Getekend raadsvoorstel/besluit

Raadsvoorstel Zaaknummer: Behandelaar: E-mail:

512009 Dick Doornbos dick.doornbos@hardenberg.nl

College:

18 april 2023

Raad:

23 mei 2023

Onderwerp: Instrumenten bevorderen woningbouw WIJ STELLEN DE GEMEENTERAAD VOOR OM TE BESLUITEN: 1. De Verordening Starterslening gemeente Hardenberg 2023 vast te stellen zoals bijgevoegd besluit. 2. Kennis te nemen van de Uitvoeringsregels Gronduitgifte in Collectief Particulieropdrachtgeverschap (CPO). 3. Een krediet beschikbaar te stellen voor de uitvoering van de Startersverordening een bedrag van € 800.000,- en voor de uitvoering van de Verzilverlening een bedrag van in € 200.000,-. Inleiding Naast de gemeente Hardenberg, maken de gemeenten Olst-Wijhe, Raalte, Dalfsen, Ommen zich zorgen over het gebrek aan betaalbaar woningaanbod. De gemeenten hebben daarom in beeld gebracht welke maatregelen effectief zijn voor de aanpak van het urgente woningtekort voor bijvoorbeeld starters en middeninkomens uit de gemeenten. Het gaat hierbij om maatregelen die ervoor zorgen om de betaalbaarheid van starters te verbeteren en hun kansen op de woningmarkt lokaal te vergroten. Daarnaast is het ook van belang om inzicht te krijgen in mogelijkheden om woningen toe te kunnen wijzen aan doelgroepen, waaronder ook senioren, én tegelijkertijd beschikbaar te houden voor de doelgroepen. Vanuit de 5 gemeenten heeft Companen opdracht gekregen om de instrumenten in beeld te brengen waarmee deze doelen kunnen worden bereikt.

Op 31 januari 2023 is een eerste verkenning van instrumenten die toepasbaar zijn met uw raad besproken. Voorgesteld is om een Verordening startersleningen en toepassing van CPO in combinatie met het realiseren van blijvende goedkope woningen voor starters en geschikte woningen voor senioren verder uit te werken. Tevens is voorgesteld om de toepassing van pré-mantelzorgwoningen uit te gaan werken. Op dit moment kunnen de eerste twee instrumenten worden afgerond. Aan de uitwerking van een regeling voor toepassing van de pré-mantelzorgwoningen wordt nog gewerkt en is iets vertraagd i.v.m. personele omstandigheden. Beoogd effect Met de invoering van de instrumenten wordt gestreefd naar het vergroten van de diversiteit van de woningvoorraad door het toevoegen van goedkope woningen voor de doelgroep starters welke woningen ook beschikbaar en financieel bereikbaar zijn en blijven voor deze doelgroep. Dit vergroot de keuzevrijheid voor de verschillende

1

doelgroepen. Verder is belangrijk i.v.m. de toenemende vergrijzing geschikte woningen voor senioren te realiseren om senioren langer zelfstandig te kunnen laten wonen. Dit willen we bereiken met zo veel mogelijk inbreng en betrokkenheid van de doelgroepen zelf. Argumenten Ad 1.1 Ondersteuning starters bij het verwerven van eigen woning Beleidsmatig willen we starters meer kansen bieden op de koopwoningmarkt. Met de Starterslening wordt het verschil overbrugd tussen de prijs van de woning en het maximale bedrag dat geleend kan worden. Dit volgens de normen van de Nationale Hypotheek Garantie. Hierdoor kan tegen gunstige voorwaarden een woning gekocht worden die anders onbereikbaar is. De uitvoering van de starterslening wordt verzorgd door Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn). Volgens SVn krijgen kopers hiermee maximaal 20% meer bestedingsruimte, bovenop de hypotheek tot een bepaald extra leningsbedrag. Voor een Starterslening van maximaal € 30.000,- worden de eerste drie jaar geen maandlasten betaald. Daarna wordt periodiek bekeken of de rente en aflossing over de Starterslening betaald kunnen worden op basis van het recente inkomen. Voor welke starter wordt de verordening opengesteld: • ‘Van in Nederland woonachtige en verblijfsgerechtigde personen.’ Dus niet alleen voor inwoners binnen de gemeente Hardenberg. De starter is een koopstarter.

Dus kopers vanuit een huurwoning komen ook in aanmerking voor een lening. • ‘Voor de aankoop van bestaande en nieuwbouwwoningen in de gemeente Hardenberg met een maximale koop(/-aanneem)som van € 275.000,- .’ De verordening is van toepassing op de bestaande koopmarkt en de koopwoningen die nieuw aan de woningmarkt worden toegevoegd. Verder is de grens van te kopen woningen gemaximeerd op € 275.000,-. Deze grens is tot stand gekomen op basis van de kostprijs van tussen/hoekwoning met een beukmaat van 5.00 meter. Deze woningen hebben incl. grond ongeveer een huidige kostprijs van tot € 250.000,-. Om bij een geringe kostenstijging deze woningen niet direct buiten de regeling te plaatsen wordt geadviseerd de maximale koopsom te leggen op max. € 275.000,-. Door SVn wordt geadviseerd om extra ruimte te hanteren voor het meefinancieren van meerwerk en verbeterkosten. Met de inzet van de starterslening wordt uitvoering gegeven aan de motie van uw raad van 8 februari 2022 inzake de opdracht aan het college inzake onderzoek herinvoering starterslening. Ad 2.1 Woningen (laten) realiseren in gezamenlijke opdrachtgeverschap voor starters en senioren Beleidsmatig is vastgelegd dat voor de doelgroepen starters en senioren meer keuzevrijheid komt. Blijvende betaalbare woningen voor starters en geschikte woningen voor senioren zijn onvoldoende in de bestaande woningmarkt aanwezig.

Met een open en transparante procedure is het mogelijk aan lokale inwoners van de dorpen in de gemeente grond uit te geven waarop genoemde woningen gerealiseerd kunnen worden. Door het vaststellen van uitwerking Uitvoeringsregels Gronduitgifte in CPO als aanvulling op de bestaande standaard verkoopprocedure kan door het college aan CPOgroepen de mogelijkheid gecreëerd worden naar eigen wens een woning te realiseren. In de standaard uitgifteregels is opgenomen dat een kavel binnen drie jaar niet mag worden doorverkocht. Speculatie wordt hiermee zo veel mogelijk voorkomen. Met de bouw van kleinere woningen op kleine kavels zal ook minder waardeontwikkeling ontstaan waardoor speculatie ook zoveel mogelijk wordt voorkomen. Dit als antwoord op de motie van uw raad van 9 november 2021. Bij de aanvullende uitvoeringsregels stellen we zo weinig mogelijk aanvullende regels. Beleidsmatig is belangrijk dat er kleinere betaalbare woningen worden gerealiseerd en geschikte woningen voor senioren. Dit wordt voldoende bereikt door het opnemen van maximale grens BVO en eisen volgens Basispakket van WoonKeur Nieuwbouw.

2

Voor de starterswoningen: De gemeente stuurt bij het ontwerp op een maximum woon- en kaveloppervlak: 80 m2 bvo woonoppervlak (ongeveer stichtingskosten van € 190.000,- tussen en € 215.000,- hoek op basis van bouwkostenkompas prijspeil 1 jan 2023) en max. ong. 100 m2 kaveloppervlakte. Voor de senioren: De gemeente stuurt op de realisatie van een woning voor de doelgroep senioren welke levensloop bestendig is, waarbij enerzijds zelfstandig kan worden gewoond en anderzijds enige beschutting wordt gecreëerd en de mogelijkheid voor extra (mantel-)zorg kan worden geboden. Waarbij deels een stuk grond privé eigendom is en/of deels gezamenlijk/gedeeld bezit: Volgens Basispakket van WoonKeur Nieuwbouw. Verder stellen we als voorwaarden om bij het CPO-proces vanaf start moment van verstrekken van informatie aan betreffende doelgroepen tot oplevering van de woningen voor starters en senioren bouwbegeleiding in te schakelen. Het voorstel is om deze kosten tot het moment van oprichten van een vereniging of stichting voor rekening van de gemeente te nemen. Dit gaat ongeveer om een bedrag van ongeveer € 10.000,- bij een CPO-project van 20 woningen. De overige kosten van bouwbegeleiding komen ten laste van de CPO-deelnemers. De inschakeling van bouwbegeleiding vergroot de uitvoering van het woningbouwplan, waarmee gewenste aantallen en type woningen aan de markt worden toegevoegd.

Voor verdere aanvullingen zie bijlage Aanvulling Verkoopbrochure welke onderwerpen bij elk verkoopbesluit van het college aan de orde komen. Ad 3.1 Beschikbaar stellen uitvoeringsbudget SVn-producten Voor het verstrekken van de startersleningen moet budget beschikbaar zijn bij SVn. Voor de verstrekking van leningen vanuit de startersverordening wordt rekening gehouden met een budget van € 800.000,-. Naast het inzetten van de starterslening wordt uitvoering gegeven aan de Verzilverlening als bestaand product. Het budget bij SVn raakt uitgeput. Voorgesteld wordt om het budget van de Verzilverlening aan te vullen met € 200.000,- om Verzilverleningen te kunnen blijven verstrekken dit jaar. Risico's en kanttekeningen Ad 1.1 Verstrekking starterleningen Vanuit de markt ontstaat met regelmaat de discussie in welke mate de verstrekking van startersleningen de woningmarkt verstoord kan worden. Vanuit onafhankelijk onderzoek is aangetoond dat dit effect zich niet voordoet. Aangezien de verstrekte startersleningen geborgd worden vanuit de NHG is er voor de gemeente geen eigen risico. Opeisbaarheid van het eigen risico voor de geldvertrekker bij borging onder NHG wordt opgevangen vanuit SVn. Ad 2.1 Invulling CPO De situatie kan zich voordoen dat er geen belangstelling is vanuit de doelgroepen starters en senioren om in gezamenlijke opdrachtgeverschap woningen te (laten) realiseren.

Voordat een CPO-groep start is belangrijk dat de deelnemers bewust zijn voor welke opgave ze gezamenlijk staan. Uitval van deelnemers kan het CPO-traject in gevaar brengen. Om dit zoveel mogelijk te voorkomen wordt de CPO-groep bijgestaan vanuit een professionele bouwbegeleiding. Als alternatief kunnen deze woningen projectmatig gerealiseerd worden om doelstellingen wel te kunnen realiseren.

3

Bijdrage aan de sustainable development goals van de Verenigde Naties Dit voorstel draagt bij aan de volgende werelddoelen: - Duurzame steden en gemeenschappen Toelichting De toe te passen instrumenten dragen bij aan het realiseren van meer goedkope en betaalbare woningen voor starters om een eerste stap op de (koop-)woningmarkt te zetten. Het realiseren van woningen voor senioren biedt senioren de kans om langer zelfstandig te kunnen wonen in een geschikte woningen en wordt doorstroming gecreëerd op de woningmarkt. Financiën Het krediet wordt verantwoord op de balans onder de Financiële vaste activa. De rentelasten hierover bedragen 2% (= € 20.000,-). Het bedrag van het krediet wordt gestort in de betreffende rekeningcourant bij SVn. Daarvoor zijn wij aan SVn een beheersvergoeding verschuldigd van maximaal € 5.000,(0,5%) over uitstaande leningen. Daartegenover staat dat de gemeente een rentevergoeding krijgt over de voor het doel nog niet bestede middelen. De kosten verantwoorden we binnen bestaande budgetten. De kosten voor CPO bouwbegeleiding worden ten laste gebracht van de betreffende grondexploitatie. het gaat ongeveer € 500,-- per woning. Op dit moment is niet bekend welke woningen in verschillende projectgebieden door middel van CPO bouwbegeleiding verkocht gaan worden.

Verwerking persoonsgegevens Voor aanvragen startersleningen worden persoonsgegevens verwerkt om tot een volledige aanvraag te komen. SVn verwerkt de aanvragen om tot de verstrekking van een hypothecaire lening te komen. De starter betaalt op basis van de overeengekomen lening jaarlijks rente en aflossing. Met de invoering van Uitvoeringsregels Gronduitgifte in CPO beogen we grond te verkopen voor de realisatie van woningen. Hiervoor zijn de gebruikelijke persoonsgegevens nodig om tot verkoop te kunnen komen. Communicatie De uitvoering van de starterslening is gekoppeld aan een informatiecampagne om de regeling onder de aandacht te brengen van potentiële koopstarters, makelaars en financiële tussenpersonen zoals banken en hypotheekadviseurs. Deze wordt vormgegeven na vaststelling van de Verordening. De uitvoering van de Uitvoeringsregels Gronduitgifte in CPO wordt bij gronduitgifte van een betreffend project opgepakt met betreffende Plaatselijk Belangen en Woonteam. Elk verkoopmoment start met een informatieavond om de toepassing van CPO uit te leggen en op te halen in welke mate er belangstelling is voor deze wijze van woningbouwrealisatie. Een dergelijke bijeenkomst wordt ondersteund door een externe deskundige op het terrein van bouwbegeleiding voor de uitleg van woningbouw d.m.v. CPO.

4

Uitvoering Zie communicatie en afstemming

Burgemeester en wethouders van de gemeente Hardenberg, Secretaris,

Burgemeester,

I.A.A. Oostmeijer-Oosting

M.W. Offinga

Bijlagen - Verordening starterslening Hardenberg - CPO uitvoeringsregels - Aanvulling Verkoopbrochure per uitgifte

5

Raadsbesluit Zaaknummer:

512009

Onderwerp: Instrumenten bevorderen woningbouw De raad van de gemeente Hardenberg; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 18 april 2023; gelet op artikelen 147 en 149 van de Gemeentewet; Besluit: 1. De Verordening Starterslening gemeente Hardenberg 2023 vast te stellen zoals bijgevoegd besluit. 2. Kennis te nemen van de Uitvoeringsregels Gronduitgifte in Collectief Particulieropdrachtgeverschap (CPO). 3. Een krediet beschikbaar te stellen voor de uitvoering van de Startersverordening een bedrag van € 800.000,- en voor de uitvoering van de Verzilverlening een bedrag van in € 200.000,-. Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van de raad van de gemeente Hardenberg van 23 mei 2023. De raad voornoemd, de griffier,

de voorzitter,

F.G.S. Droste

M.W. Offinga

6