Nota Grondexploitatie 2026

besloten in onze regio geen grootverbruiksaansluitingen meer beschikbaar te stellen. De op dit moment uitgeefbare gemeentelijke planvoorraad is vooral beschikbaar op bedrijventerrein

Broeklanden Zuid voor bedrijven in de zwaardere milieucategorie. Dat betreft bedrijven met een

grote ruimtevraag en de noodzaak van een grootverbruik aansluiting. Buiten deze zeer beperkte voorraad is er op korte termijn geen planvoorraad beschikbaar voor uitgifte.

De verwachte verkopen in het programma voor de gemeentelijke bedrijventerreinen zijn in deze Nota Grondexploitatie geactualiseerd naar de huidige inzichten. Deze actualisatie is daarop

vertaald naar de individuele projecten. Programmering is een continu proces en wordt daarom jaarlijks bijgesteld. De uitgifte-mogelijkheden lastig te prognosticeren. Voor 2025 is er op

bedrijventerrein Broeklanden Zuid een verwachte verkoop van tenminste 3,7 hectare, dit kan

oplopen tot 5 ha in de latere jaren. Op het moment dat nieuwe planvoorraad voor met name

bedrijven met een kleinverbruik aansluiting worden toegevoegd zal het uitgiftetempo per jaar

daarmee ook toenemen onder voorbehoud van de energiebeschikbaarheid. Er is afdoende vraag vanuit de markt om op een hoger tempo uit te geven.

25

Nota Grondexploitatie 2026

Om ook voor de toekomst de groei van bedrijven en het aantrekken van interessante nieuwe

werkgevers te kunnen faciliteren zal voldoende aanbod aan bedrijventerrein toegevoegd moeten

worden. De doorlooptijd van locatieonderzoek tot verkoop van nieuwbedrijfskavels beslaat 6 tot 8

jaar. Op basis van historische uitgifte cijfers zijn daarom de afgelopen jaren al planvoorbereidingen gestart voor verschillende nieuwe bedrijventerreinen die vanaf in 2025/2026 in exploitatie

genomen kunnen worden. Hierover zijn in 2023 met provincie en regio kwantitatieve en

kwalitatieve programmeringsafspraken gemaakt, vastgelegd in de bestuursovereenkomst

‘Programmeringsafspraken regio West Overijssel 2023 t/m 2026. In 2025/2026 worden de

grondexploitaties voor deze bedrijventerreinen opgesteld en toegevoegd.

Op dit moment wordt gewerkt aan de bestemmingsplannen voor de volgende terreinen. • • •

Heemserpoort fase 1+2

17 ha.

Rollepaal Oost uitbreiding

18,6 ha.

De Boschkamp

5,7 ha.

De uitgiftesnelheid van deze nieuwe terreinen zal sterk afhangen van de beschikbaarheid van

elektriciteit en andere energiebronnen, de regelgeving rond stikstofdepositie en de ontwikkeling

van de economie en arbeidsmarkt. Uitgifteprognoses voor de komende jaren zijn daardoor lastig te bepalen. Als uitgangspunt is in de nota Grondexploitatie 2026 een behouden uitgiftetempo

aangehouden dat zich beperkt tot uitgifte aan kleinverbruikers van elektriciteit of dat dit anderszins kan worden opgelost. Ook voor de periode daarna blijft het onzeker, waarbij als voorlopig

uitgangspunt wordt gehanteerd dat dan de beschikbaarheid van elektriciteit gaat toenemen en beschikbaar komt voor grootverbruikers. Vandaar wordt vanaf 2027 een hoger uitgiftetempo

aangehouden. Bij de volgende herzieningen gaan we de ontwikkelingen volgen ter actualisering van de uitgifteprognose.

26

Nota Grondexploitatie 2026 Tabel 5: Programmering gemeentelijke bedrijfskavels 2025 - 2030

Programmering bedrijventerreinen 2025-2030 Nota grondexploitatie 2026 (in ha) 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 2025

2026

2027

2028

2029

2030

Ook voor de periode vanaf 2030 zal de gemeente door middel van actief grondbeleid blijven

werken aan het faciliteren en ontwikkelen van groeimogelijkheden voor bedrijven door uitbreiding van bedrijventerrein. In 2025 en 2026 wordt een verkenning naar mogelijke locaties voor uitgifte

vanaf 2029 of zoveel eerder afgerond.

27

Nota Grondexploitatie 2026

4. Algemene Uitgangspunten Grondexploitatie 4.1. Grondprijzen woningbouw 2025

Begin 2025 hebben wij de gemeentelijke grondprijzen wederom tegen het licht gehouden. Dit

resulteert in de door het college vastgestelde grondprijsbrief 2025. Dit heeft geleid tot stijging van

de grondprijzen in vrijwel alle categorieën.

Tot vorig jaar werden de grondprijzen voor woningen in de grondprijsbrief weergeven per m2.

Door de grote variatie in kaveloppervlaktes blijkt dat in de praktijk echter steeds minder goed aan te sluiten bij de marktconforme waarde van bouwkavels. Daarom worden de grondprijzen per 1 januari 2025 weergegeven per kavel met een bandbreedte. Deze bandbreedte is ruim vanwege grote variatie aan kavelgrootte, woonoppervlak en ligging. Voorafgaand aan gemeentelijke

gronduitgifte vindt taxatie plaats. Hierbij wordt aan de hand van de actuele marktsituatie het specifieke woonproduct gewaardeerd (aan de hand van onder andere de kaveloppervlakte, woonoppervlakte en locatiekenmerken).

Voor 2026 zal wederom een grondprijsbrief worden opgesteld. Hieruit zal blijken of een aanpassing van de grondprijzen noodzakelijk is.

Onderstaande tabellen geven de grondprijzen per type woning en appartement weer per kern per 1 januari 2025.

Tabel 6: Grondprijzen diverse woningbouwlocaties grondgebonden.

Kern

Type

Hardenberg

Rij, betaalbare koop Rijwoning 2^1 kap woning Vrijstaande woning Rij, betaalbare koop Rijwoning 2^1 kapwoning Vrijstaande woning Rij, betaalbare koop Rijwoning 2^1 kap woning Vrijstaande woning

Dedemsvaart

Overige kernen

Grondprijzen 2025 Kavelprijs € 30.000 - € 50.000 € 40.000 - € 60.000 € 80.000 - € 120.000 € 120.000 - € 200.000 € 30.000 - € 50.000 € 35.000 - € 55.000 € 70.000 - € 100.000 € 100.000 - € 160.000 € 25.000 - € 40.000 € 30.000 - € 50.000 € 50.000 - € 90.000 € 90.000 - € 150.000

28

Nota Grondexploitatie 2026 Tabel 7: Grondprijzen diverse woningbouwlocaties appartementen.

Grondprijzen 2025

Kern

Type

Hardenberg

Betaalbaar appartement Goedkoop appartement Middelduur appartement Duur appartement Betaalbaar appartement Goedkoop appartement Middelduur appartement Duur appartement

< 60 m2 60-70 m2 70-90 m2 >90 m2 < 60 m2 60-70 m2 70-90 m2 >90 m2

Grondprijs/stuk € 20.000 - € 30.000 € 30.000 - € 45.000 € 45.000 - € 70.000 € 70.000 - € 100.000 € 20.000 - € 25.000 € 25.000 - € 40.000 € 40.000 - € 60.000 € 60.000 - € 80.000

Betaalbaar appartement

<60 m2

€ 20.000 - € 25.000

Dedemsvaart

Overige kernen

GBO

In de tabellen zijn de basis- of richtprijzen vermeld. Bij toepassing van deze prijzen op planniveau is een bandbreedte van 5 tot 10% naar boven of neerwaarts mogelijk. Dit is onder andere afhankelijk van de gunstige ligging van een bouwkavel (hoekkavel, kavel naast een brede groenstructuur, etc.). Wat krappere tussenkavels of kavels voor woningen met een beperkt uitzicht kunnen zodoende indien gewenst 5 tot 10% onder de basisprijs te koop worden aangeboden. Plan Marslanden II (fase I en fase II)

De grondprijstabel is niet van toepassing voor woningbouwkavels binnen plan Marslanden II, fase I en fase II. Hieronder vallen onder meer de lopende gronduitgifte van deelplan Havezate Es en het deelplan Ydenhoogte en straks de Leehoogte. Dit houdt verband met het feit dat in plan

Marslanden II sprake is van zowel gemeentelijke kavelverkoop als de verkoop van bouwkavels door een ontwikkelaar vanuit een gezamenlijke grondexploitatie. Voor de gemeentelijke uitgifte van

woningbouwkavels binnen plan Marslanden II vindt afzonderlijke grondprijsvaststelling plaats door het college binnen de kaders van de grondexploitatie.

Maatwerk voor nieuwe woonproducten en specifieke woonsegmenten Voor specifieke woonsegmenten kan maatwerk plaatsvinden: •

Om met name starters op de woningmarkt te kunnen bedienen is in voorliggende

grondprijsbrief de categorie ‘betaalbare koop’ uitgewerkt op basis van het grondprijsadvies. Het

doel van de uitwerking van deze categorie is om de realisatiemogelijkheden te vergroten voor deze specifieke doelgroep. Uitgangspunt betreft een maximale VON prijs van € 275.000 voor zowel

grondgebonden woningen als appartementen. Nader onderzoek naar de categorie betaalbare koop kan leiden tot een verfijning of aanpassing. •

Voor CPO-initiatieven met rijwoningen geldt dat wordt gewerkt met een ingroeimodel voor

opstartende uitgiftetrajecten. Om het verschil met de grondprijzen uit 2024 niet te groot te maken, wordt voor de CPO-rijwoningen in 2025 een reductie van 20% toegepast.

29

Nota Grondexploitatie 2026

•

Tenslotte zijn specifieke woonproducten, zoals patiowoningen en beneden-bovenwoningen, uitgezonderd van voorgaande systematiek. Voor deze producten vindt altijd maatwerk plaats middels een residuele waarde berekening.

Gronduitgifteprijzen betaalbare koop en sociale huur. De grondprijs voor sociale grondgebonden huurwoningen bedraagt € 116,50 per m2. Dit komt neer op een grondprijs van € 17.500 op basis van een kavel van 150 m2. Afhankelijk van de gewenste doelgroep en het woonconcept wordt de afmeting van de kavels bepaald.

De grondprijs voor niet grondgebonden sociale huurwoningen bedraagt in de basis 80% van de grondprijs voor grondgebonden sociale huurwoningen, dat is € 14.000 per eenheid. Op deze categorie wordt maatwerk toegepast, afhankelijk van onder meer de bouwhoogte en/of een

afwijkend woonproduct bijvoorbeeld studio's en beneden/bovenwoningen (bebo’s). Dit kan leiden tot bijstelling van de grondwaarde.

4.2. Grondprijzen bedrijventerreinen 2025

De prijzen voor bedrijfsterreinen voor 2025 zijn ten opzichte van eveneens 2024 gestegen . In

onderstaande tabel zijn de basis- of richtprijzen voor bedrijventerreinen vermeld. Bij toepassing van deze prijzen op planniveau is een bandbreedte van 5 tot 10% naar boven of neerwaarts mogelijk. Dit is onder andere afhankelijk van de ligging en de vorm van een kavel.. Tabel 7: Grondprijzen voor bedrijventerreinen

Terrein Hardenberg Broeklanden Hardenberg, nieuwe terreinen Balkbrug, Katingerveld Dedemsvaart, Rollepaal

Grondprijzen 2025 Grondprijs/m2 € 65 - € 85 € 75 - € 95 € 75 - € 90 € 75 - € 100

Toeslag bedrijfswoning

€ 70.000

Voor bouwgrond op het Gezondheidspark in Hardenberg geldt maatwerk door middel van taxatie. Grondprijzen voor maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk

Onder gronden voor maatschappelijke voorzieningen wordt verstaan: gronden ten behoeve van een ideële en/of publieke functie of bestemming waarop de beoogde activiteiten zonder

winstoogmerk plaatshebben. Voor deze categorie geldt een vaste grondprijs van € 125 per m2. Maatschappelijke voorzieningen met winstoogmerk Voor deze categorie gronden geldt de residuele grondwaardemethodiek. Maatschappelijke

voorzieningen met een winstoogmerk betreffen activiteiten die Btw-plichtig zijn. Voorbeelden zijn: commerciële sportvoorzieningen, medische beroepen, voorzieningen voor geprivatiseerde

30

Nota Grondexploitatie 2026

nutsbedrijven, etc. Ook hier kan het instrument taxatie door een onafhankelijke deskundige taxateur worden gebruikt voor een marktconforme grondprijsbepaling.

Uitzondering hierop vormt de eerstelijns gezondheidszorg, omdat deze wel onder deze categorie vallen, maar niet Btw-plichtig zijn. Voor deze categorie geldt een vaste grondprijs van € 150 per m2.

Nutsvoorzieningen Voor verkoop van grond ten behoeve van nutsvoorzieningen in woonwijken en bedrijventerrein, bestaande uit voornamelijk kleine stukjes grond voor bijvoorbeeld transformatorkastjes of –

huisjes, bedraagt de grondprijs € 150/m2 met een minimale transactiewaarde van € 1.200. Hetgeen betekent dat percelen met een omvang van 8m2 of minder altijd € 1.200 dienen te betalen.

Voor grotere locaties boven de 50 m2, zoals midden- en hoogspanning-stations, vindt maatwerk plaats door prijsbepaling afhankelijk van de ligging en de beoogde ontwikkeling. Uitgangspunt hierbij is dat de gronduitgifteprijs op grond van de geldende of beoogde bestemming

gecompenseerd dient te worden. Indien op locatie een beoogde ontwikkeling van bijvoorbeeld woningbouw of bedrijventerrein is voorzien zal de gronduitgifteprijs van deze bestemming

gecompenseerd dienen te worden of worden uitgeweken naar een andere locatie. Indien geen

beoogde ontwikkeling van toepassing is vindt taxatie plaats op basis van de huidige bestemming.

4.3. Rente en indexering

In een grondexploitatie vormt de rente en indexatie belangrijke componenten. Onderstaand

worden gehanteerde parameters voor de actualisatie van de grondexploitaties nader toegelicht. Rente

Aan alle grondexploitaties wordt per 1 januari van het jaar de rentelast over de uitstaande boekwaarde toegerekend. In het BBV zijn richtlijnen voor het bepalen van de aan de

grondexploitatie toe te rekenen rente opgenomen. Vanwege een wijziging in BBV-voorschriften

wordt geen apart rentepercentage gehanteerd voor de grondexploitatie. Hierbij wordt aangesloten bij het percentage van de gemeentelijke omslagrente.

De omslagrente kan jaarlijks variëren dit vormt een (beperkt) risico voor de grondexploitaties, deze rente bedraagt voor 2025 en verder 2,0 %.

Aan gronden onder balanspost Materiele Vaste Activa (MVA) mag geen rente meer worden toegerekend. Voor de grondexploitaties geven lage(re) rentekosten een verbetering van de exploitatiesaldi. Inflatie

Een grondexploitatie wordt voor een meerjarige periode opgezet en dat maakt de opgenomen ramingen gevoelig voor inflatie. In de Nota Grondexploitatie 2026 zijn voor de indexcijfers de volgende uitgangspunten gehanteerd:

31

Nota Grondexploitatie 2026

• •

Kostenstijging:

Opbrengstenstijging:

2,7 % voor 2025 en verder 0 % voor 2025

1,5 % vanaf 2026 en verder

Het percentage van 2,7 % is gelijk aan het inflatiepercentage in de Perspectiefnota 2026. Het

inflatiepercentage van 2,7% vanaf 2026 is een verwachting. De Europese Centrale Bank heeft voor

de middellange termijn een streefbeleid van maximaal 2% inflatie. Voor de ontwikkeling van het

inflatiepercentage in Nederland volgen wij de ontwikkelingen in de vastgoedmarkt, grond-, weg en waterbouw en loonkosten en anticiperen halfjaarlijks op wijzigingen.

Voor de opbrengstenstijging geldt een percentage van 0% voor 2025. Vanaf 2026 wordt rekening

gehouden met een behoudende groei van 1,5%. We monitoren de marktomstandigheden continue en dan vooral de ontwikkeling van de bouwkosten en VON-prijzen. Deze zijn allebei van invloed op

de grondprijzen.

Als bij de grondprijsbrief 2026 blijkt dat de grondprijzen kunnen worden aangepast , worden deze

bij de jaarrekening 2025 vertaald in de verschillende grondexploitaties.

Specifiek voor het Centrumplan Hardenberg geldt nog dat de indexatie voor de opbrengsten gedurende de hele looptijd 0% is, tenzij contractueel met marktpartijen iets anders is

overeengekomen. Deze voorzichtigheid is ingegeven doordat het Centrumplan Hardenberg overwegend bestaat uit een appartementenprogramma. Juist appartementen hebben het

moeilijker gegeven de huidige marktomstandigheden. Dit speelt nog maar op een enkele locatie in het centrum. Discontovoet

De grondexploitaties zijn doorgerekend op basis van een dynamische eindwaardeberekening.

Kostenstijgingen en opbrengstenstijgingen, en de rentekosten “onderweg” worden hiermee netto

contant teruggerekend naar de dag van vandaag. De hiervoor gehanteerde discontovoet bedraagt 2%.

32

Nota Grondexploitatie 2026

5. Totaal resultaten grondexploitatie 5.1. De resultaten van de grondexploitaties in een oogopslag

In de hoofdstukken 5 en 6 van deze nota zijn alle grondexploitaties toegelicht en is een actueel

beeld geschetst van de verwachte eindresultaten per 1-1-2025. In de onderstaande tabel zijn alle

resultaten van de grondexploitaties samengevat. Hierin zijn ook de resultaten van de exploitatieovereenkomsten vermeld.

De tabel vermeldt per complex de boekwaarde per 1 januari 2025, het verwachte resultaat bij

jaarrekening 2024 en het actuele resultaat van de Nota Grondexploitatie 2026. Per complex is in

één oogopslag het verloop van het verwachte resultaat te zien. Bij een negatief exploitatiesaldo is het bedrag van de voorziening naar de stand per 31-12-2024 opgenomen (na verwerking

jaarrekening 2024

Tabel 8: Samenvatting resultaten grondexploitaties Samenvatting resultaten nota grondex ploitatie 0

Boekw aarde

Resultaat 1-1-2025

Resultaat 1-1-2025

Voorziening

1-1-2025

Jaarrekening 2024

Nota Grex 2026

1-1-2025

In exploitatie genomen bedrijventerreinen Broeklanden

€

-50.000 €

-

Broeklanden de Kop

€

1.241.000 €

55.000 €

€

Broeklanden Zuid

€

3.678.000 €

111.000 €

418.000

Broeklanden Zuid fase III

€

850.000 €

3.258.000 €

3.859.000

Katingerveld

€

-792.000 €

542.000 €

765.000

Slagharen Moeshoek

€

-10.000 €

-

Rollepaal Oost

€

-298.000 €

17.000 €

11.000

Totaal bedrijventerreinen

€

4.619.000 €

3.983.000 €

5.531.000

Bransveen fase II

€

-556.000 €

604.000 €

608.000

De Marke III

€

-268.000 €

-150.000 €

-142.000

De Meerstal II (inclusief fase 2)

€

45.000 €

156.000 €

208.000

Garstlanden IV

€

-2.079.000 €

1.527.000 €

1.593.000

Centrumplan Hardenberg

€

4.319.000 €

-4.975.000 €

Centrumplan Dedemsvaart

€

73.000 €

Uitbreiding de Kuilen

€

Gezondheidspark Marslanden II

€

478.000

€

-

€

150.000

-5.039.000

€

4.974.000

-278.000 €

-276.000

€

278.000

19.000 €

7.000 €

4.000

€

4.727.000 €

-4.092.000 €

-4.141.000

€

4.092.000

€

4.022.000 €

4.634.000 €

4.830.000

Beukenlaan de Krim

€

-101.000 €

10.000 €

56.000

Hofsteeweg

€

-10.000 €

19.000 €

18.000

De Wieken II Lutten (inclusief fase 2)

€

-38.000 €

335.000 €

356.000

T Refter Sibculo

€

-40.000 €

-26.000 €

-57.000

€

26.000

Totaal w oningbouw

€

10.113.000 €

-2.229.000 €

-1.982.000

€

9.520.000

Totaal

€

14.732.000 €

1.754.000 €

3.549.000

# €

9.520.000

In exploitatie genomen woningbouwterreinen

33

Nota Grondexploitatie 2026

5.2. Stand van zaken Voorzieningen

In de onderstaande tabel zijn de voorzieningen en de mutaties daarop, die in de Nota

Grondexploitatie 2026 zijn beschreven, samengevat. De mutaties in de voorzieningen worden

verrekenend met de algemene reserve. Nadat alle mutaties op de getroffen voorzieningen zijn verwerkt, bedraagt het totaal aan voorzieningen voor negatieve complexen € 9.654.000. Ten

opzichte van de jaarrekening 2024 is het totaal van de voorzieningen toegenomen met € 134.000. Tabel 9: Samenvatting ontwikkeling van de voorzieningen

Voorzieningen Broeklanden Zuid Mollincksvaart Marslanden I De Meerstal II Gezondheidspark Moeshoek wonen Moeshoek werken t Refter Sibculo Centrumplan Hardenberg Centrumplan Dedemsvaart Uitbreiding De Kuilen De Marke III

€ € € € € € € € € € € €

Totaal Voorzieningen:

€

Stand 1-1-2025 Mutaties Nota Grex 2026 - € - € - € - € - € - € - € - € 4.092.000 € 49.000 € - € - € - € - € 26.000 € 31.000 € 4.974.000 € 64.000 € 278.000 € -2.000 € - € - € 150.000 € -8.000 € 9.520.000 €

Stand na Nota Grex 4.141.000 57.000 5.038.000 276.000 142.000

134.000 €

9.654.000

5.3. Tussentijdse winstneming

Sinds de invoering van de (verplichte) tussentijdse winstneming volgens de Poc-methode is

gemiddeld ca. € 2,11 mln. per jaar aan tussentijdse winst verantwoord in de jaarrekeningen 20172024. Voor 2025 is de (voorlopige) verwachte tussentijdse winstneming berekend op € 3,00 mln. Bij de jaarrekening 2025 wordt de definitieve berekening opgesteld op basis van de werkelijke

realisatie van kosten en opbrengsten in 2025 en wordt beoordeeld of dit bedrag bijstelling behoeft. De verwachte winstneming in 2025 kent de volgende onderverdeling naar complex: Tabel 10: Samenvatting ontwikkeling van de tussentijdse winstneming

34

Nota Grondexploitatie 2026

Voor 2025 en verder liggen nog wel winstnemingen in het verschiet, maar kent deze wel een

afnemende omvang ten opzichte van voorgaande jaren (indicatief gemiddeld jaarlijks € 1,13 mln. voor 2026- 2028). Het beeld voor de langere termijn is dat de langlopende, positieve

grondexploitaties in de komende twee tot drie jaar worden afgesloten met (tussentijdse)

winstnemingen en toekomstige, nog vast te stellen, grondexploitaties op dit moment weinig

perspectief geven op (tussentijdse) winstnemingen. Met uitzondering van Marslanden II die een langere doorlooptijd kent.

5.4. Totaalresultaat risicoanalyses

Een aantal belangrijke risico’s in deze grondexploitaties zijn gereduceerd. Risico blijft nog steeds dat we de actuele prognoses wel moeten waarmaken met name is het risico van de stijging van

kosten voor de aanleg van het openbaar gebied aanwezig. Daarnaast zijn diverse grondexploitaties nagenoeg afgerond, waardoor de risico’s ook beperkter worden. Uit de opgestelde risicoanalyse

blijkt dat benodigde weerstandsvermogen voor de grondexploitaties kan worden verlaagd naar € 0,90 mln. Dit is € 1,43 mln. lager dan het weerstandsvermogen in de jaarrekening 2024.

35

Nota Grondexploitatie 2026

Deel B – Resultaten per complex en risicoresultaten

36

Nota Grondexploitatie 2026

6. In exploitatie genomen woningbouwlocaties 6.1. Bransveen 2e fase (Dedemsvaart) Project

Bransveen 2e fase Dedemsvaart

Stand per

1-jan-25

Looptijd project

2025-2025

Grondexploitatie Boekwaarde Resultaat eindwaarde Resultaat netto contant Woningbouwprogramma

Jaarrekening 2024 -€ 556.000 € 629.000 € 604.000

Nota grex 2026 -€ 556.000 € 632.000 € 608.000

Gerealiseerd 89 4

Nog te realiseren 5 -1

Gerealiseerd € 4.088.000 € 4.644.000

Nog te realiseren € 494.000 € 570.000

Totaal 94 Realisatie in huidig jaar

Fasering Bransveen II

Fasering Realisatie

5 4

2025

Totaal € 4.582.000 € 5.214.000

Uitgaven Opbrengsten

Uitgaven 11% 89%

Opbrengsten

Gerealiseerd Nog te realiseren

Gerealiseerd

100%

Project bevindt zich in de afronding, de laatste 5 bouwkavels zijn in de verkoop en grotendeels uitgegeven. De grondexploitatie kan bij de jaarrekening 2025 worden afgesloten.

37

Nota Grondexploitatie 2026

6.2. De Marke III (Mariënberg) Project

Marke III Marienberg

Stand per

1-jan-25

Looptijd project

2025-2028

Grondexploitatie Boekwaarde Resultaat eindwaarde Resultaat netto contant Woningbouwprogramma

Totaal 32 Realisatie in huidig jaar

Fasering Marke III

Jaarrekening 2024 -€ 268.000 -€ 162.000 -€ 150.000

Nota grex 2026 -€ 268.000 -€ 154.000 -€ 142.000

Gerealiseerd 24 1

Nog te realiseren 8 -2

Gerealiseerd € 757.000 € 1.025.000

Nog te realiseren € 672.000 € 251.000

fasering Realisatie

3

3

2 2025

2026

2027

Totaal € 1.429.000 € 1.276.000

Uitgaven Opbrengsten

Uitgaven Gerealiseerd

47%

53%

Nog te realiseren

Opbrengsten Gerealiseerd

20% 80%

Nog te realiseren

Het bestemmingsplan is in 2022 vastgesteld en in 2023 bouwrijp gemaakt. De meeste kavels zijn reeds uitgegeven. Het negatieve resultaat is licht verbeterd.

Voorstel: De voorziening met € 8.000 te verlagen ten gunste van de Algemene Reserve

38

Nota Grondexploitatie 2026

6.3. De Meerstal II fase 1 en fase 2 (Kloosterhaar) Project

Meerstal II Kloosterhaar fase 1& 2

Stand per

1-jan-25

Looptijd project

2025-2029

Grondexploitatie Boekwaarde Resultaat eindwaarde Resultaat netto contant

Woningbouwprogramma

Jaarrekening 2024 € 45.000 € 172.000 € 156.000

Nota grex 2026 € 45.000 € 230.000 € 208.000

Gerealiseerd 6 3

Nog te realiseren 28 -10

Gerealiseerd € 739.000 € 694.000

Nog te realiseren € 973.000 € 1.248.000

Totaal 34 Realisatie in huidig jaar

Fasering Meerstal II

fasering realisatie

13 3 2025

8

7 2026

2027

Totaal € 1.712.000 € 1.942.000

Uitgaven Opbrengsten

Uitgaven

Opbrengsten

Gerealiseerd

57%

43%

Nog te realiseren

36% 64%

Gerealiseerd Nog te realiseren

Een deel van het plan is herverkaveld, er is meer ruimte gereserveerd voor goedkope/betaalbare rij en geschakelde woningen. Onder andere door de aanpassing van de grondprijzen is het resultaat verbeterd met € 52.000 tot een bedrag van € 208.000.

39

Nota Grondexploitatie 2026

6.4. Garstlanden IV (Gramsbergen) Garstlanden IV Gramsbergen

Project Stand per

1-jan-25

Looptijd project

2025-2028

Grondexploitatie Boekwaarde Resultaat eindwaarde Resultaat netto contant

Woningbouwprogramma

Nota grex 2026 -€ 2.079.000 € 1.724.000 € 1.592.000

Gerealiseerd 70 0

Nog te realiseren 27 0

Gerealiseerd € 3.616.000 € 5.694.000

Nog te realiseren € 2.068.000 € 1.714.000

Totaal 97 Realisatie in huidig jaar

Fasering Garstlanden IV 14

13

0

Jaarrekening 2024 -€ 2.079.000 € 1.633.000 € 1.527.000

fasering Realisatie

0 2025

2026

2027

Totaal € 5.684.000 € 7.408.000

Uitgaven Opbrengsten

Uitgaven Gerealiseerd

36% 64%

Nog te realiseren

Opbrengsten Gerealiseerd

23% 77%

Nog te realiseren

Inmiddels is Garstlanden IV, fase 1 en fase 2 geheel uitgegeven. Gestart is met de planuitwerking

van fase 3. Het oorspronkelijke plan hiervoor wordt op dit moment aangepast en beter gericht op de vraag van de woonconsument. Bijstelling van de grondexploitatie wordt samen met een aangepast Beeldkwaliteitsplan aangeboden aan de Raad.

40

Nota Grondexploitatie 2026

6.5. Centrumplan Hardenberg Centrumplan Hardenberg

Project Stand per

1-jan-25

Looptijd project

2025-2027

Grondexploitatie Boekwaarde Resultaat eindwaarde Resultaat netto contant

Woningbouwprogramma

Totaal 16 Realisatie in huidig jaar

Fasering centrumplan Hardenberg

Jaarrekening 2024 € 4.319.000 -€ 5.175.000 -€ 4.974.000

Nota grex 2026 € 4.319.000 -€ 5.242.000 -€ 5.038.000

Gerealiseerd

Nog te realiseren 16 0

Fasering Realisatie 16

0

0 2025

2026

Totaal € 26.884.000 € 21.642.000

Uitgaven Opbrengsten

Grafiektitel Uitgaven 8% 92%100%

Gerealiseerd

Gerealiseerd € 24.666.000 € 20.347.000

Nog te realiseren € 2.218.000 € 1.295.000

Opbrengsten Grafiektitel 6% Gerealiseerd

Nog te realiseren

94%100%

Nog te realiseren

41

Nota Grondexploitatie 2026

Algemeen

Het Centrumplan Hardenberg loopt reeds langere tijd. Veel deelgebieden binnen het Centrumplan Hardenberg zijn inmiddels gereed of bevinden zich in de eindfase. Enkele deelgebieden moeten nog tot ontwikkeling komen. De relevante deelgebieden en ontwikkelingen worden in deze paragraaf kort toegelicht. Planhoofdstructuur

Nagenoeg zijn alle infrastructurele voorzieningen aangelegd. Recentelijk is de herinrichting van het

Badhuisplein volledig afgerond. Vechtzone

De herontwikkeling van de Vechtzone is een samenwerking tussen Vechtdal Wonen en gemeente. Na een tenderproces is Van Wijnen geselecteerd als integrale bouwpartner voor sloop-, bouw- en civieltechnische werkzaamheden. De bouw van De Vechtborg met 53 appartementen is afgerond.

De 6 grondgebonden woningen worden naar verwachting in 2025 opgeleverd. Ook wordt gestart met de 13 appartementen uit het CPO initiatief.

De twee flats aan de Kruserbrink zijn gesloopt om plaats te maken voor drie nieuwe

appartementencomplexen. In de 2e helft van 2025 wordt gestart met de bouw van de gebouwen Vechtvliet (23 koop) en de Vechtbrink (35 sociale huur). Ook zullen de 32 koopappartementen in gebouw de Vechthage in 2025 op de markt komen.

Bouw- en woonrijp maken vindt gefaseerd plaats in afstemming met het bouwtempo. De uitvoering van alle werkzaamheden vindt plaats in de periode 2023-2026. Markt en omgeving

De finale ontwikkelingen op de Markt spitsen zich toe op blok 4, gelegen aan de Havenweg aan

het uiteinde van de Kromme Steeg. Op deze locatie biedt het bestemmingsplan de mogelijkheid tot het realiseren van een appartementengebouw over meerdere bouwlagen. Het bouwblok is

onderdeel van het bestemmingsplan dat is opgesteld voor de nieuwe Markt. Binnen het bouwblok kan een appartementengebouw van 24 meter hoogte worden gerealiseerd

De gemeente ziet kansen om blok 4 en het gebied eromheen integraal te ontwikkelen. Doel is om dit deel van het centrum van Hardenberg te voorzien van een kwaliteitsimpuls in de openbare ruimte en toevoegen van het gewenste programma met onder meer sociale huurwoningen. Momenteel lopen gesprekken met een initiatiefnemer voor invulling van dit kavel.

Het Marktplein is ook nog onderdeel van deze deelexploitatie. Doel hierbij is om het Marktplein meer sfeer en beleving toe te voegen. In de zomer 2023 is een Schetsplan gepresenteerd. Via

brede participatie is dat plan tot stand gekomen. In juni 2024 is via aanbesteding de bouwteam

partner geselecteerd. Begin 2025 is gestart en in oktober verwachten wij de werkzaamheden op het Marktplein gereed te hebben. Marsch-Kruserbrink

Marsch Kruserbrink is met de oplevering van de Vechtspille (25 appartementen Vechtdal Wonen) 42

Nota Grondexploitatie 2026

afgerond. Rondom de gebouwen vanaf de Amaliabrug tot en met de Vechtspille zullen aanvullend nog enkele woonrijp werkzaamheden worden uitgevoerd. Vechtoever (locatie naast Troubadour)

Uitgaande van de kavelgrootte en een mogelijk bouwvolume van gedeeltelijk drie en gedeeltelijk

vier lagen hoog is een indicatief programma van 24 appartementen bepaald. Dit programma geldt nu nog als uitgangspunt in de grondexploitatie. Op dit moment worden plannen uitgewerkt voor

de ontwikkeling van een hotelfunctie. De ontwikkeling wordt niet eerder voorzien dan 2026/2027.

Voor de ontwikkeling van deze kavel dient een nieuw omgevingsplan opgesteld te worden. Mulo locatie

De herontwikkeling van de “Mulo-locatie” is gelegen langs de Parkweg. In 2021 is een anterieure overeenkomst met de ontwikkelaar gesloten. Samen met de ontwikkelaar zijn de plannen

uitgewerkt voor 26 appartementen. Er ligt inmiddels een onherroepelijk bestemmingsplan. De ontwikkelaar is in 2024 gestart met de sloop van de oude gymzaal en inmiddels is het appartementencomplex in aanbouw. Grondexploitatie

De grondexploitatie centrumplan Hardenberg is per deelgebied geactualiseerd en leidt tot de volgende resultaten:

Resultaat per deelgebied Algemene Plankosten Hoofdinfrastructuur Voorstraat/Oosteinde Markt e.o. Vechtoevers/Troubadour Slotgraven e.o. Mulo-locatie Leisure zone Vechtzone

Jaarrekening 2024 -€ 6.310.000 -€ 291.000 -€ 171.000 € 99.000 € 56.000 € 240.000 € 124.000 € 1.658.000 -€ 378.000

Nota grex 2026 -€ 6.372.000 -€ 294.000 -€ 173.000 € 93.000 € 49.000 € 242.000 € 125.000 € 1.674.000 -€ 382.000

-€ 4.973.000

-€ 5.038.000

Op totaalniveau is het negatieve resultaat na actualisatie van de totaal grondexploitatie licht toegenomen met € 49.000. Binnen de verschillende deelexploitaties zijn de resultaten licht

gewijzigd. Als gevolg hiervan dient de voorziening te worden verhoogd met een zelfde bedrag. Voorstel: De voorziening met € 49.000 te verhogen en ten laste te brengen van de Algemene Reserve.

43

Nota Grondexploitatie 2026

6.6. Centrumplan Dedemsvaart Project

Centrumplan Dedemsvaart

Stand per

1-jan-25

Looptijd project

2025-2026

Grondexploitatie Boekwaarde Resultaat eindwaarde Resultaat netto contant Totaal € 9.550.000 € 9.262.000

Uitgaven Opbrengsten

Grafiektitel Uitgaven

Jaarrekening 2024 € 73.000 -€ 284.000 -€ 278.000

Nota grex 2026 € 73.000 -€ 288.800 -€ 276.000

Gerealiseerd € 9.335.000 € 9.262.000

Nog te realiseren € 215.000 €0

Opbrengsten Grafiektitel

2%

Gerealiseerd

0%

Gerealiseerd

98% 100%

Nog te realiseren

100%100%

Nog te realiseren

Het masterplan centrumplan Dedemsvaart is op één deelgebied na gereed. Alleen het project Gentiaanstraat Noord (voorheen Julianastraat Noord) moet nog worden afgerond. Het bestemmingsplan voor dit deelgebied is op 31 maart 2021 onherroepelijk geworden.

Het grootste deel van het woonprogramma, inclusief het deel sociale huurwoningen, is inmiddels gerealiseerd of in aanbouw. Een gedeelte van het woongebied is reeds woonrijp gemaakt. In onderstaande tabel wordt de grondexploitatie per deelgebied weergegeven:

Resultaat per deelgebied Gentiaanstraat Noord Herinrichting openbare ruimte Alg. projectmanagement Bijdragen Saldo netto contante waarde

Jaarrekening 2024 -€ 3.262.000 -€ 535.000 -€ 3.794.000 € 7.313.000 -€ 278.000

Nota grex 2026 -€ 3.276.000 -€ 537.000 -€ 3.812.000 € 7.349.000 -€ 276.000

44

Nota Grondexploitatie 2026

Op totaalniveau is het negatieve resultaat na actualisatie van de totaal grondexploitatie licht afgenomen met € 2.000.

Voorstel: De voorziening met € 2.000 te verlagen en ten gunste te brengen van de Algemene Reserve

45

Nota Grondexploitatie 2026

6.7. Gezondheidspark Hardenberg Project

Gezondheidspark

Stand per

1-jan-25

Looptijd project

2025-2027

Grondexploitatie Boekwaarde Resultaat eindwaarde Resultaat netto contant

Totaal € 8.130.000 € 3.735.000

Uitgaven Opbrengsten

Uitgaven 9% 91%

Gerealiseerd Nog te realiseren

Jaarrekening 2024 € 4.727.000 -€ 4.257.000 -€ 4.091.000

Nota grex 2026 € 4.727.000 -€ 4.394.000 -€ 4.141.000

Gerealiseerd € 7.385.000 € 2.659.000

Nog te realiseren € 745.000 € 1.076.000

Opbrengsten Gerealiseerd

29% 71%

Nog te realiseren

De gronden van het beoogde Gezondheidspark zijn onderdeel van het gebied waar momenteel

een gebiedsprogramma voor wordt opgesteld. Deze visie wordt samen met onze partners Vechtdal Wonen en Saxenburgh opgesteld. Ook IQon, NS en Prorail zijn partijen die hierin participeren. Wij

wachten de uitkomsten van het visie traject af om op basis daarvan nadere keuzes te maken. Op dit moment wordt dus niet geacquireerd op het aantrekken van zorg- en welzijn functies. Onder

andere als gevolg van de renteverhoging is het negatieve resultaat toegenomen met € 49.000. Voorstel: De voorziening met € 49.000 te verhogen en ten laste te brengen van de Algemene Reserve

46

Nota Grondexploitatie 2026

6.8. Marslanden II, fase 1 en 2 Project

Marslanden II

Stand per

1-jan-25

Looptijd project

2025-2035

Grondexploitatie Boekwaarde Resultaat eindwaarde Resultaat netto contant

Woningbouwprogramma

Totaal 1.323 Realisatie in huidig jaar

Jaarrekening 2024 € 4.022.000 € 5.649.000 € 4.634.000

Nota grex 2026 € 4.022.000 € 5.888.000 € 4.830.000

Gerealiseerd 495 68

Nog te realiseren 828 -51

Marslanden II totaal Reeks1

Realisatie

119 68

2025

85

83

83

82

82

2026

2027

2028

2029

2030

75

75

75

69

2031

2032

2033

2034

Totaal € 70.361.000 € 76.249.000

Uitgaven Opbrengsten

Grafiektitel Uitgaven

Gerealiseerd € 32.913.000 € 28.892.000

Opbrengsten Grafiektitel Gerealiseerd

Gerealiseerd

53%

47% 100%

Nog te realiseren

Nog te realiseren € 37.448.000 € 47.357.000

38% 62%

100%

Nog te realiseren

47

Nota Grondexploitatie 2026

Algemeen Met de ontwikkeling van Marslanden II (fase 1 en fase 2) wordt uitvoering gegeven aan

beleidsdoelstellingen van de gemeente. Dit geldt op het gebied van wonen maar ook voor het in

standhouden van de voorzieningen binnen de gemeente Hardenberg en voor de stad Hardenberg in het bijzonder. Marslanden II bestaat uit de volgende deelgebieden: Fase 1: De Cirkel, Marshoogte en Havezate Es

Fase 2: Ydenhoogte, De Leehoogte en De Velden Deze deelgebieden zijn/worden gefaseerd in ontwikkeling genomen. De deelgebieden worden in deze Nota Grondexploitatie kort toegelicht. De Cirkel en De Marshoogte De bouw van deze deelgebieden is afgerond. Ook het woonrijp maken is inmiddels afgerond. In totaal zijn in deze deelgebieden 346 woningen gerealiseerd.

In het verlengde van de Marshoogte zijn door Vechtdal Wonen 50 tijdelijke modulaire woningen

gerealiseerd voor starters, statushouders en spoedzoekers. De woningen zijn voor een periode van

15 jaar gerealiseerd. De bewoners hebben per 1 mei 2025 de sleutel gekregen van deze woningen. Havezate Es Het bestemmingsplan voor de Havezate Es is in 2022 onherroepelijk geworden, waarna de uitgifte van bouwkavels is gestart. De verkoop vindt plaats in fases. In de eerste fase zijn 34 kavels aangeboden. Alle kavels van fase 1 zijn verkocht.

In de tweede fase zijn er 36 kavels aangeboden. Op dit moment zijn alle kavels in optie (7), 10 koopovereenkomsten zijn ondertekend. Er zijn 19 kavels verkocht. De woningen zijn volop in aanbouw of al bewoond.

In de derde fase worden 19 kavels aangeboden. Op 14 mei is de inschrijving gestart en loopt tot 11 juni. De loting voor de kavels heeft plaatsgevonden op 25 juni 2025.

Afhankelijk van het ontwikkeltempo van de derde fase van Havezate Es, wordt gestart met het in verkoop brengen van de vierde en laatste fase van Havezate Es met 10 kavels. Marslanden II, fase 2 Eind april 2023 heeft de raad ingestemd met een nieuwe samenwerkingsovereenkomst en

bijbehorende grondexploitatie voor Marslanden II, fase 2. Deze overeenkomst is op 8 mei 2023

door partijen ondertekend. Tegelijkertijd zijn eind april 2023 ook de bestemmingsplannen voor de deelgebieden Ydenhoogte en Leehoogte en voor het deelgebied De Velden vastgesteld. Beide bestemmingsplannen zijn inmiddels onherroepelijk geworden. Ydenhoogte Momenteel wordt in Ydenhoogte volop gebouwd. In de derde fase worden 11 kavels aangeboden vanuit de gemeente Hardenberg. De start van de verkoop is in 2025 gestart. Voor de

48

Nota Grondexploitatie 2026

zomervakantie heeft de loting plaatsgevonden voor de toewijzing van de kavels. Het terrein van Ydenhoogte is bouwrijp. Hierdoor kan meteen worden begonnen met de bouw van nieuwe

woningen. In het laatste kwartaal 2025 zal ook gestart worden met woningbouw door van Wijnen vanuit de gemeentelijke tender. Leehoogte Het stedenbouwkundig plan is vastgesteld en in totaal worden in dit deelgebied 253 woningen

gerealiseerd in verschillende segmenten. Begin 2026 start de fase van het bouwrijp maken met de

aanleg van de hoofdinfrastructuur, kabels en leidingen. Naar verwachting kan in het derde kwartaal 2026 gestart worden met de bouw van de eerste woningen. De Velden De planvorming voor dit deelgebied start na de zomer 2025. Afhankelijk van het ontwikkeltempo van Leehoogte, kan met de realisatie van De Velden worden begonnen. Dit deelgebied is het laatste deel dat onder de huidige samenwerkingsovereenkomst met Roosdom Tijhuis valt. Grondexploitatie

In onderstaande tabel wordt de grondexploitatie per deelgebied weergegeven:

Resultaat per deelgebied de_Cirkel Marshoogte Ydenhoogte de_Velden de Leehoogte Havezate_Es Gemeente/boekwaarde Saldo netto contante waarde

Jaarrekening 2024 € 1.439.000 € 1.432.000 -€ 197.000 € 668.000 € 539.000 € 3.204.000 -€ 2.451.000 € 4.634.000

Nota grex 2026 € 1.530.000 € 1.485.000 -€ 405.000 € 942.000 € 754.000 € 3.105.000 -€ 2.581.000 € 4.830.000

De grondexploitatie inclusief alle deelgrondexploitaties zijn medio 2025 geactualiseerd. Na deze

actualisatie is het positieve saldo met € 196.000 toegenomen.

De toename kan worden toegeschreven de bijstelling van de kavelprijzen binnen de verschillende

deelgebieden. Daarentegen zijn ook de kosten geactualiseerd naar het huidige prijspeil wat van

negatieve invloed is op het resultaat. Dit raakt met name de deelgebieden die verder in de tijd zijn gefaseerd, zoals de Leehoogte en de Velden.

49

Nota Grondexploitatie 2026

6.9. Beukenlaan (De Krim) Project

Beukenlaan de Krim

Stand per

1-jan-25

Looptijd project

2025-2028

Grondexploitatie Boekwaarde Resultaat eindwaarde Resultaat netto contant

Woningbouwprogramma

Jaarrekening 2024 -€ 101.000 € 11.000 € 10.000

Nota grex 2026 -€ 101.000 € 62.000 € 56.000

Gerealiseerd 7 6

Nog te realiseren 6 0

Totaal 13 Realisatie in huidig jaar

Fasering Beukenlaan de Krim

fasering realisatie

6

6

2025

Totaal € 1.084.000 € 1.146.000

Uitgaven Opbrengsten

Grafiektitel Uitgaven

Gerealiseerd € 433.000 € 534.000

Opbrengsten Grafiektitel Gerealiseerd

Gerealiseerd

60%

40% 100%

Nog te realiseren

Nog te realiseren € 651.000 € 612.000

53%

47% 100%

Nog te realiseren

Het bouwrijp maken van deze locatie is gereed en alle kavels zijn verkocht en is gestart met de voorbereiding van het woonrijp maken.

50

Nota Grondexploitatie 2026

6.10. Hofsteeweg Project

Hofsteeweg

Stand per

1-jan-25

Looptijd project

2025-2026

Grondexploitatie Boekwaarde Resultaat eindwaarde Resultaat netto contant per

Totaal € 656.000 € 675.000

Uitgaven Opbrengsten

Grafiektitel Uitgaven 29% 71% 100%

Gerealiseerd Nog te realiseren

Jaarrekening 2024 -€ 10.000 € 20.000 € 18.000

Nota grex 2026 -€ 10.000 € 19.000 € 18.000

Gerealiseerd € 465.000 € 475.000

Nog te realiseren € 191.000 € 200.000

Opbrengsten Grafiektitel Gerealiseerd

30% 70% 100%

Nog te realiseren

Alle woningbouwkavels zijn verkocht en de woningen reeds bewoond. Het woonrijp maken is in

2025 afgerond. Resteert alleen nog de bestaande woning nabij de woningbouwkavels en deze zal

ter zijner tijd worden verkocht. De grondexploitatie kan bij de jaarrekening worden afgesloten.

Voorstel: De grondexploitatie Hofsteeweg bij de jaarrekening 2025 af te sluiten.

51

Nota Grondexploitatie 2026

6.11. De Wieken inclusief fase 1 en 2 (Lutten) Project

De Wieken II Lutten fase I&II

Stand per

1-jan-25

Looptijd project

2025-2029

Grondexploitatie Boekwaarde Resultaat eindwaarde Resultaat netto contant

Woningbouwprogramma

Jaarrekening 2024 -€ 38.000 € 370.000 € 335.000

Nota grex 2026 -€ 38.000 € 393.000 € 356.000

Gerealiseerd 21 11

Nog te realiseren 21 5

Gerealiseerd € 844.000 € 882.000

Nog te realiseren € 786.000 € 1.141.000

Totaal 42 Realisatie in huidig jaar

Fasering de Wieken

fasering Realisatie

11 6

5

5

5

2025

2026

2027

2028

Totaal € 1.630.000 € 2.023.000

Uitgaven Opbrengsten

Uitgaven

Opbrengsten Gerealiseerd

Gerealiseerd

48%

52%

Nog te realiseren

56%

44%

Nog te realiseren

De grondexploitatie Wieken II bestaat nu uit fase 1 en fase 2. Fase 2 is inmiddels bouwrijp gemaakt.

Een deel van de kavels is verkocht en op de overige kavels is een optie genomen. Er zijn nog enkele kavels voor verkoop beschikbaar.

52

Nota Grondexploitatie 2026

6.12. ’t Refter (Sibculo) Project

t Refter Sibculo

Stand per

1-jan-25

Looptijd project

2025-2025

Grondexploitatie Boekwaarde Resultaat eindwaarde Resultaat netto contant

Woningbouwprogramma

Totaal 24 Realisatie in huidig jaar

Fasering t Refter

Jaarrekening 2024 -€ 40.000 -€ 27.000 -€ 26.000

Nota grex 2026 -€ 40.000 -€ 58.000 -€ 57.000

Gerealiseerd 23 0

Nog te realiseren 1 -1

Gerealiseerd € 854.000 € 893.000 -€ 39.000

Nog te realiseren € 199.000 € 102.000

Fasering Realisatie

1 0 2025

Totaal € 1.053.000 € 995.000

Uitgaven Opbrengsten

Uitgaven Gerealiseerd

19% 81%

Nog te realiseren

Opbrengsten 10% 90%

Gerealiseerd Nog te realiseren

Vanwege extra kosten voor de verwerking van Pfasgronden is het negatieve resultaat met € 31.000 toegenomen en moet de voorziening met dit bedrag worden verhoogd. Het woonrijp maken is afgerond, resteert nog de verkoop van de laatste bouwkavel. De grondexploitatie kan bij de jaarrekening 2025 worden afgesloten.

Voorstel: De voorziening op te hogen met € 31.000 en ten laste te brengen van de

algemene reserve en de grondexploitatie t Refter bij de jaarrekening 2025 af te sluiten. 53

Nota Grondexploitatie 2026

6.13. De Kuilen IV Bruchterveld Kuilen IV Bruchterveld

Project Stand per

1-jan-25

Looptijd project

2025-2027

Grondexploitatie Boekwaarde Resultaat eindwaarde Resultaat netto contant

Woningbouwprogramma

Jaarrekening 2024 € 19.000 € 8.000 € 7.000

Nota grex 2026 € 19.000 € 4.000 € 4.000

Gerealiseerd 0 0

Nog te realiseren 9 -5

Gerealiseerd € 19.000 €0

Nog te realiseren € 343.000 € 366.000

Totaal 9 Realisatie in huidig jaar

Fasering Kuilen IV

fasering realisatie

5 4 0 2025

2026

Totaal € 362.000 € 366.000

Uitgaven Opbrengsten

Grafiektitel Uitgaven 5% 95% 100%

Opbrengsten Grafiektitel

Gerealiseerd

0%

Gerealiseerd

Nog te realiseren

100%100%

Nog te realiseren

De Kuilen is onderdeel van een grotere ontwikkeling die door een markpartij wordt gerealiseerd.

Met de marktpartij is een overeenkomst afgesloten voor de aanleg van het openbaar gebied en de gemeente hierin bijdraagt. De kavel van de gemeente biedt ruimte voor 9 woningen, waaronder 6 rijwoningen in het goedkope segment.

54

Nota Grondexploitatie 2026

7. Exploitatie genomen werklocaties 7.1. Broeklanden de Kop Broeklanden de Kop

Project Stand per

1-jan-25

Looptijd project

2025-2028

Grondexploitatie Boekwaarde Resultaat eindwaarde Resultaat netto contant Programma in m2

Jaarrekening 2024 € 1.241.000 € 59.000 € 55.000

Nota grex 2026 € 1.241.000 € 518.000 € 478.000

Gerealiseerd 27.500 0

Nog te realiseren 40.500 0

Totaal 68.000 Realisatie in huidig jaar

Fasering Broeklanden de Kop

fasering Realisatie

20.500

20.000

0 2025

2026

Totaal € 4.247.000 € 4.765.000

Uitgaven Opbrengsten

Uitgaven 14% 86%

2027

Gerealiseerd € 3.647.000 € 2.406.000

Opbrengsten Gerealiseerd

Gerealiseerd Nog te realiseren

Nog te realiseren € 600.000 € 2.359.000

50%

50%

Nog te realiseren

Op dit moment lopen verkennende gesprekken voor de verkoop van de laatste kavels.

In 2025 starten we met het woonrijp maken van het gebied om te voorkomen dat we tussentijds in de bouwrijpsituatie nog kosten maken voor tijdelijk herstel van de wegen.

Het resultaat van de grondexploitatie is aanzienlijk verbeterd na bijstelling van de kosten en de opbrengsten.

55

Nota Grondexploitatie 2026

7.2. Broeklanden Zuid fase I&II Project

Broeklanden Zuid

Stand per

1-jan-25

Looptijd project

2025-2029

Grondexploitatie Boekwaarde Resultaat eindwaarde Resultaat netto contant

Programma in m2

Jaarrekening 2024 € 3.678.000 € 123.000 € 111.000

Nota grex 2026 € 3.678.000 € 461.000 € 418.000

Gerealiseerd 184.987 12.319

Nog te realiseren 85.013 -4.681

Totaal 270.000 Realisatie in huidig jaar

Fasering Broeklanden Zuid I II

Fasering Realisatie

17.000

17.000

17.000

17.000

17.013

12.319

2025

2027

2026

Totaal € 16.467.000 € 16.928.000

Uitgaven Opbrengsten

Uitgaven 10% 90%

2029

2028

Gerealiseerd Nog te realiseren

Gerealiseerd € 14.771.000 € 11.094.000

Nog te realiseren € 1.696.000 € 5.834.000

Opbrengsten Gerealiseerd

34% 66%

Nog te realiseren

De verkoop van de kavels verloopt gestaag. In 2025 zijn de resterende infra, watergangen en groenzones gerealiseerd. Het resultaat van de grondexploitatie is door de bijstelling van de grondprijzen aanzienlijk verbeterd.

56

Nota Grondexploitatie 2026

7.3. Broeklanden Zuid fase III Project

Broeklanden Zuid Fase III

Stand per

1-jan-25

Looptijd project

2025-2032

Grondexploitatie Boekwaarde Resultaat eindwaarde Resultaat netto contant

Programma in m2

Jaarrekening 2024 € 849.000 € 3.817.000 € 3.258.000

Nota grex 2026 € 849.000 € 4.521.000 € 3.859.000

Gerealiseerd 0 0

Nog te realiseren 118.572 -10.000

Totaal 118.572 Realisatie in huidig jaar

Fasering Broeklanden Zuid fase III

Fasering realisatie 35.072

17.500 10.000 0

10.000

2025

2026

23.000

23.000

2028

2029

2027

Totaal € 3.753.000 € 8.274.000

Uitgaven Opbrengsten

Uitgaven 23% 77%

2030

Gerealiseerd € 849.000 €0

Nog te realiseren € 2.904.000 € 8.274.000

Opbrengsten

Gerealiseerd

0%

Gerealiseerd

Nog te realiseren

100%

Nog te realiseren

In juni 2024 is het bestemmingplan voor Broeklanden Zuid fase 3 onherroepelijk geworden. Het betreft een bestemmingsplan om de laatste 12 ha in uitgifte te kunnen nemen. Hoewel de

energiecongestie aandachtpunt is zien wij geen verminderde vraag naar dit terrein. In 2025 zijn de resterende infra, watergangen en groenzones gerealiseerd. Ook hier is het resultaat aanzienlijk verbeterd door aanpassing van grondprijzen.

57

Nota Grondexploitatie 2026

7.4. Katingerveld (Balkbrug) Project

Katingerveld Balkbrug

Stand per

1-jan-25

Looptijd project

2025-2027

Grondexploitatie Boekwaarde Resultaat eindwaarde Resultaat netto contant

Programma in m2

Jaarrekening 2024 -€ 792.000 € 576.000 € 543.000

Nota grex 2026 -€ 792.000 € 812.000 € 765.000

Gerealiseerd 112.674 10.443

Nog te realiseren 10.443 0

Totaal 123.117 Realisatie in huidig jaar

Fasering Katingerveld

Fasering Realisatie

10443

10.443

2025

Totaal € 9.569.000 € 10.380.000

Uitgaven Opbrengsten

Uitgaven 8% 92%

Gerealiseerd € 8.846.000 € 9.638.000

Nog te realiseren € 723.000 € 742.000

Opbrengsten

Gerealiseerd

7%

Gerealiseerd

Nog te realiseren

93%

Nog te realiseren

De laatste kavels zijn verkocht en inmiddels is gestart met het afronden van het woonrijp maken.

58

Nota Grondexploitatie 2026

7.5. Rollepaal Project

Rollepaal

Stand per

1-jan-25

Looptijd project

2025-2026

Grondexploitatie Boekwaarde Resultaat eindwaarde Resultaat netto contant Totaal € 3.755.000 € 3.775.000

Uitgaven Opbrengsten

Uitgaven 7% 93%

Jaarrekening 2024 -€ 298.000 € 18.000 € 17.000

Nota grex 2026 -€ 298.000 € 11.000 € 11.000

Gerealiseerd € 3.477.000 € 3.775.000

Nog te realiseren € 278.000 €0

Opbrengsten

Gerealiseerd

0%

Gerealiseerd

Nog te realiseren

100%

Nog te realiseren

Project is nagenoeg gereed. Er zijn geen bijzonderheden of risico’s meer te vermelden. Het vervolg van Rollepaal, te weten Rollepaal Oost, is in voorbereiding. Hiertoe dient eerst een omgevingsplan te worden gemaakt. Onderdeel van het omgevingsplan is een MER. Alle

onderzoeken voor de MER vinden momenteel plaats. Participatie met omwonenden en beoogde bedrijven is een belangrijk onderdeel van het maken van het omgevingsplan. Evenals onderzoek

naar de financiële haalbaarheid; een nieuwe grondexploitatie zal binnenkort ter vaststelling aan de raad worden aangeboden.

59

Nota Grondexploitatie 2026

8. Risicoresultaten grondexploitaties Voor een aantal projecten binnen het grondbedrijf zijn door middel van de Monte Carlo methode kwantitatieve risicoanalyses uitgevoerd. Het betreffen in elk geval alle projecten die een zekere mate van risico kennen. De risicoanalyses zijn gesplitst in volgende onderdelen: •

•

•

•

•

Wonen, betreft alleen Garstlanden IV;

Werken, bestaande uit Broeklanden de Kop, Broeklanden Zuid fase I&II, fase III;

Marslanden II;

Centrumplan Hardenberg;

Centrumplan Dedemsvaart.

Voor de overige (kleine) grondexploitaties is een algemene risicoanalyse

8.1. Risicoresultaat woningbouw

Voor de het woongebied, Garstlanden IV is een beperkte risicoanalyse opgesteld. Uit het resultaat van deze risicoanalyse blijkt dat voor dit woongebied een geringe risicoreserve

benodigd is. Deze risicoreserve kan volledig worden afgedekt binnen de positieve resultaten van de grondexploitatie. De risico’s binnen dit complex is beperkt. Er is nog wel een risico van

vertraging binnen Garstlanden IV en extra kosten/minder opbrengsten na aanpassing van de

laatste fase van het plan. Dit kan volledig worden opgevangen binnen het positieve resultaat.

8.2. Marslanden II

Voor het complex Marslanden II is een uitgebreide risicoanalyse opgesteld. Hierin zijn alle

mogelijke risico’s geïnventariseerd en vervolgens gekwantificeerd. Het uitgangspunt voor deze

risicoanalyse wordt gevormd door de actuele gemeentelijke grondexploitatie. Zoals in hoofdstuk 6 is vermeld sluit de grondexploitatie met een positief resultaat van € 4.830.000.

Op basis van de risicosimulatie ontstaat een grondexploitatieresultaat van € 1.469.000. Dit betekent dat de risico’s kunnen worden opgevangen binnen de grondexploitatie en aanvullend geen risicoreserve benodigd is voor dit project.

Ten opzichte van de jaarrekening 2024 betekent dat het bedrag van de risicoreserve van € 601.000 kan vrijvallen ten gunste van het weerstandsvermogen/ algemene reserve. Marslanden II

Risicoresultaat (P90) Resultaat grondexploitatie Benodigde risicoreserve Te alloceren

Jaarrekening 2024 -€ 601.000 € 4.638.000 € 5.351.000 € 601.000

Nota grondex ploitatie 2026 € 1.469.000 € 4.830.000 € 3.361.000 €0

60

Nota Grondexploitatie 2026

De gevoeligheidsanalyse rangschikt de risico’s (spreidingrisico’s en bijzondere gebeurtenissen) met het grootste financiële effect op het totaalresultaat (NCW) van het project. De grootste risico’s binnen Marslanden II bestaan uit: •

Afwijkende grondbalans en of samenstelling van de grond binnen de deelgebieden die nog in ontwikkeling moeten worden genomen;

• •

Vertraging in de afzet van woningbouwkavels binnen Havezate Es, Leehoogte en de Velden; Verder is het een risico, afhankelijk van de ontwikkeling op de woningbouwmarkt en de

bouwkostenontwikkeling, dat de grondprijzen onder druk komen te staan. Dit geldt zowel met name de reguliere woongebieden de Leehoogte en de Velden; •

Tot slot zal uit nadere planvorming en aanbesteding van werken moeten blijken of de ramingen voor het bouw- en woonrijp maken toereikend zijn.

8.3. Risicoresultaat bedrijventerreinen

Voor de drie grote bedrijventerreinen binnen Hardenberg is eveneens een kwantitatieve

risicoanalyse uitgevoerd. De benodigde risicoreserve is in totaal becijferd op € 1.089.000. Van deze risicoreserve kan ruim € 972.000 worden opgevangen door de positieve grondexploitaties en blijft een aanvullende risicoreserve van € 117.000 noodzakelijk.

Ten opzichte van de risicoanalyse in de jaarrekening 2024 is de benodigde risicoreserve aanzienlijk afgenomen. Deze afname wordt vooral veroorzaakt door een lager risicoprofiel van Broeklanden Zuid I&II en III.

Hardenberg Werken

Jaarrekening 2024

Risicoresultaat (P90) Resultaat grondexploitatie Benodigde risicoreserve Te alloceren

€ 2.069.000 € 3.989.000 € 1.763.000 € 676.000

Nota grondex ploitatie 2026 € 3.666.000 € 4.755.000 € 1.089.000 € 117.000

Voor alle bedrijventerreinen geldt dat de kosten voor het woonrijp maken hoger kunnen uitvallen dan in de grondexploitaties is begroot, mede door gefaseerde uitvoering. Een deel van deze werkzaamheden is reeds aanbesteed en hiermee is het risico grotendeels beheerst. Binnen

Broeklanden de Kop bestaat nog een risico van extra kosten voor de aanleg extra infrastructuur.

Vertraging en de netcongestie worden verder nog als risico gezien. Dit leidt mogelijk tot hogere rentekosten en aanvullende plankosten.

8.4. Risicoresultaat Centrumplan Hardenberg

Voor het centrumplan Hardenberg is eveneens een risicoanalyse opgesteld. In de onderstaande

tabel worden de resultaten van de risicoanalyses weergegeven. Voor het centrumplan Hardenberg is een benodigde risicoreserve berekend van € 290.000. Hiermee is de berekende risicoreserve € 124.000 lager dan bij de jaarrekening 2024.

61

Nota Grondexploitatie 2026 Centrumplan Hardenberg

Risicoresultaat (P90) Resultaat grondexploitatie Benodigde risicoreserve Te alloceren

Jaarrekening 2024

Nota grondex ploitatie 2026

-€ 5.380.000 -€ 4.966.000 € 414.000 € 414.000

-€ 5.075.000 -€ 4.785.000 € 290.000 € 290.000

We zien binnen het centrumplan Hardenberg een afname van de risico’s. Dit komt vooral omdat

een aantal deelgebieden al zijn afgerond. De grootste risico’s binnen het centrumplan bestaan uit: •

Realiseren van het programma en de opbrengsten in de laatste deelgebieden;

•

Extra plankosten door wijzigingen van programma;

•

•

Mogelijke vertraging binnen deze deelgebieden;

Tenslotte de stijging van de kosten van het bouw en woonrijp maken vormen een risico.

8.5. Risicoresultaat Centrumplan Dedemsvaart

Binnen het centrumplan Dedemsvaart zijn nagenoeg geen risico’s meer aanwezig. Om toch nog

mogelijke risico’s bij de afronding te kunnen opvangen is bij de jaarrekening 2024 een risicoreserve ingesteld van € 50.000. Bij de jaarrekening 2025 en de nota grondexploitatie 2027 zal opnieuw

worden beoordeeld of deze risicoreservering in stand moet blijven. Centrumplan Dedemsvaart

Risicoresultaat (P90) Resultaat grondexploitatie Benodigde risicoreserve Te alloceren

Jaarrekening 2024

Nota grondex ploitatie 2026

-€ 312.000 € 50.000 € 50.000

-€ 276.000 € 50.000 € 50.000

8.6. Risicoresultaat overige grondexploitaties

Voor de resterende complexen is op basis van de “oude” systematiek een inschatting van de

mogelijke risico’s gemaakt, waarmee het totale risicoprofiel van het Grondbedrijf compleet is. Voor de resterende gronden is uitgegaan de vuistregel van een risicoprofiel van 12,5% van de

boekwaarde per 1 januari 2025. Deze analyse heeft geleid tot de vorming van een risicoreserve van

€ 445.000 voor deze categorie gronden. Dit is € 150.000 lager dan het berekende bedrag in de jaarrekening 2024.

62

Nota Grondexploitatie 2026

8.7. Totaal risicoresultaat grondexploitaties

In onderstaand overzicht zijn de risicoresultaten van de genoemde grondexploitaties verzameld: Benodigde risicoreserve per grondex ploitatie

nota grex 2026

jaarrekening 2024

Te alloceren 2025

Centrumplan Hardenberg

€ 290.000

€ 414.000

€ 290.000

Centrumplan Dedemsvaart

€ 50.000

€ 50.000

€ 50.000

Hardenberg Wonen

€0

€0

€0

Hardenberg Werken

€ 1.089.000

€ 676.000

€ 117.000

Marslanden II Overige projecten

€ 3.361.000 € 445.000

€ 601.000 € 595.000

€0 € 445.000

Totaal

€ 5.235.000

€ 2.336.000

€ 902.000

Uit de tabel blijkt dat een totaal risicoreserve benodigd is van € 5,24 mln. Hiervan kan bijna € 4,33

mln. worden afgedekt door de positieve resultaten van de grondexploitaties.

Blijft over een te alloceren bedrag van € 0,90 mln. Ten opzichte van de risicoanalyse in de

jaarrekening 2024 ( € 2,34 mln.) is het te alloceren bedrag substantieel afgenomen met € 1,43 mln. Het bedrag van € 0,90 mln. zal worden opgenomen in de paragraaf weerstandsvermogen in de

begroting 2026. Na vaststelling van de nieuwe grondexploitaties zal het risicoprofiel toenemen en daarmee ook het beslag op het weerstandsvermogen.

Uiteraard zijn niet alle risico’s als even “hard” te bestempelen, en ook manifesteren de risico’s zich veelal niet tegelijkertijd en in volle omvang. Zoals eerder gemeld worden deze risico’s in

samenhang beoordeeld met de overige gemeente financiële risico’s. Het is hierbij gewenst de

risico’s uit de grondexploitatie afzonderlijke inzichtelijk te houden en te onderkennen en ze in de Algemene Reserve op adequate wijze af te dekken.

De berekende benodigde risicoreserve betekent per definitie niet dat de gemeente dit geld nu al kwijt is, het is juist de bedoeling om de reserve niet of zo beperkt mogelijk aan te wenden door gedurende de planperiode en planuitvoering beheersmaatregelen te treffen waardoor risico’s

worden geneutraliseerd of gereduceerd. Echter indien zich risico’s wel gaan manifesteren dient de aanwezige buffer in de vorm van de Algemene Reserve toereikend te zijn.

63

Nota Grondexploitatie 2026

9. Gronden binnen materiele vaste activa (MVA) In het BBV is een helder onderscheid gemaakt tussen bouwgronden in exploitatie en de

zogenaamde MVA-gronden. De definitie van Bouwgrond in Exploitatie (BIE) sluit in het herziene

BBV voor wat betreft de toerekenbaarheid van kosten zoveel mogelijk aan bij de bestaande WRO. Het startpunt van een BIE is het raadsbesluit met de vaststelling van het grondexploitatiecomplex

inclusief exploitatiebegroting. Vanaf dat moment wordt de BIE geopend en kunnen kosten worden geactiveerd.

In de onderstaande tabel zijn alle onder Materiele Activa gerubriceerde gronden opgenomen. Het betreft een samenvoeging van de “oude” verspreide gronden, de fase II gronden, de strategische gronden en enige losse percelen. Zoals te lezen is de boekwaarde door inbreng in de grondexploitatie Broeklanden Zuid III afgenomen met een bedrag van € 808.000.

MVA Slagharen Noord Ruimte voor ruimte- Gramsbergen Verspr.gronden geen btw (Hazepad Slagharen) Verspreide gronden - ruilgrond Embtenbroekerdijk - Slagharen structuurvisie - grond c-2000 mast Slagharen - Dedemsvaart ZW Koningsvaren - Gramsbergen - Gronden locatie Boshoek 3e fase Marslanden II Marslanden II restant kavel 2341 Hoek Langewijk strategische aankopen 2e fase Broeklanden Zuid 2e fase Heemserpoort 2e fase Bransveen 2e fase Rollepaal Oost Uitbreiding Sibculo Locatie Hofsteeweg Radewijk Heemserpoort

Voorziening Heemserpoort Totaal

Boekwaarde 1-1-2024

inbreng waardering

Inbreng exploitatie verkopen/Boekwaarde aantal m2 genomen resultaat 31-12-2024

72.900 160.419 4.434 92.603 67.320 4.437 20.409 97 10.590 1.239.646 495.510 48.448 1.196.767 808.391 959.808 157.473 74.951 204.394 260.800 28.590 1.483.428 -1.056.000 6.335.415 €

72.900 160.419 4.434

-808.391

-

€

-

0

-808.391

92.603 67.320 4.437 20.409 97 10.590 1.239.646 495.510 48.448 1.196.767 0 959.808 157.473 74.951 204.394 260.800 28.590 1.483.428 -1.056.000 0 5.527.024

per m2

16.200 € 35.889 € 881 €

4,50 4,47 5,03

21.940 € 4,22 15.000 1.000 € 4,44 10.183 € 2,00 8.245 € 0,01 49.867 € 0,21 72.379 € 17,13 31.719 € 15,62 6.375 € 7,60 251.605 € 4,76 0 211.280 € 4,54 36.704 € 4,29 24.686 € 3,04 16.952 € 12,06 49.500 € 5,27 0 0 860.405

De MVA-gronden zijn conform de BBV-voorschriften bij de jaarrekening 2024 wederom getoetst

op marktconformiteit. Uit de toetsing is gebleken dat vrijwel alle gronden een reële waarde kennen in relatie tot de toekomstige bestemming. De huidige waardering van deze gronden brengt dan ook nagenoeg geen risico met zich mee.

64

Nota Grondexploitatie 2026

10. Strategische verwervingen Voor aankoop van strategische verwervingen is een budget van € 5,0 mln. beschikbaar gesteld. Het

budget strategische verwervingen is revolverend. Op het moment dat een grondexploitatie wordt geopend worden de verwervingskosten overgeboekt naar de grondexploitatie en komt op dat moment weer bestedingsruimte vrij.

Op dit moment is circa € 2 mln. besteed. Op basis van de huidige bestedingen per 1 juli 2025

bedraagt hiermee de restant bestedingsruimte binnen het budget strategische verwervingen bijna € 3,1 miljoen. In de onderstaande tabel is een overzicht gegeven van de bestedingen per project:

Budget aankoop strategische verwervingen

€ 5.000.000

Gerealiseerde bestedingen per project Stationsgebied Hardenberg Slagharen-Noord Heemserpoort Hardenberg Totale bestedingen (per 1 juli 2025) Restant bestedingsruimte per 1 juli 2025

planning overboeking € 932.000 € 368.000 € 612.000 € 1.912.000

2028 2026 2026

€ 3.088.000

Binnen project Stationsomgeving Hardenberg hebben verwervingen plaatsgevonden waarbij

aankoopkosten en bijkomende kosten zoals onderzoekskosten en notariskosten zijn geboekt. Voor bedrijventerrein Heemserpoort in Hardenberg is grond gekocht en daarmee aankoopkosten en

bijkomende kosten geboekt. Voor woningbouwuitbreiding Slagharen-Noord (Kraneplas) is grond gekocht en daarmee aankoopkosten en bijkomende kosten geboekt.

In de tabel is daarnaast een jaartal opgenomen waarvan de verwachting is dat het

bestedingsbedrag kan worden overgeboekt na opening van een grondexploitatie. Globaal is de

verwachting dat in het jaar 2026 circa € 1,1 mln. kan worden overgeboekt naar grondexploitaties en in 2028 circa € 0,9 mln. waarmee de bestedingsruimte voor het budget strategische verwervingen toeneemt.

65

Nota Grondexploitatie 2026

11. Besluiten In dit hoofdstuk vatten we de door de raad te nemen besluiten samen: • •

De Nota Grondexploitatie 2026 vast te stellen;

Het jaarlijks voorbereidingskrediet grondexploitatie op te hogen van € 45.000 naar € 150.000.;

•

De geactualiseerde grondexploitaties vast te stellen en de voorzieningen in overeenstemming te brengen met de geactualiseerde grondexploitaties;

•

De volgende voorzieningen te verhogen ten laste van de Algemene Reserve: o