Bijlage 7 - Reactienota zienswijzen

Reactienota zienswijzen ‘Vestiging voorkeursrecht Plangebied Stationsgebied te Hardenberg’ Zaaknummer: 906374

Maart 2025

1

I.

Inleiding

Het college van burgemeester en wethouders (hierna: ‘het college’) heeft op 21 januari 2025 besloten om een voorlopig voorkeursrecht te vestigen op grond van artikel 9.1, tweede lid, Omgevingswet. Dit voorlopig voorkeursrecht is met de voorkeursrechtbeschikking d.d. 21 januari 2025 (hierna: ‘het collegebesluit) gevestigd op de onroerende zaken gelegen aan de Parallelweg in Hardenberg ten oosten van de spoorlijn. Het collegebesluit heeft tezamen met de bijbehorende bijlagen, waaronder een grondtekening, een perceellijst en het concept-raadsvoorstel, ter inzage gelegen van 30 januari 2025 tot en met 27 februari 2025. In deze periode zijn belanghebbenden in de gelegenheid gesteld om hun zienswijzen bij de gemeenteraad (hierna: ‘de raad’) in te dienen. Daarnaast konden belanghebbenden bij het college bezwaar maken tegen het collegebesluit. Als belanghebbenden zijn aan te merken (rechts)personen wiens belang rechtstreeks bij een besluit is betrokken. Dat wil zeggen dat een belanghebbende een voldoende objectief en actueel, eigen, persoonlijk belang dient te hebben. Dit brengt met zich mee dat uitsluitend eigenaren en beperkt gerechtigden van de voor het voorkeursrecht aangewezen percelen zijn te kwalificeren als belanghebbenden in de zin van de Algemene wet bestuursrecht (‘Awb’).

Dit betekent dat indieners die geen eigenaar of beperkt gerechtigde van de aangewezen percelen zijn, niet-ontvankelijk zijn in hun zienswijze. II. Zienswijzen De raad heeft op 25 februari 2025 zeven (gelijkluidende) zienswijzen ontvangen tegen het conceptraadsvoorstel tot vestiging van het voorkeursrecht. De zienswijzen zijn binnen de gestelde termijn ingediend. In onderstaande tabel is een overzicht opgenomen van de eigenaren namens wie gemachtigde, de heer J.H.B. Averdijk, een zienswijze heeft ingediend*: Nr.

Indiener(s)

Adres indiener

Onroerende zaken

Eigenaar / beperkt gerechtigde

1

Eigenaren Parallelweg 1 Eigenaren Parallelweg 2

3

Eigenaar Parallelweg 1a

Sectie A, nummer 4427 Sectie A, nummer 4426 Sectie A, nummer 4752

Eigenaar

2

4

Eigenaar Parallelweg 3

Parallelweg 1 (7772 SB, Hardenberg) Parallelweg 2 (7772 SB, Hardenberg) Parallelweg 1a (7772 SB, Hardenberg) Parallelweg 3 (7772 SB, Hardenberg) Parallelweg 4 (7772 SB, Hardenberg) Parallelweg 6 (7772 SB, Hardenberg)

Eigenaar Eigenaar

Sectie A, nummer Eigenaar 4919 5 Eigenaren Parallelweg 4 Sectie A, nummer Eigenaar 4424 6 Erfgenamen van de Sectie A, nummers Eigenaar eigenaar van 4422, 4458, 5314 en Parallelweg 6 5423 7 Eigenaar Parallelweg 8 Parallelweg 8 (7772 SB, Sectie A, nummers Eigenaar Hardenberg) 5147, 5421 en 5422 *NB: de nummers in de tabel verwijzen naar het nummer waaronder de zienswijze in deze reactienota is opgenomen.

Hieronder in deze nota geeft de raad zijn standpunt op de ontvangen zienswijzen. Daarbij zijn de zienswijzen samengevat en voorzien van een reactie. Ook geeft de raad daarbij aan of de zienswijze heeft geleid tot aanpassing van het concept-raadsvoorstel en het concept-raadsbesluit. 2

Zienswijze 1 Samenvatting Indieners geven het volgende aan: I. Er is onduidelijkheid over zowel de omvang van het te ontwikkelen verblijfsgebied, als over de uitwerking van de functies die worden toegedacht aan dit gebied. Dit zou in strijd zijn met de rechtszekerheid. II. Het eigendomsrecht wordt aanzienlijk beperkt door het voorkeursrecht. Het gevolg van het vestigen van een voorkeursrecht is dat het de marktwaarde van de onroerende zaken drukt. Hierdoor menen indieners dat zij bij verkoop van hun eigendom aan de gemeente Hardenberg niet kunnen profiteren van de actuele marktomstandigheden die zich voordoen als er geen voorkeursrecht zou zijn gevestigd. III. De raad heeft onvoldoende duidelijk gemaakt waarom de maatregel van het voorkeursrecht nodig is en op welke wijze het algemeen belang wordt gediend. Indieners zijn van mening dat het voorkeursrecht niet bijdraagt aan de wens om speculaties te voorkomen, omdat ontwikkelaars en speculanten sinds de vaststelling en publicatie van de Omgevingsvisie ‘Landstad Hardenberg’ al kunnen speculeren over de gronden. Het voorkeursrecht voegt daar niets meer aan toe, maar is enkel een beperking van het eigendomsrecht. Reactie De reactie op de zienswijzen is als volgt: I.

Bij de vestiging van een voorkeursrecht op grond van artikel 9, eerste lid, aanhef en onder c, Omgevingswet is het vereist dat aan het plangebied functies worden toegedacht, die afwijken van het huidige gebruik. Dit betekent niet dat de gemeente al tot op detailniveau hoeft te weten wat er op welke onroerende zaak binnen het plangebied in de toekomst zal gebeuren. Het is in die zin inherent aan het vestigen van een voorkeursrecht op grond van artikel 9, eerste lid, onder c, Omgevingswet dat de grenzen van het plangebied nog niet geheel vastliggen. Het voorkeursrecht is gevestigd vooruitlopend op een definitieve bepaling van de begrenzing van het plangebied. Dit geldt ook voor de toegedachte functies aan de onroerende zaken in het plangebied, waarbij het nog niet duidelijk hoeft te zijn welke functies aan een onroerende zaak worden toegekend, laat staan of de functies kunnen worden ingepast en gerealiseerd (zie bijvoorbeeld de uitspraken van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (‘de Afdeling) van 18 december 2013, ECLI:NL:RVS:2013:2445 en 22 oktober 2014, ECLI:NL:RVS:2014:3786). De mogelijke onduidelijkheid over de grootte van het plangebied en de toegedachte functies is dus inherent aan de slagvaardige toepassing van het voorkeursrecht in een vroegtijdig stadium.

Dat de toegedachte functies op dit moment nog niet op perceelniveau zijn geconcretiseerd, is in deze fase dan ook gebruikelijk. In dit geval zijn de niet-agrarische aan het gebied toegedachte functies "Wonen (gestapeld)", "Werken", "Spoorvoorzieningen en infrastructuur" en "Maatschappelijke functies" met daarbij behorende functies waaronder overige infrastructuur en groen. Deze toegedachte functies moeten nog verder uitgewerkt worden. Onderdeel van die uitwerking is het opstellen van een gebiedsprogramma en vervolgens het wijzigen van het Omgevingsplan. II. De raad realiseert zich dat het voorkeursrecht (mogelijk) een inbreuk maakt op het eigendomsrecht van indieners. Dit heeft de raad ook meegewogen in de belangenafweging om tot vestiging van het voorkeursrecht over te gaan. De raad meent echter dat, ondanks dat weliswaar sprake is van een inbreuk op het ongestoorde genot van het eigendomsrecht, deze inbreuk plaatsvindt in het algemeen belang en onder de voorwaarden zoals opgenomen in de Omgevingswet. 3

III.

Uit vaste rechtspraak van de Afdeling volgt dat, hoewel een voorkeursrecht formeel gekwalificeerd kan worden als een inbreuk op het eigendomsrecht, het voorkeursrecht een betrekkelijk beperkte inbreuk is op het eigendomsrecht van eigenaren (zie bijvoorbeeld de uitspraken van de Afdeling van 28 maart 2012, ECLI:NL:RVS:2012:BW0295, 26 september 2012, ECLI:NL:RVS:2012:BX8248 en 22 oktober 2014, ECLI:NL:RVS:2014:3786). Het voorkeursrecht heeft namelijk niet tot gevolg dat indieners als eigenaren van de onroerende zaak niet langer hun eigendomsrecht kunnen uitoefenen, maar alleen dat als zij willen overgaan tot vervreemding van hun onroerende zaken eerst de gemeente in de gelegenheid moeten stellen deze te kopen. Deze beperkte inbreuk op het eigendomsrecht is afgezet tegen het algemene belang dat hier is gediend met de vestiging van het voorkeursrecht. De raad meent dan ook dat het eigendomsrecht, in tegenstelling tot indieners, niet aanzienlijk wordt beperkt door het voorkeursrecht. Zoals hiervoor al benoemd verplicht het voorkeursrecht de eigenaren zoals indieners dus niet om tot verkoop van hun onroerende zaken aan de gemeente over te gaan. Een eigenaar is vrij om te bepalen of hij/zij zijn onroerende zaken wil verkopen of niet. De eigendomsrechten van eigenaren worden daarmee gerespecteerd.

Daarnaast meent de raad dat indieners wel degelijk kunnen profiteren van de actuele marktomstandigheden. Immers, bij de verwerving van de onroerende zaken door de gemeente ontvangt de eigenaar een marktconforme prijs (werkelijke waarde) voor de onroerende zaken. Daarnaast biedt de Omgevingswet de mogelijkheid, zo nodig via de rechter, om tot een reële prijs te komen voor de onroerende zaken. De gemeente kan door de rechter verplicht worden de gronden af te nemen tegen een door de rechter bepaalde waarde. Uit vaste rechtspraak van de Afdeling volgt, kort samengevat, dat de wetgever de positie van de gemeente bij de grondverwerving ten behoeve van de verwezenlijking van het ruimtelijke beleid heeft willen versterken door de raad een middel te geven waarmee speculatie kan worden tegengegaan en de regie bij de verwezenlijking van de voorgestane ruimtelijke ontwikkelingen kan worden behouden (zie de uitspraken van de Afdeling van 8 april 2015, ECLI:NL:RVS:2015:1089, 22 oktober 2014, ECLI:NL:RVS:2014:3786 en 11 juli 2018, ECLI:NL:RVS:2018:2332). In dit geval heeft de raad in de voorkeursrechtbeschikking overwogen dat het de onroerende zaken in het Stationsgebied graag in eigendom wil verwerven om de beoogde ontwikkeling te kunnen realiseren en onder meer om grondspeculatie te voorkomen.

Door vestiging en bestendiging van een voorkeursrecht kan de gemeente de eigendomsverhoudingen in een gebied dus in feite bevriezen en zo ongewenste transacties tegengaan. Zo verkrijgt zij grip op de eigendomssituatie in het gebied en kan worden voorkomen dat derde partijen (bijvoorbeeld ontwikkelaars of speculanten) zich een grondpositie verschaffen die aan de (voortvarende) ontwikkeling van het gebied in de weg kan staan. Ten slotte meent de raad dat het vestigen van het voorkeursrecht op de onroerende zaken in het plangebied wel degelijk voorkomt dat derde partijen (ontwikkelaars en speculanten) kunnen speculeren over de onroerende zaken. In het nog op te stellen gebiedsprogramma wordt immers veel specifieker uitgewerkt wat de concrete plannen zijn voor het plangebied. Door vooruitlopend hierop een voorkeursrecht te vestigen op de onroerende zaken, wordt speculatie over die onroerende zaken voorkomen.

Conclusie Gelet op het voorgaande leidt deze zienswijze niet tot aanpassing van het concept-raadsvoorstel en concept-raadsbesluit. 4

Zienswijze 2 Samenvatting Deze zienswijze is inhoudelijk gelijkluidend aan zienswijze 1. Op deze plaats wordt daarom volstaan met een verwijzing naar de samenvatting zoals opgenomen onder ‘zienswijze 1’. Reactie Deze zienswijze is inhoudelijk gelijkluidend aan zienswijze 1. Op deze plaats wordt daarom volstaan met een verwijzing naar de reactie zoals opgenomen onder ‘zienswijze 1’. Conclusie Gelet op het voorgaande leidt deze zienswijze niet tot aanpassing van het concept-raadsvoorstel en concept-raadsbesluit. Zienswijze 3 Samenvatting Deze zienswijze is inhoudelijk gelijkluidend aan zienswijze 1. Op deze plaats wordt daarom volstaan met een verwijzing naar de samenvatting zoals opgenomen onder ‘zienswijze 1’. Reactie Deze zienswijze is inhoudelijk gelijkluidend aan zienswijze 1. Op deze plaats wordt daarom volstaan met een verwijzing naar de reactie zoals opgenomen onder ‘zienswijze 1’. Conclusie Gelet op het voorgaande leidt deze zienswijze niet tot aanpassing van het concept-raadsvoorstel en concept-raadsbesluit. Zienswijze 4 Samenvatting Deze zienswijze is inhoudelijk gelijkluidend aan zienswijze 1. Op deze plaats wordt daarom volstaan met een verwijzing naar de samenvatting zoals opgenomen onder ‘zienswijze 1’. Reactie Deze zienswijze is inhoudelijk gelijkluidend aan zienswijze 1.

Op deze plaats wordt daarom volstaan met een verwijzing naar de reactie zoals opgenomen onder ‘zienswijze 1’. Conclusie Gelet op het voorgaande leidt deze zienswijze niet tot aanpassing van het concept-raadsvoorstel en concept-raadsbesluit. Zienswijze 5 Samenvatting Deze zienswijze is inhoudelijk gelijkluidend aan zienswijze 1. Op deze plaats wordt daarom volstaan met een verwijzing naar de samenvatting zoals opgenomen onder ‘zienswijze 1’. Reactie Deze zienswijze is inhoudelijk gelijkluidend aan zienswijze 1. Op deze plaats wordt daarom volstaan met een verwijzing naar de reactie zoals opgenomen onder ‘zienswijze 1’.

5

Conclusie Gelet op het voorgaande leidt deze zienswijze niet tot aanpassing van het concept-raadsvoorstel en concept-raadsbesluit. Zienswijze 6 Samenvatting Deze zienswijze is inhoudelijk gelijkluidend aan zienswijze 1. Op deze plaats wordt daarom volstaan met een verwijzing naar de samenvatting zoals opgenomen onder ‘zienswijze 1’. Reactie Deze zienswijze is inhoudelijk gelijkluidend aan zienswijze 1. Op deze plaats wordt daarom volstaan met een verwijzing naar de reactie zoals opgenomen onder ‘zienswijze 1’. Conclusie Gelet op het voorgaande leidt deze zienswijze niet tot aanpassing van het concept-raadsvoorstel en concept-raadsbesluit. Zienswijze 7 Samenvatting Deze zienswijze is inhoudelijk gelijkluidend aan zienswijze 1. Op deze plaats wordt daarom volstaan met een verwijzing naar de samenvatting zoals opgenomen onder ‘zienswijze 1’. Reactie Deze zienswijze is inhoudelijk gelijkluidend aan zienswijze 1. Op deze plaats wordt daarom volstaan met een verwijzing naar de reactie zoals opgenomen onder ‘zienswijze 1’. Conclusie Gelet op het voorgaande leidt deze zienswijze niet tot aanpassing van het concept-raadsvoorstel en concept-raadsbesluit. III. Conclusie De zienswijzen leiden niet tot aanpassing van het concept-raadsvoorstel en het conceptraadsbesluit.

6