2021 01 05 Presentatie commissie Ruimte woningbouw WF.pdf

Werksessie Commissie Ruimte Ontwikkellijn meer betaalbare woningbouw fase 3 5 januari 2021

Korte toelichting ontwikkellijn:

Plenair

Informeren

Groepen

Input vervolg

Plenair

Input vervolg

PROGRAMMA

Deelsessies:  Parkeren

 Wonen/Stedenbouw  Financiën/procedure

Terugkoppeling: • Steun voor ingezette koers? • Aandachtspunten bij uitwerking besluit.

In het kort: Meer betaalbaar: meer evenwichtige opbouw WB programma WF fase 3 – – – –

Raadsmotie woonvisie toevoegen categorie tot €150.000,= Amendement woonvisie 100 huurwoningen Waterfront tot €850,= Amendement SB plan Waterfront: bouwhoogte naar 30 meter en die ruimte benutten voor woningen tot 2 ton Amendement BP bouwhoogte naar 30 meter (mits oplossing voor parkeren en geluid).

Oplossing voor parkeren binnen fase 3 en binnen mogelijkheden parkeerbeleid. Extra bouwmogelijkheden worden benut, stedenbouwkundig verantwoord. Financieel haalbaar

Input werksessie 8 september Zoek naar een scenario waarin er balans is uitgaande van: • • • • •

Maximaal bijdragen aan oplossen tekort betaalbaar bouwprogramma Met oog voor volkshuisvestelijke uitgangspunten (gemixt programma) Met oog voor stedenbouwkundige uitgangspunten (overal 30 meter is te fors) Gebruik maken van de (bouw)mogelijkheden die het BP biedt. Geen heilige huisjes ten aanzien van oplossen parkeren (normen, gebouwde voorzieningen). • Inhoud (meer betaalbaar programma) weegt zwaarder dan geld.

Een evenwichtig bouwprogramma Vergelijking aandeel betaalbaar programma Grondexploitatie 2020 Variant 2 Aantal % Aantal % Totaal aantal woningen 748 100% 881 100% Betaalbaar tot €150.000,= 0 0% 50 6% Betaalbaar tot €200.000,= 0 0% 104 12% Subtotaal 0 0 154 17% Betaalbaar tot €230.000,= 0 0% 52 6% Huur tot €850,= 99 13% 89 10% Huur €850,= tot €900,= 22 3% 26 3% Subtotaal 121 16% 321 36% Overig (duur) 627 84% 560 64%

• 206 betaalbare koopwoningen • 52 met een iets hogere VON prijs (icm startersleningen bereikbaar) • 115 in middeldure huur • Verdeeld over het plan (mix).

Programmering heel Harderwijk koopwoningen < €200.000,=

Meer woningen en meer harde plancapaciteit: Mede op basis van aanpassing bouwprogramma Waterfront fase 3 wordt uitvoeringsagenda gehaald

Planning:

Fasering Variant 2

50% betaalbaar programma in eerste jaren Categorie tot €150.000,= vanaf 2026/2027

Deelgebied Start bouw

Woning tot 2 ton bereikbaar voor doelgroep door: – – –

Duo koop (particulier initiatief om woningen bereikbaar te maken) Startersleningen Verruimde leencapaciteit bij de bank (lage EPC).

Deelsessie Programma en financiën: Voldoende of aanpassen fasering?

1 2 3 4 5 6 7 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 Totaal

Betaalbaar tot €150.000,= Betaalbaar tot €200.000,= Subtotaal Betaalbaar tot €230.000,= Huur tot €850,= Huur €850,= tot €900,= Subtotaal

0 0 0 2 48 26 76

Totaal betaalbaar

76 24% 53 129

Overig (duur) Totaal

0 0 0 0 0 0 0

0 54 54 20 0 0 20

0 25 25 10 0 0 10

0 25 25 10 0 0 10

0 74 35 35 0% 23% 11% 11% 0 113 83 83 0 187 118 118

0 0 0 0 27 0 27

40 0 40 0 0 0 0

10 0 10 10 14 0 24

50 104 154 52 89 26 167

27 40 34 8% 12% 11% 37 121 70 64 161 104

321 560 881

48 Huurwoningen tot €850,= 26 Huurwoningen tot ca € 900,=

104 woningen tot €200.000,= 40 woningen tot €230.000,=

50 woningen tot €150.000,=

27 huurwoningen tot €850,=-

14 Huurwoningen tot €850,=

10 rijwoningen tot € 230.000,=

Stedenbouw

• • •

Langs N302 accenten tot 28 meter. Zicht op de stad Gevarieerd beeld

•

= Visie ontwikkelende partij.

Parkeerbalans Waterfront fase 3 P-nodig P-getekend Per saldo Correctie Per saldo

Parkeren • • • • •

Deelgebied 1 Deelgebied 2 Deelgebied 3 Deelgebied 4 Deelgebied 5

174 239 163 163 106

169 237 162 167 120

-5 -2 -1 4 14

0 0 0 0 0

-5 -2 -1 4 14

Deelgebied 6 Deelgebied 7 wonen Deelgebied 7 Havendijk Totaal

248 155 34 1281

242 164 24 1285

-6 9 -10 4

8 2 0

2 11 -10 14

Fase 3 lost eigen parkeerbehoefte op. Geen (extra) gebouwde P plaatsen nodig. Woning > 70 m2 van 1,8 > 1,6 P-plaats o.b.v. kencijfers CROW Kenmerken Waterfront (woningdichtheid, ligging bij binnenstad, geen vrijstaande of 2^1 kap woningen) In combinatie met parkeerregulering

P7 en P8 • • • •

• • •

Niet nodig. Fase 3 lost P-vraagstuk binnen grenzen op. Te ver weg van blokken N302. Garage (P7) primair voor Dolfinarium & Centrum. Grootte garage (P7) afweging fase 2 (icm garage Dolfinariumeiland). Niet afwijken van basis Waterfront: oplossen parkeerdruk bezoekers Dolfinarium/Centrum! Sociaal onveilige route (P8). Niet ontwikkelbaar (woning zonder P-plaats).

Parkeerregulering • • • •

Voor fase 3 (vergunning parkeren eventueel i.c.m betaald parkeren) Plaatsen beschikbaar voor doelgroep Voorkomen overlast bezoekers in woonwijken (basis ontwikkeling Waterfront) Gesprek met bewoners fase 2 en Zeebuurt.

Financieel Kunnen de woningen voor die prijs worden gebouwd? Ja: Marktoets door Fakton toont aan dat product- markt combi past Deelgebied 2 is uitgewerkt samen met ontwikkelaar Worden de VON prijzen betaalbare woningbouw geïndexeerd? Ja: het besluit van het college de prijzen te indexeren is verwerkt in de berekeningen. Balans tussen meer betaalbaar programma en een betaalbare parkeeroplossing

Financieel Aanpassing programma is financieel uitvoerbaar Los daarvan: • •

Actualisatie grex 2020 (bouwprogramma, parkeren) Financiële effect herijking grondwaarden 2020 – Bouwkosten/VON prijzen – Specifieke kosten dove gevel en fundering fase 3

•

Detaillering bouwprogramma

•

Landschapsvisie – Ambities duurzaamheid – Keuzes landschapsvisie

Integraal financieel voorstel onderdeel besluitvorming

Molen/Geluid Molen: Positief (t.o.v. BP: niet overal 30 meter)

Geluid: Voldoende ruimte HGW

Vervolg en BP proces 5 januari:

23 februari

25 maart

22 april

commissie ruimte

college

Commissie ruimte

Gemeenteraad

Geen nieuw BP nodig op basis van deze voorgestelde lijn – Want goede oplossingen voor parkeren/geluid/molenbiotoop – Voorgesteld programma past binnen BP