Zienswijzenota

Zienswijzennota Bestemmingsplan "Schuineslootweg 104 Schuinesloot”

Inleiding Op woensdag 25 oktober 2023 is bekend gemaakt dat het ontwerpbestemmingsplan “Schuineslootweg 104 Schuinesloot” ter inzage ligt tot donderdag 7 december 2023 en dat in deze periode iedereen een zienswijze mag indienen. Het ontwerpbestemmingsplan heeft te maken met het kerkgebouw en het naastgelegen parkeerterrein aan de Schuineslootweg 204 in Schuinesloot. Het ontwerpbestemmingsplan is bedoeld om de interne verbouw van het kerkgebouw tot twee

woningen en de bouw van een vrijstaande woning ter plaatse van het parkeerterrein mogelijk te maken. Op 5 en 6 december 2023 zijn zienswijzen ontvangen. De zienswijzen zijn ingediend door de eigenaren/bewoners van de woningen Schuineslootweg 753 en 108 in Schuinesloot. De zienswijzen zijn ingediend binnen de inzagetermijn. Hieronder zijn de zienswijzen beschreven, gevolgd door een reactie en een advies.

Beoordeling zienswijze 1 Ingediende zienswijze:

Vanuitde woning Schuineslootweg 753 is er nu een vrij uitzichten dit uitzicht zal door de bouw van de vrijstaande woning verdwijnen. De waarde van de woning Schuineslootweg 75a zal door het nieuwe bestemmingsplan dalen. De parkeerplaats graag behouden omdat deze gebruikt wordt door

bezoekers als er activiteiten in de buurt zijn.

Reactie:

Op 3 januari 2024 is er naar aanleiding van de zienswijze ter plaatse overleg geweest tussen de indiener van de zienswijze, de gemeente en de initiatiefnemer over de zienswijze. Uit dit overleg bleek dat de indiener van de zienswijze niet betrokken is geweest bij de planvorming. De initiatiefnemer was in de veronderstelling dat het plan om een vrijstaande woning te bouwen voor de start van de bestemmingsplanprocedure bekend was bij de indiener van de zienswijze maar dat is

blijkbaar niet zo. Vanuit de woning is er schuins zicht op het parkeerterrein waar de nieuwe vrijstaande woning gepland is.

De afstand van de voorgevel van Schuineslootweg 753 en de voorgevel van de geplande woning is ongeveer 35 meter. Binnen deze afstand zijn: de voortuin met beplanting, de stoep, de weg, een groenstrook met enkele bomen en een parkeerstrook gelegen. Van een volledig vrij uitzicht is dan

ook geen sprake. Hierbij opgemerkt dat er tot voor kort nog hoog opgaande beplanting in de voortuin stond die het zicht grotendeels wegnam (zie foto).

Een recht op uitzicht is er niet. Gelet op de afstand van de geplande nieuwe woning tot de woning Schuineslootweg 753 en het beperkte zicht vanuit deze woning op de geplande vrijstaande woning is

het oordeel dat de belangen bij het behoud van het uitzicht niet zwaarder wegen dan de belangen bij de bouw van de vrijstaande woning.

Voor wat betreft de opmerking over waardedaling van de woning kan gezegd worden dat er binnen vijf jaar na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan een verzoek om vergoeding van planschade kan worden ingediend bij de gemeente. Een onafhankelijke commissie adviseert het over het planschadeverzoek. De wet bepaalt dat een schade van minimaal 2% van de waarde van

het onroerend goed voor eigen rekening van de eigenaar van het onroerend goed dientte blijven. Dit wordt 'normaal maatschappelijk risico' genoemd.

Het parkeerterrein waar de nieuwe vrijstaande woning gepland is betreft een particulier terrein en is dan ook geen openbare parkeergelegenheid. Met het verdwijnen van de kerkfunctie kan ook de parkeermogelijkheid verdwijnen. Er zijn 10 openbare parkeerplekken aanwezig aan de wegzijde en

deze blijven gehandhaafd. Advies/Conclusie:

Deze zienswijze geeft geen aanleiding om het bestemmingsplan niet of gewijzigd vast te stellen.

Beoordeling zienswijze 2 Ingediende zienswijze: Het plan om op de parkeerplaats een vrijstaande woning te bouwen komt als een verrassing. Initiatiefnemer heeft blijkbaarde eigenaar/bewoner van de naastgelegen woning aan de Schuineslootweg 208 niet betrokken bij de planvorming. Het achtererf van de woning heeft een ontsluiting via het parkeerterrein waarop de nieuwe woning gepland is. Doordat deze ontsluiting komt te vervallen is het achtererf niet meer goed bereikbaar. Op 13 maart 2024, buiten de termijn voor het indienen van een zienswijze, is er nog een aanvulling gestuurd op de zienswijze. Indiener van de zienswijze is van mening dat niet voldaan wordt aan de kaders in de buurtschappennota en

dat daarom geen medewerking verleend moet worden aan de vrijstaande woning.

Reactie:

Op 3 januari 2024 is er naar aanleiding van de zienswijze ter plaatse overleg geweest tussen de indiener van de zienswijze, de gemeente en de initiatiefnemer over de zienswijze. De initiatiefnemer was in de veronderstelling dat het plan om een vrijstaande woning te bouwen voor de start van de bestemmingsplanprocedure bekend was bij de indiener van de zienswijze maar dat is blijkbaar niet zo. In de communicatie is het daar blijkbaar niet goed gegaan. Het bezwaar is dat eigenaar/bewoner niet meer met de auto vlakbij de achterdeur kan komen om boodschappen e.d. uit te kunnen laden. Eigenaar/bewoner is al op leeftijd en kan niet ver lopen met zware spullen. Van een recht van overpad is geen sprake. Geletop de inrichting is het ook niet aannemelijk dat er

een recht van overpad door verjaring is ontstaan (zie foto).

(geanonimise rd)

Er is rechts naast de woning voldoende ruimte om te voet of met de fiets bij het achtererfte komen (zie foto).

Links naast de woning is ruim 3 meter aan tuin. In het verleden lag er nog een grindpad aan de linker

zijde van de woning maar deze is in 2017/2018 weggehaald (zie foto uit 2026).

Naar aanleiding van het gesprek is er nog een voorstel gedaan door de initiatiefnemer om een strook van 1 meter breed te verkopen zodat er voldoende ruimte is om een brede opritte maken en

zo zelfs met de auto makkelijk het achtererf bereikt kan worden. Op dat aanbod is niet ingegaan. Het oordeel is dat het achtererf wel goed te bereiken is en er zelfs ruimte is om een oprit te maken zodat ook met de auto het achtererf bereikt kan worden.

De buurtschappennota uit 2014 geeft onder andere een visie op de woningbouwmogelijkheden in Schuinesloot. Deze visie is opgesteld op het verzoek van de gemeenteraad om onderzoek te doen

naar de woningbouwmogelijkheden in de buurtschappen om zo te kunnen voldoen aan de lokale vraag. In deze Buurtschappennota zijn vier stedenbouwkundige uitgangspunten opgenomen. Deze uitgangspunten maken theoretisch een aantal bouwlocaties mogelijk. Of een theoretische

bouwlocatie daadwerkelijk wordt bebouwd is onder andere afhankelijk van particulier initiatief. Hieronder zijn de vier stedenbouwkundige uitgangspunten benoemd en is per uitgangspunt een

toelichting gegeven in hoeverre hier wel of niet aan voldaan wordt.

1.

Ermoet minimaal 30 meter onbebouwde ruimte aanwezig zijn tussen duidelijk waarneembare bebouwing.

De gebouwen waartussen de onbebouwde ruimte is staan niet evenwijdig aan elkaar dus is de

vraag op welke wijze men gaat meten. Stedenbouwkundig gezien is de voorgevel beeldbepalend en dan is het logisch daar te meten. Aan de wegzijde voldoet het wel en aan de achterzijde niet aan de minimale onbebouwde ruimte van 30 meter. Zie onderstaande tekening.

Stedenbouwkundig gezien is er voldoende ruimte om een woning toe te voegen zonder dat het

straatbeeld wordt aangetast. Dit is mede acceptabel omdat de locatie onderdeel is van het kerngebied van Schuinesloot en hier de lintbebouwing niet meer als zodanig ervaren wordt.

Zodoende is hier een iets compactere bebouwingsstructuur stedenbouwkundig acceptabel.

2.

Een bouwperceel moet minimaal 20 meter breed zijn.

Het bouwperceel ter hoogte van de voorgevel voldoet wel aan de minimale breedte van 20 meter het achterste deel van het bouwperceel niet. Stedenbouwkundig gezien is de voorgevel

beeldbepalend en dan is het [ogisch daar te meten. De kadastrale grens van Schuineslootweg 104 zou verlegd kunnen worden zodat ook aan de achterzijde de minimale bouwperceelsbreedte van 20 meter gehaald kan worden, maar er is geen noodzaak om dat te

doen. Voor het stedenbouwkundig beeld maakt het geen verschil waar de kavelgrens precies komt te liggen. Gesteld kan worden dat aan dit stedenbouwkundig uitgangspunt wordt voldaan.

3.

Hoofdgebouwen moeten op minimaal 10 meter afstand van elkaar worden gebouwd. Het bouwvlak voor het hoofdgebouw van de vrijstaande woning is op minimaal 3 meter van de zijdelingse perceelsgrens ingetekend. Tussen het hoofdgebouw van Schuineslootweg 104 en het bouwvlak is de afstand variërend tussen 15,3 en 6,7 meter. Tussen het

hoofdgebouw van Schuineslootweg 108 en het bouwvlak is de afstand 6,9 meter.

Pt4Hh +N4e A/tHhi4+5a1Np#4fh0nA1t+HeE4DfiTh+H&gP4db +S4@i

4a4+0tLPkHih +e0

+t+i Ht H+

-4

Hier wordt dus niet overal aan de minimale afstandsmaat van 10 meter voldaan.

Stedenbouwkundig gezien i er voldoende ruimte om een woning toe te voegen zonder dat het straatbeeld wordt aangetast. Dit is mede acceptabel omdat de locatie onderdeel is van

het kerngebied van Schuinesloot en hier de lintbebouwing niet meer als zodanig ervaren

+

wordt. Zodoende is hier een iets compactere bebouwingsstructuur stedenbouwkundig

acceptabel. 4.

De zijdelingse perceelsgrensafstand voor hoofdgebouwen bedraagt minimaal 5 meter.

Het bouwvlak voor het hoofdgebouw van de vrijstaande woning is ingetekend op 3 meter van de zijdelingse perceelsgrens. Hiermee is aangesloten op de geldende beheersverordening

Schuinesloot, die in 2013 is vastgesteld, waarin een minimale afstand van hoofdgebouwen tot de zijdelingse perceelsgrens van 3 meter is opgenomen. Voor de kern Schuinesloot is dit dus een gebruikelijke afstand. De maat van 3 meter is mede acceptabel omdat de locatie onderdeel is

van het kerngebied van Schuinesloot en hier de lintbebouwing niet meer als zodanig ervaren wordt. Zodoende is hier een iets compactere bebouwingsstructuur stedenbouwkundig

acceptabel.

Advies/Conclusie:

Deze zienswijze geeft geen aanleiding om het bestemmingsplan niet of gewijzigd vast te stellen.

Conclusie De zienswijzen zijn ongegrond en het bestemmingsplan kan ongewijzigd vastgesteld worden. Hardenberg, d.d.20 maart 2024

10