RV Invulling kavel voor woondoeleinden in woongebied Bransveen

Raadsvoorstel Zaaknummer: Behandelaar: E-mail:

575724 Klaas Pielman Klaas.Pielman@hardenberg.nl

College:

17 oktober 2023

Raad:

21 november 2023

Onderwerp: Invulling kavel voor woondoeleinden in woongebied Bransveen WIJ STELLEN DE GEMEENTERAAD VOOR OM TE BESLUITEN: het college op te dragen invulling te geven aan de kavel in Bransveen (hoek Mien Ruyslaan/ Mittendorffwerf) door de kavel: • toe te wijzen aan Vechtdal Wonen; • overeenkomstig het bestemmingsplan Dedemsvaart Bransveen, de kavel in te vullen met een bouwplan voor een rijenwoning in de vorm van beneden- en bovenwoningen; • voor het huisvesten van doelgroepen van het woonbeleid (jongeren/ jongvolwassenen, jonge gezinnen/ doelgroep tot 28 jaar); • dit te communiceren met omwonenden en andere belangstellenden voor de kavel. Inleiding De plannen Bransveen Fase I en Fase II zijn bijna afgerond. De kavels zijn (op enkele kavels na) uitgegeven en het woongebied is woonrijp gemaakt. Op de hoek Mien Ruyslaan/ Mittendorffwerf ligt een kavel die nog beschikbaar is. De kavel ligt aan de entree van het woongebied. Het gaat om een kavel met een bestemming die allerlei invullingen mogelijk maakt. De gemeente is al enige tijd met Vechtdal Wonen in gesprek over afname van de kavel. Het was de bedoeling dat op deze kavel sociale woningbouw plaats zou vinden in de vorm van een appartementengebouw. Over de invulling van de kavel door Vechtdal Wonen is onrust ontstaan in de aangelegen buurt.

De omwonenden hebben contact gezocht met onder andere raadsleden en plaatselijk belang Dedemsvaart. De argumenten die worden gebruikt kunnen als volgt worden samengevat: • het plan om appartementen te bouwen past niet bij de bestaande bebouwing. Uit de toelichting van het bestemmingsplan blijkt dat het niet de bedoeling is appartementen te bouwen in de wijk Bransveen; • het plan om heel veel jongeren te plaatsen past niet bij de sociale structuur van de omliggende wijk; • het gebouw heeft onvoldoende buitenruimte voor zoveel jongeren en er is onvoldoende parkeerruimte; • verder zullen de jongeren en hun bezoek gebruik maken van de speeltuin naast het gebouw. Er zal veel rommel wordt achtergelaten, waaronder afval afkomstig van het gebruik van drank en drugs. Dit levert gevaar op voor kinderen, die van de speeltuin gebruik maken; • de ontwikkelaar ten noorden heeft ook belangstelling voor de kavel voor de ontwikkeling van seniorenwoningen. Uit het Didam-arrest blijkt dat de gemeente bij de verkoop van grond iedereen een gelijke kans moet geven. Over de voorgenomen bouw is zowel ambtelijk als bestuurlijk overleg geweest met de buurt.

1

De weerstand in de buurt, stelt het college voor een dilemma: 1. moet er invulling worden gegeven aan de ambities uit de Omgevingsvisie Landstad Hardenberg en het Programma Wonen (in dit geval het huisvesten van de doelgroep jongeren) of, 2. houden we ons aan hetgeen is opgeschreven in de toelichting van het bestemmingsplan. Daarbij moet worden bedacht dat formeel juridisch een bouwplan voor appartementenbouw of beneden/bovenwoningen past in het bestemmingsplan. En dat het college op basis van voortschrijdend inzicht de kavel wil invullen met een rijenwoningen in de vorm van beneden/bovenwoningen. Het is gewenst dat uw raad een richtinggevend standpunt inneemt. Doelen Omgevingsvisie Landstad Hardenberg In de omgevingsvisie Landstad Hardenberg is de ambitie neergelegd om de jongeren in de gemeente vast te houden of te laten terug keren om te wonen en te werken. Jongeren zorgen namelijk voor een toekomstbestendige economie en zorgen voor draagvlak van de voorzieningenstructuur. Ook is de opgave opgenomen in de omgevingsvisie dat wordt gewerkt aan een diverser woonaanbod rond de centra. Hiermee worden ook woningen bedoeld voor kleinere huishoudens. Deze ambities zijn ook opgenomen in het Programma Wonen. Woondeal Overijssel Met de realisatie van dit plan wordt invulling gegeven aan de ondertekende Regionale woondeal Overijssel.

In de woondeal wordt het belang uitgesproken van het bouwen van voldoende huurwoningen zodat de doelgroep sociale huur beter kan worden gehuisvest. Prestatie afspraken met Vechtdal Wonen Met Vechtdal Wonen zijn afspraken gemaakt om de ambities uit het Programma Wonen voor wat betreft de sociale woningbouw waar te maken. In deze afspraken is vastgelegd wat de gemeente en Vechtdal Wonen samen gaan doen om de ambities te halen. In de prestatieafspraken is onder andere afgesproken dat huurwoningen voor de verschillende doelgroepen betaalbaar en bereikbaar zijn. Het aantal wooneenheden dat beoogd wordt in het bouwplan in Bransveen maakt onderdeel uit van de prestatieafspraken 2023. Vechtdal Wonen heeft de kavel in dit woongebied nodig om de gemaakte afspraken na te komen. Argumenten Bestemmingsplan In het bestemmingsplan is rekening gehouden met een gebouw met een brede bestemming op deze plaats in het woongebied. Er is voorzien in een ruim bouwblok op de hoek Mien Ruyslaan/ Mittendorffwerf waar het gebouw moet worden gebouwd. Aan de achterzijde van het toekomstige gebouw kunnen dan de parkeerplaatsen worden gerealiseerd.

Volgens het bestemmingsplan is er veel mogelijk op dit perceel, namelijk: • voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening, educatieve, sociaal-medische, levensbeschouwelijke voorzieningen en sociaal culturele, voorzieningen als kinderdagverblijf en buitenschoolse opvang daaronder begrepen; • kantoren; • wonen, bijzondere woonvormen en woonvormen met zorg daaronder begrepen; • openbare nutsvoorzieningen. De maximum bouwhoogte is 11 meter. Het bestemmingsplan laat bij omgevingsvergunning toe dat van deze maat afgeweken mag worden tot maximaal 10%.

2

Eerdere plannen Het plan is eerder in optie geweest bij een bedrijf dat de mogelijkheden heeft onderzocht voor de bouw van een kinderopvangcentrum. Na veel teken- en rekenwerk is tenslotte de conclusie getrokken dat het plan financieel onhaalbaar was. Destijds zijn er vragen geweest van partijen die de kavel wilden invullen voor reguliere woningbouw. Dat is afgehouden omdat op de betreffende plaats in het woongebied een bijzonder gebouw behoorde te komen en niet een plan zoals dat regulier plaatsvindt (vrijstaand/tweekappers/rijen). Vechtdal Wonen Nadat de kinderopvang afhaakte, is het plan in het voorjaar 2022 aangeboden aan Vechtdal Wonen. Vechtdal Wonen had belangstelling voor deze kavel voor de bouw van sociale huurwoningen. Op dat moment moest de specifieke doelgroep nog worden uitgezocht. In de maanden erna is gestart met het maken van een voorlopige aanzet (massastudie) van een bouwplan en een toets om de financiële haalbaarheid te bepalen. Dit pakte positief uit en Vechtdal Wonen is daarna gaan onderzoeken welke doelgroepen een plaats moeten krijgen. In november 2022 is door Vechtdal Wonen met de omwonenden gecommuniceerd dat voor de kavel een bouwplan zal worden ontwikkeld voor 26 sociale huurappartementen en dat het gebouw eind 2024 zal worden opgeleverd. Reactie buurt De buurt heeft vragen gesteld over de invulling van de kavel.

Daarom is er een afspraak gemaakt tussen gemeente, Vechtdal Wonen en de buurt. Er is uitleg gegeven over de plannen. De buurt maakt zich met name zorgen over het huisvesten van de specifieke doelgroep (jongeren) en het feit dat er appartementen worden gebouwd. • de beoogde doelgroep (jongeren) De buurt voert aan dat het plaatsen van veel jongeren bij elkaar tot overlast gaat leiden. reactie gemeente: In het programma wonen wordt de ambitie uitgesproken het aantal huurwoningen te laten toenemen om kwetsbare groepen in de samenleving woonruimte te bieden. De doelgroep jongeren heeft door de beperkte beschikbaarheid slechts 4,4 % kans (op basis van cijfers 2021) op een geschikte woonruimte . Daarom is het dringend noodzakelijk om voor deze doelgroep woningen te bouwen. Om dit mogelijk te maken zijn prestatie afspraken gemaakt met Vechtdal Wonen. Onder andere deze locatie maakt onderdeel uit van de afspraken. De reguliere rijenwoningen voor de huur worden her en der verspreid over de wijk, ook in Bransveen. Om specifiek voor de jongeren (hier behoren ook de jonge gezinnen toe) ruimte te bieden is het plan gemaakt om deze woningen te bouwen. • de bouw van appartementen De buurtbewoners voeren aan dat in het verkooptraject van de kavels door de gemeente is gecommuniceerd dat op deze plaats geen appartementen zullen worden gebouwd.

Dat zou ook blijken uit stukken die horen bij het bestemmingsplan. De bewoners geven aan dat in het eindverslag van de inspraakprocedure van maart 2011 en in de beschrijving van het bestemmingsplan wordt geschreven dat geen appartementencomplexen en hoogbouw worden gerealiseerd. reactie gemeente: Inderdaad staat in beide stukken dat er geen appartementen zullen worden gerealiseerd in het plan Bransveen. Formeel is het zo dat beide stukken behoren tot de plantoelichting. Uit vaste uitspraken van de Raad van State blijkt dat de plantoelichting geen bindende kracht heeft. Het juridisch bindende deel van een bestemmingsplan bestaat enkel uit de planregels en de verbeelding. Deze beide zaken maken de bouw van het appartementengebouw dus formeel juridisch mogelijk.

3

De kwestie is tijdens het bestuurlijk overleg met Vechtdal Wonen besproken. Er is gesproken over de moeite van de buurt met het bouwplan. Vechtdal Wonen heeft om de buurt zoveel mogelijk tegemoet te komen, met de ontwerpers van het huidige plan overlegd over alternatieve bouwmogelijkheden. Een alternatief is om in plaats van een gebouw van 3 lagen hoog met daarin appartementen een rij woningen te ontwerpen met beneden/boven woningen. Dezelfde aantallen zouden daarmee ongeveer kunnen worden behaald en de impact op de buurt zal minder zijn omdat beneden-/ bovenwoningen eenzelfde uitstraling hebben als 'gewone' woningen. Deze woningen zullen als meer passend in de naastgelegen bebouwing worden ervaren. Beneden-/bovenwoningen zijn geen appartementen omdat er niet een gezamenlijke ingang is voor alle bewoners en er geen gemeenschappelijke ruimtes zijn. Verzoek ontwikkelaar om toekenning van de kavel Intussen is door een ontwikkelaar verzocht om de kavel aan hem te leveren. Hij is van mening dat hij op grond van het Didam-arrest net zoveel recht heeft op deze kavel als Vechtdal Wonen. reactie gemeente: Dit is niet juist. Uit uitspraken van de rechter blijkt inmiddels dat als er sprake is van een 'normale' kavel die voor een reguliere woning wordt aangeboden, belangstellende partijen gelijke kansen moeten worden geboden.

In deze kwestie heeft Vechtdal Wonen gevraagd om een kavel voor sociale huur, waarop de mogelijkheid kan worden geboden om huisvesting te realiseren voor doelgroepen van beleid (zoals jongeren). Uit uitspraken blijkt dat als bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop, mag worden afgezien van een brede aanbieding van de kavel. In dat geval moet het voornemen tot verkoop tijdig worden bekend gemaakt. Daarbij moet gemotiveerd worden waarom er slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt. Daarvan is hier sprake omdat Vechtdal Wonen als enige partij in Hardenberg sociale huurwoningen realiseert en verhuurt. Bevoegdheid college om omgevingsvergunning te verlenen Het is de bevoegdheid van het college om een omgevingsvergunning te verlenen voor een appartementengebouw of een rijenwoning (met daarin beneden/bovenwoningen) omdat dit passend is in het bestemmingsplan. Omdat het plan gevoelig ligt in de woonbuurt en de buurt ook het contact heeft gezocht met uw raad, is het goed om de mening van de raad over het plan te horen. Dat is de reden om het voornemen om de kavel toe te wijzen aan Vechtdal Wonen en het voorgenomen bouwplan van Vechtdal Wonen voorgelegd wordt aan uw raad.

Het verzoek van het college aan uw raad is om in te stemmen met het voornemen om de kavel toe te wijzen aan Vechtdal Wonen en in te stemmen met een bouwplan voor een rijenwoning (in de specifieke vorm beneden-/bovenwoningen). Daarmee wordt tegemoet gekomen aan het bezwaar van de omwonenden dat door de gemeente gecommuniceerd is dat geen appartementen gebouwd zullen worden in het woongebied Bransveen. Risico's en kanttekeningen Tegen een verleende omgevingsvergunning kan bezwaar worden gemaakt bij het college en eventueel hoger beroep bij de rechtbank. Werelddoelen van de Verenigde Naties (SDG) Dit voorstel draagt bij aan de volgende werelddoelen: - Duurzame steden en gemeenschappen Toelichting werelddoelen VN Door de bouw van het gebouw kan worden gezorgd voor het huisvesten van doelgroepen van beleid. Dit zijn inwoners die moeite ondervinden om zelfstandig in woonruimte te voorzien.

4

Financiën In de grondexploitatie van het woongebied Dedemsvaart Bransveen wordt rekening gehouden met een opbrengst voor deze kavel. Verwerking persoonsgegevens De persoonsgegevens van inwoners die hebben gereageerd zijn geanonimiseerd. Communicatie Over het bouwplan zijn gesprekken gevoerd met allerlei betrokken partijen, zoals buurtbewoners, Vechtdal Wonen en Plaatselijk Belang Dedemsvaart. Uitvoering Wanneer uw raad een richtinggevend standpunt heeft ingenomen, kan een bouwplan worden uitgewerkt, kan de omgevingsvergunning worden aangevraagd voor de bouw van de woningen. Als de omgevingsvergunning is verleend, kan de bouw worden gestart.

Burgemeester en wethouders van de gemeente Hardenberg, Loco-secretaris,

Burgemeester,

J. Jonker

M.W. Offinga

Bijlagen Email waarbij de bezwaren door de omwonenden worden kenbaar gemaakt (niet openbaar)

5

Raadsbesluit Zaaknummer:

575724

Onderwerp: Invulling kavel voor woondoeleinden in woongebied Bransveen De raad van de gemeente Hardenberg; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 17 oktober 2023; Besluit: het college op te dragen invulling te geven aan de kavel in Bransveen (hoek Mien Ruyslaan/ Mittendorffwerf) door de kavel: • toe te wijzen aan Vechtdal Wonen; • overeenkomstig het bestemmingsplan Dedemsvaart Bransveen, de kavel in te vullen met een bouwplan voor een rijenwoning (in de vorm van beneden- en bovenwoningen); • voor het huisvesten van doelgroepen van het woonbeleid (jongeren, jongvolwassenen, jonge gezinnen/ doelgroep tot 28 jaar); • dit te communiceren met omwonenden en andere belangstellenden voor de kavel. Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van de raad van de gemeente Hardenberg van 21 november 2023. De raad voornoemd, de griffier,

de voorzitter,

F.G.S. Droste

M.W. Offinga

6