RV Nota Grondexploitatie 2024

Raadsvoorstel Zaaknummer: Behandelaar: E-mail:

573682 Errol van Veen Errol.vanveen@hardenberg.nl

College:

19 september 2023

Raad:

7 november 2023

Onderwerp: Nota Grondexploitatie 2024 WIJ STELLEN DE GEMEENTERAAD VOOR OM TE BESLUITEN: 1. De nota Grondexploitatie 2024 vast te stellen. 2. De volgende nieuwe grondexploitaties vast te stellen: • De Meerstal II fase 2 • De Wieken II fase 2. 3. De geactualiseerde grondexploitaties vast te stellen en de voorzieningen in overeenstemming te brengen met de geactualiseerde grondexploitaties. 4. De volgende voorzieningen te verhogen ten laste van de Algemene Reserve: • Woongebied Moeshoek met € 15.000 • Centrumplan Hardenberg met € 87.000 • Centrumplan Dedemsvaart met € 31.000 • Uitbreiding de Kuilen met € 109.000 • De Marke III met € 188.000 • Broeklanden Zuid met € 314.000 • De Meerstal II met € 37.000 • Gezondheidspark met € 11.000 • Moeshoek Werken (bedrijventerrein) met € 3.000. 5. De volgende voorzieningen te verlagen ten gunste van de Algemene Reserve: • Lutten de Wieken II met € 38.000. Inleiding In de voorliggende Nota Grondexploitatie 2024 doen wij verslag van de stand van zaken van de gemeentelijke grondexploitaties. Deze nota wordt tegelijkertijd behandeld als de begroting, maar wel als afzonderlijk agendapunt. Vanuit het financieel belang dat met de gemeentelijke grondexploitatie is gemoeid, is een jaarlijkse verslaggeving over het verloop van de lopende grondexploitaties en de verwachte resultaten op zijn plaats.

Opbouw van de Nota Grondexploitaties 2024 De Nota Grondexploitatie 2024 kent een zelfde opbouw als vorig jaar. Wij borduren voort op de vorig jaar geïntroduceerde opbouw met een deel A en een deel B. In deel A (hoofdstukken 1 t/m 5) is de kern van de Nota Grondexploitatie 2024 opgenomen. In dit deel beschrijven wij het veranderende speelveld van de grondexploitaties en de uitdagingen die dit met zich meebrengt. We werpen een blik op de toekomst op welke wijze de grondportefeuille naar verwachting zich zal ontwikkelen als gevolg van het, te voeren en gevoerde, grondbeleid. Benoemen de

1

uitgangspunten voor de grondexploitatie en geven een samenvatting van de actuele resultaten en risico’s van de grondexploitaties. In deel B ligt de nadruk op de actuele resultaten van de grondexploitaties. Deze worden per grondexploitatie weergegeven en bondig toegelicht. Ook wordt per grondexploitatie zowel de verwachte (nog te maken) kosten en de verwachte opbrengsten voor de jaren 2024 en verder zo nauwkeurig mogelijk geraamd. Tot slot wordt in dit deel de risicoanalyse voor de grondexploitaties gepresenteerd en de stand van zaken van Materiele Vaste Activa (MVA) weergegeven. Het veranderende speelveld van de grondexploitatie Het speelveld van de grondexploitatie verandert. Het economisch klimaat en vastgoedmarkt zijn dynamisch en onzeker en kennen op zichzelf al voldoende uitdagingen. Maar daarnaast hebben gemeenten in de afgelopen 1,5-2 jaar ook versneld te maken gekregen met meer Rijksregie en een daaruit voortvloeiende Woondeal West Overijssel. Daarbovenop komen nog onze eigen ambities op het vlak van ruimtelijke – en woonkwaliteit en (beleids-)ambities op het vlak van onder meer duurzaamheid en energietransitie. Andere tijden en andere inzichten dienen zich hiermee aan.

Het gaat betekenen dat nieuwe grondexploitaties voor woningbouw en ook werklocaties niet automatisch een verdienmodel meer zijn (of in beperkte mate) of dat grondexploitaties voor nieuwe gebiedsontwikkelingen met woningbouw zelfs een tekort gaan laten zien. Bij bedrijventerreinen hadden we dit al vaker bij de hand en zijn we hier al meer aan gewend. Hier staat tegenover dat de gemeentelijke grondexploitaties wel een belangrijk middel blijven om bij te dragen aan diverse doelen, waaronder invulling geven aan de grote vraag naar (betaalbare) woningen. Het veranderende speelveld geldt ook voor marktpartijen. Zij gaan niet zomaar een negatieve grondexploitatie op zich nemen. Dit leidt tot het nodige overleg over optimalisaties in uitgangspunten en kwaliteitseisen en/of bijstelling ambities op projectniveau. Voor de gemeente betekent dit een scherpe blik op de eigen grondexploitaties houden, het veranderende speelveld ‘omarmen’ in kaderstelling en planvorming bij nieuwe initiatieven en door ontwikkelen van kennis op nieuwe thema’s als klimaatadaptatie, natuurinclusiviteit, duurzame mobiliteit, energietransitie en circulariteit. Maar ook bewust zijn van dit veranderende speelveld in gesprekken met marktpartijen die initiatieven ontplooien voor nieuwe gebiedsontwikkelingen en vastgoedtransformaties.

Wij kunnen niet alles blijven (uit-)vragen aan marktpartijen, nieuw financieel realisme is gewenst. In deel A van de Nota Grondexploitatie 2024 wordt dit veranderende speelveld nader geduid en toegelicht. Samenvatting resultaten De totale boekwaarde van de grondexploitaties bedraagt € 19,3 mln. per 1 januari 2023 en is daarmee met € 1,5 mln. afgenomen ten opzichte van 1 januari 2022. Na actualisatie van de grondexploitaties neemt het geprognosticeerde resultaat van alle grondexploitaties af met ca. - € 1,25 mln. ten opzichte van de jaarrekening 2022. Het huidige totaalresultaat van de grondexploitaties bedraagt - € 1,58 mln. ten opzichte van - € 0,33 mln. bij de jaarrekening 2022. Een belangrijke oorzaak voor deze neerwaartse bijstelling van de resultaten wordt gevonden in het aanpassen van de fasering van de bedrijfskavels als gevolg van de opgetreden netwerkcongestie. Daarnaast dragen een aantal incidentele tegenvallers in woningbouwcomplexen bij aan de neerwaartse bijstelling. De voorzieningen voor complexen met een negatief geprognosticeerd resultaat moeten worden verhoogd met € 0,76 mln. tot een bedrag van € 12,18 mln. als gevolg van bovengenoemde oorzaken. Sinds de invoering van de tussentijdse winstneming volgens de poc-methode is in totaal ca. € 12,5 mln. aan tussentijdse winst verantwoord in de jaarrekeningen over de periode 2017-2022.

Voor 2023 verwachten wij aan het einde van het jaar een tussentijdse winstafdracht aan de Algemene Reserve te kunnen plegen van ca. € 1,6 mln. Deze verwachting is onder voorbehoud en afhankelijk van de daadwerkelijke realisatie van kosten en opbrengsten in 2023. Voor 2024 en verder liggen nog wel winstnemingen in het verschiet indicatief gemiddeld jaarlijks € 0,7 mln. voor 2024 en 2025. De verwachte winstnemingen kennen wel een afnemende omvang ten 2

opzichte van winstnemingen in voorgaande jaren. Het beeld voor de komende jaren is dat diverse langlopende, positieve grondexploitaties in de komende twee jaar worden afgesloten met (tussentijdse) winstnemingen. Voor de toekomstige, nog vast te stellen, grondexploitaties geldt op dit moment dat deze weinig perspectief geven op (tussentijdse) winstnemingen. In deel A (hoofdstuk 5) en deel B van de Nota Grondexploitatie 2024 worden deze nieuwe financiële prognoses nader toegelicht op totaalniveau en per complex/grondexploitatie. Doelen De Nota Grondexploitatie 2024 is gekoppeld aan de Begroting 2023 en biedt een actueel inzicht in de stand van zaken van de gemeentelijke grondexploitaties. Op basis van beleidsmatige, programmatische en financiële uitgangspunten wordt in de Nota Grondexploitatie 2024 inzicht gegeven in de stand van zaken met een actuele resultaatsverwachting per 1-1-2023, zowel per grondexploitatie als voor het totaal aan grondexploitaties. De te nemen besluiten die samenhangen met het vaststellen van deze Nota Grondexploitatie 2023 zijn in hoofdstuk 9 samengevat en opgenomen in de 2e Bestuursrapportage 2023. Argumenten De grondexploitaties zijn een middel om bij te dragen aan de doelen van de gemeente. Niet alleen om voldoende (betaalbare) woningen te realiseren voor de verschillende doelgroepen en voldoende aanbod aan bedrijfskavels te hebben.

Maar ook om onze leefomgeving toekomstbestendig in te richten. Een leefomgeving tot stand te brengen waar onze inwoners op een prettige wijze kunnen wonen, werken en recreëren en zich thuis voelen. Grondexploitatie gaat over geld, maar wij moeten dit meer en meer (gaan) zien in termen van waarden. Niet alleen financiële waarde, maar juist ook maatschappelijke (meer-)waarde die via een grondexploitatie tot stand wordt gebracht. Risico's en kanttekeningen Door te anticiperen op de netwerkcongestie (nadrukkelijk temporiseren van de gronduitgifte bij werklocaties) en het bereiken van de mijlpalen bij Marslanden II, fase 1 en 2 (onherroepelijkheid bestemmingsplannen en sluiten samenwerkingsovereenkomst fase 2) geldt dat belangrijke risico’s in deze grondexploitaties zijn gereduceerd. Risico blijft nog steeds dat we de actuele prognoses wel moeten waarmaken. Daarnaast zijn diverse grondexploitaties nagenoeg afgerond, waardoor de risico’s ook beperkter worden. Voor het CP Dedemsvaart geldt zelfs dat geen risico’s meer aanwezig zijn, waardoor het weerstandsvermogen daalt met zo’n € 0,3 miljoen. In de paragraaf Weerstandsvermogen en risicobeheersing is het benodigde weerstandsvermogen gelijk gehouden aan het bedrag in de jaarrekening 2022 (€ 4,61 miljoen).

Bij de opstelling van de jaarrekening 2023 maken we een nieuwe berekening van het benodigde weerstandsvermogen waarin we genoemde ontwikkelingen meenemen. Werelddoelen van de Verenigde Naties (SDG) Dit voorstel draagt bij aan de volgende werelddoelen: - Eerlijk werk en economische groei - Duurzame steden en gemeenschappen Toelichting werelddoelen VN Met dit voorstel wordt indirect bijgedragen aan de bovenstaande doelen.

3

Financiën De Nota Grondexploitatie 2024 bevat een actuele stand van zaken van de grondexploitaties naar peildatum 1 januari 2023. Hiermee wordt zowel op individueel niveau van één grondexploitatie als op totaalniveau van alle grondexploitaties een actueel beeld gegeven van de resultaten van de Hardenbergse grondexploitaties. Na actualisatie van de grondexploitaties neemt het geprognosticeerde resultaat van alle grondexploitaties af met ca. - € 1,25 mln. ten opzichte van de jaarrekening 2022. De voorzieningen voor complexen met een negatief geprognosticeerd resultaat moeten worden verhoogd met € 0,76 mln. Verder is de verwachting uitgesproken dat in de komende jaren nieuw, te openen, grondexploitaties in veel beperktere mate nog winsten zullen genereren in vergelijking met de afgelopen jaren. Het speelveld waarin deze grondexploitaties in de komende jaren tot stand komen zet de resultaatsprognoses onder druk, voor zowel woon- als werklocaties. Verwerking persoonsgegevens N.v.t. Communicatie De financiële consequenties/besluiten worden opgenomen in de tweede Bestuursrapportage 2023. Uitvoering Geen vervolgstappen nodig.

Burgemeester en wethouders van de gemeente Hardenberg, Secretaris,

Burgemeester,

I.A.A. Oostmeijer-Oosting

M.W. Offinga

Bijlagen Nota Grondexploitatie 2024

4

Raadsbesluit Zaaknummer:

573682

Onderwerp: Nota Grondexploitatie 2024 De raad van de gemeente Hardenberg; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 19 september 2023; Besluit: 1. De nota Grondexploitatie 2024 vast te stellen. 2. De volgende nieuwe grondexploitaties vast te stellen: • De Meerstal II fase 2 • De Wieken II fase 2. 3. De geactualiseerde grondexploitaties vast te stellen en de voorzieningen in overeenstemming te brengen met de geactualiseerde grondexploitaties. 4. De volgende voorzieningen te verhogen ten laste van de Algemene Reserve: • Woongebied Moeshoek met € 15.000 • Centrumplan Hardenberg met € 87.000 • Centrumplan Dedemsvaart met € 31.000 • Uitbreiding de Kuilen met € 109.000 • De Marke III met € 188.000 • Broeklanden Zuid met € 314.000 • De Meerstal II met € 37.000 • Gezondheidspark met € 11.000 • Moeshoek Werken (bedrijventerrein) met € 3.000. 5. De volgende voorzieningen te verlagen ten gunste van de Algemene Reserve: • Lutten de Wieken II met € 38.000. Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van de raad van de gemeente Hardenberg van 7 november 2023. De raad voornoemd, de griffier,

de voorzitter,

F.G.S. Droste

M.W. Offinga

5