RV Nota Grondexploitatie 2025

Raadsvoorstel Zaaknummer: Behandelaar: E-mail:

737860 Arnold Littel Arnold.Littel@hardenberg.nl

College:

9 september 2024

Raad:

12 november 2024

Onderwerp: Nota Grondexploitatie 2025 WIJ STELLEN DE GEMEENTERAAD VOOR OM TE BESLUITEN: 1. De Nota Grondexploitatie 2025 vast te stellen. 2. De nieuwe werkwijze voor het openen van grondexploitaties zoals beschreven in dit voorstel vast te stellen. 3. Het strategische verwervingsbudget met revolverende werking op te hogen van € 2,5 mln. naar € 5,0 mln. 4. De geactualiseerde grondexploitaties vast te stellen en de voorzieningen in overeenstemming te brengen met de geactualiseerde grondexploitaties. 5. De volgende voorzieningen te verhogen ten laste van de Algemene Reserve: • Woongebied Marke III met € 33.000. • Moeshoek werken (bedrijventerrein) met € 5.000. 6. De volgende voorzieningen te verlagen ten gunste van de Algemene Reserve: • Moeshoek wonen met € 7.000. • Centrumplan Hardenberg met € 109.000. • Centrumplan Dedemsvaart met € 39.000. • Gezondheidspark met € 66.000. • Broeklanden Zuid met € 132.000. 7. De volgende grondexploitaties af te sluiten bij de jaarrekening 2024: • Bransveen I. • Marke II. • Meerstal I. • Garstlanden III. • Sluis V. • Moeshoek wonen. • De Kuilen III. • Broeklanden. • Moeshoek werken. Inleiding In de voorliggende Nota Grondexploitatie 2025 doen wij verslag van de stand van zaken van de gemeentelijke grondexploitaties. Deze nota wordt tegelijkertijd behandeld met de begroting, maar wel als afzonderlijk agendapunt.

Vanuit het financieel belang dat met de gemeentelijke grondexploitatie is gemoeid, is een jaarlijkse verslaggeving over het verloop van de lopende grondexploitaties en de verwachte resultaten op zijn plaats.

1

Inhoud van de Nota Grondexploitaties 2025 De Nota Grondexploitatie is net als voorgaande jaren opgebouwd uit een deel A en een deel B. In deel A gaan we dieper in op het huidige speelveld van de (gemeentelijke) grondexploitaties. Wij duiden de dynamische context waarbinnen de (gemeentelijke) grondexploitatie zich beweegt, geven een strategische doorkijk van de ontwikkeling van de Hardenbergse grondportefeuille, duiden de uitgangspunten voor de programma’s wonen en werken en verschaffen inzicht in de totaalresultaten en totaalrisico’s van de Hardenbergse grondportefeuille. In deel B (hoofdstukken 6 t/m 10), zijn per grondexploitatie zowel de verwachte (nog te maken) kosten en de verwachte opbrengsten voor de jaren 2024 en verder zo nauwkeurig mogelijk geraamd. Met hierin de afzonderlijke resultaten en de ontwikkelingen binnen de grondexploitaties. Verder is in dit deel de risicoanalyse grondexploitatie en de stand van zaken van Materiele Vaste Activa (MVa) opgenomen. Tenslotte zijn in dit onderdeel de besluiten samengevat en een begrippenlijst opgenomen. Het veranderde speelveld van de grondexploitatie Het speelveld van de grondexploitatie verandert. De marktomstandigheden zijn onzeker. Verschillende parameters zijn in beweging en zorgen voor onzekerheid op de vastgoedmarkt.

Daarnaast hebben gemeenten in de laatste jaren ook versneld te maken gekregen met meer Rijksregie en dan vooral op het woningmarktdossier. Wetgeving en regelingen worden in een hoog tempo gelanceerd richting provincies en gemeenten. Belangrijkste overeenkomst van deze wetten en deals is om meer (overheids-)regie in de woningmarkt tot stand te brengen voor diverse doelgroepen en dit minder aan de markt over te laten. Daarbovenop komen nog onze eigen ambities op het vlak van ruimtelijke- en woonkwaliteit en (beleids)ambities op het vlak van onder meer duurzaamheid en energietransitie. Andere tijden en andere inzichten dienen zich hiermee aan. Het gaat betekenen dat nieuwe grondexploitaties voor woningbouw en ook werklocaties niet automatisch een verdienmodel meer zijn (of in beperkte mate) of dat grondexploitaties voor nieuwe gebiedsontwikkelingen met woningbouw zelfs een tekort gaan laten zien. Bij bedrijventerreinen hadden we dit al vaker bij de hand en zijn we hier al meer aan gewend. De gemeentelijke grondexploitaties zien we dan ook als een belangrijk middel in het realiseren van onze doelen en ambities, zoals het invulling geven aan de grote vraag naar (betaalbare) woningen. Het veranderende speelveld geldt ook voor marktpartijen. Dit leidt tot het nodige overleg over optimalisaties in uitgangspunten en kwaliteitseisen en/of bijstelling ambities op projectniveau.

Het veranderende speelveld zal via kaderstelling en planvorming door vertaald worden bij nieuwe initiatieven. In deel A van de Nota Grondexploitatie 2025 wordt dit veranderende speelveld nader geduid en toegelicht. Situationeel grondbeleid Een belangrijk instrument om te sturen en regie te voeren, op ruimtelijke- en kwalitatieve ambities en programmering voor wonen en werken in gebiedsontwikkelingen, is grondbeleid. De vraag is gerechtvaardigd of in het veranderende speelveld de gemeente nu juist terughoudend moet zijn op de grondmarkt of juist een actiever rol op zich moet nemen. Het is een weloverwogen keuze om op cruciale, toekomstige locaties voor wonen en werken (mede) regie te voeren en de gemeentelijke ambities vanuit een meer sturende en risicodragende rol te verwezenlijken. Niet met de bedoeling om alles zelf te doen, maar juist om vanuit grondeigendom op het juiste moment en op basis van de gemeentelijke voorwaarden de markt te betrekken en risico’s over te dragen/te delen. Sterker nog voelen wij ons juist door het veranderende speelveld hierin gesterkt, omdat de markt het veranderende speelveld niet automatisch in volle omvang gaat omarmen. Bijvoorbeeld, we zien dat het

2

lastig is om 30% huur in de programmering opgenomen te krijgen bij particuliere initiatieven op inbreidingslocaties en/of marktpartijen willen meer uitgeefbaar gebied realiseren ten koste van thema’s als klimaatadaptatie, biodiversiteit en recreatieve voorzieningen (uitloopgebied, spelen). Maar ook de ontwikkeling van nieuwe werklocaties wordt niet automatisch door marktpartijen opgepakt. Dit betekent een grotere en regisserende rol van de gemeente. De raad wordt eerder in het planproces betrokken. We hanteren een nieuwe werkwijze voor het (eerder) vaststellen van grondexploitaties en het doen van (strategische) verwervingen Door het veranderende speelveld is het wenselijk eerder in het planvormingsproces besluitvorming van de raad te hebben over de kaders van (grotere) gebiedsontwikkelingen. Dit gaat over de ruimtelijke visie op een gebied, de beleidsmatige ambities die we daar willen bereiken, de programmatische kaders voor bijvoorbeeld woningbouw, de impact van woningbouw op overige voorzieningen in een kern en de wijze waarop we participatie gaan uitvoeren. Mede gelet op het budgetrecht van de raad willen wij de werkwijze voor het beschikbaar stellen van verwervingskredieten en het vaststellen van de grondexploitaties ook wijzigen. Samengevat ziet de toekomstige werkwijze er als volgt uit: 1.

voor grotere gebiedsontwikkelingen of ontwikkelingen met een grote impact vindt vroegtijdig in het planvormingsproces kaderstellende besluitvorming plaats door de raad. Hieraan wordt ook de besluitvorming gekoppeld over de globale grondexploitatie. Dit laatste betekent dat een globale ruimtelijke, stedenbouwkundige studie moet zijn uitgevoerd en beleidskaders grotendeels bekend moeten zijn; 2. indien de planvorming nog niet zover is gevorderd dat een ruimtelijke onderlegger beschikbaar is waar een globale grondexploitatie op kan worden gebaseerd, dan zal een afzonderlijk kredietvoorstel voor de verwerving van deze gronden worden ingediend met ter informatie een eerste globale, normatieve, financiële analyse van de ontwikkeling; 3. voor kleinere gebiedsontwikkeling en/of gebiedsontwikkelingen met beperkte impact blijft de besluitvormingslijn intact dat vaststelling van de grondexploitatie plaatsvindt gelijk met besluitvorming over het omgevingsplan of vergelijkbare procedure. Mocht in voorkomende gevallen in een eerder stadium grondverwervingen nodig zijn dan wordt teruggevallen op de werkwijze zoals beschreven onder 2; 4. omdat het langer duurt om strategische aankopen over te hevelen naar nieuwe grondexploitaties wordt voorgesteld om het strategische verwervingsbudget met revolverende werking op te hogen naar een bedrag van € 5,0 mln.

Met deze verhoging kunnen wij in de nabije toekomst kansrijke gelegenheids-aankopen die bijdragen aan onze ambities mogelijk blijven maken. Doelen De Nota Grondexploitatie 2025 is gekoppeld aan de Begroting 2025 en biedt een actueel inzicht in de stand van zaken van de gemeentelijke grondexploitaties. Op basis van beleidsmatige, programmatische en financiële uitgangspunten wordt in de Nota Grondexploitatie 2025 inzicht gegeven in de stand van zaken met een actuele resultaatsverwachting per 1 januari 2024, zowel per grondexploitatie als voor het totaal aan grondexploitaties. De te nemen besluiten die samenhangen met het vaststellen van deze Nota Grondexploitatie 2025 zijn in hoofdstuk 9 samengevat en opgenomen in de novemberbrief 2024. Argumenten De grondexploitaties zijn een middel om bij te dragen aan de doelen van de gemeente. Niet alleen om voldoende (betaalbare) woningen te realiseren voor de verschillende doelgroepen en voldoende

3

aanbod aan bedrijfskavels te hebben. Maar ook om onze leefomgeving toekomstbestendig in te richten. Een leefomgeving tot stand te brengen waar onze inwoners op een prettige wijze kunnen wonen, werken en recreëren en zich thuis voelen. Grondexploitatie gaat over geld, maar wij moeten dit meer en meer (gaan) zien in termen van waarden. Niet alleen financiële waarde, maar juist ook maatschappelijke (meer-)waarde die via een grondexploitatie tot stand wordt gebracht. Risico's en kanttekeningen We zien dat een aantal belangrijke risico’s in de grondexploitaties zijn gereduceerd. Risico blijft nog steeds dat we de actuele prognoses wel moeten waarmaken en het risico van stijging van de kosten voor het bouw en woonrijp maken. Daarnaast zijn diverse grondexploitaties nagenoeg afgerond, waardoor de risico’s ook beperkter worden. Uit de opgestelde risicoanalyse blijkt dat benodigde weerstandsvermogen voor de grondexploitaties kan worden verlaagd naar € 2,65 mln. Dit is € 0,62 mln. lager dan het weerstandsvermogen in de jaarrekening 2023. Werelddoelen van de Verenigde Naties (SDG) Dit voorstel draagt bij aan de volgende werelddoelen: - Duurzame steden en gemeenschappen - Eerlijk werk en economische groei Toelichting werelddoelen VN Met dit voorstel wordt indirect bijgedragen aan de bovenstaande doelen.

Financiën De Nota Grondexploitatie 2025 bevat een actuele stand van zaken van de grondexploitaties naar peildatum 1 januari 2024. Hiermee wordt zowel op individueel niveau van één grondexploitatie als op totaalniveau van alle grondexploitaties een actueel beeld gegeven van de resultaten van de Hardenbergse grondexploitaties. Na actualisatie van de grondexploitaties neemt het geprognosticeerde resultaat van alle grondexploitaties toe met ca. € 3,0 mln. ten opzichte van de jaarrekening 2023. De voorzieningen voor complexen met een negatief geprognosticeerd resultaat kunnen worden verlaagd met € 0,32 mln. Verder wordt de verwachting uitgesproken dat in de komende jaren nieuw, te openen grondexploitaties in veel beperktere mate nog winsten zullen genereren in vergelijking met de afgelopen jaren. Het speelveld waarin deze grondexploitaties in de komende jaren tot stand komen zet de resultaatsprognoses onder druk, voor zowel woon- als werklocaties. Verwerking persoonsgegevens N.v.t. Communicatie De financiële consequenties/besluiten worden opgenomen in de Novemberbrief 2024.

4

Uitvoering Geen vervolgstappen nodig.

Burgemeester en wethouders van de gemeente Hardenberg, Secretaris,

Burgemeester,

B.M. de Vries

M.W. Offinga

Bijlagen - Nota Grondexploitatie 2025 - Bijlage 1 overzicht strategische verwervingen

5

Raadsbesluit Zaaknummer:

737860

Onderwerp: Nota Grondexploitatie 2025 De raad van de gemeente Hardenberg; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 9 september 2024; Besluit: 1. De Nota Grondexploitatie 2025 vast te stellen. 2. De nieuwe werkwijze voor het openen van grondexploitaties zoals beschreven in dit voorstel vast te stellen. 3. Het strategische verwervingsbudget met revolverende werking op te hogen van € 2,5 mln. naar € 5,0 mln. 4. De geactualiseerde grondexploitaties vast te stellen en de voorzieningen in overeenstemming te brengen met de geactualiseerde grondexploitaties. 5. De volgende voorzieningen te verhogen ten laste van de Algemene Reserve: • Woongebied Marke III met € 33.000. • Moeshoek werken (bedrijventerrein) met € 5.000. 6. De volgende voorzieningen te verlagen ten gunste van de Algemene Reserve: • Moeshoek wonen met € 7.000. • Centrumplan Hardenberg met € 109.000. • Centrumplan Dedemsvaart met € 39.000. • Gezondheidspark met € 66.000. • Broeklanden Zuid met € 132.000. 7. De volgende grondexploitaties af te sluiten bij de jaarrekening 2024: • Bransveen I. • Marke II. • Meerstal I. • Garstlanden III. • Sluis V.

6

• • • •

Moeshoek wonen. De Kuilen III. Broeklanden. Moeshoek werken.

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van de raad van de gemeente Hardenberg van 12 november 2024. De raad voornoemd, de griffier

de voorzitter,

F.G.S. Droste

M.W. Offinga

7