Nota Grondexploitatie 2026
Tekst van het document
Nota Grondexploitatie 2026
Datum
3 september 2025
Nota Grondexploitatie 2026
Colofon Organisatie:
Gemeente Hardenberg
Bezoekadres:
Stephanuspark 1 7772 HZ Hardenberg
Postadres:
Postbus 500 7770 BA Hardenberg
Telefoonnummer:
14 0523 (zonder kengetal)
Naam:
Nota Grondexploitatie 2026
Versie:
Definitief
2
Nota Grondexploitatie 2026
Inhoudsopgave Nota Grondexploitatie 2026 ........................................................................................................................................ 1 Inhoudsopgave...................................................................................................................................................................... 3 Deel A – Strategische blik op het veranderende speelveld van de (nieuwe) grondexploitaties,
uitgangspunten en samenvatting resultaten ............................................................................................................. 6 1.
2.
Inleiding ......................................................................................................................................................................... 7 1.1.
Dynamiek in het speelveld van grondexploitaties ............................................................................... 7
1.2.
Inhoud Nota Grondexploitatie 2026 ......................................................................................................... 7
1.3.
Samenvatting resultaten Nota Grondexploitatie 2026 ...................................................................... 7
Foto van het speelveld van grondexploitaties ................................................................................................ 9 2.1.
Doorkijk economische ontwikkelingen (marktomstandigheden) .................................................. 9
2.1.1. Macro-economische omstandigheden en effecten voor werken in Hardenberg ............................. 9 2.1.2. Doorontwikkelen en uitvoeren bedrijventerreinstrategie ........................................................................ 9 2.1.3. Macro-economische omstandigheden en effecten voor wonen in Hardenberg ............................ 10
3.
4.
2.2.
Dynamisch speelveld van gebiedsontwikkelingen ............................................................................ 12
2.3.
Lokaal beleid en gebiedsontwikkelingen .............................................................................................. 14
2.3.1.
Wonen ............................................................................................................................................................ 14
2.3.2.
Werken ........................................................................................................................................................... 15
2.3.3.
Overig beleid ................................................................................................................................................ 15
2.3.4.
Perspectiefnota en Kansen en Investeringsoverzicht ..................................................................... 16
2.4.
Het veranderende speelveld en de grondexploitatie ....................................................................... 16
2.4.1
Kaderstelling grondexploitaties .................................................................................................................. 16
2.4.2
Resultaatbeoordeling en -ontwikkeling grondexploitaties........................................................... 17
2.4.3.
Scherpe blik houden op de grondexploitaties................................................................................... 17
2.4.4.
Versterken uitvoeringskracht.................................................................................................................. 18
2.5.
Doorkijk ontwikkeling grondportefeuille en risicoprofiel ............................................................... 20
Ontwikkelprogramma wonen en werken ........................................................................................................ 22 3.1
Programmering bouwkavels voor woningbouw ................................................................................ 22
3.2
Programmering werken ............................................................................................................................... 24
Algemene Uitgangspunten Grondexploitatie................................................................................................ 28 4.1.
Grondprijzen woningbouw 2025 .............................................................................................................. 28
4.2.
Grondprijzen bedrijventerreinen 2025 ................................................................................................... 30 3
Nota Grondexploitatie 2026
4.3. 5.
Rente en indexering ...................................................................................................................................... 31
Totaal resultaten grondexploitatie..................................................................................................................... 33 5.1.
De resultaten van de grondexploitaties in een oogopslag ............................................................ 33
5.2.
Stand van zaken Voorzieningen ............................................................................................................... 34
5.3.
Tussentijdse winstneming ........................................................................................................................... 34
5.4.
Totaalresultaat risicoanalyses .................................................................................................................... 35
Deel B – Resultaten per complex en risicoresultaten ........................................................................................... 36 6.
7.
8.
In exploitatie genomen woningbouwlocaties ............................................................................................... 37 6.1.
Bransveen 2e fase (Dedemsvaart) ............................................................................................................ 37
6.2.
De Marke III (Mariënberg) ........................................................................................................................... 38
6.3.
De Meerstal II fase 1 en fase 2 (Kloosterhaar) ..................................................................................... 39
6.4.
Garstlanden IV (Gramsbergen) .................................................................................................................. 40
6.5.
Centrumplan Hardenberg ........................................................................................................................... 41
6.6.
Centrumplan Dedemsvaart ......................................................................................................................... 44
6.7.
Gezondheidspark Hardenberg .................................................................................................................. 46
6.8.
Marslanden II, fase 1 en 2 ........................................................................................................................... 47
6.9.
Beukenlaan (De Krim) ................................................................................................................................... 50
6.10.
Hofsteeweg ....................................................................................................................................................... 51
6.11.
De Wieken inclusief fase 1 en 2 (Lutten) ............................................................................................... 52
6.12.
’t Refter (Sibculo) ............................................................................................................................................ 53
6.13.
De Kuilen IV Bruchterveld............................................................................................................................ 54
Exploitatie genomen werklocaties ..................................................................................................................... 55 7.1.
Broeklanden de Kop ...................................................................................................................................... 55
7.2.
Broeklanden Zuid fase I&II ........................................................................................................................ 56
7.3.
Broeklanden Zuid fase III ............................................................................................................................. 57
7.4.
Katingerveld (Balkbrug)................................................................................................................................ 58
7.5.
Rollepaal ............................................................................................................................................................ 59
Risicoresultaten grondexploitaties..................................................................................................................... 60 8.1.
Risicoresultaat woningbouw ...................................................................................................................... 60
8.2.
Marslanden II.................................................................................................................................................... 60
8.3.
Risicoresultaat bedrijventerreinen............................................................................................................ 61
8.4.
Risicoresultaat Centrumplan Hardenberg ............................................................................................. 61
8.5.
Risicoresultaat Centrumplan Dedemsvaart .......................................................................................... 62 4
Nota Grondexploitatie 2026
8.6.
Risicoresultaat overige grondexploitaties ............................................................................................. 62
8.7.
Totaal risicoresultaat grondexploitaties ................................................................................................. 63
9.
Gronden binnen materiele vaste activa (MVA) ............................................................................................. 64
10.
Strategische verwervingen ............................................................................................................................... 65
11.
Besluiten.................................................................................................................................................................. 66
12.
Begrippenlijst ........................................................................................................................................................ 67
5
Nota Grondexploitatie 2026
Deel A – Strategische blik op het veranderende speelveld van de (nieuwe) grondexploitaties, uitgangspunten en samenvatting resultaten
6
Nota Grondexploitatie 2026
1. Inleiding 1.1. Dynamiek in het speelveld van grondexploitaties
Voor u ligt de Nota Grondexploitatie 2026. Deze nota omvat de actualisatie van de gemeentelijke
grondexploitaties. Deze grondexploitaties brengen wij op dit moment tot uitvoering, terwijl de
(markt-)omstandigheden uitdagend zijn. Daarnaast zien wij een sterker wordende regie vanuit het
Rijk op ons afkomen. Maar laten wij los van alle (voorgenomen) regelgeving vanuit het Haagse niet vergeten om ons (nog) beter te richten op de juiste doelgroepen en te versnellen in de
bouwproductie. Vervolgens zien we (externe) factoren als netwerkcongestie ook in Hardenberg optreden, waardoor in ieder geval de uitgifte van bouwkavels voor nieuwe bedrijventerreinen vertraagt. En tot slot vinden wij een kwalitatief hoogwaardig leefomgeving cruciaal voor onze
inwoners met veel aandacht voor ruimtelijke kwaliteit en woonkwaliteit en invulling van thema’s als klimaatadaptatie, energietransitie, (natuur-) inclusiviteit en duurzame mobiliteit. Op sommige
thema’s heeft de gemeente beleidsvrijheid met in achtneming van bestaande wet- en regelgeving en op andere thema’s is invulling meer dwingend vanuit hogere overheden, zoals het principe dat water en bodem sturend bij de inrichting van onze gebieden.
Het bovenstaande heeft natuurlijk invloed op de rol van onze gemeente op de grondmarkt. Het is ook logisch dat het zijn weerslag heeft op de verwachte resultaten van de grondexploitaties. En dan vooral op de nieuwe, nog te openen, grondexploitaties.
1.2. Inhoud Nota Grondexploitatie 2026
De Nota Grondexploitatie is net als de voorgaande jaren opgebouwd uit een deel A en een deel B.
In deel A gaan we dieper in op het huidige speelveld van de (gemeentelijke) grondexploitaties. Wij duiden de dynamische context waarbinnen de (gemeentelijke) grondexploitatie zich beweegt, geven een strategische doorkijk van de ontwikkeling van de Hardenbergse grondportefeuille,
duiden de uitgangspunten voor de programma’s wonen en werken en verschaffen inzicht in de totaalresultaten en totaalrisico’s van de Hardenbergse grondportefeuille.
In deel B (hoofdstukken 6 t/m 12), zijn per grondexploitatie zowel de verwachte (nog te maken)
kosten en de verwachte opbrengsten voor de jaren 2025 en verder zo nauwkeurig mogelijk
geraamd. Met hierin de afzonderlijke resultaten en de ontwikkelingen binnen de grondexploitaties. Verder is in dit deel de risicoanalyse grondexploitatie en de stand van zaken van Materiele Vaste Activa (MVA) en strategische gronden opgenomen. Tenslotte zijn in dit onderdeel de besluiten samengevat en een begrippenlijst opgenomen.
1.3. Samenvatting resultaten Nota Grondexploitatie 2026
Zoals gebruikelijk rapporteren we in de Nota Grondexploitatie de actuele resultaten van de grondexploitaties in relatie tot de daarmee samenhangende kansen en risico’s.
De totale boekwaarde van de grondexploitaties bedraagt € 15,64 mln. per 1 januari 2025 en is
daarmee substantieel lager dan de boekwaarde per 1 januari 2024 ( € 19,37 mln.). Na actualisatie
van de grondexploitaties neemt het geprognosticeerde resultaat van alle grondexploitaties toe met 7
Nota Grondexploitatie 2026
ruim € 1,8 mln. ten opzichte van de jaarrekening 2024. Deze toename kan in hoofdzaak worden
toegeschreven aan het resultaat van de grondexploitaties Broeklanden Zuid. Daarnaast speelt de
actualisatie van de kosten, de aanpassing van de grondprijzen, de bijgestelde fasering en de rente
een rol. Het huidige totaalresultaat van de grondexploitaties bedraagt bij deze nota € 3,55 mln., dit was bij de jaarrekening 2024 € 1,80 mln. De voorzieningen voor complexen met een negatief
geprognosticeerd resultaat zijn licht verhoogd met € 0, 13 mln. tot een bedrag van € 9,65 mln. Sinds de invoering van de tussentijdse winstneming volgens de Poc-methode is in totaal ca. €
17,48 mln. aan tussentijdse winst verantwoord in de jaarrekeningen over de periode 2017-2024. Voor 2025 verwachten wij aan het einde van het jaar een tussentijdse winstafdracht aan de
Algemene Reserve te kunnen plegen van ca. € 3,0 mln. Deze verwachting is onder voorbehoud en afhankelijk van de daadwerkelijke realisatie van kosten en opbrengsten in 2025.
Voor 2025 en verder liggen nog wel winstnemingen in het verschiet, maar deze kennen wel een afnemende omvang ten opzichte van de voorgaande jaren. Indicatief bedraagt de
geprognosticeerde winstafdracht gemiddeld jaarlijks € 1,13 mln. voor de periode 2026- 2028). Het beeld voor de langere termijn is dat de langlopende, positieve grondexploitaties in de komende
twee tot drie jaar worden afgesloten met (tussentijdse) winstnemingen en toekomstige, nog vast te stellen, grondexploitaties op dit moment weinig perspectief geven op (tussentijdse)
winstnemingen. Met uitzondering van Marslanden II die een langere doorlooptijd kent. We zien dat een aantal belangrijke risico’s in de grondexploitaties zijn afgenomen en/of gedekt
worden vanuit positieve grondexploitaties. Risico blijft nog steeds dat we de actuele prognoses wel moeten waarmaken en het risico van stijging van de kosten voor het bouw en woonrijp maken.
Daarnaast zijn diverse grondexploitaties nagenoeg afgerond, waardoor de risico’s ook beperkter worden. Uit de opgestelde risicoanalyse blijkt dat benodigde weerstandsvermogen voor de grondexploitaties kan worden verlaagd naar € 0,9 mln. Dit is € 1,43 mln. lager dan het weerstandsvermogen in de jaarrekening 2024.
8
Nota Grondexploitatie 2026
2. Foto van het speelveld van grondexploitaties 2.1. Doorkijk economische ontwikkelingen (marktomstandigheden)
Hoewel de macro-economische omstandigheden in de wereld uitdagend zijn en blijven en daarmee onzeker, zien wij lokaal voor werken en wonen juist het tegenovergestelde. We zien een continue
vraag naar nieuwe bedrijfskavels en in de woningmarkt is zelfs sprake van een stevig tekort aan
woningen. De opgaven voor het realiseren van nieuwe bedrijfsterreinen zijn daarmee onverminderd
van kracht, evenals het realiseren van voldoende woningbouw in de komende jaren (minimaal 400 nieuwe woningen per jaar).
2.1.1. Macro-economische omstandigheden en effecten voor werken in Hardenberg
We constateren dat de werkgelegenheid in 2024 voor het zevende jaar op rij is gegroeid. Met 29.040
banen waren er nog niet eerder zoveel banen in de gemeente. Ten opzichte van 2023 kwamen er per saldo 360 arbeidsplaatsen bij. Daarmee ligt de groei weer iets hoger dan het jaar daarvoor. Mede daardoor blijft de werkloosheid laag. In 2024 was 3% van de beroepsbevolking werkloos, dat aandeel
ligt stabiel op een laag niveau, onder het landelijke gemiddelde dat 3,7% bedraagt (en in de Eurozone 6,4%). De netto arbeidsparticipatie is met 76% op recordhoogte, nog nooit namen zoveel mensen in
Hardenberg deel aan het arbeidsproces (landelijk 74%). Het gemiddeld gestandaardiseerd inkomen groeide in Hardenberg en dat geldt ook voor het gemiddelde vermogen van huishouders. Deze
cijfers liggen boven het landelijke gemiddelde. Al met al heeft Hardenberg tot en met 2024 hele
goede economische rapportcijfers. Wel blijft in Nederland de inflatie hoog. Momenteel bedraagt
deze 3%, tegenover 2,4% in de Eurozone. Doordat de lonen harder zijn gestegen nam de koopkracht in Nederland wel toe. De inflatie zal iets afnemen maar nog hoog blijven (2,6% in 2026), onder andere
door stijging van de prijs van levensmiddelen en diensten. Ook de vraag naar bouwkavels voor bedrijventerrein blijft aanwezig, waardoor de urgentie om nieuwe locaties te ontwikkelen hoog blijft. Hoewel de economische omstandigheden een beperkte groei schetsen, ervaren wij lokaal nog een behoorlijke vraag naar bedrijventerreinen binnen onze gemeente. Dit betekent ook dat bij diverse
ondernemers een investeringsbereidheid aanwezig is om te groeien en/of innoveren. De komende jaren zal de beschikbaarheid van elektriciteit en regelgeving op het gebied van stikstof en CO2
emissie een beperkende rol (kunnen) spelen bij de verkoop van bedrijfskavels. Hier staat tegenover de innovatiekracht die ondernemers laten zien om de beschikbaarheid van elektriciteit zelf op te lossen.
2.1.2. Doorontwikkelen en uitvoeren bedrijventerreinstrategie
In november 2023 is de Strategiebrief “Bedrijventerreinen in ontwikkeling” vastgesteld door de
raad. In deze brief is de gemeentelijke visie op de ontwikkeling van bedrijventerreinen neergezet
en de kaders en uitvoeringsstrategie op hoofdlijnen beschreven. In de visie wordt voorgesorteerd op een wendbare aanpak bij de ontwikkeling en het beheer van bedrijventerreinen. Dat biedt de
mogelijkheid om in te spelen op de ontwikkelingen in het ruimtelijk domein en veranderingen in
de economische conjunctuur. Eén van de opgave in de Strategiebrief is evenwicht brengen in vraag en aanbod (kwantitatief en kwalitatief) van werklocaties op bedrijventerreinen. De huidige uitgeefbare planvoorraad is onvoldoende om op langere termijn aan de grote vraag naar
9
Nota Grondexploitatie 2026
bedrijfskavels in het bijzonder bij onze eigen ondernemers, te kunnen voldoen. In de komende
jaren is op verschillende locaties in totaal ruim 55 hectare aan nieuwe uitgeefbare kavels nodig
voor bedrijventerreinen. Om op de lange termijn (vanaf 2030) aan de vraag te kunnen voldoen wil
het college na een gedegen verkenning van de noodzaak, haalbaarheid en de effecten op het
gebied van mobiliteit, omgevingskwaliteit en klimaat, een voorstel voor een nieuw te ontwikkelen
locatie aan de raad voorleggen (zoekgebied van 20 tot 40 ha.). De strategie voor bedrijventerreinen voor de verschillende werkzaamheden en de planning zijn uitgewerkt in een Uitvoeringsagenda die jaarlijks wordt geactualiseerd. Reeds ingezette trajecten voor de planvoorbereiding van bedrijventerreinen lopen onverkort door. (Zie ook paragraaf 3.4).
2.1.3. Macro-economische omstandigheden en effecten voor wonen in Hardenberg
De druk op de woningmarkt is onverminderd hoog. De gemiddelde transactieprijs per woning in Noord-Overijssel is tussen 1 januari 2024 en 1 januari 2025 voor alle grondgebonden
woonproducten met 10% tot 15% gestegen, de appartementen blijven wat achter met een stijging van ca. 6%. Uit cijfers voor het eerste kwartaal 2025 lijkt het er niet op dat ook voor 2025
dergelijke grote stijgingen zijn te verwachten in de woningbouwprijzen. Indien we de cijfers van het vierde kwartaal 2024 en eerste kwartaal 2025 vergelijken zien we voor de verschillende
woningtypen slechts een beperkte stijging van de gemiddelde prijs per m2 (ca. 2%) en geen stijging bij de gemiddelde transactieprijs.
Verder zien we tussen 2024 en 2025 het aanbod aan te koop staande woningen ongeveer gelijk
blijven, wat inhoudt dat de krapte op de woningmarkt niet verder is toegenomen voor de
koopwoningen. De vraagbehoefte blijft nog steeds veel groter dan het aanbod aan woningen in de komende jaren, waardoor de risico’s voor woningbouwontwikkeling als het gaat om afzet als laag worden ingeschat.
Vooral de vraag naar nieuwbouw van grondgebonden woningen is sterk, waardoor verkopen in de diverse projecten snel verloopt. Dit beeld zien wij ook terug bij het in verkoop gaan van
nieuwbouwwoningen. De verkoop van woningen in uitleglocaties met veelal grondgebonden
woningen kent veel belangstelling van kopers. Inschrijvingen voor te koop aangeboden woningen
worden overschreven, zoals in Marslanden II, fase 2 (deelgebied Ydenhoogte) en Mollinksvaart fase 3 in Bergentheim. Ook de appartementenmarkt trekt vanaf 2024 aan, maar dan wel vooral in kern
Hardenberg. De appartementen kennen altijd een langere doorlooptijd qua verkoop, maar blijven in een aantal kernen opvallend achter, zoals Slagharen en Balkbrug. Dit kan iets zeggen over het aangeboden woonproduct (prijs-/kwaliteitverhouding), de locatie, maar ook over de aanwezige
behoefte. Voor nieuwe plannen in deze kernen zal goed moeten worden gekeken welk programma (nog) moet worden toegevoegd in dergelijke kernen.
In een dergelijke markt is de opgave van de gemeente helder. Zorgdragen voor voldoende
aanbod aan woningen in de diverse kernen die aansluiten bij de vraagbehoefte van de diverse
doelgroepen. Dit aanbod, van zowel particuliere initiatieven als gemeentelijke gronden, heeft de gemeente in het afgelopen jaar fors omhoog kunnen brengen naar ruim 2.000 woningen die
planologisch onherroepelijk zijn om woningbouw te realiseren. Hier gaan we in de komende jaren onze vruchten van gaan plukken en zo gemiddeld 400 woningen per jaar te realiseren.
10
Nota Grondexploitatie 2026
Voor een aantal kernen dient de voorraad aan woningbouwplannen met een onherroepelijke
bestemming nog fors te worden verhoogd. Dit geldt vooral voor de kernen Balkbrug, Dedemsvaart en Slagharen. Met het in procedure brengen van Kraneplas (Slagharen-Noord) wordt voor Slagharen deze gewenste planvoorraad toegevoegd, dit geldt tevens voor Bransveen III in Dedemsvaart. Voor Balkbrug staat in het vierde kwartaal 2025 besluitvorming over het gebiedsprogramma op de agenda in de raad (zie ook raadsbrief 10 juni 2025). 2.1.4. Macro-economische omstandigheden in de wereld
Tot februari 2025 was de economische ontwikkeling betrekkelijk stabiel ondanks alle onzekerheden en spanningen, zoals in Oekraïne en het Midden-Oosten. In 2024 noteerde de Nederlandse economie met 0,9% een bescheiden groei. Binnen Nederland waren er grote verschillen. In Zuidoost-
Drenthe groeide de economie met 2,2%, in Noord-Overijssel lag de groeivoet met +0,7% een stuk
lager. Dit zijn de twee regio’s waar Hardenberg in economische zin het meest op lijkt en van
afhankelijk is. Voor 2025 becijferde het CPB voor Nederland een economische opleving met een groei van circa 1,9%. De rekenmeesters van verschillende banken kwamen voor 2025 wat lager uit (1,3 - 1,5%). De verschillen binnen Nederland zijn daarbij aanzienlijk. De Rabobank gaat in 2025 voor
Noord-Overijssel uit van een groei tussen 1,3 en 1,7% en in Zuidoost-Drenthe zal de groei onder de 1% liggen.
De komende maanden zullen deze prognoses naar alle waarschijnlijkheid naar beneden worden bijgesteld. De wereldhandel wordt sterk beïnvloed door het protectionisme vanuit de VS. Dit leidt tot verstoringen in handelsketens en hogere kosten voor bedrijven en consumenten. De VS is met een aandeel van 10% in onze export een belangrijke handelspartner van Nederland.
Productcategorieën die door de heffingen van de VS extra hard geraakt zullen worden zijn o.a. ijzeren
en stalen basisproducten en chemische stoffen. Hardenberg is sterk in hightech en metaalbewerking en in kunststofproducten. De regio is overwegend minder afhankelijk van de export naar de VS, maar
de heffingen kunnen dus wel zwaar drukken op producten van de Hardenbergse industrie. Daar staat tegenover dat momenteel landelijk en in Europa een actievere industriepolitiek gevoerd wordt, waar
Hardenbergse bedrijven baat bij kunnen hebben. Er wordt ingezet op versterking van Europese industrieën, met initiatieven zoals de Clean Industry Deal die gericht zijn op het stimuleren van de
vraag naar EU-made producten. Ook de Chips Act is een voorbeeld van de strategische inzet van Europa. De Chips Act is erop gericht om de Europese chipindustrie te beschermen en te versterken tot een globaal leidende industrie. Hardenberg telt diverse bedrijven die hier baat bij kunnen hebben.
Ook is Europa zich – door de onzekere positie van de VS binnen de NAVO – aan het herbewapenen. De Europese defensiesector is snel aan het opschalen. Dit verhoogt de productieorders voor de industrie.
De onzekerheid over de economische ontwikkeling blijft en dat is zelden goed voor bestedingen, zowel van consumenten als van bedrijven. Al met al is de verwachting dat de economie in 2025 een
bescheiden groei. Opgeteld gaat De Nederlandse Bank ervan uit dat de economische groei in 2025
een half procentpunt lager zal liggen door de handelsoorlog (+0,4%) en in 2026 meer dan een vol
procentpunt (+1,0%). Veel conjunctuurindicatoren staan momenteel op oranje of rood en dat kan duiden op een open handen zijnde recessie, maar een dergelijke grote terugval wordt nu nog niet verwacht. De (economische) ontwikkelingen monitoren wij daarom structureel en grondig via de
11
Nota Grondexploitatie 2026
Economische Foto Hardenberg. We sturen op de risico’s binnen de grondexploitaties en waar nodig anticiperen we hierop door de uitgangspunten en aannamen bij te stellen.
2.2. Dynamisch speelveld van gebiedsontwikkelingen
Het ontwikkelen van gronden voor wonen en werken vindt plaats onder dynamische
omstandigheden. In de vorige paragraaf zijn de marktomstandigheden reeds geduid, maar hier blijft het niet bij. Ook op andere vlakken valt de nodige dynamiek te bespeuren. Meer Rijksregie -en stimulering
Vanuit Den Haag is de laatste jaren een duidelijke beweging ingezet naar meer Rijksregie en dan vooral op het woningmarktdossier. Wetgeving en regelingen worden in hoog tempo gelanceerd richting provincie en gemeenten. Onderstaand hebben wij de belangrijkste op een rij gezet: •
Wet versterking regie Volkshuisvesting (in voorbereiding in 2025, verwachte
inwerkingtreding per 1-1-2026) 1 • • • •
Wet goed verhuurderschap (in werking getreden per 1-7-2023)
Wet betaalbare huur (in werking getreden op 1-7-2024)
Wijzigingen in de Huisvestingswet (in werking getreden per 1-1-2024) 2;
Herijking Woondeal (gesloten juni 2025)
Belangrijkste overeenkomst van deze wetten en deals is om meer (overheids-)regie in de
woningmarkt tot stand te brengen voor diverse doelgroepen en dit minder aan de markt over te laten. Daarnaast is ook het doel om de woningmarkt te versnellen en in de komende jaren meer woningen te gaan bouwen (100.000 woningen per jaar). Vooral de gesloten woondeal (en de herijking in juni 2025) als uitvloeisel van het rijksbeleid, is een belangrijk (monitorings- en)
sturingsinstrument om hieraan invulling te geven. Provincie stuurt op het uitwerken van de
Woondeal (aantallen, locaties en woningtypologieën/doelgroepen). Onderdeel hiervan is periodiek voortgangsoverleg tussen gemeente en provincie over de gewenste programmering in de
sleutelprojecten (30%; sociaal, 40%; betaalbaar tot € 405.000 en 30%: > € 405.000) en actualisatie
van de monitor “Gezond Wonen”. Dit laatste is bedoeld als input voor de ondertekende regionale
woonzorgvisie West Overijssel en het maken van afspraken over de verdeling van aantallen over de regio. In de bijlage als onderdeel van de visie zijn streefaantallen m.b.t. ouderenhuisvesting vastgelegd in het Afsprakenkader ouderenhuisvesting.
Tot slot zijn in de afgelopen jaren ook een aantal regelingen opgetuigd om gebiedsontwikkelingen
en vastgoedtransformaties met woningbouw beter haalbaar te maken en daarmee de woningbouw 1 De Wet versterking regie Volkshuisvesting vertaalt zich op gemeenteniveau in een programma Volkshuisvesting, zoals
bedoeld in de Omgevingswet. Ingangsdatum voor het voeren van het verplichte programma Volkshuisvesting staat op 11-2026. Gemeente is bezig met het opstellen van een dergelijk programma. 2 Wijzigingen in de Huisvestingswet geven gemeente de mogelijkheid om ten aanzien van de helft van de beschikbare
huurwoningen en nieuwbouw koopwoningen tot een betaalbaarheidsgrens van (in 2025) € 405.000,- voorrang te geven aan mensen met een economische, maatschappelijke of lokale binding met de gemeente. Daarnaast kunnen gemeenten bepaalde beroepen, zoals leraren, verpleegkundigen en politieagenten, aanmerken als cruciaal en ook hen voorrang geven. De verdringing moet hierbij wel worden aangetoond om dit instrument te kunnen inzetten.
12
Nota Grondexploitatie 2026
te versnellen. Voorbeelden hiervan zijn de regelingen Woningbouwimpuls en Startbouwimpuls.
Daarnaast zijn in 2025 nieuwe regelingen opgetuigd, zoals de Realisatiestimulans en Woningbouw
op Korte Termijn (WOKT). Deze laatste vloeien voort uit het Hoofdlijnenakkoord van het gevallen kabinet.
Inzetten op ruimtelijke – en woonkwaliteit en invulling geven aan (beleids-)ambities
Met de Omgevingsvisie Landstad Hardenberg hebben wij de lat hoog gelegd voor onze nieuwe toekomstige leefomgevingen. Intrinsiek omdat wij onze inwoners een kwalitatief hoogwaardige
leefomgeving willen bieden die inspeelt op thema’s als klimaatadaptatie, energietransitie, (natuur-) inclusiviteit en duurzame mobiliteit met bijpassende woonproducten voor de doelgroepen.
Maar ook om een stap extra te zetten ten opzichte van de meer westelijk gelegen gemeenten in Nederland en de Twentse regio. De kwaliteit moet in relatie tot de prijs vanaf het begin hoog
liggen om de consument te verleiden in de gemeente Hardenberg te blijven wonen of te komen wonen.
De opgave die hieruit voortvloeit is dat wij met elkaar in nieuwe gebiedsontwikkelingen een hoogwaardige ruimtelijke – en woonkwaliteit met toekomstwaarde realiseren voor alle
inkomensgroepen en waar onze inwoners zich thuis voelen om te wonen, werken en recreëren.
Ruimtelijk kwaliteit en woonkwaliteit liggen in elkaars verlengde en zijn deels overlappend. Staat bij ruimtelijke kwaliteit de toekomstbestendige, fysieke leefomgeving centraal, bij de woonkwaliteit
staat de bewoner centraal en zijn behoeften om te wonen en (samen) te leven. Beide kwaliteiten moeten hand in hand samengaan in nieuwe plannen en elkaar versterken.
De Woondeal Overijssel van 2 december 2022 is de Overijsselse vertaling van het Rijksbeleid gericht op het aanpakken van de huidige woningcrisis en het bevorderen van betaalbaar en duurzaam wonen in de provincie. De opgaven voor gebiedsontwikkelingen en
vastgoedtransformaties is om te voldoen aan het concept van het “nieuwe wonen”. Het “nieuwe
wonen” in de Woondeal West-Overijssel is gericht op het creëren van een moderne en duurzame woonomgeving waarin mensen zich thuis voelen en waarin rekening wordt gehouden met de
uitdagingen en behoeften van de toekomst. Belangrijke thema’s van het “nieuwe wonen” in de Woondeal West-Overijssel zijn: 1. Betaalbaarheid; 2. Duurzaamheid;
3. Flexibiliteit en diversiteit.
De herijkte Woondeal van juni 2025 zet deze lijn onverminderd door. Ook Den Haag laat zich niet onbetuigd als het gaat om de toekomstige inrichting van ons land. Met richtinggevende uitspraken dat water en bodem een sturend principe is bij nieuwe
gebiedsontwikkelingen, zal rekening moeten worden gehouden. En vorig jaar heeft Europa nog een duit in het zakje gedaan door de Natuurherstelwet vast te stellen (juni 2024). Exacte impact hiervan is nog niet bekend.
13
Nota Grondexploitatie 2026
Overige factoren: netwerkcongestie, participatie, stikstof etc.
In een maatschappij in transitie komen meer dan ooit diverse verwachte – en onverwachte
aspecten bovendrijven die impact hebben op gebiedsontwikkelingen en vastgoedtransformaties. Wij zien bijvoorbeeld de impact groter worden van aspecten als stikstof en Pfas. We houden hiermee zo goed mogelijk rekening bij onze planvorming en anticiperen tijdig op dergelijke
thema’s met gedegen onderzoek. Een ander bekend fenomeen is de netwerkcongestie, waardoor
de uitgifte van bedrijfskavels stokt. Bedrijven met een grote electriciteitsvraag krijgen momenteel bij nieuwbouw geen aansluiting meer op het net en voor kleinverbruikers is dat nog onzeker en
vraagt maatwerk. Voor woningbouw geldt een wettelijke aansluitplicht en Enexis geeft hier regulier invulling aan. We monitoren de ontwikkelingen rondom de netcongestie continue. Tegelijkertijd blijven deze dossiers liggen in Den Haag en zeker met het vallen van het kabinet lopen we hier verdere vertraging op om tot landelijke oplossingen te komen.
De Omgevingswet heeft participatie (verplicht) centraal gezet bij ruimtelijke ontwikkelingen. Dit is belangrijk, omdat onze inwoners beter en meer betrokken zijn/worden bij nieuwe plannen. Deze
betrokkenheid betekent ook meer inzicht in eigen belang van inwoners of collectief van inwoners
en maatschappelijk, algemeen belang, dat zorgvuldig moet worden afgewogen en van invloed kan zijn op het uiteindelijke resultaat van een gebiedsontwikkeling.
2.3. Lokaal beleid en gebiedsontwikkelingen
De ambities voor wonen, werken en voorzieningen zijn bekend. Deze staan voorop bij al ons
handelen in de plannen voor gebiedsontwikkelingen. De grondexploitaties die wij risicodragend voeren, zijn een middel om hieraan effectief een bijdrage te leveren. 2.3.1. Wonen
In het, in voorbereiding zijnde, Volkshuisvestingsprogramma leggen wij de visie en kaders neer op welke wijze wij in de komende jaren ons woonbeleid gaan neerzetten en hoe we dat gaan
uitvoeren. Een van de uitvoeringsinstrumenten is Versnellingsprogramma woningbouw. Met dit
programma spelen we in op de grote woningbehoefte voor diverse doelgroepen. De opgave groeit tot 2031 door naar 400-450 woningen per jaar. En de woonbehoefte zal volgens recente ramingen
(PRIMOS) sneller én langer blijven groeien dan eerder voorzien, tot zeker 2040. We realiseren
woningbouw zowel in de grote kernen Hardenberg en Dedemsvaart als in de middelgrote kernen, zoals in Balkbrug. Daarnaast blijven wij het mogelijk maken dat er woningen worden gebouwd in
de kleinere kernen. Door maatwerk en slimme programmering is er plaats voor jong en oud. We
vinden het belangrijk dat mensen van alle leeftijden kunnen blijven wonen in eigen dorp of stad. Ons eigen inwoneraantal groeit door naar circa 68.000 à 70.000 inwoners. Ook al neemt onze
beroepsbevolking geleidelijk af door vergrijzing, we beïnvloeden deze trend positief door jonge
gezinnen en startende huishoudens aan te trekken. Een herijking van het Versnellingsprogramma woningbouw is daarmee nodig en zal in 2026 aan de raad worden voorgelegd.
14
Nota Grondexploitatie 2026
2.3.2. Werken
Onze lokale economie liet de afgelopen jaren nog een sterke groei zien. Deze staat echter wel
onder druk, onder andere door de congestie op het elektriciteitsnet en de beperkte
beschikbaarheid van bedrijfskavels. We zetten ons daarom in voor het vergroten van het aantal
beschikbare werklocaties en voor de toekomstbestendigheid (inclusief energieoplossingen) van de bestaande bedrijventerreinen. De uitbreiding van het bedrijventerrein Broeklanden Zuid heeft inmiddels met goed gevolg de ruimtelijke procedures doorlopen en de verkoop van kavels
verloopt vlot. Als ontwikkelopgave uit de regionale bedrijventerreinenprogrammering werken we
de komende periode aan omgevingsplannen voor ruim 40 hectare nieuw bedrijventerrein. Het gaat onder andere om uitbreidingen van de bedrijventerreinen Rollepaal te Dedemsvaart, de
Heemserpoort en de Boschkamp in Hardenberg. Om de komende 15 jaar te voldoen aan de vraag van bedrijven uit Hardenberg en de regio Zwolle is het gewenst daarbovenop de komende jaren nog circa 80 hectare aan nieuwe bedrijventerreinen toe te voegen. Dit alles vormt samen met de
hiervoor benodigde infrastructuurmaatregelen en voorzieningen zelfs voor de grotere gemeenten in Overijssel een zeer grote en unieke opgave. 2.3.3. Overig beleid
Onder druk van meer Rijks- en provinciale regie, nieuwe wetgeving en eigen ambities is het lokale beleid op veel fronten in ontwikkeling. Dit beleid heeft aanzienlijke ruimtelijke impact en mogelijk ook financiële gevolgen voor de grondexploitaties. Tegelijkertijd hebben wij dit beleid nodig om
eerder en betere kaders te stellen aan onze gebiedsontwikkelingen en/of vastgoedtransformaties. Specifiek voor de grondexploitaties is helderheid over beleid belangrijk om ook in een vroegtijdig stadium besluitvorming in de raad te laten plegen over de (globale) grondexploitatie.
Besluitvorming die samen oploopt met kaders voor de ruimtelijke en stedenbouwkundige ambities en de beleidsmatige en programmatische ambities.
We zien de lokale beleidsvorming versnellen. Dit beleid gaat in de komende jaren doorwerken in onze gebiedsontwikkelingen. Goede voorbeelden zijn de vaststelling van de Groene en Gezonde Maatlat en het programma Energie Grondbeleid.
Tegelijkertijd zien we de wijze waarop wij uitvoering geven aan het grondbeleid wijzigen. De
complexiteit van gebiedsontwikkelingen en de roep om meer gemeentelijke regie is de afgelopen jaren versneld toegenomen. De gemeente voert een situationeel grondbeleid, maar we zien in
toenemende mate dat wij vaker voor een actieve grondbeleidsstrategie opteren, omdat bij diverse gebiedsontwikkelingen het publieke belang en de maatschappelijke meerwaarde groot is en de gemeente hierop regie/sturing wil hebben. Een actualisatie van het grondbeleid is dan ook om meerdere redenen nodig: •
Implementatie van de Omgevingswet (incl. nieuwe grondbeleidsinstrumenten, wijzigingen in het kostenverhaal);
•
Didam-arrest en gevolgen voor de wijze van gronduitgifte (o.a. meer marktselecties en
tenders);
• •
Ontwikkeling van lokaal beleid met ruimtelijke impact; Eind van de looptijd van de nota Grondbeleid.
15
Nota Grondexploitatie 2026
Wij verwachten de nieuwe Nota Grondbeleid in het de loop van 2026 aan de raad voor te leggen. 2.3.4. Perspectiefnota en Kansen en Investeringsoverzicht
Rode draad bij alles wat we doen is het behouden en versterken van de brede welvaart in landstad Hardenberg. In onze Omgevingsvisie staat dat daarvoor een schaalsprong voor wonen en werken
nodig is. Én het toevoegen van kwaliteiten. Met als doel om de brede welvaart van onze inwoners te behouden en waar nodig te versterken.
In de Perspectiefnota 2026 komt het voorgaande bij elkaar. “Ons toekomstbeeld staat als een huis.
Bij ons DNA past dat we de komende periode met ondernemerschap blijven toewerken aan de
ambitieuze doelen van onze gemeente. Lef tonen en initiatief nemen om de streekfunctie voor ons verzorgingsgebied verder op de kaart te zetten. Investeringen in het woon-, leef- en werkklimaat
(groei) fungeren als vliegwiel voor brede welvaart voor onze inwoners. Investeringen in onze fysieke leefomgeving vergroten de ontwikkelkansen van de samenleving.
Onze inzet op ruimtelijke kwaliteit, duurzaamheid, en sociaaleconomische en maatschappelijke
vitaliteit zorgen voor groei en bloei. Deze zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden. De groene en gezonde maatlat (GGM) die door de raad is ontwikkeld, is hierbij een belangrijk instrument. De
twaalf gerichte thema’s die opgenomen zijn in onze Kansen- en Investeringsagenda schragen de krachtige ontwikkeldriehoek Wonen, Werken en Voorzieningen. De twaalf thema’s vertonen een sterke onderlinge afhankelijkheid en samenhang. De komende jaren blijven we investeren in de
woningbouw, werk, het bovenlokale voorzieningenniveau én de voorzieningen die aansluiten op de maatschappelijke behoeften van de kernen.
Ondanks de complexe maatschappelijke context waarin we ons bevinden, doen wij aan het
geschetste eindperspectief waar we naar toewerken geen concessies. Omdat hiermee het beste
wordt bereikt voor onze samenleving en voor de regio. Afhankelijk van externe omstandigheden en de ontwikkeling van onze financiële en organisatorische capaciteit moet onze gemeente wel
prioriteren in de ambities, het ambitieniveau en de wijze waarop we onze plannen wegzetten in de tijd".
2.4. Het veranderende speelveld en de grondexploitatie 2.4.1
Kaderstelling grondexploitaties
In paragraaf 2.1 t/m 2.3 zijn tal van onderwerpen benoemd die impact hebben op onze nieuwe
grondexploitaties. De vorig jaar geïntroduceerde werkwijze om eerder in het planvormingsproces voor de grotere gebiedsontwikkelingen de kaders vast te stellen door College en raad gaat ons hierbij helpen. Deze kaders gaan onder meer over de ruimtelijke visie voor een gebied, de
beleidsmatige ambities die we daar willen bereiken, de programmatische kaders (o.a. woningbouw
en werken), de impact van woningbouw en werken op overige voorzieningen in een kern en de
wijze waarop we participatie gaan uitvoeren.
16
Nota Grondexploitatie 2026
2.4.2
Resultaatbeoordeling en -ontwikkeling grondexploitaties
Andere tijden en andere inzichten dienen zich aan. Niet alleen qua besluitvorming over de grondexploitaties, maar ook waar het gaat om het verdienmodel van grondexploitaties.
Grondexploitaties voor woningbouw zijn in de toekomst niet automatisch meer een verdienmodel (of slechts beperkt) of grondexploitaties voor nieuwe gebiedsontwikkelingen met woningbouw
laten zelfs een tekort zien. Wij ondervinden deze omslag bij de gebiedsontwikkeling van Kraneplas (Slagharen-Noord), maar ook doorrekeningen in andere, in voorbereiding zijnde plannen, laten dit beeld zien. Dit wordt mede veroorzaakt door het te hanteren programma van 30% sociale huur,
40% betaalbaar en 30% vrije sector. Bij bedrijventerreinen hadden we dit al vaker bij de hand en zijn we hier al meer aan gewend.
De (financiële) wissel die we aan het omzetten zijn in nieuwe grondexploitaties tekent zich nog
scherper af als we dit vergelijken met de lopende grondexploitaties voor woningbouw die zich in
een vergevorderd stadium van realisatie bevinden. Deze grondexploitaties zijn overwegend positief en hier is het veranderende speelveld van grondexploitaties niet of nauwelijks meer van invloed. Voor nieuwe werklocaties moeten we ook rekening houden met genoemde ambities en
beleidsuitgangspunten die van invloed kunnen zijn op de resultaten van de grondexploitaties. Het traditioneel denken in winsten en verliezen in grondexploitaties moeten we meer en meer plaatsen in het licht van maatschappelijke waardecreatie. Wat levert het voeren van een
grondexploitatie onze samenleving op in termen van woningbouw, kwalitatief hoogwaardige
leefomgeving, bestaanszekerheid, woon- en werkgeluk. Grondexploitaties zijn een middel om
maatschappelijke meerwaarde te creëren. Een eventueel tekort is wellicht te accepteren, als de maatschappelijke meerwaarde maar evident is.
Echter voorop staat dat wij altijd streven naar een grondexploitatie die minimaal budgettair
neutraal sluit. De keuzes die hiermee samenhangen komen bij elkaar met het vaststellen van de kaders voor een gebiedsontwikkeling en het bijhorende globale, financiële inzicht voor de
grondexploitatie. De kaderstelling voor nieuwe gebiedsontwikkelingen is altijd maatwerk, zolang we op programmaniveau en kernniveau maar afgewogen keuzes blijven maken door consequenties goed inzichtelijk te hebben. 2.4.3.
Scherpe blik houden op de grondexploitaties
Grondopbrengsten
De vastgoedmarkt is een dynamische markt. Dit vraagt om continue monitoring op de
marktconformiteit van onze grondprijzen. In het eerste kwartaal van 2025 zijn de grondprijzen geactualiseerd en zijn de grondprijzen fors opgehoogd om aansluiting te houden bij de
marktontwikkelingen. Met prijsstijgingen van de woningen in 2024 tussen 10% en 15% is het
logisch dat ook de grondprijzen stevig zijn gestegen. Voor bedrijventerrein zijn de grondprijzen beperkt gestegen.
17
Nota Grondexploitatie 2026
Kennisopbouw t.b.v. raming en verdeling van kosten
Het zorgdragen voor actuele kostenramingen is eveneens een continue aandachtspunt in de
grondexploitaties. Tegelijkertijd dient nieuwe kennis te worden opgebouwd mede als gevolg van (lokale) beleidsontwikkelingen. Zoals in paragraaf 2.3.3 al aangegeven gaat de lokale
beleidsontwikkeling snel en moet hierop worden geanticipeerd om de financiële vertaalslag naar
de grondexploitatie goed te maken. Opbouw van kennis is nodig om ramingen accuraat te houden en verdelingen over de betrokken partijen zo zuiver mogelijk te houden (gemeente, marktpartij, woonconsument en leveranciers). Immers thema’s als klimaatadaptatie, natuurinclusiviteit,
duurzame mobiliteit, energietransitie en circulariteit leiden tot andere oplossingen in het openbaar gebied en in of rondom de woningen.
Het kunnen daarmee andersoortige, nieuwe investeringen zijn, maar ook de verdeling wie welke kosten draagt kan veranderen. Denk aan een collectieve waterberging bij woningen (b.v. via
infiltratiekratten). Hiermee nemen de investeringskosten toe voor de woning. De VON-prijs zal
veelal niet met eenzelfde bedrag omhooggaan door deze investering, waardoor deze ten koste
gaat van de grondwaarde. Hier staat tegenover dat de gemeente een collectieve berging in het openbaar gebied ook kleinschaliger kan uitvoeren. Een ander voorbeeld is investeren in een
lantaarnpaal in het openbare gebied. Dat kan een reguliere lantaarnpaal zijn, maar innovaties zijn inmiddels zover dat het ook geïntegreerd kan worden met een oplaadfaciliteit. Wie betaalt de
lantaarnpaal dan, wie verdient aan het opladen? Maar ook een andere wijze van grond uitgeven,
bijvoorbeeld in mandeligheid, betekent een herverdeling van kosten. Tot slot kan de toepassing
van circulaire materialen in het openbaar gebied duurder zijn qua investering, maar wellicht door beperktere onderhoudskosten op de langere termijn goedkoper. Beter benutten van beschikbare dekkingsbronnen
Daarnaast geldt, met de geschetste ontwikkeling van de resultaten van nieuwe grondexploitaties in ons achterhoofd, dat wij meer dan in het verleden ‘verplicht’ zijn alle potentiële en beschikbare dekkingsbronnen buiten de gemeente aan te wenden. Hierbij kan gedacht aan het zorgvuldig
uitnutten van de wettelijke mogelijkheden voor kostenverhaal onder de Omgevingswet3 en de
diverse (subsidie-) loketten op provinciaal, Rijksniveau en eventueel zelfs op Europees niveau beter benutten dan we tot op heden doen. Een goed voorbeeld van de laatste categorie is de aanvraag van de Woningbouwimpuls 7e tranche voor de Stationsomgeving die begin oktober is ingediend. 2.4.4. Versterken uitvoeringskracht
Vorig jaar gaven wij in de Nota Grondexploitatie 2025 al aan dat het veranderende speelveld van gebiedsontwikkeling en de omvang en aantal projecten binnen onze gemeente vraagt om meer inzet van ambtelijke capaciteit om ambities beter en sneller waar te maken. Daarbij speelt in toenemende mate mee dat de dynamiek en complexiteit bij nieuwe
gebiedsontwikkelingen een stijgende lijn vertoont. Zeker in gebiedsontwikkelingen waar de
gemeente zelf gronden ontwikkelt, wil je de ambities waarmaken en tegelijkertijd dit doen tegen
3 Een Nota kostenverhaal is in voorbereiding.
18
Nota Grondexploitatie 2026
een aanvaardbaar risicoprofiel voor de gemeente. Dit vraagt in toenemende mate inzet en kennis en kunde.
Versterken uitvoeringskracht en Realisatiestimulans
In de Perspectiefnota 2026 is hierop voortgeborduurd. Voor het behoud en versterken van de
brede welvaart en het tijdig realiseren van onze opgave moet Hardenberg de uitvoeringskracht van de organisatie versterken (circa 3 fte), om zo de benodigde schaalsprong te kunnen maken op het gebied van volkshuisvesting, voorzieningen en economie. Dekking wordt gevonden in de Realisatiestimulans woningbouw.
De Realisatiestimulans is een bijdrage per gebouwde sociale huurwoning en betaalbare woning
binnen onze gemeentegrenzen in de periode 2025-2029. De bijdrage bedraagt € 7.000 inclusief
BTW. Doordat we er goed voorstaan met onze gemeentebrede woningbouwprogrammering en
verwachte bouwproductie in de komende jaren, mogen wij in de komende jaren forse bijdragen tegemoet zien uit Den Haag. Deze wordt deels ingezet voor het versterken van de
uitvoeringskracht.
Om deze Rijksmiddelen van 2026 flexibel en langjarig in te kunnen zetten voor het versnellen van de (betaalbare) woningbouw laten wij deze landen in een te stellen reserve woningbouw en
gebiedsontwikkeling. Deze reserve gaat bijdragen aan het wegnemen van belemmeringen die de
woningbouwopgave beperken en/of vertragen Hierbij denken wij onder meer aan de financiering van (private) onrendabele toppen in publieke investeringen, (blijvende) betaalbaarheid van
woningen en het versterken van de uitvoeringskracht van de gemeentelijke organisatie. De in de perspectiefnota genoemde € 400.000 voor het versterken van de uitvoeringskracht maakt hier, zoals gezegd, onderdeel van uit.
Ophogen budget “locatiestudie en opstart projecten”
Reeds lange tijd werkt Hardenberg met een voorbereidingsbudget voor locatiestudies en opstarten van nieuwe initiatieven, voor zowel werken als wonen. Omvang van dit jaarlijkse budget bedraagt € 45.000. We zien al enkele jaren dat dit budget ontoereikend voor de ambities die we hebben.
Locatiestudies en het opstarten van nieuwe initiatieven na de locatiekeuze voor wonen en werken vergen jaarlijks meer middelen dan we beschikbaar hebben. Voorstel is om dit
voorbereidingsbudget op te hogen naar een jaarlijks budget van € 150.000 en dit ten laste van het jaarrekeningresultaat grondexploitatie te brengen.
Een deel van deze kosten kan later worden opgenomen in nog te openen grondexploitaties. Daarnaast zal een deel van de kosten ook als faalkosten moeten worden aangemerkt omdat
locaties uiteindelijk niet doorgaan. Dit wordt jaarlijks beoordeeld en verantwoord in de paragraaf grondbeleid in de jaarrekening en wordt ten laste gebracht van het jaarrekeningresultaat grondexploitatie.
19
Nota Grondexploitatie 2026
Voorstel: Jaarlijks voorbereidingsbudget grondexploitaties ophogen naar € 150.000 ten laste van het jaarrekeningresultaat grondexploitaties.
2.5. Doorkijk ontwikkeling grondportefeuille en risicoprofiel Een situationeel, actievere houding op de grondmarkt betekent aanleg van een nieuwe
grondportefeuille. We doen dit met een duidelijke strategie dat we alleen in bepaalde kernen interventies op de grondmarkt plegen waar urgenties worden gevoeld om tijdig voldoende
woningbouw (kwantitatief en kwalitatief) en (nieuwe) werklocaties aan te bieden en ambities voor die kernen waar te maken.
We staan hiermee ook aan de vooravond om nieuwe grondexploitaties voor woningbouw te
openen en tot uitvoering te gaan brengen. Zoals Slagharen Noord, grondexploitaties binnen Dedemsvaart, Sibculo en Balkbrug.
Hetzelfde beeld zien we ook bij de werklocaties, waar we op termijn grondexploitaties gaan openen voor ontwikkelingen als Rollepaal-Oost, Boschkamp en Heemserpoort.
In 2025 en 2026 is de verwachting dat we rekening moeten gaan houden met een verdere opbouw van het geïnvesteerd vermogen in gronden. Naast het verwerven van gronden verwachten wij in
die jaren ook dat we moeten gaan investeren in de verdere planvoorbereiding en in het bouw- en woonrijp maken van diverse nieuwe ontwikkelingen. Bijvoorbeeld het bouwrijp maken op
Marslanden II, fase II is nu in uitvoering en voor Kranerplas (Slagharen-Noord) en Bransveen III zijn
de voorbereidingen gestart met uitvoering eind 2025/begin 2026.
Daarnaast heeft de opbouw van de grondportefeuille gevolgen voor het risicoprofiel. Deze zal na
een jarenlange daling, weer gaan oplopen. Immers interveniëren op de grondmarkt zonder risico’s te lopen bestaat niet. Wij beperken risico’s bij grondaankopen en grondontwikkeling zoveel als mogelijk, hiervoor bedienen wij ons van verschillende instrumenten. Voorbeelden hiervan zijn: • • •
selectief aankopen op aangewezen locaties (Wvg-locaties);
werken met uitgestelde betalingen gekoppeld aan onherroepelijke bestemmingswijziging; inbreng en betaling van gronden op het moment van onherroepelijke bestemmingswijziging;
• • •
voortgezet gebruik van de gronden (pacht of huurinkomsten);
hanteren van marktconforme prijzen en overwaarderen voorkomen;
directe afwaardering bij aankoop van gronden voor werklocaties voor het gedeelte dat boven agrarische grondprijs is betaald;
•
verplichte afname van bouwkavels door marktpartijen.
20
Nota Grondexploitatie 2026
Ondanks deze maatregelen zal het risicoprofiel toenemen vergeleken met de afgelopen jaren. Dit betekent ook dat de weerstandscapaciteit op orde moet zijn om de risico’s op te vangen. Niet alleen voor de investeringen in de aankoop van gronden, maar ook in de voorbereidende
werkzaamheden (plankosten) en uitvoeringskosten (sloop, sanering, bouw- en woonrijp maken) op het moment dat grondexploitaties zijn geopend.
Tot slot plegen wij deze investeringen met de wetenschap dat de druk op de woningmarkt in de komende jaren hoog zal blijven. Er zal altijd sprake zijn van een afzetrisico voor bouwkavels en nieuwbouwwoningen, maar gezien de langdurige, grote vraag naar woningen lijkt dit goed
beheersbaar. Voor bedrijfskavels geldt dat het gemeentelijk aanbod opdroogt, maar de vraag naar nieuwe bedrijfskavels wel latent aanwezig is, ondanks netcongestie. Hierbij geldt wel dat we de ontwikkelingen en eventuele (bijdragen aan) oplossingen voor de problematiek rondom de
netwerkcongestie nadrukkelijk monitoren in relatie tot de vraagbehoefte.
21
Nota Grondexploitatie 2026
3. Ontwikkelprogramma wonen en werken 3.1 Programmering bouwkavels voor woningbouw
Historisch perspectief uitgifte van gemeentelijke woningbouwkavels
Het belang van de gemeentelijke grondexploitatie voor de woningbouwproductie valt niet te onderschatten als wij terugkijken naar de jaren 2021 t/m 2024. Het aantal verkopen van
gemeentelijke kavels aan particuliere kavelkopers ligt in de afgelopen vier jaar (2021-2024) op
gemiddeld 170 verkochte kavels per jaar. In 2024 verkocht de gemeente 206 kavels.
In de eerste helft van 2025 zien we een blijvende de vraag en verkoop van kavels. Tot nu toe ( 1
juli) staat de teller op verkochte 93 kavels aangevuld met 56 kavels nog te passeren of in optie.
Indien wij 400 woningen per jaar willen realiseren aan woningbouwproductie zal de gemeente ook minimaal 200 bouwkavels per jaar moeten uitgeven, de overige gronden voor
woningbouwproductie moet vervolgens bij marktpartijen en Vechtdal Wonen en overige initiatiefnemers vandaan komen.
Tabel 1: Verkopen gemeentelijke woningbouwkavels naar afnemers
22
Nota Grondexploitatie 2026 Tabel 2: Verkopen gemeente gesplitst.
Verkopen gesplitst naar afnemers 2019-2024
200 150 100 50 0
2019
2020
2021
2022
2023
2024 particulier ontwikkelaar woningbouwstichting
Een beperkende factor is het aanbod van gemeentelijke woningbouwkavels, deze zijn nu vooral
beschikbaar binnen Marslanden II en enkele kernen. In de loop van 2025 en begin 2026 zullen een
aantal nieuwe grondexploitaties ter vaststelling aan de Raad worden voorgelegd zoals Kraneplas in Slagharen, Bransveen III in Dedemsvaart t Refter Sibculo. In totaal circa 275 woningbouwkavels. Woonafspraken met provincie en bouwplanning
Met het ondertekenen van de herijkte Woondeals in april van dit jaar is de woningbouwopgave
voor Overijssel met 5.000 gestegen van 42.300 naar 47.300 woningen tot en met 2030. De relatie
met de provincie is directer geworden en de provincie stuurt nadrukkelijk op de uitvoering van de Woondeals. Dat gaat concreet over de Versnellingsopgave om van planvorming tot realisatie te
komen. Realisatie die past bij de opgave zoals geformuleerd in de Woondeal (30-40-30). Twee keer
per jaar gaat de provincie hierover met elke gemeente in overleg. De nadruk ligt daarbij op de Sleutelprojecten. Daarnaast praten we concreter met de provincie over planvorming m.b.t. uitleglocaties en inbreidingsopgave.
Aanvullend zet de provincie sterk in op de monitoring van de woningbouwopgave. Dit gaat niet alleen over hoeveel woningen maar meer over welke segmenten zoals koop of huur en welke
prijsklassen en de woningbouwopgave voor aandachtgroepen zoals ouderen en uitstroom vanuit beschermd wonen
Fasering gemeentelijke bouwkavels en relatie met het woningbouwprogramma
Met de plannen die zijn opgenomen in het woningbouwprogramma wordt invulling gegeven aan deze woningbehoefte. Het programmeren is een continu proces. Het woningbouwprogramma wordt periodiek bijgesteld. In het huidige woningbouwprogramma tot en met 2034 zijn ca. woningen opgenomen.
23
Nota Grondexploitatie 2026
Een belangrijke bijdrage aan de realisatie van het woningbouwprogramma wordt geleverd door de gemeentelijke grondproductie van bouwkavels. In de onderstaande grafiek wordt het programma van de gemeentelijke woningbouwkavels weergegeven zoals verwerkt in deze Nota
Grondexploitatie. De grafiek laat naast de fasering in de huidige grondexploitaties ook de fasering van de toekomstige, nog vast te stellen, grondexploitaties zien. Hierbij wordt nog opgemerkt dat
voor Marslanden II, fase I en II alle kavels zijn opgenomen die door de PPS (gemeente en Roosdom Tijhuis) worden uitgegeven aan de gemeente, Roosdom Tijhuis, Heutink (bouwclaimhouder) en woonconsumenten 4.
Tabel 3: Programmering gemeentelijke woningbouwkavels 2025-2034
Belangrijke kanttekening bij deze grafiek is dat het aantal uit te geven bouwkavels per jaar alleen
de gemeentelijke uitgifte van bouwkavels weergeeft. In totaal worden de komende jaren bijna
1.000 gemeentelijke woningbouwkavels uitgegeven in de nog vast te stellen grondexploitaties.
Voor er periode 2026 en 2027 zijn dit vooral Kranerplas, Bransveen III en t Refter. Het totaal aantal
uit te geven bouwkavels binnen onze gemeente en de uiteindelijke woningbouwproductie op deze kavels ligt hoger, omdat de particuliere ontwikkelingen niet in deze grafiek zijn opgenomen.
3.2 Programmering werken
Hardenberg is het stedelijk centrum van Noordoost-Overijssel. Met ca 6.200 bedrijven en
instellingen en ruim 29.000 arbeidsplaatsen vervult Hardenberg lokaal en binnen de regio formeel ook een belangrijke streekfunctie. Kenmerkend voor Hardenberg is de omvang van de industrie.
Uitgifte van bouwkavels vanuit de PPS aan Roosdom Tijhuis, gemeente en Heutink is vastgelegd in de gesloten overeenkomsten met genoemde partijen. 4
24
Nota Grondexploitatie 2026
Fasering uitgifte grondexploitaties bedrijventerreinen
Ondanks de netwerkcongestie en schaarste van beschikbare arbeidskrachten is in 2024 nog 4,10
hectare aan bedrijfskavels verkocht. Hiermee is de harde planvoorraad verder afgenomen. De
volgende grafiek geeft de verkopen vanuit gemeentelijke grondexploitaties van de afgelopen 7 jaren weer. Dit is exclusief verkopen van particuliere bedrijventerreinen. Tabel 4: Verkopen gemeentelijke bedrijfskavels 2018-2024
Vooruitblik werken vanaf 2025
Eind 2022 is een zodanig elektriciteitstekort in Noordoost Overijssel ontstaan dat Enexis heeft