Document · PDF

Bijlage 10. Taxatierapport Harderwijk_Middelste Wei 2-4_260224

Raadsvergadering 21 maart 2024, gemeente HarderwijkBij agendapunt: Ontwikkelingen bij MFC Harderwijk25.246 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 3

TAXATIERAPPORT Middelste Wei 2-4 3844 HT Harderwijk

Opdrachtgever MFC Harderwijk T.a.v. de heer F. Westenberg Middelste Wei 2-4 3844 HT Harderwijk

Waardepeildatum Kenmerk

25 januari 2024 Taxatie marktwaarde Middelste Wei 2-4 te 3844 HT Harderwijk

INHOUDSOPGAVE

SAMENVATTING ........................................................................................................................ 4 1.1

Taxatieobject ............................................................................................................... 4

1.2

Maatvoering ................................................................................................................ 4

1.3

Kadastrale kenmerken .............................................................................................. 4

1.4

Markthuur .................................................................................................................... 4

1.5

Beoordeling ................................................................................................................. 4

OPDRACHT EN RICHTLIJNEN ........................................................................................... 5 2.1

Opdracht ...................................................................................................................... 5

2.2

Onderwerp en doel van de opdracht ..................................................................... 5

2.3

Taxateurs ...................................................................................................................... 5

2.4

Onderwerp van taxatie en status ............................................................................ 6

2.5

Werkzaamheden ........................................................................................................ 6

2.6

Taxatiestandaarden en Richtlijnen ......................................................................... 7

LOCATIE EN BEREIKBAARHEID .................................................................................... 10 3.1

Locatie ........................................................................................................................ 10

3.2

Bereikbaarheid ......................................................................................................... 10

3.3

Parkeren ..................................................................................................................... 10

OBJECTKENMERKEN ........................................................................................................... 11 4.1

Technische gegevens .............................................................................................. 11

4.2

Onderhoudstoestand .............................................................................................. 12

4.3

Renovatie, (ver)bouw, herontwikkeling of bijzonderheden ............................. 13

4.4

Oppervlakten en indeling ....................................................................................... 13

PRIVAATRECHTELIJKE ASPECTEN ............................................................................. 14 5.1

Kadastrale gegevens ............................................................................................... 14

5.2

Zakelijke rechten ...................................................................................................... 14

PUBLIEKRECHTELIJKE BEPALINGEN ........................................................................ 15 6.1

Bestemmingsplan.................................................................................................... 15

6.2

Milieu .......................................................................................................................... 16

GEBRUIK ...................................................................................................................................... 17 7.1

Gebruik(ers) ............................................................................................................... 17

7.2

Exploitatie .................................................................................................................. 17

7.3

Fiscale status ............................................................................................................. 17

MARKTSITUATIE EN COURANTHEID .......................................................................... 18

Pagina 2 van 45

Waardepeildatum Kenmerk

8.1

25 januari 2024 Taxatie marktwaarde Middelste Wei 2-4 te 3844 HT Harderwijk

Marktsituatie ............................................................................................................. 18

(bronnen: o.a. CBS, CPB, DNB, NVM, bouwinvest) ......................................................... 18 8.2

Referenties................................................................................................................. 21

8.3

Sterkte – Zwakte analyse ........................................................................................ 24

8.4

Courantheid .............................................................................................................. 24

WAARDERING .......................................................................................................................... 25 9.1

Definitie waardebegrip(pen) .................................................................................. 25

9.2

Definitie waarderingsmethode(n) ........................................................................ 25

9.3

Schattingszekerheid ................................................................................................ 26

9.4

Back test .................................................................................................................... 26

MARKTWAARDE ................................................................................................................. 27

VOORWAARDEN TAXATIE ........................................................................................... 28

INFORMATIEBRONNEN .................................................................................................. 36

BIJLAGEN ................................................................................................................................ 37

Pagina 3 van 45

25 januari 2024 Taxatie marktwaarde Middelste Wei 2-4 te 3844 HT Harderwijk

Waardepeildatum Kenmerk

SAMENVATTING

1.1

Taxatieobject

Het getaxeerde betreft een vrijstaand kantoorpand bestaande uit drie bouwlagen, welke momenteel wordt geëxploiteerd door stichting MFC Harderwijk. De begane grond bestaat uit een ontmoetingsruimte met bedrijfsrestaurant en atrium, en verschillende kantoor-/vergaderkamers welke per dagdeel kunnen worden gehuurd. De eerste en tweede verdieping worden gehuurd door verschillende gebruikers welke allemaal actief zijn in de maatschappelijke dienstverlening. In de kelder bevindt zich een parkeergarage met een capaciteit van 22 parkeerplaatsen. Getaxeerd is de markthuur. 1.2

Maatvoering

Adres

Ruimte

Bouwlaag

Middelste Wei 2-4

Ontmoetings-/kantoorruimte

Begane grond

1.020 m2

Kantoorruimte

1e verdieping

730 m2

Kantoorruimte

2e verdieping

445 m2

Totaal 1.3

Oppervlakte

2.195 m2

Kadastrale kenmerken

Kad. adres

Kad. gemeente

Sectie

Nummer

Middelste Wei 2-4

Harderwijk

10864

Grootte 12.590 m2 (gedeeltelijk)

1.4 Markthuur Markthuur totaal op jaarbasis (afg.):

€ 290.000,00 excl. btw(-compensatie)

Markthuur 1e verdieping op jaarbasis (afg.):

€ 93.000,00 excl. btw(-compensatie)

Markthuur 2 verdieping op jaarbasis (afg.):

€ 62.000,00 excl. btw(-compensatie)

1.5 Beoordeling slecht Locatie

matig

redelijk

goed X

Object Courantheid

uitstekend

X X

Pagina 4 van 45

bijzonderheden

25 januari 2024 Taxatie marktwaarde Middelste Wei 2-4 te 3844 HT Harderwijk

Waardepeildatum Kenmerk

OPDRACHT EN RICHTLIJNEN

2.1

Opdracht

Op 25 januari 2024 heeft de heer F. Westenberg handelend als voorzitter van stichting MFC Harderwijk gevestigd aan de Middelste Wei 2-4 te 3844 HT Harderwijk, opdracht tot taxatie van de hierna gemelde onroerende zaken verstrekt aan Brandt Bedrijfshuisvesting te Harderwijk, Deventerweg 9B (3843 GA). De aard van de opdracht wijkt niet af van de opdrachtbevestiging.

2.2 Onderwerp en doel van de opdracht Object:

Middelste Wei 2-4 te 3844 HT Harderwijk

Doel:

waardering t.b.v. interne besluitvorming.

Basis van de waarde: de waardering van het object betreft de markthuur. Waardepeildatum:

25 januari 2024

Taxatieproduct:

taxaties kunnen verschillend zijn in de mate en de diepgang van het onderzoek. Afhankelijk van het doel, eerdere op dezelfde basis uitgevoerde taxaties e.d., wordt gekozen voor een taxatieproduct. Deze opdracht betreft een volledige taxatie.

2.3 Taxateurs De taxatie is uitgevoerd door gecertificeerde Register Taxateurs (‘RT’) voor Bedrijfsmatig Vastgoed (‘BV’). De permanente educatie voor de certificering in het register wordt door de taxateurs gevolgd, volgens, in overeenstemming met de reglementen van het NRVT. De taxateurs zijn ter zake professioneel gekwalificeerd zoals bedoeld in artikel PS2 3 van de RICS Taxatiestandaarden. Zij beschikken over voldoende lokale en sectorale kennis van het betreffende deelgebied van de specifieke markt. De taxateurs zijn: R. (Ramon) Klarenbeek RM RT en C.J. (Corstiaan) Schuld MSc MSRE MRICS RM RT

Pagina 5 van 45

Waardepeildatum Kenmerk

25 januari 2024 Taxatie marktwaarde Middelste Wei 2-4 te 3844 HT Harderwijk

Onafhankelijkheid Deze taxatie is een onafhankelijk en objectief waardeoordeel (PS2 4). Brandt Bedrijfshuisvesting verklaart recentelijk niet betrokken te zijn geweest, noch binnen afzienbare termijn te worden betrokken bij het onderwerp van de taxatie, zodanig dat het kan leiden tot belangenverstrengeling. Brandt Bedrijfshuisvesting heeft geen andere financiële voordelen uit de taxatieopdracht dan het in rekening gebrachte taxatiehonorarium.

2.4 Onderwerp van taxatie en status Onderwerp van taxatie De markthuur van de opstal(len), ondergrond, erf en overige aanhorigheden. Status van het object Het getaxeerde betreft een vrijstaand kantoorpand bestaande uit drie bouwlagen. Gebruikssituatie Het object wordt op de waardepeildatum geëxploiteerd door stichting MFC Harderwijk. 2.5 Werkzaamheden Informatiebronnen Voor deze waardering wordt gebruik gemaakt van informatie uit diverse bronnen, die in het taxatierapport staan vermeld. De informatie is aangeleverd door de opdrachtgever (eigenaar), bouwbegeleider, e.d. of van een openbare bron. Brandt Bedrijfshuisvesting verklaart dat aan de opdrachtgever is verzocht om alle relevante informatie voor de taxatieopdracht (technische, juridische en milieugegevens, offertes, contracten, gebruikssituatie, etc.) te verstrekken. Tevens is aan de opdrachtgever gevraagd alle feiten en omstandigheden die verder van invloed kunnen zijn op de waardering onverkort aan ons mede te delen. Door de opdrachtgever is bevestigd dat alle relevante en genoemde informatie onverkort is verstrekt en is medegedeeld. Wij hebben de geleverde informatie gecontroleerd voor zover mogelijk en aansluit bij de strekking van de opdracht. Wij aanvaarden geen verantwoording bij aanlevering van onjuiste, niet volledige en/of niet verifieerbare informatie door de opdrachtgever en/of door derden. Pagina 6 van 45

Waardepeildatum Kenmerk

25 januari 2024 Taxatie marktwaarde Middelste Wei 2-4 te 3844 HT Harderwijk

Inspectie De mate en diepgang van de inspectie hangt samen met de taxatieopdracht, het doel, en het taxatieproduct. Voor deze taxatie is het object intern en extern geïnspecteerd op 25 januari 2024. De beoordeling van de locatie en de opstallen is globaal geschied en uitsluitend in het kader van een waardeoordeel.

2.6 Taxatiestandaarden en Richtlijnen Deze taxatie is uitgevoerd in overeenstemming met richtlijnen en standaarden van: -

IVSC & RICS De meest recente “International Valuation Standards”, uitgegeven door de International Valuation Standards Council (IVSC) en RICS-taxatiestandaarden (Red Book), Nederlandse editie.

NRVT Het Reglement Bedrijfsmatig Vastgoed NRVT en, voor zover van toepassing, het Subreglement Grootzakelijk Vastgoed NRVT.

Afwijkingen Er zijn geen afwijkingen gehanteerd. Code of conduct Onze werkwijze en rapportages voldoen aan de eisen van de RICS en de Algemene Gedrags- en Beroepsregels NRVT. Indien u een klacht heeft kunt u deze kenbaar maken via ons klachtenformulier. Die is op te vragen bij dhr. C.J. Schuld Msc MSRE MRICS RM RT, via e-mail info@bbh.nu of telefonisch via 06-53146121. Wij zorgen voor een snelle en zorgvuldige afhandeling van uw klacht. Gevoeligheidsanalyse Deze taxatie is daarnaast gebaseerd op diverse aannames en verwachtingen van ontwikkelingen in de toekomst. Elke aanname heeft in meer of mindere mate effect op

uitkomst

van

taxatie.

gevoeligheidsanalyse opgenomen.

Pagina 7 van 45

opdracht

geen

uitgebreide

Waardepeildatum Kenmerk

25 januari 2024 Taxatie marktwaarde Middelste Wei 2-4 te 3844 HT Harderwijk

Back test In gevallen waar Brandt Bedrijfshuisvesting minder dan drie jaar geleden een vergelijkbare professionele taxatiedienst op het object heeft uitgevoerd, kan een ‘back test’ worden verricht. Als onderdeel van de taxatieprocedure kunnen de belangrijkste verschillen tussen de huidige en voorgaande taxatie(s) van Brandt Bedrijfshuisvesting worden geanalyseerd. Bij een ‘back test’ wordt in het taxatierapport een beschrijving opgenomen van de belangrijkste verschillen tussen de voorgaande en de ‘nieuwe’ taxatiedienst, met betrekking tot het object, de locatie, waarderingsmethodiek en de markt. Deze verschillen zijn van kwalitatieve aard en wanneer van toepassing (en relevant) van kwantitatieve aard. Concept taxaties Een voorlopig advies, een conceptrapport of -taxatie voorafgaand aan de voltooiing, betreft de voorlopige opinie en is afhankelijk van de voltooiing van het definitieve rapport. Dit wordt uitsluitend verstrekt ten behoeve van interne doeleinden van de opdrachtgever. Voorlopige adviezen en concepten mogen in geen geval worden gepubliceerd of openbaar gemaakt. Fundamentele verschillen, bijvoorbeeld een verschil van meer dan 5% in de waarde tussen een concept taxatie en de definitieve versie, worden toegelicht. Plausibiliteit Bij alle professionele taxatiediensten dient de geregistreerde taxateur ervoor te zorgen

dat

zijn

taxatiewerkzaamheden

alvorens

het

taxatierapport

wordt

uitgebracht worden onderworpen aan een plausibiliteittoets door een controlerend taxateur. De controlerend taxateur is daarbij onverkort gehouden aan de Algemene gedrags-

beroepsregels,

waaronder

fundamentele

beginsels

van

vakbekwaamheid en vertrouwelijkheid. 2.7 Uitgangspunten en afwijkingen Uitgangspunten Een uitgangspunt betreft feiten, voorwaarden of situaties die van invloed zijn op het onderwerp of de methode van een taxatie met betrekking tot welke is overeengekomen dat zij niet door de taxateur hoeven te worden geverifieerd in het kader van de taxatieprocedure.

Pagina 8 van 45

Waardepeildatum Kenmerk

25 januari 2024 Taxatie marktwaarde Middelste Wei 2-4 te 3844 HT Harderwijk

In deze taxatie wordt uitgegaan dat de door opdrachtgever aangeleverde informatie zoals oppervlakten, tekeningen, huuroverzichten, e.d. correct is. Voor overige uitgangspunten wordt verwezen naar de Voorwaarden Taxatie in hoofdstuk 11 van dit rapport. Veronderstellingen Op basis van marktgegevens en expertise wordt invulling gegeven aan bepaalde elementen die de waarde van het object beïnvloeden. Tot de belangrijke veronderstellingen behoren onder meer de markthuur, yield, vaste lasten, onderhoud, etc. Bijzondere uitgangspunten Met een bijzonder uitgangspunt wordt verondersteld dat de taxatie wordt gebaseerd op feiten die wezenlijk verschillen van de feiten die bestaan op de waardepeildatum, of waarvan redelijkerwijs niet kan worden verwacht dat een kandidaat-koper deze zou hanteren op de waardepeildatum. Het kan passend zijn om bijzondere uitgangspunten te definiëren, bijvoorbeeld bij: -

een aanstaande verandering in de fysieke aspecten van het object, zoals een nieuw te bouwen gebouw of een bestaand gebouw dat wordt gerenoveerd of gesloopt;

een verwachte verandering in de wijze van gebruik of van het bedrijf in het object.

Voor deze taxatie is geen bijzonder uitgangspunt gehanteerd.

Pagina 9 van 45

25 januari 2024 Taxatie marktwaarde Middelste Wei 2-4 te 3844 HT Harderwijk

Waardepeildatum Kenmerk

LOCATIE EN BEREIKBAARHEID

3.1

Locatie

Het getaxeerde is gesitueerd aan de Middelste Wei te Harderwijk, provincie Gelderland. De gemeente Harderwijk telt 48.946 inwoners (CBS: 2023), de stad Harderwijk zelf kent ongeveer 45.469 inwoners, het overige deel woont in het buitengebied. Harderwijk is een Hanze- en vestingstad aan de rand van de Veluwe, ongeveer

halverwege

tussen Zwolle en

Amersfoort.

Het

een regionaal

verzorgingscentrum voor de Noordwest-Veluwe. De economie drijft vooral op de veelzijdige industrie, toerisme en dienstverlening. De Roef Onder stichting MFC Harderwijk vallen MFC de Roef en MFC de Kiekmure. Wijkcentrum “De Roef” is een ontmoetingscentrum met plek voor verenigingen en activiteiten, een ruimte voor gezondheidsorganisaties en huisartsenpraktijken. De Roef is gelegen in de wijk Stadsweiden. De wijk Stadsweiden ligt aan de rand van Harderwijk direct aan het Wolderwijd. De wijk is in de jaren 70 van de vorige eeuw gebouwd op wat vroeger de 'stadse weiden' waren. Op dit weiland buiten de vestingmuur konden de stadsboeren hun koeien laten grazen. In 1977 is gestart met de bouw van het winkelcentrum “Stadsweiden” met bijbehorend parkeerterrein waar nu o.a. een Jumbo, Kruidvat, kapsalon, poelier, BENU Apotheek en een zonnestudio gesitueerd zijn. 3.2 Bereikbaarheid De Roef is goed bereikbaar met de auto. De afstand tot de A28 is circa 2 kilometer. De bushalte ‘’Voorste Wei’’ ligt direct bij het getaxeerde, en het treinstation van Harderwijk ligt op circa 1,5 kilometer. De bereikbaarheid per openbaar vervoer is goed. 3.3 Parkeren Het gehuurde beschikt over een parkeergarage in de kelder met een capaciteit van 22 parkeerplaatsen. Bij de Roef ligt een grote parkeerplaats. Tevens is er een grote parkeerplaats bij het winkelcentrum, naast de Roef.

Beide parkeerplaatsen zijn bereikbaar via de Stadswei. Parkeren is hier gratis.

Pagina 10 van 45

Waardepeildatum Kenmerk

25 januari 2024 Taxatie marktwaarde Middelste Wei 2-4 te 3844 HT Harderwijk

OBJECTKENMERKEN

2022 (BAG)

 fundering

beton

 draagconstructie

staalconstructie

 gevels

aluminium gevelbeplating

 vloerconstructie

beton

 dakconstructie

plat dak, geprofileerd staal, bitumen gedekt

 kozijnen

aluminium

− dak

geïsoleerd

− gevel

geïsoleerd

− beglazing

dubbel glas

− vloeren

geïsoleerd



thermische isolatie

 kwaliteit v.d. materialen :

goed

Installaties  verwarming

grond/water-warmtepomp,

vloerverwarming

plaatse van de verdiepingen  luchtbehandeling

airco-installatie

 G/W/E installatie

alle aansluitingen aanwezig, behalve gas

 overig (o.a.)

225 zonnepanelen

Pagina 11 van 45

ter

Waardepeildatum Kenmerk

25 januari 2024 Taxatie marktwaarde Middelste Wei 2-4 te 3844 HT Harderwijk

4.2 Onderhoudstoestand Hierna volgt een indicatie van de onderhoudstoestand gebaseerd op visuele inspectie en in relatie tot de ouderdom. Het is geen indicatie van de bouwkundige staat, in de zin van een bouwkundige keuring, noch een garantie ten aanzien van eventuele gebreken. De niet genoemde onderdelen zijn algemeen in de waardering begrepen. Met de aanduidingen wordt het volgende bedoeld: uitstekend

zo goed als nieuw;

goed

op peil;

redelijk

niet op peil, maar onderhoud niet op korte termijn noodzakelijk;

matig

onderhoud op korte termijn noodzakelijk;

slecht

achterstallig onderhoud.

De globale onderhoudstoestand op de inspectiedatum slecht matig redelijk goed

uitstekend bijzonderheden

daken

gevels

kozijnen

vloeren

plafonds

installaties

schilderwerk inwendig schilderwerk uitwendig

afwerkingsniveau

beperkte waarneming

visueel

Voorziening groot onderhoud Het wordt niet noodzakelijk geacht een voorziening voor groot onderhoud of bijzondere

kosten

treffen.

Eventuele

schommelingen

periodieke

onderhoudskosten zijn te dempen door planning van het onderhoud in de tijd te spreiden.

Pagina 12 van 45

Waardepeildatum Kenmerk

25 januari 2024 Taxatie marktwaarde Middelste Wei 2-4 te 3844 HT Harderwijk

Duurzaamheid Voor zover bekend zijn er geen (bijzondere) duurzame voorzieningen. Er is geen EPC of energielabel verstrekt. Op www.ep-online.nl is ook geen registratie gevonden. Een energielabel is verplicht bij de verkoop, verhuur en oplevering van onder andere

kantoorgebouwen,

overheidsgebouwen.

Een

gebouwen

voor

kantoorgebouw

moet

gezondheidszorg minimaal

energielabel

en C

hebben. Dit betekent een energielabel met een primair fossiel energiegebruik van maximaal 225 kWh per m2 per jaar of een energielabel met de letter C of beter. Als het gebouw niet aan de eisen voldoet dan mag het niet meer als kantoor gebruikt worden.

4.3 Renovatie, (ver)bouw, herontwikkeling of bijzonderheden Er is geen plan of begroting verstrekt voor een renovatie, (ver)bouw, herontwikkeling of andere bijzonderheden. Voor deze taxatie is geen onderzoek verricht naar de documentatie in relatie tot de bepalende normen en (overheids-)voorschriften.

4.4 Oppervlakten en indeling De oppervlakte en indeling zijn zo goed mogelijk bepaald op basis van de verkregen gegevens, inspectie en het BAG register. Er zijn geen tekeningen verstrekt, geen NEN 2580 meetstaat. Wij sluiten niet uit dat er afwijkingen in de vermelde gegevens voor kunnen komen. De indeling en maatvoeringen kunnen in hoofdlijnen als volgt worden weergegeven. Adres

Ruimte

Bouwlaag

Middelste Wei 2-4

Ontmoetings-/kantoorruimte

Begane grond

1.020 m2

Kantoorruimte

1e verdieping

730 m2

Kantoorruimte

2e verdieping

445 m2

Totaal

Oppervlakte

2.195 m2

Pagina 13 van 45

Waardepeildatum Kenmerk

25 januari 2024 Taxatie marktwaarde Middelste Wei 2-4 te 3844 HT Harderwijk

PRIVAATRECHTELIJKE ASPECTEN

5.1

Kadastrale gegevens

Het object heeft volgens de kadastrale gegevens de volgende aanduidingen: Kad. adres

Kad. gemeente

Middelste Wei 2-4

Harderwijk

Sectie

Nummer

10864

Grootte 12.590 m2 (gedeeltelijk)

5.2 Zakelijke rechten De basisgegevens van de rechthebbende(n) zijn: EIGENDOM Gemeente Harderwijk Havendam 56 3941AA Harderwijk Publiekrechtelijke beperkingen Er zijn geen beperkingen bekend in de basisregistratie Kadaster. Erfdienstbaarheden, kwalitatieve rechten en verplichtingen of bijzondere beperkingen Ten aanzien van erfdienstbaarheden, kwalitatieve rechten en verplichtingen bijzondere lasten en beperkingen wordt verwezen naar de akte in de bijlagen van dit rapport. Voor zover de informatie is verstrekt, de taxateurs hebben onderzocht en door de opdrachtgever zijn geïnformeerd, zijn er geen (andere) erfdienstbaarheden noch (andere) zakelijke rechten c.q. beperkingen en bepalingen die een significant (nadelig) effect hebben op de waardering, zoals bij deze taxatie het uitgangspunt vormt. Er heeft geen titelonderzoek plaatsgevonden naar voorgaande akten (uitgebreide kadastrale recherche).

Pagina 14 van 45

Waardepeildatum Kenmerk

25 januari 2024 Taxatie marktwaarde Middelste Wei 2-4 te 3844 HT Harderwijk

PUBLIEKRECHTELIJKE BEPALINGEN

6.1 Bestemmingsplan Het object behoort tot het bestemmingsplan ‘Stadsweiden (reparatieplan)’ met de kenmerken: - planstatus

onherroepelijk (vastgesteld 2011-06-17)

- identificatie

NL.IMRO.02430000343A-

- type plan

gemeentelijk plan; bestemmingsplan artikel 10

- naam overheid

gemeente Harderwijk

- Enkelbestemming

Maatschappelijke doeleinden

- Bouwvlak

bouwvlak op plankaart

- Maatvoering

maximum bouwhoogte 6 m1

Plekinformatie

De op de plankaart voor maatschappelijke doeleinden aangewezen gronden zijn bestemd voor maatschappelijke voorzieningen. Onder de bestemming is detailhandel uitsluitend begrepen voor zover deze is aan te merken als rechtstreeks voortvloeiend uit de tot de bestemming behorende voorzieningen en daaraan ondergeschikt is. Op grond van de bestemmingsbepalingen wordt verondersteld dat:  de situatie en het (voorgenomen) gebruik niet in strijd zijn met het bestemmingsplan;  de aanwending niet in het bijzonder wordt beperkt door het bestemmingsplan. Deze en in de bijlage opgenomen gegevens aangaande de bestemming zijn afkomstig van de gemeentelijke overheid via ruimtelijkeplannen.nl. Er is geen uitgebreid planologisch onderzoek verricht, de gegevens zijn beoordeeld als indicatieve toetsing voor het huidige gebruik en de gebruiksmogelijkheden. Voor verdere voorschriften en een plankaart van het bestemmingsplan verwijzen wij verder naar de bijlagen. Voor de actuele situatie en gedetailleerde informatie dient ruimtelijkeplannen.nl te worden geraadpleegd.

Pagina 15 van 45

Waardepeildatum Kenmerk

25 januari 2024 Taxatie marktwaarde Middelste Wei 2-4 te 3844 HT Harderwijk

6.2 Milieu In het kader van deze taxatie is geen onderzoek verricht naar de aanwezigheid van stoffen in de grond of het grondwater, noch naar materialen die schadelijk zijn voor mens, milieu of gebouwen, noch naar de aanwezigheid van stoffen die de waarde zouden kunnen beïnvloeden. Negatieve milieuaspecten kunnen op korte termijn of langere termijn van invloed zijn op de waarde. In het kader van deze taxatie is navraag gedaan naar aanwezige milieudocumentatie. Wij benadrukken echter dat bij deze waardering geen rekening is gehouden met saneringskosten of anderszins te treffen maatregelen. Bodemverontreiniging Wij hebben opdrachtgever gevraagd naar informatie inzake de toestand van de bodem. Er is ons geen onderzoek of rapportage verstrekt. Het Bodemloket vermeldt geen onderzoek of andere milieugegevens op de locatie. Wij gaan er voor deze taxatie verder vanuit dat zich in de grond of het grondwater geen stoffen bevinden die voor een transactie, het functioneren en/of uitbreiden/verbouwen van het onroerend goed een belemmering vormen. Asbest Op basis van visuele waarnemingen tijdens de inspectie en informatie van de opdrachtgever is er geen aanleiding om aanwezigheid van asbest in het object te veronderstellen.

Pagina 16 van 45

Waardepeildatum Kenmerk

25 januari 2024 Taxatie marktwaarde Middelste Wei 2-4 te 3844 HT Harderwijk

GEBRUIK

7.1

Gebruik(ers)

Het object wordt op de waardepeildatum geëxploiteerd door stichting MFC Harderwijk. Het grootste gedeelte is en/of wordt (flexibel) verhuurd, en een gedeelte is in gebruik bij stichting MFC Harderwijk zelf. Aan eventuele (tijdelijke) huurovereenkomsten wordt in deze waardering voorbij gegaan. Gebruiksmogelijkheden Ten aanzien van het gebruik zijn tijdens de inspectie geen onvolkomenheden geconstateerd. Wij gaan er bij deze taxatie van uit dat het pand is gerealiseerd conform de verstrekte informatie en vereisten, en dat alle vergunningen zijn of worden verleend en aan alle (overheid-) voorschriften is of wordt voldaan. Alternatieve mogelijkheden voor aanwending van het object die niet passen in het vigerende bestemmingsplan blijven in deze taxatie buiten beschouwing. 7.2 Exploitatie Voor periodieke kosten van exploitatie zoals onderhoud, beheer e.d. hebben wij bij onze taxatie een schatting en berekening gemaakt die is gebaseerd op waarnemingen tijdens de inspectie, (mondelinge) informatie van de opdrachtgever en kengetallen voor soortgelijke objecten. 7.3 Fiscale status Omzetbelasting Gezien de verhuursituatie is het uitgangspunt dat er geen verrekening van de omzetbelasting op de exploitatie van het zakelijke gebruik plaatsvind. Voor deze taxatie is er geen rekening gehouden met BTW compensatie.

Overdrachtsbelasting Er zijn geen bijzondere faciliteiten op het gebied van de Wet op belastingen van rechtsverkeer. Dit betekent voor de praktijk dat bij de aankoop van bestaande onroerende zaken 10,4% overdrachtsbelasting wordt betaald over de waarde van de aangekochte zaken.

Pagina 17 van 45

25 januari 2024 Taxatie marktwaarde Middelste Wei 2-4 te 3844 HT Harderwijk

Waardepeildatum Kenmerk

MARKTSITUATIE EN COURANTHEID

8.1 Marktsituatie (bronnen: o.a. CBS, CPB, DNB, NVM, bouwinvest) De Oekraïne-oorlog treft de Nederlandse economie, terwijl die na het herstel uit de coronarecessie alweer tegen haar capaciteitsgrenzen aanloopt. De schok van de oorlog drijft de energieprijzen verder op, leidt tot onzekerheid en drukt de groei van de wereldhandel. Vanaf eind 2022 trekt de bbp-groei weer aan, waarbij ook het begrotingsbeleid een ondersteunende rol heeft. Zowel in 2023 (1,5%) als in 2024 (1,7%) ligt de geraamde bbp-groei boven het potentiële (trendmatige) groeitempo. De inflatie is in eerste instantie vooral door de energieprijzen hoog, maar verbreedt zich naar andere goederen en diensten. Vooral door de uitzonderlijk hoge prijsstijging van energie was de inflatie vorig jaar gemiddeld 8,7%. Daarna is er dit jaar een daling gevolgd naar 3,9% en wordt er voor 2024 een daling verwacht naar 2,4%. De geraamde kerninflatie (zonder energie en voeding) was 3,6% in 2022 en neemt daarna af naar 2,6% in zowel 2023 als 2024. (bron: DNB) Kleinschalige kantoorruimte Het aantal transacties van kleine oppervlakten (tot 500 m2) is in de afgelopen jaren flink gedaald, deze daling komt deels voort uit een aanhoudende afname van geschikt aanbod. Zo is de aangeboden kantoorruimte in 2023 gedaald ten opzichte van het voorgaande jaar. Deze afname is ook te verklaren door de verschuivende vraag.

Er wordt geconstateerd dat door het toenemen van het hybride werken de vraag verschuift naar kleinschalige kantoren en flexibel in te delen kantoorruimte. Daarnaast is er een grotere behoefte aan duurzame kantoren op goede locaties. Huurders

stellen

zich

door

het

ontbreken

van

geschikte

kantoorruimte

terughoudend op en geven er de voorkeur aan om in hun bestaande panden te blijven.

Pagina 18 van 45

Waardepeildatum Kenmerk

25 januari 2024 Taxatie marktwaarde Middelste Wei 2-4 te 3844 HT Harderwijk

Flexibele Kantoorconcepten Op de kantorenmarkt is steeds meer behoefte aan flexibiliteit. Het delen van voorzieningen en de mogelijkheid om (tijdelijk) een werkplek te huren in plaats van een volwaardige kantoorruimte laten deze behoefte zien. Het aantal aanbieders van flexibele kantoorruimten is de afgelopen jaren sterk gegroeid, en in de grote steden krijgen dit soort concepten een steeds groter aandeel in de kantooropname. Onder flexibele kantoorconcepten wordt verstaan: de verhuur van kantoorruimte waarbij de gebruiker de keuze heeft uit vele vormen van kantoorruimten die voor een korte maar ook voor een langere periode kunnen worden gebruikt, en waar een breed pakket aan diensten wordt aangeboden. Het betreft hier volledig uitgeruste en ingerichte kantoren die voor een vast bedrag voor een flexibele periode kunnen worden gehuurd. Middels dit soort ‘serviced offices’ en ‘co-working spaces’ wordt er ingespeeld op ontmoeten, beleving en het creëren van samenwerking en interactie. Dit soort flexconcepten zijn het meest kansrijk op bereikbare knooppuntlocaties met voldoende voorzieningen in de nabije omgeving. Locaties hierbuiten hebben enkel voldoende potentie wanneer het concept en/of de identiteit voldoende beleving heeft.

Gebruikers van deze kantoorconcepten zijn bereid een hogere (all-in) huurprijs te betalen, omdat hier de flexibiliteit in tijd en ruimte tegenover staat en zij gebruik kunnen maken van gemeenschappelijke ruimten en voorzieningen. De prijs per vierkante meter bij een flexconcept is flink hoger dan bij het huren van reguliere kantoorruimte. Daar staat tegenover dat de gebruikers dan de beschikking krijgen over

volledig

ingerichte

kantoorruimte

receptie

telefoonbeantwoording,

postverwerking, print- en kopieermogelijkheden en gebruik van een restaurant en ICT support. Voor een aanbieder van een flexibel kantoorconcept zit het verdienmodel vooral in een zo hoog mogelijke bezettingsgraad en de verkoop van aanvullende diensten en abonnementen. Hoewel het aantal flexconcepten de laatste jaren sterk is gegroeid, staat de markt in Nederland nog in de kinderschoenen. Op dit moment hebben de flexibele kantoorconcepten een marktaandeel van circa 2% tot 3%. Dit aandeel neemt vooral in de grote steden sterk toe. Pagina 19 van 45

Waardepeildatum Kenmerk

25 januari 2024 Taxatie marktwaarde Middelste Wei 2-4 te 3844 HT Harderwijk

De verwachting is dat het marktaandeel van flexconcepten in Nederland de komende jaren explosief groeit met circa 20% tot 30% per jaar. Dit zou betekenen dat over vijf jaar zo’n 5% tot 10% van de volledige kantorenmarkt uit dit soort serviced offices en co-working spaces bestaat. De flexlocaties op de ov-knooppuntlocaties aangevuld met centrum daaromheen zullen de sterkste groei kennen. Naast dat de grotere organisaties het personeel de mogelijkheid geven om in flexconcepten te werken, zullen ook corporates meer gebruik gaan maken van flexconcepten. Het faciliteren en ontzorgen van de kantoorgebruiker zal een steeds grotere rol gana spelen bij de verhuur van kantoorruimte. Deze zogenaamde ‘hotellisering’ van de kantorenmarkt speelt niet alleen bij flex concepten, maar zal naar verwachting ook de standaard worden op de reguliere kantorenmarkt. Dit maakt ook dat op de lange termijn het onderscheid tussen flexconcepten en de verhuur van reguliere kantoorruimte minder groot zal zijn. Regionaal / lokaal Rond de waardepeildatum worden op Funda in Business circa 31 kantoorruimten aangeboden in Harderwijk. In de laatste 12 maanden voorafgaand aan de waardepeildatum zijn op Funda in Business 24 huurtransacties geregistreerd, 5 van deze transacties betreft kleine (flexibele) kantoorruimte.

Pagina 20 van 45

Waardepeildatum Kenmerk

25 januari 2024 Taxatie marktwaarde Middelste Wei 2-4 te 3844 HT Harderwijk

8.2 Referenties De vermelde

referentietransacties

geven een indruk

van

waarde van

vergelijkbare objecten die op basis van de locatie, bereikbaarheid en fysieke kenmerken zo goed mogelijk zijn uitgezocht voor de vergelijking met het getaxeerde object. Hierbij moet worden aangetekend dat de uitgangspunten in alle gevallen verschillen van het getaxeerde object. Deze referenties zijn toegevoegd ter indicatie

niet

één

vergelijkbaar.

(bron:

NVM,

Funda

Business)

Huurtransacties kleinschalige/flexibele kantoorruimte Adres

Oppervlakte

Huurprijs Huur per m2

Transactiedatum

(m ) 2

Middelerf 14c

€ 1.800

€ 120

Februari 2023

€ 9.540

€ 238

Mei 2023

€ 10.800

€ 196

Juni 2023

€ 4.576

€ 183

Juli 2023

€ 6.000

€ 200

Augustus 2023

Ermelo Hogeweg 2A Harderwijk Haverkamp 9 Nunspeet Stationsplein 18B Nunspeet Baanweg 26 Harderwijk Vergelijkbaarheid Adres Middelerf 14c

Gebouw

Onderhoud

Locatie

Courantheid

+/-

Ermelo Hogeweg 2A Harderwijk Haverkamp 9 Nunspeet Stationsplein 18B Nunspeet Baanweg 26 Harderwijk Pagina 21 van 45

Waardepeildatum Kenmerk

25 januari 2024 Taxatie marktwaarde Middelste Wei 2-4 te 3844 HT Harderwijk

Huurtransacties (reguliere) kantoorruimte Adres

Oppervlakte

Huurprijs Huur per m2

Transactiedatum

(m ) 2

Engelserf 35

185

€ 22.319

€ 121

Maart 2020

198

€ 29.500

€ 149

December 2021

130

€ 21.000

€ 161

Juni 2022

112

€ 17.500

€ 156

Mei 2023

160

€ 19.200

€ 120

Juli 2023

Gebouw

Onderhoud

Locatie

Courantheid

+/-

Harderwijk Weth. Jansenlaan 340 Harderwijk Oosteinde 23 Harderwijk Verkeersweg 1 Harderwijk Marie Curiestraat 59 Harderwijk Vergelijkbaarheid Adres

Engelserf 35 Harderwijk Weth. Jansenlaan 340 Harderwijk Oosteinde 23 Harderwijk Verkeersweg 1 Harderwijk Marie Curiestraat 59 Harderwijk

Pagina 22 van 45

Waardepeildatum Kenmerk

25 januari 2024 Taxatie marktwaarde Middelste Wei 2-4 te 3844 HT Harderwijk

Aanbod kleinschalige/flexibele kantoorruimte Adres

Oppervlakte

Huur

Aangeboden

(m2)

per jaar

per m2

sinds

€ 4.500

€ 375

+6 maanden

€ 2.880

€ 192

+6 maanden

€ 5.820

€ 232

+6 maanden

€ 6.600

€ 206

+6 maanden

€ 11.916

€ 514

+6 maanden

€ 3.000

€ 375

7 weken

Drielandendreef 42 44 1 Harderwijk Johanniterlaan 4 Harderwijk Julianalaan 100 Ermelo Oosteinde 23 Harderwijk Selhorstweg 1 Harderwijk Goede Reede 1 2 Harderwijk

Toelichting huurreferenties Op basis van bovenstaande referentietransacties hebben taxateurs een goed beeld kunnen vormen van de huidige marktomstandigheden voor zowel flexibele kantoorruimte

als

reguliere

kantoorruimte.

Allereerst

gezocht

naar

referentietransacties van kleinschalige en/of flexibele kantoorkamers in een bedrijfsverzamelgebouw in de omgeving van Harderwijk. De gevonden transacties schetsen

een

goed

beeld

van

markt

Harderwijk

voor

flexibele

kantoorconcepten. Ook is er gekeken naar ‘reguliere’ kantoorruimten tot 200 m2, om de markthuur per verdieping te onderbouwen wanneer er per gebruiker een (paar) kamer(s) verhuurd worden, zoals in de huidige situatie ook het geval is. Deze transacties zijn eveneens meegenomen in deze waardering om een zo goed mogelijk beeld van de huidige markt voor zowel flexibele kantoorconcepten als reguliere kantoorruimte te kunnen schetsen en op deze manier zo goed mogelijk de huurwaarden te kunnen bepalen.

Weergegeven huurprijs is inclusief servicekosten

Weergegeven huurprijs is inclusief servicekosten.

Pagina 23 van 45

Waardepeildatum Kenmerk

25 januari 2024 Taxatie marktwaarde Middelste Wei 2-4 te 3844 HT Harderwijk

8.3 Sterkte – Zwakte analyse Sterkte • Uitstekend afgewerkte kantoorruimten. • Verhuur in kleine eenheden biedt risicospreiding. Zwakte • Relatief veel verkeersruimte t.o.v. de kantoorruimte. Kansen • Positieve marktomstandigheden voor flexibele kantoorconcepten. • Schaarste van maatschappelijke kantoorruimte. Bedreigingen • Onzekerheid over verloop van de inflatie en rentestijging. 8.4 Courantheid - Bestemming:

maatschappelijk.

- Gebruiksmogelijkheden:

geen bijzondere beperking.

- Benodigde vergunningen t.b.v. het huidig en/of toekomstig gebruik:

niet onderzocht.

- Multifunctionaliteit:

redelijk.

- Branchering:

matig, beperkte doelgroep.

- Concurrentiepositie:

de uitstraling is goed.

- Verhuurbaarheid en toelichting:

goed,

veel

vraag

naar

flexibele

kantoorruimte. - Verkoopbaarheid en toelichting:

goed,

maatschappelijke

ruimten

zijn

schaars in de huidige markt. - Lange termijn visie:

geen bijzonderheden.

- Beheer:

geen bijzonderheden bekend.

- Overeenkomsten/akten:

geen bijzondere belemmering.

- Diversen:

debiteurenrisico is niet beoordeeld in deze taxatie.

- Resumé:

de courantheid is matig, gezien de beperkte gebruiksmogelijkheden. Pagina 24 van 45

25 januari 2024 Taxatie marktwaarde Middelste Wei 2-4 te 3844 HT Harderwijk

Waardepeildatum Kenmerk

WAARDERING

9.1 Definitie waardebegrip(pen)

Markthuur “Het geschatte bedrag waartegen een object of ruimte tussen een bereidwillige huurder en een bereidwillige verhuurder op passende huurvoorwaarden na behoorlijke marketing, in een zakelijke transactie zou worden verhuurd op de waardepeildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld.” (IVSC) 9.2 Definitie waarderingsmethode(n) Comparatieve methode De

comparatieve

ofwel

vergelijkende

methode,

vergelijkt,

verkoop-

en/of

verhuurtransacties met betrekking tot soortgelijke objecten met elkaar. Deze methode

wordt

transactiegegevens

gebruikt

voor

bekend

zijn.

onroerende De

zaken

comparatieve

waarvan

methode

‘voldoende’

stoelt

beoordeling van de markt, van de locatie en van de onroerende zaak zelf en is gebaseerd op onder meer de onderstaande factoren: Markt: - vraag en aanbod op de markt - prijsontwikkeling en rendementen - rentestand, inflatie en rente ontwikkeling Locatie: - omgevingsfactoren - infrastructuur en parkeermogelijkheden - bereikbaarheid met eigen en openbaar vervoer - voorzieningen als winkels, woningen, horeca, banken en scholen - (bouw)ontwikkelingen met betrekking tot vergelijkbare onroerende zaken Onroerende zaak: - bouwaard en kwaliteitsniveau - staat van onderhoud - gebruiksmogelijkheden - zakelijke en andere lasten

Pagina 25 van 45

Waardepeildatum Kenmerk

25 januari 2024 Taxatie marktwaarde Middelste Wei 2-4 te 3844 HT Harderwijk

Highest and Best Use De marktwaarde van een object is een weerspiegeling van het meest doelmatige en meest doeltreffende gebruik (HaBU) binnen de fysieke, wettelijke en financiële mogelijkheden

waardepeildatum.

Het

object

gebruiks-

bestemmingsmogelijkheden in ogenschouw genomen, voldoet het (voorgenomen) gebruik per waardepeildatum aan die weerspiegeling. 9.3 Schattingszekerheid Er kunnen zich per sector nog verschillende effecten manifesteren met een wat grotere

onzekerheid

dan

gebruikelijk.

Niettemin

functioneren

sommige

vastgoedmarkten op de waardepeildatum voldoende met transacties en relevant marktbewijs om een waarde opinie te formuleren. Als op een later moment de omstandigheden wijzigen dan kan een hertaxatie wenselijk zijn. 9.4 Back test Brandt

Bedrijfshuisvesting

heeft

niet

eerder een taxatie verricht

onderhavige object.

Pagina 26 van 45

van het

Waardepeildatum Kenmerk

25 januari 2024 Taxatie marktwaarde Middelste Wei 2-4 te 3844 HT Harderwijk

MARKTWAARDE

Rekening houdend met de omstandigheden die op de waarde van invloed kunnen zijn, de ingewonnen en verkregen informatie, de genoemde overwegingen, de bijbehorende berekeningen evenals de diverse marktcomponenten, wordt de onderhavige onroerende zaak per 25 januari 2024 getaxeerd op: Markthuur totaal € 290.000,00 per jaar excl. BTW (-compensatie) Zegge: tweehonderdnegentig duizend euro Markthuur 1e verdieping € 93.000,00 per jaar excl. BTW (-compensatie) Zegge: drieënnegentig duizend euro Markthuur 2e verdieping € 62.000,00 per jaar excl. BTW (-compensatie) Zegge tweeënzestig duizend euro De uiteenzetting van de huurprijzen per kantoorkamer en daarmee alsmede per verdieping is als overzicht toegevoegd als bijlage. Conceptbeheer Opdrachtgever heeft één keer een conceptversie van dit taxatierapport ontvangen. De waarde van de taxatie is ten opzichte van de conceptversie(s) niet gewijzigd. Harderwijk, 26 februari 2024

Brandt Bedrijfshuisvesting

dhr. R. (Ramon) Klarenbeek RM RT

dhr. C.J. Schuld MSc MSRE MRICS RM RT

RT 892847738

RT400343315

Pagina 27 van 45

25 januari 2024 Taxatie marktwaarde Middelste Wei 2-4 te 3844 HT Harderwijk

Waardepeildatum Kenmerk

VOORWAARDEN TAXATIE

Bij deze taxatie is rekening gehouden met de volgende veronderstellingen en omstandigheden: Valuta Alle bedragen zijn uitgedrukt in Euro’s (€), tenzij uitdrukkelijk anders is vermeld. Waardepeildatum De taxatie is verricht naar het prijspeil van de waardepeildatum. Indien de waardepeildatum in de tijd anders is dan de datum van opname van het object, en/of de datum van verzending van een concept rekenmodel houdende een voorlopige vaststelling van de waarde van het object, wordt ervan uitgegaan dat er gedurende de periode tussen deze data geen veranderingen zijn opgetreden, die de waarde van het object kunnen beïnvloeden. Bedoelde veranderingen kunnen onder meer zijn: significante ontwikkelingen in de markt, ontwikkelingen in wet- of regelgeving en/of feitelijke wijzigingen in, aan of rondom het object. Bouwkundige en technische staat - Hoewel wij bij onze inspectie en opname van de onroerende zaak ons een idee hebben kunnen vormen over de staat van onderhoud, hebben wij, voor zover wij in staat gesteld zijn om de verschillende gedeelten te inspecteren, slechts gekeken naar de uitwendige en direct zichtbare staat van onderhoud. - Bij de beoordeling van het onderhoud is een relatie gelegd met de ouderdom van het gebouw.

Technische en/of functionele veroudering van de onderdelen is daarbij in relatie gebracht tot de ouderdom, het type gebruik en de (multi-) functionaliteit van het gehele gebouw. - De beoordeling van het onderhoud is geen bouwkundig rapport en geeft slechts een indicatief inzicht. Voor meer gedetailleerde informatie adviseren wij een bouwkundig onderzoek. - De onderhoudstoestand van het dak is uitsluitend vanaf de begane grond beoordeeld. - Bij de waardering is ervan uitgegaan dat de in het getaxeerde aanwezige technische installaties in functionerende staat van onderhoud verkeren voor het huidige gebruik, zodat eventuele van overheidswege vereiste periodieke Pagina 28 van 45

Waardepeildatum Kenmerk

25 januari 2024 Taxatie marktwaarde Middelste Wei 2-4 te 3844 HT Harderwijk

goedkeuringen zonder bijzondere investeringen kunnen worden verkregen. De aanwezige apparatuur/installaties is/zijn niet gecontroleerd op de werking daarvan. - De taxateurs aanvaarden geen aansprakelijkheid met betrekking tot de onderhoudstoestand zelf of mogelijke verborgen gebreken. - Voor zover door of vanwege de opdrachtgever opgave is gedaan van oppervlakten wordt er van uitgegaan dat deze oppervlakten correct zijn, tenzij anders vermeld. - Ten behoeve van een taxatie waarin de opstallen, nog gerealiseerd dan wel verbouwd en opgeleverd moeten worden, wordt ervan uitgegaan dat eventuele (verbouw-) werkzaamheden naar de eisen van goed en deugdelijk werk door een erkend aannemer worden uitgevoerd, gebruikmakend van duurzame materialen en onder voorbehoud van inspectie achteraf. - De bruto oppervlakte is, tenzij anders opgegeven, gedefinieerd door het Nederlands Normalisatie-instituut in NEN 2580 en de verhuurbare oppervlakte in bijlage

van

NEN

2580.

Voor

gebruikte

termen,

definities

bepalingsmethoden wordt verwezen naar NEN 2580 "Oppervlakten en inhouden van gebouwen". Bedrijfsgebonden installaties Deze taxatie is exclusief bedrijfsgebonden inventaris, machines, goederen en eventuele voorraden tenzij anders vermeld in dit taxatierapport. Eigendom - Bij de waardering zijn wij ervan uitgegaan dat de onroerende zaak vrij van hypotheek, beslagen en/of inschrijvingen daarvan. - Wij hebben geen titelonderzoek gedaan waaruit eventuele zakelijke rechten, zoals kettingbedingen en/of gebruiks- of vervreemdingsbeperkingen, blijken tenzij wij in deze rapportage anders berichten. - Kwalitatieve rechten en/of verplichtingen blijven buiten beschouwing, tenzij anders is vermeld in dit rapport. - Afwijkingen tussen de plaatselijke en de juridische status van het eigendom zijn slechts gemeld of betrokken in de taxatie voor zover deze visueel waarneembaar zijn en/of volgens verklaring van de eigenaar kenbaar zijn gemaakt.

Pagina 29 van 45

Waardepeildatum Kenmerk

25 januari 2024 Taxatie marktwaarde Middelste Wei 2-4 te 3844 HT Harderwijk

- Bij onze waardering is geen onderzoek verricht naar de van toepassing zijnde Vereniging van Eigenaren. Wij hebben geen inzicht in de balans en de verlies- en winstrekening van de Vereniging van Eigenaren gehad. Bij onze waardering zijn we ervan uitgegaan dat de financiële positie van de Vereniging van Eigenaren zodanig is dat deze geen negatief effect heeft op de door ons vastgestelde waarde. Voorts zijn wij ervan uitgegaan dat in de splitsingsakte en/of het huishoudelijk reglement van de Vereniging van Eigenaren geen bepalingen zijn opgenomen die een negatief effect zouden kunnen veroorzaken op de door ons vastgestelde waarde. Premies, retributies en andere voordelen - Er is geen rekening gehouden met eventueel te verkrijgen, dan wel te restitueren premies, subsidies of overheidsbijdragen in welke vorm dan ook. - Bij

waardering

zijn

mogelijke

specifieke

voordelen

die

bepaalde

eigenaren/gebruikers zouden kunnen genieten buiten beschouwing gelaten. - In deze taxatie zijn geen (mogelijke) specifieke voordelen tot uiting gebracht, die bepaalde eigenaren/gebruikers met een bijzonder belang zouden kunnen genieten. Publiekrechtelijke bepalingen en plaatselijke voorschriften - Wij zijn er bij de waardering van uitgegaan dat op de waarde peildatum de onroerende zaak en het gebruik ervan voldoen aan alle overheidsregels en –eisen. - De volledige publiekrechtelijke vereisten bij vestiging c.q. bouw zijn niet onderzocht.

Met

betrekking

tot

vereiste

vergunningen

zoals

bouwvergunningen, vergunningen in het kader van het milieurecht en vestigingsvergunningen is geen onderzoek verricht. Omtrent de toepassing van de

publiekrechtelijke

bepalingen,

zoals

bestemmingsplannen

bouwverordeningen en het ter zake door de diverse overheidsorganen gevoerde of te voeren beleid is geen bijzondere informatie ingewonnen. Bij de waardering is ervan uitgegaan dat uit hiervoor bedoelde wetten, maatregelen en/of verordeningen geen beperkingen of andere gevolgen voortvloeien die de waarde van de getaxeerde onroerende zaak c.q. zaken beïnvloeden. Wanneer in tegenstelling tot het bovenstaande wel informatie is ingewonnen, wordt die veelal mondeling verkregen hetgeen de betrouwbaarheid aantast.

Pagina 30 van 45

Waardepeildatum Kenmerk

25 januari 2024 Taxatie marktwaarde Middelste Wei 2-4 te 3844 HT Harderwijk

- Tenzij anders vermeld, is het uitgangspunt in de waardering dat het huidige gebruik is toegestaan binnen het vigerende bestemmingsplan en dat alle benodigde vergunningen zijn verstrekt. Milieu - Tenzij anders is vermeld, wordt bij de waardering ervan uitgegaan dat de grond en de opstallen vrij zijn van giftige stoffen c.q. stoffen welke gevaarlijk zijn voor de volksgezondheid en/of het milieu, dan wel de functionaliteit van het perceel op korte of langere termijn aantasten. - Wij hebben geen onderzoek verricht of laten verrichten naar de aanwezigheid van stoffen in grond of grondwater, of naar materialen die schadelijk zijn voor mens, milieu of gebouwen, of naar de aanwezigheid van stoffen die de waarde beïnvloeden. - Wij hebben aangenomen dat het gehele complex vrij is van legionella en dat adequate maatregelen zijn getroffen om het ontstaan van legionella te voorkomen. - Indien in dit rapport geen melding wordt gemaakt van een negatief milieuaspect betekent dit niet dat er geen negatieve milieuaspecten zijn. Het feit dat er negatieve milieuaspecten worden vermeld betekend niet altijd dat deze milieuaspecten bewezen zijn. Verder onderzoek kan dan gewenst zijn. Voor zover er in dit rapport melding wordt gemaakt van (mogelijke) verontreiniging is lid 1 van deze paragraaf “Milieu” onverminderd van toepassing.

Huurrecht - In het geval van woonruimte hebben wij voor zover mogelijk de maximaal redelijke huur berekend op grond van het “Woningwaarderingsstelsel”. Wij hebben geen consequentie getrokken uit het eventuele feit dat de huidige verschuldigde huur boven de zogenoemde maximaal redelijke huur uitkomt. - In het geval van zogenoemde 7: 290 BW bedrijfsruimte wordt de eventueel nader vast te stellen huurprijs op grond van artikel 7: 303 BW bepaald. De in artikel 7: 303 BW bedoelde nadere huurprijs dient volgens een specifieke, in de wetgeving omschreven methode te worden vastgesteld. Er is op voorhand niet met zekerheid iets te zeggen over de mogelijke uitkomst van een in de wet bedoelde huurprijs. Onze opgaven zijn dan ook niet meer dan indicatief.

Pagina 31 van 45

Waardepeildatum Kenmerk

25 januari 2024 Taxatie marktwaarde Middelste Wei 2-4 te 3844 HT Harderwijk

- Bij de waardering zijn wij ervan uitgegaan dat er bij de expiratie van de huurovereenkomst(en) geen kosten of opbrengsten voor de eigenaar ontstaan als gevolg van het achterlaten van aanpassingen/verbeteringen in het gehuurde die door de huurder(s) zijn aangebracht. - Wij zijn er bij de waardering van uitgegaan dat er geen lopende of aangekondigde huurgeschillen tussen de huurder en de verhuurder bestaan. - Tenzij anders vermeld, wordt de waardering uitgevoerd op basis van de gestanddoening van de lopende huurovereenkomst(en). - Bij de waardering wordt er vanuit gegaan dat er geen achterstand in huur of andere betalingsverplichtingen zijn. Tenzij anders vermeld, wordt er vanuit gegaan dat huurders hun verplichtingen kunnen en zullen nakomen. - Bij de waardering zijn we er vanuit gegaan dat de eventueel door de huurder(s) betaalde waarborgsom(men) al dan niet na verrekening van de overeengekomen rente over de waarborgsom geen onderdeel uitmaken van de waarde van het getaxeerde en dat partijen deze verrekenen bij een eventuele overdracht van de onroerende zaak. - Indien het object in gebruik is op grond van een huurovereenkomst met een dochter- of moedermaatschappij van huurster wordt die overeenkomst bij de waardering buiten beschouwing gelaten.

Onderbouwing van de waarde Ofschoon mogelijk de waarden van delen van het getaxeerde object of complex, ten behoeve van een juiste waardeonderbouwing, afzonderlijk zijn berekend, kunnen deze waarden niet als afzonderlijke eenheid worden beschouwd tenzij deze bij de waardevaststelling in dit rapport uitdrukkelijk als afzonderlijke eenheden zijn weergegeven. Fiscale wetgeving - In de taxatie is geen rekening gehouden met specifieke fiscale regelgeving betreffende de vennootschapsbelasting of de inkomstenbelasting. Wij wijzen erop dat wij niet competent zijn als fiscalist. Wij adviseren in voorkomende gevallen een fiscalist te raadplegen inzake de fiscaliteiten die samenhangen met de getaxeerde onroerende zaak.

Pagina 32 van 45

Waardepeildatum Kenmerk

25 januari 2024 Taxatie marktwaarde Middelste Wei 2-4 te 3844 HT Harderwijk

- Alle bedragen die in de waardering zijn gebruikt zijn exclusief omzetbelasting (BTW) en er wordt van uitgegaan dat de vrijstelling van omzetbelasting van toepassing is, tenzij uit de waardering van de individuele onroerende zaak anders blijkt. Bedragen met betrekking tot wooneenheden zijn inclusief BTW. - De vastgestelde waarden zijn "kosten koper" tenzij uitdrukkelijk anders vermeld. Onder “kosten koper” verstaan wij de overdrachtsbelasting, notariskosten wegens de levering van de onroerende zaak, en de kosten verbonden aan de inschrijving ervan in het kadaster. Toekomstige wetgeving Bij de uitvoering van de aan ons verstrekte opdracht hebben wij geen rekening gehouden met mogelijke toekomstige wijzigingen in de bestaande wetgeving. Onvoorziene omstandigheden Onvoorziene macro-economische veranderingen kunnen plotselinge gevolgen hebben voor vastgoedmarkten. Indien de waardepeildatum samenvalt met de onmiddellijke nasleep van een dergelijke gebeurtenis, kunnen de gegevens waarop de taxatie is gebaseerd, onvolledig of inconsistent zijn, met gevolgen voor de zekerheid die aan de taxatie ontleend kan worden. Rechten van derden Er wordt door ons aangenomen dat er geen rechten van derden uit enige overeenkomst zijn anders dan de in dit rapport specifiek genoemde.

Aansprakelijkheid Dit rapport is bestemd voor het in aanhef genoemde doel, uitsluitend ten behoeve van de opdrachtgever. Er wordt door ons geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden, tenzij daartoe schriftelijke toestemming is verleend. Wij hebben alle informatie en gegevens voor zover mogelijk gecontroleerd en betrokken bij de waardebepaling. Het rapport is met zorg samengesteld, doch aanvaarden wij geen aansprakelijkheid indien mocht blijken dat de aan ons verstrekte gegevens onjuist en/of onvolledig zijn geweest. Wij zijn niet aansprakelijk voor tekortkomingen van derden die door ons dan wel door opdrachtgever zijn ingeschakeld bij de uitvoering van de opdracht. Met betrekking tot deze taxatie zijn wij aansprakelijk tot maximaal het bedrag waartoe wij op basis van onze afgesloten beroepsaansprakelijkheid verzekering zijn verzekerd, dan wel maximaal het bedrag Pagina 33 van 45

Waardepeildatum Kenmerk

25 januari 2024 Taxatie marktwaarde Middelste Wei 2-4 te 3844 HT Harderwijk

waartoe onze verzekeraar bereidt of krachtens gerechtelijk vonnis gehouden is, uit te keren. Elke aanspraak tot schadevergoeding vervalt na verloop van één jaar na beëindiging van de opdracht, tenzij binnen die periode de aanspraak tot schadevergoeding bij de bevoegde rechter aanhangig is gemaakt. Niets uit deze taxatie mag worden gepubliceerd, gefotografeerd of vermenigvuldigd anders dan na schriftelijke toestemming van Brandt Bedrijfshuisvesting.

Pagina 34 van 45

Waardepeildatum Kenmerk

25 januari 2024 Taxatie marktwaarde Middelste Wei 2-4 te 3844 HT Harderwijk

GERAADPLEEGDE INFORMATIE Informatie

Geraadpleegd Ja

Kadastrale gegevens

Nee

Bron

Opmerkingen

N.v.t. Openbaar

Koopovereenkomst Leveringsakte

Openbaar

Splitsingsakte Erfpachtakte Erfpachtgegevens Huuroverzicht Huurovereenkomst(en) Allonge(s), side letter(s) (Bouw)tekening(en) Meetcertificaat

Opdrachtgever NEN

niet aanwezig

2580 Bodemrapport(en)

niet aanwezig

Asbestinventarisatie

niet aanwezig

Bouwkundige

niet aanwezig

rapportage Onderhoudsrapportages

niet aanwezig

Energielabel

niet aanwezig

Bestemmingsplan

Openbaar

Omgevingsrapport

Openbaar

WOZ-beschikking

niet verstrekt

VVE stukken

niet aanwezig

WWS punten Vergunningen De beschikbare informatie is voor zover mogelijk geverifieerd, waarbij eventuele onvolledigheden en/of onjuistheden vermeld zijn bij opmerkingen.

Pagina 35 van 45

Waardepeildatum Kenmerk

25 januari 2024 Taxatie marktwaarde Middelste Wei 2-4 te 3844 HT Harderwijk

INFORMATIEBRONNEN



Kadaster



Gemeentelijke overheid via ruimtelijkeplannen.nl



Bodemloket.nl en provincie



Funda



NVM



Eigen research en archief

Pagina 36 van 45

Waardepeildatum Kenmerk

25 januari 2024 Taxatie marktwaarde Middelste Wei 2-4 te 3844 HT Harderwijk

BIJLAGEN

locatie

fotopresentatie

overzicht huurprijzen

4. kadastrale informatie 5.

bestemmingsplaninformatie

6. omgevingsrapport / bodemloket

Pagina 37 van 45

Waardepeildatum Kenmerk

25 januari 2024 Taxatie marktwaarde Middelste Wei 2-4 te 3844 HT Harderwijk

Pagina 38 van 45

Waardepeildatum Kenmerk

25 januari 2024 Taxatie marktwaarde Middelste Wei 2-4 te 3844 HT Harderwijk

Pagina 39 van 45

Waardepeildatum Kenmerk

25 januari 2024 Taxatie marktwaarde Middelste Wei 2-4 te 3844 HT Harderwijk

Pagina 40 van 45

Waardepeildatum Kenmerk

25 januari 2024 Taxatie marktwaarde Middelste Wei 2-4 te 3844 HT Harderwijk

Pagina 41 van 45

Waardepeildatum Kenmerk

25 januari 2024 Taxatie marktwaarde Middelste Wei 2-4 te 3844 HT Harderwijk

Pagina 42 van 45

Waardepeildatum Kenmerk

25 januari 2024 Taxatie marktwaarde Middelste Wei 2-4 te 3844 HT Harderwijk

Pagina 43 van 45

Waardepeildatum Kenmerk

25 januari 2024 Taxatie marktwaarde Middelste Wei 2-4 te 3844 HT Harderwijk

Pagina 44 van 45

Waardepeildatum Kenmerk

25 januari 2024 Taxatie marktwaarde Middelste Wei 2-4 te 3844 HT Harderwijk

Pagina 45 van 45

Aantal / metrage €

Huursom per m²

Huursom per jaar

Begane grond

Metrage

€

11.000,00

Uitgiftepunt

26 €

100,00 €

2.600,00

Huursom per jaar

Parkeerplaatsen

Begane grond

1020

€

122.370,00

Keuken - kookstudio

64 €

100,00 €

6.400,00

730

€

92.875,00

Spoelkeuken

10 €

100,00 €

1.000,00

445

€

62.175,00

Ontmoetingsruimte

173 €

100,00 €

17.300,00

2195

€

288.420,00

Hans Alfons

8 €

200,00 €

1.600,00

Jeroen de Jong

8 €

200,00 €

1.600,00

Gert Jan van Noort

8 €

200,00 €

1.600,00

Ali de Ruiter

36 €

175,00 €

6.300,00

Kees Bekkering

41 €

175,00 €

7.175,00

Johan Peppelman

55 €

175,00 €

9.625,00

Rolf van der Hoek

41 €

175,00 €

7.175,00

Ton Guise

41 €

175,00 €

7.175,00

Sjel van Zundert

103 €

150,00 €

15.450,00

Joop Boekhorst

129 €

150,00 €

19.350,00

Truus Veenstra

69 €

125,00 €

8.625,00

Keukenopslag 2

7 €

100,00 €

700,00

Opslag

2 €

100,00 €

200,00

Opslag

39 €

100,00 €

3.900,00

Sanitair

8 €

100,00 €

800,00

Sanitair

9 €

100,00 €

900,00 Metrage v.v.o.

Sanitair

6 €

100,00 €

600,00

740

Keukenopslag 1

27 €

85,00 €

2.295,00

280

Metrage

910

€

122.370,00

1020

500,00

€

131,40

Huur per m² netto

€

134,47

Huur per m² v.v.o. €

119,97

1e verdieping

Huursom per m²

Metrage

Huursom per jaar

2e verdieping

Huursom per m²

Metrage

Huursom per jaar

Zorgdat Huiskamer

48 €

175,00 €

8.400,00

Dans en Theaterstudio

111 €

125,00 €

13.875,00

Zorgdat Kantoor

55 €

175,00 €

9.625,00

Dans en Theaterstudio

37 €

175,00 €

6.475,00

Studio HK13

25 €

175,00 €

4.375,00

Opslag

5 €

175,00 €

875,00

RondOm

24 €

175,00 €

4.200,00

Opslag

5 €

175,00 €

875,00

Fysio Totaal

17 €

175,00 €

2.975,00

Simple Food

23 €

175,00 €

4.025,00

Fysio Totaal

17 €

175,00 €

2.975,00

Ruth Cohen

23 €

175,00 €

4.025,00

Huisarts van der Hulst

25 €

175,00 €

4.375,00

Psycho

19 €

175,00 €

3.325,00

Huisarts van der Hulst

21 €

175,00 €

3.675,00

Psycho

6 €

175,00 €

1.050,00

Huisarts van der Hulst

25 €

175,00 €

4.375,00

Psycho

18 €

175,00 €

3.150,00

Huisarts van der Hulst

20 €

175,00 €

3.500,00

Psycho

22 €

175,00 €

3.850,00

Huisarts van der Hulst

22 €

175,00 €

3.850,00

Psycho

3 €

175,00 €

525,00

Huisarts van der Hulst

24 €

175,00 €

4.200,00

Centino

2 €

175,00 €

350,00

Huisarts Bredeweg

22 €

175,00 €

3.850,00

Centino

36 €

175,00 €

6.300,00

Huisarts Bredeweg

29 €

175,00 €

5.075,00

Positieve Gezondheid

20 €

175,00 €

3.500,00

Huisarts Bredeweg

20 €

175,00 €

3.500,00

Stimez

25 €

175,00 €

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Harderwijk&id=9ee420d5-db35-4634-b24b-4db3ceb81f33