Toelichting bestemmingsplan Hardenberg, Marslanden II, Ydenhoogte en Leehoogte

Bestemmingsplan Hardenberg, Marslanden II, Ydenhoogte en Leehoogte

Inhoudsopgave

Toelichting

3

Hoofdstuk1 Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Ligging van het plangebied 1.3 De bij het plan behorende stukken 1.4 Huidig planologisch regime

4 4 4 5 5

Hoofdstuk2 De huidige en gewenste situatie 2.1 Landschappelijke aspecten 2.2 Beschrijving plangebied en omgeving 2.3 Gewenste ontwikkeling

7 7 7 10

Hoofdstuk3 Beleidskader 3.1 Rijksbeleid 3.2 Provinciaal beleid 3.3 Regionaal beleid 3.4 Gemeentelijk beleid

16 16 20 28 29

Hoofdstuk4 Milieu- en omgevingsaspecten 4.1 Geluid 4.2 Bodemkwaliteit 4.3 Luchtkwaliteit 4.4 Externe veiligheid 4.5 Milieuzonering 4.6 Geur 4.7 Ecologie 4.8 Archeologie & cultuurhistorie 4.9 Verkeer en parkeren 4.10 Besluit milieueffectrapportage

39 39 40 41 44 46 48 50 54 57 60

Hoofdstuk5 Wateraspecten 5.1 Vigerend beleid 5.2 Waterparagraaf

62 62 63

Hoofdstuk6 Juridische aspecten en planverantwoording 6.1 Inleiding 6.2 Opzet van de regels 6.3 Verantwoording van de regels

67 67 67 68

Hoofdstuk7

70

Economische uitvoerbaarheid

Hoofdstuk8 Vooroverleg, inspraak en zienswijzen 8.1 Vooroverleg 8.2 Inspraak 8.3 Zienswijzen

71 71 71 71

bestemmingsplan Bestemmingsplan Hardenberg, Marslanden II, Ydenhoogte en Leehoogte | PAGINA 2

Toelichting

bestemmingsplan Bestemmingsplan Hardenberg, Marslanden II, Ydenhoogte en Leehoogte | PAGINA 3

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

Ten noorden van de stad Hardenberg en de N34 is de woonwijk Marslanden in ontwikkeling. De gemeente wil Marslanden uitbreiden tot een woonwijk van circa 3.500 woningen. Het gebied Marslanden is opgedeeld in fase I (het zuidelijke deel, circa 80 hectare) en fase II (het noordelijke deel, circa 130 hectare). Fase I is nagenoeg afgerond. Om in te kunnen spelen op de woningbehoefte voor de kern Hardenberg is verdere uitbreiding van Marslanden van belang. Met het vaststellen van het Bestemmingsplan Hardenberg, Marslanden II, Marshoogte en de Cirkel is hier voor een deel invulling aangegeven. De deelgebieden Marshoogte en De Cirkel voorzien tezamen in circa 400 woningen. Marshoogte wordt op dit moment ontwikkeld en De Cirkel is afgerond. Voor de Havezate Es is de planologische procedure reeds afgerond. De gemeente Hardenberg is nu voornemens om de planologische procedure voor de deelgebieden De Velden, Ydenhoogte, Leehoogte en een cluster van maatschappelijke voorzieningen op te starten. Voorliggend bestemmingsplan voorziet in het planologisch kader van deelgebieden Ydenhoogte en Leehoogte. Deze gebieden liggen ten oosten van De Cirkel, in het gebied tussen de Cirkel en de Eugenboersdijk. In deelgebied Ydenhoogte zullen circa 263 woningen worden gerealiseerd. In deelgebied Leehoogte zijn dit er circa 239.

Beide gebieden zullen worden ingevuld met een gedifferentieerd woningbouwprogramma, bedoeld voor uiteenlopende doelgroepen. Het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan (regels en verbeelding) is flexibel van opzet en beoogd hiermee binnen de planperiode vraaggestuurd te kunnen ontwikkelen. Omdat de hiervoor genoemde ontwikkelingen niet in overeenstemming zijn met het geldende bestemmingsplan is een bestemmingsplanherziening noodzakelijk. In voorliggend bestemmingsplan wordt aangetoond dat de voorgenomen ontwikkeling in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening en vanuit ruimtelijk en planologisch oogpunt verantwoord is. 1.2

Ligging van het plangebied

Het plangebied ligt aan de noordzijde van de stad Hardenberg, ten noorden van de N34. In de linkerafbeelding van 1.1 zijn Marslanden fase I en fase II visueel weergegeven. Onderhavig plangebied (aangegeven met de blauwe omlijning in de rechterafbeelding van afbeelding 1.1) omvat deelgebieden Ydenhoogte en de Leehoogte. Voor de exacte begrenzing wordt verwezen naar de verbeelding. In afbeelding 2.2 is de weergave van Ydenhoogte en Leehoogte specifieker weergegeven.

bestemmingsplan Bestemmingsplan Hardenberg, Marslanden II, Ydenhoogte en Leehoogte | PAGINA 4

Afbeelding 1.1: Ligging van het plangebied ten opzichte van de directe omgeving (Bron: PDOK Viewer 1.3

De bij het plan behorende stukken

Het bestemmingsplan ''Bestemmingsplan Hardenberg, Marslanden II, Ydenhoogte en Leehoogte” bestaat uit de volgende stukken: verbeelding (tek.nr NL.IMRO.0160.0000BP00404-VG01) en een renvooi; regels (met bijbehorende bijlagen). Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden weergegeven. In de regels zijn bepalingen opgenomen om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan gaat vergezeld van een toelichting. De toelichting geeft een duidelijk beeld van het bestemmingsplan en van de daaraan ten grondslag liggende gedachten maar maakt geen deel uit van het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. 1.4

Huidig planologisch regime

1.4.1

Algemeen

Bij het opstellen van het bestemmingsplan “Buitengebied Hardenberg” (gewijzigd vastgesteld op 2 december 2014) zijn locaties waar nieuwe ontwikkelingen gepland werden niet in het bestemmingsplan meegenomen. Dit betekent dat op deze gronden het bestemmingsplan “Buitengebied Hardenberg 1989” nog van toepassing is. Dit bestemmingsplan is door de gemeenteraad van Hardenberg vastgesteld op 26 april 1989 en door gedeputeerde staten van Overijssel gedeeltelijk goedgekeurd op 12 december 1989, kenmerk RGP 89/994. 1.4.2

Bestemmingsplan “Buitengebied Hardenberg 1989”

Er is sprake van een sterk verouderd bestemmingsplan voor de in het plangebied begrepen gronden, waar het accent voornamelijk ligt op agrarische gebiedsbestemmingen (met diverse landschappelijke waarden). Binnen deze bestemmingen is het realiseren van de in dit bestemmingsplan beoogde woningbouwontwikkeling niet mogelijk. Daarom is een bestemmingsplanherziening nodig. Een uitsnede van de plankaart van het geldende bestemmingsplan “Buitengebied Hardenberg 1989” wordt hierna weergegeven.

bestemmingsplan Bestemmingsplan Hardenberg, Marslanden II, Ydenhoogte en Leehoogte | PAGINA 5

Afbeelding 1.2: Uitsnede verbeelding geldend bestemmingsplan (Bron: Ruimtelijkeplannen.nl) 1.4.3

Leeswijzer

Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 een weergave van de huidige situatie en de gewenste situatie gegeven. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op het beleidskader. Hierin wordt het beleid van het Rijk, provincie Overijssel en de gemeente Hardenberg beschreven. In hoofdstuk 4 passeren alle relevante milieuthema's de revue. Hoofdstuk 5 gaat in op de wateraspecten. In de hoofdstukken 6 en 7 wordt respectievelijk ingegaan op de juridische aspecten/planverantwoording en de economische uitvoerbaarheid. Hoofdstuk 8 gaat in op het vooroverleg en de inspraak.

bestemmingsplan Bestemmingsplan Hardenberg, Marslanden II, Ydenhoogte en Leehoogte | PAGINA 6

Hoofdstuk 2 2.1

De huidige en gewenste situatie

Landschappelijke aspecten

Het plangebied ligt in het dal van de Vecht; sterk variërend in hoog en laag, open en besloten. Direct langs de Vecht liggen in de lage gebieden de hooi- en weilanden (marslanden). De Molengoot zorgt in de huidige situatie voor de afwatering van het gebied. Het overgrote deel van het huidige gebied is door de ruilverkaveling in grote rechthoekige blokken verkaveld, zogenaamde strokenverkaveling. Op de hoger gelegen gronden bevinden zich de oudste landbouw-enclaves (eskampnederzettingen), zoals Collendoorn en Het Holt. Bij deze nederzettingen liggen de erven gegroepeerd om de es en ze hebben een besloten karakter door erf- en wegbeplanting. De essen zijn open, slechts de randen zijn bebouwd en beplant. Bijzonder waardevol in het gebied is het aanwezige microreliëf. Kenmerkend zijn de dekzandruggen/rivierduinen van Collendoorn, het gebied rond het Jodenbergje en het Engelandsche Bosch. Het gebied maakt deel uit van het Belvederegebied Vecht-Regge. De natuurlijke ondergrond heeft een belangrijk stempel gedrukt op het landschap. Het gebied rondom Collendoorn kenmerkt zich door een kleinschalig karakter, het aanwezige microreliëf, de Collendoornse es met een afwijkende verkaveling, hoge ligging, open karakter en rondom (historische) boerderijen. Vanuit het historische lint (Collendoornerdijk) heeft de ontginning plaatsgevonden, wat geresulteerd heeft in een kenmerkende verkaveling.

Afbeelding 2.1: Ontwikkeling van het landschap (Bron: Provincie Overijssel) 2.2

Beschrijving plangebied en omgeving

2.2.1

Marslanden fase I

Het nagenoeg gerealiseerde Marslanden fase I beslaat een oppervlakte van ruim 80 hectare en biedt plaats aan ruim 1.200 woningen. Er is een ruim scala aan woonmilieus aanwezig. Globaal genomen kan het woongebied van west naar oost worden onderverdeeld in drie wijkdelen: 'De Lanen', 'Vlinder' en 'Cirkel'. De Lanen wordt gekenmerkt door een rechtlijnige bebouwingsstructuur. Het gebied ademt de sfeer van een 'tuinwijk'. Er wordt gewoond aan groene en waterrijke lanen. De bebouwing van De Lanen bestaat overwegend uit twee-onder-een-kapwoningen en rijtjeswoningen, die in strakke voorgevellijnen langs de weg zijn gesitueerd. Op plekken waar de lanen breed zijn, komen speelplekken en parkeerplaatsen voor. Het wijkdeel Vlinder is van de overige wijkdelen gescheiden door waterpartijen. Het gebied

bestemmingsplan Bestemmingsplan Hardenberg, Marslanden II, Ydenhoogte en Leehoogte | PAGINA 7

kenmerkt zich door veel groen en lage bebouwingsdichtheden. De woonstraten hebben gebogen tracés, wat bijdraagt aan het losse, open karakter van de buurt. Er zijn voornamelijk vrijstaande woningen en twee-onder-een-kapwoningen gebouwd. De bouwhoogte loopt op naar de randen toe. In de binnengebieden domineert één bouwlaag (met kap), terwijl aan de randen in twee of drie bouwlagen (met kap) is gebouwd. Wijkdeel Cirkel wordt gekenmerkt door een radiale structuur rondom een waterpartij. Dit wijkdeel heeft een stedelijk karakter, wat onder andere tot uiting komt in de hogere bebouwingsdichtheid. Aan de zuidkant is een poortgebouw aanwezig, op de plek waar de fietsroute vanuit het centrum de wijk binnenkomt. Aan de zuidwestkant van de wijk is het woon-werkgebied 'Marshoek' gerealiseerd. Hier zijn onder meer een horecaonderneming, een kerk en een woon-zorginstelling gelegen. Het gaat om een aantal zichtlocaties voor stedelijke voorzieningen en (dienstverlenende) bedrijven met geringe milieuhinder. Er is ook ruimte voor horeca en voor wonen met kantoor- of praktijkruimte aan huis. De bebouwing op dit terrein vervult een poortfunctie en schermt het achterliggende woongebied af van wegverkeerslawaai. Marslanden is ontsloten vanaf de Haardijk via de Van Uterwyckallee (noord-westzijde) en de Blanckvoortallee (zuidoostzijde). In de wijk is een fijnmazig netwerk van fietspaden aanwezig.

Er zijn twee tunnels onder de N34 aangelegd om korte verbindingen met het centrum te creëren. Langs de Haardijk en de N34 liggen forse groenzones met waterpartijen. Deze zones dragen bij aan de ruimtelijke kwaliteit van de wijk. Ook vervullen ze een belangrijke waterhuishoudkundige functie doordat ze het afstromend regenwater opvangen. Aan weerszijden van Vlinder en aan de oostzijde van Cirkel zijn eveneens groenzones met retentiemogelijkheden aanwezig. Het water uit deze gebieden staat in verbinding met de eerdergenoemde waterpartijen. Evenals de infrastructuur vormen deze 'groenblauwe' gebieden de structuurdragers van Marslanden. Aan de noordzijde van wijkdeel Vlinder ligt een gebiedje dat is bestemd voor enkele wijkvoorzieningen. Op dit moment zijn hier onder andere een discount-supermarkt, een cafetaria en een kapsalon gevestigd. Ook bevindt zich hier de scholenvoorziening De Matrix. 2.2.2

Marslanden fase II

2.2.2.1 Algemeen Marslanden fase II wordt begrensd door de Collendoornerdijk, de Havezateweg, de Eugenboersdijk en de N34 en de noordelijke rand van fase I. Marslanden fase II is op afbeelding 2.2 weergegeven met de blauwe belijning. Marslanden is gelegen in het dal van de Vecht; sterk variërend in hoog en laag, open en besloten. Voor de deelgebieden Marshoogte en De Cirkel met bijbehorend retentiegebied is reeds een planologische procedure doorlopen. Marshoogte wordt op dit moment ontwikkeld en De Cirkel is bijna gerealiseerd. Voor de Havezate Es is de procedure afgerond.

bestemmingsplan Bestemmingsplan Hardenberg, Marslanden II, Ydenhoogte en Leehoogte | PAGINA 8

Afbeelding 2.2: Luchtfoto plangebied (Bron: PDOK, bewerkt) De gemeente Hardenberg is nu voornemens om de planologische procedure voor de deelgebieden De Velden, Ydenhoogte, Leehoogte en een cluster van maatschappelijke voorzieningen op te starten. Zoals aangegeven heeft dit bestemmingsplan betrekking op de Leehoogte en de Ydenhoogte. Beide deelgebieden zijn in afbeelding 2.2 weergegeven. De blauwe omlijning vormt de grens van het plangebied. De gele lijn geef indicatief de grens tussen beide deelgebieden aan. Het maatschappelijk cluster ligt ten zuidwesten van de Leehoogte. Voor dit gebied wordt een separate planologische procedure doorlopen. Dit maakt geen onderdeel uit van het bestemmingsplan. 2.2.2.2 De Cirkel II en Marshoogte De Cirkel II is een voortzetting van de bestaande Cirkel in fase I. De straten in de Cirkel worden doorgetrokken. De straten zijn geometrisch van vorm, delen van concentrische cirkels. De straten kunnen worden begeleid door woningen in rijen met langskappen. Een enkel accent in een dergelijke straatwand in de vorm van een dwarskap komen voor. Andere straatwanden bestaan uit (half)vrijstaande woningen met kappen in de langs- of dwarsrichting. De hoogten zijn organisch gevormde woonbuurten waarvan het maaiveld naar het midden toe oploopt, zo ook de Marshoogte. De laaggelegen randen van een hoogte grenzen aan waterpartijen.

Een hoogte wordt door water omgeven. Op het hoogste punt, min of meer centraal binnen een hoogte, ligt een brinkachtige pleinruimte. Het stratenpatroon op een hoogte kan organisch van karakter zijn, kronkelige straatjes zoeken zich een weg over de hoogte en komen in veel gevallen uit bij het centrale pleintje.

bestemmingsplan Bestemmingsplan Hardenberg, Marslanden II, Ydenhoogte en Leehoogte | PAGINA 9

2.2.2.3 Havezate Es De Havezate Es is het noordelijkst gelegen deel van de Marslanden. de Havezate Es had een meer besloten karakter dan de hiervoor behandelde deelgebieden en bevond zich op hoger gelegen gronden. Hier bevonden zich de oudste landbouwenclaves (eskampnederzettingen). Bij deze nederzettingen lagen de erven gegroepeerd om de es en hadden een besloten karakter door erf- en wegbeplanting. Het woongebied is hierop aangesloten. 2.2.3

Ydenhoogte en Leehoogte

De Ydenhoogte en Leehoogte liggen in het oostelijke deel van het te ontwikkelen gebied onderdeel uitmakend van Marslanden fase II. Het gebied wordt globaal begrensd door het woongebied de Cirkel aan de westzijde, agrarische gronden aan de noordzijde, de Eugenboersdijk aan oostzijde en de N34 aan de zuidzijde. Het gebied is momenteel nagenoeg volledig in gebruik als landbouwgrond. De Heemsermarsweg en de Havermarsweg liggen binnen het gebied, langs deze wegen is opgaand groen aanwezig. Daarnaast liggen er enkele watergangen in het gebied. In afbeelding 2.3 zijn straatbeelden van de huidige situatie weergegeven.

Afbeelding 2.3: Straatbeelden plangebied (Bron: Google Streetview) 2.3

Gewenste ontwikkeling

2.3.1

De ontwikkeling van de Marslanden

Op 9 oktober 1997 heeft de gemeenteraad van Hardenberg de Structuurschets Marslanden vastgesteld. Hierin is de gemeentelijke visie op de uitbreidingsopgave voor Marslanden gegeven. Het plangebied heeft in de structuurschets een eerste geplande capaciteit van 1.040 woningen en geeft mogelijke uitbreidingsrichtingen op termijn tot 1.900 woningen en eventueel voor zover nodig tot nog meer woningen voor de lange termijn. Inmiddels bestaat het voornemen de capaciteit van de woonwijk Marslanden te vergroten tot circa 3.500 woningen. Het gebied Marslanden is opgedeeld in een fase I (het zuidelijk deel), van ca. 80 hectare, en een fase II (het noordelijk deel), van ca. 130 hectare. In 1997 is begonnen met de bouw in het zuidelijk deel van het plangebied Marslanden. De structuurschets is hierna

bestemmingsplan Bestemmingsplan Hardenberg, Marslanden II, Ydenhoogte en Leehoogte | PAGINA 10

weergegeven.

Afbeelding 2.4: Weergave structuurschets Marslanden (Bron: Structuurvisie Marslanden fase 2, gemeente Hardenberg) Het gebied Marslanden is opgedeeld in een fase I (het zuidelijk deel), van circa 80 hectare, en een fase II (het noordelijk deel), van circa 130 hectare. In 1997 is begonnen met fase I, die nagenoeg afgerond is. Op basis van het rapport 'Visie, feiten en vragen' d.d. 28 februari 2005 heeft de gemeente in de zomer van 2005 het initiatief genomen om te komen tot een verdere realisering van Marslanden, uitmondend in een intentieovereenkomst met een private ontwikkelaar. Daarop heeft het college van B&W een projectorganisatie ingesteld en is de structuurvisie fase II uitgewerkt. Bij besluit van 16 december 2008, nr. 08/13354, heeft de gemeenteraad de structuurvisie Marslanden fase II vastgesteld. De structuurvisie vormde de eerste aanzet tot een verdere stedenbouwkundige uitleg aan de noordwestkant van Hardenberg. In deze structuurvisie worden twee structuurmodellen beschreven. Met het voorontwerp is de planMER-procedure doorlopen en zijn de twee structuurmodellen getoetst op het gebied van water, milieu, ecologie, verkeer, archeologie, cultuurhistorie en landschap. Vervolgens is daarmee het voorkeursmodel, de structuurvisie tot stand gekomen. De structuurvisie als document met de stedenbouwkundige visie vormt

bestemmingsplan Bestemmingsplan Hardenberg, Marslanden II, Ydenhoogte en Leehoogte | PAGINA 11

de basis voor de bestemmingsplannen voor Marslanden fase II. Voorliggend bestemmingsplan vormt het planologisch kader voor de deelgebieden Ydenhoogte en Leehoogte van Marslanden 2 en voorziet voor een deel in de behoefte voor de komende 10 jaar. Hierna wordt eerst ingegaan op de uitgangspunten en randvoorwaarden zoals beschreven in de structuurvisie. Daarna wordt nader ingegaan op de ontwikkeling van de woongebieden Ydenhoogte en Leehoogte. 2.3.2

De hoofdopzet

Marslanden sluit aan op de landelijke omgeving van 't Heemse en Collendoorn, en onderscheidt zich van andere woonmilieus en het stadscentrum binnen Hardenberg. Het stadscentrum heeft deels een besloten, stenig en kleinschalig karakter en kent een grote diversiteit aan architectuur. In 't Heemse en in Collendoorn is de bebouwing ondergeschikt aan de open ruimte van de es en aan de beplanting. In Marslanden komt een synergie tot stand tussen de stedelijke sfeer van het stadscentrum en de landelijke sfeer van 't Heemse en van Collendoorn. De overgang van stad naar land wordt in Marslanden vormgegeven. Binnen Marslanden komt een verscheidenheid aan woonmilieus tot stand, die in onderlinge samenhang deze overgang van stad naar land geleidelijk tot stand brengen. In de ontwerppraktijk betekent dat onder meer dat groenpartijen vanuit het buitengebied de bebouwing binnendringen, waarbij het karakter van dat groen gaandeweg verandert van meer landelijk naar meer stedelijk. De hoofdplanstructuur van Marslanden wordt gevormd door het landschappelijk raamwerk. De buitenranden presenteren zich naar hun omgeving, deze randen vormen het gezicht van Marslanden. Het binnengebied van het raamwerk is opgebouwd uit verkeersruimten en groenzones die de deelgebieden van elkaar scheiden.

Het stedenbouwkundige ontwerp voor Marslanden is dus opgebouwd uit verschillende woonsferen binnen dit landschappelijk raamwerk. De afzonderlijke woonsferen (woonbuurten) zijn: De Cirkel, de Hoogten, Havezate Es en de Velden. Voor de Hoogten geldt dat binnen één stedenbouwkundige opzet de deelgebieden Ydenhoogte, Marshoogte, Colnerhoogte en Leehoogte worden gerealiseerd. Elk van deze 'woonmilieus' heeft een eigen stedenbouwkundige opzet, de wijze van verkaveling, met als gevolg dat elke woonbuurt een eigen, typerende korrelstructuur kent, die met de verkavelingswijze samenhangt. Deze worden hierna separaat beschreven. De verkaveling is indicatief en zal gedurende het proces nog zal wijzigen. 2.3.3

Onderdelen ontwikkeling

2.3.3.1 Algemeen Dit plan voorziet in het juridisch planologisch kader voor de ontwikkeling van deelgebieden Ydenhoogte en Leehoogte. Beide locaties zijn ook in de structuurvisie Marslanden opgenomen. In afbeelding 2.5 is een uitsnede weergegeven, waarop de woongebieden staan weergegeven. De hoogten zijn organisch gevormde woonbuurten waarvan het maaiveld naar het midden toe oploopt. De laaggelegen randen van een hoogte grenzen aan waterpartijen. Een hoogte wordt door water omgeven. Op het hoogste punt, min of meer centraal binnen een hoogte, ligt een pleinruimte. Afhankelijk van de intensiteit van de bebouwing van betreffende hoogte kan dit een marktachtige dan wel een brinkachtige ruimte zijn. Het stratenpatroon op een hoogte kan organisch van karakter zijn, kronkelige straatjes zoeken zich een weg over de hoogte en komen in veel gevallen uit bij het lommerrijke stenige marktpleintje dan wel de open brink. De bebouwing neemt in intensiteit toe naarmate men het hoogste punt nadert. Aan het marktplein wordt het dichtst gebouwd. De privé terreinen worden vooral in deze centrale gedeelten van de openbare ruimte afgeschermd door gebouwde erfscheidingen. De hoeken zijn er gesloten, de sfeer in deze

bestemmingsplan Bestemmingsplan Hardenberg, Marslanden II, Ydenhoogte en Leehoogte | PAGINA 12

gedeelten is stedelijk van aard, met aaneengesloten eengezinswoningen. Naar de lager gelegen randen van de hoogte toe wordt de sfeer landelijker, de bebouwing losser en lager. De brinkachtige centrale ruimte bestaat uit groene erfafscheidingen en gebouwde afscheidingen of combinaties daarvan. De bebouwing is niet aaneengesloten en het geheel heeft een meer open structuur waarin bebouwing en groen samen het beeld bepalen. Er is een grote mate van variatie in woningtypen, dakvormen, kleuren materiaalgebruik. Het is denkbaar om een variatie in beeld per hoogte aan te brengen, zodat elke hoogte qua architectuur zijn eigen stijl heeft, zijn eigen materialisering en kleurgebruik. Dit alles draagt bij tot een informele sfeer. De stedenbouwkundige opzet van de hoogten biedt de maximale flexibiliteit in de bebouwingsmogelijkheden, ook ten aanzien van dichtheden en verkaveling. De diversiteit op de hoogten, tot op perceelniveau, maakt het mogelijk om de zeggenschap van de toekomstige bewoners in het ontwerp van de woningen optimaal tot zijn recht te laten komen. Er is sprake van een grote mate van diversiteit in woningtypen en architectuur.

Afbeelding 2.5: Weergave ontwikkeling Marslanden (Bron: Structuurvisie Marslanden, Gemeente Hardenberg) 2.3.3.2 Ydenhoogte De Ydenhoogte vormt de oostelijke afronding van de Marslanden. De naam Ydenhoogte verwijst naar de boerderij Ydenhoeve, die nabij het plangebied ligt. De Ydenhoogte wordt een woongebied met een gedifferentieerd aanbod, bestaand uit een mix van rijwoningen, twee-onder-één kap woningen en vrijstaande woningen. In afbeelding 2.6 is de stedenbouwkundige situatie weergegeven. Hier worden 263 woningen gerealiseerd. De verschillende typen woningen worden verspreid door de Ydenhoogte in een mix gesitueerd. De wijk krijgt een informele stedenbouwkundige opzet. Centraal binnen de wijk

bestemmingsplan Bestemmingsplan Hardenberg, Marslanden II, Ydenhoogte en Leehoogte | PAGINA 13

wordt een openbare ruimte (groen, speeltuin) aangelegd. Het retentiewater dat reeds rond de Cirkel ligt, zal worden doorgetrokken rond de Ydenhoogte. De Ydenhoogte zal hierdoor geheel door water worden omsloten. De wijk wordt ontsloten door de Lavendel vanuit de Cirkel door te trekken, waarbij deze via de Ydenhoogte via een nieuwe aansluiting wordt aangesloten op de Eugenboersdijk. De Heemsermarsweg zal hierbij komen te vervallen. Het parkeren vindt plaats op eigen erf en langs de straten. Het aspect 'parkeren' wordt nader uitgewerkt in paragraaf 4.9. Hierna is een impressie opgenomen van de gewenste situatie.

Afbeelding 2.6: Indicatieve opzet programma Ydenhoogte (Bron: Atelier Dutch) 2.3.3.3 Leehoogte De Leehoogte ligt ten noorden van de Ydenhoogte. Leehoogte is een verwijzing naar het vroegere riviertje de Lee. Voor dit deelgebied zijn de plannen minder concreet uitgewerkt dan voor de Ydenhoogte. In totaal zullen er in dit gebied circa 239 woningen gebouwd worden. Net als in de Ydenhoogte zal het gaan om een mix van zowel vrijstaande woningen, rijwoningen en twee-onder-één kap woningen. De woningen zullen in een informele setting in het gebied worden gerealiseerd. De Leehoogte wordt ten zuiden en oosten omgeven door water. Aan de noordzijde komt een groene zone en aan de westzijde komt een voorzieningencluster. De Leehoogte zal worden ontsloten vanaf de Eugenboersdijk richting het sportcomplex.

bestemmingsplan Bestemmingsplan Hardenberg, Marslanden II, Ydenhoogte en Leehoogte | PAGINA 14

In afbeelding 2.8 is een indicatieve weergave van de gewenste situatie opgenomen. De daadwerkelijke invulling is nog niet bekend. Dit zal later worden geconcretiseerd. Wel geven de suggesties een goede, globale weergave van de hoofdopzet.

Afbeelding 2.7: Indicatieve opzet verkaveling Ydenhoogte (Bron: Atelier Dutch)

bestemmingsplan Bestemmingsplan Hardenberg, Marslanden II, Ydenhoogte en Leehoogte | PAGINA 15

Hoofdstuk 3

Beleidskader

Dit hoofdstuk beschrijft, voor zover van belang, het rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid. Naast de belangrijkste algemene uitgangspunten worden de specifieke voor dit plangebied geldende uitgangspunten weergegeven. 3.1

Rijksbeleid

3.1.1

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

3.1.1.1 Algemeen Nederland staat voor grote uitdagingen die van invloed zijn op onze fysieke leefomgeving. Complexe opgaven zoals verstedelijking, verduurzaming en klimaatadaptatie zijn nauw met elkaar verweven. Dat vraagt een nieuwe, integrale manier van werken waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) zorgt voor een gezamenlijke aanpak die leidt tot een duurzaam perspectief voor onze leefomgeving. Dit is nodig om onze doelen te halen en is een zaak van overheid en samenleving. 3.1.1.2 Vier prioriteiten Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Dit komt samen in vier prioriteiten. 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie Nederland moet zich aanpassen aan de gevolgen van klimaatverandering. In 2050 is Nederland klimaatbestendig en waterrobuust. Dit vraagt om maatregelen in de leefomgeving, waarmee tegelijkertijd de leefomgevingskwaliteit verbeterd kan worden en kansen voor natuur geboden kunnen worden. In 2050 heeft Nederland daarnaast een duurzame energievoorziening. Dit vraagt om ruimte. Door deze ruimte zoveel mogelijk te clusteren, wordt versnippering van het landschap voorkomen en wordt de ruimte zo efficiënt mogelijk benut.

Het Rijk zet zich in door het maken van ruimtelijke reserveringen voor het hoofdenergiesysteem op nationale schaal. 2. Duurzaam economisch groeipotentieel Nederland werkt toe naar een duurzame, circulaire, kennisintensieve en internationaal concurrerende economie in 2050. Daarmee kan ons land zijn positie handhaven in de top vijf van meest concurrerende landen ter wereld. Er wordt ingezet op een innovatief en sterk vestigingsklimaat met een goede kwaliteit van leven. Belangrijk is dat onze economie toekomstbestendig wordt, oftewel concurrerend, duurzaam en circulair. 3. Sterke en gezonde steden en regio's Er zijn vooral in steden en stedelijke regio's nieuwe locaties nodig voor wonen en werken. Het liefst binnen de bestaande stadsgrenzen, zodat de open ruimten tussen stedelijke regio's behouden blijven. Dit vraagt optimale afstemming op en investeringen in mobiliteit. Dit betekent dat voorafgaand aan de keuze van nieuwe verstedelijkingslocaties helder moet zijn welke randvoorwaarden de leefomgevingskwaliteit en -veiligheid daar stelt en welke extra maatregelen nodig zijn wanneer er voor deze locaties wordt gekozen. Zo blijft de gezondheid in steden en regio's geborgd. 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied Er ontstaat een nieuw perspectief voor de Nederlandse landbouwsector in de vorm van duurzame kringlooplandbouw.

Een goed verdienpotentieel voor de bedrijven wordt

bestemmingsplan Bestemmingsplan Hardenberg, Marslanden II, Ydenhoogte en Leehoogte | PAGINA 16

gecombineerd met een minimaal effect op de omgevingskwaliteit van lucht, bodem en water. In alle gevallen zetten we in op ontwikkeling van de karakteristieke eigenschappen van het Nederlandse landschap. Dit vertegenwoordigt een belangrijke cultuurhistorische waarde. Verrommeling en versnippering, bijvoorbeeld door wildgroei van distributiecentra, is ongewenst en wordt tegengegaan. 3.1.1.3 Afwegingsprincipes De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven is combinaties te maken en win-win situaties te creëren, maar dit is niet altijd mogelijk. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: 1. Combinatie van functies gaat voor enkelvoudige functies. In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte; 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal. Het verschilt tussen gebieden wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling en tussen concurrentiekracht en leefbaarheid. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; 3. Afwentelen wordt voorkomen.

Het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie inwoners, zonder dat dit ten komst gaat van die van toekomstige generaties. 3.1.2

Ladder voor duurzame verstedelijking

In de SVIR (voorganger NOVI) is de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Hierbij geldt een motiveringsvereiste voor het bevoegd gezag als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt. Teneinde een ontwikkeling adequaat te kunnen toetsen aan de ladder is het noodzakelijk inzicht te geven in de begrippen 'bestaand stedelijk gebied' en 'stedelijke ontwikkeling'. In de Bro zijn in artikel 1.1.1 definities opgenomen voor: bestaand stedelijk gebied: 'bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'. stedelijke ontwikkeling: ´ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.´ Bij het beschrijven van de behoefte dient te worden uitgegaan van het saldo van de aantoonbare vraag naar de voorgenomen ontwikkeling (de komende tien jaar, zijnde de looptijd van het bestemmingsplan) verminderd met het aanbod in planologische besluiten, ook als het feitelijk nog niet is gerealiseerd (harde plancapaciteit). 3.1.3

Toetsing van het initiatief aan de uitgangspunten van het rijksbeleid

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) laat zich niet specifiek uit over dergelijke lokale ontwikkelingen. De voorgenomen ontwikkeling raakt geen rijksbelangen als opgenomen in de NOVI. Wat betreft de 'Ladder voor duurzame verstedelijking' geldt dat toetsing noodzakelijk is bij 'nieuwe stedelijke ontwikkelingen' (3.1.6 Bro). Er zijn inmiddels meerdere gerechtelijke uitspraken geweest over deze begripsdefinitie. Is er sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling? Er is geen ondergrens bepaald voor wat een 'stedelijke ontwikkeling' is. Op basis van jurisprudentie blijkt dat de vraag of sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald

bestemmingsplan Bestemmingsplan Hardenberg, Marslanden II, Ydenhoogte en Leehoogte | PAGINA 17

door de aard en omvang van die ontwikkeling, in relatie tot de omgeving. Voor wonen geldt, dat voor woningbouwlocaties vanaf twaalf woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling die Ladderplichtig is. a. 11 woningen geen nieuwe stedelijke ontwikkeling (ABRvS 16 september 2015; ECLI:NL:RVS:2015:2921) b. 12 woningen wel een nieuwe stedelijke ontwikkeling (ABRvS 25 maart 2015; ECLI:NL:RVS:2015:953). In dit geval gaat het om de realisatie van maximaal 502 woningen. Hiermee is er sprake van een stedelijke ontwikkeling. Hierna wordt op de ladder ingegaan ten aanzien van de ontwikkeling. Artikel 3.1.6 lid 2 van de Bro geeft aan dat de toelichting van een ruimtelijk plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, moet voldoen aan een aantal voorwaarden: er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte; indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Wat is het ruimtelijk verzorgingsgebied? Er is sprake van een beperkte aantrekkingskracht van Hardenberg op inwoners van regiogemeenten. Het ligt niet in de lijn der verwachtingen dat dit in de komende jaren zal veranderen.

Dit komt mede door de geografische ligging van de gemeente Hardenberg, aangezien de bereikbaarheid door de grote afstand tot de A28 en A35 beperkt is. Daarnaast is veel werkgelegenheid in de gemeente lokaal. De gemeente Hardenberg maakt, samen met Ommen en Dalfsen, deel uit van de bestuurlijke regio West-Overijssel subregio Vechtdal. Vanwege de beperkte hoeveelheid verhuisbewegingen tussen Hardenberg en Ommen en Dalfsen kan worden geconcludeerd dat de gemeente Hardenberg en dan met name specifiek de kern Hardenberg, als relevante marktregio aan te merken is. Het project is immers met name bedoeld om te voorzien in de woningbehoefte van lokale bevolking in de gemeente Hardenberg. Beschrijving van de behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling Algemeen Met voorliggend bestemmingsplan wordt voorzien in maximaal 502 woningen in Hardenberg, waarbij deze de komende jaren gefaseerd zullen worden gebouwd. De gemeente beschikt over een eigen actueel Programma Wonen, welke is opgesteld voor de periode 2019-2025. In het programma wordt met name op de kwalitatieve behoefte ingegaan. De meest actuele kwantitatieve woningbouwbehoefte is in de Regionale Woonagenda West-Overijssel vastgelegd. Deze woonagenda is in het voorjaar van 2021 vastgesteld. Hierin is de woningbouwopgave ook voor de gemeente Hardenberg geactualiseerd. Hierna wordt op de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte ingegaan.

Kwantitatieve behoefte Op basis van de prognoses van de provincie Overijssel is in het programma wonen de kwantitatieve woningbehoefte worden bepaald. Deze prognoses vormen de onderlegger voor woningbouwafspraken in de provincie Overijssel. Omdat er fluctuaties zijn in de jaarlijkse ramingen van Primos heeft de Provincie Overijssel ervoor gekozen om deze te middelen. Voor de woningbouwopgave mag met een bandbreedte van plus en min 10% van deze groei afgeweken worden. In de regionale woonvisie is bepaald dat de behoefte in West-Overijssel tot 2030 bestaat uit minimaal 24.255 woningen. Daarnaast geldt er een extra ambitie van circa 12.000 tot 14.000 woningen, waarmee de totale opgave uitkomt op circa 35.000 tot 40.000 woningen. De totale plancapaciteit in West-Overijssel tot 2030 (harde en zachte plannen) bestaat uit 25.803 woningen. Er is daarmee nog ruimte voor het toevoegen van circa 10.000 tot 15.000

bestemmingsplan Bestemmingsplan Hardenberg, Marslanden II, Ydenhoogte en Leehoogte | PAGINA 18

woningen tot 2030. De harde plancapaciteit zijn de plannen die al opgenomen zijn in de programmering. De zachte plancapaciteit betreft de plannen die nog niet concreet opgenomen zijn in de programmering.

Tabel 1: Plancapaciteit gemeente Hardenberg (Bron: Woonagenda West-Overijssel 2021-2025) Op basis van voorgaande wordt geconcludeerd dat er regionaal behoefte is aan maximaal 40.000 woningen in West-Overijssel. De plancapaciteit (hard en zacht) bedraagt maximaal 25.803 woningen. Er is dus nog ruimte voor het toevoegen van circa 15.000 woningen in de periode tot 2030. In de regionale woonvisie is aangegeven dat in de regio op dit moment onvoldoende plancapaciteit is om de groei van 35.000-40.000 huishoudens tot 2030 op te vangen. Dat betekent dat regiobreed op zoek wordt gegaan naar geschikte locaties en strategieën voor het toevoegen van 9.000 - 14.000 woningen extra plancapaciteit na 2025. De Marslanden is in de Woonagenda West-Overijssel aangewezen als een uitbreidingsproject. Voor dit project zijn tot 2030 nog 600 woningen aan harde plannen meegenomen. Regionaal gezien is er daarmee sprake van een kwantitatieve behoefte. De gemeente Hardenberg is daarnaast één van de weinige gemeenten in de omgeving die groeit. Nieuwbouw is noodzakelijk om aan de lokale woningvraag te kunnen voldoen. Uit de woonvisie blijkt dat er volgens de prognose tussen 2019-2029 behoefte is aan ruim 1.600 nieuwe woningen. De harde plancapaciteit tot 2030 bedraagt slechts 726 woningen. De zachte plancapaciteit bedraagt 1.753 woningen.

Het is dus noodzakelijk om een groot deel van de zachte plancapaciteit om te zetten naar harde plancapaciteit. Daarnaast wordt gesteld dat de capaciteit nog verder zal moeten groeien om aan de regionale doelstellingen te kunnen voldoen, die hoger ligt dan de behoefte zoals geschetst in de woonvisie en welke meer recent is. Omdat Hardenberg als groeigemeente wordt aangemerkt, is het aannemelijk om te stellen dat een aanzienlijk deel van de regionale behoefte in de gemeente Hardenberg dient te worden gerealiseerd. Er is dus ruimte om de plancapaciteit te verhogen. De gemeente heeft dit ook aangegeven in haar recente omgevingsvisie 'Mijn Landstad'. Tot

bestemmingsplan Bestemmingsplan Hardenberg, Marslanden II, Ydenhoogte en Leehoogte | PAGINA 19

2035 zijn tenminste 3.500 woningen nodig. 3.000 daarvan wil de gemeente bouwen voor 2030. Marslanden is hierbij aangewezen als grote uitbreidingslocatie. Dit betekent dat er van 2022 tot 2026 jaarlijks 300 nieuwe woningen nodig zijn. Met de voorgenomen ontwikkeling wordt voor een deel voorzien in deze behoefte. Hiermee wordt geconcludeerd dat er sprake is van een kwantitatieve behoefte. Kwalitatieve behoefte In de gemeentelijke woonvisie wordt met name op de kwalitatieve behoefte ingegaan. Voor de Marslanden geldt dat er behoefte is aan een gevarieerd programma, met een mix van verschillende woningtypen voor verschillende doelgroepen. De gemeente Hardenberg richt zich met name op starters, het in beweging krijgen van doorstromers en geschikte woningen voor senioren. Doorstromers vormen de grootste groep op de woningmarkt. Hardenberg is een echte gezinsgemeente. In deze levensfase zijn huishoudens op zoek naar een ruimere woning of wil men doorstromen van een huur- naar een koopwoning. Het aanbod aan ruime grondgebonden koopwoningen dat vanuit de bestaande voorraad op de markt komt, is te klein om te voorzien in de verwachte vraag. Door het gevarieerde programma, met veel ruimte voor woningen voor doorstromers, in zowel Ydenhoogte als Leehoogte, wordt hier op aangesloten. In 2015 heeft de gemeente Hardenberg een woonwensenonderzoek gehouden onder de gehele bevolking.

Hieruit blijkt dat de huishoudens die verhuisgeneigd zijn, vooral op zoek zijn naar eengezinswoningen en de ouderen voor een groot deel naar seniorenwoningen (levensloopbestendige woningen). In de woonvisie wordt deze wens vertaald naar een productie van woningen die senioren-geschikt zijn, in en om het centrum van de stad Hardenberg. Voor de grote behoefte aan eengezinswoningen is binnen bestaand stedelijk gebied geen ruimte meer beschikbaar. Daarom is besloten om de, reeds in ontwikkeling zijnde, wijk Marslanden verder te ontwikkelen met Ydenhoogte en Leehoogte. Hoewel in het behoefteonderzoek expliciet wordt aangegeven aan wat voor type woning behoefte is wordt het type woning in dit bestemmingsplan niet vastgelegd. De uitbreiding wordt namelijk in verschillende fasen gerealiseerd en door flexibiliteit in het bestemmingsplan op te nemen, kan gedurende het hele realisatieproces, aangesloten worden op de actuele lokale woningbehoefte. Het is de taak van de gemeente om de te realiseren woningen af te stemmen met de woningbouwprogramma's van gemeenten in de regio Vechtdal. Ligt de stedelijke ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied? Dit bestemmingsplan voorziet in de planologische kaders voor de verdere uitbreiding van de nieuwbouwwijk Marslanden.

Een dergelijk grootschalige uitbreiding van de kern Hardenberg in oppervlakte, gewenste kwaliteit en stedenbouwkundige opzet is in binnenstedelijk redelijkerwijs niet te realiseren. Marslanden is reeds jaren geleden in een gemeentelijke structuurvisie (2008) al aangewezen als dé uitleglocatie voor Hardenberg ten behoeve van wonen. De al gedeeltelijk gerealiseerde woonwijk is en wordt ontwikkeld op een locatie die zowel voor de fiets, de auto als het openbaar vervoer zeer goed ontsloten is. De locatie is daarmee logisch gekozen. Conclusie ladder van duurzame verstedelijking Gelet op het vorenstaande wordt geconcludeerd dat de gewenste ontwikkeling in overeenstemming is met de ladder van duurzame verstedelijking. 3.1.4

Conclusie toetsing aan het rijksbeleid

Geconcludeerd wordt dat er geen sprake is van strijd met het rijksbeleid. 3.2

Provinciaal beleid

Het provinciaal beleid is verwoord in tal van plannen. Het belangrijkste plan betreft de Omgevingsvisie Overijssel en de daarbij behorende Omgevingsverordening Overijssel.

bestemmingsplan Bestemmingsplan Hardenberg, Marslanden II, Ydenhoogte en Leehoogte | PAGINA 20

3.2.1

Omgevingsvisie Overijssel

De Omgevingsvisie is een integrale visie waarin de beleidsambities en doelstellingen staan die van provinciaal belang zijn voor de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving van Overijssel. Het uitgangspunt is gericht op het jaar 2030. De visie biedt kaders in de vorm van ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. Daarbinnen krijgen gemeenten, waterschappen, maatschappelijke organisaties en andere initiatiefnemers mogelijkheden om ruimtelijke ontwikkelingen te realiseren. De opgaven en kansen waar de provincie Overijssel voor staat, zijn verwerkt in centrale beleidsambities voor negen beleidsthema's. Deze beleidsthema's worden benaderd vanuit de overkoepelende rode draden duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit. Duurzame ontwikkeling voorziet in de behoefte van de huidige generatie, zonder voor toekomstige generaties de mogelijkheden in gevaar te brengen om ook in hun behoeften te voorzien. Ruimtelijke kwaliteit is datgene wat de ruimte geschikt maakt en houdt voor wat voor mens, plant en dier belangrijk is. Ruimtelijke kwaliteit gaan vooral over 'goed': mooi, functioneel en toekomstbestendig. Sociale kwaliteit gaat over het welzijn of 'goed voelen' van de mens. In de omgevingsvisie gaat het over het welzijn van de mens in relatie tot de fysieke leefomgeving. 3.2.2

Omgevingsverordening Overijssel

De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. De keuze voor inzet van deze instrumenten is bepaald aan de hand van een aantal criteria. In de Omgevingsvisie is bij elke beleidsambitie een realisatieschema opgenomen waarin is aangegeven welke instrumenten de provincie zal inzetten om de verschillende onderwerpen van provinciaal belang te realiseren. Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is. 3.2.3

Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn in de Omgevingsvisie Overijssel geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie niveaus, te weten: Of - generieke beleidskeuzes; Waar - ontwikkelingsperspectieven; Hoe - gebiedskenmerken. Deze begrippen worden hieronder nader toegelicht. 3.2.3.1 Of- generieke beleidskeuzes Generieke beleidskeuzes zijn keuzes die bepalend zijn voor de vraag of ontwikkelingen nodig dan wel mogelijk zijn. In deze fase wordt beoordeeld of er sprake is van een maatschappelijke opgave. Of een initiatief mogelijk is, wordt onder andere bepaald door generieke beleidskeuzes van EU, Rijk of provincie. Denk aan beleidskeuzes om basiskwaliteiten als schoon drinkwater en droge voeten te garanderen. Andere generieke beleidskeuzes betreffen het voorkomen van overaanbod van bijvoorbeeld woningbouw- en kantoorlocaties. Ook wordt in deze fase de zogenaamde Overijsselse ladder voor duurzame verstedelijking gehanteerd. Deze Overijsselse ladder geeft een nadere invulling aan de vraag hoe de behoefte moet worden bepaald, zowel in de stedelijke als in de groene omgeving, en op welke wijze de regionale afstemming vorm gegeven moet worden. Integraliteit,

bestemmingsplan Bestemmingsplan Hardenberg, Marslanden II, Ydenhoogte en Leehoogte | PAGINA 21

toekomstbestendigheid, concentratiebeleid, (boven)regionale afstemming en zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik zijn beleidskeuzes die invulling geven aan de Overijsselse ladder voor duurzame verstedelijking. Voor specifieke gebieden in Overijssel geldt dat niet alle initiatieven mogelijk zijn. Dit heeft te maken met zwaarwegende publieke belangen. Gebiedsspecifieke beleidskeuzes om de zwaarwegende publieke belangen te borgen, zijn: reservering voor waterveiligheid en beperking wateroverlast, drinkwater/grondwaterbeschermingsgebieden, het Natuurnetwerk Nederland (NNN), de Nationale Landschappen en het provinciaal routenetwerk transport gevaarlijke stoffen. 3.2.3.2 Waar- ontwikkelingsperspectieven Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven. In de Omgevingsvisie is een spectrum van zes ontwikkelperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. Met dit spectrum geeft de provincie ruimte voor het realiseren van de in de visie beschreven beleids- en kwaliteitsambities. De ontwikkelperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. Daar waar generieke beleidskeuzes een geografische begrenzing hebben, zijn ze consistent doorvertaald in de ontwikkelingsperspectieven.

De ontwikkelingsperspectieven zijn richtinggevend en bieden de nodige flexibiliteit voor de toekomst. 3.2.3.3 Hoe- gebiedskenmerken Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en laag van de beleving) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag 'hoe' een ontwikkeling invulling krijgt. Aan de hand van de drie genoemde niveaus kan worden bezien of een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en er behoefte aan is, waar het past in de ontwikkelingsvisie en hoe het uitgevoerd kan worden. Afbeelding 3.1 geeft dit schematisch weer.

Afbeelding 3.1 Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel (Bron: Provincie Overijssel)

bestemmingsplan Bestemmingsplan Hardenberg, Marslanden II, Ydenhoogte en Leehoogte | PAGINA 22

3.2.4 Toetsing van het initiatief aan het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel Indien het concrete initiatief wordt getoetst aan het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel ontstaat globaal het volgende beeld. 3.2.4.1 Of - generieke beleidskeuzes Bij de afweging in de eerste fase “generieke beleidskeuzes” zijn met name artikelen 2.1.3 en artikel 2.2.2, van de Omgevingsverordening Overijssel van belang. Op de artikelen wordt hierna nader ingegaan. Artikel 2.1.3: Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik Bestemmingsplannen voorzien uitsluitend in stedelijke ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen op de groene omgeving wanneer aannemelijk is gemaakt: dat er voor deze opgave in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is binnen het bestaande bebouwd gebied en de ruimte binnen het bestaand bebouwd gebied ook niet geschikt te maken is door herstructurering en/of transformatie; dat mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik binnen het bestaand bebouwd gebied optimaal zijn benut.

In de Omgevingsverordening Overijssel is het begrip “bestaand bebouwd gebied” nader gedefinieerd als: de gronden binnen steden en dorpen die benut kunnen worden voor stedelijke functies op grond van geldende bestemmingsplannen en op grond van voorontwerp-bestemmingsplannen voor zover de provinciale diensten daarover schriftelijk een positief advies hebben uitgebracht in het kader van het vooroverleg als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Toetsing van het initiatief aan artikel 2.1.3 van de Omgevingsverordening Overijssel Het plangebied ligt aansluitend op het bestaande woongebied van de Marslanden. De uitbreidingslocatie is logisch gekozen, aansluitend op een bestaand woongebied. Deze ontwikkeling is een vervolg op de eerdere uitbreidingsfases. De locatie is al jaren beoogd om te worden ontwikkeld met woningbouw. Met de ontwikkeling wordt voorzien in een stedenbouwkundige passende afronding van het oostelijke deel van de Marslanden. Tot slot wordt gesteld dat de woonbehoefte van Hardenberg binnen de bestaande kern niet op te vangen is. Hiermee is sprake van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik. In verband hiermee is het voorliggende bestemmingsplan in overeenstemming met artikel 2.1.3 uit de Omgevingsverordening Overijssel. Artikel 2.2.2 Realisatie nieuwe woningen 1.

Bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder c van de Wabo, voorzien uitsluitend in de mogelijkheid tot het realiseren van nieuwe woningen als de behoefte daaraan is aangetoond door middel van actueel onderzoek woningbouw. 2. In bestemmingsplannen wordt in maximaal 80% van de behoefte aan nieuwe woningen zoals vastgesteld in het kader van actueel onderzoek woningbouw, voorzien. 3. In bestemmingsplannen van gemeenten waarvoor woonafspraken van toepassing zijn, mag - in afwijking van lid 2 - in een hoger percentage dan 80% worden voorzien, met een maximum van 100% van de behoefte zoals vastgesteld in het kader van de woonafspraken. 4. De behoefte aan nieuwe woningen zoals bedoeld in lid 1 wordt in ieder geval geacht te zijn aangetoond als realisatie daarvan past binnen de geldende woonafspraken zoals die zijn gemaakt tussen gemeente en provincie op basis van regionale afstemming. 5. Wanneer de realisatie van nieuwe woningen niet past binnen geldende woonafspraken of wanneer er voor de gemeente geen woonafspraken gelden, dan moet de behoefte aan nieuwe woningen aangetoond worden door middel van actueel onderzoek woningbouw waarop de instemming is verkregen van zowel de gemeenten in de regio als Gedeputeerde Staten.

bestemmingsplan Bestemmingsplan Hardenberg, Marslanden II, Ydenhoogte en Leehoogte | PAGINA 23

6. In afwijking van het bepaalde in lid 5 geldt de eis dat gemeenten in de regio moeten hebben ingestemd niet voor buurgemeenten die gelegen zijn buiten de provincie Overijssel. In dat geval moet zijn aangetoond dat afstemmingsoverleg heeft plaatsgevonden. De van belang zijnde begrippen in het kader van artikel 2.2.2 zijn hierna opgenomen: Nieuwe woningen: te realiseren woningen, waarvoor nog geen omgevingsvergunning is afgegeven Actueel onderzoek woningbouw: door de raad vastgesteld onderzoek waarin de behoefte van de gemeente aan nieuwe woningen is onderbouwd op basis van de regionale behoefte woningbouw, markt- en vastgoedanalyses en andere relevante gegevens. Regionale behoefte woningbouw: door Gedeputeerde Staten vastgestelde provinciale analyse waarin de regionale behoefte aan nog te realiseren woningen is onderbouwd op basis van provinciale behoefteprognoses. Woonafspraken: bestuurlijke afspraken tussen provincie Overijssel en gemeenten over onder meer doelgroepen, wonen en zorg, stedelijke vernieuwing, toekomstbestendigheid bestaande voorraad, programmeren en zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik en bijbehorende programmeringsdocumenten, zoals voor een aangegeven periode zijn gemaakt. Regio: de gemeenten die onderdeel uitmaken van de samenhangende woningmarkt die bediend wordt met de woningbouwmogelijkheden die een gemeente biedt.

In artikel 2.2.3 lid 1 van de Omgevingsverordening wordt onder actueel onderzoek woningbouw verstaan: onderzoek wat eens in de 2 jaar wordt geactualiseerd. Toetsing van het initiatief aan artikel 2.2.2 van de Omgevingsvisie Overijssel De voorliggende ontwikkeling betreft het bouwen van maximaal 502 woningen. Deze woningen worden gefaseerd door de jaren heen gerealiseerd. Zoals in 3.1.3 en 3.4.3 wordt geconcludeerd is er sprake van een kwalitatieve en kwantitatieve behoefte naar de beoogde woningen. De ladder voor duurzame verstedelijking: De afstemming over woningbouwproductie dient volgens de ladder voor duurzame verstedelijking plaats te vinden binnen de overeengekomen en vastgestelde regio. De regio-indeling is in overleg met de provincies vastgesteld en onderbouwd met verhuisrelaties. Hardenberg maakt onderdeel uit van de regio West-Overijssel. Binnen de regio West-Overijssel zijn woonafspraken gemaakt en regionaal geaccordeerd. De bouwproductie in het onderhavige bestemmingsplan maakt onderdeel uit van deze ondertekende afspraken en is dus regionaal afgestemd en past binnen de regionaal vastgestelde behoefte. In verband hiermee is het voorliggende bestemmingsplan in overeenstemming met artikel 2.2.2 uit de Omgevingsverordening Overijssel.

Geconcludeerd wordt dat het voorliggende bestemmingsplan in overeenstemming is met artikel 2.2.2 uit de Omgevingsverordening Overijssel. Voor het overige zijn er in het kader van de “generieke beleidskeuzes” geen aspecten die nadere onderbouwing behoeven. 3.2.4.2 Waar - Ontwikkelingsperspectieven Het plangebied kent op basis van de ontwikkelingsperspectievenkaart van de provincie Overijssel het ontwikkelingsperspectief 'Wonen en werken in het kleinschalig mixlandschap'. Met deze planontwikkeling gaat het gebied echter onderdeel uitmaken van de kern van Hardenberg, waarmee het kan worden aangeduid met het ontwikkelingsperspectief 'Woon- en werklocaties buiten de stedelijke netwerken'. In dit geval wordt daarom ook getoetst aan het ontwikkelingsperspectief 'Woon- en werklocaties buiten de stedelijke netwerken'. In afbeelding 3.2 is een uitsnede van de perspectievenkaart behorende bij de Omgevingsvisie opgenomen waarbij het plangebied indicatief met blauwe omlijning is aangegeven.

bestemmingsplan Bestemmingsplan Hardenberg, Marslanden II, Ydenhoogte en Leehoogte | PAGINA 24

Afbeelding 3.2: Uitsnede ontwikkelingsperspectievenkaart Omgevingsvisie Overijssel (Bron: Provincie Overijssel) “Woon- en werklocaties buiten de stedelijke netwerken” De steden en dorpen buiten de stedelijke netwerken mogen altijd bouwen voor de lokale behoefte aan wonen, werken en voorzieningen, inclusief lokaal gewortelde bedrijvigheid, mits onderbouwd en regionaal afgestemd. Herstructurering en transformatie van de woon-, werk-, voorzieningen- en mixmilieus moeten deze vitaal en aantrekkelijk houden en de diversiteit aan milieus versterken. Herstructurering en transformatie bieden kansen om te anticiperen op klimaatverandering (bijvoorbeeld door ruimte voor groen, natuur en water te reserveren). Van belang is de stedelijke ontwikkeling altijd af te stemmen op de kenmerken van het watersysteem, bijvoorbeeld in laaggelegen gebieden bij bouw- en evacuatieplannen rekening houden met risico's op overstroming of wateroverlast. Herstructurering en transformatie kunnen ook bijdragen aan de energietransitie (door het nemen van energie-efficiënte maatregelen en/of het opwekken van duurzame energie door bijvoorbeeld het aanwezige dakoppervlak te benutten). Toetsing van het initiatief aan het "Ontwikkelingsperspectief" In dit geval gaat het om een stadsuitbreiding waarbij gebouwd wordt voor de regionale behoefte aan wonen. Dit past binnen het ontwikkelingsperspectief.

De ontwikkeling wordt afgestemd op de daar voorkomende stedenbouwkundige en landschappelijke structuren en zorgt voor een passend vervolg op fase II. Binnen het plangebied zal in voldoende mate rekening gehouden worden met de hedendaagse eisen op het gebied van duurzaamheid en waterhuishouding. Geconcludeerd wordt dat het initiatief in overeenstemming is met het ontwikkelingsperspectief. 3.2.4.3 Hoe - Gebiedskenmerken Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch-cultuurlandschap, stedelijke laag en laag van de beleving) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. 1. De "Natuurlijke laag" Overijssel bestaat uit een rijk en gevarieerd spectrum aan natuurlijke landschappen. Deze

bestemmingsplan Bestemmingsplan Hardenberg, Marslanden II, Ydenhoogte en Leehoogte | PAGINA 25

vormen de basis voor het gehele grondgebied van Overijssel. Het beter afstemmen van ruimtelijke ontwikkelingen op de natuurlijke laag kan ervoor zorgen dat de natuurlijke kwaliteiten van de provincie weer mede beeldbepalend worden. Ook in steden en dorpen bijvoorbeeld in nieuwe waterrijke woonmilieus en nieuwe natuur. Het plangebied is op de gebiedskenmerkenkaart de 'Natuurlijke laag' aangeduid met de gebiedstypen 'Dekzandvlakte en ruggen' en 'Beekdalen en natte laagtes'. In afbeelding 3.3 is dat aangegeven.

Afbeelding 3.3: De 'Natuurlijke laag' (Bron: Provincie Overijssel) ‘Dekzandvlakte en ruggen’ De dekzandgronden beslaan een groot gedeelte van de oppervlakte van de provincie. Na de ijstijden bleef er in grote delen een reliëfrijk – door de wind gevormd – zandlandschap achter, dat gekenmerkt wordt door relatief grote verschillen tussen hoog/droog en laag/ nat gebied. Soms vlak bij elkaar, soms verder van elkaar verwijdert. De ambitie is de natuurlijke verschillen tussen hoog en laag en tussen droog en nat meer sturend en beleefbaar te maken. Dit kan bijvoorbeeld door een meer natuurlijk watersysteem, door beplanting met ‘natuurlijke’ soorten en door de structuur van het landschap te benutten in gebiedsontwerpen. ‘Beekdalen en natte laagtes’ Het Overijsselse zandlandschap is van oorsprong kletsnat. In de laagtes van het zandgebied verzamelde zich het water. Hier ontwikkelden zich moerassen en broekbossen, waar het water in de loop van het seizoen geleidelijk uit weg sijpelde naar de lager gelegen delen, naar de beken en rivieren. Als ontwikkelingen plaats vinden in of in de directe nabijheid van beekdalen en natte laagtes, dan dragen deze bij aan extra ruimte voor de dynamiek van het stromende water en het vasthouden van water, aan versterking van de samenhang in het beeksysteem en aan vergroting van de zichtbaarheid, bereikbaarheid en beleefbaarheid van het water.

Toetsing van het initiatief aan de 'Natuurlijke laag' De hoofdopzet van de Ydenhoogte en Leehoogte wordt bepaald door de bestaande landschapsstructuur en de stedenbouwkundige opzet van Marslanden II, waarbij zorgvuldig is gekeken naar de inpassing in het watersysteem (onder andere voldoende waterberging en beleefbaar/zichtbaar maken van water) en aandacht voor de randen van het gebied. Geconcludeerd kan worden dat hiermee voldoende rekening is gehouden met de

bestemmingsplan Bestemmingsplan Hardenberg, Marslanden II, Ydenhoogte en Leehoogte | PAGINA 26

gebiedskenmerken ten aanzien van de ‘Natuurlijke laag’. 2. De "Laag van het agrarisch cultuurlandschap" In het agrarisch cultuurlandschap gaat het er altijd om dat de mens inspeelt op de natuurlijke omstandigheden en die ten nutte maakt. Het agrarisch cultuurlandschap is bij uitstek een gebruikslandschap. Bij de ontwikkeling van de cultuurlandschappen hebben nooit ideeën over schoonheid een rol gespeeld. Wel zijn we ze in de loop van de tijd gaan waarderen om hun ruimtelijke kwaliteiten. Vooral herkenbaarheid, contrast en afwisseling worden gewaardeerd. De ambitie is gericht op het voortbouwen aan de kenmerkende structuren van de agrarische cultuurlandschappen door óf versterking óf behoud óf ontwikkeling of een combinatie hiervan. De locatie is op de gebiedskenmerkenkaart de ‘Laag van het agrarisch cultuurlandschap’ aangeduid met het gebiedstype ‘Oude hoevenlandschap’. In afbeelding 3.4 wordt dit weergegeven.