RV Samenwerkingsovereenkomst (SOK) Marslanden II, fase II

Raadsvoorstel Zaaknummer: Behandelaar: E-mail:

480836 Klaas Pielman Klaas.Pielman@hardenberg.nl

College:

21 maart 2023

Raad:

25 april 2023

Onderwerp: Samenwerkingsovereenkomst (SOK) Marslanden II, fase II WIJ STELLEN DE GEMEENTERAAD VOOR OM TE BESLUITEN: 1. In te stemmen met het addendum op het Hoofdlijnenakkoord. 2. In te stemmen met de samenwerkingsovereenkomst tussen de gemeente en Roosdom Tijhuis voor de uitvoering van Marslanden II, fase 2 (deelgebieden Ydenhoogte, Leehoogte en De Velden). 3. In te stemmen met de Hoofdgrondexploitatie voor Marslanden II, fase 1 en fase 2 (per 1-1-2023). Inleiding De ontwikkeling van Marslanden II, fase 1 verloopt voortvarend. De deelgebieden De Cirkel en Marshoogte zijn gerealiseerd of nagenoeg gerealiseerd (in totaal 346 woningen) en de eerste ronde van kaveluitgifte voor de Havezate Es heeft in het laatste kwartaal van 2022 plaatsgevonden (in totaal ca. 95 woningen). Hoog tijd om door te kijken naar Marslanden II, fase 2 en daarmee een verdere bijdrage te leveren aan de grote vraag naar woningbouw binnen onze gemeente en specifiek stad Hardenberg. Voor Marslanden II, fase 1 en Marslanden II, fase 2 is door de gemeente en Roosdom Tijhuis op 13 mei 2016 een Hoofdlijnenakkoord ondertekend met daarin bindende afspraken over de wijze van samenwerking op hoofdlijnen en de deelgebied en/of fase overstijgende (bovenwijkse) investeringen.

Tegelijkertijd is een Hoofdgrondexploitatie opgesteld om de financiële haalbaarheid inzichtelijk te maken van de ontwikkeling van Marslanden II, fase 1 en fase 2. Deze Hoofdgrondexploitatie maakt onlosmakelijk onderdeel uit van het Hoofdlijnenakkoord en hierover wordt jaarlijks gerapporteerd binnen de samenwerking. Over de ontwikkeling van het gemeentelijk resultaat binnen deze samenwerking wordt gerapporteerd bij de Jaarrekening en de Nota Grondexploitatie (zie bijlage 4 bij dit voorstel). Tot slot is het Hoofdlijnenakkoord voor fase 1 uitgewerkt in een samenwerkingsovereenkomst met allerlei bindende ontwikkel- en samenwerkingsafspraken tussen de gemeente en Roosdom Tijhuis. Nu staan we aan de vooravond van de ontwikkeling van Marslanden II, fase 2 met de bestemmingsplannen voor de deelgebieden Ydenhoogte en Leehoogte en voor De Velden. In deze deelgebieden zijn in totaal ca. 870 woningen voorzien. Op basis van het Hoofdlijnenakkoord hebben de gemeente en Roosdom Tijhuis samenwerkings- en ontwikkelafspraken opgesteld voor de realisatie van Marslanden II, fase 2. Deze samenwerkings- en ontwikkelafspraken leggen wij met dit

1

raadsvoorstel ter besluitvorming voor, evenals een benodigd addendum op het Hoofdlijnenakkoord en een Hoofdgrondexploitatie met daarin de actuele stand van zaken voor fase 1 en fase 2. Beoogd effect Door een aanvulling op het addendum te plegen wordt het ontwikkelgebied van Marslanden II, fase 2 vergroot met het deelgebied Leehoogte. Dit deelgebied maakte oorspronkelijk geen onderdeel uit van Marslanden II, fase II. Deze toevoeging betekent ook dat de Hoofdgrondexploitatie met dit deelgebied wordt uitgebreid. Door het vaststellen van het bestemmingsplan voor het nieuwe schoolgebouw en de hockeyvelden blijft een deel van het oorspronkelijke deelgebied Leehoogte over. Door deze nu toe te voegen aan fase 2 kan het deelgebied ruimtelijk integraal worden afgerond en worden extra woningen toegevoegd aan fase 2. Bovendien ontstaat door het naar voren halen van dit deelgebied de mogelijkheid om binnen enkele jaren een definitieve tweezijdige ontsluiting te maken voor het schoolgebouw en de sportvelden richting de Eugenboersdijk en de N34. Besluitvorming over voorliggende stukken betekent continuering van de woningbouwproductie in Marslanden II voor de komende ca. 10 jaar. Maar ook continuering van de samenwerking tussen de gemeente en Roosdom Tijhuis, zoals beoogd in het gesloten Hoofdlijnenakkoord op 13 mei 2016.

Dit betekent een volledige gelijkwaardige samenwerking op basis van 50%-50% verhouding voor zeggenschap, resultaat en risico’s/kansen. Een samenwerking die op dezelfde grondslagen in de afgelopen jaren succesvol is verlopen binnen Marslanden II, fase 1. Daarnaast wordt met de Samenwerkingsovereenkomst Marslanden II, fase 2 (SOK Marslanden II, fase 2) de ontwikkel- en uitvoeringsafspraken vastgelgd voor de drie deelgebieden Ydenhoogte, Leehoogte en De Velden. Voor de deelgebieden Leehoogte en De Velden zijn de afspraken bindend op hoofdlijnen en worden nader gedetailleerd op het moment dat deze deelgebieden in uitvoering worden genomen. Onderdelen die een nadere invulling krijgen zijn dan onder meer de nadere stedenbouwkundige uitwerking, de verkaveling en het programma. Voor het deelgebied Ydenhoogte zijn de ontwikkel- en uitvoeringsafspraken wel in detail opgenomen in de SOK Marslanden II, fase II, omdat wij hier bij een onherroepelijk bestemmingsplan ook direct mee gaan starten met de realisatie van het deelgebied (bouwrijp maken), verkoop van de bouwkavels en verkoop van de woningen door Roosdom Tijhuis.

Argumenten Met het sluiten van voorliggend addendum op het Hoofdlijnenakkoord en de samenwerkingsovereenkomst Marslanden II, fase 2 worden de volgende doelen ingevuld: • met het addendum op het hoofdlijnenakkoord wordt deelgebied Leehoogte toegevoegd aan de ontwikkeling van Marslanden II, fase 2. Door de ontwikkeling van de school en hockeyvelden in de Leehoogte komt dit gebied ook in beeld voor woningbouw om daarmee tot een goede ruimtelijke afronding van dit deelgebied te komen. Daarnaast draagt het toevoegen van het deelgebied Leehoogte bij aan het versnellen van de woningbouw binnen onze gemeente door grotere plannen onherroepelijk te bestemmen en op deze wijze zowel de autonome behoefte als een deel van de regionale opgave in te vullen; • met de samenwerkingsovereenkomst Marslanden II, fase 2 continueert de gemeente de samenwerking met Roosdom Tijhuis, zoals beoogd en vastgelegd in het Hoofdlijnenakkoord van mei 2016; • deze continuering betekent ook dat de gemeente risicodragend (50%) blijft participeren in de Hoofdgrondexploitatie op haar grootste woningbouwlocatie. Hiermee verkrijgt de gemeente ook voor 50% zeggenschap over de (uit-)ontwikkeling en realisatie van Marslanden II, fase II. Deze

2

•

•

•

•

•

•

•

zeggenschap gaat onder meer over het uiteindelijke programma in de deelgebieden, de verkaveling en kwaliteit in de openbare ruimte; de gemeente neemt een aanzienlijk groter deel aan bouwkavels uit dan waar zij recht op heeft vanuit haar oorspronkelijke grondpositie in Marslanden II, fase 2. De gemeente bezit in de uitgangssituatie slechts 22,3% van de gronden in Marslanden II, fase 2 en dat zou recht geven op 22,3% van het programma (= 194 bouwkavels). Met het sluiten van de samenwerkingsovereenkomst verkrijgt de gemeente een aandeel van 34% van het totale programma (= 293 bouwkavels); de gemeente richt zich bij de uitname van haar programma vooral op het betaalbare programma (< € 355.000) conform tabel 1 in bijlage 1. Dit betaalbare programma omvat 60% van de totale programmering in Marslanden II, fase 2. Het gaat bij het betaalbare programma om alle rijwoningen, Beneden/boven-woningen (bebo) en de tiny houses (in totaal 521 woningen); voor de deelgebieden Leehoogte en De Velden is de programmering nog indicatief en zijn in de samenwerkingsovereenkomst afspraken opgenomen om het programma in deze deelgebieden nog definitief vast te leggen als deze tot ontwikkeling worden gebracht.

Hier kunnen wij als gemeente, vanuit 50% zeggenschap, sturen op het uiteindelijke programma met in achtneming van de resultaten op Ydenhoogte, de behoefte en (markt-)omstandigheden van dat moment en de Woondeal; voor het deelgebied Ydenhoogte is programma wel definitief vastgelegd in de samenwerkingsovereenkomst. Belangrijk hierbij is dat wij direct bij de start van de ontwikkeling Ydenhoogte zoveel mogelijk betaalbare woningen gaan realiseren (alle rijwoningen sociale huur, alle bebo-woningen en groot deel van de overige rijwoningen). (tabel 2 in bijlage 1); het aantal sociale huurwoningen voor het deelgebied Ydenhoogte heeft in afstemming met Vechtdal Wonen plaatsgevonden. Dit aantal zal in de periode 2024/2025 worden gerealiseerd tegelijkertijd met veel andere sociale huurwoningen in de kern Hardenberg (o.a. Vechtzone ca. 110 sociale huurwoningen en De Spinde ca. 30 sociale huur woningen); in het Hoofdlijnenakkoord zijn afdrachten aan bovenwijkse voorzieningen overeengekomen voor een bedrag van ca. € 2,73 mln. (o.a. bijdrage ondertunneling N34). In de voorliggende samenwerkingsovereenkomst zijn partijen een aanvullende bijdrage aan nieuwe investeringen in bovenwijkse voorzieningen overeengekomen.

Deze nieuwe bijdragen zijn in de komende jaren onder meer nodig voor benodigde investeringen in een upgrade van de rotonde Haardijk, optimaliseren van de bestaande hoofdstructuur in Marslanden I (Uterwyckallee) en upgrade Eugenboersdijk en Havezateweg. In totaal is een aanvullende bijdrage overeengekomen van € 735.300, waarvan een bedrag van € 286.250 ten laste van Marslanden II, fase 1 wordt gebracht en een bedrag van € 449.050 ten laste van Marslanden II, fase 2 wordt gebracht; actualisatie van de vergoedingen voor de gemeentelijke inzet ten behoeve van werkzaamheden binnen de samenwerking, zoals het beheren en begeleiden van de Hoofdgrondexploitatie.

Risico's en kanttekeningen • het risicoprofiel van de gemeente neemt toe als gevolg van de 50% deelname in de samenwerking (en daarmee de grondexploitatie) voor fase 2 en doordat de gemeente de financiering op zich neemt voor fase 2 tegen een marktconforme rente van 3,1%; • een deel van de risico’s heeft de gemeente in het verleden al genomen door de aankoop van gronden in Marslanden II, fase II. Deze gronden zijn veelal in gezamenlijkheid (Roosdom Tijhuis – gemeente) aangekocht en in 2016 reeds als boekwaarde opgenomen in de Hoofdgrondexploitatie. De actuele boekwaarde van deze gronden incl. rente bedraagt per 1-1-2023 ca. € 4,9 mln. Deze boekwaarde is ook verdisconteerd in het gemeentelijke resultaat voor Marslanden II, fase 1 en fase 2, zoals toegelicht onder “financiën” in dit voorstel; • de maximale financieringsbehoefte voor de Grondexploitatie fase 2 komt uit op ca. € 9,2 mln. (incl. boekwaarde van € 4,9 mln.). De financieringsbehoefte blijft relatief laag doordat Roosdom Tijhuis haar gronden pas inbrengt en hiervoor een vergoeding van de inbrengwaarde krijgt op het moment 3

•

• •

•

dat het bouwrijpmaken van het deelgebied in opdracht wordt gezet. Dit betekent dat op korte termijn alleen de gronden voor het deelgebied Ydenhoogte door Roosdom Tijhuis worden ingebracht en aanvullend worden gefinancierd; ook zijn partijen een verplichte afname van bouwkavels overeengekomen in de Samenwerkingsovereenkomst Marslanden II, fase 2, waardoor de financiering van de inbreng van gronden binnen het jaar wordt gevolgd door uitname en betaling van bouwkavels door de gemeente en Roosdom Tijhuis; de fasering van bouwkavels in Marslanden II, fase 2 is ambitieus gegeven de behoefte aan woningbouw (in 2024-2026 gemiddeld 100 woningen per jaar, daarna gemiddeld 75 woningen). Mogelijkerwijs kunnen marktomstandigheden aanleiding geven tot bijstelling van deze fasering; indien aantoonbaar een deelgebied niet tot ontwikkeling kan komen dan treden partijen op basis van artikel 13.5 in het Hoofdlijnenakkoord in overleg om tot financiële afwikkeling te komen van de Hoofdgrondexploitatie en de daarin opgenomen gronden, de samenwerkingsovereenkomst en de nog niet ingebrachte gronden; de gemeente heeft de nodige financiële armslag opgebouwd in het (verwachte) gemeentelijke resultaat voor Marslanden II, fase 1 (deelgebieden De Cirkel, Marshoogte en Havezate Es), waardoor eventuele toekomstige tegenvallers binnen de ontwikkeling van Marslanden II, fase 2 kunnen worden opgevangen.

Bijdrage aan de sustainable development goals van de Verenigde Naties Dit voorstel draagt bij aan de volgende werelddoelen: - Duurzame steden en gemeenschappen Toelichting Met dit voorstel wordt indirect bijgedragen aan de bovenstaande doelen. Financiën In de samenwerking tussen de gemeente en Roosdom Tijhuis bij de ontwikkeling van Marslanden II (fase 1 en 2) draait het om een tweetal resultaten; het resultaat van de Hoofdgrondexploitatie en het gemeentelijk resultaat. Beide worden hieronder nader toegelicht. Hoofdgrondexploitatie Bij het Hoofdlijnenakkoord (mei 2016) behoort ook een Hoofdgrondexploitatie met de deelgebieden De Cirkel, Marshoogte en Havenzate Es (allen fase 1) en de deelgebieden Ydenhoogte en De Velden (allen fase 2). Deze Hoofdgrondexploitatie geeft financieel inzicht in de grondexploitatie die geldt voor de samenwerking tussen de gemeente en Roosdom Tijhuis. Door het toevoegen van het deelgebied Leehoogte, het verhalen van extra bijdragen voor bovenwijkse voorzieningen, het vertalen van de samenwerkings- en ontwikkelafspraken uit de samenwerkingsovereenkomst Marslanden II, fase II en het actualiseren van de stand van zaken van de deelgebieden uit fase 1 wordt een actuele Hoofdgrondexploitatie verkregen. Het resultaat van deze Hoofdgrondexploitatie bedraagt ca. € 5,54 mln. positief op netto contante waarde per 1-1-2023.

De gemeente maakt voor 50% aanspraak op dit resultaat. Dit resultaat kan worden onderverdeeld naar een (verwacht) resultaat van € 4,94 mln. voor fase 1 respectievelijk € 0,6 mln. voor fase 2. Het resultaat voor fase 1 is vrij zeker, omdat deze alleen nog afhankelijk is van de ontwikkeling van Havezate Es, de overige deelgebieden (De Cirkel en Marshoogte) zijn nagenoeg klaar (zie ook bijlage 4 met een toelichting op de Hoofdgrondexploitatie).

4

Gemeentelijk resultaat De gemeente heeft vanuit haar 50% belang in de samenwerking recht op de helft van het resultaat in Marslanden II, fase 1 en fase 2. Dit zou een bedrag van € 2,27 mln. betekenen (= 50% van € 5,54 mln.). Het gemeentelijk resultaat wijkt door BBV voorschriften en diverse andere redenen af van het 50% aandeel in het resultaat van de Hoofdgrondexploitatie. Het verwachte gemeentelijke resultaat ligt aanzienlijk hoger en bedraagt € 4,83 mln. per 1-1-2023. De redenen hiervoor worden in bijlage 5 nader toegelicht. Dit resultaat betekent ook dat de gemeente de nodige financiële armslag heeft om eventuele tegenvallers in de toekomst met de ontwikkeling van Marslanden II, fase 2 op te vangen. Verwerking persoonsgegevens N.v.t. Communicatie Persbericht wordt uitbracht naar aanleiding van de ondertekening van het addendum op het Hoofdlijnenakkoord en de Samenwerkingsovereenkomst Marslanden II, fase 2. Verder zijn de voorbereidingen voor de bijbehorende bestemmingsplannen reeds gestart. Daarbij behoren allerlei communicatiemomenten zoals inloopbijeenkomsten, publicaties en persberichten. Uitvoering Na onherroepelijk worden van het bestemmingsplan Ydenhoogte en Leehoogte wordt direct gestart met de bouwrijp maak werkzaamheden in het deelgebied Ydenhoogte en parallel hieraan wordt de verkoop van de bouwkavels of de woningen opgestart door de gemeente en Roosdom Tijhuis.

Met als doel om in het eerste kwartaal 2024 te starten met de bouw van de eerste woningen in het deelgebied Ydenhoogte. Burgemeester en wethouders van de gemeente Hardenberg, Secretaris,

Burgemeester,

I.A.A. Oostmeijer-Oosting

M.W. Offinga

Bijlagen Bijlage 1: Uitname programma en toedeling kavels Ydenhoogte Bijlage 2A: Addendum op het Hoofdlijnenakkoord Bijlage 2B: Het oorspronkelijke Hoofdlijnenakkoord (mei 2016) Bijlage 3: Samenwerkingsovereenkomst Marslanden II, fase 2 (niet openbaar) Bijlage 4: Toelichting op de Hoofdgrondexploitatie Marslanden II, fase 1 en fase 2 (per 1-1-2023) Bijlage 5: Toelichting op het gemeentelijk resultaat Marslanden II, fase 1 en fase 2

5

Raadsbesluit Zaaknummer:

480836

Onderwerp: Samenwerkingsovereenkomst (SOK) Marslanden II, fase II De raad van de gemeente Hardenberg; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 21 maart 2023; Besluit: 1. In te stemmen met het addendum op het Hoofdlijnenakkoord. 2. In te stemmen met de samenwerkingsovereenkomst tussen de gemeente en Roosdom Tijhuis voor de uitvoering van Marslanden II, fase 2 (deelgebieden Ydenhoogte, Leehoogte en De Velden). 3. In te stemmen met de Hoofdgrondexploitatie voor Marslanden II, fase 1 en fase 2 (per 1-1-2023). Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van de raad van de gemeente Hardenberg van 25 april 2023. De raad voornoemd, de griffier

de voorzitter,

F.G.S. Droste

M.W. Offinga

6