Getekend raadsvoorstel/besluit

Raadsvoorstel Zaaknummer: Behandelaar: E-mail:

757080 Gertjan Reil Gertjan.Reil@hardenberg.nl

College:

9 september 2024

Raad:

15 oktober 2024

Onderwerp: Kredietaanvraag Bransveen III Dedemsvaart WIJ STELLEN DE GEMEENTERAAD VOOR OM TE BESLUITEN: 1. voor de aankoop van gronden in Bransveen III een krediet beschikbaar te stellen ten bedrage van € 2.409.243,28; 2. kennis te nemen van het opgestelde ruimtelijke raamwerk en bijbehorend woningbouwprogramma voor de locatie Bransveen III Dedemsvaart; 3. kennis te nemen van de globale grondexploitatie Bransveen III Dedemsvaart (bijlage 4); 4. kennis te nemen van het vervolgproces Bransveen III Dedemsvaart; 5. de 8ste begrotingswijziging vast te stellen. Inleiding Behoefte aan nieuwe woningen In de gemeente Hardenberg is net als in de rest van Nederland het bouwen van nieuwe woningen achtergebleven bij de toegenomen behoefte aan woningen. In de Omgevingsvisie Landstad Hardenberg is de ambitie opgenomen om tot 2035 tenminste 3.500 woningen bij te bouwen. In 2022 heeft de gemeenteraad ingestemd met het versnellingsprogramma woningbouw 2022- 2025. Met dit programma geven wij een antwoord op de stagnerende woningmarkt. Het programma weerspiegelt een hoge ambitie die toeziet op aanzienlijke groei en versnelling. Onze inzet is om de woningbouwproductie verder te versnellen en de plancapaciteit op orde te brengen om jaarlijks 400 woningen te kunnen bouwen in de verschillende kernen. Het door de gemeente gevoerde situationele grondbeleid ondersteunt deze woningbouwambitie.

Met dit grondbeleid wordt per (her)ontwikkelingslocatie bekeken welke gemeentelijke belangen er aan de orde zijn en welke rol de gemeente moet innemen om deze belangen goed te dienen. Voor het in Dedemsvaart, tussen de Stegerensallee en Van Rooijens Hoofdwijk, gelegen gebied (hierna te noemen: “gebied Bransveen III”) wordt door de gemeente woningbouw met bijbehorende voorzieningen beoogd. De gemeente is inmiddels eigenaar van een deel van de gronden in het gebied Bransveen III. Om de beoogde ontwikkeling te kunnen realiseren wil de gemeente ook grip op de overige gronden in het gebied krijgen. Voorkeursrecht Om haar regierol bij de ontwikkeling van het gebied Bransveen III te versterken, grondspeculatie te voorkomen en de onderhandelingspositie van de gemeente bij de verwerving van de gronden in het gebied Bransveen III te verbeteren heeft het college van B&W op 28 september 2021 een aantal percelen landbouwgrond in het gebied Bransveen III voorlopig aangewezen als gronden waarop een

1

gemeentelijk voorkeursrecht als bedoeld in de Wet Voorkeursrecht Gemeenten van toepassing is. Op 21 december 2021 heeft uw raad het besluit van het college bekrachtigd. Het gaat om 10 percelen grond van vier verschillende eigenaren (hierna te noemen: “WVG-gebied”). Ruimtelijk raamwerk Na vestiging van het voorkeursrecht en bekrachtiging daarvan door uw raad, is onderzoek gedaan naar de ruimtelijke invulling van het gebied Bransveen III waarin ook het WVG-gebied is gelegen. Dit heeft geleid tot een ‘ruimtelijk raamwerk’ voor het gebied Bransveen III. Dit ruimtelijk raamwerk is onder andere gebaseerd op de Omgevingsvisie Landstad Hardenberg, het Versnellingsprogramma Woningbouw 2022-2025, de Woondeal West-Overijssel en de Groene en Gezonde Maatlat (nog in ontwikkeling) om zo tot de best mogelijke invulling van het gebied te komen. Dit ruimtelijk raamwerk wordt uitgewerkt naar een gebiedsprogramma. Wij willen graag u in een vroegtijdig stadium in het proces betrekken. Dit willen we doen door enerzijds de kaders neer te leggen in een ruimtelijke programma en het voorleggen van een bijbehorende globale grondexploitatie.

Akkoord met grondeigenaren onder voorbehoud goedkeuring college en raad Inmiddels heeft de gemeente met alle (vier) eigenaren van de gronden in het WVG-gebied afspraken over het kopen van de gronden door de gemeente of het door de eigenaar zelf realiseren van de door de gemeente beoogde ontwikkeling gemaakt. Met drie grondeigenaren zijn deze afspraken vastgelegd in koopovereenkomsten en met de andere eigenaar zijn de gemaakte afspraken vastgelegd in een hoofdlijnenakkoord: deze eigenaar gaat de percelen in het gebied zelf ontwikkelen tot woningbouw. Kredietaanvraag In het in december 2021, in verband met het vestigen van het voorkeursrecht, aan uw raad aangeboden raadsvoorstel is opgenomen dat wanneer gronden in het WVG-gebied door de gemeente worden gekocht, er hiervoor bij uw raad een krediet zal worden gevraagd. Globale grondexploitatie Om uw raad een beter en meer integraal inzicht te geven in de financiële consequenties en de kaders van de ontwikkeling van het gebied is er voor gekozen naast een ‘op zichzelf staand’ krediet bij uw raad te vragen, ook een globale grondexploitatie voor de in het gebied Bransveen III beoogde ontwikkelingen op te stellen en ter informatie aan uw raad aan te bieden. Deze werkwijze is in lijn met en vooruitlopend op de nog door uw raad vast te stellen Nota Grondexploitatie 2025.

Aangezien de nieuwe werkwijze door de raad op dit moment nog niet is vastgesteld, maar het voor de aankoop van de benodigde gronden van belang is om nu tot overeenkomst te komen met de eigenaren, wordt voor Bransveen III nog gebruik gemaakt van een kredietaanvraag. Proces en werkwijze gebiedsprogramma en globale grondexploitatie Van ruimtelijk raamwerk naar gebiedsprogramma Bransveen III Zoals aangegeven worden de ruimtelijke contouren van de Wvg-locatie Bransveen III goed zichtbaar. Het ruimtelijk raamwerk bevat de hoofdlijnen van het door de gemeente te voeren ruimtelijk beleid en wordt vertaald naar het gebiedsprogramma Bransveen III. In dit gebiedsprogramma is het woningbouwprogramma opgenomen in samenhang met (overig) beleid op het gebied van wonen, maar ook beleidsthema’s als mobiliteit en thema’s zoals opgenomen in de groene en gezonde maatlat krijgen nadrukkelijk aandacht. Het vaststellen van een gebiedsprogramma is onder de Omgevingswet een collegebevoegdheid geworden. Dit is anders ten opzichte van de ‘oude’ wet ruimtelijke ordening. In deze wet was sprake van een structuurvisie die door de raad vastgesteld moest worden. Dat de raad niet bevoegd is om programma’s vast te stellen, betekent voor ons college niet dat de raad niet betrokken wordt bij de totstandkoming en besluitvorming omtrent een programma.

Wij hechten er waarde aan dat de raad in een vroegtijdig stadium wordt betrokken bij het opstellen van een definitief

2

gebiedsprogramma en de raad aan de voorzijde actief te betrekken bij de afwegingen rond de balans van gewenste kwaliteiten en financiële gevolgen. Gebiedsprogramma en globale grondexploitatie Bransveen III De ambities en beleidsthema’s die worden opgenomen in het gebiedsprogramma dienen ook financieel doorgelicht te worden op haalbaarheid. Binnen Hardenberg is de bestendige gedragslijn dat grondexploitaties worden geopend als ook het omgevingsplan ter vaststelling wordt aangeboden aan de raad. De raad komt hiermee relatief laat aan zet, als de bestemming(-en) gedetailleerd zijn uitgewerkt. Zoals eerder opgemerkt willen wij u raad in eerder stadium betrekken bij het gebiedsprogramma Bransveen III en bij de globale grondexploitatie . Met het in een vroegtijdig stadium betrekken van uw raad wordt uw raad financieel betrokken bij de ruimtelijk-programmatisch, beleidsmatig en financiële kaders van het gebiedsprogramma Bransveen III en maakt het voor de raad vroegtijdig inzichtelijk wat de financiële consequenties zijn van haar kaders. Afhankelijk van het gekozen ambitieniveau en de keuzes die in het proces worden gemaakt kunnen leiden tot andere uitkomsten. Doelen Door planvorming en aankoop van de percelen in Bransveen III, wordt voorzien in de behoefte om voldoende (betaalbare) woningen te kunnen bouwen in Dedemsvaart. Argumenten 1.

Voor de aankoop van gronden in Bransveen III een krediet beschikbaar te stellen ten bedrage van € 2.409.243,28 Door het beschikbaar stellen van het benodigde krediet kan de gemeente de koopsommen en bijkomende kosten voor de aankopen van de grond voldoen en kunnen de aankopen worden afgerond. 2. Kennis te nemen van het opgestelde ruimtelijke raamwerk en bijbehorend programma voor de Bransveen III Dedemsvaart

locatie

2.1 Met het ruimtelijke raamwerk en het bijbehorende programma voor het gebied Bransveen III worden de ruimtelijke uitgangspunten voor de ontwikkeling gegeven Het bureau KuiperCompagnons heeft een schetsverkenning gemaakt voor de ruimtelijke invulling van het WVG-gebied Bransveen III, deze treft u als bijlage 1 van dit voorstel aan. Onderdelen van het ruimtelijk raamwerk zijn onder andere het Programma Woningbouw ministerie van volkshuisvesting en ruimtelijke ordening (landelijk), de Woondeal West Overijssel (provinciaal), de Omgevingsvisie Landstad Hardenberg (lokaal), het woonbeleid, het Versnellingsprogramma en de prestatieafspraken (bijlage 2). Hierbij is onder andere rekening gehouden met de opgave 30% (sociale huur) 40% (middenhuur/betaalbare koop) 30% (duur), de identiteit van het gebied, de aansluiting met de bestaande bebouwing en een geleidelijke overgang naar het landschap. 2.2 Groene en gezonde maatlat De groene en gezonde maatlat is gericht op het ontwikkelen van een nieuwe standaard voor de ruimtelijke inrichting van de gemeente Hardenberg, waarbij er meer aandacht is voor gezondheid en thema’s als biodiversiteit, water en klimaat. Daarom is, vooruitlopend op en in de geest van de groene en gezonde maatlat (in ontwikkeling), de kennis die is opgebouwd vanuit de pilot Slagharen Noord ingezet bij de opzet van het ruimtelijk raamwerk.

Hierdoor is in het ruimtelijk raamwerk veel aandacht voor thema’s als gezondheid, biodiversiteit, water en klimaat. In de uitwerking van het ruimtelijk raamwerk naar het gebiedsprogramma is er ruimte voor de raad om de uitgangspunten van de groene en gezonde maatlat verder te concretiseren in de balans tussen gewenste kwaliteit en gevolgen voor de globale grondexploitatie.

3

2.3 Woningbouwprogramma Dedemsvaart De kwantitatieve woningbouwambitie van Dedemsvaart tussen 2022 en 2031 ligt op 460 – 760 woningen. De autonome groei ligt tussen de 350 en 460 woningen en deze is aangevuld met de groeiambitie Zwolle. Dit betreft dus de ambitie voor geheel Dedemsvaart en niet alleen het Wvg gebied. Dit programma is conform de uitgangspunten Woondeal onderverdeeld naar sociaal 30% - 40% huur tot max. € 1.000 en goedkope koop tot max. € 390.000 en 30% duurder dan € 390.000. De opgave voor de Wvg Dedemsvaart is bekeken vanuit de doorkijk naar harde en zachte plancapaciteit. De opgave die dan tot 2031 voor het Wvg gebied resteert bedraagt daarmee 49 – 349 woningen. In de zachte plancapaciteit zijn een aantal projecten opgenomen waarvan het zeer de vraag is of deze binnen 10 jaar tot realisatie komen gezien de complexiteit van deze projecten. Als deze productie zou landen in Wvg gebied komt de behoefte uit op 231 –531 woningen. 3. Kennis te nemen van de globale grondexploitatie Bransveen III Dedemsvaart 3.1 Ruimtegebruik Bransveen III Dedemsvaart Op basis van de schetsverkenning is het ruimtegebruik inzichtelijk gemaakt (bijlage 3). In het ruimtegebruik zien we de gewenste ambities van groen, klimaatadaptatie, landschap tot uitdrukking komen in hogere percentages voor groen en water binnen het gebied.

3.2 Gebied globale grondexploitatie De globale grondexploitatie heeft alleen betrekking op de gronden in het WVG-gebied die worden gekocht door de gemeente. Het gaat om de percelen waarvoor inmiddels, onder voorwaarden, een koopovereenkomst is gesloten. De eigenaar van de overige gronden in het WVG-gebied gaan zelf woningen op hun gronden ontwikkelen. Deze gronden zijn niet meegenomen in de globale grondexploitatie. 3.3 Globale grondexploitatie De grondexploitatie treft u in bijlage 4 (GEHEIM). Het financieel resultaat van de globale grondexploitatie laat een nominaal exploitatieresultaat zien van -€ 1.100.000 en een netto contante waarde exploitatieresultaat van -€ 1.035.000. De belangrijkste oorzaak voor deze uitkomst zijn de ambities die vanuit het Rijk, de provincie en onze omgevingsvisie worden meegegeven om het “nieuwe wonen” te realiseren en om te voldoen aan de eisen die de gezonde en groene maatlat stelt. Deze ambities zijn gericht op een duurzame woonomgeving en een betaalbaar programma waarin enerzijds rekening wordt gehouden met de uitdagingen en behoeften van de toekomst, en anderzijds het behoud van karakteristieken en instandhouding hiervan binnen het bestaande gebied. Dit heeft tot gevolg dat er ten opzichte van plannen uit het verleden meer niet-uitgeefbaar gebied (openbare ruimte) nodig is om deze duurzame woonomgeving te realiseren.

En dat het uit te geven gebied een stevig sociaal en betaalbaar programma moet bevatten. In Bijlage 4 is de globale grondexploitatie verder toegelicht. In dit stadium van de ontwikkelingen Bransveen III is nog niet alles volledig helder. Zo zal de gemeente nog separate afspraken over programma en uitgeefbaar / niet uitgeefbaar gebied maken over het totaalplan Bransveen III met de zelfrealisator. En er zullen bijvoorbeeld nog aanpassingen plaatsvinden in het kader van programma of toetsing aan de definitieve Groene en gezonde maatlat. Jaarlijks zal de globale grondexploitatie herzien worden. 3.4 Het college heeft ten aanzien van de globale grondexploitatie geheimhouding en de financiële toelichting kredietaanvraag opgelegd Het college is op basis van de Wet open overheid (Woo) bevoegd om geheimhouding op te leggen op stukken die informatie bevatten over de financieel economische positie van de gemeente, zoals een globale grondexploitatie. Een globale grondexploitatie bevat gevoelige informatie die bij

4

openbaarmaking de positie van de gemeente kan schaden. Op 9 september 2024 heeft het college besloten geheimhouding op te leggen op de globale grondexploitatie. 4. Kennis te nemen van het vervolgproces Bransveen III Dedemsvaart 4.1 De koopovereenkomsten met de eigenaren van de gronden in het WVG-gebied worden onherroepelijk Na vaststelling van de globale grondexploitatie Bransveen III worden de getekende koopovereenkomsten onherroepelijk en kunnen de percelen van de eigenaren worden aangekocht. 4.2 Eerder betrekken raad Het gebied zal verder ruimtelijk uitgewerkt worden. Bij deze verdere uitwerking heeft u als raad een belangrijke rol. Voor het definitief vaststellen van het gebiedsprogramma wordt een raadsbijeenkomst georganiseerd waar de ambities, waaronder de ambities vanuit de groene en gezonde maatlat worden besproken in samenhang met het exploitatieresultaat zodat het college richting wordt gegeven tot het vaststellen van het gebiedsprogramma. Dit gebiedsprogramma zal aan het einde van dit jaar gereed zijn. Vervolgens zal het Omgevingsplan worden opgesteld in combinatie met de gedetailleerde grondexploitatie die ter besluitvorming aan uw raad wordt voorgelegd. Het betreft hier gedeeltelijk een nieuwe manier van werken. Naast de kredietaanvraag wordt uw raad gevraagd kennis te nemen van de globale grondexploitatie Bransveen III.

Deze nieuwe werkwijze hebben wij in een eerder stadium toegelicht in de raadsinformatiebijeenkomst van 10 september 2024. 5. De 8ste begrotingswijziging vast te stellen. Ten behoeve van het aangevraagde krediet de 8ste begrotingswijziging vast te stellen. Risico's en kanttekeningen Beschikbaar stellen krediet Het niet beschikbaar stellen van het benodigde krediet brengt met zich mee dat de gronden van twee eigenaren binnen het WVG-gebied niet aangekocht kunnen worden en de koopovereenkomsten met deze twee eigenaren ontbonden zullen moeten worden. Werelddoelen van de Verenigde Naties (SDG) Dit voorstel draagt bij aan de volgende werelddoelen: - Duurzame steden en gemeenschappen Toelichting werelddoelen VN Door aankoop en ontwikkeling van deze gronden en het wijzigen van de agrarische bestemming naar een woonbestemming, kunnen er nieuwe woningen gebouwd worden voor diverse doelgroepen. Financiën Kredietaanvraag Het benodigde krediet om de aankopen te kunnen realiseren bedraagt in totaal € 2.409.243,28. Een specificatie van het gevraagde krediet treft u als bijlage 5 aan. Door het beschikbaar stellen van het krediet kunnen de gronden worden aangekocht, wordt de gemeente eigenaar van de gronden en kan het woningbouwplan verder ontwikkeld worden. Dit krediet wordt tijdelijk ten laste gebracht van de algemene reserve.

Na vaststelling van de grondexploitatie Bransveen III vloeit het bedrag van het krediet terug naar de algemene reserve.

5

Na het onherroepelijk worden van een planologische maatregel die op het verkochte woningbouw mogelijk maakt, vindt er een nabetaling plaats. Deze nabetaling komt ten laste van de door uw raad nog vast te stellen grondexploitatie Bransveen III. Verwerking persoonsgegevens N.v.t. Communicatie Dit voorstel is afgestemd met de betrokken portefeuillehouders. De eigenaren waarmee de gemeente afspraken heeft gemaakt, worden op de hoogte gesteld van het college- en raadsbesluit. Uitvoering De door beide partijen getekende koopovereenkomsten Bransveen III Dedemsvaart worden na een positief raadsbesluit verstuurd aan de notaris met het verzoek de akte van levering op te stellen.

Burgemeester en wethouders van de gemeente Hardenberg, Secretaris,

Burgemeester,

B.M. de Vries

M.W. Offinga

Bijlagen Bijlage 1 : verdieping en achtergronden van de schetsverkenning Bransveen III Dedemsvaart Bijlage 2 : uitgangspunten ruimtelijk raamwerk en programma Bransveen III Dedemsvaart Bijlage 3 : ruimtegebruik van Bransveen III Dedemsvaart inzichtelijk gemaakt Bijlage 4 : globale grondexploitatie Bransveen III Dedemsvaart (GEHEIM) Bijlage 5: financiële toelichting kredietaanvraag (GEHEIM)

6

Raadsbesluit Zaaknummer:

757080

Onderwerp: Kredietaanvraag Bransveen III Dedemvaart De raad van de gemeente Hardenberg; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 9 september 2024; Besluit: 1. voor de aankoop van gronden in Bransveen III een krediet beschikbaar te stellen ten bedrage van € 2.409.243,28; 2. kennis te nemen van het opgestelde ruimtelijke raamwerk en bijbehorend woningbouwprogramma voor de locatie Bransveen III Dedemsvaart; 3. kennis te nemen van de globale grondexploitatie Bransveen III Dedemsvaart (bijlage 4); 4. kennis te nemen van het vervolgproces Bransveen III Dedemsvaart; 5. de 8ste begrotingswijziging vast te stellen. Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van de raad van de gemeente Hardenberg van 15 oktober 2024. De raad voornoemd, de loco-griffier,

de voorzitter,

G.J. Jansonius

M.W. Offinga

7