Presentatie Scenariostudie Voorvegther
Tekst van het document
Raadsinformatieavond: Huisvesting Theater de Voorveghter
Agenda • Aanleiding • Toelichting resultaten onderzoek Maatwijs • Welk scenario biedt welke oplossingen? • Vooruitblik • Missende aspecten?
Aanleiding huisvestingsonderzoek
Vastgestelde ambities (1)
Cultuurvisie: ‘De culturele blik op Hardenberg’
Programma van Eisen Theater Hardenberg
Nota Vastgoedmanagement
Omgevingsvisie Landstad Hardenberg
Groene en gezonde Maatlat gemeente Hardenberg
Rol als werkgever
Vastgestelde ambities (2) Doel: een toekomstbestendig theater met het volgende profiel: Culturele functie; Maatschappelijke functie; Economische functie; Aanjager (sociaal) cultureel web; Versterker centrumfunctie
Ambities Cultuurvisie nu niet realiseerbaar (1) Ambities kunnen niet worden waargemaakt. Waarom niet? • Verouderde faciliteiten: - Voldoet nu nog aan wet- en regelgeving; - RI&E geeft verbeterpunten aan; - Vervanging theatertechniek is noodzakelijk; - Verschillende faciliteiten voldoen niet meer aan de eisen van de theaterwereld; - Renovatie en verduurzaming niet meer uit te stellen
Ambities Cultuurvisie nu niet realiseerbaar (2) • Ruimtegebrek: - Toneelafmetingen zijn te klein; - Er is een beperkt zijtoneel; - Er zijn te weinig kleedkamers; - Er is geen toneeltoren; - Er is onvoldoende opslagruimte; - De ondersteunende ruimten zijn niet voldoende
Ambities Cultuurvisie nu niet realiseerbaar (3) • Gebrek aan capaciteit: - Maar één zaal; - Te weinig stoelen; - Een volgeboekte agenda; - Wachtlijsten.
Ambities Cultuurvisie nu niet realiseerbaar(4) Gevolgen worden steeds zichtbaarder: Producties (zowel professioneel als maatschappelijk) die tot nu toe naar de Voorveghter kwamen, komen in de toekomst niet meer. Want: - Onvoldoende ruimte voor het decor; - Onvoldoende ruimte voor het gezelschap; - Te weinig kaarten om te verkopen, waardoor er te weinig verdiencapaciteit ontstaat
Presentatie huisvestingsadvies
Projectaanpak
Fasen
Idee
Initiatief
Definitie
Ontwerp
Voorbereiding
Realisatie
Start project
Fasedocumenten
Beslissen
Startopdracht
Scenarioanalyse, bioscoop en locatiekeuze
Nota van Uitgangspunten (NvU)
College Vaststellen huisvestingsonderzoek
Raad Vaststellen Voorkeursscenario
Raad Vaststellen NvU + voorbereidingskrediet
Definitief ontwerp + bouwbegroting
Raad Beschikbaar stellen investeringskrediet
Rekening en verantwoordin g
Ingebruikname
Exploitatie
Scenario’s Er zijn vijf scenario’s onderzocht. De drie scenario’s zijn na de Raadsinformatieavond uitgebreid naar vijf. Kenmerk
Scenario 1: Instandhouding
Scenario 2: Renovatie + uitbreiding theaterfunctie + behoud bioscoopfunctie
Scenario 3: Renovatie + uitbreiding theaterfunctie door gebruik bioscoopruimte
Scenario 4: Nieuwbouw theaterfunctie + bioscoopfunctie
Scenario 5: Nieuwbouw theaterfunctie
Ruimtelijke kwaliteit
Behoud van huidige indeling, Noodzakelijk aanpassingen.
Verbetering door uitbreiding en modernisering.
Optimalisatie door transformatie bioscoopruimten.
Nieuw ontwerp met maximale flexibiliteit.
Nieuw ontwerp specifiek gericht op theaterfunctie.
Functionele verbetering
Oplossen van knelpunten (veiligheid, duurzaamheid).
Uitbreiden toneel, toevoeging van toneeltoren, kleedkamers en zaalcapaciteit.
Meer oppervlakte voor theaterfunctie door hergebruik bioscoopruimten.
Volledig afgestemd op theater- en bioscoopfunctie.
Exclusief afgestemd op theatergebruik.
Levensduur
20 jaar
40 jaar of meer
40 jaar of meer
40 jaar of meer
40 jaar of meer
Mogelijkheden scenario’s ten opzichte van PvE Onderdeel
Verklaring
Scenario 1
Scenario 2
Scenario 3
Scenario 4
Scenario 5
Uitbreiding grote zaal
Van 480 naar 650 stoelen
Nee
Nee
Nee
Ja
Ja
Realiseren kleine zaal
Realiseren van een kleine zaal met 200 stoelen en een inschuifbare tribune
Nee
Ja
Beperkt
Ja
Ja
Uitbreiding toneelgebied
Vergroten toneeloppervlakte, inclusief zijtonelen en theatertechniek
Nee
Beperkt
Nee
Ja
Ja
Toneeltoren
Realiseren toneeltoren 23 m hoog
Nee
Beperkt, 12 m
Beperkt, 12 m
Ja
Ja
Artiesteningang- en ruimte
Realiseren van een artiesteningang met artiestenfoyer
Nee
Ja
Beperkt
Ja
Ja
Arbeidsomstandigheden
Optimaliseren werkomstandigheden (voldoet nu wel aan wetgeving, maar niet aan eisen van deze tijd)
Ja
Ja
Ja
Ja
Ja
Verduurzaming
Verduurzaming
Ja, BENG
Ja, ENG
Ja, ENG
Ja, ENG
Ja, ENG
Renovatie gebouw
Bouwkundige renovatie en vervanging installaties
Ja
Ja
Ja
Ja
Ja
Laden en lossen
Verbeteren laden en lossen
Minimaal
Ja
Minimaal
Ja
Ja
Ondersteunende ruimtes
Zoals foyers, horeca, kleedkamers, toiletten, garderobe, logistiek
Nee
Ja
Beperkt
Ja
Ja
Vastgoedexploitatie Investeringskosten
Scenario 1 € 13.357.248
Scenario 2 € 29.272.410
Scenar io 3 € 17.868.68 0
S cenario 4 € 41.054.210
Scenario 5 € 34 .678.828
Huidige situatie N.v.t.
Afschrijvingsperiode
20 jaar
40 jaar
40 jaar
40 jaar
40 ja ar
40 jaar
Kapitaallast p/j
€ 990.917
€ 1.812.211
€ 1.210.079
€ 2.378.341
€ 2.059.456
€ 249.875
E xploitatiekosten p/j
€ 332.691
€ 442.014
€ 270.031
€ 401.778
€ 341.886
€ 289.060
Subtotaal lasten p/j
€ 1.323.608
€ 2.254.225
€ 1.480.110
€ 2.780.119
€ 2.401.342
€ 538.935
Huurop brengsten p/j Totale lasten p/j
€ 79.500 € 1.244.108
€ 89.775 € 2.164 .450
€0 € 1.480.110
€ 162.110 € 2.618.009
€0 € 2.401.342
€ 82.805 € 456.130
Gebouwoppervlakte Totale lasten per m2
€ 3.615 m2 € 344
6.008 m2 € 360
3.615 m2 € 409
6.461 m2 € 405
5.343 m2 € 449
3615 m2 € 126
-
De ingeschatte kosten over de scenario’s zijn inclusief vervangende theaterinrichting
-
De ingeschatte exploitatiekosten zijn inclusief energielasten
Vastgoedexploitatie bioscoopfunctie
Afsluiting De conclusies uit het onderzoek naar mogelijke opties voor huisvesting van het theater zijn input geweest voor de projectgroep om een richting te bepalen
Oplossingen?
Uitdagingen per scenario Uitdagingen Scenario 1
Afbreukrisico t.a.v. huidige programmering, levensduur voor 20 jaar
Scenario 2
Omgevingsvisie, constructieve uitdagingen, ambities ten dele realiseerbaar
Scenario 3
Beschikbare m2 sluit niet aan op PVE, constructieve uitdagingen ambities ten dele realiseerbaar
Scenario 4
Locatiekeuze, grote investering, exploitatie bioscoop niet kostendekkend.
Scenario 5
Locatiekeuze, grote investering, rol van de gemeente bij (her) huisvesting biosscoop.
Toetsing uitgangspunten – benchmark Twee belangrijkste variabelen bij berekening scenario’s: 1. Grootte theater: m2 gebouwoppervlak 2. Kostprijsberekening Uitgangspunten zijn getoetst door vergelijking andere theaters: Delfzijl en Meppel Conclusie: zowel de grootte als de kostprijzen liggen in lijn en zijn zelfs nog een fractie lager dan bij deze theaters
Conclusies Scenario 1 biedt onvoldoende oplossingen voor de huidige problematiek en is relatief duur Scenario 2 vergt grote uitbreiding van oppervlak. Dit is een uitdaging op de huidige locatie Scenario 4 is een goede oplossing, maar wel een hoge investering. Er zijn aanvullende kosten te verwachten
Voor scenario 5 geldt hetzelfde Voorkeursscenario 3, waarmee naar verwachting de belangrijkste beperkingen worden opgelost wanneer dit gecombineerd wordt met (beperkte) uitbreiding van het gebouw. Nader onderzoek op haalbaarheid is noodzakelijk
Scenario 3 + uitbreiding Het huidige gebouwoppervlak (scenario 3) is niet toereikend: • De grote zaal met toneelhuis kan niet voldoende uitgebreid worden; • Er kan een beperkte kleine zaal gerealiseerd worden; • Er kunnen geen extra kleedkamers gerealiseerd worden; • De ondersteunende ruimtes kunnen beperkt uitgebreid worden; • Er is geen mogelijkheid tot realisatie van een artiesteningang- en foyer
Bestuurlijke richting (door wethouder Mussche) • Scenario 1, 4 en 5 vallen voor nu af • Vervolgonderzoek naar haalbaarheid scenario 3 + beperkte uitbreiding • Vaststellen welke ambities wel en niet realiseerbaar zijn met scenario 3 + uitbreiding • Uitgangspunt is het uitplaatsen van de bioscoop • Vervolgonderzoek toekomstige huisvesting bioscoop (indien scenario 3 + uitbreiding haalbaar blijkt) • Vervolgproces theater
Afsluitende vraag
Mist uw gemeenteraad nog relevante aspecten of kaders die in de vervolgstappen meegenomen moeten worden? Wat heeft uw gemeenteraad nodig om tot een weloverwogen besluit te komen?