RV Nota Grondexploitatie 2026

Raadsvoorstel

Nota Grondexploitatie 2026 Zaaknummer:

1078898

College:

16 september 2025

Portefeuillehouder:

Wethouder Ten Kate

Raad:

11 november 2025

Wij stellen de gemeenteraad voor om te besluiten: 1. de Nota Grondexploitatie 2026 vast te stellen;

2. het jaarlijks voorbereidingskrediet grondexploitatie op te hogen van € 45.000 naar € 150.000;

3. de geactualiseerde grondexploitaties vast te stellen en de voorzieningen in overeenstemming te brengen met de actuele grondexploitaties;

4. de volgende voorziening op te hogen ten laste van de Algemene Reserve: • Gezondheidspark met € 49.000;

• Centrumplan Hardenberg met € 64.000; • 't Refter Sibculo met € 31.000;

5. de volgende voorzieningen te verlagen ten gunste van de Algemene Reserve • Centrumplan Dedemsvaart met € 2.000; • De Marke III met € 8.000; 6. de volgende grondexploitaties af te sluiten bij de jaarrekening: • Bransveen II; • 't Refter Sibculo; • Hofsteeweg.

De financiële consequenties/ besluiten zijn meegenomen in de Novemberbrief 2025.

Inleiding

In de voorliggende Nota Grondexploitatie 2026 doen wij verslag van de stand van zaken van de gemeentelijke grondexploitaties. Deze nota wordt tegelijkertijd behandeld met de begroting, maar wel als afzonderlijk agendapunt. Vanuit het financieel belang dat met de gemeentelijke grondexploitatie is gemoeid, is een jaarlijkse verslaggeving over het verloop van de lopende grondexploitaties en de verwachte resultaten op zijn plaats. Inhoud van de Nota Grondexploitaties 2026

De Nota Grondexploitatie 2026 is net als voorgaande jaren opgebouwd uit een deel A en een deel B. In deel A gaan we dieper in op het huidige speelveld van de (gemeentelijke)

grondexploitaties. Wij duiden de dynamische context waarbinnen de (gemeentelijke)

grondexploitatie zich beweegt, geven een strategische doorkijk van de ontwikkeling van de 1 van 5

Hardenbergse grondportefeuille, duiden de uitgangspunten voor de programma’s wonen en werken en verschaffen inzicht in de totaalresultaten en totaalrisico’s van de Hardenbergse grondportefeuille.

In deel B (hoofdstukken 6 t/m 10), zijn per grondexploitatie zowel de verwachte (nog te maken) kosten en de verwachte opbrengsten voor de jaren 2025 en verder zo nauwkeurig mogelijk geraamd. Met hierin de afzonderlijke resultaten en de ontwikkelingen binnen de

grondexploitaties. Verder is in dit deel de risicoanalyse grondexploitatie en de stand van zaken van Materiele Vaste Activa (MVa) en strategische gronden opgenomen. Tenslotte zijn in dit onderdeel de besluiten samengevat en een begrippenlijst opgenomen. Resultaatbeoordeling en -ontwikkeling grondexploitaties

Andere tijden en andere inzichten dienen zich aan. Niet alleen qua besluitvorming over de grondexploitaties, maar ook waar het gaat om het verdienmodel van grondexploitaties. Grondexploitaties voor woningbouw zijn in de toekomst niet automatisch meer een

verdienmodel (of slechts beperkt) of grondexploitaties voor nieuwe gebiedsontwikkelingen met

woningbouw laten zelfs een tekort zien. Wij ondervinden deze omslag bij de gebiedsontwikkeling van Kraneplas (Slagharen-Noord), maar ook doorrekeningen in andere en in voorbereiding zijnde

plannen, laten dit beeld zien. Dit wordt mede veroorzaakt door het te hanteren programma van 30% sociale huur, 40% betaalbaar en 30% vrije sector. Bij bedrijventerreinen hadden we dit al vaker bij de hand en zijn we hier al meer aan gewend.

De (financiële) wissel die we aan het omzetten zijn in nieuwe grondexploitaties tekent zich nog

scherper af als we dit vergelijken met de lopende grondexploitaties voor woningbouw die zich in een vergevorderd stadium van realisatie bevinden. Deze grondexploitaties zijn overwegend

positief en hier is het veranderende speelveld van grondexploitaties niet of nauwelijks meer van

invloed. Voor nieuwe werklocaties moeten we ook rekening houden met genoemde ambities en beleidsuitgangspunten die van invloed kunnen zijn op de resultaten van de grondexploitaties.

Het traditioneel denken in winsten en verliezen in grondexploitaties moeten we meer en meer plaatsen in het licht van maatschappelijke waardecreatie. Wat levert het voeren van een

grondexploitatie onze samenleving op in termen van woningbouw, kwalitatief hoogwaardige

leefomgeving, bestaanszekerheid, woon- en werkgeluk. Grondexploitaties zijn een middel om

maatschappelijke meerwaarde te creëren. Een eventueel tekort is wellicht te accepteren, als de maatschappelijke meerwaarde maar evident is.

Echter voorop staat dat wij altijd streven naar een grondexploitatie die minimaal budgettair

neutraal sluit. De keuzes die hiermee samenhangen komen bij elkaar met het vaststellen van de kaders voor een gebiedsontwikkeling en het bijhorende globale, financiële inzicht voor de

grondexploitatie. De kaderstelling voor nieuwe gebiedsontwikkelingen is altijd maatwerk, zolang

we op programmaniveau en kernniveau maar de goede keuzes blijven maken en consequenties inzichtelijk hebben.

2 van 5

Beter benutten van beschikbare dekkingsbronnen

Met de geschetste ontwikkeling van de resultaten van nieuwe grondexploitaties in ons

achterhoofd, zijn wij meer dan in het verleden ‘verplicht’ alle potentiële en beschikbare

dekkingsbronnen buiten de gemeente aan te wenden. Hierbij kan gedacht worden aan het zorgvuldig benutten van de wettelijke mogelijkheden voor kostenverhaal onder de

Omgevingswet en het beter benutten van de diverse (subsidie-) loketten op provinciaal,

Rijksniveau en eventueel zelfs op Europees niveau dan we tot op heden doen. Een goed

voorbeeld van de laatste categorie is de aanvraag van de Woningbouwimpuls 7e tranche voor de Stationsomgeving die begin oktober is ingediend.

Versterken uitvoeringskracht en Realisatiestimulans

De Realisatiestimulans is een bijdrage per gebouwde sociale huurwoning en betaalbare woning binnen onze gemeentegrenzen in de periode 2025-2029. De bijdrage per woning bedraagt € 7.000 inclusief BTW. Doordat we er goed voorstaan met onze gemeentebrede

woningbouwprogrammering en verwachte bouwproductie in de komende jaren, mogen wij in de komende jaren forse bijdragen tegemoet zien uit Den Haag.

Om deze Rijksmiddelen van 2026 flexibel en langjarig in te kunnen zetten voor het versnellen van de (betaalbare) woningbouw laten wij deze landen in een in te stellen reserve woningbouw en

gebiedsontwikkeling. Deze reserve gaat bijdragen aan het wegnemen van belemmeringen die de woningbouwopgave beperken en/of vertragen. Hierbij denken wij onder meer aan de financiering van (private) onrendabele toppen in publieke investeringen, (blijvende)

betaalbaarheid van woningen en het versterken van de uitvoeringskracht van de gemeentelijke organisatie. De in de Perspectiefnota genoemde € 400.000 voor het versterken van de

uitvoeringskracht maakt hier onderdeel van uit. Een voorstel voor het instellen van deze bestemmingsreserve zal worden opgenomen in de Novemberbrief 2025. Ophogen budget 'locatiestudie en opstart projecten'

Reeds lange tijd werkt Hardenberg met een voorbereidingsbudget voor locatiestudies en

opstarten van nieuwe initiatieven, voor zowel werken als wonen. De omvang van dit jaarlijkse

budget bedraagt € 45.000. We zien al enkele jaren dat dit budget ontoereikend voor de ambities die we hebben. Locatiestudies en het opstarten van nieuwe initiatieven na de locatiekeuze voor wonen en werken vergen jaarlijks meer middelen dan we beschikbaar hebben. In de Nota

Grondexploitatie wordt voorgesteld om dit voorbereidingsbudget op te hogen naar een jaarlijks

budget van € 150.000 en dit ten laste van het jaarrekeningresultaat grondexploitatie te brengen. Een deel van deze kosten kan later worden opgenomen in nog te openen grondexploitaties. Daarnaast zal een deel van de kosten ook als faalkosten moeten worden aangemerkt omdat

locaties uiteindelijk niet doorgaan. Dit wordt jaarlijks beoordeeld en verantwoord in de paragraaf grondbeleid in de jaarrekening en wordt ten laste gebracht van het jaarrekeningresultaat grondexploitatie.

3 van 5

Doelen

De Nota Grondexploitatie 2026 is gekoppeld aan de Begroting 2026 en biedt een actueel inzicht in de stand van zaken van de gemeentelijke grondexploitaties. Op basis van beleidsmatige,

programmatische en financiële uitgangspunten wordt in de Nota Grondexploitatie 2026 inzicht

gegeven in de stand van zaken met een actuele resultaatsverwachting per 1 januari 2025, zowel per grondexploitatie als voor het totaal aan grondexploitaties.

De te nemen besluiten die samenhangen met het vaststellen van deze

Nota Grondexploitatie 2026 zijn in hoofdstuk 9 samengevat en opgenomen in de Novemberbrief 2025.

Argumenten

De grondexploitaties zijn een middel om bij te dragen aan de doelen van de gemeente. Niet

alleen om voldoende (betaalbare) woningen te realiseren voor de verschillende doelgroepen en voldoende aanbod aan bedrijfskavels te hebben. Maar ook om onze leefomgeving

toekomstbestendig in te richten. Een leefomgeving tot stand te brengen waar onze inwoners op een prettige wijze kunnen wonen, werken en recreëren en zich thuis voelen. Grondexploitatie gaat over geld, maar wij moeten dit meer (gaan) zien in termen van waarden. Niet alleen

financiële waarde, maar juist ook maatschappelijke (meer-)waarde die via een grondexploitatie

tot stand wordt gebracht.

Risico's en kanttekeningen

We zien dat een aantal belangrijke risico’s in de grondexploitaties sterk zijn gereduceerd en voor

een deel kunnen worden opgevangen in de positieve resultaten. Risico blijft nog steeds aanwezig dat we de actuele prognoses wel moeten waarmaken en het risico van stijging van de kosten

voor het bouw- en woonrijp maken. Daarnaast zijn diverse grondexploitaties nagenoeg afgerond, waardoor de risico’s ook beperkter worden. Uit de opgestelde risicoanalyse blijkt dat benodigde weerstandsvermogen voor de grondexploitaties kan worden verlaagd naar € 0,90 mln. Dit is € 1,43 mln. lager dan het weerstandsvermogen in de jaarrekening 2024.

Werelddoelen van de Verenigde Naties (SDG) Dit voorstel draagt bij aan de volgende werelddoelen: • Eerlijk werk en economische groei.

• Duurzame steden en gemeenschappen. Toelichting werelddoelen VN

Met dit voorstel wordt indirect bijgedragen aan de bovenstaande doelen.

Financiën

De Nota Grondexploitatie 2026 bevat een actuele stand van zaken van de grondexploitaties naar peildatum 1 januari 2025. Hiermee wordt zowel op individueel niveau van één grondexploitatie

4 van 5

als op totaalniveau van alle grondexploitaties een actueel beeld gegeven van de resultaten van de Hardenbergse grondexploitaties.

Na actualisatie van de grondexploitaties neemt het geprognosticeerde resultaat van alle grondexploitaties toe met ruim € 1,8 mln. ten opzichte van de jaarrekening 2023. De

voorzieningen voor complexen met een negatief geprognosticeerd resultaat zijn licht opgehoogd met € 0,13 mln. tot een bedrag van € 9,65 mln.

Verder wordt de verwachting uitgesproken dat in de komende jaren nieuw, te openen

grondexploitaties in veel beperktere mate nog winsten zullen genereren in vergelijking met de afgelopen jaren. Het speelveld waarin deze grondexploitaties in de komende jaren tot stand komen zet de resultaatprognoses onder druk, voor zowel woon- als werklocaties.

Verwerking persoonsgegevens N.v.t.

Communicatie en participatie

De financiële consequenties/besluiten worden opgenomen in de Novemberbrief 2025.

Uitvoering

Geen vervolgstappen nodig.

Burgemeester en wethouders van de gemeente Hardenberg, Secretaris,

Burgemeester,

B.M. de Vries

M.W. Offinga

Bijlagen

• Nota Grondexploitatie 2026

5 van 5