RV Besluit tot ged. wijz. Omgevingsplan Hberg nieuwbouwwijk Slagharen Nrd

Raadsvoorstel

Besluit tot gedeeltelijke wijziging van het Omgevingsplan Hardenberg voor nieuwbouwwijk ’Slagharen Noord’ Zaaknummer:

1079932

College:

30 september 2025

Portefeuillehouder:

Wethouder Dorrestijn-Taal

Raad:

16 december 2025

Wij stellen de gemeenteraad voor om te besluiten: 1. het Omgevingsplan Hardenberg te wijzigen zoals beschreven in de motivering en deze in

Bijlage A bij het besluit is opgenomen voor de nieuwbouwwijk 'Slagharen Noord' in Slagharen;

2. de ingekomen zienswijzen op het ontwerp van het besluit tot wijziging van het Omgevingsplan voor nieuwbouwwijk ’Slagharen Noord’ niet over te nemen;

3. de grondexploitatie Slagharen Noord vast te stellen; 4. de 7e begrotingswijziging vast te stellen.

Inleiding

Behoefte aan nieuwe woningen

De vraag naar betaalbare en passende woningen is groot. In de Omgevingsvisie Landstad

Hardenberg is de ambitie opgenomen om tot 2035 tenminste 3.500 woningen bij te bouwen.

Nieuwbouw is noodzakelijk om te kunnen voldoen aan de woningbehoefte van de verschillende doelgroepen binnen onze gemeente.

Ook in Slagharen ligt een grote woningbouwopgave. Daarom gaat het dorp Slagharen aan de noordwestzijde uitbreiden met een nieuwe woonwijk. Vanaf de Herenstraat is het dorp,

omstreeks halverwege de 20e eeuw, planmatig aan beide zijden verkaveld. De uitbreidingen van het dorp zijn geleidelijk gegroeid. De wijk Slagharen Noord wordt binnen deze traditie in het noordwesten aan het dorp toegevoegd. Het plangebied van Slagharen Noord is gelegen ten noorden van de Witmanweg en ten zuidoosten van de rondweg. Het plangebied vormt de

nieuwe rand van de bebouwde kom. In totaal gaat het om 130 woningen, bestaand uit een variatie van vrijstaande woningen, tweekappers, aaneen gebouwde woningen en sociale

woningbouw. De exacte invulling is nog niet bekend zodat, afhankelijk van de marktvraag, hierop flexibel kan worden ingespeeld.

1 van 7

Geldende bestemming

Ter plaatse van Slagharen Noord geldt nu nog een agrarische bestemming. Het realiseren van

een woongebied met bijbehorende voorzieningen is niet passend binnen deze bestemming. De

nu voorliggende wijziging van het Omgevingsplan Hardenberg maakt de bouw van woningen en de realisatie van de bijbehorende voorzieningen mogelijk.

Doelen

Het in planologische zin mogelijk maken dat de woningen gebouwd kunnen worden en de openbare voorzieningen aangelegd kunnen worden.

Argumenten

Stedenbouwkundige plan

De kernkwaliteiten van het landschap; de rechthoekige lineaire verkaveling, bosjes en doorzichten zijn het uitgangspunt en de drager van het stedenbouwkundig plan. De waardevolle doorzichten van en naar het plangebied worden geborgd en het historische bebouwingslint langs de

Witmanweg wordt gerespecteerd. In het ontwerp is rekening gehouden met de gevolgen van klimaatverandering (wateroverlast, droogte en hittestress) en kansen voor versterking van

biodiversiteit. De bestaande beplanting wordt (voor het overgrote deel) behouden en waar

mogelijk versterkt. Dit geeft de wijk gelijk een volwassen en groene uitstraling en zorgt voor

voldoende schaduwplekken en voorkomt hittestress. Het beplantingsassortiment wordt verrijkt

met een diversiteit aan (bloeiende) soorten. Dit zorgt voor een aantrekkelijk woonmilieu en voor meer diversiteit voor mens en dier. Door de hele wijk vind je wadi’s die er voor zorgen dat het regenwater wordt vastgehouden en opgevangen in droge periodes en bij pieken afgevoerd. Duurzame mobiliteit en infrastructuur

De wegenstructuur sluit aan op de kenmerkende lineaire strokenstructuur. Door de weg te laten verspringen tussen stroken worden lange rechtstanden voorkomen. Dit voorkomt dat er hard wordt gereden in de wijk. Daarnaast worden wandel- en fietsverbindingen aangelegd die

korte(re) verbindingen met het centrum en voorzieningen vormen. Op deze manier is het aantrekkelijker om de fiets te pakken in plaats van de auto. Ook is er de mogelijkheid om

verschillende ‘ommetjes’ door de wijk te wandelen. Uitgangspunt is dat het gebruik van fietsen en wandelen wordt gestimuleerd, en het gebruik van (een tweede) auto wordt ontmoedigd. Parkeren vindt zoveel mogelijk plaats in parkeerkoffers. Flexibiliteit in woningtypen

In het ontwerp zijn woonbuurten met een mix van verschillende woningtypen opgenomen. Het plangebied wordt in fasen gerealiseerd, waardoor in iedere fase een aanbod van verschillende woningen 'op de markt' komt. Binnen het plangebied is het mogelijk om flexibel met

woningtypes om te gaan. Dit betekent dat waar op de verkaveling rijenwoningen zijn aangegeven er ook twee-onder-een-kapwoningen kunnen komen en ook andersom, inspelend op de actuele

woningvraag.

2 van 7

Het stedenbouwkundige ontwerp is als bijlage bij dit voorstel gevoegd. Woonprogramma

In het stedenbouwkundig plan van Slagharen Noord is er voor gekozen om verschillende

typologieën met elkaar te mengen. Het plan bestaat uit 130 woningen onderverdeeld in kavels, tweekappers en ruimte voor rijwoningen (huur, goedkope koop en middeldure koop) in hofjes.

Het deelgebied rondom de Herenboerderij zorgt voor vernieuwende typologieën (wonen op een

‘boerenerf’) en zorgt daarmee voor een interessante mix. Het realiseren van betaalbare woningen vormt een belangrijk uitgangspunt van het programma. Deze bestaat uit de volgende verdeling: 15% sociaal (Vechtdal wonen), 55% goedkope koop, middenduur en 30% duur. Duurzaamheid, klimaatadaptatie en circulariteit

Bij het maken van het stedenbouwkundige ontwerp is aandacht besteed aan duurzaamheid,

klimaatadaptatie en circulariteit. Voor Slagharen Noord is een duurzaamheidsleidraad uitgewerkt en zijn de duurzaamheidsambities voor Slagharen Noord uitgewerkt op basis van zeven

duurzaamheidsthema’s. De ambities zijn vertaald naar prestaties en gescoord aan de hand van de GPR-stedenbouw die ook aan de basis staat van de Groene en Gezonde maatlat. De score geeft

goed weer hoe hoog het plan scoort op de duurzaamheidsthema’s (energie, milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde). Hiermee draagt de ontwikkeling van Slagharen Noord bij aan de Sustainable Development Goals.

De duurzaamheidsleidraad en de GPR-score is als bijlage bij dit voorstel toegevoegd. Openbaar gebied

Bij het ontwerp van het openbaar gebied wordt rekening gehouden met bestaande groenstructuren en de realisatie van robuuste groenstructuren, waterinfiltratie en

waterbergingen. De landschappelijke ondergrond wordt vertaald in een rechtlijnige groen-,

water- en wadi structuur. Het openbaar groen is ingericht als natuurlijke kruidenrijke gras- en

struweelzones en een stelsel van wadi’s met flauwe hellingen verzorgt de opvang van regenwater. De grotere waterpartijen bufferen de piekafvoer. Gevarieerde bomenlanen langs de

hoofdontsluiting zorgen voor een structurerend element in de wijk dat de verschillende

sfeergebieden samenbrengt. De combinatie van verschillende boomsoorten zorgen voor versterking van de biodiversiteit en instandhouding van insecten. Participatie en communicatie Plaatselijk belang, bewoners en omwonenden

Omdat de gemeente zelf initiatiefnemer is van de ontwikkeling in Slagharen Noord is in de

periode tussen 2022 – 2024 invulling gegeven aan de bewonersparticipatie. De uitkomsten van dit participatietraject zijn verwoord in het participatieverslag die als bijlage is toegevoegd.

3 van 7

Gemeenteraad

Voor de gemeenteraad is op 13 februari 2024 een raadsinformatiebijeenkomst georganiseerd. In deze bijeenkomst is de gemeenteraad geïnformeerd over de planvorming Slagharen Noord, de

leidraad duurzaamheid, het programma en het speelveld dat aan het veranderen is, wat gevolgen heeft op de grondexploitatie. Vanuit de raad is er een positieve grondhouding richting het plan

en uitwerking richting de groene en gezonde maatlat. Aan de financiële gevolgen werden geen directe financiële consequenties verbonden. Op 3 december 2024 is de gemeenteraad door middel van een raadsbrief geïnformeerd over de laatste stand van zaken Slagharen Noord. Raadswerkgroep Groene en gezonde maatlat

De duurzaamheidsleidraad en GPR-score Slagharen Noord is als input gebruikt voor de verdere

uitwerking van de Groene en gezonde maatlat. Op 22 april 2024 is er voor de werkgroep een

toelichting gegeven op het stedenbouwkundige plan, de manier waarop duurzaamheid in het

plan is opgenomen en de consequenties hiervan op de grondexploitatie. De raadswerkgroep kon zich vinden in de planvorming en voorgestelde maatregelen in het kader van de duurzaamheid. Slagharen Noord wordt Kraneplas

Dorpsbelang Slagharen heeft onder de bewoners een enquête uitgezet om een nieuwe naam

voor de nieuwe wijk Slagharen Noord te bedenken. De meerderheid van de stemmen is gevallen op de naam ‘Kraneplas’. Deze plas is rond 1830 op oude kaarten op deze locatie te vinden. Beeldkwaliteitsplan

Het voorliggende beeldkwaliteitsplan bevat de kaders en toetsingscriteria voor aanvragen om een Omgevingsvergunning voor het bouwen van woningen. Dit beeldkwaliteitsplan is nodig

omdat de huidige toetsingscriteria niet is gericht op het bouwen van woningen op de locatie. Het beeldkwaliteitsplan is als bijlage toegevoegd.

De toetsingscriteria zijn als regels opgenomen in het Omgevingsplan. Procedure Omgevingsplan

Het besluit tot wijziging van het Omgevingsplan Hardenberg voor de nieuwbouw 'Slagharen

Noord' en het beeldkwaliteitsplan hebben als ontwerp ter inzage gelegen. Tijdens deze periode

zijn 4 zienswijzen kenbaar gemaakt op het ontwerpbesluit tot wijziging van het Omgevingsplan.

Deze zienswijzen zijn samengevat en van commentaar voorzien in de 'Notitie over de zienswijzen op het ontwerp van het besluit tot wijziging van het Omgevingsplan Hardenberg voor

nieuwbouwwijk ’Slagharen Noord’. De zienswijzen leiden niet tot een aanpassing van het Omgevingsplan.

Ambtelijke aanpassingen

De regels van de wijziging van het Omgevingsplan zijn aangevuld met de beeldkwaliteitsregels.

4 van 7

Vaststelling wijziging Omgevingsplan

Het besluit tot wijziging van het Omgevingsplan Hardenberg voor nieuwbouwwijk ’Slagharen Noord’ kan nu door uw gemeenteraad genomen worden.

Risico's en kanttekeningen

Tegen het besluit tot vaststelling van de wijziging van het Omgevingsplan kan beroep worden ingesteld bij de Raad van State.

Om de risico’s te kwantificeren is een risicoanalyse opgesteld, hieruit blijkt dat een risicoreserve benodigd is van € 599.000. Voor het berekende risicobedrag dient een risicoreserve te worden

gevormd en deze wordt verantwoord bij de bepaling van het gemeentelijk weerstandsvermogen. Binnen het plangebied zijn de volgende risico’s aanwezig: Een deel van de opbrengsten kan

onvoldoende worden gerealiseerd met name van het mandelig gebied. Verder zijn de algemene marktrisico’s van toepassing zoals stijging van de kosten voor het bouw en woonrijp maken en aanvullende kosten voor grondwerkzaamheden en vertraging van de afzet.

Tenslotte is er een kans dat het plan, om wat voor reden dan ook, niet doorgaat. De huidige

risico’s van het niet doorgaan van het plan zijn de aangekochte gronden en de reeds gemaakte kosten. Een deel van het risico kan worden opgevangen door de aangekochte gronden aan te bieden aan de markt. Gezien het voortraject wordt dit risico als nihil beschouwd.

Werelddoelen van de Verenigde Naties (SDG) Dit voorstel draagt bij aan de volgende werelddoelen: • Duurzame steden en gemeenschappen. Toelichting werelddoelen VN

Door aankoop en ontwikkeling van deze gronden en het wijzigen van de agrarische bestemming naar een woonbestemming, kunnen er nieuwe woningen gebouwd worden voor diverse doelgroepen.

Financiën

Grondexploitatie Slagharen Noord

Het financieel resultaat van de grondexploitatie laat een positief resultaat van € 112.000 zien.

Optimalisatie heeft onder andere plaatsgevonden door middel van het strategisch aankopen van grond en vastgoed binnen het plangebied. Hiermee zijn milieucirkels opgeheven en is meer

programma toegevoegd. Daarnaast zijn de opbrengsten bijgesteld op basis van de grondprijzen uit de grondprijsbrief 2025. De grondexploitatie is als bijlage 6 toegevoegd (niet openbaar). De grondexploitatie is besproken met de verantwoordelijke portefeuillehouder.

5 van 7

Risicoanalyse en weerstandsvermogen

Om de risico’s te kwantificeren is een risicoanalyse opgesteld, hieruit blijkt dat een risicoreserve benodigd is van € 599.000. Voor het berekende risicobedrag dient een risicoreserve te worden

gevormd en deze wordt verantwoord bij de bepaling van het gemeentelijk weerstandsvermogen in de jaarrekening 2025.

Binnen het plangebied zijn de volgende risico’s aanwezig: Een deel van de opbrengsten kan

onvoldoende worden gerealiseerd met name van het mandelig gebied. Verder zijn de algemene marktrisico’s van toepassing zoals stijging van de kosten voor het bouw en woonrijp maken en aanvullende kosten voor grondwerkzaamheden en vertraging van de afzet Beheer- en onderhoudskosten Slagharen Noord

De jaarlijkse beheer- en onderhoudskosten (na aanleg van het openbaar gebied) voor dagelijks /

verzorgend onderhoud bedragen € 25.500 en voor groot onderhoudskosten bedraagt dit

€ 14.700. Het rekenblad is als bijlage 7 toegevoegd.

Verwerking persoonsgegevens N.v.t.

Communicatie en participatie

Over de verdere invulling van het plangebied vindt regelmatig overleg plaats met het Plaatselijk Belang, bewoners Slagharen en omwonenden van het plangebied Slagharen Noord. Tijdens de

periode van terinzagelegging is er een inloopbijeenkomst georganiseerd waarbij de plannen zijn toegelicht.

Met de indieners van de zienswijzen heeft persoonlijk overleg plaatsgevonden.

Uitvoering

De ter inzagelegging van de vaststelling van de wijziging van het Omgevingsplan wordt in huisaan-huisblad De Toren, het Gemeenteblad en op het Omgevingsloket bekend gemaakt. De indieners van een zienswijze krijgen persoonlijk bericht.

Burgemeester en wethouders van de gemeente Hardenberg, Secretaris,

Burgemeester,

B.M. de Vries

M.W. Offinga

6 van 7

Bijlagen

1. Bijlage A Integrale tekstvervanging met als doel het realiseren van een nieuwe woonwijk in Slagharen Noord (Omgevingsplan Slagharen Noord (toelichting, regels en verbeelding))

2. (a) Stedenbouwkundig ontwerp en (b) beeldkwaliteitsplan Slagharen Noord

3. (a) Duurzaamheidsleidraad en (b) GPR stedenbouw berekening Slagharen Noord 4. Notitie over de zienswijzen op het ontwerp van het besluit tot wijziging van het Omgevingsplan Hardenberg voor nieuwbouwwijk ’Slagharen Noord’

5. Participatieverslag Slagharen Noord

6. Grondexploitatie Slagharen Noord (niet openbaar)

7. Rekenblad beheer- en onderhoudskosten Slagharen Noord

8. Verslag eerste inhoudelijke verkennende sessie De groene maatlat 28 februari 2024

7 van 7