Regels en toelichting bestemmingsplan 'Lutten, herontwikkeling Anerweg-Noord 4, 6 en 8'

Lutten, herontwikkeling Anerweg-Noord 4, 6 en 8

Inhoudsopgave

Toelichting

5

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Ligging van het plangebied 1.3 De bij het plan behorende stukken 1.4 Huidig planologisch regime 1.5 Leeswijzer

6 6 6 6 7 8

Hoofdstuk 2 De huidige situatie 2.1 Beschrijving plangebied en omgeving

9 9

Hoofdstuk 3 Gewenste situatie 3.1 De ontwikkeling

11 11

Hoofdstuk 4 Beleidskader 4.1 Rijksbeleid 4.2 Provinciaal beleid 4.3 Regionaal beleid 4.4 Gemeentelijk beleid

14 14 17 25 25

Hoofdstuk 5 Milieu- en omgevingsaspecten 5.1 Geluid 5.2 Bodemkwaliteit 5.3 Luchtkwaliteit 5.4 Externe veiligheid 5.5 Milieuzonering 5.6 Geur 5.7 Ecologie 5.8 Archeologie & cultuurhistorie 5.9 Besluit milieueffectrapportage 5.10 Verkeer en parkeren

32 32 33 34 35 37 39 40 42 43 44

Hoofdstuk 6 Wateraspecten 6.1 Vigerend beleid 6.2 Waterparagraaf

45 45 46

Hoofdstuk 7 Juridische aspecten en planverantwoording 7.1 Inleiding 7.2 Opzet van de regels 7.3 Verantwoording van de regels

48 48 48 49

Hoofdstuk 8

51

Economische uitvoerbaarheid

Hoofdstuk 9 Vooroverleg, inspraak en zienswijzen 9.1 Vooroverleg 9.2 Inspraak 9.3 Zienswijzen

52 52 52 52

Bijlagen bij de toelichting

53

Bijlage 1

Akoestisch onderzoek

54

Bijlage 2

Beschikking vaststelling hogere grenswaarden

101

Bijlage 3

Bodemonderzoek

105

Bijlage 4

AERIUS-berekening

153

bestemmingsplan Lutten, herontw ikkeling Anerw eg-Noord 4, 6 en 8 | PAGINA 2

Bijlage 5

Quickscan ecologie

Bijlage 6

Aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.-beoordeling

Regels

178 214

231

Hoofdstuk 1 Artikel 1 Artikel 2

Inleidende regels Begrippen Wijze van meten

232 232 235

Hoofdstuk 2 Artikel 3

Bestemmingsregels Woongebied

236 236

Hoofdstuk 3 Artikel 4 Artikel 5 Artikel 6 Artikel 7

Algemene regels Anti-dubbeltelregel Algemene bouwregels Algemene afwijkingsregels Overige regels

239 239 240 241 242

Hoofdstuk 4 Artikel 8 Artikel 9

Overgangs-en slotregels Overgangsrecht Slotregel

243 243 244

bestemmingsplan Lutten, herontw ikkeling Anerw eg-Noord 4, 6 en 8 | PAGINA 3

bestemmingsplan Lutten, herontw ikkeling Anerw eg-Noord 4, 6 en 8 | PAGINA 4

Toelichting

bestemmingsplan Lutten, herontw ikkeling Anerw eg-Noord 4, 6 en 8 | PAGINA 5

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

Voorliggend bestemmingsplan ziet op de bebouwing aan de Anerweg-Noord 4, 6 en 8. Hier bevindt zich een kerk met een bijgebouw en een verouderde kosterswoning. De kerk is niet meer in gebruik, dus de kerk en de kosterswoning hebben hun functie verloren. Tevens is de woning verouderd. Daarom is het wenselijk om een nieuwe invulling te geven aan de locatie, om leegstand te voorkomen. Initiatiefnemer is voornemens om de gebouwen te herontwikkelen naar woningen. Het voornemen bestaat om de huidige vorm van de kerk te behouden en hierin 10 appartementen te realiseren. De overige bebouwing wordt gesloopt. Op deze locatie komt een appartementengebouw met daarin 14 appartementen. Op de begane grond wordt de mogelijkheid voor detailhandel toegestaan. Omdat de hiervoor genoemde ontwikkeling niet in overeenstemming is met het geldende bestemmingsplan is een bestemmingsplanherziening noodzakelijk. In voorliggend bestemmingsplan wordt aangetoond dat de voorgenomen ontwikkeling in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening en vanuit ruimtelijk en planologisch oogpunt verantwoord is. 1.2

Ligging van het plangebied

Het plangebied bevindt zich aan de rand van het centrum van Lutten, aan de Anerweg-Noord 4, 6 en 8. Afbeelding 1.1 geeft de ligging van het plangebied in Lutten (links) en het centrum van Lutten (rechts) weer.

Afbeelding 1.1: Ligging van het plangebied ten opzichte van de kern Lutten (Bron: PDOK)

1.3

De bij het plan behorende stukken

Het bestemmingsplan ''Lutten, herontwikkeling Anerweg-Noord 4, 6 en 8” bestaat uit de volgende stukken: verbeelding (tek.nr NL.IMRO.0160.0000BP00449-VG01) en een renvooi; regels (met bijbehorende bijlagen). Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden

bestemmingsplan Lutten, herontw ikkeling Anerw eg-Noord 4, 6 en 8 | PAGINA 6

weergegeven. In de regels zijn bepalingen opgenomen om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan gaat vergezeld van een toelichting. De toelichting geeft een duidelijk beeld van het bestemmingsplan en van de daaraan ten grondslag liggende gedachten maar maakt geen deel uit van het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. 1.4

Huidig planologisch regime

1.4.1

Algemeen

Het plangebied ligt binnen de grenzen van de "Beheersverordening Lutten" (vastgesteld op 2 oktober 2012) en de "Beheersverordening gemeente Hardenberg, facetregeling parkeren" (vastgesteld op 9 mei 2023). In dit geval is met name de "Beheersverordening Lutten" relevant. 1.4.2

Geldende bestemmingen

Op basis van de geldende beheersverordening gelden ter plaatse van het plangebied de bestemmingen 'Maatschappelijk' en 'Woongebied'. Gronden met de bestemming 'Maatschappelijk' zijn met name bestemd voor educatieve, sociaal-medische, sociaal culturele, levensbeschouwelijke voorzieningen, sportvoorzieningen, recreatieve voorzieningen en voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening. Gronden met de bestemming 'Woongebied' zijn met name bestemd voor wonen. In afbeelding 1.2 is dit weergegeven.

Afbeelding 1.2: Uitsnede "Beheersverordening Lutten" (Bron: Ruimtelijkeplannen.nl)

bestemmingsplan Lutten, herontw ikkeling Anerw eg-Noord 4, 6 en 8 | PAGINA 7

1.4.3

Strijdigheid

Binnen de maatschappelijke bestemming ontbreken de bouw- en gebruiksmogelijkheden voor woningen. Binnen de bestemming 'Woongebied' is niet meer dan het bestaande aantal woningen toegestaan. Dit betreft één woning. Ter plaatse dient een passende woonbestemming opgenomen te worden. 1.5

Leeswijzer

Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 de huidige situatie van het plangebied beschreven. Hoofdstuk 3 gaat in op de gewenste situatie. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op het beleidskader. Hierin wordt het beleid van het Rijk, provincie Overijssel en de gemeente Hardenberg beschreven. In hoofdstuk 5 passeren alle relevante milieuthema's de revue. Hoofdstuk 6 gaat in op de wateraspecten. In de hoofdstukken 7 en 8 wordt respectievelijk ingegaan op de juridische aspecten/planverantwoording en de economische uitvoerbaarheid. Hoofdstuk 9 gaat in op het vooroverleg en de inspraak.

bestemmingsplan Lutten, herontw ikkeling Anerw eg-Noord 4, 6 en 8 | PAGINA 8

Hoofdstuk 2 2.1

De huidige situatie

Beschrijving plangebied en omgeving

Het plangebied ligt in het centrum van Lutten, aan de Anerweg-Noord 4, 6 en 8. Hier bevindt zich in de huidige situatie een kerk met een bijgebouw en tevens een kosterswoning. Het kerkgebouw is een beeldbepalend gebouw. Het bijgebouw niet. Het plangebied is grotendeels verhard ingericht met klinkers, asfalt en grind. De belangrijkste ruimtelijke structuurdragers in de omgeving zijn de Anerweg-Noord en de Zwarte Dijk. De functionele structuur van de omgeving bestaat uit woongebied. Tevens is er sprake van detailhandel, horeca en enkele maatschappelijke functies. Het plangebied wordt aan de zuidzijde begrenst door de Anerweg-Noord en aan de westzijde door de Zwarte Dijk. Aan de noord- en oostzijde wordt het plangebied omgeven door woningen. In afbeelding 2.1 is een luchtfoto van het plangebied weergegeven. In afbeelding 2.2 is een vooraanzicht van de te behouden voorgevel van de kerk weergegeven.

Afbeelding 2.1: Luchtfoto plangebied (Bron: PDOK)

bestemmingsplan Lutten, herontw ikkeling Anerw eg-Noord 4, 6 en 8 | PAGINA 9

Afbeelding 2.2: Vooraanzicht kerk (Bron: Google Maps 2022)

bestemmingsplan Lutten, herontw ikkeling Anerw eg-Noord 4, 6 en 8 | PAGINA 10

Hoofdstuk 3 3.1

Gewenste situatie

De ontwikkeling

De voorgenomen ontwikkeling gaat uit van het toevoegen van 23 appartementen in het centrum van Lutten. Het huidige kerkgebouw wordt herontwikkeld naar een appartementengebouw met 10 appartementen. Op deze manier ontstaat er een passende vervolgfunctie voor het kerkgebouw dat nu geen functie meer heeft. De voorgevel van het kerkgebouw blijft behouden, aangezien de kerk een beeldbepalend gebouw is. De dwarsbeuk en het gedeelte daarachter zullen worden gesloopt. Aan de noordzijde van het plangebied worden parkeerplaatsen gerealiseerd. Ook worden er bergingen gerealiseerd in het plangebied. Naast het kerkgebouw wordt nog een appartementengebouw gerealiseerd met daarin 13 appartementen. De appartementengebouwen bestaan uit twee verdiepingen. Hierdoor zijn de gebouwen qua massa passend in de omgeving. Tevens is op de begane grond ruimte voor detailhandel, dit betreft circa 400 m2. Wanneer wordt gekozen voor detailhandel op de begane grond, zullen er twee appartementen minder worden gerealiseerd. Bij de appartementengebouwen worden parkeerplaatsen en groen gerealiseerd. De appartementengebouwen worden ontsloten aan de zuidzijde van het plangebied. Hier wordt een uitrit gerealiseerd op de Zwarte Dijk. Alle appartementen vallen in het segment koop, middenduur. De woningen zijn voornamelijk gericht op senioren. Ook zijn de woningen geschikt voor doorstromers.

De woningen in de nieuwe appartementengebouwen hebben een oppervlak van circa 70 tot 90 m2. De woningen in het bestaande kerkgebouw hebben een oppervlakte van circa 78 tot 120 m2. Naast de kerk staat een boom, namelijk een oude beuk. In verband met de werkzaamheden ten behoeve van de herontwikkeling van de kerk kan deze beuk niet duurzaam behouden worden. Daarom wordt de beuk verwijderd. Aan de zuidzijde van het plangebied, langs de Anerweg-Noord, worden daarom drie bomen herplant. In afbeelding 3.1 is een impressie weergegeven van de gewenste situatie. In afbeelding 3.2 is een plattegrond van de ontwikkeling weergegeven.

bestemmingsplan Lutten, herontw ikkeling Anerw eg-Noord 4, 6 en 8 | PAGINA 11

Afbeelding 3.1: Impressie gewenste situatie (Bron: Nijhoff Architecten)

Afbeelding 3.2: Impressie gewenste situatie (Bron: Nijhoff Architecten)

bestemmingsplan Lutten, herontw ikkeling Anerw eg-Noord 4, 6 en 8 | PAGINA 12

Afbeelding 3.3: Plattegrond gewenste situatie (Bron: Nijhoff Architecten)

bestemmingsplan Lutten, herontw ikkeling Anerw eg-Noord 4, 6 en 8 | PAGINA 13

Hoofdstuk 4

Beleidskader

Dit hoofdstuk beschrijft, voor zover van belang, het rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid. Naast de belangrijkste algemene uitgangspunten worden de specifieke voor dit plangebied geldende uitgangspunten weergegeven 4.1

Rijksbeleid

4.1.1

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

4.1.1.1 Algemeen Nederland staat voor grote uitdagingen die van invloed zijn op onze fysieke leefomgeving. Complexe opgaven zoals verstedelijking, verduurzaming en klimaatadaptatie zijn nauw met elkaar verweven. Dat vraagt een nieuwe, integrale manier van werken waarmee keuzes voor de leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) zorgt voor een gezamenlijke aanpak die leidt tot een duurzaam perspectief voor de leefomgeving. Dit is nodig om de opgenomen doelen te halen en is een zaak van overheid en samenleving. 4.1.1.2 Vier prioriteiten Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Dit komt samen in vier prioriteiten. 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie Nederland moet zich aanpassen aan de gevolgen van klimaatverandering. In 2050 is Nederland klimaatbestendig en waterrobuust. Dit vraagt om maatregelen in de leefomgeving, waarmee tegelijkertijd de leefomgevingskwaliteit verbeterd kan worden en kansen voor natuur geboden kunnen worden. In 2050 heeft Nederland daarnaast een duurzame energievoorziening. Dit vraagt echter om ruimte. Door deze ruimte zoveel mogelijk te clusteren, wordt versnippering van het landschap voorkomen en wordt de ruimte zo efficiënt mogelijk benut.

Het Rijk zet zich in door het maken van ruimtelijke reserveringen voor het hoofdenergiesysteem op nationale schaal. 2. Duurzaam economisch groeipotentieel Nederland werkt toe naar een duurzame, circulaire, kennisintensieve en internationaal concurrerende economie in 2050. Daarmee kan ons land zijn positie handhaven in de top vijf van meest concurrerende landen ter wereld. Er wordt ingezet op een innovatief en sterk vestigingsklimaat met een goede quality of life. Belangrijk is wel dat onze economie toekomstbestendig wordt, oftewel concurrerend, duurzaam en circulair. 3. Sterke en gezonde steden en regio's Er zijn vooral in steden en stedelijke regio's nieuwe locaties nodig voor wonen en werken. Het liefst binnen de bestaande stadsgrenzen, zodat de open ruimten tussen stedelijke regio's behouden blijven. Dit vraagt optimale afstemming op en investeringen in mobiliteit. Dit betekent dat voorafgaand aan de keuze van nieuwe verstedelijkingslocaties helder moet zijn welke randvoorwaarden de leefomgevingskwaliteit en -veiligheid daar stelt en welke extra maatregelen nodig zijn wanneer er voor deze locaties wordt gekozen. Zo blijft de gezondheid in steden en regio's geborgd. 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied Er ontstaat een nieuw perspectief voor de Nederlandse landbouwsector als koploper in

bestemmingsplan Lutten, herontw ikkeling Anerw eg-Noord 4, 6 en 8 | PAGINA 14

de duurzame kringlooplandbouw. Een goed verdienpotentieel voor de bedrijven wordt gecombineerd met een minimaal effect op de omgevingskwaliteit van lucht, bodem en water. In alle gevallen zetten we in op ontwikkeling van de karakteristieke eigenschappen van het Nederlandse landschap. Dit vertegenwoordigt een belangrijke cultuurhistorische waarde. Verrommeling en versnippering, bijvoorbeeld door wildgroei van distributiecentra, is ongewenst en wordt tegengegaan. 4.1.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking In de SVIR (voorganger NOVI) is de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Deze ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6, lid 2) opgenomen. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Hierbij geldt een motiveringsvereiste voor het bevoegd gezag als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt. Teneinde een ontwikkeling adequaat te kunnen toetsen aan de ladder is het noodzakelijk inzicht te geven in de begrippen 'bestaand stedelijk gebied' en 'stedelijke ontwikkeling'.

In de Bro zijn in artikel 1.1.1 definities opgenomen voor: bestaand stedelijk gebied: 'bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'. stedelijke ontwikkeling: ´ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.´ 4.1.2

Toetsing van het initiatief aan de uitgangspunten van het rijksbeleid

De Nationale Omgevingsvisie laat zich niet specifiek uit over dergelijke lokale ontwikkelingen. De voorgenomen ontwikkeling raakt geen rijksbelangen als opgenomen in de omgevingsvisie. Wat betreft de 'Ladder voor duurzame verstedelijking' wordt opgemerkt dat deze van toepassing is bij 'nieuwe stedelijke ontwikkelingen' (3.1.6 Bro). Er zijn inmiddels meerdere gerechtelijke uitspraken geweest over deze begripsdefinitie 'Nieuwe stedelijke ontwikkeling'. Op basis van jurisprudentie blijkt dat de vraag of sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van die ontwikkeling, in relatie tot de omgeving. Voor wonen geldt, dat voor woningbouwlocaties vanaf twaalf woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling die Ladderplichtig is. 11 woningen geen nieuwe stedelijke ontwikkeling (ABRvS 16 september 2015; ECLI:NL:RVS:2015:2921) 12 woningen wel een nieuwe stedelijke ontwikkeling (ABRvS 25 maart 2015; ECLI:NL:RVS:2015:953). Voor de detailhandel geldt dat sprake is van een stedelijke ontwikkeling wanneer sprake is van een ruimtebeslag van meer dan 500 m2. Onder andere de overzichtsuitspraak ABRvS 28 juni 2017; ECLI:NL:RVS:2017:1724 is van belang.

Uit deze uitspraak blijkt dat wanneer een bestemmingsplan voorziet in een terrein met een ruimtebeslag van meer dan 500 m2 of in een gebouw met een bruto-vloeroppervlakte groter dan 500 m2 er in beginsel sprake is van een stedelijke ontwikkeling en er getoetst moet worden aan de Ladder voor Duurzame verstedelijking. In voorliggend geval wordt er circa 400 m2 aan detailhandel mogelijk gemaakt, waardoor geen sprake is van een stedelijke ontwikkeling. De voorgenomen ontwikkeling betreft een woningbouwontwikkeling die voorziet in de realisatie van 23 woningen. Hiermee is wat de woningen betreft wel sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als bedoeld in de Ladder voor duurzame verstedelijking. De Ladder voor duurzame verstedelijking is dus van toepassing. Hierna wordt nader op de Ladder ingegaan. Wat is het ruimtelijk verzorgingsgebied? Wanneer sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, moet de toelichting van het bestemmingsplan een beschrijving van de behoefte aan de woningen die mogelijk worden

bestemmingsplan Lutten, herontw ikkeling Anerw eg-Noord 4, 6 en 8 | PAGINA 15

gemaakt bevatten. De behoefte moet worden bepaald binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van de woningbouwontwikkeling. De aard en omvang van de ontwikkeling zijn leidend voor het schaalniveau waarop de ruimtebehoefte moet worden afgewogen. Voorliggend plan voorziet in het realiseren van 23 woningen. De woningen zijn bedoeld voor de lokale behoefte. Het ruimtelijke verzorgingsgebied beperkt zich daarmee tot Lutten en haar omgeving. Beschrijving van de behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling Met voorliggend initiatief wordt voorzien in 23 woningen in de het centrum van Lutten. De gemeente beschikt over een eigen actuele woonvisie 'Programma Wonen Hardenberg 2019-2025' en een regionale woonvisie 'Woondeal West-Overijssel'. Hierin wordt zowel op de kwalitatieve als de kwantitatieve woningbouwbehoefte ingegaan. Kwantitatieve behoefte De autonome opgave binnen West Overijssel is 28.200 woningen t/m 2030. De gemeenten zetten in op een opgave/ambitie van 40.000 woningen. De opgave vanuit de gemeente Hardenberg met 3.360 tot en met 3031 (volgt uit gemeentelijk woningbehoefteonderzoek 2022) sluit hierop aan. Kwantitatief kent Lutten een woningbouwopgave tot en met 2031 van maximaal 90 woningen, op basis van het woningbouwprogramma van mei 2022. Hiermee wordt invulling gegeven aan de autonome groei van het dorp binnen de totale opgave voor de gemeente Hardenberg.

In totaal 40 woningen zijn hiervan al gerealiseerd of is harde plancapaciteit voor beschikbaak. Per saldo is er dus nog een opgave om woningen toe te voegen aan het dorp. Daarmee is er voldoende ruimte voor de 23 woningen die met dit bestemmingsplan zijn beoogd. Het voornemen, dat voorziet in het realiseren van in totaal 23 woningen, levert een bijdrage aan de kwantitatieve behoefte en is dan ook passend. Kwalitatieve behoefte Kwalitatief wil de gemeente Hardenberg in Lutten bouwen voor een brede doelgroep, zoals starters en senioren. Met de voorgenomen ontwikkeling worden geschikte woningen voor overwegend senioren en ook doorstromers gerealiseerd. Uit meerdere peilingen uitgevoerd door initatiefnemer is gebleken dat hier behoefte aan is in Lutten. Voor de woningen zijn al circa 30 aanmeldingen uit de doelgroep binnengekomen. Met de ontwikkeling wordt dus voorzien in de lokale behoefte aan geschikte woningen voor senioren in de nabije omgeving van Lutten. Gelet op het vorenstaande wordt gesteld dat voorliggend plan aansluit op de kwalitatieve behoefte. Binnen of buiten bestaand stedelijk gebied Als de woningbouwontwikkeling voorziet in een behoefte en gepland is binnen bestaand stedelijk gebied, dan wordt voldaan aan de Ladder voor duurzame verstedelijking.

Gezien de ligging van het plangebied, in de bebouwde kom van Lutten, kan worden geconcludeerd dat de voorgenomen ontwikkeling een transformatie binnen bestaand stedelijk gebied van Lutten betreft. Hiermee is sprake van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik, indachtig het doel van de ladder voor duurzame verstedelijking, waarbij wordt gestreefd naar een optimale benutting van de ruimte in stedelijk gebied. Conclusie Voorliggend project voorziet binnen bestaand stedelijk gebied in zowel de kwantitatieve als de kwalitatieve vraag naar woningen. Gezien het voornoemde wordt geconcludeerd dat het project in overeenstemming is met de Ladder voor duurzame verstedelijking. 4.1.3

Conclusie toets aan het rijksbeleid

Geconcludeerd kan worden dat het relevante ruimtelijke ordeningsbeleid op rijksniveau de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling niet in de weg staat.

bestemmingsplan Lutten, herontw ikkeling Anerw eg-Noord 4, 6 en 8 | PAGINA 16

4.2

Provinciaal beleid

In deze paragraaf wordt het voor deze ontwikkeling relevante provinciale beleid behandeld. Op 12 april 2017 hebben Provinciale Staten van Overijssel de nieuwe Omgevingsvisie Overijssel 2017 'Beken Kleur' en bijbehorende Omgevingsverordening Overijssel 2017 vastgesteld. Op 1 mei 2017 zijn de nieuwe Omgevingsvisie en Omgevingsverordening in werking getreden. Nadien zijn de visie en verordening meermaals partieel herzien. 4.2.1

Omgevingsvisie Overijssel

De omgevingsvisie is het centrale provinciale beleidsplan voor het fysieke beleidsplan voor het fysieke leefmilieu in Overijssel. De opgaven en kansen waar de provincie Overijssel voor staat, zijn vertaald in centrale beleidsambities voor negen beleidsthema's. De hoofdambitie van de Omgevingsvisie is een toekomstvaste groei van welvaart en welzijn met een verantwoord beslag op de beschikbare natuurlijke hulpbronnen en voorraden. Enkele centrale ambities van de provincie: goed en plezierig wonen, nu en in de toekomst door een passend en flexibel aanbod van woonmilieus (typen woningen en woonomgeving) die voorzien in de vraag (kwantitatief en kwalitatief); versterken complementariteit van bruisende steden en vitaal platteland als ruimtelijke, cultureel, sociaal en economisch samenhangend geheel. Dit door behoud en versterking van leefbaarheid en diversiteit van het landelijk gebied, stedelijke netwerken versterken, behoud en versterken van cultureel erfgoed als drager van identiteit; veilig, gezond en schoon kunnen wonen, werken, recreëren en reizen door te zorgen voor waterveiligheid, externe veiligheid en verkeersveiligheid; investeren in een hoofdinfrastructuur voor wegverkeer, trein, fiets en waarbij veiligheid en doorstroming centraal staan. 4.2.2

Omgevingsverordening Overijssel

De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is. Er wordt nadrukkelijk gestuurd op ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid. Uitgangspunt is dat verstedelijking en economische activiteiten gebundeld worden ten behoeve van een optimale benutting van bestaand bebouwd gebied. 4.2.3

Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

Om te bepalen of een initiatief bijdraagt aan de ambities van de provincie Overijssel, wordt het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel gebruikt. In dit uitvoeringsmodel staan de volgende stappen centraal: 1. Of – generieke beleidskeuzes 2. Waar – ontwikkelingsperspectieven 3. Hoe – gebiedskenmerken Bij een initiatief voor bijvoorbeeld woningbouw, een nieuwe bedrijfslocatie, toeristisch-recreatieve voorzieningen, natuurontwikkeling, et cetera kun je aan de hand van deze drie stappen bepalen of een initiatief binnen de geschetste visie voor Overijssel mogelijk is, waar het past en hoe het uitgevoerd kan worden. De eerste stap, het bepalen van de of-vraag, lijkt in strijd met de wens zoveel mogelijk ruimte te willen geven aan nieuwe initiatieven. Met het faciliteren van initiatieven moet echter wel gekeken worden naar de (wettelijke) verantwoordelijkheden zoals veiligheid of gezondheid. Het uitvoeringsmodel maakt helder wat kan en wat niet kan. Om een goed evenwicht te vinden tussen het bieden van ruimte aan initiatieven en het waarborgen van publieke belangen, varieert de provinciale sturing: soms normstellend,

bestemmingsplan Lutten, herontw ikkeling Anerw eg-Noord 4, 6 en 8 | PAGINA 17

maar meestal richtinggevend of inspirerend. In afbeelding 4.1 is het Uitvoeringsmodel weergegeven.

Afbeelding 4.1: Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel (Bron: Provincie Overijssel) 4.2.3.1 Of- generieke beleidskeuzes Maatschappelijke opgaven zijn leidend in het handelen. Allereerst is het dan ook de vraag of er een maatschappelijke opgave is. Of een initiatief mogelijk is, wordt onder andere bepaald door generieke beleidskeuzes van EU, Rijk of provincie. Denk hierbij aan beleidskeuzes om basiskwaliteiten als schoon drinkwater en droge voeten te garanderen. Maar ook aan beleidskeuzes om overaanbod van bijvoorbeeld woningbouw- en kantorenlocaties – en daarmee grote financiële en maatschappelijke kosten – te voorkomen. In de omgevingsvisie zijn de provinciale beleidskeuzes hieromtrent vastgelegd. De generieke beleidskeuzes zijn vaak normstellend. Dit betekent dat ze opgevolgd moeten worden: het zijn randvoorwaarden waarmee iedereen rekening moet houden vanwege zwaarwegende publieke belangen. De normstellende beleidskeuzes zijn vastgelegd in de omgevingsverordening. 4.2.3.2 Waar- ontwikkelingsperspectieven Na het beantwoorden van de of-vraag, is de vraag waar het initiatief past of ontwikkeld kan worden. In de omgevingsvisie op de toekomst van Overijssel onderscheidt de provincie zes ontwikkelingsperspectieven.

Deze ontwikkelingsperspectieven schetsen een ruimtelijk perspectief voor een combinatie van functies en geven aan welke beleids- en kwaliteitsambities leidend zijn. De ontwikkelingsperspectieven geven zo richting aan waar wat ontwikkeld zou kunnen worden. De ontwikkelingsperspectieven zijn richtinggevend. Dit betekent dat er ruimte is voor lokale afweging: een gemeente kan vanwege maatschappelijke en/of sociaal-economische redenen in haar Omgevingsvisie en bestemmings- of omgevingsplan een andere invulling kiezen. Die dient dan wel te passen binnen de – voor dat ontwikkelingsperspectief – geldende kwaliteitsambities. Daarbij dienen de nieuwe ontwikkelingen verbonden te worden met de bestaande kenmerken van het gebied, conform de Catalogus Gebiedskenmerken (de derde stap in het uitvoeringsmodel). Naast ruimte voor een lokale afweging ten aanzien

bestemmingsplan Lutten, herontw ikkeling Anerw eg-Noord 4, 6 en 8 | PAGINA 18

van functies en ruimtegebruik, is er ruimte voor een lokale invulling van de begrenzing: de grenzen van de ontwikkelingsperspectieven zijn signaleringsgrenzen. 4.2.3.3 Hoe- gebiedskenmerken Ten slotte is de vraag hoe het initiatief ingepast kan worden in het landschap. De gebiedskenmerken spelen een belangrijke rol bij deze vraag. Onder gebiedskenmerken worden verstaan de ruimtelijke kenmerken van een gebied of gebiedstype die bepalend zijn voor de karakteristiek en kwaliteit van dat gebied of gebiedstype. Voor alle gebiedstypen in Overijssel is in de Catalogus Gebiedskenmerken beschreven welke kwaliteiten en kenmerken van provinciaal zijn en behouden, versterkt of ontwikkeld moeten worden. De gebiedskenmerken zijn soms normstellend, maar meestal richtinggevend of inspirerend. Voor de normerende uitspraken geldt dat deze opgevolgd dienen te worden; ze zijn dan ook in de omgevingsverordening geregeld. De richtinggevende uitspraken zijn randvoorwaarden waarmee in principe rekening gehouden moet worden. Hier kan gemotiveerd van worden afgeweken mits aannemelijk is gemaakt dat met het alternatief de kwaliteitsambities even goed of zelfs beter gerealiseerd kunnen worden. De inspirerende uitspraken bieden een wenkend perspectief: het zijn voorbeelden van de wijze waarop ruimtelijke kwaliteitsambities ingevuld kunnen worden.

Initiatiefnemers kunnen zich hierdoor laten inspireren, maar dit hoeft niet. 4.2.3.4 Toetsing van het initiatief aan het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel Indien het concrete initiatief wordt getoetst aan het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel ontstaat globaal het volgende beeld. 4.2.3.4.1 Of - generieke beleidskeuzes Bij de afwegingen in de eerste fase 'Of – generieke beleidskeuzes' zijn artikel 2.1.5 (Ruimtelijke kwaliteit) en artikel 2.2.2 (Realisatie nieuwe woningen) uit de Omgevingsverordening Overijssel van belang. Hierna wordt nader op de artikelen ingegaan. Artikel 2.1.5: Ruimtelijke kwaliteit (leden 1, 2, 3 en 5) 1. In de toelichting op bestemmingsplannen wordt onderbouwd dat de nieuwe ontwikkelingen die het bestemmingsplan mogelijk maakt, bijdragen aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit conform de geldende gebiedskenmerken. 2. In het kader van de toelichting als bedoeld in lid 1 wordt inzichtelijk gemaakt op welke wijze toepassing is gegeven aan het Uitvoeringsmodel (OF-, WAAR- en HOE-benadering) die in de Omgevingsvisie Overijssel is neergelegd. 3. In het kader van de toelichting als bedoeld in lid 1 wordt gemotiveerd dat de nieuwe ontwikkeling past binnen het ontwikkelingsperspectief die in de Omgevingsvisie Overijssel voor het gebied is neergelegd. 5.

In het kader van de toelichting als bedoeld in lid 1 wordt inzichtelijk gemaakt op welke wijze toepassing is gegeven aan de vier-lagenbenadering die onderdeel uitmaakt van het Uitvoeringsmodel en op welke wijze de Catalogus Gebiedskenmerken is gebruikt bij de ruimtelijke inpassing van de nieuwe ontwikkeling. Toetsing van het initiatief aan artikel 2.1.5 Zoals uit de volgende subparagrafen blijkt, wordt voldaan aan de OF-, WAAR-, en HOE-benadering. Ook blijkt dat de ontwikkeling past in het ontwikkelingsperspectief en voldoet aan de vier-lagen benadering. Op deze plaats wordt dan ook geconcludeerd dat het initiatief in overeenstemming is met artikel 2.1.5. Artikel 2.2.2: Realisatie nieuwe woningen (lid 1) 1. Bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder c van de Wabo, voorzien uitsluitend in de mogelijkheid tot het realiseren van nieuwe woningen als de behoefte daaraan is aangetoond door middel van actueel onderzoek woningbouw. 2. In bestemmingsplannen wordt in maximaal 80% van de behoefte aan nieuwe woningen zoals vastgesteld in het kader van actueel onderzoek woningbouw, voorzien.

bestemmingsplan Lutten, herontw ikkeling Anerw eg-Noord 4, 6 en 8 | PAGINA 19

3. In bestemmingsplannen van gemeenten waarvoor woonafspraken van toepassing zijn, mag - in afwijking van lid 2 - in een hoger percentage dan 80% worden voorzien, met een maximum van 100% van de behoefte zoals vastgesteld in het kader van de woonafspraken. 4. De behoefte aan nieuwe woningen zoals bedoeld in lid 1 wordt in ieder geval geacht te zijn aangetoond als realisatie daarvan past binnen de geldende woonafspraken zoals die zijn gemaakt tussen gemeente en provincie op basis van regionale afstemming. 5. Wanneer de realisatie van nieuwe woningen niet past binnen geldende woonafspraken of wanneer er voor de gemeente geen woonafspraken gelden, dan moet de behoefte aan nieuwe woningen aangetoond worden door middel van actueel onderzoek woningbouw waarop de instemming is verkregen van zowel de gemeenten in de regio als Gedeputeerde Staten. 6. In afwijking van het bepaalde in lid 5 geldt de eis dat gemeenten in de regio moeten hebben ingestemd niet voor buurgemeenten die gelegen zijn buiten de provincie Overijssel. In dat geval moet zijn aangetoond dat afstemmingsoverleg heeft plaatsgevonden.

De van belang zijnde begrippen in het kader van artikel 2.2.2 zijn hierna opgenomen: Nieuwe woningen: te realiseren woningen, waarvoor nog geen omgevingsvergunning is afgegeven Actueel onderzoek woningbouw: door de raad vastgesteld onderzoek waarin de behoefte van de gemeente aan nieuwe woningen is onderbouwd op basis van de regionale behoefte woningbouw, markt- en vastgoedanalyses en andere relevante gegevens. Regionale behoefte woningbouw: door Gedeputeerde Staten vastgestelde provinciale analyse waarin de regionale behoefte aan nog te realiseren woningen is onderbouwd op basis van provinciale behoefteprognoses. Woonafspraken: bestuurlijke afspraken tussen provincie Overijssel en gemeenten over onder meer doelgroepen, wonen en zorg, stedelijke vernieuwing, toekomstbestendigheid bestaande voorraad, programmeren en zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik en bijbehorende programmeringsdocumenten, zoals voor een aangegeven periode zijn gemaakt. Regio: de gemeenten die onderdeel uitmaken van de samenhangende woningmarkt die bediend wordt met de woningbouwmogelijkheden die een gemeente biedt. In artikel 2.2.3 lid 1 van de Omgevingsverordening wordt onder actueel onderzoek woningbouw verstaan: onderzoek wat eens in de 2 jaar wordt geactualiseerd. Toetsing van het initiatief aan artikel 2.2.2 De voorliggende ontwikkeling betreft het bouwen van maximaal 23 woningen.

Zoals in 4.3.1 en 4.4.2 wordt geconcludeerd is er sprake van een kwalitatieve en kwantitatieve behoefte naar de beoogde woningen. Geconcludeerd wordt dat het voorliggende bestemmingsplan in overeenstemming is met artikel 2.2.2 uit de Omgevingsverordening Overijssel. Voor het overige zijn er in het kader van de “generieke beleidskeuzes” geen aspecten die nadere onderbouwing behoeven. 4.2.3.4.2 Waar - ontwikkelingsperspectieven Het plangebied behoort tot het ontwikkelingsperspectief 'Woon- en werklocaties buiten de stedelijke netwerken'. In afbeelding 4.2 is een uitsnede van de perspectievenkaart behorende bij de Omgevingsvisie opgenomen. Het plangebied is met de rode lijn aangeduid.

bestemmingsplan Lutten, herontw ikkeling Anerw eg-Noord 4, 6 en 8 | PAGINA 20

Afbeelding 4.2: Uitsnede ontwikkelingsperspectievenkaart Omgevingsvisie Overijssel (Bron: Provincie Overijssel) "Woon- en werklocaties buiten de stedelijke netwerken" De steden en dorpen buiten de stedelijke netwerken mogen altijd bouwen voor de lokale behoefte aan wonen, werken en voorzieningen, inclusief lokaal gewortelde bedrijvigheid, mits onderbouwd en regionaal afgestemd. Herstructurering en transformatie van de woon-, werk-, voorzieningen- en mixmilieus moeten deze vitaal en aantrekkelijk houden en de diversiteit aan milieus versterken. Herstructurering en transformatie bieden kansen om te anticiperen op klimaatverandering (bijvoorbeeld door ruimte voor groen, natuur en water te reserveren). Van belang is de stedelijke ontwikkeling altijd af te stemmen op de kenmerken van het watersysteem, bijvoorbeeld in laaggelegen gebieden bij bouw- en evacuatieplannen rekening houden met risico’s op overstroming of wateroverlast. Herstructurering en transformatie kunnen ook bijdragen aan de energietransitie (door het nemen van energie-efficiënte maatregelen en/of het opwekken van duurzame energie door bijvoorbeeld het aanwezige dakoppervlak te benutten). Toetsing van het initiatief aan het Ontwikkelingsperspectief Met de voorgenomen ontwikkeling worden in het centrum van Lutten appartementen gerealiseerd. Ook wordt een mogelijkheid voor detailhandel geboden.

Door de herontwikkeling van bestaande bebouwing, die anders leeg komt te staan, wordt het centrum van Lutten vitaal en aantrekkelijk gehouden. Tevens wordt met de voorgenomen ontwikkeling een aanzienlijk deel aan verharding verwijderd, waardoor er ruimte vrij komt voor groenvoorzieningen. Tevens zullen de nieuwe woningen niet op het gasnet worden aangesloten, waardoor de ontwikkeling een bijdrage levert aan de energietransitie.

bestemmingsplan Lutten, herontw ikkeling Anerw eg-Noord 4, 6 en 8 | PAGINA 21

4.2.3.4.3 Hoe - gebiedskenmerken Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch-cultuurlandschap, stedelijke laag en laag van beleving) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. De 'Natuurlijke laag' en de 'Laag van beleving' worden in dit geval buiten beschouwing gelaten, omdat er in of aangrenzend aan het plangebied geen relevante specifieke eigenschappen voor deze lagen gelden. Hierna wordt ingegaan op de relevante kenmerken ter plaatse van het plangebied. 1. De 'Laag van het agrarisch-cultuurlandschap' In de 'Laag van het agrarisch-cultuurlandschap' gaat het er altijd om dat de mens inspeelt op de natuurlijke omstandigheden en die ten nutte maakt. Hierbij hebben nooit ideeën over schoonheid een rol gespeeld. Wel zijn we ze in de loop van de tijd gaan waarderen om hun ruimtelijke kwaliteiten. Vooral herkenbaarheid, contrast en afwisseling worden gewaardeerd. De ambitie is gericht op het voortbouwen aan de kenmerkende structuren van de agrarische cultuurlandschappen door óf versterking óf behoud óf ontwikkeling of een combinatie hiervan. Het plangebied is op de gebiedskenmerkenkaart de 'Laag van het agrarisch-cultuurlandschap' aangeduid met het gebiedstype 'Veenkoloniaal landschap''. In afbeelding 4.3 is dat aangegeven.

Afbeelding 4.3: Laag van het agrarisch-cultuurlandschap (Bron: Provincie Overijssel) “Veenkoloniaal landschap” Het Overijssels veenkoloniaal landschap is deel van een groter geheel dat zich uitstrekt over Groningen en Drenthe. Het is mede gevormd door de vestiging van ontginners en boeren uit andere regio’s. Het gebied kenmerkt zich door grootschalige open landschappen met een lineaire bebouwings-, verkavelings- en ontwateringsstructuur. Het landschap is ontstaan door grootschalige ontginning van de hoogveengebieden ten behoeve van de turfwinning. Een ontwateringsstelsel van kanalen en wijken is typerend voor dit landschap. Vanuit nieuwe linten en kanaaldorpen werd het hoogveen ontgonnen. Het vergraven

bestemmingsplan Lutten, herontw ikkeling Anerw eg-Noord 4, 6 en 8 | PAGINA 22

landschap werd vervolgens als akkerbouwgebied in gebruik genomen. Als ontwikkelingen plaats vinden in het veenkoloniaal landschap, dan dragen deze bij aan behoud en versterking van bijzondere architectuur (watererfgoed (sluizen, bruggen e.d.), de bijzondere villa’s, buitens, herenboerderijen), de linten door het landschap en de open ruimtes. Toetsing van het initiatief aan de "Laag van het agrarisch-cultuurlandschap" De voorgenomen ontwikkeling gaat uit van de herontwikkeling van een kerk en de sloop van twee gebouwen. Hierbij wordt de kerk, welke een beeldbepalend gebouw is, behouden. De ontwikkeling vindt plaats in stedelijk gebied, dus er wordt geen beslag gelegd op de kenmerkende open ruimtes van het veenkoloniale landschap. Geconcludeerd kan worden dat hiermee voldoende rekening is gehouden met de gebiedskenmerken ten aanzien van de ‘Laag van het agrarisch-cultuurlandschap’. 2. De 'Stedelijke laag' De stedelijke laag is de laag van de steden, dorpen, verspreide bebouwing, wegen, spoorwegen en waterwegen. Het gaat in deze laag om de dynamiek van de steden en de grote infrastructurele verbindingen, maar ook om de rust van de dorpen en de landelijke wegen en paden. De ligging van een stad of dorp in het landschap, op een kruispunt van infrastructuur of in de nabijheid van grondstoffen speelt een belangrijke rol in het functioneren ervan.

Efficiëntie en bereikbaarheid zijn belangrijke vestigingsfactoren, maar daarbij wordt de kwaliteit, eigenheid en het onderscheidend vermogen van de regio steeds belangrijker. De ontstaansgeschiedenis is medebepalend voor de huidige identiteit en terug te vinden in de ruimtelijke opbouw van de kernen, maar ook in de economische en sociale dynamiek. Daarnaast hebben door de tijd heen veranderende ideeën over de ideale vormgeving van de stad invloed gehad op de ruimtelijke opbouw. Cultuurhistorisch of architectonisch waardevolle gebouwen en structuren zijn hierbij vaak bepalend voor de stedelijke identiteit en de belevingswaarde voor bewoners en bezoekers. Zo is in Overijssel een rijk palet ontstaan aan onderscheidende steden en dorpen. Elk met een eigen karakteristieke ruimtelijke, sociale en functionele opbouw en kwaliteit. Het plangebied ligt op de gebiedskenmerkenkaart in het gebiedstype 'Woonwijken 1955 - nu'. Het plangebied ligt tevens binnen het gebiedstype 'informele trage netwerk', echter is dit gebiedstype niet van belang voor het plangebied. In afbeelding 4.4 is dat aangegeven.

bestemmingsplan Lutten, herontw ikkeling Anerw eg-Noord 4, 6 en 8 | PAGINA 23

Afbeelding 4.4: De stedelijke laag (Bron: Provincie Overijssel) "Woonwijken 1955 - nu" De woonwijken van 1955 tot nu zijn plan matig opgezette uitbreidingswijken op basis van een collectief idee en grotere bouwstromen. De functies (wonen, werken, voorzieningen centra) zijn uiteengelegd en de wijken zijn opgedeeld in buurten met een homogeen bebouwingskarakter. Eenzijdigheid van de eigendomssituatie en de bevolkingsopbouw is in bepaalde wijken aan de orde. Daardoor ligt er een rangorde in kwaliteit(sbeleid) en stigmatisering op de loer. Daarnaast voldoet de kwaliteit van de woningen vaak niet meer aan hedendaagse kwaliteitseisen. Ook verdwijnen centrale wijkfuncties, zoals kerkgebouwen. De bebouwing heeft vaak een centrale identiteitsbepalende plek in de wijk, maar dreigt door functieverlies te verdwijnen. Toetsing van het initiatief aan de “Laag van het agrarisch cultuurlandschap” Met de voorgenomen ontwikkeling wordt een ander type woningen aan het centrum van Lutten toegevoegd, namelijk appartementen, waardoor er meer sprake is van diversiteit aan woningen in het centrum van Lutten. Tevens wordt een verouderde woning en een verouderd gebouw gesloopt, waardoor ruimte ontstaat voor woningen die voldoen aan de hedendaagse kwaliteitseisen. Tevens kan door deze herontwikkeling het kerkgebouw blijven bestaan, omdat het een nieuwe functie krijgt.

Geconcludeerd wordt dat de ontwikkeling in overeenstemming met het gestelde in de "Stedelijke Laag". 4.2.4

Conclusie toetsing aan het provinciaal beleid

Geconcludeerd kan worden dat de in dit voorliggende bestemmingsplan besloten ruimtelijke ontwikkeling in overeenstemming is met het provinciaal ruimtelijk beleid.

bestemmingsplan Lutten, herontw ikkeling Anerw eg-Noord 4, 6 en 8 | PAGINA 24

4.3

Regionaal beleid

4.3.1

Woondeal West Overijssel

4.3.1.1 Algemeen Op 21 december 2022 is de regionale woondeal West Overijssel getekend. De woondeal gaat over meerdere onderdelen, maar in het kort samengevat in ieder geval over de doelstellingen van deze regio West-Overijssel om de komende jaren tot de bouw van voldoende passende woningen te komen, waarmee het woningtekort in deze regio kan worden opgelost. West-Overijssel zet zich, in samenwerking met corporaties en marktpartijen, in voor de realisatie van minimaal 28.200 woningen tot en met 2030. Voor nieuwe woningbouwplannen (plannen waarvan de ruimtelijke procedure op het moment van het sluiten van deze Woondeal nog moet starten) streeft de gemeente naar een verdeling van 30% sociale huur, 40% middenhuur en betaalbare koop en 30% dure woningen. Dit is een inspanningsverplichting. Het streven geldt op gemeente- en regionaal niveau, dus niet bij elk afzonderlijk plan en wordt op regionaal niveau gemonitord. Partijen spannen zich hier gezamenlijk voor in. Lokaal maatwerk is mogelijk, rekening houdend met de specifieke gemeentelijke situatie en de aantoonbare behoefte. 4.3.1.2 Toetsing van het initiatief aan de Woondeal West Overijssel De opgave/ambitie van de gemeente Hardenberg sluit kwantitatief aan bij de opgave vanuit de woondeal. De autonome opgave binnen West Overijssel is 28.200 woningen t/m 2030. De gemeenten zetten in op een opgave/ambitie van 40.000 woningen.

De opgave vanuit de gemeente Hardenberg met 3.360 tot en met 3031 (volgt uit gemeentelijk woningbehoefteonderzoek 2022) sluit hierop aan. Kwantitatief kent Lutten een woningbouwopgave tot en met 2031 van maximaal 90 woningen, op basis van het woningbouwprogramma van mei 2022. Hiermee wordt invulling gegeven aan de autonome groei van het dorp binnen de totale opgave voor de gemeente Hardenberg. In totaal 40 woningen zijn hiervan al gerealiseerd of is harde plancapaciteit voor beschikbaak. Per saldo is er dus nog een opgave om woningen toe te voegen aan het dorp. Daarmee is er voldoende ruimte voor de 23 woningen die met dit bestemmingsplan zijn beoogd. Kwalitatief wil de gemeente Hardenberg in Lutten bouwen voor een brede doelgroep, zoals starters en senioren. De initiatiefnemer heeft driemaal de behoefte gepeild voor de woningen. Met de voorgenomen ontwikkeling worden daarom geschikte woningen voor senioren gerealiseerd, maar de woningen zijn ook geschikt voor doorstromers. Op de woningen hebben zich reeds mensen ingeschreven. In totaal gaat het om circa 30 inschrijvingen uit Lutten, Oud-Lutten en Keiendorp. Het betreft overwegend senioren en een enkele doorstromer. Met de voorgenomen ontwikkeling wordt dus voorzien in de lokale behoefte aan geschikte woningen voor senioren in de nabije omgeving van Lutten.

4.4

Gemeentelijk beleid

4.4.1

Omgevingsvisie Landstad Hardenberg

4.4.1.1 Algemeen Sinds 2021 beschikt de gemeente Hardenberg over een eigen omgevingsvisie. In deze visie is het verhaal van de gemeente Hardenberg voor het heden en de komende 20 jaar uitgewerkt. Deze omgevingsvisie is samengesteld met participatie van vele stakeholders uit allerlei sectoren. In de visie komt alles samen in het verhaal van de gemeente tot 2040. Het verhaal heet 'Landstad Hardenberg'. Hierin is de functie voor de hele regio verder uitgebouwd. De rode draad in de gemeente is als volgt: De gemeente en samenleving zijn verbonden. De Hardenbergers hebben altijd de blik

bestemmingsplan Lutten, herontw ikkeling Anerw eg-Noord 4, 6 en 8 | PAGINA 25

naar buiten. Ze zien voortdurend kansen. Door een goede samenwerking tussen inwoners, overheid en bedrijfsleven benutten we de kansen die zich voordoen. De gemeente speelt in op toekomstige veranderingen, veert mee, verbindt en investeert waar nodig. De kernen zijn onderling sterk verbonden. Platteland en stad raken steeds meer verweven. De gemeente combineert de kracht van het platteland met een compleet stedelijk voorzieningenniveau. Voor een grensgemeente is dat een unieke prestatie. De gemeente zoekt de regionale verbinding. Hardenberg is onderdeel van de regio Zwolle. Daarnaast zijn er sterke verbindingen met Twente en Drenthe. 4.4.1.2 Ambitie Hardenberg staat voor grote uitdagingen. Een groeiende bevolking en economie zijn voor een grensregio niet vanzelfsprekend. Integendeel. Dit vraagt om blijvende inspanningen en investeringen. De gemeente kan niet doorbouwen zoals het groot is geworden. Het gebruik van het platteland verandert. Dat vraagt om ontwikkeling van bebouwing die samengaat met ruimtelijke kwaliteit, landschap en natuur. Stad en land vullen elkaar steeds meer aan en houden elkaar in balans. Samen vertellen zij het verhaal van de functieverandering van het Hardenbergse platteland. Of-of-denken maakt plaats voor en-en-denken. De gemeente wil de kwaliteiten van het buitengebied versterken door stedelijke elementen aan te brengen.

Tegelijkertijd blijft de gemeente werken aan het binnenstedelijk woon- en leefklimaat met vitale en bruisende centra in Hardenberg en Dedemsvaart. De gemeente Hardenberg staat niet op zichzelf. Sociale, maatschappelijke en economische relaties zijn steeds (boven)regionaler. Hardenberg wordt steeds afhankelijker van de omliggende regio’s. Omgekeerd geldt hetzelfde. De gemeente speelt daar op in. Per opgave kiest de gemeente het juiste schaalniveau voor de aanpak en samenwerking. De gemeente gaat ‘spelen met schalen’. De gemeente staat voor een nieuwe schaalsprong. Om deze schaalsprong te kunnen maken zijn vier uitgangspunten opgesteld. a. de groei vasthouden en doortrekken; b. kwaliteiten toevoegen wordt belangrijker; c. ruimte als troefkaart; d. bereikbaarheid en samenwerking als randvoorwaarden. De groei vasthouden De gemeente blijft inzetten op groei van de economie en de werkgelegenheid. Hardenberg streeft naar een positieve arbeidsmarktbalans. Dit past bij onze positie als streekcentrum. De omvang en samenstelling van de beroepsbevolking geeft nu voldoende basis voor een compleet stedelijk voorzieningenniveau. Dat wil de gemeente in de toekomst ook zo houden. Een stabiele bevolkingsgroei is daarom een voorwaarde. Net als het behouden van de concurrerende economie. Volgens de prognoses groeit onze bevolking tot 2040.

Tot 2050 groeit ook het aantal huishoudens, en daarmee de woningbehoefte. Terwijl de bevolking groeit, neemt de beroepsbevolking geleidelijk af door vergrijzing. Dit kan Hardenberg positief beïnvloeden door jonge gezinnen en startende huishoudens aan te trekken. Dit is gunstig voor de omvang van de beroepsbevolking en het voorzieningenniveau. De Regio Zwolle krijgt van het Rijk een groeiopgave van naar verwachting 40.000 tot 60.000 woningen in 2040. Hiervan kan en wil de gemeente in ieder geval 1.000 woningen voor haar rekening nemen. Kwaliteiten toevoegen wordt belangrijker Groei is geen doel op zich maar moet bijdragen aan welvaart en welzijn van onze inwoners. De gemeente bouwt bestaande kwaliteiten uit en voegt nieuwe toe aan de leefomgeving en economie. Zo wil de gemeente haar inwoners binden en vertrokken Hardenbergers verleiden om terug te keren. De gemeente schept een gunstig vestigingsklimaat voor nieuwe bedrijven. Nieuwbouw is hiervoor niet voldoende. Verbeteringen in het woon, leef- en werkklimaat werken als een vliegwiel voor de lokale welvaart en het welzijn van de inwoners. Dit noemt met brede welvaart. De brede welvaart wordt bereikt door in te spelen op de trends en ontwikkelingen die de samenleving beïnvloeden, zoals: klimaatontwikkelingen, energietransitie, transities

bestemmingsplan Lutten, herontw ikkeling Anerw eg-Noord 4, 6 en 8 | PAGINA 26

in de landbouw, circulaire economie, aandacht voor voeding en levensstijl en demografische ontwikkelingen. Ruimte als troefkaart Ruimte is de troefkaart. In Hardenberg krijg je veel voor weinig. Er is kwaliteit van leven. De Brede Welvaartsindicator 2019 laat een hoge woontevredenheid zien. Een kwaliteit die in Nederland steeds schaarser wordt. Hiermee onderscheiden we ons. Nu en in de toekomst. Dit doet Hardenberg door werk te maken van leefbaarheid: de gemeente versterkt landbouw en natuur; de gemeente verbetert het leef- en woonmilieu (groen, water, schoon, veilig, ruimte); de gemeente zorgt voor een passend woningaanbod en versterkt de sociale samenhang; de gemeente houdt het voorzieningenniveau op peil. Bereikbaarheid en samenwerking als randvoorwaarden Hardenberg is de op één na grootste gemeente in zowel de regio Zwolle als de Dutch TechZone. Beide samenwerkingsverbanden zijn belangrijk om onze ambities en opgaven te realiseren. Vooral voor de bereikbaarheid en de economie. En daarmee ook voor onderwijs en scholing. Hardenberg moet daarom uitgroeien tot een netwerkgemeente bij uitstek. Dit vraagt om intensivering van de samenwerkingsrelaties, specifiek met de regio Zwolle. Goede bereikbaarheid is hierbij een belangrijke voorwaarde. De gemeente zet zich in voor snelle verbindingen met Twente en Zwolle.

4.4.1.3 Thema's De visie is vertaald in vier thema's voor ontwikkeling. Dit betreffen de volgende: 1. Hardenberg in balans: over de verscheidenheid van het landelijk gebied; 2. Hardenberg voor elkaar: over stedelijke ontwikkeling, een vitale samenleving en leefbare kernen; 3. Hardenberg knooppunt: over een vitale economie en goede bereikbaarheid; 4. Hardenberg duurzaam: over de energietransitie, klimaatadaptatie en een circulaire economie. Binnen elk thema heeft de gemeente ambities en staat de gemeente voor opgaven. Samen vormen ze de agenda voor toekomstige samenwerkingen. In dit geval is met name het thema 'Hardenberg voor elkaar' met bijbehorend subthema 'aantrekkelijk wonen' relevant, aangezien deze ingaat op woningbouw. Hardenberg voor elkaar: aantrekkelijk wonen Aantrekkelijk wonen Het aantal huishoudens in West-Overijssel groeit tot 2030 tot 35.000-40.000. Deels is deze groei autonoom (bevolkingsgroei en afname grootte huishoudens). Voor het andere deel komt dit door de inhaalvraag en de overloop vanuit steden in het westen en de randen van het land. De regio West-Overijssel heeft onvoldoende plancapaciteit om deze huishoudens allemaal te huisvesten. Er is behoefte aan nieuwe woningen. De gemeente Hardenberg wil tenminste 1.000 woningen (extra) bouwen om de groei van de regionale woningbehoefte te helpen opvangen.

De gemeente kan veel woonkwaliteit bieden voor een relatief lage prijs. Om aantrekkelijk en klaar voor de toekomst te blijven is maatwerk per kern belangrijk. Hierna worden de ambities behorend bij dit subthema benoemd: de gemeente wil, naast de eigen inwoners, minimaal 1.000 nieuwe huishoudens een plaats geven; de gemeente wil jongeren vasthouden of naar de gemeente laten terugkeren; we verleiden hoger opgeleiden met jonge gezinnen om in de gemeente te komen wonen en werken; de gemeente speelt flexibel in op nieuwe ontwikkelingen op het gebied van wonen (adaptieve aanpak). De gemeente werkt kleinschalig en levert maatwerk per kern. Dedemsvaart en Hardenberg (Marslanden) houden grotere uitbreidingslocaties;

bestemmingsplan Lutten, herontw ikkeling Anerw eg-Noord 4, 6 en 8 | PAGINA 27

de gemeente zoekt meer mogelijkheden voor wonen in het landelijk gebied en in de kleine kernen; de gemeente zoekt naar mogelijkheid voor huisvesting van tijdelijke werknemers uit het buitenland. De belangrijkste opgaven betreffen: samen met het onderwijs en bedrijfsleven starten met een marketingcampagne om mensen naar de gemeente te trekken. Doel is het vasthouden van de bevolkingsgroei en daarmee ons voorzieningenniveau in stand te kunnen houden; de gemeente breidt de woningvoorraad uit en verbeterd deze. De woningvoorraad ziet er de komende 5-10 jaar als volgt uit: 1. Tot 2035 zijn tenminste 3.500 woningen nodig. 3.000 daarvan wil de gemeente bouwen voor 2030. Dit betekent dat er van 2022 tot 2026 jaarlijks 300 nieuwe woningen nodig zijn. 2. in en rond de centra maakt de gemeente het woningaanbod diverser. Hier worden vooral woningen gebouwd voor starters en senioren; 3. in de uitleggebieden bouwt de gemeente vooral voor de overloop van de regio Zwolle (startende huishoudens) en op een enkele locatie voor de hogere inkomens; 4. de gemeente wil goed inspelen op de marktvraag, zowel qua aantal als type woning. Daarom zorgt de gemeente voortdurend voor voldoende nieuwe woonbestemmingen in de bestemmingsplannen; 5. samen met woningcorporaties gaat de gemeente voor tijdelijke uitbreiding, verduurzaming en transformatie van minimaal 300 sociale huurwoningen tot 2023; 6.

de gemeente stimuleert woningeigenaren om te investeren in duurzaamheid en levensloopbestendigheid; 7. het woningbouwprogramma is gebaseerd op leefbaarheid, ook op de langere termijn. 8. in samenspraak met ontwikkelaars en consumenten richt de gemeente zich vooral op kleine woningbouwprojecten. Zo kan goed ingespeeld worden op woontrends. 9. De gemeente verbetert de woonkwaliteit door woningen te renoveren. Zo ontstaat een diverse woningvoorraad die levensloopgeschikt en energiezuinig is. Om een tijdelijke piek in de woningbehoefte tot 2025-2030 op te vangen is gestart met het versnellen van de nieuwbouw. samen met de (dorps)gemeenschappen werkt de gemeente aan kaders voor nieuwe woningbouwontwikkelingen en aanpassingen van de bestaande woningvoorraad. Hardenberg voor elkaar: bouwen aan de stad Bouwen aan de stad Er wordt voortdurend gebouwd aan de ruimtelijke en stedenbouwkundige kwaliteit van Landstad Hardenberg. De winkelfunctie van het centrumgebied blijft meebewegen met de ontwikkelingen in de detailhandel. Dat biedt kansen voor nieuwe functies en voorzieningen. Zo blijft het centrum ook in de toekomst aantrekkelijk. Tegelijkertijd maakt de retailsector snelle veranderingen door. Het fysieke winkelaanbod verandert door schaalvergroting en online bezorgdiensten. Onze centra zijn en blijven onze visitekaartjes voor inwoners, (nieuwe) bedrijven en bezoekers.

De totaalbeleving moet kloppen: een goede samenhang tussen bereikbaarheid, cultureel aanbod, winkels en horeca, nieuwe bedrijvigheid, wonen en openbare ruimte. Voor kleinere kernen, waaronder ook Lutten valt, heeft de gemeente Hardenberg als doel om het bestaande aanbod te behouden en te concentreren. 4.4.1.4 Opgaven per gebied De gemeente zet zich al lang in om ontwikkelingen in het buitengebied bij te laten dragen aan versterking van de ruimtelijke kwaliteit. Het beleid beschrijft daarom voor elk landschapstype de belangrijkste gebiedskenmerken en ontwikkelingsrichtingen. Bij het maken van dit beleid waren zowel bewoners als professionals betrokken. De resultaten zijn vastgelegd in Landschap-Identiteit-Kaarten (LIK’s). Deze vormen de natuurlijke onderlegger voor ontwikkelvisies voor verschillende deelgebieden.

bestemmingsplan Lutten, herontw ikkeling Anerw eg-Noord 4, 6 en 8 | PAGINA 28

In dit geval ligt het plangebied in het LIK Slagharen - de Krim - (Oud) Lutten. Het plangebied ligt in de bebouwde kom van Lutten en op het LIK is geen landschapstype aangeduid. Lutten ligt tussen het open veenontginningslandschap en het besloten veenontginningslandschap in. Wel ligt het plangebied volgens het LIK langs de Dedemsvaartseweg, een kanaallint. Er zijn geen kansen dan wel bedreigingen van toepassing op het plangebied op grond van het LIK. 4.4.1.5 Toetsing van het initiatief aan de gemeentelijke omgevingsvisie 'Landstad Hardenberg' Zoals ook in het regionale beleid is aangegeven, is het wenselijk om tot 2035 3.500 woningen te bouwen, waarvan 3.000 tot 2030 en tussen 2022 en 2026 jaarlijks 300 woningen. Door dit project wordt hier in kleine mate aan bijgedragen. Tevens wordt met deze ontwikkeling het woningaanbod in het centrum van Lutten diverser gemaakt, door het toevoegen van appartementen. Deze woningen zijn uitermate geschikt voor senioren, maar ook voor doorstromers. Met betrekking tot detailhandel is het doel van de gemeente Hardenberg om het bestaande aanbod te behouden en te concentreren. Door het toevoegen van de mogelijkheid voor detailhandel op deze centrumlocatie in Lutten, wordt er ruimte gerealiseerd waardoor detailhandel in Lutten behouden kan blijven.

Wanneer er geen gegadigden zijn voor deze locatie, kunnen in plaats van detailhandel, woningen worden gerealiseerd. Op deze manier bestaat geen risico op leegstand. De ontwikkeling doet geen afbreuk aan de landschapstypes zoals weergegeven op het LIK Slagharen - de Krim - (Oud) Lutten. Geconcludeerd wordt dat het initiatief hiermee aansluit bij de ambities zoals verwoord in de gemeentelijke omgevingsvisie 'Landstad Hardenberg'. 4.4.2

Programma Wonen

4.4.2.1 Algemeen Het Programma Wonen is op 26 maart 2019 door de gemeenteraad van Hardenberg vastgesteld. Het programma legt de woonambities voor de langere termijn vast, maar voorziet daarnaast in concrete maatregelen voor de eerstvolgende twee jaar. 4.4.2.2 Ambitie: rust en ruimte, met oog voor elkaar ook in de toekomst In de gemeente Hardenberg is het al jaren goed wonen, werken en leven. Door de ligging in het groene Vechtdal en de vele aantrekkelijke kleine kernen ervaren inwoners en bezoekers de rust, ruimte en veiligheid die de gemeente Hardenberg kenmerkt. Tegelijkertijd zijn er met Hardenberg en Dedemsvaart twee stedelijke kernen waar de werkgelegenheid zich concentreert en alle voorzieningen te vinden zijn. Demografen verwachten dat het aantal inwoners en huishoudens van de gemeente Hardenberg het komende decennium zal blijven groeien. In tegenstelling tot de situatie in de meeste andere Nederlandse plattelandsgemeenten is nieuwbouw noodzakelijk om aan de lokale woningvraag te kunnen voldoen. Natuurlijk zijn er wel verschillen tussen de diverse kernen. Zo zijn ‘steden’ Hardenberg en Dedemsvaart in trek als woonlocatie, ook voor huishoudens van buiten onze gemeente en zijn de dorpen en buurtschappen vooral gewild bij de lokale bevolking en rustzoekers van buitenaf.

De afgelopen jaren is, mede door de ladder voor duurzame verstedelijking, sterk ingezet op woningbouw op locaties binnen bestaand stedelijk gebied. Het bouwen van woningen op inbreidingslocaties is een goed streven, als dat betekent dat de kwaliteit van het gebied en de woonkwaliteit daarmee vergroot wordt.