Voorlopige uitkomsten theateronderzoek Raad definitief

Uitkomsten vervolgonderzoek toekomstbestendig theater de Voorveghter

Aanleiding • Raadsinformatiebijeenkomst 25 maart 2025 • Verdiepend onderzoek naar 4 scenario’s - Vernieuwbouw en renovatie huidige theatergebouw - Nieuwbouw op de huidige locatie - Nieuwbouw op de Gedempte Haven - Nieuwbouw in de Stationsomgeving • Uitgewerkt door projectgroep i.s.m. verschillende afdelingen en domeinen • Vanavond presentatie uitkomsten van dit vervolgonderzoek, geduid door projectgroep

Plan van Aanpak Insteek vervolgonderzoek: - Een aantal scenario’s verder onderzoeken; - Het onderzoek blijft op hoofdlijnen; - Er wordt gebruik gemaakt van kengetallen; - Waar het noodzakelijk is worden details nader onderzocht. Uiteindelijk moet inzicht ontstaan in: - De mate waarin voldaan kan worden aan het Programma van Eisen en de gestelde ambities; - De mate waarin het huidige gebouw kan worden aangepast of nieuw op een locatie kan worden ingepast; - De consequenties voor de bedrijfsvoering van het theater; - De eenmalige investeringskosten en de jaarlijkse exploitatiekosten.

A. Renovatie en beperkte uitbreiding theater Wat hebben we gedaan? • Toetsing op aanwezige constructieve beperkingen • Uitwerken scenario door BDG Architecten met renovatie en uitbreiding huidige gebouw; • Kostenraming door BDG voor dit scenario; • Kostenuitvraag vernieuwing theatertechniek bij gespecialiseerd adviesbureau; • Overleg met RD en OG t.a.v. bestemmingsplan, ruimtelijke voorschriften en verkeer; • Visualisatie van dit globale ontwerp Uitkomst: Globaal ontwerp BDG Conclusies: • Initiële plan voor renovatie en uitbreiding is niet mogelijk: • Alternatief plan leidt naar verwachting tot realisatie PvE en daarmee tot een toekomstbestendig theater dat voldoet aan de gestelde ambities

A. Renovatie en beperkte uitbreiding theater (vervolg) Aandachtspunten zijn: - Hoogteverschil laden/lossen versus hoogtes in gebouw, lijkt oplosbaar; - Tijdelijke huisvesting voor in ieder geval de foyer, laden en lossen, kleedkamers en horeca; - Maatregelen verduurzaming en renovatie nader uitwerken (kosten wel begroot); - Verkeerssituatie is niet ideaal uitgaande van de verkeerskundige visie op het gebied.

A. Renovatie en beperkte uitbreiding theater (vervolg)

B. Nieuwbouw op de huidige locatie Wat hebben we gedaan? • Uitvraag RD en OG t.a.v. bestemmingsplan, ruimtelijke voorschriften en verkeer; • Uitvraag t.a.v. tijdelijke huisvesting met theaters in den lande; • Kostenraming door RD en BDG voor dit scenario, inclusief inschatting kosten tijdelijke huisvesting Uitkomst: • 3 jaar stilstand is groot risico • Tijdelijke huisvesting zorgt niet voor volwaardige theaterkwaliteit • Dure oplossing

Conclusie: Risicovol scenario door: - Niet te borgen continuïteit en bedrijfsvoering theater; - Lange periode (3 jaar) van tijdelijke huisvesting -> afbreukrisico programmering - Dreiging verlies publiek, voorstellingen, personeel, freelancers en vrijwilligers - Waarschijnlijk geen geschikte locatie voorhanden

C. Nieuwbouw op locatie Gedempte Haven Wat hebben we gedaan? • Kostenraming door RD en BDG; • Visualisatie nieuwbouw in schetsvorm; • Grofmazige business-case voor alternatief programma op huidige locatie; • Inschatting kosten slopen huidige parkeergarage en realisatie nieuwe ondergrondse parkeergarage; • Parkeerdrukmeting Uitkomst: • Realisatie toekomstbestendig theater met maatschappelijke bijdrage lijkt mogelijk • Scenario biedt kansen in relatie tot centrumontwikkeling • Alternatief (woon)programma mogelijk op huidige locatie • Wijziging bestemmingsplan met bijbehorende procedures nodig Voorlopige conclusie: Door nieuwbouw op de Gedempte Haven ontstaat een toekomstbestendig theater dat voldoet aan de gestelde ambities

C. Nieuwbouw op locatie Gedempte Haven

D. Nieuwbouw in stationsomgeving Wat hebben we gedaan? • Inpassingsstudie door ontwikkelaar stationsomgeving Uitkomst: - Inpassingsstudie Palmbout Voorlopige conclusie: • Theater past qua footprint niet in plannen Stationsomgeving • Ruimte is te creëren maar gaat ten koste van woningbouw • Parkeerdruk is niet op te lossen • Theater past niet in het profiel van de Stationsomgeving

Aanvullend • Subsidiescan: subsidie lijkt mogelijk, inschatting tussen 6,5 en 8 miljoen. • Parkeerdrukmetingen: een groter theater zorgt niet voor capaciteitsproblemen ten aanzien van het parkeren. Uitgangspunt hierbij: bij pieken terug kunnen vallen op verder gelegen parkeermogelijkheden • Theateradvies: toets op de kosten van theatertechniek. Bij uitvoering van het PvE is de raming voor de techniek 13 miljoen.

Uitgangspunten kostenramingen 1. BTW is terugvorderbaar en niet kostprijsverhogend 2. Programma van eisen is uitgangspunt (netto vloeroppervlak ruimtes) 3. Investeringen: a) scenario 0 (huidige situatie): op basis rapport Maatwijs b) scenario A (renovatie): ontwerp en begroting architect c) nieuwbouwscenario’s: kengetallen architect, getoetst op kengetallen RD d) theatertechniek: kostenraming gespecialiseerd adviseur 4. Advies architect: hogere renovatiekosten en factor bruto-netto vloeroppervlak (30% => 49%) 5. Advies theatertechniek: hogere kosten op basis recente projecten 6. Subsidie en effect bedrijfsvoering: op basis advies externe partijen 7. Exploitatiekosten gebouw: basis uit rapport Maatwijs met prijsindexatie 8. Zo volledig mogelijk, dus inclusief subsidies, parkeervoorziening, tijdelijke voorzieningen, gevolgen voor exploitatie gebouw en bedrijfsvoering

Investering en jaarlijkse kosten Investeringskosten

m2 BVO Theatergebouw - investering

€

scenario 0

scenario A

huidige situatie in stand houden

renovatie/uitbreiding

scenario B

Bioscoop nieuwbouw (in nieuwbouw op huidige nieuwbouw op locatie combinatie scenario B, locatie gedempte haven C of D)

3.615

7.429

6.720

6.720

1.118

19.051.000 €

47.730.000 €

65.664.000

54.523.000 €

6.988.000

Parkeergarage en ontwikkeling - investering Totaal kosten

scenario C

€ €

19.051.000 €

47.730.000 €

65.664.000 €

17.430.000 71.953.000 €

6.988.000

Investering en jaarlijkse kosten Kapitaallast en exploitatiekosten scenario 0 huidige situatie in stand houden investering excl. BTW

€

19.051.000

afschrijving in jaren kapitaallast per jaar (annuitair / rente 2%) Stijging gebouw gebonden exploitatiekosten per jaar tov huidige situatie Stijging bedrijfsvoeringskosten per jaar tov huidige situatie Stijging jaarlast exclusief huurinkomsten tov huidige situatie

scenario A renovatie/uitbreiding €

20 €

1.165.000

47.730.000

scenario B nieuwbouw op huidige locatie

scenario C nieuwbouw op locatie gedempte haven

Bioscoop nieuwbouw (in combinatie scenario B,

€

€

€

65.664.000

40 €

1.745.000

71.953.000

40 €

2.400.000

6.988.000

40 €

2.630.000

40 €

255.000

€

32.000 €

204.000 €

136.000 €

136.000 €

59.000

€

-

€

-183.000 €

-183.000 €

-183.000 €

-

€

1.197.000 €

2.132.000 €

2.719.000 €

2.949.000 €

314.000

huurinkomsten uit bioscoop per jaar

€

86.000 €

86.000 €

-

-

€

162.000

Stijging jaarlast incl. verrekening huurinkomsten tov huidige situatie

€

1.111.000 €

2.046.000 €

2.719.000 €

2.949.000 €

152.000

extra kosten per inwoner per jaar (63.000 inwoners) €

17,63 €

32,48 €

43,16 €

46,81 €

2,41

€

Overwegingen projectgroep Scenario’s A en C leiden tot een toekomstbestendig theater conform PvE. Hiermee worden de ambities, gesteld in de Cultuurvisie, behaald. Scenario A: + Huidige gebouw blijft deels behouden + Bioscoopfunctie blijft behouden + Theater operationeel tijdens realisatie + Lagere kosten i.v.m. andere scenario’s

- Inpandige niveauverschillen moeten opgelost worden - Interne routing niet overal optimaal - Tijdelijke huisvesting foyer, horeca, logistiek - Verkeerskundige uitzondering nodig - Overlast tijdens de bouwfase (3 jr)

Overwegingen projectgroep Scenario C: + PvE naar wens te realiseren + Theater operationeel tijdens realisatie + Prominente plek aan de Vecht en in centrum + Herontwikkeling huidige locatie + Huidige parkeergarage verdwijnt

- Uitkomsten ruimtelijke procedures ongewis - Hogere kosten door aanpassing parkeergarage - Afname parkeercapaciteit 270 plaatsen tijdens de bouwfase (3 jaar) - Nu minder uitgewerkt scenario, meer onzekerheid

Samengevat Scenario 0 (handhaving huidige situatie) leidt niet tot een toekomstbestendig theater, maar tot afbreuk van programmering en van de huidige maatschappelijke rol van het theater Scenario B en D liggen niet voor de hand Scenario’s A en C passen niet in de huidige meerjarenbegroting (€ 15.000.000,-) maar leveren een toekomstbestendig theater op In een vervolgstap brengen we in kaart: • In hoeverre er rek zit in de meerjarenbegroting • In hoeverre bijstellen van het ambitieniveau kan bijdragen aan de haalbare scenario’s • Welke kostenreductie mogelijk is door combinatie met commerciële ontwikkeling (derde geldstroom) Het huidige gebouw is “op”, maar we willen grote investeringen voor een tijdelijke situatie voorkomen. Tijd van keuzes maken is gekomen.

Vervolg Vervolgstappen:

1. Presentatie gemeenteraad voorlopige resultaten 2. Afronden concept eindrapportage en verzenden naar College (behandeling College 10-02-2026) 3. Verzenden aan de gemeenteraad met Raadsbrief (direct na 10-02-2026) 4. Vervolgstap haalbaarheid scenario’s A en C

Na gemeenteraadsverkiezingen:

4. Evaluatie resultaten met nieuw college en nieuwe raad 5. Nader uitwerken bestuurlijke keuzes: scenario en positie bioscoop 6. Toewerken naar besluitvorming

Vragen?

27-1-2026

Thema/onderwerp