Motivering Rollepaal Oost

Motivering 1 Inleiding 1.1 Aanleiding

Concept

De gemeente Hardenberg heeft het voornemen om het bestaande bedrijventerrein De Rollepaal te Dedemsvaart met circa 21 hectare netto (29 hectare bruto) uit te breiden ten behoeve van de huisvesting van (zwaardere) bedrijven vergelijkbaar met voormalige milieucategorieën tot en met 4.2.

248

Voor een groot deel van de beoogde uitbreiding (11 - 13 hectare) is al behoefte bekend bij een aantal bestaande lokale bedrijven. Het is voor de gemeente belangrijk om deze partijen voor Hardenberg, en Dedemsvaart in het bijzonder, te behouden. Het resterende deel van de gronden wordt gereserveerd voor andere gegadigden. Voor de uitbreiding van het bedrijventerrein is een stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitplan opgesteld die als basis dient voor de ruimtelijke procedure. De gronden ten behoeve van de beoogde ontwikkeling zijn oorspronkelijk vastgelegd in het geldende bestemmingsplan Buitengebied Hardenberg (vastgesteld op 2 december 2014). Sinds 1 januari 2024 maakt dit bestemmingsplan van rechtswege integraal deel uit van het tijdelijk deel van het 'Omgevingsplan gemeente Hardenberg'. De beoogde uitbreiding van het bedrijventerrein past niet binnen de geldende bestemmingen. Dit betekent dat voor de beoogde uitbreiding een wijziging van het omgevingsplan dient te worden opgesteld. Daarbij wordt aangesloten op de hoofdstructuur en systematiek van het in voorbereiding zijnde omgevingsplan gemeente Hardenberg. Tegelijkertijd met de uitbreiding van het bedrijventerrein met Rollepaal Oost is ook een uitbreiding van de geluidzone - industrie (productieplafond industrielawaai) aan de orde.

Als gevolg van de inwerkingtreding van de Omgevingswet verandert onder andere het beoordelingskader ten aanzien van industrielawaai. Dit betekent dat niet alleen de uitbreiding van de geluidzone maar ook de bestaande geluidzone moet worden vastgelegd. Dit gebeurt op basis van de nieuwe systematiek zoals opgenomen in de Omgevingswet, namelijk op basis van zogeheten geluidproductieplafonds (gpp industrieterrein: zie verder paragraaf 5.2). Om dit mogelijk te maken dient het gezoneerde bedrijventerrein Rollepaal in zijn geheel (dus ook het bestaande deel) te worden vastgelegd in de wijzing van het omgevingsplan en wordt de geluidzone vervangen door het nieuwe systeem van gpp's. In paragraaf 5.2 wordt hier nader op ingegaan. Voor de benodigde planologische procedure geldt, op basis van bijlage V van het Omgevingsbesluit, een mer-plicht bij de uitbreiding van industrieterreinen waarop mer-beoordelingsplichtige bedrijven mogelijk worden gemaakt. Er is dan ook een Milieueffectrapport (MER) opgesteld voor de uitbreiding van industrieterrein Rollepaal.

1.2 Ligging van het plangebied Het bestaande bedrijventerrein Rollepaal is gelegen aan de oostzijde van Dedemsvaart. In de volgende figuur is de ligging en begrenzing van de voorliggende wijziging van het omgevingsplan aangegeven.

Concept

(van 15-6-2026 17:20)

Concept

figuur 1.1 - ligging en globale begrenzing Rollepaal Oost (excl. geluidzone-industrie)

figuur 1.2 - globale begrenzing Rollepaal Oost met bijbehorende kadastrale percelen, (excl. geluidzone-industrie)

Het beoogde uitbreidingsgebied Rollepaal Oost ligt direct ten oosten van het bestaande industrieterrein Rollepaal. Het gebied wordt aan de westzijde begrensd door het industrieterrein Rollepaal, aan de noordzijde door de bebouwing en erven langs het Rheezerend, aan de oostzijde door een aantal weilanden en de beplanting en bebouwing aan de Spekopswijk en aan de zuidzijde door de Woudbloemweg.

249

Concept

(van 15-6-2026 17:20)

In voorgaande figuur worden de begrenzing van Rollepaal Oost en de bijbehorende kadastrale percelen weergegeven.

Concept

Het plangebied van deze wijziging van het omgevingsplan heeft niet alleen betrekking op de oostelijke uitbreiding maar, voor zover het de nieuwe regeling van de bestaande geluidszone van Rollepaal betreft, ook op het bestaande bedrijventerrein Rollepaal.

figuur 1.3 - ligging en begrenzing bestaande bedrijventerrein Rollepaal en Rollepaal Oost

De locaties waar de geluidreferentiepunten die behoren bij de geluidproductieplafonds industrieterrein, het gebied waarvoor het nieuwe geluidsaandachtsgebied wordt vastgesteld alsmede het beperkingengebied van het leidingnetwerk van 50 meter aan weerszijden langs het op Rollepaal Oost gelegen kabelbed van TenneT/Enexis, maken deel uit van het nieuwe plangebied.

1.3 Relevante regels omgevingsplan 1.3.1 Relevante regels Het omgevingsplan van de gemeente Hardenberg bevat de regels voor het plangebied. Op dit moment staan de regels nog op verschillende plaatsen, te weten in: a. de besluiten genoemd in artikel 4.6, eerste lid van de Invoeringswet Omgevingswet, waaronder: 1. een bestemmingsplan als bedoeld in artikel 3.1, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening; 2. een regel als bedoeld in artikel 38, eerste lid, van de Monumentenwet 1988, zoals die wet luidde voor de inwerkingtreding van de Erfgoedwet; 3. een verordening als bedoeld in artikel 6 van de Wet geurhinder en veehouderij; 4. een verordening als bedoeld in artikel 10.32a van de Wet milieubeheer en een besluit tot aanwijzing van een gebied op grond van die verordening; b. de kaarten, bedoeld in artikel 3.5, tweede lid, van de Aanvullingswet bodem Omgevingswet, en de besluiten, bedoeld in artikel 3.5, derde lid, van die wet; c. de bruidsschat (zie artikel 22.1 van de Omgevingswet); d. voorbeschermingsregels (als onderdeel van het beoordelingskader).

1.3.2 Geldende bestemmingsplannen Algemeen In het tijdelijke deel van het omgevingsplan zijn ter hoogte van het voorliggende plangebied de bestemmingen van de volgende bestemmingsplannen van toepassing.

250

Concept

(van 15-6-2026 17:20)

Concept

figuur 1.4- overzicht geldende bestemmingen Rollepaal en omgeving ruimtelijkeplannen.nl bewerkt in RHO-basisviewer

type plan

plannaam

datum vaststelling

bestemmingsplan

Buitengebied Hardenberg

02-12-2014

bestemmingsplan

Buitengebied Hardenberg, herziening regels

26-09-2016

bestemmingsplan

Dedemsvaart

18-12-2014

bestemmingsplan

Dedemsvaart (herziening)

17-03-2015

bestemmingsplan

Van Haeringstraat 1998

18-03-1999

bestemmingsplan

De Rollepaal

18-03-1999

bestemmingsplan

Uitbreiding Hakvoort Dedemsvaart

24-03-2009

bestemmingsplan

Dedemsvaart, Rollepaal (uitbreiding Oegema)

06-06-2012

bestemmingsplan

Dedemsvaart, bedrijventerrein Rollepaal Oost, zuidelijk gedeelte

02-07-2013

bestemmingsplan

Rollepaal Oost, omgeving Schuttewijk Dedemsvaart

15-09-2015

bestemmingsplan

Rollepaal, Langewijk 135 Dedemsvaart

23-03-2021

bestemmingsplan

Facet herziening parkeren Hardenberg

17-07-2018

bestemmingsplan

Buitengebied Hardenberg, Kleine windturbines bij Agrarische bedrijven

21-06-2022

Als gevolg van de uitbreiding van het bedrijventerrein in oostelijke richting komt een deel van de geldende bestemmingsplannen te vervallen voor zover het betreft het gebied Rollepaal Oost: a. 'Buitengebied Hardenberg';

251

Concept

(van 15-6-2026 17:20)

b. c. d.

'Buitengebied Hardenberg, herziening regels'; 'Facet herziening parkeren Hardenberg'; 'Buitengebied Hardenberg, Kleine windturbines bij Agrarische bedrijven'.

Voor wat betreft het parkeren op Rollepaal Oost zullen de geldende regels uit het facetbestemmingsplan worden overgenomen in de voorliggende wijziging van het omgevingsplan. De andere bestemmingsplannen ter plaatse van het bestaande bedrijventerrein Rollepaal worden, in verband met de nieuwe regeling van de bestaande geluidzone in het omgevingsplan, aangevuld met regels (met bijbehorende werkingsgebieden). Deze plannen blijven dus eerst nog in het tijdelijk deel van het omgevingsplan.

Concept

1.3.2.1 Bestemmingsplan Buitengebied Hardenberg / Buitengebied Hardenberg, herziening regels Ter plaatse van de beoogde uitbreiding van het bedrijventerrein gelden de bestemmingen en bijbehorende regels die deel uitmaken van het bestemmingsplan 'Buitengebied Hardenberg', zoals op 2 december 2014 is vastgesteld. Tegen het bestemmingsplan is beroep ingesteld bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling). Op 13 mei 2015 heeft de Afdeling uitspraak gedaan in deze beroepszaken. Als gevolg van deze uitspraak was een aanpassing van de planregels noodzakelijk. Daarnaast bleek in een aantal gevallen een correctie in de planregels nodig te zijn. Deze aanpassingen zijn verwerkt in het bestemmingsplan Buitengebied Hardenberg, herziening regels, zoals vastgesteld op 26 september 2016.

figuur 1.5 - uitsnede bestemmingsplan Buitengebied Hardenberg Omgevingsloket: Regels op de kaart

De betreffende gronden hebben de bestemming 'Agrarisch met Waarden - Open veenontginningslandschap'. Ter plaatse zijn de gronden bestemd voor het uitvoeren van een agrarisch bedrijf (uitgezonderd glastuinbouw) en voor de instandhouding van de sterke gebiedskenmerken van het open veenontginningslandschap. Deze gebiedskenmerken staan beschreven in de Landschap Identiteit Kaarten (LIK's). Daarnaast zijn in de planregels nog diverse ondergeschikte (neven) functies mogelijk gemaakt. Langs de zuidzijde van Rheezerend zijn op de verbeelding twee bouwvlakken aangegeven. Ter plaatse zijn bedrijfsgebouwen en bedrijfswoningen behorende bij de agrarische bedrijven toegestaan.

252

Concept

(van 15-6-2026 17:20)

Concept

Rondom het geluidgezoneerde industrieterrein Rollepaal is op de verbeelding de gebiedsaanduiding 'geluidzone - industrie' aangegeven. Dit houdt in dat op het industrieterrein bedrijven zijn toegestaan die mogelijk veel (industrie)lawaai kunnen maken. Alle bedrijven op het geluidgezoneerde bedrijventerrein mogen samen niet meer geluid maken dan de vastgestelde geluidsnorm van 50 dB(A). In de planregels is vastgelegd dat binnen deze geluidzone geen nieuwe geluidgevoelige gebouwen gerealiseerd mogen worden. Een deel van de gronden heeft de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 5'. Ter plaatse zijn deze gronden mede bestemd voor het behoud en bescherming van de verwachte archeologische waarden. Binnen deze bestemming is het bouwen van een of meerdere bouwwerken waarbij grond geroerd wordt met een (gezamenlijk) geroerde oppervlakte groter dan 2.500 m2 en een diepte van 50 cm of meer, mogelijk als de archeologische waarden van de gronden die zullen worden verstoord, in voldoende mate zijn vastgesteld in een archeologisch rapport. Een dergelijke rapportage is niet noodzakelijk als aangetoond kan worden dat de betreffende gronden geroerd zijn en de trefkans op archeologische waarden gering is.

1.3.2.2 Bestemmingsplan Dedemsvaart / Bestemmingsplan Dedemsvaart (herziening) Een groot deel van het bestaande bedrijventerrein is geregeld in het bestemmingsplan Dedemsvaart zoals dat is vastgesteld op 18 februari 2014. Er heeft nadien een correctieve herziening plaatsgevonden van de planregels. Dit bestemmingsplan 'Dedemsvaart (herziening)' is op 17 maart 2015 vastgesteld. De gronden ter plaatse van de waterzuiveringsinstallatie ten zuiden van de Woudbloemweg vallen buiten het voorliggende plangebied.

figuur 1.6 - uitsnede bestemmingsplan Dedemsvaart Omgevingsloket: Regels op de kaart

Op grond van het voorliggende bestemmingsplan hebben de betreffende gronden op het bedrijventerrein Rollepaal de bestemming 'Bedrijventerrein'. Door middel van functie-aanduidingen worden op de verbeelding de maximaal toegestane milieucategorieën van de bedrijven vastgelegd. Deze varieert van maximaal categorie 2 tot en met 4.2. Met uitzondering van de bestaande bedrijven genoemd zijn risicovolle inrichtingen, geluidzoneringsplichtige inrichtingen en m.e.r.-plichtige en m.e.r.-beoordelingsplichtige inrichtingen niet toegestaan.

253

Concept

(van 15-6-2026 17:20)

De woningen aan de Moerheimstraat zijn bestemd als 'Woongebied'.

1.3.2.3 Bestemmingsplan Van Haeringstraat 1998

Concept

Aan de noordwestzijde van het bedrijventerrein, ter hoogte van het gemeentepark, zijn de gronden op basis van het geldende bestemmingsplan 'Van Haeringstraat 1998' (vastgesteld 18 maart 1999) bestemd als 'Rioolwaterzuiveringsinstallatie'.

254

figuur 1.7 - uitsnede bestemmingsplan Van Haeringstraat 1999 Omgevingsloket: Regels op de kaart

De gronden worden niet meer als zodanig gebruikt. Op grond van een (tijdelijke) omgevingsvergunning wordt voor de aanwezige panden afgeweken van het toegestane gebruik ten behoeve van sport en recreatie.

1.3.2.4 Bestemmingsplan De Rollepaal Een deel van de gronden achter de bestaande bedrijfsbebouwing aan de Rollepaal is nog opgenomen in het bestemmingsplan 'De Rollepaal'. Dit bestemmingsplan is vastgesteld op 18 maart 1999.

Concept

(van 15-6-2026 17:20)

Concept 255

figuur 1.8 - uitsnede bestemmingsplan De Rollepaal Omgevingsloket: Regels op de kaart

Op grond van dit bestemmingsplan hebben de betreffende gronden de bestemming 'Agrarische doeleinden'. Ter plaatse zijn de gronden bestemd voor de uitvoering van een agrarisch bedrijf met de daarbij behorende bedrijfsgebouwen. Aan de zijde van Rheezerend is op de plankaart een bouwvlak opgenomen met de aanduiding 'beperking intensieve veehouderij'. Daar is op grond van de planregels intensieve veehouderij toegestaan tot een bebouwd oppervlakte van maximaal 250 m2.

1.3.2.5 Bestemmingsplan Uitbreiding Hakvoort Dedemsvaart Ter hoogte van de Einsteinstraat en de Celsiusstraat zijn de gronden bestemd op basis van het geldende bestemmingsplan 'Uitbreiding Hakvoort Dedemsvaart', zoals dat is vastgesteld op 24 maart 2009.

Concept

(van 15-6-2026 17:20)

Concept

figuur 1.9 - uitsnede bestemmingsplan Uitbreiding Hakvoort Dedemsvaart Omgevingsloket: Regels op de kaart

De betreffende gronden hebben de bestemming 'Bedrijventerrein'. Op basis van de planregels zijn de gronden voornamelijk bestemd voor lichte industrie, groothandel-, reparatie-, verhuur-, bouwnijverheid, en installatiebedrijven en dienstverlenende bedrijven die wat betreft geur, stof, geluid en gevaar toelaatbaar zijn op een afstand van 30 m van aangrenzende woongebieden. Dit komt overeen met bedrijven uit de milieucategorie 1 en 2, danwel daarmee vergelijkbare bedrijven. Risicovolle inrichtingen en geluidszoneringsplichtige bedrijven zijn niet toegestaan.

1.3.2.6 Bestemmingsplan Dedemsvaart, Rollepaal (uitbreiding Oegema) Vooruitlopend op een eerder uitbreiding van Rollepaal in oostelijk richting is voor de realisatie van uitbreidingsplannen van het transportbedrijf Oegema het bestemmingsplan 'Dedemsvaart, Rollepaal (uitbreiding Oegema)' op 6 juni 2012 vastgesteld.

256

Concept

(van 15-6-2026 17:20)

Concept 257

figuur 1.10 - uitsnede bestemmingsplan Dedemsvaart, Rollepaal Omgevingsloket: Regels op de kaart

De gronden zijn in aansluiting op het naastgelegen bedrijventerrein bestemd als 'Bedrijventerrein'. Door middel van functie-aanduidingen worden op de verbeelding de maximaal toegestane milieucategorieën van de bedrijven vastgelegd, variërend van maximaal 3.2 tot en met 4.2. Bedrijven die vallen onder het Besluit externe veiligheid inrichtingen, geluidzoneringsplichtige inrichtingen en m.e.r.-plichtige en m.e.r.beoordelingsplichtige inrichtingen zijn niet toegestaan. Evenmin zijn bedrijven toegestaan die gericht zijn op het vervaardigen en/of de opslag van meer dan 10.000 kg consumentenvuurwerk en zelfstandige kantoren.

1.3.2.7 Bestemmingsplan Dedemsvaart, bedrijventerrein Rollepaal Oost, zuidelijk gedeelte Ten behoeve van de daaropvolgende uitbreiding van Rollepaal is het bestemmingsplan Dedemsvaart, bedrijventerrein Rollepaal Oost, zuidelijk gedeelte' op 2 juli 2013 vastgesteld.

Concept

(van 15-6-2026 17:20)

Concept

figuur 1.11 - uitsnede bestemmingsplan Dedemsvaart, bedrijventerrein Rollepaal Oost, zuidelijk gedeelte Omgevingsloket: Regels op de kaart

Met de wijze van bestemmen is aangesloten op het aansluitende bestemmingsplan Dedemsvaart. De gronden zijn bestemd als 'Bedrijventerrein'. Door middel van functie-aanduidingen worden op de verbeelding de maximaal toegestane milieucategorieën van de bedrijven vastgelegd, variërend van maximaal 2 tot en met 3.2. Bedrijven die vallen onder het Besluit externe veiligheid inrichtingen, geluidzoneringsplichtige inrichtingen en m.e.r.-plichtige en m.e.r.-beoordelingsplichtige inrichtingen zijn niet toegestaan. Evenmin zijn bedrijven toegestaan die gericht zijn op het vervaardigen en/of de opslag van meer dan 10.000 kg consumentenvuurwerk en zelfstandige kantoren. Als gevolg van het voorliggende bestemmingsplan is de geluidzone - industrielawaai in oostelijke richting uitgebreid. De uitbreiding van de geluidzone is onder andere vastgelegd in het bestemmingsplan Buitengebied Hardenberg (zie paragraaf 1.3.2.1).

1.3.2.8 Bestemmingsplan Rollepaal Oost, omgeving Schuttewijk De gronden ter hoogte van de Schutwijk zijn bestemd in het bestemmingsplan 'Rollepaal Oost, omgeving Schutwijk', zoals dat is vastgesteld op 15 september 2015.

258

Concept

(van 15-6-2026 17:20)

Concept 259

figuur 1.12 - uitsnede bestemmingsplan Rollepaal, omgeving Schutwijk Omgevingsloket: Regels op de kaart

1.3.2.9 Bestemmingsplan Rollepaal, Langewijk 135 Dedemsvaart Aan de noordzijde van het bedrijventerrein, ter hoogte van Langewijk 135 zijn de gronden bestemd in het bestemmingsplan 'Rollepaal, Langewijk 135 Dedemsvaart', zoals dat is vastgesteld op 23 maart 2021.

Concept

(van 15-6-2026 17:20)

Concept

figuur 1.13 - uitsnede bestemmingsplan Rollepaal, Langewijk 135 Dedemsvaart Omgevingsloket: Regels op de kaart

Het bestemmingsplan zag toe op de uitbreiding van de aanwezige pluimveeslachterij. De betreffende gronden zijn bestemd als 'Bedrijventerrein'. Door middel van functie-aanduidingen worden op de verbeelding de maximaal toegestane milieucategorieën van de bedrijven vastgelegd, variërend van maximaal 3.1 tot en met 3.2. De gronden zijn op de verbeelding aangeduid als 'specifieke vorm van bedrijventerrein - pluimveeslachterij'. In de planregels is vastgelegd dat de gronden tevens bestemd zijn voor een pluimveeslachterij, inclusief het verwerken en verpakken van vlees, met een productiecapaciteit van maximaal 190.944 ton vlees per jaar. Risicovolle inrichtingen, geluidzoneringsplichtige inrichtingen en m.e.r.-plichtige en m.e.r.-beoordelingsplichtige inrichtingen zijn niet toegestaan. Evenmin zijn bedrijven toegestaan die gericht zijn op het vervaardigen en/of de opslag van consumentenvuurwerk.

1.3.2.10 Overige plannen Bestemmingsplan Facet herziening parkeren Hardenberg Voor alle geldende bestemmingsplannen binnen het grondgebied van de gemeente Hardenberg is op 17 juli 2018 het bestemmingsplan 'Facetherziening parkeren Hardenberg' vastgesteld. Met het bestemmingsplan zijn de regels op het gebied van parkeren gewijzigd voor alle bestemmingsplannen in de gemeente. In de planregels is een parkeerregeling opgenomen waardoor de gemeente de mogelijkheid heeft binnen een bestemming te toetsen op parkeergelegenheid en laad- en losmogelijkheden. Op deze wijze kunnen problemen in de openbare ruimte worden voorkomen. De regeling biedt ook een afwijkingsmogelijkheid waarmee maatwerk kan worden geleverd. Bestemmingsplan Buitengebied Hardenberg, Kleine windturbines bij Agrarische bedrijven Ten behoeve van de agrarische bedrijven in het buitengebied is het bestemmingsplan 'Buitengebied Hardenberg, Kleine windturbines bij Agrarische Bedrijven' op 21 juni 2022 vastgesteld. Het bestemmingsplan beoogd de bestaande mogelijkheid van kleine windturbines bij agrarische bouwpercelen in het buitengebied te verruimen.

260

Concept

(van 15-6-2026 17:20)

Omgevingsvergunning Tijdelijke uitbreiding Oegema Transport, Dedemsvaart

Concept

Vooruitlopend op de voorbereiding van de voorliggende wijziging van het omgevingsplan is voor een van de bestaande bedrijven op het bedrijventerrein Rollepaal Oost tijdelijk vergunning verleend voor het gebruik van aansluiten gronden voor de opslag van kabelhaspels, het plaatsen van lichtmasten en het aanbrengen van een grondwal.

figuur 1.14 - situering projectgebied Omgevingsvergunning Tijdelijke uitbreiding Oegema Transport, Dedemsvaart Omgevingsloket: Regels op de kaart

De betreffende initiatiefnemer heeft plannen voor uitbreiding van de bestaande vestiging in Dedemsvaart. De voorliggende plannen voor de tijdelijke opslag van kabelhaspels lopen op deze structurele uitbreiding van het bedrijf en Rollepaal Oost vooruit. Het kan zijn dat onderhavige plannen niet één op één in het toekomstige plan voor Rollepaal Oost past. Met de initiatiefnemer is overeengekomen dat de situatie op dat moment met het definitieve plan en de bijbehorende ruimtelijke kwaliteitskaders in overeenstemming zal worden gebracht. Dit is opgenomen in de voorwaarden.

1.3.3 Verordeningen Tot het tijdelijke deel van het omgevingsplan behoren ook de gemeentelijke archeologieverordening, de geurverordening en de verordening afvoer regen- en grondwater (of een Verordening fysieke leefomgeving, voor zover deze regels over voorgaande onderwerpen bevat), in het geval de gemeente een dergelijke verordening heeft vastgesteld. Binnen de gemeente Hardenberg zijn een aantal verordeningen in het tijdelijk deel van het omgevingsplan opgenomen. Het gaat daarbij om de a. Aansluitverordening riolering; b. Verordening geur - en veehouderij; c. Erfgoedverordening. Daarbij wordt opgemerkt dat zodra de gemeentebrede wijziging van het omgevingsplan in procedure gaat en is vastgesteld deze verordeningen, samen met andere verordeningen zoals de APV, deel uitmaken van het omgevingsplan.

261

Concept

(van 15-6-2026 17:20)

1.3.4 Bodemfunctiekaart De bodemkwaliteitskaart, bestaande uit een bodemfunctieklassenkaart, ontgravingskaart en toepassingskaart, is een door de gemeente vastgestelde kaart met daarop de bodemkwaliteit per gebied.

Concept

De gemeente Hardenberg heeft de bodemkwaliteitskaart en de bodemfunctieklassekaart opgenomen in de Nota bodembeheer Regio IJsselland 2023. Het plangebied Rollepaal Oost valt op de bodemkwaliteitskaart (ontgravingskaart en toepassingskaart) binnen de categorie 'Landbouw/Natuur (AW 2000). Op de bodemfunctieklassekaart liggen zowel het bestaande bedrijventerrein Rollepaal als het nieuwe bedrijventerrein Rollepaal Oost binnen het gebied met de functieklasse 'industrie'.

figuur 1.15 - uitsnede bodemkwaliteitskaart of bodemfunctiekaart bron: https://nedglobe.cadac.com/web?tma=781

Dat betekent dat de beoogde kwaliteit van de grond in overeenstemming is met de beoogde functie.

1.3.5 De bruidsschat In de bruidsschat zijn verschillende regels opgenomen die relevant kunnen zijn voor een nieuwe ontwikkeling. De bruidsschat bevat voorrangsbepalingen en overgangsrecht, regels over bouwwerken, open erven en terreinen, regels over milieubelastende activiteiten, regels over aanleggen of wijzigen van wegen of spoorwegen zonder geluidproductieplafond en regels over gemeentelijke omgevingsvergunningen. De regels van de bruidschat zijn met de inwerkingtreding van de Omgevingswet automatisch terecht gekomen in het tijdelijk deel van het omgevingsplan van de gemeente Hardenberg, voornamelijk in hoofdstuk 22. Specifiek is de bruidsschat geregeld met de beoordelingsregel in artikel 22.29, eerste lid. In het kader van de voorliggende wijziging van het omgevingsplan wordt nagegaan of en in hoeverre de regels uit de bruidsschat aangevuld moeten worden ten behoeve van de voorliggende ontwikkeling

1.4 Het omgevingsplan Het voorliggende plan betreft een wijziging van het omgevingsplan gemeente Hardenberg. Deze wijziging van het omgevingsplan vervangt onder andere de geldende bestemmingsplannen binnen het gebied rondom Rollepaal, die vanaf de inwerkingtreding van de Omgevingswet zijn opgenomen in het tijdelijke deel van het omgevingsplan (zie paragraaf 1.3).

262

Concept

(van 15-6-2026 17:20)

In het omgevingsplan worden de keuzes die de gemeente heeft gemaakt in de omgevingsvisie uitgewerkt in regels voor de fysieke leefomgeving. Het omgevingsplan ziet op het gehele gemeentelijk grondgebied en wordt vastgesteld door de gemeenteraad. Het omgevingsplan bevat alle gemeentelijke regels op het terrein van de fysieke leefomgeving.

Concept

Er is geen afgebakende definitie van de fysieke leefomgeving. In de Omgevingswet is aangegeven dat de fysieke leefomgeving in ieder geval bestaat uit bouwwerken, infrastructuur, watersystemen, water, bodem, lucht, landschappen, natuur, cultureel erfgoed en werelderfgoed. Ook de gevolgen voor de fysieke leefomgeving en voor de mens kunnen deel uitmaken van een omgevingsplan. Daarbij kan worden gedacht aan emissies en hinder of risico, maar ook aan gezondheid en duurzaamheid. In een omgevingsplan moet sprake zijn van een 'evenwichtige toedeling van functies aan locaties'. Dit wordt bereikt door regels aan activiteiten te stellen voor (een gedeelte van) het grondgebied en door functie-aanduidingen met de toegelaten activiteiten (met regels) te koppelen aan locaties. Bij de evenwichtige toedeling dient de gemeente rekening te houden met alle betrokken belangen. De Omgevingswet gaat voor wat betreft het omgevingsplan in het algemeen uit van een andere filosofie dan het bestemmingsplan. In het kort: minder regels, meer loslaten en deregulering: vertrouwen als uitgangspunt, integratie van aspecten rondom de fysieke leefomgeving in één plan, meer ruimte voor afwegingen op gemeentelijk niveau, meer ruimte en flexibiliteit voor wenselijke ontwikkelingen en het waarborgen van omgevingskwaliteit.

Voor het behoud van cultureel erfgoed zijn er internationaalrechtelijke verplichtingen die veelal nopen tot het vooraf toetsen van activiteiten die cultureel erfgoed kunnen aantasten. De gemeenteraad zal hier met de vaststelling van een omgevingsplan rekening mee moeten houden. De gemeenteraad heeft hierbij, met inachtneming van de hierna te benoemen algemene rijksregels en regels van de provincie, een zekere beleidsruimte. De regels van het omgevingsplan zijn voor een ieder juridisch bindend. Wanneer iemand een activiteit wil verrichten die invloed heeft of kan hebben op de fysieke leefomgeving, wordt de aanvraag voor die activiteit getoetst aan de regels van het omgevingsplan. Het omgevingsplan heeft een ruime reikwijdte. Het beslaat alle aspecten van de fysieke leefomgeving. Het omgevingsplan borgt het beleid ten aanzien van de fysieke leefomgeving in juridische regels, dat in de omgevingsvisie, een programma of in een ander document is vastgesteld. Activiteiten die getoetst worden aan het omgevingsplan bestaan bijvoorbeeld uit bouwen, slopen, kappen, aanleggen, houden van evenementen, maken van in-/uitritten, het voeren van een bedrijf of de gemeentelijke monumentenactiviteit. Burgemeester en wethouders houden op basis van de regels van het omgevingsplan toezicht en kunnen handhavend optreden.

In het omgevingsplan wordt bepaald of een omgevingsvergunning nodig is voor bepaalde activiteiten. Gemeenten kunnen voor die activiteiten ook een melding verlangen of informatie vragen over de activiteit. Activiteiten kunnen ook worden verboden.

1.5 Mer-plicht 1.5.1 Algemeen Onder de Omgevingswet is een plan mer-plichtig wanneer een besluit wordt voorbereid dat het kader schept voor een mer-(beoordelings)plichtige activiteit of wanneer een besluit wordt voorbereid waarbij een zogenaamde passende beoordeling is vereist. Het planMER brengt de milieugevolgen van een plan in beeld voordat er een besluit over is genomen en onderzoekt verschillende redelijke alternatieve oplossingen en maatregelen met het oog op het beperken van effecten op de leefomgeving. Hiermee draagt het planMER ook bij aan de onderbouwing en transparantie van de effecten van een besluit en kan het als hulpmiddel worden gebruikt bij de participatie.

1.5.2 Kaderstellend Uit bijlage V van het Omgevingsbesluit blijkt dat bij de aanleg, wijziging of uitbreiding van industrieterreinen (categorie J10) een mer-beoordelingsplicht geldt bij het vaststellen van een Omgevingsplan als besluit.

263

Concept

(van 15-6-2026 17:20)

De voorliggende wijziging van het omgevingsplan voor Rollepaal Oost biedt kaders voor de te vestigen 'zwaardere' bedrijven en geluidzoneringsplichtige inrichtingen. Dergelijke bedrijven kunnen mer-(beoordelings)plichtig zijn bij de aanvraag voor omgevingsvergunning voor een milieubelastende activiteit op basis van de categorieën onder C t/m H van bijlage V van het Omgevingsbesluit. Er is daarom sprake van een kaderstellend plan voor een mer-beoordelingsplichtige activiteiten. Om deze reden ontstaat er een plan-mer-plicht.

Concept

1.5.3 Passende beoordeling

264

Ook kan een plan-mer-plicht ontstaan indien een Passende Beoordeling in het kader van de Omgevingswet nodig is. Dit is noodzakelijk wanneer significante negatieve effecten niet op voorhand kunnen worden uitgesloten. Daarvoor is in een eerste planstadium, bij de NRD een voortoets (met stikstofberekeningen) opgesteld om te beoordelen of een Passende Beoordeling nodig is. Op basis van de eerste globale stikstofberekeningen bleek al dat het project passend beoordeeld moet worden.

1.6 De bij het besluit horende stukken a. b. c.

motivering met diverse (onderzoeks)bijlagen, BKP en planMER; planregels met bijbehorende geografische werkingsgebieden (geografische informatie-objecten: GIO's); artikelsgewijze toelichting.

1.7 Leeswijzer De opbouw van de voorliggende motivering is als volgt: a. In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de huidige en toekomstige situatie. De huidige situatie wordt beschreven aan de hand van het bestaande gebruik en aanwezige bebouwing in het projectgebied. De toekomstige situatie beschrijft de beoogde uitbreidingplannen voor Rollepaal Oost. b. In hoofdstuk 3 wordt het beleidskader geschetst en worden de instructieregels benoemd die relevant zijn voor Rollepaal Oost. c. In de hoofdstukken 4, 5, 6, 7, 8 en 9 worden de voorliggende plannen getoetst aan de relevante aspecten van de fysieke leefomgeving. d. Hoofdstuk 10 bevat een beknopte samenvatting van het MER dat tegelijkertijd met de voorliggende wijziging van het omgevingsplan in procedure wordt gebracht. e. In hoofdstuk 11 wordt ingegaan op de financiële en maatschappelijke haalbaarheid van de beoogde ontwikkeling. f. Tot slot wordt in hoofdstuk 12 beoordeeld of sprake is van een 'evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL)'.

2 Wijziging van de fysieke leefomgeving 2.1 Huidige situatie 2.1.1 Rollepaal en omgeving Dedemsvaart ligt in het westen van de gemeente Hardenberg. Dedemsvaart is vernoemd naar de Baron van Dedem die begin 1800 een kanaal liet graven voor het vervoer van turf: Dedemsvaart. Ter hoogte van de scherpe knik in het verloop van het kanaal is de kern Dedemsvaart ontstaan. In de loop van de twintigste eeuw heeft de kern Dedemsvaart zich langs de Hoofdvaart (voorheen Dedemsvaart) en de parallel gelegen Langewijk ontwikkeld. Over een tweetal zandruggen liepen de routers tussen de Hoofdvaart en de Langewijk, waarlangs de bebouwing ontstond.

Concept

(van 15-6-2026 17:20)

Concept

figuur 2.1 - ligging van het bedrijventerrein Rollepaal ten opzichte van Dedemsvaart Rho basisviewer

Ten zuiden van Dedemsvaart ligt het bestaande bedrijventerrein Rollepaal. Het bedrijventerrein ontleent zijn naam aan de rol- of draaipaal die sinds een lange tijd ter hoogte van Schutwijk staat. Voor trekschuiten vormde bochten in een kanaal, vaart of sloot een probleem voor de scheepsjager. Een rollepaal zorgde ervoor dat de trekschuit de draai kon maken zonder dat de treklijn het overige verkeer op de wal hinderde of dat de trekschuit in de oever werd getrokken. Ten zuidoosten van de kern Dedemsvaart is het bedrijventerrein Rollepaal tot ontwikkeling gekomen. Samen met Moerwijk is Rollepaal een van de belangrijke bedrijventerreinen van Dedemsvaart. Het bedrijventerrein Rollepaal heeft zich in de loop van de jaren in zuidelijke richting ontwikkeld. Het oudste gedeelte van het bedrijventerrein Rollepaal ligt tussen de Moerheimstraat en de Langewijk (Rollepaal Noord). Later is Rollepaal Zuid (ten zuiden van de vaart) tot stand gekomen en is ook Rollepaal West ontwikkeld. De afgelopen decennia is Rollepaal in oostelijke richting ontwikkeld. Op het bedrijventerrein Rollepaal bevinden zich met name lokale bedrijven uit Hardenberg. Het bestaande bedrijventerrein Rollepaal kan worden gekenmerkt als een gemengd bedrijventerrein met een mix van grootschalige en kleinschalige bedrijven. De aanwezige bedrijven zijn met name productiebedrijven, transport en logistiek en groothandel.

Op het bedrijventerrein Rollepaal zijn circa 12 woningen aanwezig binnen de daarvoor bestemde woongebieden. Langs de Moerheimstraat bevinden zich naast reguliere burgerwoningen ook enkele woon-/werkkavels. Het bestaande bedrijventerrein Rollepaal is medio 1993 aangemerkt als een geluidgezoneerd industrieterrein. Op grond van het bestemmingsplan 'Rollepaal Oost, zuidelijke gedeelte' (zie paragraaf 1.3.2.7) is de geluidzone in oostelijke richting uitgebreid (zie verder paragraaf 5.2). Nabij het plangebied bevindt zich de N377 die bereikbaar is vanaf het bedrijventerrein. Via de N377 en de N48 zijn de A28 en de A37 snel bereikbaar.

2.1.2 Rollepaal Oost Het gebied ten oosten van het bestaande bedrijventerrein bevindt zich in het buitengebied. In de huidige situatie is het plangebied onbebouwd en wordt het gebruikt als agrarisch landbouwgrond. Op de betreffende percelen wordt afwisselend aardappelen, bieten, winterpeen en haver verbouwd (bron: www.boerenbunder.nl). Zoals uit navolgende figuur blijkt is het een open gebied, gelegen in een open veenontginningslandschap, met een kenmerkende smalle noord-zuidverkaveling (noordwest-zuidoost om precies te zijn).

265

Concept

(van 15-6-2026 17:20)

Concept

Inmiddels is aansluitend aan het bedrijfsperceel van het transportbedrijf een deel van de gronden (tijdelijk) in gebruik voor de opslag van kabels.

figuur 2.2 - bestaande situatie anno 2023 Cyclomedia

Ten noorden bevinden zich woningen en lichtere bedrijven aan de Rheezerend. Aan de oost- en zuidkant van het plangebied zijn agrarische gronden met woningen gelegen. Aan de Woudbloemweg 8 ten zuidoosten van het plangebied is een (online) groothandel in agrarische materialen inclusief (bedrijfs)woning gesitueerd.

2.2 Gewenste situatie Algemeen De nieuwe uitbreiding Rollepaal Oost beslaat drie deelgebieden (zie navolgende figuur): a. deelgebied 1a: circa 9 hectare; b. deelgebied 1b: circa 10 hectare; c. deelgebied 2: circa 10 hectare.

266

Concept

(van 15-6-2026 17:20)

Concept figuur 2.3 - uitbreiding Rollepaal Oost met deelgebieden

De totale omvang van Rollepaal Oost is daarmee circa 29 hectare bruto, de netto uitgeefbare oppervlakte bedraagt ongeveer 21 hectare. De gronden zijn inmiddels verworven en in eigendom van de gemeente Hardenberg.

2.2.1 Oostelijke uitbreiding 2.2.1.1 Het gebruik Het planvoornemen gaat uit van uitbreiding van het bedrijventerrein met 21 hectare netto en 29 hectare bruto. De uitbreiding is bedoeld voor (zware) bedrijvigheid (vergelijkbaar met milieucategorie 2 tot en

267

Concept

(van 15-6-2026 17:20)

met 4.2), waarbij maatregelen worden getroffen om overlast voor de omgeving te voorkomen of te beperken. Lichtere en qua omvang kleinere bedrijven worden in het noordoostelijke deel van Rollepaal Oost geplaatst. Zwaardere en grotere bedrijven in het zuidoostelijke deel verder van de bestaande woningen vandaan. Naast de normale bedrijvigheid, worden onder andere de uitbreiding van het verdeelstation TenneT/Enexis, een waterstof-tankstation en ondersteunende voorzieningen mogelijk gemaakt. Detailhandel, zelfstandige kantoren en bedrijfswoningen worden op Rollepaal Oost niet toegestaan.

Concept

Daarnaast is het van belang dat het terrein zo wordt ingericht dat werknemers en bewoners van Dedemsvaart er goed kunnen verblijven. Aan de noord- en oostzijde wordt een grondwal gerealiseerd. De bestaande geluidzone industrielawaai rondom Rollepaal wordt verruimd, omdat de huidige zonecontour binnen de uitbreidingslocatie ligt. Vanuit de gemeenteraad is in 2021 bij de aankoop van de gronden een motie aangenomen (zie bijlage 1) waarin het college wordt aangegeven dat het uitgangspunt is 'dat overlast voor omwonenden zoveel als mogelijk voorkomen moet worden'. Daarbij moeten voorzieningen getroffen worden, zoals bijvoorbeeld een geluidswal met beplanting, die de toekomstige uitbreiding aan het zicht zullen onttrekken, veel geluid- en lichthinder kunnen wegnemen maar wel landschappelijk inpasbaar zijn. Per nieuwe bedrijfskavel wordt de ruimte voor geluid en geur vastgesteld; hoe groter de afstand tot gevoelige gebouwen/locaties, hoe meer gebruiksruimte de kavel heeft. Het perceel Schutwijk 2 is door de gemeente aangekocht. Met deze wijziging van het omgevingsplan wordt, naast de bedrijfswoonactiviteit, het in werking hebben van een bedrijf en het gebruik als kantoor op deze locatie toegestaan.

2.2.1.2 Locatiekeuze De ontwikkeling van een bedrijventerrein voor zwaardere bedrijvigheid is niet mogelijk binnen bestaand stedelijk gebied. Het voorzien van ruimte op het huidige bedrijventerrein Rollepaal middels herstructurering is geen optie aangezien de bestaande voorraad geen directe oplossing biedt voor de vraag. Het beleid van provincie en gemeente ziet op clustering van bedrijventerreinen, waardoor een uitbreiding van het bedrijventerrein Rollepaal voor de hand ligt. Uit de behoefteraming van bedrijventerreinen en de laddertoets (zie paragraaf 7.2) blijkt dat er voldoende vraag is naar de uitbreiding van het bedrijventerrein Rollepaal. Daarnaast is de uitbreiding van het bedrijventerrein Rollepaal goedgekeurd in de programmeringsafspraken tussen provincie en gemeenten. Er is derhalve geen ander locatiealternatief voor een nieuw bedrijventerrein onderzocht binnen Dedemsvaart. Wel is de locatie van de uitbreiding nader onderzocht. De uitbreiding van het bedrijventerrein kan in oostelijke of zuidelijke richting plaatsvinden. Uitbreiding in noordelijke en westelijke richting is niet mogelijk vanwege de aanwezige woonwijk daar en de kleinere afstand tot de kern.

Het is qua landschappelijke structuren en huidig gebruik logisch om het bedrijventerrein Rollepaal richting het oosten uit te breiden, de uitbreidingen de afgelopen jaren hebben ook reeds in oostelijke richting plaatsgevonden. Dit is in lijn met de Structuurvisie Dedemsvaart uit 2006, waar de uitbreiding van Rollepaal in oostelijke richting reeds is voorzien. Deze lijn is bestendigd in de Omgevingsvisie Landstad Hardenberg in 2021. Nadat de raad op 7 december 2021 heeft besloten om de benodigde gronden aan de oostzijde van Rollepaal aan te kopen is er sprake van grondpositie aan de oostzijde. Een andere reden om het bedrijventerrein richting het oosten uit te breiden is de aanwezigheid en gewenste uitbreiding het verdeelstation van TenneT. De aanwezigheid van een verdeelstation op korte afstand biedt een gunstige positie ten aanzien van het (terug)leveren van (zonne)energie. Een essentiële randvoorwaarde voor de realisatie van een nieuw hoogspanningsstation is dat dit binnen een straal van 500 meter van het bestaande station wordt gesitueerd. Indien deze afstand wordt overschreden, zou dit de bouw van twee afzonderlijke stations vereisen, wat leidt tot een grotere ruimtelijke claim, hogere kosten en een toename van milieueffecten. Binnen deze 500-meterzone zijn potentiële locaties onderzocht door TenneT, Enexis en de gemeente Hardenberg.

De beoordeling van deze locaties is uitgevoerd op basis van drie criteria: de effecten op de omgeving, de technische haalbaarheid en de planologische inpasbaarheid. De mogelijke milieueffecten van een hoogspanningsstation omvatten onder andere magneetveldzones, geluidshinder en lichthinder. In totaal zijn vier locaties in de afweging betrokken, waarvan drie op Rollepaal Oost. De voor- en nadelen van de verschillende locaties zijn beschreven in de Aanvulling MER, opgenomen als bijlage 7 bij deze motivering. Uit deze afweging blijkt dat de voorliggende locatie op Rollepaal Oost de beste combinatie biedt van technische uitvoerbaarheid, ruimtelijke inpassing en beperkte milieueffecten.

268

Concept

(van 15-6-2026 17:20)

Uitbreiding richting het zuiden (overstap over de Woudbloemweg) is ook globaal verkend. De uitbreiding in zuidelijke richting zorgt voor een grotere afstand tot gehinderden (woningen), waardoor sprake kan zijn van een lagere geur-, licht- en geluidsbelasting. Wel kent de uitbreiding in zuidelijke richting andere belemmeringen.

Concept

Een van de belemmeringen is de aanwezigheid van vijf hogedruk gasleidingen, dat bemoeilijkt de uitgifte van (grote) kavels zowel ruimtelijk als financieel. De realisatie van een bedrijventerrein op korte afstand van deze gasleidingen leidt tot een toename van het groepsrisico. Daarnaast dient rekening te worden gehouden met de veiligheidscontouren en veiligheidsvoorschriften, zoals vluchtroutes van de bron af, die de ontwikkelingsmogelijkheden beperken en ook leiden tot de eis dat aan de zuidzijde van het industrieterrein een extra ontsluiting wordt gerealiseerd. Ook landschappelijk gezien zijn er nadelen aan deze zuidelijke locatie; de Woudbloemweg vormt nu een heldere en harde grens tussen de bebouwing en het landschap ten zuidoosten van Dedemsvaart. Door het benutten van de gronden ten zuiden van de Woudbloemweg is er geen sprake meer van een duidelijke begrenzing. Daarnaast wordt het landschap ten zuidoosten van de Woudbloemweg gekenmerkt door enorme openheid en zullen zichtlijnen verdwijnen of verkort worden. De uitbreiding aan zuidzijde vormt een soort uitstulping waardoor er minder sprake is van compact bouwen. Bij een zuidelijke uitbreiding is verlegging en opwaardering van de Woudbloemweg als agrarische ontsluitingsweg noodzakelijk.

De gemeente heeft bovendien geen grondposities in zuidelijke richting waardoor de (financiële) haalbaarheid van de ontwikkeling in het geding komt en de uitbreiding in zuidelijke richting geen realistisch uitvoerbaar alternatief is. Op grond van bovenstaande heeft uitbreiding aan de oostzijde de sterke ruimtelijke voorkeur vanwege de duidelijke functiescheiding tussen bedrijventerrein en landelijk gebied en de benodigde uitbreiding van TenneT/Enexis. Uitbreiding naar de zuidzijde is geen realistisch uitvoerbaar alternatief vanwege de beperkingen door de hogedrukleidingen, de openheid van het landschap en de financiële beperkingen (geen grondpositie). De uitbreiding van het bedrijventerrein Rollepaal Oost heeft de sterke ruimtelijke voorkeur vanwege de duidelijke functiescheiding tussen bedrijventerrein en landelijk gebied. De uitbreiding van het bedrijventerrein Rollepaal met Rollepaal Oost wordt in de voorliggende wijziging van het omgevingsplan mogelijk gemaakt en geborgd.

2.2.1.3 Uitgangspunten ontwikkeling Zoals in de m.e.r.-rapportage is opgenomen gelden vanuit de gemeente Hardenberg en provincie Overijssel uitgangspunten/randvoorwaarden voor de uitbreiding. Uit de programmeringsafspraken met de provincie (zie paragraaf 3.5.3) volgt dat aan de goedkeuring van de uitbreiding van het bedrijventerrein voorwaarden zijn gekoppeld waaronder het realiseren van een toekomstbestendig bedrijventerrein, waarbij de aspecten water en bodem sturend zijn. Bovendien heeft de provincie kwalitatieve ambities benoemd voor een duurzame en toekomstbestendige ontwikkeling van bedrijventerreinen. Vanuit de gemeenteraad is in 2021 bij de aankoop van de gronden een motie aangenomen (zie paragraaf 3.6.9) waarin het college wordt gevraagd om na aankoop te onderzoeken welke landschappelijk inpasbare voorzieningen getroffen dienen te worden, waardoor de gehele uitbreiding fase 1 en 2 aan het zicht wordt onttrokken. De uitbreiding van het bedrijventerrein mag voor de omwonenden niet leiden tot nieuwe geluidsoverlast. Inrichting en ontsluiting a. Het plangebied wordt voor gemotoriseerd verkeer in westelijke richting ontsloten via een aansluiting nabij het kruispunt Rollepaal, Schutwijk en Moerheimstraat. Het verkeer wordt voornamelijk in noordelijke richting afgewikkeld op de N377 Coevorderweg. b.

Het is van belang dat een veilig en aantrekkelijk netwerk voor langzaam verkeer wordt gerealiseerd dat aansluit bij het bestaande netwerk langs Rollepaal. c. De infrastructuur wordt klimaatbestendig ingericht waarbij gebruik wordt gemaakt van wadi's en groenstructuren. Door het realiseren van vrijliggende fiets- en/of voetpaden met een klimaatbestendige inrichting wordt het gebied aantrekkelijk gemaakt voor (recreatief) wandelen tijdens de lunch. d. De verkaveling van het terrein maakt gebruik van bestaande structuren zoals sloten en beplanting die de landschappelijke structuur benadrukt.

269

Concept

(van 15-6-2026 17:20)

e.

Concept

f.

270

Het is vanuit de motie van de gemeenteraad (zie paragraaf 3.6.9) de wens om het terrein dusdanig in te passen dat Rollepaal Oost vanaf de zichtlijnen noord, oost en zuidoost niet zichtbaar is voor de omgeving. In het gebied wordt rekening gehouden met een benodigd percentage oppervlaktewater van 10% ten opzichte van het totale gebied. Hierbij wordt rekening gehouden met de benodigde taluds van minimaal 2:3 voor sloten en 1:3 voor waterpartijen. Deze regenwateropvang en retentie sluit aan bij de bestaande waterstructuur van Rollepaal Oost.

Duurzaamheid a. Op Rollepaal Oost moet het mogelijk zijn om in de toekomst een waterstof-tankstation te realiseren. De haalbaarheid en de locatie is in dit stadium nog niet exact bekend. Het is in het MER onderzocht, maar nog niet opgenomen in het omgevingsplan. b. Het bedrijventerrein moet passen binnen de huidige wettelijke en beleidskaders. Dit betekent ook dat het belangrijk is om zoveel mogelijk energieneutraal te ontwerpen. c. Hiervoor wordt in het omgevingsplan uitgegaan van het zoveel mogelijk toepassen van zonnepanelen voor duurzame opwek van energie, maar ook de mogelijkheid voor individuele windmolens en warmtekoude-opslag per bedrijfskavel worden in het planvoornemen verkend. d. De gemeente werkt in overleg met ondernemers en omwonenden aan een duurzaamheidsvisie. Grondwal a. Aan de noord- en oostzijde wordt een grondwal gerealiseerd van minimaal 3 meter hoog, voorzien van opgaand groen. De wal zal deels worden gerealiseerd met gebiedseigen grond, waarbij eerst de grond wordt ingezet die vrijkomt bij de aanleg van het openbaar gebied en vervolgens gronden die vrijkomen bij de bouw van bedrijfspanden. b. Er wordt voor de realisatie van het totale terrein zoveel mogelijk gestreefd naar een gesloten grondbalans. c. Het doel van de grondwal is het zicht vanuit woningen op het bedrijventerrein te minimaliseren en het realiseren van een goede landschappelijke inpassing.

Gebruik a. Het planvoornemen gaat uit van uitbreiding van het bedrijventerrein met 21 hectare netto en 29 hectare bruto: 1. De uitbreiding is bedoeld voor bedrijvigheid vergelijkbaar met milieucategorie 2 tot en met 4.2. 2. Naast deze bedrijvigheid wordt ruimte geboden voor een mogelijk (waterstof)tankstation en de uitbreiding van verdeelstation Enexis/TenneT met 3,4 hectare. 3. Horeca, detailhandel, zelfstandige kantoren en bedrijfswoningen zijn niet toegestaan. b. Het uitgangspunt voor uitbreiding blijft net als bij eerdere procedures dat alle nieuwe bedrijven moeten passen binnen de vastgestelde geluidzone (groene contour in navolgende figuur): de gezamenlijke geluidbelasting van alle bedrijven mag hier niet hoger zijn van 50 dB(A) etmaalwaarde op 5 meter hoogte. Uit navolgende figuur blijkt echter dat dit op voorhand niet mogelijk is: de uitbreiding is gedeeltelijk gelegen buiten de zone. Om deze reden zal de geluidzone zodanig aangepast moeten worden dat de gewenste uitbreiding binnen de contour valt. Daarom wordt dit uitgangspunt genuanceerd naar: de geluidzone mag ter plaatse van de woongebieden aan de noord- en westzijde in principe niet uitbreiden.

Concept

(van 15-6-2026 17:20)

Concept

figuur 2.4 - ligging geluidzone (groene contour), ligging Rollepaal Oost (rode contour)

c.

De bestaande geluidzone rondom Rollepaal wordt zodanig verruimd dat de hele uitbreiding binnen de zone past, er geluidruimte beschikbaar is voor nieuwe bedrijven maar de geluidzone nergens over nieuwe woningen valt. Hierbij zijn twee aandachtspunten van belang als gevolg van de inwerkingtreding van de Omgevingswet: 1. Onder de Omgevingswet wordt de systematiek van geluidzones vervangen door een systeem met geluidproductieplafonds (hierna gpp's): in plaats van een contour worden geluidniveaus op vaste referentiepunten vastgelegd en gehandhaafd. Bij eerste omzetting is dit een beleidsneutrale omzetting, dat betekent dat er geen wijziging is van de toegelaten hoeveelheid geluid. Gemeenten krijgen tot 31 december 2031 de tijd voor deze omzetting. Omdat de huidige zone moet worden aangepast en voor de nieuwe situatie onder de Omgevingswet gebruikgemaakt moet worden van de nieuwe systematiek met gpp's, is ervoor gekozen de huidige zone nu reeds beleidsneutraal om te zetten in gpp's. 2. De VNG adviseert om onder de Omgevingswet geen gebruik meer te maken van de milieucategorieën die met de publicatie Bedrijven en Milieuzonering zijn geïntroduceerd. In plaats daarvan stimuleert de VNG om gebruik te maken van planregels waarmee een flexibele manier van toelaten van gebruiksactiviteiten op grond van milieugebruiksruimte wordt gebruikt.

Deze systematiek sluit goed aan op de instructieregels uit hoofdstuk 5 van het Bkl, op grond waarvan met planregels moet worden geborgd dat aan de gpp's wordt voldaan. Met deze methode kan de totale geluidruimte voor het industrieterrein die met de gpp's wordt begrensd, onder alle bestaande en toekomstige bedrijven op het industrieterrein verdeeld. In de wijziging van het omgevingsplan wordt hierbij de systematiek van de VNG publicatie Activiteiten en Milieuzonering gevolgd en wordt naast de geluidruimte - ook de geurgebruiksruimte van de bedrijven op het industrieterrein met planregels begrensd.

2.2.1.4 Stedenbouwkundig plan Ten behoeve van de voorbereiding van de wijziging van het omgevingsplan zijn een stedenbouwkundig plan, een inrichtingsplan openbare ruimte (IOR) en een beeldkwaliteitplan (BKP) voor Rollepaal Oost opgesteld. Het stedenbouwkundig ontwerp dient als vertrekpunt voor het beeldkwaliteitplan, het inrichtingsplan voor de openbare ruimte en voor de ruimtelijke procedure. De notitie 'Stedenbouwkundig plan, inrichting openbare ruimte en beeldkwaliteit Rollepaal Oost' is, samen met het bijbehorende ‘bijlageboek’, opgenomen in de voorliggende motivering. Ruimtelijke analyse

271

Concept

(van 15-6-2026 17:20)

Op basis van een analyse van het plangebied en de ruimtelijk relevante context, zijn in het stedenbouwkundig plan de landschappelijke en stedenbouwkundige kaders voor de ontwikkeling in beeld gebracht.

Concept

In de analyse worden de volgende onderdelen inzichtelijk gemaakt: a. de positionering van het plangebied aan de hand van de historische ontwikkeling. Daarbij zijn de cultuurhistorische elementen in beeld gebracht en is gekeken op welke wijze de planlocatie binnen de landschappelijke en stedenbouwkundige structuur is gepositioneerd; b. een landschappelijke analyse van het plangebied in de directe context. Rollepaal Oost ligt binnen het open veenontginningslandschap dat gekenmerkt wordt door een open, grootschalig en rationeel landschap met gestrekte verkaveling. Structuurdragers zijn veelal watergangen als grotendeels gedempte kanalen, vaarten en wijken; c. een stedenbouwkundige analyse van het plangebied in de directe context. In dit verband is gekeken naar de opbouw van de bodem, het aanwezige oppervlakte- en grondwater en het hoogteprofiel.

272

Kernkwaliteiten en ontwerpuitgangspunten Rollepaal Oost Op basis van de analyse zijn in het stedenbouwkundig plan de karakteristieken van Rollepaal Oost binnen het open veenontginningslandschap en de kenmerken van het bestaande bedrijventerrein Rollepaal geformuleerd. Op basis hiervan zijn de ontwerpuitgangspunten voor Rollepaal Oost geformuleerd, die het vertrekpunt vormen voor het stedenbouwkundig plan. Hierbij is gekeken naar: a. de landschapsstructuur; welke structuurelementen uit het landschap zijn bepalend voor de stedenbouwkundige opzet van Rollepaal Oost; b. het (vermijden van) zicht van en naar Rollepaal Oost. Daarbij is het toepassen van een grondwal aan de oost- en noordzijde van belang; c. wat wordt de beleving van Rollepaal Oost voor de gebruikers en omwonenden; d. op welke manier wordt bestaande en nieuw geplande groen ingepast; e. de structurerende rol van water(berging) in het stedenbouwkundig ontwerp; f. de interne en externe ontsluiting en bereikbaarheid voor het auto/vrachtverkeer en fietsers en wandelaars; g. een goede verlichting, waarbij extra aandacht is voor het voorkomen van lichthinder. De belangrijkste ontwerpuitgangspunten worden in navolgende figuur samenvattend in beeld gebracht.

Concept

(van 15-6-2026 17:20)

Concept 273

figuur 2.5 - overzicht ontwerpuitgangspunten Rollepaal Oost Stedenbouwkundig plan

De stedenbouwkundige opzet is gebaseerd op de analyse, de kernkwaliteiten en ontwerpuitgangspunten zoals benoemd in het 'Stedenbouwkundig plan, inrichting openbare ruimte en beeldkwaliteit Rollepaal Oost' en het bijbehorende ‘bijlagenboek’. De hoofdstructuur, zoals schematisch weergegeven in het overzicht van de ontwerpuitgangspunten (zie figuur 2.5), is in het stedenbouwkundig plan nader uitgewerkt. Deze hoofdstructuur, met de noord(west)zuid(oost) watergangen, de ontsluitingsweg (i.c. de zwarte doorgetrokken lijn), de fietspaden, de wandelpaden, de groenstructuren en de grondwal, worden in ieder geval uitgevoerd. Voor het overige is het ontwerp flexibel. Stedenbouwkundig plan In het stedenbouwkundig plan wordt inzichtelijk gemaakt op welke manier bedrijvigheid in het plangebied gerealiseerd kan worden. Het stedenbouwkundig plan dient als vertrekpunt voor het inrichtingsplan voor de openbare ruimte (zie paragraaf 2.2.1.5), het beeldkwaliteitsplan (zie paragraaf 7.4 en de voorliggende wijziging van het omgevingsplan.

Concept

(van 15-6-2026 17:20)

Concept 274

figuur 2.6 - Stedenbouwkundig plan Rollepaal Oost Stedenbouwkundig plan

Flexibiliteit en verkaveling Voor de invulling van de bedrijfskavels is voldoende flexibiliteit nodig. Er moeten kavels van verschillende maat kunnen worden uitgegeven zonder dat dit de uitgeefbaarheid in een volgende stap bemoeilijkt. De gekozen ontsluitingsstructuur biedt de mogelijkheden voor verschillende indelingen. Voor de noordelijke kavel wordt rekening gehouden met de vestiging van een nieuw verdeelstation van Enexis/TenneT. Aan de westzijde wordt rekening gehouden met grotere kavels tot 5 hectare. Afhankelijk van de vraag van ondernemers kunnen aan de oostzijde van het plan kleinere (0,5 hectare) dan wel grotere kavels (5 hectare) worden uitgegeven. Voor het gehele bedrijventerrein wordt uitgegaan van een bebouwingspercentage van 70%. Voor de bouwhoogte wordt in eerste instantie aangesloten op de bestaande maatvoering van het aansluitende deel van het bestaande bedrijventerrein Rollepaal.

Concept

(van 15-6-2026 17:20)

Concept

figuur 2.7 - Uitsnede stedenbouwkundig plan - deelgebieden A, B en C Stedenbouwkundig plan

In de het 'Stedenbouwkundig plan, inrichting openbare ruimte en beeldkwaliteit Rollepaal Oost' wordt daartoe uitgegaan van drie deelgebieden: a. Voor deelgebied A geldt voor bedrijfsgebouwen een maximale bouwhoogte van 10 meter. Op deze wijze stoort deze bebouwing niet in het aanzicht vanuit het landschap. b. Voor deelgebied B geldt, in aansluiting op de bestaande maatvoering, een bouwhoogte van 20 meter. Deze hoogte is voor logistieke bedrijven gangbaar. Waarbij geldt dat aan de zuidrand de bebouwing richting de Woudbloemweg wordt afgebouwd; over een breedte van ten minste 50 meter bedraagt de bouwhoogte maximaal 15 meter. c. Voor deelgebied C wordt uitgegaan van een maximale bouwhoogte van 10 meter. De bescheiden bouwhoogte zorgt voor minder zicht vanuit het landschap op de bedrijfsbebouwing. Groen en water

275

Concept

(van 15-6-2026 17:20)

Concept

figuur 2.8 - uitsnede stedenbouwkundig plan - Groen en Water Stedenbouwkundig plan

In de openbare ruimte wordt in het stedenbouwkundig plan ruimte gereserveerd voor een aantrekkelijk gebied waardoor mogelijkheden ontstaan voor biodiversiteit/ ecologie. Zoals uit voorgaande figuur blijkt is voor het groen en water de hoofdstructuur in noord(west) - zuid(oost) richting georiënteerd. De nevenstructuur is in (zuid)oost - (noord)west richting. Aan de noord- en oostzijde bevindt zich een grondwal met opgaande beplanting. Aan de zuidzijde (ter hoogte van de Woudbloemweg) komt een brede, afschermende groensingel. De grasbermen zijn minimaal 2 meter breed. In noord(west) - zuid(oost) richting wordt de hoofdroute begeleid door een bomenrij aan elke zijde van de weg. In (zuid)oost- (noord)west richting door een enkele bomenrij. De watergangen zijn respectievelijk 10,5 en 6 meter breed, en hebben aan minimaal één zijde een flauw talud. Een uitzondering wordt gevormd door de watergangen rondom het noord(west)elijke perceel, waar de sloten smaller zijn vanwege ruimtegebrek. Ter hoogte van de locatie voor het nieuwe verdeelstation van Enexis/TenneT wordt vanwege de veiligheid de watergang om de kavel heen gelegd. De bestaande watergang ter hoogte van de Woudbloemweg blijft behouden tussen de Woudbloemweg en de afschermende groensingel.

De uitgaande kabels worden, net als de andere benodigde leidingen, parallel aan de hoofdstructuur op ten minste 2,5 meter afstand van de boomstammen aangelegd onder elementenverharding (of in de teen van de grondwal). In het 'Stedenbouwkundig plan, inrichting openbare ruimte en beeldkwaliteit Rollepaal Oost' zijn diverse profielen opgenomen waaruit blijkt hoe de openbare ruimte zich verhoudt tot de hoogte van de bebouwing. Infrastructuur

276

Concept

(van 15-6-2026 17:20)

Concept

figuur 2.9 - uitsnede stedenbouwkundig plan - Infrastructuur Stedenbouwkundig plan

Rollepaal Oost wordt ontsloten via één centrale hoofdweg die aan de noordwestzijde aansluit op Rollepaal ter hoogte van Schutwijk. Aan de zijde van de Woudbloemweg is sprake van een calamiteitenontsluiting. Deze calamiteitenontsluiting wordt formeel als een dubbele fietsverbinding uitgevoerd. Aan de oostzijde wordt voorzien in een ontsluitingsweg als extra lus. De hoofdroute voor auto's en vrachtverkeer is 7 meter breed. Parallel aan deze auto-ontsluiting wordt in het stedenbouwkundig plan voorzien in een vrijliggende langzaamverkeersroute (tweerichtingsverkeer) voor zowel fietsers als wandelaars. Over de grondwal komt een fiets- en een wandelroute. Aan de noordzijde is tussen de woningen aan het Rheezerend te weinig ruimte aanwezig voor een fietsverbinding. Daarbij sluit deze route niet goed aan op de fietsverbindingen op hoger schaalniveau: het is dan ook wenselijker om een noord-zuid fietsverbinding over het bestaande bedrijventerrein Rollepaal te laten lopen. De fiets- en wandelroute over de grondwal zal deels aan de buitenzijde (landschapszijde) en deels aan de binnenzijde (zijde van het bedrijventerrein) van de wal worden gesitueerd. Het is daardoor mogelijk om een ommetje over het bedrijventerrein Rollepaal Oost te maken. In de verdere uitwerking van Rollepaal Oost zal deze route nader worden uitgewerkt.

De verwachting is dat de doorstroming en verkeersafwikkeling op het bedrijventerrein goed zal zijn. Door toepassing van gescheiden verkeersstromen is de verkeersveiligheid voldoende. Representatieve zijde

277

Concept

(van 15-6-2026 17:20)

Concept

figuur 2.10 - uitsnede stedenbouwkundig plan - representatieve zijde Stedenbouwkundig plan

Rollepaal Oost wordt een representatief bedrijventerrein, met veel groen en aandacht voor ruimtelijke kwaliteit. Dit betekent dat, naast de aandacht voor de openbare ruimte, er ook veel aandacht is voor de kavels. Het gaat dan met name om de zijden die aan de hoofdroute grenzen; de representatieve zijden. De voorgevelrooilijn van de bedrijfsbebouwing bevindt zich op minimaal 5 meter afstand van de (voor)erfgrens. Buitenopslag bevindt zich achter de voorgevelrooilijn, bij voorkeur achter het pand. Parkeren, ook voor bezoekers, bevindt zich op eigen terrein. Indien dit aan de voorzijde plaatsvindt, wordt deze 'ingepakt' in het groen (haag). Om verstening te voorkomen is er per kavel in principe één inrit die zo smal mogelijk is (maximaal 10 meter breed). Voor grotere kavel (groter dan 3 hectare) zijn meer inritten toegestaan. De afstand tussen de inritten bedraagt ten minste 100 meter. Om 'wandvorming' te voorkomen wordt er voldoende afstand aangehouden tussen de bebouwing van de verschillende kavels. Bij grote kavels wordt gewaakt voor te lange wandvorming aan de hoofdroute. Dit wordt verder uitgewerkt in de beeldkwaliteitseisen en de bijbehorende kavelpaspoorten (zie bijlage 2). Zicht vanuit het landschap