruimte en naar aanleiding van deze behandeling is ten behoeve van de peiling van deze uitgangspunten (o.a. max. hoogte van 35m) onder de inwoners van Harderwijk in juni 2020 een online stadsgesprek georganiseerd. Het resultaat van
deze uitgangspunten en het stadsgesprek hebben in december 2020 geresulteerd in een voorstel aan de raadscommissie voor het vastleggen van de uitgangspunten en een bestemmingsplan voor te bereiden. In januari 2021 is hieromtrent besloten. De afgelopen jaren zijn verschillende ontwerpen voor de Parkvilla opgesteld waarbij omwonenden hun inbreng hebben kunnen geven. Er zijn zowel voor- als tegenstanders voor een gebouw in het park. Belangrijkste conclusie van de reacties bij elkaar genomen is dat er zowel draagvlak als tegenstand (van met name direct aanwonenden) voor een Parkvilla in het park is. Gesteld kan worden dat onder de tegenstanders van de Parkvilla het idee van geen bebouwing in het park en compensatie van het bouwvolume op het aangrenzende bouwblok, kan rekenen op steun. Een aantal tegenstanders geeft aan dat als er dan toch een gebouw moet komen, deze dan minder hoog zou moeten worden dan de (toen) voorgestelde maximale hoogte van 35 meter. Voorstanders van een Parkvilla benadrukken dat het een slank aansprekend cq bijzonder gebouw moet worden met minimaal ruimtegebruik in het park. Er is daarnaast steun voor een duurzame uitstraling. Als gevolg van reacties uit de omgeving is het plan in de loop van de tijd verschillende keren aangepast, zowel in positie als in bouwhoogte en oppervlak.
Onderkend wordt dat de aanpassingen niet volledig tegemoet komen aan de geuite bezwaren, de gemeente wenst vast te houden aan een gebouw van omvang op deze locatie. Een dergelijk bouwplan vereist een brede belangenafweging waarbij geldt dat niet aan ieder belang volledig tegemoet kan worden gekomen. Gevolgen bestemmingsplan Het bestemmingsplan wordt niet aangepast naar aanleiding van deze reactie.
Zienswijze 19 Deze zienswijze is identiek aan zienswijze 18. Verwezen wordt naar de samenvatting en beantwoording onder zienswijze 18.
Zienswijze 20 Opmerking Indiener vindt het gebouw te hoog en niet in lijn met eerdere gemaakte afspraken (28m in plaats van 18m) Commentaar
20.1
Gebouw is te hoog
In het bestemmingsplan is een stedenbouwkundige onderbouwing gegeven van het appartementengebouw. Uitgangspunt is dat gekozen is voor een gebouw dat een iconische blikvanger moet worden voor Waterfront en Harderwijk. Het park heeft een oppervlakte van ongeveer 14.000 m2. De oppervlakte van de parkeerkelder + bordes bedraagt maximaal 800 m². Het woongebouw zelf heeft een oppervlakte van 400 m². In totaal zal het gebouwde deel van het appartementengebouw 5,7 % van het gehele park bedragen. Het bouwvolume is eveneens zorgvuldig gekozen. Het beeldkwaliteitplan spreekt over een hoogteaccent, om het effect van een toren te krijgen dient wel een bepaalde hoogte / breedte verhouding te worden verkregen. Het gebouw is nu circa 20 meter breed en circa 28 meter hoog. De parkvilla is zo in het park gepositioneerd dat er voldoende afstand is ten opzichte van de bestaande en toekomstige woningen in het Waterfront en dat het park op een goede, aansprekende wijze ingericht kan worden. Het ontwerp voor de parkvilla gaat uit van een maximale bouwhoogte van 28 meter. De voorgestelde hoogte op deze plek is zeker denkbaar, het is passend binnen het totale stedenbouwkundige plan voor het Waterfront en zorgt voor het gewenste onderscheidende beeld.
Door de beperkte 'footprint' van het gebouw en de halfverdiepte parkeergarage (circa 800 m²) ontstaat er een slank en rank gebouw met een beperkt ruimtebeslag ten opzichte van het park. De halfverdiepte parkeergarage zal aan de noord- of oostzijde een in/-uitgang krijgen en aantakken op de Waterstadboulevard. Bij de plaatsing van de uitgang van de parkeergarage dient voorkomen te worden dat omwonenden lichthinder ondervinden.
20.2
Positie appartementengebouw
De locatie voor het appartementengebouw is zorgvuldig bepaald. Aandachtspunten hierbij zijn geweest de afstand tot de bebouwing op het Zuidereiland, de afstand tot de toekomstige bebouwing langs de Waterstadboulevard (bouwplan Kop Stadswerven), rekening houdend met het ontwerp van het park. De afstand tussen het appartementengebouw en de woningen op het Zuidereiland bedraagt 71 meter. De halfverdiepte parkeerkelder ligt dichter bij de woningen op het Zuidereiland (afstand is 62 meter). De halfverdiepte parkeerkelder steekt ca 2 meter boven het maaiveld uit, het maaiveld wordt hier licht glooiend verhoogd zodat de parkeerkelder landschappelijk wordt ingepast. De gemeente meent met de huidige positie zorgvuldig om te zijn gegaan met de beschikbare ruimte.
20.3
Maatvoering gebouw
De oppervlakte van de parkeerkelder + bordes bedraagt 800 m². Het woongebouw zelf heeft een oppervlakte van 400 m². De totale oppervlakte van het Waterfrontpark bedraagt circa 14.000 m². In totaal zal het gebouwde deel van het appartementengebouw 5,7 % van het gehele park bedragen. Het bouwvolume is eveneens zorgvuldig gekozen. Het beeldkwaliteitplan spreekt over een hoogteaccent, om het effect van een toren te krijgen dient wel een bepaalde hoogte / breedte verhouding te worden verkregen. Het gebouw is nu circa 20 meter breed en circa 28 meter hoog. De hoogte wordt dus nu hoofdzakelijk bepaald door het gewenste beeld Het gebouw bestaat uit 8 bouwlagen op de halfverdiepte parkeergarage die 2 m boven het maaiveld uitsteekt. De totale hoogte bedraagt 28 meter.