Getekend raadsvoorstel/besluit

Raadsvoorstel Zaaknummer: Behandelaar: E-mail:

478060 Gertjan Reil gertjan.reil@hardenberg.nl

College:

25 april 2023

Raad:

23 mei 2023

Onderwerp: Initiatief Anerweg-Noord 4 en 6-8 Lutten Bouwt Lutten Leeft ten behoeve van woningbouw WIJ STELLEN DE GEMEENTERAAD VOOR OM TE BESLUITEN: 1. Kennis te nemen van het initiatief Anerweg-Noord 4 en 6-8 door Lutten Bouwt Lutten Leeft. 2. In te stemmen met het verzoek om op de locatie Anerweg-Noord 4 en 6-8 woningbouw mogelijk te maken door middel van variant A (volledige sloop) of variant B (met aandacht voor karakteristieke bebouwing). 3. Variant B als voorkeursvariant verder uit te werken. 4. Hiervoor een krediet van € 200.000,- beschikbaar te stellen en de kapitaallasten hiervan op te nemen in de begroting. 5. In te stemmen met de voorwaarden waaronder aan het initiatief uitvoering kan worden gegeven en het proces en de wijze van uitvoering vast te leggen in een intentieovereenkomst. Inleiding Vorig jaar is de voormalige gereformeerde Kruiskerk en het gebouw Pro Rege (Anerweg-Noord 6-8) en de kosterwoning (Anerweg-Noord 4) verkocht aan Lutten Bouwt Lutten Leeft. De verkoop biedt de kerk financiële basis voor haar activiteiten rond het andere kerkgebouw in Lutten. Lutten Bouwt Lutten Leeft biedt het de mogelijkheid om te bouwen voor de vraag die er in Lutten leeft. Vervolgens heeft Lutten Bouwt Lutten Leeft een principeverzoek Anerweg Noord nummer 4 en 6-8 ingediend.

Het betreft een plan van 23 appartementen voor starters en senioren en zo’n 300 tot 400 m2 commerciële plint. In dit plan wordt alle bestaande bebouwing gesloopt (zie bijlage 1 variant A). Op basis van het Companen onderzoek over de kwalitatieve woningbouw past dit programma qua doelgroep en aantallen in Lutten. Het plan concurreert qua programma niet met de woningbouw in de Wieken. Echter staan de panden Anerweg nummer 4, 6 en 8 wel op de conceptlijst met beeldbepalende panden (inventarisatie karakteristieke objecten en structuren – Het Oversticht februari 2021 pag. 174 en pag. 175). Als omschrijving voor de Anerweg 4 staat: Stedenbouwkundig van waarde vanwege de beeldbepalende, centrale liggen op de kruising van de Zwarte Dijk en de weg langs de gedempte Dedemsvaart. Architectuurhistorisch van waarde vanwege de herkenbare neo-renaissancistische stijlkenmerken en de oriëntatie van op kopgevel op de voormalige vaart. Als omschrijving voor de Anerweg 6 staat: Stedenbouwkundig van waarde vanwege de beeldbepalende ligging in de voor Lutten kenmerkende lint lang de noordkant van de gedempte Dedemsvaart en als ensemble met de naastgelegen Gereformeerde kerk. Cultuurhistorische waarde als vereniging- en 1

jeugdgebouw Pro Rege van de Gereformeerde kerkbelang Architectuurhistorisch van waarde vanwege de gave, sobere baksteenarchitectuur. Als omschrijving voor Anerweg 8 staat: Stedenbouwkundig van waarde vanwege de beeldbepalende ligging in de voor Lutten kenmerkende lint langs de noordkant van de gedempte Dedemsvaart en als ensemble met de naastgelegen verenigingsgebouw Pro Rege. Cultuurhistorische waarde als bijeenkomstruimte voor de Gereformeerde geloofsgemeenschap. Typologisch van waarde vanwege de kerk als herkenbare hoofdvorm en sobere baksteenarchitectuur. In variant A worden alle gebouwen gesloopt om plaats te maken voor nieuwbouw. De gemeente is naar aanleiding van dit ontwerp in gesprek gegaan met Lutten Bouwt Lutten Leeft. Met als doel te onderzoeken tot een ontwerp te komen waarbij ook rekening wordt houden met de bestaande bebouwing. Lutten Bouwt Lutten Leeft heeft een aangepast plan ingediend (bijlage 2 variant B). In dit plan wordt de karakteristieke voorgevel en toren van de kerk meegenomen in het ontwerp en zijn de appartementen meer passend gemaakt met de locatie. Hierdoor ontstaat er meer eenheid met de omgeving. Beoogd effect Het realiseren van woningen door Lutten Bouwt Lutten Leeft om hiermee de doorstroming, de binding en de leefbaarheid in Lutten te vergroten en een deel van karakteristieke bebouwing aan de AnerwegNoord te behouden voor de toekomst.

Argumenten 1.1 Samenwerking lokale partijen Lutten Lokale partijen zoals de protestantse kerk en het plaatselijk belang Lutten werken samen om te komen tot een oplossing waarbij het algemene belang van Lutten centraal staat. 2.1 Realiseren woningbouw in Lutten Met beide plannen (variant A en variant B) beoogt Lutten Bouwt Lutten Leeft een aantal doelstellingen te realiseren: 1. Doorstroming binnen de bestaande bouw. Door senioren woningen toe te voegen komt er een verhuisbeweging binnen Lutten op gang. Ook jongeren en gezinnen krijgen dan meer mogelijkheden om een woning te bemachtigen in Lutten. 2. Woningen voor starters. Door starterswoningen op te nemen in de plannen krijgen ook starters de mogelijkheid om in Lutten te blijven. Hier is binnen Lutten grote behoefte aan en deze woningen worden niet in de Wieken gerealiseerd. 3. Leefbaarheid in Lutten. De plint in het pand biedt mogelijkheden om hier een functie te realiseren die ontmoeting en verbinding stimuleert. Lutten Bouwt Lutten Leeft onderzoekt bijvoorbeeld de mogelijkheid om de plint te vullen met een winkel voor dagelijkse boodschappen om het recente vertrek van de bestaande supermarkt op te vangen. 2.2 Passend binnen de woningbouwopgave van de gemeente Hardenberg Op basis van het Companen onderzoek over de kwalitatieve woningbouw past dit programma qua doelgroep en aantallen in Lutten.

2

3.1 Voorkeur variant B: Behouden van een deel van de bestaande bebouwing De Kruiskerk en bestaande bebouwing zijn karakteristieke gebouwen voor Lutten. Niet alleen fysiek, maar ook sociaal. Mensen hebben herinnering aan de plek. Door het weghalen van dergelijke gebouwen verdwijnt niet alleen het gebouw, maar ook de herinnering. Door een deel van de bestaande kerk te laten staan, behoudt Lutten haar verleden en voegt het toekomst aan de locatie toe. Variant B heeft daarom ook de voorkeur. De bovengenoemde doelstellingen worden door middel van dit plan gerealiseerd en er wordt rekening gehouden met de karakteristieke eigenschappen van deze locatie. 4.1 Kosten Variant A versus Variant B Lutten Bouwt Lutten Leeft heeft inzichtelijk gemaakt wat de financiële consequenties zijn van het aangepaste plan ten opzichte van het eerste plan. Lutten bouwt Lutten Leeft concludeert dat de opbrengsten die ontstaan middels de V.O.N.-prijzen van de appartementen niet de gehele prijsverhoging van de bouwkundige aanpassingen ten behoeve van variant B kunnen compenseren. Een bijdrage in de kosten is dan ook noodzakelijk. Uit de bijgevoegde berekening blijkt dit +/- € 200.000,- excl. btw te zijn (zie bijlage 3 kostenopzet variant A ten opzichte van variant B). 5.1 Intentieovereenkomst Om te komen tot uitvoering zal een intentieovereenkomst gesloten worden.

In deze intentieovereenkomst worden afspraken gemaakt over maximale financiële bijdrage van € 200.000,-, het proces, de (planologische) procedures, de participatie van de omgeving en welke voorwaarden verder nodig zijn om aan het initiatief uitvoering te geven. Risico's en kanttekeningen Staatsteun De Europese Commissie heeft in Verordening 1407/2013 (de De Minimis-verordening) bepaald dat geen sprake is van staatssteun indien de steun die aan één onderneming wordt verleend, niet hoger ligt dan € 200.000,- over een periode van drie belastingjaren. Nysingh adviseert de gemeente – voor zover mogelijk – de steun aan Lutten Bouwt te beperken tot een bedrag van € 200.000,- gedurende drie belastingjaren. In voorkomend geval is van staatssteun in de zin van art. 107 lid 1 VWEU geen sprake. Een beroep op deze uitzondering betekent wel dat Lutten Bouwt Lutten Leeft van andere overheden geen steun mag hebben en evenmin nog mag ontvangen gedurende de betreffende drie belastingjaren. In dit kader is van belang dat de gemeente van Lutten Bouwt een ondertekende Minimis-verklaring verlangt. Lutten Bouwt Lutten Leeft heeft aangeven deze verklaring te willen ondertekenen. Fiscale afwikkeling In de nog op te stellen overeenkomst gaan we er vanuit dat de gemeente € 200.000,- geeft aan de Coöperatie Lutten Bouwt Lutten Leeft.

Zij ontvangen deze subsidie omdat zij een duurdere variant gaan bouwen en omdat een deel van de oude panden behouden blijven. De gemeente is geen eigenaar van deze panden en verkoopt ook geen grond aan de Coöperatie Lutten Bouwt Lutten Leeft. Om deze reden kunnen we stellen dat deze € 200.000,- niet is belast met btw. Mochten de feiten en omstandigheden nog anders worden dan de verkregen informatie dan heeft het wellicht andere fiscale consequenties. Doorlooptijd project keuze variant A of variant B Het plaatselijk belang heeft vorig jaar in april en in december informatie avonden gehouden om de interesse te peilen voor het plan. Die was zowel in april als in december hoog. Zowel over variant A als variant B zijn de geïnteresseerden enthousiast. Voor Lutten Bouwt Lutten Leeft is het daarom van groot belang dat snel duidelijkheid komt over de voortgang van het project. Er is grote behoefte aan woningen voor deze doelgroepen in Lutten. Maar wellicht gaan een aantal geïnteresseerden afhaken omdat het te lang gaat duren. Indien de gemeente geen bijdrage in de kosten kan doen voor variant B zal Lutten Bouwt Lutten Leeft variant A verder oppakken en uitwerken. 3

Geen instrument om sloop tegen te gaan De gemeente beschikt over geen enkel juridisch instrument om sloop tegen te gaan. De panden zijn wel als karakteristiek beoordeeld, maar als gemeente hebben we dit juridisch nergens geborgd. Bijdrage aan de sustainable development goals van de Verenigde Naties Dit voorstel draagt bij aan de volgende werelddoelen: - Duurzame steden en gemeenschappen Toelichting Door dit initiatief wordt de lokale gemeenschap versterkt, wordt een bestaand gebouw deels hergebruikt en blijft een deel van de historie bewaard. Financiën De bijdrage kan worden verantwoord als bijdrage aan activa in eigendom van derden. De bijdrage wordt geactiveerd onder de immateriële vaste activa op de balans en afgeschreven in 40 jaar (gebouwen). De structurele kapitaallasten zijn dan afgerond € 9.000,- per jaar (rente 2%). De financiële consequenties kunnen worden meegenomen in de 1e Berap 2023. Dekking vindt plaats ten laste van de begrotingsresultaten. Verwerking persoonsgegevens N.v.t. Communicatie De initiatiefnemers worden geïnformeerd over uw besluit. Met Financiën en Grondzaken en huisadvocaat (staatsteun) heeft afstemming plaatsgevonden alsmede met de portefeuillehouder Ruimtelijk Domein.

Uitvoering Opstellen intentieovereenkomst met initiatiefnemer en maken van afspraken over het proces, de (planologische) procedures, de participatie van de omgeving en welke voorwaarden nodig zijn om aan het initiatief uitvoering te geven. Burgemeester en wethouders van de gemeente Hardenberg, Secretaris,

Burgemeester,

I.A.A. Oostmeijer-Oosting

M.W. Offinga

Bijlagen Bijlage 1 : variant A Bijlage 2: variant B Bijlage 3: kostenopzet variant A versus variant B 4

Raadsbesluit Zaaknummer:

478060

Onderwerp: Initiatief Anerweg Noord 4 en 6-8 Lutten Bouwt Lutten Leeft ten behoeve van woningbouw De raad van de gemeente Hardenberg; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 25 april 2023; Besluit: 1. Kennis te nemen van het initiatief Anerweg-Noord 4 en 6-8 door Lutten Bouwt Lutten Leeft. 2. In te stemmen met het verzoek om op de locatie Anerweg-Noord 4 en 6-8 woningbouw mogelijk te maken door middel van variant A (volledige sloop) of variant B (met aandacht voor karakteristieke bebouwing). 3. Variant B als voorkeursvariant verder uit te werken. 4. Hiervoor een krediet van € 200.000,- beschikbaar te stellen en de kapitaallasten hiervan op te nemen in de begroting. 5. In te stemmen met de voorwaarden waaronder aan het initiatief uitvoering kan worden gegeven en het proces en de wijze van uitvoering vast te leggen in een intentieovereenkomst.

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van de raad van de gemeente Hardenberg van 23 mei 2023. De raad voornoemd, de griffier,

de voorzitter,

F.G.S. Droste

M.W. Offinga

5