Bijlage 4 - Toelichting op het Hoofdgrondexploitatie Marslanden II, fase 1 en 2 (per 1-1-2023)
Tekst van het document
Hoofdgrondexploitatie Marslanden II (onderdeel van het Hoofdlijnenakkoord)
&
Grondexploitatie fase 2 , Marslanden II (onderdeel van de samenwerkingsovereenkomst fase 2)
Bijlage 4 (rvs 480836) 230306 Toelichting Hoofdgrondexploitatie Marslanden II fase II definitief Pagina 1 van 38
HOOFDGRONDEXPLOITATIE MARSLANDEN II FASE II Gemeente Hardenberg/Rotij Auteurs: Projectgroep Marslanden II, Gemeente&Rotij Datum: 06-03-2023 Status: Definitief Versie : Definitieve versie Bijlage 4 (rvs 480836) 230306 Toelichting Hoofdgrondexploitatie Marslanden II fase II definitief Pagina 2 van 38
INHOUDSOPGAVE HOOFDSTUK 1 Algemeen .............................................................................................................4 1.1 Inleiding .................................................................................................................................4 1.2 Doel van de Hoofdgrondexploitatie ........................................................................................ 5 1.3 Stand van zaken hoofdgrondexploitatie ............................................................................... 6 1.4 Leeswijzer ............................................................................................................................. 6 HOOFDSTUK 2 Deelgebieden ....................................................................................................... 7 2.1 De deelgebieden .................................................................................................................... 7 2.2 Fase 1: deelgebieden De Cirkel en Marshoogte ...................................................................... 7 2.3 Fase 1: deelgebied Havezate Es..............................................................................................
7 2.4 Fase 2: deelgebieden Ydenhoogte, Leehoogte en De Velden ................................................8 2.5 Marslanden II Fase 3 ...............................................................................................................8 HOOFDSTUK 3 Ruimtegebruik en Programma .............................................................................8 3.1 Ruimtegebruik grondexploitatie fase 2 ..................................................................................8 3.2 Ruimtegebruik per deelgebied ............................................................................................. 10 3.3 Indicatief woningbouwprogramma ...................................................................................... 10 HOOFDSTUK 4 Investeringen in de gronden ............................................................................... 12 4.1 Inleiding ............................................................................................................................... 12 4.2. Gerealiseerde investeringen................................................................................................. 12 4.3 Inbreng en verwerving van gronden .....................................................................................
12 4.4 Milieu en archeologie ........................................................................................................... 13 4.5 Voorbereidende werkzaamheden ........................................................................................ 13 4.6 Hoofdinfrastructuur ............................................................................................................. 14 4.7 Bouw en woonrijp maken deelgebieden .............................................................................. 15 4.8 Plankosten ........................................................................................................................... 16 4.9 Planschade........................................................................................................................... 17 4.11 Onvoorzien .......................................................................................................................... 18 4.12 Totale kosten .......................................................................................................................
18 Hoofdstuk 5 Grondopbrengsten woningbouw ........................................................................20 5.1 Inleiding ...............................................................................................................................20 5.2 Ydenhoogte .........................................................................................................................20 5.3 Leehoogte ........................................................................................................................... 21 5.4 De Velden ............................................................................................................................ 21 HOOFDSTUK 6 Resultaten .......................................................................................................... 25 6.1 Inleiding ............................................................................................................................... 25 6.2 Fasering en parameters ........................................................................................................ 25 6.3 Resultaten en conclusies ......................................................................................................26 6.4 Financieringsbehoefte ..........................................................................................................
27 HOOFDSTUK 7 Risico-analyse Hoofdgrondexploitatie .................................................................29 7.1 Kwalitatieve risico- en kansenanalyse ...................................................................................29 Bijlagen 30
Bijlage 4 (rvs 480836) 230306 Toelichting Hoofdgrondexploitatie Marslanden II fase II definitief Pagina 3 van 38
HOOFDSTUK 1 1.1
Algemeen
Inleiding
Marslanden II is voor de gemeente Hardenberg de uitbreidingslocatie voor de periode 2015-2032. Rotij en de gemeente Hardenberg zijn overeengekomen om gezamenlijk deze ontwikkeling op te pakken en uit te voeren. De ontwikkeling en realisatie van circa 1.300 woningen in Marslanden II zal gefaseerd plaatsvinden. Het Hoofdlijnenakkoord inclusief addendum heeft betrekking op de eerste twee fases binnen het plangebied Marslanden II: - fase 1: deelgebied “Havezate Es” (circa 95 woningen) en deelgebieden De Cirkel en Marshoogte ( 346 woningen); - fase 2: deelgebied “De Ydenhoogte”, “Leehoogte” en “De Velden” (871 woningen); De hiervoor genoemde deelgebieden in fase 1 en fase 2 worden gezamenlijk aangeduid als het “Projectgebied”. Daarnaast is binnen het plangebied “Marslanden II, fase 3” gelegen. Een gedeelte van het plangebied van Fase III is opgenomen in het plangebied van het bestemmingsplan De Velden. Het heeft binnen dit bestemmingsplan de bestemming “woondoeleinden; uit te werken woonbestemming” gekregen. Binnen dat deelgebied is eveneens woningbouwontwikkeling beoogd, echter op zodanig lange termijn dat partijen voor dat deelgebied voorshands willen volstaan met het ontwikkelperspectief, zoals is opgenomen in de Structuurvisie en vastgesteld in de gemeenteraad d.d. 16 december 2008.
Partijen gaan over de ontwikkeling van Marslanden II, fase 3 (waartoe ook dit perceel behoort) met elkaar in overleg als 33% van de ontwikkeling van het laatste deelgebied (De Velden) is gerealiseerd. Partijen hebben hiervoor dan ook geen nadere samenwerkingsafspraken gemaakt, niet anders dan de hiervoor geldende afspraken uit de Intentieovereenkomst 2011, zoals ook bedoeld in artikel 13.6 van het Hoofdlijnenakkoord en het addendum.
Bijlage 4 (rvs 480836) 230306 Toelichting Hoofdgrondexploitatie Marslanden II fase II definitief Pagina 4 van 38
De gemeente en Rotij hebben voor zowel fase 1 als fase 2 nadere samenwerkingsafspraken gemaakt en vastgelegd in twee Samenwerkingsovereenkomsten. De drie deelgebieden binnen fase 1 zijn volop in ontwikkeling. Deze toelichting is dan ook een update van de eerder vastgestelde toelichting op de hoofdgrondexploitatie en zal voornamelijk ingaan op de ontwikkeling van fase 2.
1.2
Doel van de Hoofdgrondexploitatie
Voor het projectgebied (fase 1 en 2) is een Hoofdgrondexploitatie opgesteld. Deze Hoofdgrondexploitatie is onder verdeeld in zes deelgebieden en daarmee zes deelexploitaties. Aan deze deelgebieden zijn ook de hoofdinfrastructurele werken toebedeeld en de afdrachten aan bovenwijkse voorzieningen (zie ook hoofdstuk 3). De eerste fase bestaat uit de deelgebieden Havezate Es, De Cirkel en Marshoogte. De tweede fase bestaat uit de deelgebieden Ydenhoogte, Leehoogte en De Velden. De hoofdstructuur bestrijkt beide fasen. Bijlage 4 (rvs 480836) 230306 Toelichting Hoofdgrondexploitatie Marslanden II fase II definitief Pagina 5 van 38
Partijen zijn overeengekomen dat de Hoofdgrondexploitatie minimaal budgettair neutraal verloopt. De Hoofdgrondexploitatie vormt het kader waaraan wordt getoetst om tot eventuele winstneming over te gaan. De mate waarin winst kan worden genomen is mede afhankelijk van de liquiditeitspositie van de Hoofdgrondexploitatie en nog te realiseren deelgebieden en hoofdinfrastructuur. In deze toelichting zal voornamelijk worden ingegaan op de grondexploitatie(s) van fase 2. De Hoofdgrondexploitatie is als bijlage opgenomen in het Hoofdlijnenakkoord en maakt hiervan ook onlosmakelijk onderdeel vanuit. 1.3 Stand van zaken hoofdgrondexploitatie De hoofdgrondexploitatie is medio 2022 geactualiseerd en sluit met een positief resultaat van € 5.386.000. In dit resultaat is het toegevoegde deelgebied Leehoogte nog niet opgenomen. In hoofdstuk 6 is het resultaat opgenomen na verwerking van de mutaties binnen fase II en de toevoeging van het deelgebied Leehoogte. Tabel 1: resultaat hoofdgrondexploitatie fase 1
Resultaat Hoofdgrondexploitatie Marslanden ll
Deelgebied en fase
De Cirkel Marshoogte Havezate Es Totaal fase I Ydenhoogte De Velden Totaal fase II
€ 1.420.000 € 456.000 € 2.783.000 € 4.659.000 -€ 1.044.000 € 1.771.000 € 727.000
Totaal
€ 5.386.000
1.4
Leeswijzer
In dit document wordt de Hoofdgrondexploitatie nader toegelicht. Deze toelichting zal ingaan op de volgende aspecten: • Deelgebieden (hoofdstuk 2) • Ruimtegebruik en programma (hoofdstuk 3) • Investeringen in de gronden (hoofdstuk4) • Grondopbrengsten woningbouw (hoofdstuk 5) • Resultaten (hoofdstuk 6). • Risicoanalyse Hoofdgrondexploitatie (hoofdstuk 7) • Bijlagen
Bijlage 4 (rvs 480836) 230306 Toelichting Hoofdgrondexploitatie Marslanden II fase II definitief Pagina 6 van 38
HOOFDSTUK 2
2.1
Deelgebieden
De deelgebieden
De Hoofdgrondexploitatie omvat het projectgebied, zoals hieronder staat weergegeven. Het projectgebied is onderverdeeld in zes deelgebieden. De locatie voor de school en sportvelden zijn geen onderdeel van de hoofdgrondexploitatie.
2.2
Fase 1: deelgebieden De Cirkel en Marshoogte
De deelgebieden “De Cirkel” en “Marshoogte” zijn reeds in ontwikkeling. In de Cirkel is alle woningbouw gerealiseerd en zijn de woonrijpmaak werkzaamheden nagenoeg afgerond. In de Marshoogte vinden op dit moment volop bouwactiviteiten plaats, nagenoeg alle kavels zijn afgenomen. De verwachting is dat eind 2023 beide deelgebieden volledig gereed zijn. In totaal zijn/worden in deze deelgebieden 346 woningen gerealiseerd. 2.3
Fase 1: deelgebied Havezate Es
Bijlage 4 (rvs 480836) 230306 Toelichting Hoofdgrondexploitatie Marslanden II fase II definitief Pagina 7 van 38
Binnen het deelgebied “Havezate Es” zijn circa 95 woningbouwkavels voorzien. Deze kavels worden in de markt gezet via particulier opdrachtgeverschap of kleinschalige (al dan niet projectmatige) ontwikkelingen. Hiermee wordt voorzien in de behoefte binnen de gemeente aan ruime kavels in het hogere segment. De start van de kaveluitgifte is voorzien in 2023. Er zal een eerste cluster van circa 40 bouwkavels in ontwikkeling worden genomen. Het uitgiftetempo wordt voor de eerste 2 jaar ingeschat op 20 kavels per jaar en daarna gemiddeld 9 per jaar. De kavels binnen dit deelgebied worden vanuit de samenwerking gezamenlijk aangeboden aan de markt. Voor een perceel grond op de hoek Havezateweg/ Eugenboersdijk zal een bestemmingsplanprocedure worden gestart waardoor het mogelijk wordt 10 extra woningbouwkavels uit te geven. 2.4
Fase 2: deelgebieden Ydenhoogte, Leehoogte en De Velden
Fase 2 omvat de ontwikkeling van circa 871 woningen. Daarbij geldt het uitgangspunt dat wordt gestart met de ontwikkeling van de Ydenhoogte, gevolgd door de Leehoogte en tenslotte het deelgebied De Velden. De eerste kaveluitgifte in de Ydenhoogte wordt voorzien in 2024. 2.5
Marslanden II Fase 3
Deze ontwikkeling is voorzien op lange termijn en zal niet eerder dan na afronding van de woningbouwontwikkeling in fase 2 aan de orde komen en bij gebleken behoefte. Fase 3 maakt geen onderdeel uit van de Hoofdgrondexploitatie.
HOOFDSTUK 3
3.1
Ruimtegebruik en Programma
Ruimtegebruik grondexploitatie fase 2
De stedenbouwkundige visie dd 15-07-2015 visie voor Marslanden II is voor de tweede fase verder uitgewerkt in een zogenaamde grondgebruikskaart, d.d. 19-01-2023. In deze kaart is het ruimtegebruik opgenomen van het projectgebied en onverdeeld naar de drie deelgebieden in fase 2. Het ruimtegebruik vormt (mede) de basis voor de raming van kosten en opbrengsten in de van fase 2 binnen de Hoofdgrondexploitatie. Het ruimtegebruik voor de tweede fase Marslanden II ziet er na toevoeging van deelgebied Leehoogte als volgt uit:
Bijlage 4 (rvs 480836) 230306 Toelichting Hoofdgrondexploitatie Marslanden II fase II definitief Pagina 8 van 38
Tabel 2: ruimtegebruik projectgebied (Fase 2 )
RUIMTEGEBRUIK TOTAAL totaal m2 woningbouw bedrijven kantoren voorzieningen commercieel voorzieningen niet commercieel zorg bestaand vastgoed parkeren hoofdinfra mogelijk extra uitgeefbaar TOTAAL
358.975 65.679 424.654
uitgeef baar/ovrg 203.830 -
verhard
groen
water
83.818 4.034 87.852 21%
59.770 39.722 99.492 23%
11.557 21.923 33.480 8%
203.830 48%
Het projectgebied van fase 2 42,5 hectare groot. In het deelgebied Ydenhoogte en Leehoogte is nog 6,6 ha. aan hoofdstructuren aanwezig. Dit zijn met name de groen/blauwe gebieden. Het netto exploitatiegebied omvat 35,9 ha. en bestaat uit de te ontwikkelen deelgebieden. Het uitgeefbaar gebied op basis van normkavels bedraagt ruim 20,0 ha. Dit leidt tot een gemiddeld percentage uitgeefbaar van circa 48%. Tabel 3: globaal ruimtegebruik per deelgebied (Fase 2)
RUIMTEGEBRUIK
TOTAAL
Ydenhoogte
Leehoogte
de_Velden
m2 bruto exploitatiegebied
424.654
167.544
100.892
156.218
hoofdstructuur te handhaven m2 exploitatie netto
65.679 359.479
59.492 108.033
6.187 95.228
156.218
m2 uitgeefbaar normkavel
203.830
64.423
52.333
87.074
m2 uitgeefbaar potentieel
-
m2 verharding
87.852
25.412
25.110
37.330
m2 groen
99.492
55.786
23.449
20.257
m2 water
33.480
21.923
11.557
Bijlage 4 (rvs 480836) 230306 Toelichting Hoofdgrondexploitatie Marslanden II fase II definitief Pagina 9 van 38
De overige hoofdstructuur is ondergebracht in de deelgebieden en nader onderverdeeld in de hoofdontsluitings-wegen, hoofdroutes van de langzaam verkeersverbindingen. Het netto exploitatiegebied is normatief onderverdeeld in woonstraten, parkeerplaatsen, voetpaden en fietspaden, buurt-/wijkgroen, een beperkte hoeveelheid water en het restant zal daadwerkelijk als kavels uitgegeven worden.
3.2
Ruimtegebruik per deelgebied
In onderstaand overzicht wordt het ruimtegebruik per deelgebied weergegeven. Tabel 4: gedetailleerd ruimtegebruik per deelgebied (Hoofdgrondexploitatie)
Ruimtegebruik projectgebied Marslanden ll Fase II
Ydenhoogte
Leehoogte
De Velden
Totaal
Uitgeefbaar Uitgeefbaar bestaand Uitgeefbaar best. (herontwikkeling) Overig Totaal uitgeefbaar
64.423
52.333
87.074
203.830
64.423
52.333
87.074
203.830
Verharding
13.271
11.908
15.103
40.282
Verharding bestaand Parkeren Trottoir Fietspad Totaal verharding
4.856 7.285
5.281 7.921
5.559 16.668
15.696 31.874
25.412
25.110
37.330
87.852
Groen Water Totaal groen en water
55.786 21.923 77.709
23.449 23.449
20.257 11.557 31.814
99.492 33.480 132.972
Totaal oppervlak
167.544
100.892
156.218
424.654
Uit het overzicht blijkt dat de deelgebieden binnen fase 2 in totaal 42,7 groot is. Hiervan kan 26,8 ha worden toegerekend aan de Ydenhoogte en de Leehoogte en kan 15,6 ha worden toegerekend aan het deelgebied de Velden. In het openbaar gebied van de Ydenhoogte is een deel van de retentiezone langs N34/Eugenboersdijk meegenomen, het overige deel is toegerekend aan de Cirkel. Het bovenstaande projectgebied is exclusief het uitwerkingsgebied, deze valt buiten de samenwerkingsovereenkomst fase 2.
3.3
Indicatief woningbouwprogramma
Op basis van de ingeschatte marktbehoefte wordt voor fase II uitgegaan van het onderstaande indicatieve programma. Hierbij dient te worden opgemerkt dat het programma voor Ydenhoogte Bijlage 4 (rvs 480836) 230306 Toelichting Hoofdgrondexploitatie Marslanden II fase II definitief Pagina 10 van 38
definitief is. Het programma voor de Leehoogte en De Velden is indicatief zal nader worden uitgewerkt, conform wat is opgenomen in de Sok 2e fase. Tabel 5: woningbouwprogramma fase 2
Grondexploitatie Marslanden ll Fase II Goedkoop Huur Rijwoning sociale huur Bebowoning Koop Rijwoning smal Rijwoning goedkope koop tussenwoning Rijwoning goedkope koop hoekwoning Tiny House
%
Stuks
17,9% 14,0% 3,9%
156 122 34
23,7% 3,8% 10,9% 7,8% 1,1%
206 33 95 68 10
Vrije sector Middelduur Vrije sector middelduur rijwoning
11,1%
97
Vrije sector middelduur hoekwoning Vrije sector middelduur 2/1kap klein
7,1% 14,2%
62 124
Duur vrije secor duur 2/1 kap groot vrije sector duur vrijstaand middel vrije sector duur vrijstaand groot totaal
32,5%
283
25,9% 13,5% 7,6% 4,8%
226 118 66 42
100,0%
871
Het woningbouwprogramma voor fase2 bestaat uit 871 woningen. Dit is onder te verdelen in circa 18% sociale huur, 24% goedkope koop, 32% in de middeldure categorie en 26% vrije sector woningen. In de laatste categorie bevinden zich ook de vrije kavels die voor particulier opdrachtgeverschap in aanmerking komen of kleinschalige ontwikkelingen. Verder is er in de Leehoogte ruimte gereserveerd voor de realisatie van 10 zogenaamde Tiny-Houses. In hoofdstuk 5 wordt ingegaan op de geraamde opbrengstpotentie van dit woningbouwprogramma.
Bijlage 4 (rvs 480836) 230306 Toelichting Hoofdgrondexploitatie Marslanden II fase II definitief Pagina 11 van 38
HOOFDSTUK 4 4.1
Investeringen in de gronden
Inleiding
In de Hoofdgrondexploitatie en alle onderliggende deelexploitaties zijn de investeringen opgenomen die benodigd zijn voor het vervaardigen van bouwrijpe kavels in het projectgebied Marslanden II. Per hoofdkostenpost worden deze investeringen met name voor Fase 2 nader toegelicht. 4.2.
Gerealiseerde investeringen
In de aanloop naar de ontwikkeling van Marslanden ll zijn in het verleden al tal van investeringen gepleegd. Partijen zijn overeengekomen onderstaande kosten op te nemen in de Hoofdgrondexploitatie. In de toelichting van de hoofdgrondexploitatie bij de Samenwerkingsovereenkomst Fase I zijn deze kosten uitgebreid toegelicht. Tabel 6: gerealiseerde investeringen Marslanden II
Gerealiseerde investeringen Marslanden II per 1-1-2015 Planontwikkelingskosten intern
€ 2.023.505
Planontwikkelingskosten extern
€ 680.484
Bijdragen gerealiseerde hoofdinfra
€ 1.137.899
Overige kosten
€ 61.689
Opbrengsten
-€ 323.405
Rente over de gerealiseerde investeringen
€ 1.369.958
Totaal
€ 4.950.130
Bijdragen gerealiseerde hoofdinfra verloopt via afdrachten
-€ 1.137.899
Te activeren investeringen Hoofdgrondexploitatie
€ 3.812.231
4.3
Inbreng en verwerving van gronden
In het projectgebied hebben Rotij en de gemeente (al dan niet in gedeeld eigendom) overwegend de gronden in eigendom. Wel zijn nog grondposities in handen van derden, maar dit aandeel is relatief gering. Met deze grondeigenaren zijn marktconforme afspraken gemaakt. In de Hoofdgrondexploitatie worden die gronden ingebracht die benodigd zijn voor de ontwikkeling van het projectgebied. Dit betekent dat in principe een kadastraal perceel als geheel wordt ingebracht. Voor alle deelgebieden geldt in principe dat de gronden voor € 21,40 per m² worden ingebracht. Omdat de eigendomsverhouding tussen Rotij en de gemeente in de tweede fase verschilt ten opzichte van de 1e fase worden de gronden door Rotij ingebracht voor € 23,43 Genoemde bedragen zijn gebaseerd op prijspeil 1-1-2023. Uitzondering hierop vormen de gezamenlijke aangekochte gronden. Deze gronden worden tegen de werkelijke kosten ingebracht vermeerderd met de rente.
Bijlage 4 (rvs 480836) 230306 Toelichting Hoofdgrondexploitatie Marslanden II fase II definitief Pagina 12 van 38
Voor details van de inbrengmomenten van gronden, de omvang, de betalingen en de verdeling over de deelgebieden wordt verwezen naar het grondexploitatiemodel. Onderstaand worden de uitgangspunten en hoofdlijnen per deelgebied fase 2 benoemd. Ydenhoogte De inbreng van de gronden binnen Ydenhoogte zijn gepland in 2023. Totale raming van de inbreng en verwerving van gronden voor Ydenhoogte bedraagt respectievelijk € 4.057.000, hiervan is al een bedrag van € 1.779.000 ingebracht en in de boekwaarde opgenomen. Leehoogte De inbreng van de gronden in de Leehoogte zijn gepland in 2025. Deze gronden worden onder dezelfde condities ingebracht zoals genoemd bij de Ydenhoogte. De totale raming binnen de Leehoogte bedraagt € 3.182.000. De Velden Voor het deelgebied de Velden is de inbreng van de gronden gepland in 2027/2028. In totaal is een bedrag hiervoor geraamd van € 4.412.000. Hiervan is een klein deel ter ingebracht tegen € 196.000 en verwerkt in de boekwaarde.
4.4 Milieu en archeologie In de drie deelgebieden binnen Fase II worden geen bijzonderheden verwacht als het gaat om milieumaatregelen en archeologie. Voor de deze deelgebieden is een bedrag geraamd van € 100.000.
4.5 Voorbereidende werkzaamheden De voorbereidende werkzaamheden voor de deelgebieden bestaat uit opruimwerkzaamheden en ophogen van de deelgebieden. In totaal is, mede op basis van onderzoek door Roelofs naar de grondbalans, voor deze post een bedrag geraamd van € 1,22 mln. met de volgende verdeling en uitgangspunten per deelgebieden. • Ydenhoogte gemiddeld 0,5 meter ophogen € 243.000 • Leehoogte gemiddeld 0,5 meter ophogen € 195.000 • De Velden gemiddeld 0,3 meter ophogen/verlagen € 387.000 Totaal investering € 825.000
Bijlage 4 (rvs 480836) 230306 Toelichting Hoofdgrondexploitatie Marslanden II fase II definitief Pagina 13 van 38
4.6 Hoofdinfrastructuur De investeringen voor de aanleg van hoofdstructuren zijn per deelgebied apart geraamd en/of verdeeld op basis van profijt, causaliteit en proportionaliteit. De laatste is bepaald aan de hand van het aantal woningen of het oppervlakte aan grond. Aanleg waterstructuur Het betreft hier de hoofdwaterstructuur voor de deelgebieden De Cirkel en Ydenhoogte, het zogenaamde stedelijke water. Deze deelgebieden kennen een min om meer samenhangende waterstructuur. De deelgebieden Marshoogte en De Velden kennen een meer eenduidige afbakening van de waterstructuur en zijn opgenomen onder het reguliere bouw- en woonrijpmaken. De werkzaamheden zijn reeds grotendeels uitgevoerd en afgerekend. De investeringen zijn op basis van een praktische (uitvoerings-)begrenzing naar oppervlakte verdeeld: • De Cirkel 12.934 m² € 142.000 • Ydenhoogte 24.411 m² € 269.000 Totaal investering 37.245 m² € 411.000 Waterhuishoudkundige voorzieningen In verband met aanleg of aanpassingen aan de waterhuishoudkundige structuur in Marslanden II is een bedrag gereserveerd van € 305.000 ten behoeve van de aanpassing van het gemaal Plaggemarsch en realisatie van stuwen in de Molengoot en Broekgoot. Een groot deel van deze investeringen is al uitgevoerd en afgerekend.
De investeringen in deze voorzieningen zijn profijtelijk voor alle woningen in Fase I en Fase 2 en de verdeling ziet er als volgt uit: • • • •
1e fase Ydenhoogte Leehoogte De Velden Totale investering
346 woningen 263 woningen 239 woningen 369 woningen 1.217 woningen
€ 129.000 € 73.000 € 0 € 103.000 € 305.000
Waterretentie opgave langs N34 en verlegging Molengoot Marslanden ll kent ook nog een compensatie opgave voor de retentie van water. Deze compensatie vindt plaats in de groengebieden langs de N34 die daarmee tevens functioneren als retentie/stroomgebied van de Molengoot. Bij hoog water lopen deze gebieden onder en bij de inrichting van dit gebied zal hier rekening mee worden gehouden. De investeringen voor de aanleg van deze retentie en verlegging Molengoot is geraamd op € 136.000. De kosten worden 50%-50% verdeeld over de deelgebieden De Cirkel en Ydenhoogte. De werkzaamheden zijn reeds uitgevoerd en afgerekend. Auto-/fiets- en voetbruggen en fiets-/voetbruggen Binnen de hoofdstructuur is ook een tiental bruggen opgenomen. Bestaande uit zes auto-/fietsbruggen en vijf fiets-/voetbruggen. De totale investering van de bruggen wordt geraamd op € 1.400.000 en is als volgt per deelgebied onderverdeeld:
Bijlage 4 (rvs 480836) 230306 Toelichting Hoofdgrondexploitatie Marslanden II fase II definitief Pagina 14 van 38
•
De Cirkel
1 auto-/fiets- en voetbrug; 1 fietst- en voetbrug (Plaggemarsweg);
•
Marshoogte
•
Ydenhoogte
•
Leehoogte De Velden
1 auto-/fiets- en voetbrug (deze is er niet omdat er geen water is. Afgesproken is dat in het kader van het WRM de reeds aangelegde duiker verfraaid gaat worden); 1 fiets- en voetbrug; 3 auto-/fiets- en voetbruggen; 1 voet- en fietsbrug (1 naar de akoestische zone); 1 fiets- en voetbrug (tussen Ydenhoogte en Leehoogte); 1 auto-/fiets- en voetbrug
•
Herinrichting Collendoornerdijk en Eugenboersdijk Om een goede toekomstige doorstroming mogelijk te maken is het noodzakelijk dat de Eugenboersdijk wordt heringericht. Voor deze herinrichting is een stelpost opgenomen van € 100.000 ten laste van de deelgebieden Ydenhoogte en Leehoogte. Rotonde Eugenboersdijk (incl. ontsluiting richting Ydenhoogte) Om de Ydenhoogte in de toekomst te ontsluiten op de N34 is een ontsluiting op de Eugenboersdijk nodig. Dit zal worden uitgevoerd met een rotonde. De kosten van deze rotonde inclusief de ontsluiting naar Ydenhoogte bedraagt € 450.000 en komen ten laste van het deelgebied Ydenhoogte en de Leehoogte. Aanleg groene planstructuur Rondom de deelgebieden De Cirkel en Ydenhoogte worden groenstructuren aangelegd al dan niet gecombineerd met de retentieopgave langs N34. De investeringen van deze groene structuren worden 50%-50% verdeeld over de deelgebieden De Cirkel en Ydenhoogte. Uitgangspunt is dat deze gebieden een eenvoudige groene inrichting krijgen. De investering bedraagt € 155.000 ofwel € 77.500 per deelgebied. Voor een gedetailleerd inzicht in de raming van de hoofdinfrastructuur wordt verwezen naar het grondexploitatiemodel.
4.7 Bouw en woonrijp maken deelgebieden In het onderstaande overzicht worden de kosten van het bouw en woonrijp maken van de afzonderlijke deelgebieden in fase 2 weergegeven. Partijen zijn het erover eens dat onderstaande ramingen afdoende zijn voor het bouw- en woonrijpmaken van de afzonderlijke deelgebieden.
Bijlage 4 (rvs 480836) 230306 Toelichting Hoofdgrondexploitatie Marslanden II fase II definitief Pagina 15 van 38
Tabel 7: kosten bouw en woonrijp maken per deelgebied
Bouw en woonrijp maken per deelgebied Fase II bouwrijpmaken woonrijpmaken totaal
Ydenhoogte
Leehoogte
De Velden
Totaal
€ 1.500.000 € 1.910.000
€ 1.305.000 € 1.918.000
€ 2.128.000 € 2.469.000
€ 4.933.000 € 6.297.000
€ 3.410.000
€ 3.223.000
€ 4.597.000 € 11.230.000
Onderstaand wordt een korte toelichting gegeven op de diverse posten die ten grondslag liggen aan het bouw- en woonrijpmaken. - Aanleg riolering, gemaal en huisaansluitingen. Bestaat uit de aanleg DWA en RWA riolering. Verder is er binnen de deelgebieden een stelpost opgenomen voor een gemaal of persleiding. Ook zijn de kosten van de huisaansluiting riolering in deze post opgenomen. - Waterhuishoudkundige voorzieningen. In de drie deelgebieden is hiervoor een stelpost van € 150.000 opgenomen. In het deelgebied de Velden valt ook de kosten voor de aanleg van waterstructuren. - De aanleg van verharding en woonrijp maken, bestaat het woonrijp maken van de wegen, fietspaden, parkeerplaatsen en trottoir. - Groen en bomen. In elk deelgebied is gerekend met de aanleg van een groenstructuur en bomen. - Speelvoorzieningen. In elk deelgebied wordt rekening gehouden met de aanleg van een speelvoorziening op buurtniveau en speelvoorzieningen op blokniveau. - Onder het bouw- en woonrijpmaken zijn geen bruggen geraamd, wel zijn voor De Velden een viertal grotere duikers geraamd voor langzaam en snel verkeer. -
4.8
Akoestisch landschap. In verband met de geluidscontouren van de N34 en de Eugenboersdijk wordt er een bebouwingsvrije ruimte gecreëerd. Deze ruimte zal landschappelijk ingericht worden. Het zal dienen als speelruimte voor de oudere jeugd en als uitloopgebied. Op dit moment wordt rekening gehouden met de aanlegkosten van € 328.000 met een 50%-50% verdeling naar de deelgebieden De Cirkel en Ydenhoogte.
Plankosten
Het geraamde plankostenbudget per 1-1-2023 voor de tweede fase bedraagt € 2.622.000. In onderstaand overzicht wordt het plankostenbudget per deelplan weergegeven. De plankosten zijn grofweg onder te verdelen in de verschillende categorieën: • •
planvorming en monitoring voorbereiding, toezicht en directievoering
Bijlage 4 (rvs 480836) 230306 Toelichting Hoofdgrondexploitatie Marslanden II fase II definitief Pagina 16 van 38
Tabel 8: totaal plankostenbudget Hoofdgrondexploitatie Fase II
Totaal plankostenbudget Fase II
per deelgebied
Ydenhoogte Leehoogte De Velden
€ 911.000 € 741.000 € 970.000
Totaal fase II
€ 2.622.000
Totaal
€ 2.622.000
Planvorming en monitoring Onder planvorming en monitoring wordt verstaan de uitwerking en monitoring van plannen om tot realisatie over te gaan. Dit kan zijn nadere onderzoeken, de voorlopige en definitieve stedenbouwkundige ontwerpen maar ook de kosten voor projectleiding, financiële begeleiding, bestemmingsplannen en verkoop van kavels e.d. Uit dit budget moet onder meer de externe inhuur worden betaald, overeengekomen vergoedingen met de gemeente worden uitgekeerd en de projectdirecteur worden betaald. De kosten hiervan zijn geraamd op 8 % van de civieltechnische kosten inclusief de hoofdstructuren, maar exclusief het ophogen. Voorbereiding, toezicht en directievoering Dit zijn kosten die betrekking hebben op de civieltechnische onderzoeken, de civieltechnische coördinatie (projectleiding), technische ontwerpen, bestekken, aanbestedingen en het toezicht op de uitvoering. Deze kosten zijn geraamd op 11% van de civieltechnische investeringen exclusief het ophogen. De plankosten voor het ophogen wordt via een afzonderlijk percentage van 7% over de investeringen van het ophogen bepaald.
4.9
Planschade
Planschade als direct gevolg van de bestemmingswijziging(-en) in het projectgebied komen voor rekening van de Hoofdgrondexploitatie Marslanden ll. Veel planschadeclaims worden niet verwacht aangezien er slechts weinig omwonenden zijn. Vooralsnog is hiervoor nog geen raming voor opgenomen.
4.10
Afdrachten aan bovenwijkse voorzieningen
De gemeente en Rotij zijn ten laste van de Hoofdgrondexploitatie afdrachten overeengekomen voor bovenwijkse voorzieningen. Deze afdrachten zijn deels voor gerealiseerde voorzieningen en deels voor toekomstige bovenwijkse voorzieningen. In totaal is een afdracht overeengekomen van € 3.460.000 bij volledige uitvoering van de Hoofdgrondexploitatie.
Bijlage 4 (rvs 480836) 230306 Toelichting Hoofdgrondexploitatie Marslanden II fase II definitief Pagina 17 van 38
Bijdrage aan gerealiseerde bovenwijkse voorzieningen In het verleden bij de start van Marslanden l en Haardijk zijn grootschalige investeringen in de hoofdinfrastructuur gepleegd. Destijds is vastgelegd dat Marslanden ll hieraan eveneens bijdragen pleegt. Het betreffen gerealiseerde investeringen voor de persing van de kruising met de Vecht (riolering), de bijdrage aan de traverse N34/N343 en bijdragen aan de tunnel Boshoek en Vogelbuurt (€ 1.138.000). Zoals eerder vermeld zijn deze kosten al grotendeeels verrekend binnen de desbetreffende deelgebieden. Bijdrage aan de bovenwijks ongelijkvloerse kruising N34/ Eugenboersdijk Het betreft hier een bijdrage aan de ongelijkvloerse kruising N34/Eugenboersdijk. De provincie heeft in samenwerking met de gemeente een ongelijkvloerse kruising aangebracht ter hoogte van de N34 en Kellerlaan/Eugenboersdijk. Dit verbetert de doorstroming op de N34, maar verbetert ook de bereikbaarheid en veiligheid van de N34 en de toestromende wegen. Marslanden ll ondervindt hiervan profijt en zal hier dan ook een bijdrage aan leveren. Hiervan komt € 600.000 ten laste van fase 1 en € 987.000 vindt plaats via een afdracht per uitgegeven kavel. De omvang van deze afdracht per kavel bedraagt € 1.134. Een en conform artikel 8 van het hoofdlijnakkoord.
Bijdrage aan nieuw aan te leggen bovenwijkse voorzieningen In verband met de toename van het verkeer rondom Marslanden II worden een aantal nieuwe verkeerskundige voorzieningen aangelegd. Een deel van deze investeringen komen geheel of gedeeltelijk ten laste van Marslanden II. De bijdragen komen zowel ten laste van de 1e fase als de 2e fase van Marslanden II. • Voor de eerste fase is een bedrag van € 286.250 opgenomen, de afdracht van dit bedrag vind plaats in 2025. • Voor de tweede fase is rekening gehouden met een totaalbedrag van € 449.050 en vindt plaats via een afdracht van € 516 per verkochte kavel. 4.11
Onvoorzien
Over alle civieltechnische werken is rekening gehouden met onvoorziene kosten. Hiervoor is met een percentage van 5% gerekend voor de drie deelgbieden binnen fase 2. 4.12
Totale kosten
In het onderstaande schema wordt een overzicht gegeven van de totale kosten van fase 2 per hoofdcategorie. Hieruit is af te lezen dat de kosten voor de grondexploitatie € 32.777.000 bedragen.
Bijlage 4 (rvs 480836) 230306 Toelichting Hoofdgrondexploitatie Marslanden II fase II definitief Pagina 18 van 38
Tabel 9: totaal investeringen Fase II
Totaal investeringen hoofdgrondexploitatie boekwaarde en verwerving milieu en saneren hoofdinfra bouwrijp maken woonrijp maken plankosten fondsen en verrekeningen beheer Overig
€ 13.995.000 € 101.000 € 3.284.000 € 4.933.000 € 6.297.000 € 2.622.000 € 1.435.000 € 111.000
Totaal
€ 32.778.000
Voor de volledigheid worden in onderstaande tabel de totale kosten van hoofdgrondexploitatie weergegeven. Dit beslaat zowel fase 1 als fase 2. In totaal bedragen deze kosten € 58.550.000. Tabel 10 totaal investeringen Hoofdgrondexploitatie
Totaal investeringen hoofdgrondexploitatie boekwaarde en verwerving milieu en saneren hoofdinfra bouwrijp maken woonrijp maken plankosten fondsen en verrekeningen beheer Overig
€ 27.133.000 € 316.000 € 4.062.000 € 8.646.000 € 9.342.000 € 4.592.000 € 3.459.000 € 228.000 € 593.000
Totaal
€ 58.550.000
Bijlage 4 (rvs 480836) 230306 Toelichting Hoofdgrondexploitatie Marslanden II fase II definitief Pagina 19 van 38
Hoofdstuk 5 5.1
Grondopbrengsten woningbouw
Inleiding
De grondopbrengsten van het plan worden bepaald aan de hand van het gemeentelijke woningbouwprogramma door middel van de residuele grondwaardemethode. Het woningbouwprogramma is voor deelgebied Ydenhoogte gebaseerd op het gemeentelijke beleid (woonvisie) en definitief. Voor de deelgebieden Leehoogte en De Velden is de woningbouwprogrammering eveneens gebaseerd op het gemeentelijke beleid (woonvisie), maar nog indicatief. Op het moment dat deze deelgebieden in ontwikkeling worden genomen wordt ook het programma definitief vastgesteld op basis van de marktomstandigheden en (actuele) behoefte van dat moment. Verder in het hoofdstuk wordt per deelgebied binnen Fase II het woningprogramma behandeld en de resulterende grondopbrengsten.
5.2
Ydenhoogte
Het deelgebied Ydenhoogte bestaat uit 263 woningen. De eerste uitgifte is geprognosticeerd in 2024. Voor 2024 en 2025 wordt uitgegaan van een uitgifte van jaarlijks gemiddeld 100 woningen en 62 woningen in 2026. De gemiddeld kavelprijs binnen Ydenhoogte bedraagt € 44.000. Tabel 11: programma+ opbrengsten Ydenhoogte
Programma + grondopbrengsten Ydenhoogte
aantal
perc.
€ /kavel
Rijwoning sociale huur Beneden boven woning Rijwoning smal Rijwoning goedkope koop tussenwoning Rijwoning goedkope koop hoekwoning Vrije sector middelduur rijwoning Vrije sector middelduur hoekwoning Vrije sector middelduur 2/1kap klein vrije secor duur 2/1 kap groot vrije sector duur vrijstaand middel vrije sector duur vrijstaand groot Meeropbrengsten vanuit bouwclaim
29 18 8 19 16 28 16 42 52 11 24
11% € 7% € 3% € 7% € 6% € 11% € 6% € 16% € 20% € 4% € 9% €
Totaal
263
100%
Totaal opbrengsten 15.000 € 435.000 26.000 € 468.000 26.000 € 208.000 26.000 € 494.000 29.000 € 464.000 31.000 € 868.000 37.000 € 592.000 43.000 € 1.806.000 52.000 € 2.704.000 95.000 € 1.045.000 97.500 € 2.340.000 € 167.000 43.000
€ 11.591.000
Bijlage 4 (rvs 480836) 230306 Toelichting Hoofdgrondexploitatie Marslanden II fase II definitief Pagina 20 van 38
5.3
Leehoogte
Het deelgebied Leehoogte bestaat uit 239 woningen. De eerste uitgifte is geprognosticeerd in 2026 met 38 woningen. Voor 2027 en 2028 wordt uitgegaan van een uitgifte van jaarlijks 75 woningen en 51 woningen in 2029. De gemiddeld kavelprijs binnen Leehoogte bedraagt € 41.000. Tabel 12: programma+ opbrengsten Leehoogte
Programma + grondopbrengsten Leehoogte Rijwoning sociale huur Beneden boven woning Rijwoning smal Rijwoning goedkope koop tussenwoning Rijwoning goedkope koop hoekwoning Vrije sector middelduur rijwoning Vrije sector middelduur hoekwoning Vrije sector middelduur 2/1kap klein vrije secor duur 2/1 kap groot vrije sector duur vrijstaand middel vrije sector duur vrijstaand groot Tiny houses
13 16 25 28 18 28 18 24 28 13 18 10
5% € 7% € 10% € 12% € 8% € 12% € 8% € 10% € 12% € 5% € 8% € 4% €
Totaal opbrengsten 15.000 € 195.000 26.000 € 416.000 26.000 € 650.000 26.000 € 728.000 29.000 € 522.000 31.000 € 868.000 37.000 € 666.000 43.000 € 1.032.000 52.000 € 1.456.000 95.000 € 1.235.000 97.500 € 1.755.000 26.000 € 260.000
Totaal
239
100%
42.000
5.4
aantal
perc.
€ /kavel
€ 9.783.000
De Velden
Als laatste zal het deelgebied De Velden in ontwikkeling worden genomen. Dit deelgebied bestaat uit 369 woningen en is hiermee het grootste deelgebied. De eerste uitgifte van 25 woningen is gepland 2029. In de jaren erna worden gemiddeld 75 woningen per jaar uitgegeven. De woningdichtheid in dit deelgebied is 24,1 woningen per ha. netto exploitatiegebied. De gemiddelde kavelprijs binnen De Velden bedraagt ruim € 38.000 excl. BTW.
Bijlage 4 (rvs 480836) 230306 Toelichting Hoofdgrondexploitatie Marslanden II fase II definitief Pagina 21 van 38
Tabel 13: programma+ opbrengsten De Velden
Programma + grondopbrengsten De Velden
aantal
48 34 41 28 58 38 42
22% € € 13% € 9% € 11% € 8% € 16% € 10% € 11% €
Totaal opbrengsten 15.000 € 1.200.000 - € 26.000 € 1.248.000 29.000 € 986.000 31.000 € 1.271.000 37.000 € 1.036.000 43.000 € 2.494.000 52.000 € 1.976.000 95.000 € 3.990.000
369
100%
38.000
Rijwoning sociale huur Beneden boven woning Rijwoning goedkope koop tussenwoning Rijwoning goedkope koop hoekwoning Vrije sector middelduur rijwoning Vrije sector middelduur hoekwoning Vrije sector middelduur 2/1kap klein vrije secor duur 2/1 kap groot vrije sector duur vrijstaand middel vrije sector duur vrijstaand groot Tiny houses
80
Totaal
perc.
€ /kavel
€ 14.201.000
In onderstaande tabel wordt de fasering voor de 2e fase weergegeven. Hierin is af te lezen dat voor de eerste drie jaar wordt uitgegaan de uitgifte van gemiddeld 100 woningen per jaar, daarna is de fasering gemiddeld 75 woningen per jaar. Tabel 14: fasering fase 2
deelgebied Ydenhoogte Leehoogte De Velden
2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 101 100 62 38 75 75 51 25 75 75 75 75 44
Bijlage 4 (rvs 480836) 230306 Toelichting Hoofdgrondexploitatie Marslanden II fase II definitief Pagina 22 van 38
5.5
Totale grondopbrengsten
Per woningtype is de residuele grondwaarde bepaald door van de von-prijs de btw, de bouwkosten, de bijkomende kosten en een percentage voor winst en risico af te trekken. Verder is het deels ook beleid zoals bij de sociale huurwoningen. Hiervoor is tevens een aanname gedaan voor de inhoud van de woningen en het kaveloppervlak. Tabel 15: programma+ opbrengsten deelgebieden fase 2
Programma + grondopbrengsten Fase II Rijwoning sociale huur Beneden boven woning Rijwoning smal Rijwoning goedkope koop tussenwoning Rijwoning goedkope koop hoekwoning Vrije sector middelduur rijwoning Vrije sector middelduur hoekwoning Vrije sector middelduur 2/1kap klein vrije secor duur 2/1 kap groot vrije sector duur vrijstaand middel vrije sector duur vrijstaand groot Tiny House meeropbrengsten vanuit bouwclaim Totaal
aantal 122 34 33 95 68 97 62 124 118 66 42 10
871
Totaal € /kavel opbrengsten gem perc. 1.815.000 14% € 15.000 € 884.000 4% € 26.000 € 858.000 4% € 26.000 € 2.470.000 11% € 26.000 € 1.972.000 8% € 29.000 € 3.007.000 11% € 31.000 € 2.294.000 7% € 37.000 € 5.332.000 14% € 43.000 € 6.136.000 14% € 52.000 € 6.270.000 8% € 95.000 € 4.095.000 5% € 97.500 € 260.000 1% € 26.000 € 182.000 € 100%
41.000
€ 35.575.000
Op basis van het bovenstaande programma wordt een totale opbrengst voor de gronden binnen fase 2 geraamd van € 35.575.000. Voor de volledigheid wordt in onderstaande tabel de totale opbrengsten van de hoofdgrondexploitatie op totaalniveau weergegeven. Dit beslaat zowel fase 1 als fase 2. In totaal bedragen deze opbrengsten € 67.596.000
Bijlage 4 (rvs 480836) 230306 Toelichting Hoofdgrondexploitatie Marslanden II fase II definitief Pagina 23 van 38
Tabel 16: totaal opbrengsten hoofdgrondexploitatie (fase 1 + fase 2)
Totaal grondopbrengsten Marslanden II De Cirkel Marshoogte Havezate Es Totaal fase I Ydenhoogte Leehoogte De Velden Totaal fase II totaal
per deelgebied/ fase € 8.027.000 € 6.728.000 € 17.266.000 € 32.021.000 € 11.591.000 € 9.783.000 € 14.201.000 € 35.575.000 € 67.596.000
Bijlage 4 (rvs 480836) 230306 Toelichting Hoofdgrondexploitatie Marslanden II fase II definitief Pagina 24 van 38
HOOFDSTUK 6 6.1
Resultaten
Inleiding
In de hoofdstukken vier en vijf zijn de kosten en opbrengsten toegelicht. De genoemde bedragen in die hoofdstukken zijn startwaarden, waarbij nog geen rekening is gehouden met het tijdsaspect. In paragraaf 6.2 zal eerst de fasering en parameters worden behandeld alvorens in paragraaf 6.3 het resultaat op eindwaarde en netto contante waarde te presenteren.
6.2
Fasering en parameters
De hoofdgrondexploitatie Marslanden is gestart met de ontwikkeling van het deelgebied De Cirkel, gevolgd door de Marshoogte en Havezate Es. Aansluitend wordt gestart met de Ydenhoogte en de Leehoogte. Als laatste zal gestart worden met de ontwikkeling van De Velden. Om de effecten van de kosten en opbrengsten in de tijd te simuleren zijn de volgende uitgangspunten van kracht in de Hoofdgrondexploitatie: - Startdatum exploitatie fase 1 1-1-2015 - Einddatum exploitatie fase 1 31-12-2032 - Startdatum exploitatie fase II 1-1-2023 - Einddatum exploitatie fase II 31-12-2034 - Start uitgifte fase 2 1-1-2024 - Uitgiftetempo gemiddeld 75-80 woningen per jaar - Rentepercentage fase I 4,0 % per jaar - Rentepercentage fase II 3,1 % per jaar - Opbrengststijging 1,0 % per jaar - Kostenstijging 1,5 % per jaar Omdat de grondprijzen voor Ydenhoogte zijn vastgesteld, wordt hier geen inflatie meer toegepast.
Bijlage 4 (rvs 480836) 230306 Toelichting Hoofdgrondexploitatie Marslanden II fase II definitief Pagina 25 van 38
6.3
Resultaten en conclusies
In onderstaand overzicht wordt een weergave gegeven van de grondexploitatie per fase en op totaalniveau. Deze resultaten hebben uiteraard een indicatief karakter met name voor de deelgebieden die nog in ontwikkeling moeten worden genomen. Door voortschrijdend inzicht en marktwerking kunnen aanzienlijke wijzigingen optreden. Tabel 17: resultaat Hoofdgrondexploitatie
Resultaat Hoofdgrondexploitatie Marslanden II Totale kosten Kostenstijging Totale opbrengsten Opbrengststijging Rente Eindwaarde Eindwaarde Netto contante waarde per 1-1-2023
-€ 58.549.000 -€ 2.099.000 € 68.213.000 € 3.536.000 -€ 2.633.000 € 8.468.000 € 5.538.000
De Hoofdgrondexploitatie sluit met een geprognosticeerd resultaat van ruim € 5.538000. op netto contante waarde per 1-1-2023. In onderstaand overzicht wordt het resultaat per deelgebied en per fase weergegeven. Hieruit wordt duidelijk dat fase I en fase ll beide financieel haalbaar zijn. Voor fase 1 geldt dat een tweetal bestemmingsplannen zijn opgesteld: een bestemmingsplan voor De Cirkel en Marshoogte en een bestemmingplan voor Havezate Es. Beide bestemmingsplannen zijn economische uitvoerbaar. Voor de Ydenhoogte en de Leehoogte is eveneens één bestemmingsplan opgesteld. Voor het deelgebied De Velden wordt een afzonderlijk bestemmingsplan opgesteld. Het resultaat per fase bedraagt respectievelijk € 4.944.000 en € 594.000. Tabel 18: resultaat Hoofdgrondexploitatie per deelgebied
Resultaat Hoofdgrondexploitatie Marslanden ll
Deelgebied en fase
De Cirkel Marshoogte Havezate Es Totaal fase I Ydenhoogte Leehoogte De Velden Totaal fase II
€ 1.512.000 € 548.000 € 2.884.000 € 4.944.000 -€ 1.054.000 € 1.192.000 € 456.000 € 594.000
Totaal
€ 5.538.000
Bijlage 4 (rvs 480836) 230306 Toelichting Hoofdgrondexploitatie Marslanden II fase II definitief Pagina 26 van 38
De resultaten van de grondexploitaties van Ydenhoogte en de Velden zijn ten opzichte van de actualisatie van 2022 afgenomen. De oorzaak van deze afname wordt met name veroorzaakt door: •
• • • • •
6.4
Indexering inbrengwaarde gronden deelgebied de Velden. In de hoofdgrondexploitatie was hier in het verleden geen rekening mee gehouden en is in lijn met de andere deelgebieden gebracht; Bijstelling van de gemiddelde inbrengwaarde; Bijstelling van de fasering, de fasering was oorspronkelijk gepland vanaf 2023, maar is nu bijgesteld naar 2024; Aanpassing rentepercentage naar 3,1% voor fase 2 . Deze was in de hoofdgrondexploitatie 4%. (Voor fase 1 wordt gerekend met 4%); Bijstelling van de kosten hoofdinfrastructuur en bijdragen bovenwijks; Tenslotte zijn de jaarrekeningcijfers van 2022 verwerkt. Dit heeft overigens nauwelijks financiële impact.
Financieringsbehoefte
Bij een grondexploitatie gaan de kosten vaak voor de baten uit. Dit betekent dat bij de start van een ontwikkeling de financieringsbehoefte veelal het hoogst is, zo ook voor deze grondexploitatie. In onderstaande grafiek wordt een weergave gegeven van financieringsbehoefte fase 2 gedurende de looptijd van de grondexploitatie. Uit de grafiek blijkt dat de financieringsbehoefte voor fase 2 in 2023 ca. € 9,2 mln. bedraagt. Dit loopt af naar een financieringsbehoefte van ca. € 5,5 mln. in 2027 en om daarna af te bouwen richting nihil. In 2033 verandert de financieringsbehoefte zelfs naar een verwacht overschot van circa € 1,0 mln. in 2034.
Bijlage 4 (rvs 480836) 230306 Toelichting Hoofdgrondexploitatie Marslanden II fase II definitief Pagina 27 van 38
Tabel 19: financieringsbehoefte grondexploitatie fase 2
Voor de volledigheid onderstaand de financieringsbehoefte van de hoofdgrondexploitatie. Tabel 20: financieringsbehoefte Hoofdgrondexploitatie
Voor de wijze van financiering van de Hoofdgrondexploitatie en fase 2, wordt verwezen naar het Hoofdlijnenakkoord (o.a. artikel 6.10 en artikel 8) en de afspraken hierover in de Samenwerkingsovereenkomst (en).
Bijlage 4 (rvs 480836) 230306 Toelichting Hoofdgrondexploitatie Marslanden II fase II definitief Pagina 28 van 38
HOOFDSTUK 7 7.1
Risico-analyse Hoofdgrondexploitatie
Kwalitatieve risico- en kansenanalyse
Partijen zien een aantal risico’s voor de uitvoering van de grondexploitatie fase 2 Bijgaande opsomming is een globale analyse die in de komende tijd verder worden verfijnd en gemonitord. Risico’s - afzet van 65-70 bouwrijpe kavels per jaar - stijging van de kosten op de aanleg van openbaar gebied - druk op de grondprijzen - hoger uitvallende plankosten - hoge inflatie en marktrecessie Kansen - optimalisatie grondbalans - hogere grondprijzen door marktontwikkelingen - aanbestedingsvoordelen.
Bijlage 4 (rvs 480836) 230306 Toelichting Hoofdgrondexploitatie Marslanden II fase II definitief Pagina 29 van 38
Bijlagen Bijlage 1
Ruimtegebruik -deelgebied Ydenhoogte -deelgebied Leehoogte -deelgebied de Velden
Bijlage 2
Grondexploitatie per fase - financieel overzicht Grondexploitatie fase 2 - financieel overzicht Grondexploitatie fase 1
Bijlage 3
Grondexploitatie per deelgebied fase 2 - financieel overzicht Ydenhoogte - financieel overzicht Leehoogte - financieel overzicht De Velden
Bijlage 4 (rvs 480836) 230306 Toelichting Hoofdgrondexploitatie Marslanden II fase II definitief Pagina 30 van 38
Bijlage 1.1, deelgebied Ydenhoogte
Bijlage 1.2, deelgebied Leehoogte
Bijlage 4 (rvs 480836) 230306 Toelichting Hoofdgrondexploitatie Marslanden II fase II definitief Pagina 31 van 38
Bijlage 1.2/3 ruimtegebruik Ydenhoogte en Leehoogte,
Bijlage 4 (rvs 480836) 230306 Toelichting Hoofdgrondexploitatie Marslanden II fase II definitief Pagina 32 van 38
Bijlage 1.3 deelgebied de Velden met ruimtegebruik
Bijlage 4 (rvs 480836) 230306 Toelichting Hoofdgrondexploitatie Marslanden II fase II definitief Pagina 33 van 38
Bijlage 2.1, financieel overzicht grondexploitatie fase 2
Grondexploitatie Marslanden II
Gemeente Hardenberg/Rotij
Startjaar
2023
Project naam
Marslanden II
Eindjaar
2034
Versie Datum
grondexploitatie Fase Fase2 2 2-3-2023
Discontovoet
3,1%
Kasstroom overzicht UITGAVEN 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13
14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25
Totaal
Gerealiseerd
verwerving sloopkosten milieu en saneren hoofdinfra bouwrijp maken woonrijp maken natuurontwikkeling plankosten fondsen en verrekeningen vastgoed niet verrekenbare BTW beheer overig Totaal
13.995.422100.6033.284.0064.933.1376.296.6932.622.2911.434.91616.64894.23132.777.946-
INKOMSTEN
Totaal
woningbouw bedrijven kantoren voorzieningen commercieel voorzieningen niet commercieel zorg bestaand vastgoed parkeren tijdelijke huurinkomsten bijdragen exploitatiebijdragen overig Totaal
35.574.760 186.579 35.761.339
186.579 186.579
1.861.9202.928.962 4.050.435
3.902.378-
Kasstroom Index uitgaven Index inkomsten Totale kasstroom geindexeerd Rente en saldoverloop Rente SALDO EINDWAARDE SALDO NETTO CONTANTE WAARDE PROGRAMMA woningbouw
3.932.93257.78488.5179.7254.088.957Gerealiseerd
3.193.5221.022.171856.913 4.924.549594.063 positief Totaal Gerealiseerd 871
-
Nog te realiseren gerealiseerd2023 10.062.4902.277.379100.60333.4433.226.222756.8424.933.137750.0686.296.6932.533.774165.4491.434.9166.9236.92394.23133.49028.688.989- ## 4.023.594-
2025 3.236.07232.709689.555652.531636.691271.327164.00417.5565.700.446-
2026 54.302303.026652.531636.691271.327164.4075.1262.087.411-
2027 1.116.123271.327123.7975.1261.516.373-
2028 4.211.61834.451239.986709.313479.431243.790123.7975.1266.047.512-
2029 38.136239.986709.313479.431243.790125.4485.1261.841.230-
2030 38.136239.986709.313479.431243.790123.7975.1261.839.579-
2031 38.136137.912123.797299.845-
2032 38.136822.964137.912123.7971.122.809-
2033
54.302756.842750.068271.327165.64417.5562.015.740-
38.136822.964137.912123.7971.122.809-
2034 38.136822.964137.91272.6281.071.640-
##
-
2024 4.451.204 4.451.204
2025 4.407.133 4.407.133
2026 4.287.879 4.287.879
2027 3.069.979 3.069.979
2028 3.069.979 3.069.979
2029 3.049.713 3.049.713
2030 2.886.382 2.886.382
2031 2.886.382 2.886.382
2032 2.886.382 2.886.382
2033 2.886.382 2.886.382
2034 1.693.344 1.693.344
1.861.9202.928.962 7.952.813 ##
59.7034.083.297-
90.1092.345.355
151.8421.445.155-
153.564111.716 2.158.620
136.994253.397 1.670.009
196.679286.631 2.887.581-
220.773328.708 1.316.418
249.249365.115 1.162.669
22.882397.630 2.961.285
176.233430.470 2.017.810
193.290463.639 2.033.922
210.602291.655 702.757
2.171.351-
152.6619.160.507-
283.9767.099.128-82.444,6
220.0738.764.355-
271.6956.877.430-
213.2005.420.621-
168.0398.476.242-
262.7647.422.587-
230.1006.490.019-
201.1913.729.924-
115.6281.827.742-
56.660149.520
4.635 856.913
2025
2026
2029
2030
2031
2032
Nog te realiseren 35.574.760 35.574.760
2023
##
Nog te realiseren gerealiseerd2023 871
2024
2024 -
101
100
2027 100
2028 75
75
76
75
Bijlage 4 (rvs 480836) 230306 Toelichting Hoofdgrondexploitatie Marslanden II fase II definitief Pagina 34 van 38
75
2033 75
2034 75
44
Bijlage 2.2, financieel overzicht grondexploitatie fase 1 Grondexploitatie Marslanden II
Gemeente Hardenberg/Rotij
Startjaar
2023
Project naam
Marslanden II
Eindjaar
2033
Versie Datum
grondexploitatie fase 1 16-2-2023
Discontovoet
4,0%
Kasstroom overzicht UITGAVEN 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13
14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25
Totaal
Gerealiseerd
verwerving sloopkosten milieu en saneren hoofdinfra bouwrijp maken woonrijp maken natuurontwikkeling plankosten fondsen en verrekeningen vastgoed niet verrekenbare BTW beheer overig Totaal
13.137.519178.507215.000777.4943.713.2663.046.0081.969.6482.024.14912.209105.000592.75025.771.550-
INKOMSTEN
Totaal
woningbouw bedrijven kantoren voorzieningen commercieel voorzieningen niet commercieel zorg bestaand vastgoed parkeren tijdelijke huurinkomsten bijdragen exploitatiebijdragen overig Totaal
32.021.071 20.243 410.372 32.451.687
237.153607.077 7.050.060
Kasstroom Index uitgaven Index inkomsten Totale kasstroom geindexeerd Rente en saldoverloop Rente SALDO EINDWAARDE SALDO NETTO CONTANTE WAARDE PROGRAMMA woningbouw
13.085.290178.507119.956137.5181.940.3791.242.4121.568.496894.06412.20921.85719.200.687Gerealiseerd
2024
2025 12.436466.102162.24030.827326.006286.250 711.361-
2026 9.327162.24030.82721.203223.597-
4.974162.24030.82721.203219.244-
4.974162.24021.75421.203210.172-
4.974162.24021.75421.203210.172-
2030 3.10913.25216.361-
2031
12.436466.102563.535124.111353.0081.519.192-
2027
2028
2029
2031
2032
2033
-
-
14.654.828 20.243 425.827 15.100.899
Nog te realiseren 17.366.243 15.45517.350.788 ##
2023 4.103.832 15.4554.088.377
2024 3.684.003 3.684.003
2025 2.763.002 2.763.002
2026 1.473.601 1.473.601
2027 1.473.601 1.473.601
2028 1.473.601 1.473.601
2029 1.473.601 1.473.601
2030 921.001 921.001
4.099.788-
237.153607.077 11.149.849 ##
85.07141.038 583.580
57.80174.048 2.181.059
30.11083.722 2.105.254
11.84759.834 1.297.991
14.92175.168 1.314.604
17.19390.656 1.336.893
20.211106.299 1.349.517
76.311 980.951
955.158
179.7764.090.597-
163.6242.073.162-
82.92650.835-
2.0331.245.123
49.805 2.609.532
104.381 4.050.806
162.032 5.562.356
222.494 6.765.801
270.632 7.036.433
281.457 7.317.890
2029
2030
2031
2032
560.545 394.6137.610.606 4.494.4014.943.704 positief Totaal Gerealiseerd 438
Nog te realiseren gerealiseerd2023 52.23095.04495.044639.976639.9761.772.887840.6821.803.596428.861401.152141.0521.130.086353.00883.14383.143592.750879.0006.570.864- ## 3.460.766-
347
##
Nog te realiseren
gerealiseerd2023 91
2024 21
2025 20
2026 15
2027 8
2028 8
8
8
Financieringsbehoefte hoofdgrondexploitatie Marslanden ll
Bijlage 4 (rvs 480836) 230306 Toelichting Hoofdgrondexploitatie Marslanden II fase II definitief Pagina 35 van 38
5
2032
-
2033
-
-
-
-
-
-
292.716 7.610.606
2033 -
-
Bijlage 3.1, financieel overzicht grondexploitatie Ydenhoogte
Grondexploitatie Marslanden II
Gemeente Hardenberg/Rotij
Startjaar
2023
Project naam
Marslanden II
Eindjaar
2034
Versie Datum
grondexploitatie Yednhoogte Fase 2 2-3-2023
Discontovoet
3,1%
Kasstroom overzicht UITGAVEN 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13
14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25
Totaal
Gerealiseerd
verwerving sloopkosten milieu en saneren hoofdinfra bouwrijp maken woonrijp maken natuurontwikkeling plankosten fondsen en verrekeningen vastgoed niet verrekenbare BTW beheer overig Totaal
5.033.69733.4431.537.6771.500.1371.910.074910.925431.3319.72528.36411.395.373-
INKOMSTEN
Totaal
woningbouw bedrijven kantoren voorzieningen commercieel voorzieningen niet commercieel zorg bestaand vastgoed parkeren tijdelijke huurinkomsten bijdragen exploitatiebijdragen overig Totaal
11.590.760 77.593 11.668.353
77.593 77.593
342.38569.404-
2.633.217-
Kasstroom Index uitgaven Index inkomsten Totale kasstroom geindexeerd Rente en saldoverloop Rente SALDO EINDWAARDE SALDO NETTO CONTANTE WAARDE PROGRAMMA woningbouw
2.593.41123.99383.6819.7252.710.810Gerealiseerd
1.450.872597.0131.520.2773.230.2301.053.947- negatief Totaal Gerealiseerd 263
-
Nog te realiseren gerealiseerd2023 2.440.2862.277.37933.44333.4431.513.684756.8421.500.137750.0681.910.074827.244165.449431.33128.36428.3648.684.563- ## 4.011.545-
2025 54.302636.691165.449164.0041.020.447-
2026 54.302636.691165.449101.683958.125-
2027
54.302756.842750.068165.449165.6441.892.306-
##
2024 4.451.204 4.451.204
2025 4.407.133 4.407.133
2026 2.732.423 2.732.423
2027
-
342.3852.563.812 ##
59.7034.071.248-
84.4962.474.403
53.1683.333.518
65.9981.708.300
79.020881.160-
853.859-
100.1377.401.615-
229.4505.156.662-66.614,5
159.8571.983.001-
61.473336.174-
10.4211.227.756-
Nog te realiseren 11.590.760 11.590.760
2023
##
Nog te realiseren gerealiseerd2023 263
2024
2024 -
2025 101
2026 100
2028
2028
2029
2030
2033
-
2031
-
43.0041.430.228-
2029
2030
2031
2032
Pagina 36 van 38
-
-
-
41.7111.387.224-
Bijlage 4 (rvs 480836) 230306 Toelichting Hoofdgrondexploitatie Marslanden II fase II definitief
-
-
40.4571.345.513-
-
-
2034
-
39.2401.305.056-
-
-
2033
-
-
2034
-
2032
-
-
-
2032
-
-
38.0601.265.816-
2031
-
-
2028 -
2030
-
-
2027 62
2029
636.691165.449802.140-
-
44.3371.474.565-
2033 -
45.7121.520.277-
2034 -
-
Bijlage 3.2, financieel overzicht grondexploitatie Leehoogte Grondexploitatie Marslanden II
Gemeente Hardenberg/Rotij
Startjaar
2023
Project naam
Marslanden II
Eindjaar
2034
Versie Datum
grondexploitatie Fase Leehoogte 2 2-3-2023
Discontovoet
3,1%
Kasstroom overzicht UITGAVEN 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13
verwerving sloopkosten milieu en saneren hoofdinfra bouwrijp maken woonrijp maken natuurontwikkeling plankosten fondsen en verrekeningen vastgoed niet verrekenbare BTW beheer overig Totaal INKOMSTEN
14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25
Gerealiseerd 33-
Nog te realiseren gerealiseerd2023 3.181.77032.709801.3811.305.0621.917.726741.150394.50124.8608.399.158- 3-
-
9.783.000 9.783.000
-
Nog te realiseren 9.783.000 9.783.000
-
-
467.800869.478 1.785.517
3-
467.800869.478 1.785.520
3-
3.181.77032.709801.3811.305.0621.917.726741.153394.50124.8608.399.161Totaal
woningbouw bedrijven kantoren voorzieningen commercieel voorzieningen niet commercieel zorg bestaand vastgoed parkeren tijdelijke huurinkomsten bijdragen exploitatiebijdragen overig Totaal
Kasstroom Index uitgaven Index inkomsten Totale kasstroom geindexeerd Rente en saldoverloop Rente SALDO EINDWAARDE SALDO NETTO CONTANTE WAARDE PROGRAMMA woningbouw
Totaal
Gerealiseerd
65.5821.719.936 31.192.362 positief Totaal Gerealiseerd 239
-
2024
2023
65.582-
105.87912.430118.309-
2024
-
3-
03-
Nog te realiseren gerealiseerd2023 239
-
2025 3.181.77032.709498.355652.531105.87912.4304.483.673-
2026 303.026652.531105.87962.7241.124.159-
2027 479.431105.879123.797709.107-
2028 479.431105.879123.797709.107-
2029 479.431105.87984.182669.492-
2030
2025
2031
2032
479.431105.879585.310-
-
2026 1.555.456 1.555.456
2027 3.069.979 3.069.979
2028 3.069.979 3.069.979
2029 2.087.586 2.087.586
5.536123.845-
85.8464.569.519-
87.332111.716 455.681
57.660253.397 2.556.609
67.304286.631 2.580.198
77.093217.734 1.558.734
87.029672.339-
0123.848-0,0
3.8394.697.206-
145.6134.387.138-
136.0011.966.530-
60.962552.706
17.134 2.128.574
65.986 1.522.220
47.189 1.569.409
48.652 1.618.061
2025
2026
2029
2030
2031
2032
-
-
2027 38
2028 75
75
51
2031
2032
-
Bijlage 4 (rvs 480836) 230306 Toelichting Hoofdgrondexploitatie Marslanden II fase II definitief Pagina 37 van 38
-
-
-
-
2034
-
-
Financieringsbehoefte hoofdgrondexploitatie Marslanden ll
-
2033
-
-
2034
-
-
2024
2030
2033
-
-
-
-
50.160 1.668.221
2033 -
51.715 1.719.936
2034 -
-
Bijlage 3.3, financieel overzicht grondexploitatie De Velden
Grondexploitatie Marslanden II
Gemeente Hardenberg/Rotij
Startjaar
2023
Project naam
Marslanden II
Eindjaar
2034
Versie Datum
2 De Velden grondexploitatie Fase 2-3-2023
Discontovoet
3,1%
Kasstroom overzicht UITGAVEN 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13
14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25
Gerealiseerd
Totaal
1.339.52133.7914.8331.378.145-
verwerving sloopkosten milieu en saneren hoofdinfra bouwrijp maken woonrijp maken natuurontwikkeling plankosten fondsen en verrekeningen vastgoed niet verrekenbare BTW beheer overig Totaal
5.779.95534.451944.9492.127.9382.468.893970.213609.0836.92341.00712.983.413-
INKOMSTEN
Totaal
woningbouw bedrijven kantoren voorzieningen commercieel voorzieningen niet commercieel zorg bestaand vastgoed parkeren tijdelijke huurinkomsten bijdragen exploitatiebijdragen overig Totaal
14.201.000 108.986 14.309.986
108.986 108.986
1.051.7352.059.484 2.334.322
1.269.159-
Kasstroom Index uitgaven Index inkomsten Totale kasstroom geindexeerd Rente en saldoverloop Rente SALDO EINDWAARDE SALDO NETTO CONTANTE WAARDE PROGRAMMA woningbouw