Bijlage 4 Notitie zienswijzen ontwerp besluit tot wijziging van het Omgevingsplan Slagharen Noord

Notitie over de zienswijzen op het ontwerp van het besluit tot wijziging van het Omgevingsplan Hardenberg voor nieuwbouwwijk ’Slagharen Noord’ Inzage ontwerp wijziging Omgevingsplan Het ontwerp van het besluit tot wijziging van het Omgevingsplan voor ‘Slagharen Noord’ lag vanaf maandag 3 februari 2025 zes weken ter inzage. Dat is gepubliceerd in het huis-aan-huis-blad De Toren en in het Gemeenteblad. Het ontwerpomgevingsplan is geplaatst op het Omgevingsloket. Wij hebben vier zienswijzen ontvangen: 1. De gezamenlijke eigenaren van een perceel welke is gelegen direct aangrenzend aan het plangebied voor ‘Slagharen Noord’. 2. Een omwonende van het plangebied. 3. Het Dorpsbelang Slagharen (DBS). 4. De Werkgroep Slagharen Noord ( 3 omwonenden van het plangebied). Hieronder hebben wij de zienswijzen samengevat en van commentaar voorzien. Zienswijze 1 Samenvatting zienswijze Deze zienswijze heeft betrekking op een stuk grond welke eigendom is van de indieners van de zienswijze. Men vraagt zich af waarom dit perceel niet is opgenomen in het plangebied voor Slagharen – Noord terwijl een ander nabijgelegen perceel van een andere particulier wel is opgenomen. Mocht het perceel van de indieners niet mee worden genomen in het plan dan wil men een bevestiging dat het perceel ook in de toekomst de bestemming ‘wonen – besloten veenontginningslandschap’ blijft houden.

Tenslotte wordt nog gewezen op een erfdienstbaarheid die op het betreffende perceel ligt. Reactie gemeente De gemeente Hardenberg is reeds eigenaar van een groot gedeelte van de gronden in dit gebied. De naastliggende percelen van de andere particulier zijn onlangs door de gemeente aangekocht. Met deze percelen kan de gemeente Hardenberg een optimaler plan realiseren waarmee kan worden voorzien in de woningbouwbehoefte van Slagharen voor de komende jaren. Met de aankoop van deze gronden kan per direct een substantieel aantal extra (betaalbare) woningen worden toegevoegd aan het plan en hebben wij de regie over het programma en de uitvoering hiervan. Het perceel van de indieners van de zienswijze is niet nodig voor de realisatie van het plan. Er is dan ook geen reden om deze gronden in het plangebied op te nemen. De huidige bestemming wordt niet gewijzigd en de bestemming ‘wonen-besloten veenontginningslandschap’ blijft behouden. De gemeente is bekend met de bestaande erfdienstbaarheden. De bestaande situatie wordt, daar waar het de gemeente aangaat, door de gemeente aanvaard. Conclusie Deze zienswijze geeft geen aanleiding tot het aanpassen van het besluit tot wijziging van het Omgevingsplan voor ‘Slagharen Noord’. Zienswijze 2 Samenvatting zienswijze 1

De indiener van deze zienswijze woont in de nabijheid van het plangebied ten noordwesten van de rondweg rondom Slagharen. In de zienswijze zijn vier punten genoemd: 1. Verstoring van de oorspronkelijke bestemming: De oorspronkelijke bestemming geeft rust, ruimte en heeft een natuurlijk karakter. Door de bestemmingswijziging tast het de landschappelijke inpassingen aan. 2. Verstoring van het oorspronkelijke ontwerp: Het ontwerp van de te bouwen herenboerderij was gericht op het behouden van het landelijke karakter van de omgeving. Het voorstel om de boerderij te vergroten met een voorgebouw die voorzien is van een 2-laagse structuur, gaat in tegen de oorspronkelijke doelstellingen van het ontwerp. Dit geldt ook voor de plannen betreffende de bijgebouwen. Het creëert een gebouw met bijgebouwen dat visueel niet meer past binnen het historische en landelijke karakter van de omgeving, hetgeen de esthetische waarde en het dorpsbeeld zou kunnen aantasten. 3. Verhoogde bebouwingsdichtheid, verlies uitzicht en privacy: Het wijzigen van de herenboerderij van een 1-laags boerderij naar een 1-laags boerderij met een 2-laags voorhuis met slaapkamers/logeerkamers in de kap en met bijgebouwen betekent een verdichting van de bebouwing, hetgeen negatieve gevolgen heeft voor de omgeving. Dit verstoort niet alleen mijn uitzicht, maar ook mijn privacy wordt aangetast. 4.

Verkeersdrukte: De woningen en appartementen leiden tot een toename van het aantal bewoners. Dit resulteert in extra verkeersbewegingen. Reactie gemeente 1. Rond het te ontwikkelen gebied ligt reeds de rondweg (Weverijweg) wat al een duidelijke scheiding geeft in het landschap. Vanaf de Herenstraat is het dorp, omstreeks halverwege de 20e eeuw, planmatig aan beide zijden verkaveld. De uitbreidingen van het dorp zijn geleidelijk gegroeid. De wijk Slagharen Noord wordt binnen deze traditie in het noordwesten aan het dorp toegevoegd. Het plangebied van Slagharen Noord is gelegen ten noorden van de Witmanweg en ten zuidoosten van de rondweg. Het plangebied vormt de nieuwe rand van de bebouwde kom, waarbij de Weverijweg de reeds bestaande grens is voor het gebied. De kernkwaliteiten van het landschap worden juist in het plan benadrukt. De rechthoekige lineaire verkaveling, bosjes en doorzichten zijn het uitgangspunt en de drager van het stedenbouwkundig plan. 2. In het omgevingsplan is een maximale bouwhoogte van 12 meter en een maximale goothoogte van 6 meter voor een gebouw opgenomen. Dit is passend bij de bestaande hoogten binnen het dorp. In het stedenbouwkundig plan van Slagharen Noord is ervoor gekozen om verschillende typologieën met elkaar te mengen.

Het plan bestaat uit 130 woningen onderverdeeld in kavels, tweekappers en er is ruimte voor rijwoningen (huur, goedkope koop en middeldure koop) in hofjes. Het deelgebied rondom de herenboerderij zorgt voor vernieuwende typologieën (wonen op een ‘boerenerf’) en zorgt daarmee voor een interessante mix. Het realiseren van betaalbare woningen vormt een belangrijk uitgangspunt van het programma en past binnen het beeld van boerenerven die van oudsher in de omgeving voorkomen 3. Het perceel van de indiener van de zienswijze ligt aan de andere kant van de rondweg (Weverijweg) en ligt op ruime afstand van het plangebied en de te bouwen herenboerderij (ca. 70 meter). Deze afstand zorgt er, in combinatie met de tussenliggende rondweg en aanwezig en nog aan te planten groen, voor dat de herenboerderij geen onaanvaardbare nadelige 2

gevolgen heeft voor het perceel van de indiener van de zienswijze. Er zal geen sprake zijn van schaduwwerking op zijn perceel en de onderlinge afstand is van dien aard dat dit niet zorgt voor onaanvaardbare beperking van uitzicht. 4. De toegangswegen van het plangebied bevinden zich aan de Witmanweg en de noordzijde van het plangebied. Dit resulteert in extra verkeerbewegingen op deze beide ontsluitingen. De beide aansluitingen kunnen deze extra verkeersbewegingen prima verwerken. Conclusie Deze zienswijze geeft geen aanleiding tot het aanpassen van het besluit tot wijziging van het Omgevingsplan voor ‘Slagharen Noord’. Zienswijze 3 Samenvatting zienswijze Deze zienswijze van het Dorpsbelang Slagharen (DBS) betreft een positieve reactie op het voorliggende plan. Daarbij wordt het volgende genoemd. Wij hopen dat de door u beoogde planning voor realisatie van de woonwijk wordt gehaald om te voorkomen dat verdere vertraging in de beschikbaarheid van nieuwbouw woningen in ons dorp ontstaat. De laatste jaren zien wij jeugd (noodgedwongen) vertrekken om elders een woning te bouwen, een ontwikkeling die wij ten zeerste betreuren. Specifiek ten aanzien van de inhoud van het plan Kraneplas (nieuwe naam voor Slagharen Noord) maken wij de volgende opmerkingen: - Kraneplas is het eerste plan waar de nieuwe principes uit de Groene en Gezonde Maatlat een plek krijgen.

Wij zijn erg benieuwd naar het effect van deze maatregel op de uitstraling en de woonbeleving van de nieuwe buurt. - De invulling van de herenboerderij met appartementen kan de buurt een eigen identiteit geven. Gezien de prominente ligging vraagt de ontwikkeling de herenboerderij om extra aandacht als het gaat om de ruimtelijke uitstraling. Wij vertrouwen er op dat u hier aandacht voor heeft. - De ontsluiting van de woonwijk vindt plaats op twee punten. Dit vraagt mogelijk om een aangepaste inrichting van de Witmanweg, gezien de huidige uitstraling, het relatief smalle profiel (gedeeltelijk zonder stoep), weinig verlichting en de te verwachten sterke toename in verkeer. Ten aanzien van de aansluiting op de rondweg vragen wij aandacht voor de verkeersveiligheid, mede gezien de ervaringen met de bestaande aansluitingen op de rondweg. Tot slot willen wij benadrukken dat wij tevreden zijn over de samenwerking met de gemeente bij de totstandkoming van het plan. Ook is er door de gemeente veel aandacht besteed aan de communicatie met de omgeving van het plan en dat is positief. Reactie gemeente De gemeente neemt deze zienswijze voor kennisgeving aan, zal aandacht hebben voor de genoemde punten en zal blijvend contact houden met het DBS over de verder ontwikkeling van het plangebied.

Conclusie Deze zienswijze geeft geen aanleiding tot het aanpassen van het besluit tot wijziging van het Omgevingsplan voor ‘Slagharen Noord’. 3

Zienswijze 4 Samenvatting zienswijze Deze gezamenlijk zienswijze is afkomstig van een aantal bewoners van de Witmanweg. In de zienswijze worden de volgende punten genoemd: 1. Negatief saldo: Tijdens een informatieavond in 2024 werd gesproken over een tekort van € 1.2 miljoen euro op het plan. 2. Toewijzing kavels: Hoe groot is de kans dat bij de loting woningen worden toegewezen aan inwoners van Slagharen en omgeving? 3. Toekomstige afwijkingen: Als er (bouw)activiteiten plaats gaan vinden die afwijken van het Omgevingsplan wordt dan het Omgevingsplan weer gewijzigd of wordt afgeweken door middel van een Bopa (buitenlans omgevingsplanactiviteit)? 4. Gezondheid: Is er rekening gehouden met de agrarische percelen rondom het plangebied, waar meststoffen en gewasbeschermingsmiddelen worden toegepast. 5. Bodem: Verzocht wordt om een gedegen onderzoek omdat er verhalen zijn dat in een deel van het plangebied in het verleden illegaal afval is begraven. 6. Alternatieve locatie: De keuze om woningen voor allerlei leeftijdscategorieën te bouwen op deze locatie is onredelijk gezien de ligging ver van de medische diensten, scholen en winkels. Daarbij speelt verkeersveiligheid een grote rol. 7. Stikstof: Wordt er voldoende rekening gehouden met de stikstof die wordt uitgestoten als gevolg van de realisatie van het plan? 8.

Uitzicht en geluid: De bouw van woningen zorgt voor omwonenden voor een beperking van uitzicht en geluidsoverlast. 9. Vrije ligging: Een omwonende heeft zijn kavels ooit gekocht in de veronderstelling dat het vrije uitzicht behouden zou blijven. 10.Geluidwal: Een omwonende wil graag een geluidswal ter beperking van geluid en inkijk. 11.Breedte zone langs toegangsweg: door de aanleg van een toegangsweg naar het plangebied en de aanplant van een houtwal blijft er weinig ruimte over voor de kavels langs deze toegangsweg. 12.Moeshoek: De Raad van State heeft ooit een bestemmingsplan voor Moeshoek afgewezen. Dit is door de gemeente nooit hersteld terwijl er al wel woningen in Moeshoek zijn gebouwd. De gemeente heeft haar zaken dus niet op orde. 13.Bomensingel: de gemeente heeft in 2017 aan een omwonende toegezegd dat een bomensingel zou worden aangelegd. Deze toezegging moeten worden nagekomen. 14.Witmanweg 17i: De gemeente heeft het pand Witmanweg 17i aangekocht maar heeft geen eigendom van het naastliggende pad welke als toegang voor het plangebied gebruikt zou moeten gaan worden.

15.Kavels toezeggen: Is het mogelijk om buiten de loting om kavels toe te zeggen aan bewoners? 16.Onderhoud groen: wie gaat het vele groen dat in het plangebied wordt aangelegd onderhouden? 17.Beleidscyclus: de gemeente heeft de afgelopen jaren niet gewerkt met een beleidscyclus waarmee wordt gestuurd op kwaliteiten van een gebied. 18.Structuurplan Slagharen: is de Omgevingsvergunning waaronder het Structuurplan Slagharen valt op orde?

4

Reactie gemeente 1. De raadsinformatiebijeenkomst van 13 februari 2024 had tot doel om aan de hand van het project Slagharen Noord inzichtelijk maken dat er een relatie is tussen keuzes/afwegingen die worden gemaakt in (duurzaamheids)ambities, ruimtelijke en woonkwaliteit ambities, programma en financiën. En dat deze keuzes ook invloed hebben op andere belangrijke doelen zoals de betaalbaarheid, de woningbouwversnelling en de toekomstige gebiedsontwikkelingen van de gemeente, maar ook van derden. Sinds die bijeenkomst heeft optimalisatie plaatsgevonden door onder andere strategische aankopen van grond en vastgoed binnen het plangebied. Hiermee zijn milieucirkels opgeheven en is meer programma toegevoegd waarmee het financiële tekort is weggewerkt. 2. Het inschrijven geldt voor iedereen en niet specifiek voor inwoners uit Slagharen of voor mensen met een economische/sociale binding met het dorp. Specifiek voor inwoners uit Slagharen is in strijd met het wettelijke recht op vrije vestiging. Uit ervaring blijkt dat 85% van de inschrijvers uit een dorp waar een kavelloting plaatsvindt zelf komen. 3. Beide is mogelijk. Per plan/vraag/verzoek wordt beoordeeld wat de beste optie is. Doorgaans is het zo dat als de functie van een specifieke locatie wordt gewijzigd dit plaats vindt door middel van een gedeeltelijke wijziging van het Omgevingsplan.

Indien moet worden afgeweken van bijvoorbeeld de maatvoering, afstanden tot de perceelsgrens, etc. dan gaat dit meestal door middel van een BOPA. 4. Ten behoeve van het voorliggende besluit tot gedeeltelijke wijziging van het Omgevingsplan zijn onderzoeken uitgevoerd die de basis vormen voor het Omgevingsplan. De genoemde onderwerpen zijn onderzocht en daaruit is niet naar voren gekomen dat dit gevolgen heeft voor deze ontwikkeling. 5. In het vooronderzoek en het veldonderzoek dat is uitgevoerd zijn geen aanwijzingen gevonden die kunnen duiden op een bodemvervuiling. Specifiek naar aanleiding van dit punt uit de zienswijze is nog eens nader gekeken naar de betreffende locatie. Hierbij is geen vervuiling aangetroffen en daarnaast ook geen sporen dat er grondroerend werk heeft plaatsgevonden. Dus is er geen aanleiding om te verwachten dat er op het betreffende perceel illegaal afval is begraven. 6. Ruimtelijk en verkeerskundig is door de aanleg van de rondweg een aanzet gemaakt voor een nieuwe rand van de bebouwde kom van Slagharen. Stedenbouwkundig is hier nu ook invulling aan gegeven door aan te sluiten aan de bestaande bebouwing van het dorp. Deze plannen zijn al heel lang bekend. De wijk kan op een verkeersveilige manier worden aangesloten op de bestaande wegen en fiets- en voetpaden. 7. Recent is ten behoeve van de planvorming opnieuw een AERIUS berekening uitgevoerd.

Uit deze berekening blijkt dat er voor zowel de aanlegfase als de gebruiksfase geen sprake is van een te hoge depositie van stikstof. 8. Voor bewoners van bestaande woningen rondom het plangebied zal de situatie veranderen. Er vindt een aanpassing plaats van het uitzicht. Het plangebied wordt als een logische locatie beschouwd voor de uitbreiding van het dorp Slagharen. Bij de stedenbouwkundige invulling van het plangebed is zoveel mogelijk rekening gehouden met belangen van omwonenden (aanhouden van voldoende afstand, aanplanten van groen, etc.). Overlast door geluid is niet aan de orde omdat woningen vanuit milieukundig oogpunt geen geluidsveroorzakers zijn (woningen werken vanuit het aspect geluid niet belemmerd tot elkaar). 5

9. De gemeente heeft nooit toegezegd dat het plangebied niet bebouwd zou gaan worden. Zoals eerder al genoemd is ruimtelijk en verkeerskundig door de aanleg van de rondweg een aanzet gemaakt voor een nieuwe rand van de bebouwde kom van Slagharen. De inpassing van het perceel van de betreffende bewoner vindt op zorgvuldige wijze plaats door onder andere de aanleg van een 5 meter brede groenstrook met opgaande beplanting. 10.Het aanleggen van een geluidswal ter beperking van geluid en inkijk is niet noodzakelijk. Bovendien vormt een geluidswal een gebiedsvreemde oplossing die niet past in het gebied. Er zal een extra groensingel van 5 meter aangelegd worden. Tezamen met de al aanwezige singel van 5 meter op eigen kavel zorgt dit voor voldoende afscherming. 11.Het aanbieden van een diversiteit aan woningen en kavelgroottes maakt dit plan voor veel toekomstige bewoners aantrekkelijk. Ruimtelijk wordt met de kavels aangesloten op de Witmanweg en zorgen de andere twee woningen voor de entree naar de wijk. Daarnaast is het financieel ook nodig om deze kavels tot ontwikkeling te brengen om hiermee een budget neutrale grondexploitatie te realiseren. 12.Voor de Moeshoek was er (voordat het Omgevingsplan Hardenberg op 1 januari 2024 van kracht is geworden) een passende bestemming.

Voor 1 januari 2024 gold de beheersverordening Slagharen (vastgesteld in 2014) en daarvoor gold het bestemmingsplan ‘Moeshoek Wonen’. Zonder een geldende passende bestemming hadden de woningen in de wijk Moeshoek ook nooit gebouwd kunnen worden. 13.In het omgevingsplan is, conform afspraak uit 2017, een groene buffer opgenomen langs het betreffende perceel. Bij het bouw- en woonrijp maken van het plangebied zal deze aangelegd worden. 14.Het pand aan de Witmanweg 17i maakt geen onderdeel uit van het voorliggende Omgevingsplan. Voor de ontsluiting van het plangebied zal geen gebruik worden gemaakt van het pad langs de Witmanweg 17i. 15.Het is niet mogelijk om buiten de loting om kavels toe te zeggen aan specifieke personen. 16.Het te realiseren openbare groen zal door de gemeente onderhouden worden. 17.Bij het maken van het stedenbouwkundige plan voor de invulling van het plangebied is nadrukkelijk gekeken naar de kwaliteiten van het gebied. De bestaande landschappelijke structuur is als basis genomen voor het plan. 18.Een structuurplan voor Slagharen is niet aan de orde. De realisatie van het gebied wordt planologisch mogelijk gemaakt door de aanpassing van het Omgevingsplan. Vervolgens worden individuele omgevingsvergunningen aangevraagd en afgegeven ten behoeve van de bouw van de woningen.

Conclusie Deze zienswijze geeft geen aanleiding tot het aanpassen van het besluit tot wijziging van het Omgevingsplan voor ‘Slagharen Noord’.

6