RV Vaststelling beeldkwaliteitsplan 'Leehoogte'

Raadsvoorstel

Vaststelling beeldkwaliteitsplan 'Leehoogte' Zaaknummer:

1098424

College:

7 oktober 2025

Portefeuillehouder:

Wethouder Dorrestijn-Taal

Raad:

16 december 2025

Wij stellen de gemeenteraad voor om te besluiten: het beeldkwaliteitsplan 'Leehoogte' vast te stellen als vervanging van de gemeentelijke welstandsnota voor het betreffende plangebied.

Inleiding

Marslanden II, deelgebied Leehoogte

Op 25 april 2023 heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan voor de deelgebieden

Ydenhoogte en Leehoogte vastgesteld. Gelijktijdig is ook het beeldkwaliteitsplan voor het deelgebied Ydenhoogte vastgesteld (zie het bijgevoegde raadsvoorstel en -besluit).

Voor het deelgebied Leehoogte is toen nog geen beeldkwaliteitsplan gemaakt. De reden

daarvoor was dat het stedenbouwkundige plan voor dit deelgebied nog niet gereed was. Omdat nu de ontwikkeling van dit deelgebied concreet wordt, zijn het programma, de

stedenbouwkundige invulling, de verkaveling en de beeldkwaliteitseisen nu uitgewerkt. Voor de

invulling van het gebied werkt de gemeente samen met Roosdom Tijhuis. Over de inrichting van het gebied is overeenstemming.

Doelen

Het bieden van een toetsingskader voor aanvragen om Omgevingsvergunningen.

Argumenten

Stedenbouwkundig plan

De Leehoogte is onderdeel van de totaalontwikkeling van Marslanden. Na het reeds gebouwde

eerste deel van Marslanden is er voor het tweede deel een masterplan opgesteld en vastgelegd in het beeldregieplan uit 2009. Dit is, op enkele aanpassingen door voortschrijdend inzicht na, nog steeds de basis voor de ontwikkeling.

Ook van het tweede deel van de ontwikkeling zijn reeds een groot aantal deelgebieden

ontwikkeld of in een ver gevormd stadium. De buurten De Cirkel II, Marshoogte en Havezate Es 1 van 5

zijn reeds deels gebouwd en de Ydenhoogte is in aanbouw. Evenals het maatschappelijk cluster in het hart van de wijk. De volgende wijk om te ontwikkelen is de Leehoogte. Leehoogte als één van de drie hoogtes

De Leehoogte is één van de drie hoogtes die in de Marslanden ontwikkeld zullen worden. Deze hoogtes hebben in de basis dezelfde ruimtelijke uitgangspunten. De Ydenhoogte zal dan in

stedenbouwkundige zin ook sterk als voorbeeld dienen voor de ontwikkeling van de Leehoogte. In architectonische uitstraling wordt er wel gestreefd om iedere hoogte een eigen karakter te geven.

Aanpassing in verkeersstructuur en waterstructuur

Door voortschrijdend inzicht is er een aanpassing in zowel de water- als de verkeersstructuur ten

opzichte van het masterplan. Het water wordt niet helemaal ‘doorgetrokken’ langs de Leehoogte. Hier komt een brede groenstructuur voor in de plaats. Verkeerskundig wordt de Leehoogte

aangetakt op de Ydenoogte en wordt de verkeersafwikkeling rondom de Eugenboersdijk anders ingericht. Het exacte tracé van deze nieuwe weg is op moment van schrijven in ontwerp. De verkeersveiligheid is daarbij van groot belang. Inrichting

Het stedenbouwkundige plan legt de uitgiftevelden en het stratenpatroon vast. Daarnaast laat het stedenbouwkundig plan zien hoe bepaalde inrichtingsprincipes in de openbare ruimte

ingepast kunnen worden en is de basis voor de verkaveling vastgelegd. Het stedenbouwkundig

plan wordt als onderlegger gebruikt in het beeldkwaliteitsplan. Zowel in de opstaluitwerking als in de uitwerking van de openbare ruimte kunnen nog kleine wijzigingen plaatsvinden, dit zal

echter geen groot effect hebben op de regels die in het beeldkwaliteitsplan benoemd worden. Beeldkwaliteitsplan

Dit beeldkwaliteitsplan stelt de uitgangspunten aan de architectonische en stedenbouwkundige uitwerking van het stedenbouwkundig plan. Er wordt in weergegeven aan welke visuele

kwaliteitseisen zowel de bebouwing als de openbare ruimte minimaal zal moeten voldoen. Zo

wordt het gezamenlijke ambitieniveau voor de wijk bepaald en is het document onderdeel voor de kwalitatieve toetsing.

Naast een richtlijn is het ook een handreiking voor iedereen die bij het plan betrokken is. De

ontwikkelaars, architecten, toekomstige bewoners en de gemeente zelf hebben er houvast aan.

De opdrachtgevers en architecten kunnen er de kwaliteitseisen voor de bebouwing aan ontlenen, aanstaande bewoners krijgen een beeld van hun toekomstige woonomgeving.

Om geen eentonigheid te krijgen, aan te sluiten op de hedendaagse gedachtes en hoofdzakelijk elke hoogte ook zijn eigen karakter te geven zal de Leehoogte zich qua kleur, materiaal en gevelindeling onderscheiden van de Ydenhoogte, en toekomstig Colnerhoogte.

2 van 5

De beeldregie op de bebouwing dient het algemene doel om de beoogde sfeer (eigentijds,

informeel, Hardenbergs, landschappelijk) te realiseren. Daarnaast stuurt het op de balans tussen eenheid en diversiteit. Om het unieke karakter van de verschillende eenheden te waarborgen

worden er richtlijnen meegegeven op de volgende aspecten: massa, positie, dakvorm, materiaal en kleur, erfscheidingen.

Het beeldkwaliteitsplan vormt na vaststelling van welstandsoogpunt het toetsingskader voor aanvragen om Omgevingsvergunningen. Groene en gezonde maatlat (GGM)

Bij de uitwerking van het stedenbouwkundige plan voor de Leehoogte is nadrukkelijk aandacht

geweest voor de groene en gezonde maatlat (zie par. 1.2 van het stedenbouwkundige plan). De ontwerpkeuzes die gemaakt zijn in de Leehoogte zijn afgewogen tegenover de doelstellingen betreffende de groene en gezonde maatlat. Om handen en voeten te geven aan de globale

doelstellingen zijn er voor de Leehoogte specifieke ontwerpprincipes bepaald, om zo eenduidige keuzes te kunnen maken en de uitgangspunten van ‘de groene en gezonde maatlat’ te borgen. Deze specifieke maatregelen voor de Leehoogte zijn: •

Behoud volwassen bomenlaan Havermarsweg t.b.v. schaduw, biodiversiteit, voorkomen hittestress, foerageerroutes vleermuizen etc.

•

Omliggende hoofdgroenstructuur goed bereikbaar en gebruiksvriendelijk voor iedereen in de wijk t.b.v. beleving, koele plekken bereikbaar etc.

•

Groenstrook/klimaatstrook (ca. 6 m1 groene strook in woonstraten) t.b.v. groene beleving,

verminderen verharding/hittestress, hemelwateropvang, berging en vertraagd afvoeren etc.

•

Trottoir en langsparkeren waar kan aan slechts één zijde van straat. Groen aan andere zijde t.b.v. geen onnodige verharding, efficiënt ruimtegebruik, grote geschakelde groenvakken (niet opgeknipt).

•

Parkeerplaatsen in parkeerkoffers en grenzend aan groen in half open verharding t.b.v. geen onnodige verharding, groene uitstraling, wateropvang, verminderen hittestress.

•

Groenvakken groot en gekoppeld (i.p.v. veel kleine groenvakjes) t.b.v. verbeteren

biodiversiteit, robuustere structuur, wateropvang, efficiënt onderhoud etc.

•

Hemelwater opvangen in omliggende hoofdgroenstructuren t.b.v. verminderen en ontlasten van ondergrondse infra, lagere beheerskosten, zichtbaar maken wateropgave etc.

•

Inheemse en diverse beplanting (zowel in openbare ruimte als erfscheidingen) t.b.v.

verbeterde biotoop voor insecten en kleine dieren. Robuustere groenstructuren tegen zieke

en weersextremen.

3 van 5

Procedure

Het ontwerp van het beeldkwaliteitsplan heeft voor een periode van zes weken ter inzage

gelegen. Er zijn geen zienswijzen kenbaar gemaakt. Het beeldkwaliteitsplan kan nu ongewijzigd vastgesteld worden.

Risico's en kanttekeningen

Tegen de vaststelling van het beeldkwaliteitsplan kan geen beroep worden ingesteld.

Werelddoelen van de Verenigde Naties (SDG) Dit voorstel draagt bij aan de volgende werelddoelen: • Duurzame steden en gemeenschappen. Toelichting werelddoelen VN

Het realiseren van woningen op basis van de behoefte die er is.

Financiën

Het deelgebied Leehoogte maakt onderdeel uit de grondexploitatie Marslanden II. Het resultaat van de grondexploitatie Marslanden II bij de nota Grondexploitatie 2025 bedraagt € 4.830.000. Het afzonderlijke resultaat voor het deelgebied Leehoogte bedraagt € 943.500.

Verwerking persoonsgegevens N.v.t.

Communicatie en participatie

Belanghebbenden hebben bij het vaststellen van de structuurvisie (2008) en de

bestemmingsplannen (2023) de gelegenheid gehad hun zienswijzen naar voren te brengen. Op dit abstractieniveau gaat het vooral om functies in het gebied, de ontsluiting en de

waterhuishouding. Het stedenbouwkundig plan is een logische voortzetting van vastgestelde plannen en de visie en stoelt op het woningbouwprogramma wat gewenst is. In de

stedenbouwkundige opzet heeft afstemming plaatsgevonden met verschillende ontwikkelaars en woningcorporatie Vechtdal Wonen.

Voor de totstandkoming van het beeldkwaliteitsplan heeft geen participatie vooraf

plaatsgevonden omdat toekomstige eigenaren die ermee te maken krijgen, nog niet in beeld zijn.

4 van 5

Uitvoering

Na vaststelling van het beeldkwaliteitsplan kunnen de kavels uitgegeven worden.

Burgemeester en wethouders van de gemeente Hardenberg, Secretaris,

Burgemeester,

B.M. de Vries

M.W. Offinga

Bijlagen

• Vastgesteld raad 25-4-2023 - Raadsvoorstel m.b.t. vaststelling bestemmingsplannen voor De Velden en Ydenhoogte/Leehoogte

• Stedenbouwkundig plan Leehoogte • Beeldkwaliteitsplan Leehoogte

5 van 5