Getekend raadsvoorstel/besluit

Zaaknummer: Behandelaar: E-mail:

361635 Werner Sauer Werner.Sauer@hardenberg.nl

College:

30 augustus 202

Raad:

13 september 2022

Onderwerp: Vaststelling bestemmingsplan 'Hardenberg Centrum, Vechtzone' (bouw 152 woningen langs de Vecht en sloop van 2 appartementencomplexen Kruserbrink) en beeldkwaliteitsplan 'Vechtzone Kruserbrink Hardenberg' WIJ STELLEN DE GEMEENTERAAD VOOR OM TE BESLUITEN: 1. 2. 3.

Het bestemmingsplan 'Hardenberg Centrum, Vechtzone' ongewijzigd vast te stellen, een en ander overeenkomstig de bij dit besluit behorende verbeelding, regels en toelichting en overeenkomstig de elektronische versie (NL.IMRO.0160.0000BP00377-VG01). Het beeldkwaliteitsplan 'Vechtzone Kruserbrink Hardenberg' vast te stellen. Geen exploitatieplan vast te stellen omdat het verhaal van de kosten over de in het plan begrepen gronden anderszins is verzekerd.

Inleiding Het project Met het project Vechtzone krijgt de buurt ‘Kruserbrink’ tussen het centrum en de Vecht een grote kwaliteitsimpuls. Door het nieuwe plan krijgt Hardenberg een nieuw eigentijds stadsfront aan de Vecht. Het plan biedt woonruimte voor verschillende doelgroepen, zowel koop als sociale huur. Door de ligging aan de Vecht wordt de potentie van de rivier veel beter benut. Stad en land komen hier prachtig samen. Het project ligt grofweg tussen de Kruserbrink en de Vecht aan de noordzijde van het centrum van Hardenberg. Het betreft een integrale aanpak van de buurt. De twee aanwezige flats van Vechtdal Wonen worden gesloopt om plaats te maken voor nieuwbouw. Het nieuwbouwprogramma omvat zowel huur als koop woningen. Onderdeel binnen het totale project is een CPO initiatief (collectief particulier opdrachtgeverschap). Ook zal de openbare ruimte geheel worden vernieuwd. Om deze ontwikkeling mogelijk te maken is tussen Vechtdal Wonen en gemeente een samenwerkingsovereenkomst gesloten. Voor de realisatie van het project is een nieuw bestemmingsplan nodig. Het nieuwe bestemmingsplan voorziet in de nieuwbouw van 152 woningen. Zoals gezegd is de sloop van de twee bestaande flats onderdeel van het project. Vechtdal Wonen en gemeente kiezen als ontwikkelstrategie voor het uitschrijven van een tender.

Het voornemen is om in het laatste kwartaal van dit jaar met de tender op de markt te komen. De tender omvat de sloop van de twee aanwezige flats (64 appartementen) en de bouw van de woningen (koop en huur) inclusief bouw en woonrijp maken van het vernieuwde gebied. Het appartementencomplex Vechtspille (25 sociale huurappartementen) en de 12 koopappartementen CPO zijn onderdeel van het gehele project maar vallen buiten de scope van de tender. De bouw van Vechtspille is inmiddels gestart. Beoogd effect 1. 2.

Afronden van de herstructurering van de wijk Marsch Kruserbrink; Substantiële bijdrage aan het (versnellings)programma Wonen;

3.

Realiseren van gebouwen en nieuwe openbare ruimte met oog voor klimaatadaptie en natuurinclusiviteit.

Argumenten Stedenbouwkundig plan De opzet van de herontwikkeling van het plangebied gaat uit van vijf woonblokken in aansluiting op het oostelijk gelegen appartementencomplex De Vechtspille (deelgebied 1). Voor een volledig beeld wordt verwezen naar het stedenbouwkundig plan in de bijlage. Bij het bepalen van de opzet is onder meer gekeken naar de bestaande bebouwingskenmerken van de omgeving, maar wordt ook met name de verbinding gezocht met de Vecht waarbij tevens wordt aangesloten op de bestaande wandelstructuren. Deelgebied 2 voorziet in een appartementencomplex met in totaal 18 koopappartementen in het vrije segment. Deelgebieden 3 en 4 zijn vergelijkbaar qua opzet en bestaan respectievelijk uit 35 sociale huurappartementen en 31 middeldure koopappartementen. Tot slot voorziet deelgebied 5 in 12 koopappartementen aan de zijde van de Vecht, met daarachter 6 middeldure koopwoningen (rijwoningen) en 50 sociale huurwoningen. De 12 koopappartementen worden gerealiseerd via Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO). De bouwhoogten binnen het plangebied variëren tussen de circa 4 (1-laags) tot 19 meter (6-laags). De hogere bebouwing is met name langs de Vecht en de Parkweg beoogt. De bebouwing gelegen nabij bestaande woningen kennen veelal een lagere bouwhoogte om aansluiting te zoeken bij de bestaande structuur.

De overige gronden binnen het plangebied worden ingericht met groen- en speelvoorzieningen, waterhuishoudkundige voorzieningen en infrastructuur (wegen en parkeerplaatsen). Het voorliggende stedenbouwkundige plan is, gelet op de omliggende woonomgeving en de Vecht, passend qua opzet en sluit aan op de kenmerken van het gebied (ruim ingericht, groen karakter). Bestemmingsplan 'Hardenberg Centrum, Vechtzone' In het nu voorliggende bestemmingsplan 'Hardenberg Centrum, Vechtzone' krijgt het gehele plangebied de bestemming 'woongebied'. Door middel van het opnemen van bouwvlakken met daarin aanduidingen voor de maximale bouwhoogte en de maximale goothoogte is het stedenbouwkundige plan vertaald in regels. Beeldkwaliteitsplan Het voorliggende beeldkwaliteitsplan 'Vechtzone Kruserbrink Hardenberg' bevat de kaders en toetsingscriteria voor aanvragen om een omgevingsvergunningen voor het bouwen van woningen. Duurzaamheid en klimaatadaptatie Bij het maken van het stedenbouwkundige ontwerp is aandacht besteed aan duurzaamheid en klimaatadaptatie. In de tender uitvraag zullen wij partijen ook beoordelen en scoren op het invulling geven van deze thema’s. Gedacht wordt aan toepassing duurzame materialen, groene gevels en maatregelen voor flora en fauna. De woningen zullen gasloos gebouwd moeten worden.

Daarnaast zal gestimuleerd worden dat bij de bouw zoveel mogelijk gebruik wordt gemaakt van duurzame en circulaire bouwmaterialen. In het openbaar gebied wordt voldoende groen aangelegd voor opvang van water. Procedure Het bestemmingsplan en het beeldkwaliteitsplan hebben onlangs gedurende een periode van zes weken als ontwerp ter inzage gelegen. Er zijn géén zienswijzen kenbaar gemaakt. Beide plannen kunnen nu door uw raad ongewijzigd vastgesteld worden.

Participatieproces De participatie voor het plan is gezamenlijk opgepakt met Vechtdal Wonen. Er hebben meerdere individuele gesprekken plaatsgevonden met huidige bewoners van de buurt waarvoor de impact van de nieuwe ontwikkeling het grootste is. Daarnaast heeft op 23 mei jl. een inloopbijeenkomst plaatsgevonden in theater De Voorveghter. Dit is de tweede inloopbijeenkomst geweest. Ook in het najaar van 2019 is een inloopbijeenkomst georganiseerd. Uit de diverse huisbezoeken en reacties uit de inloopbijeenkomsten maken wij op dat het draagvlak voor het voorliggende plan groot is. Dit blijkt ook uit het feit dat er geen zienswijzen zijn ingediend en voor een plan met deze omvang in een bestaande omgeving is dat veelzeggend. Samenwerkingsovereenkomst Woningcorporatie Vechtdal Wonen en de gemeente Hardenberg zijn een samenwerkingsovereenkomst aangegaan waarin afspraken zijn vastgelegd over de uitvoering van het project. In de Samenwerkingsovereenkomst worden rollen en verantwoordelijkheden over de projectuitvoering vastgelegd. Partijen werken toe naar een integrale tender uitvraag voor uitvoering van het gehele project. Dit omvat de sloop van de twee appartementencomplexen van Vechtdal Wonen, de realisatie van het nieuwe bouwprogramma en het bouw- en woonrijp maken. Risico's en kanttekeningen De gebruikelijke risico’s die van toepassing zijn bij deze procedure.

Tegen het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan kan beroep worden ingesteld bij de Raad van State. Uit de ruimtelijke onderzoeken is gebleken dat in het plan gebied in de voormalige loop van de Vecht een verontreiniging is aangetroffen. In het verleden is de oude Vechtloop gedempt met (huishoudelijk) afval. Hierover vind nadrukkelijk afstemming plaats met de Omgevingsdienst. De conclusie is dat de verontreiniging geen gevaar oplevert voor de volksgezondheid en/of een belemmering vormt voor de ontwikkeling van de Vechtzone. Omdat de verontreiniging ligt op voldoende diepte is er geen aanleiding op de verontreiniging te saneren. Behalve daar waar bij het bouwen of aanleggen van bijvoorbeeld riolering op diepte de verontreinig wordt geraakt kiezen Vechtdal Wonen en gemeente voor gedeeltelijke sanering. De kosten worden ingebracht binnen het gezamenlijke project. Op dit moment is het laatste onderzoek in uitvoering. Op basis van de reeds beschikbare informatie is er geen belemmering om het bestemmingsplan vast te stellen. De bodemkwaliteit is namelijk voldoende inzichtelijk en de omvang van de verontreiniging en mogelijkheden tot sanering zijn bekend. Kosten die hiermee gemoeid gaan kunnen gedekt worden uit het te verwachten exploitatieresultaat.

Daarnaast is het risico aanwezig dat door gewijzigde marktomstandigheden de grondexploitatie niet binnen het budgettaire kader kan worden ontwikkeld. Bijdrage aan de sustainable development goals van de Verenigde Naties Dit voorstel draagt bij aan de volgende werelddoelen: Betaalbare en duurzame energie. Toelichting De nieuwe woningen moeten voldoen aan de wettelijke regels voor het bouwen van een woning, waarmee deze bijdragen om energieverbruik en de afhankelijkheid van fossiele brandstoffen te verminderen. Financiën De gemeente heeft met Vechtdal Wonen een samenwerkingsovereenkomst afgesloten. Hierin is onder andere een bijdrage opgenomen voor de gemeentelijke plankosten gedurende de looptijd van het

project. Daarnaast zijn in deze overeenkomst afspraken gemaakt over de verdeling van de kosten van de herwaardering van de infrastructuur. Uit de opgestelde doorrekening is gebleken dat voor het plangebied een positieve grondexploitatie wordt verwacht. Tussen Vechtdal Wonen en de gemeente zijn afspraken gemaakt over de verdeling van het resultaat. Binnen de gemeentelijke grondexploitatie Vechtzone is een plankostenbudget beschikbaar voor afdekking van de gemeentelijke plankosten. Daarnaast is vanuit diverse onderhoudsbudgetten en het investeringsbudget riolering in totaal € 300.000 beschikbaar. Hiermee wordt invulling gegeven aan klimaatadaptieve maatregelen. Verwerking persoonsgegevens N.v.t. Communicatie De ter inzagelegging van het vastgestelde bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan wordt in huis-aanhuisblad De Toren, het Gemeenteblad en op ruimtelijkeplannen.nl bekend gemaakt. De provincie Overijssel en het Waterschap Vechtstromen zijn geïnformeerd over de plannen. Zij hebben aangegeven in te kunnen stemmen met de plannen. Uitvoering De ter inzagelegging van het vastgestelde bestemmingsplan wordt in huis-aan-huisblad De Toren, het Gemeenteblad en op ruimtelijkeplannen.nl bekend gemaakt.

Burgemeester en wethouders van de gemeente Hardenberg, Secretaris,

Burgemeester,

I.A.A. Oostmeijer-Oosting

M.W. Offinga

Bijlagen - Bestemmingsplan (toelichting, regels, verbeelding en bijlagen) - Beeldkwaliteitsplan - Stedenbouwkundig plan

Raadsbesluit Zaaknummer:

361635

Onderwerp: Vaststelling bestemmingsplan 'Hardenberg Centrum, Vechtzone' (bouw 152 woningen langs de Vecht en sloop van 2 appartementencomplexen Kruserbrink) en beeldkwaliteitsplan 'Vechtzone Kruserbrink Hardenberg' De raad van de gemeente Hardenberg; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 30 augustus 2022; gelet op Art. 3.1 Wet ruimtelijke ordening (Wro); Besluit: 1. 2. 3.

Het bestemmingsplan 'Hardenberg Centrum, Vechtzone' ongewijzigd vast te stellen, een en ander overeenkomstig de bij dit besluit behorende verbeelding, regels en toelichting en overeenkomstig de elektronische versie (NL.IMRO.0160.0000BP00377-VG01). He2t beeldkwaliteitsplan 'Vechtzone Kruserbrink Hardenberg' vast te stellen. Geen exploitatieplan vast te stellen omdat het verhaal van de kosten over de in het plan begrepen gronden anderszins is verzekerd.

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van de raad van de gemeente Hardenberg van 13 september 2022. De raad voornoemd, De griffier,

F.G.S. Droste

De voorzitter,

M.W. Offinga