Bijlage 2 - Voor- en nadelen varianten

Bijlage 2 voor- en nadelen locaties: Varianten Locatie onderzoek Sportpark Dedemsvaart

In het rapport van DVC en KA zijn 3 varianten onderzocht: Variant 1, renovatie van het bestaande sportpark De Boekweit Variant 2 (vanaf nu benoemd als variant 3a), verplaatsing in compacte vorm naar de zuidwesthoek van de Hoopmansveenweg/Van Rooijens Hoofdwijk. Deze variant biedt (op termijn) de mogelijkheid voor groei tot een multifunctioneel sportpark. Daarmee is deze variant in feite een tussen variant van 2 en 3 en benoemen we deze nu als variant 3a. Variant 3, verplaatsing van het sportpark De Boekweit en directe toevoeging van andere (sport)verenigingen waarmee direct een multifunctioneel sportpark wordt gerealiseerd daar waar variant 3a een organische groei kent.

Variant 1. Renovatie Sportpark De Boekweit, circa 10 hectare. In 2022 hebben DVC en KA al enkele modellen geschetst voor renovatie van De Boekweit. Hieronder staat één van die modellen als voorbeeld.

Investeringsraming volgens rapport

€ 8.935.000 excl. BTW

Voordelen Vigerende bestemmingsplan is sport

Nadelen Huidig bestemmingsplan kent een bouwvlak voor de gebouwen. Een andere locatie van de gebouwen of bouwen buiten het huidige bouwvlak betekent een wijziging omgevingsplan. Aan de randen van de Boekweit ligt een milieuzone. In het bestemmingsplan staat dat ter plaatse van de aanduiding milieuzone een intensivering in bebouwing en/of gebruik niet is toegestaan. Bij de uitwerking van

een concreet plan dient hier rekening mee gehouden te worden. De locatie wordt al jaren gebruikt en heeft draagvlak in de omgeving. Op het her in te richten sportpark kan het aantal parkeerplaatsen uitgebreid worden zodat parkeren – buiten het park - aan de overzijde van de Sportlaan minder wordt dan wel niet meer nodig is. Er kan relatief snel gestart worden met uitwerking van de renovatieplannen.

De grond van de Boekweit is eigendom van de gemeente. Vanuit de woningbouwambities is De Boekweit niet nodig voor woningbouw. Op de locatie ten zuiden van Bransveen wordt woningbouw voorzien. Hierop is de WVG gelegd. De locatie biedt voldoende ruimte om de

De ontsluiting van het park is niet ideaal. Voordeel is dat bij de beoogde aanpassingen/herinrichting van de Sportlaan de ontsluiting van het sportpark ook verbeterd kan worden. Bij de herinrichting moet wel (deels) onder de eigen voeten gewerkt worden. Eerst moeten er nieuwe of tijdelijke gebouwen staan voordat de oude gesloopt kunnen worden. Velden dienen gefaseerd verlegd en vervangen te worden om gedurende de aanleg voldoende velden beschikbaar te houden. De realisatie van een volledig nieuw park zal enkele jaren in beslag nemen. De locatie kent harde grenzen. Of er in de toekomst groei, stabilisatie dan wel krimp in ledenaantal plaatsvindt is onzeker. Het eind 2020 door de verenigingen opgestelde programma van eisen past binnen de huidige harde grenzen. Het creëren van een multifunctioneel sportpark met andere verenigingen is op deze locatie onmogelijk.

woningbouwambities voor Dedemsvaart een plek te geven.

Variant 2. Voetbal en korfbal verhuizen naar de zuidwesthoek van de Van Rooijens Hoofdwijk/Hoopmansveenweg. Grondbehoefte circa 10,5 hectare.

In het raadsvoorstel is toegelicht dat variant 2 vanaf nu variant 3a genoemd wordt. Variant 3a is in feite variant 2 uit het rapport maar: - ruimtelijk in compacte vorm en met de mogelijkheid om op termijn andere sportverenigingen te laten aansluiten en te komen tot een multifunctioneel sportpark. Zie hiervoor bovenstaande plaatje waarin de compacte vorm schematisch is weergegeven inclusief de groeimogelijkheid naar een multifunctioneel sportpark; - financieel zijn een aantal onderdelen van de investeringsraming uit het rapport nader beoordeeld. Het gaat daarbij om de grondprijs van de locatie, de in het rapport uitgesloten kosten risico’s en onvoorziene omstandigheden en de verrekening van eventuele opbrengst van woningbouw op De Boekweit met de investering op de Hoopmansveenweg. In het rapport wordt uitgegaan van een grondprijs van € 10,- per m2. Er is gerekend met de agrarische waarde. Sport is een maatschappelijke functie. De maatschappelijke waarde van de grond is ongeveer het dubbele. De eigenaren vragen vooralsnog een hogere prijs. Elke euro meer voor de grondprijs betekent € 100.000 meer aan kosten voor

verwerving van de grond. Bij aankoop van 10,5 hectare gaat het dan om € 1.050.000. In het rapport wordt er vanuit gegaan dat de mogelijke opbrengsten van woningbouw op De Boekweit € 2.777.000 (raming 2021) zijn en dat deze ingezet kunnen worden als deel van de financiering van variant 2. Vanuit de BBV kan dat niet. Bovendien geeft een actuele raming van opbrengsten woningbouw op de Boekweit een bandbreedte in opbrengsten van ongeveer € 100.000 tot € 2.200.000 afhankelijk van de bebouwingsdichtheid (50% tot 60%). Door (toekomstige) verduurzamingseisen- en maatregelen zal de uitgeefbaarheid richting de 50% bewegen. In het rapport zijn bij de ramingen voor verplaatsing een aantal risico’s en onvoorziene omstandigheden uitgesloten. Bijvoorbeeld draagkracht van de grond, hoogte terreinen, nutsvoorzieningen en ontsluiting voor verkeer. Met twee betrokken deskundige partijen is een nadere raming gemaakt wat de eventuele aanvullende kosten zijn. Er is geen eensluidende mening. Daarom is een bandbreedte gehanteerd. Bij nadere uitwerking van variant 3a zal er concreet inzicht in de kosten ontstaan.

Bovenstaande resulteert voor variant 3a in: Variant 2 volgens rapport inclusief verrekening € 6.458.000 € 2.778.000 opbrengsten woningbouw Boekweit Variant 2 volgens rapport zonder verrekening van € 10.408.000 # de opbrengsten woningbouw Boekweit Variant 3a exclusief verrekening € 2.778.000, Minimaal Maximaal inclusief grondprijs € 20 per m2 en inclusief € 11.902.000 € 12.488.000 bandbreedte kosten risico’s en onvoorziene omstandigheden # Tussen inclusief verrekening en exclusief verrekening van de opbrengsten Boekweit bij woningbouw zit een verschil van bijna € 4 miljoen. Dat is ruim meer dan de € 2.778.000 opbrengsten die in het rapport gehanteerd zijn. De reden daarvoor is dat het wegvallen van opbrengsten in de raming door de gehanteerde staartkosten (percentages) onevenredig hoger worden.

De voor- en nadelen van variant 3a zijn verder: Voordelen Bij groei van DVC en/of KA is ruimtelijk voldoende plek om te groeien. Bovendien is er ruimte om (op termijn) uit te groeien tot een multifunctioneel sportpark waar ook andere (sport)verenigingen zich kunnen vestigen. De locatie is daarmee flexibel en efficiënt in te richten.

Nadelen De gronden zijn geen eigendom van de gemeente. De gemeente dient deze aan te kopen. De eigenaren zijn bereid tot verkoop maar vragen vooralsnog een prijs die boven de maatschappelijk grondprijs ligt.

De bestemming is agrarisch. Het omgevingsplan dient gewijzigd te worden. In het rapport van DVC en KA is Ook met omwonenden en andere aangegeven dat er met de betrokken geïnteresseerden is bij het maken actoren gecommuniceerd is. Er zijn van het rapport gesproken. De andere (sport)verenigingen die reacties zijn daarbij wisselend. Naast enthousiast zijn over de positieve reacties, zijn er ook mogelijkheden om (op termijn) aan omwonenden die zich zorgen maken te sluiten. Daardoor ontstaat een over de mogelijke komst van een multifunctioneel sportpark. Ook sportpark. Het gaat daarbij dan partijen zoals Plaatselijk Belang, IKA bijvoorbeeld om geluid- licht- en zijn betrokken en enthousiast. De verkeersoverlast en schade aan de voetbalverenigingen geven aan natuur. binnen de verenigingen breed steun te hebben voor deze locatie. De middelbare scholen maken voor de sportlessen gebruik van het sportpark De Boekweit. De verdere ligging van de Hoopmansveenweg maakt dat er meer reistijd nodig is en daarmee minder tijd over blijft voor de sportlessen zelf. De Boekweit komt vrij voor een Vanuit het woningbouwprogramma andere functie, bijvoorbeeld wonen. voor Dedemsvaart is de Boekweit niet nodig. Ten zuiden van Bransveen is een WVG locatie vastgesteld voor

woningbouw. Door in de uitwerking van variant 3a te onderzoeken of er in de planvorming combinaties mogelijk zijn (bijvoorbeeld qua infrastructuur) kunnen mogelijk kostenvoordelen ontstaan. Landschappelijk en recreatief biedt het sportpark mogelijkheden om verbonden te worden met het wonen in het WVG gebied en de Kotermeerstal

Voordeel is dat tijdens de realisatie van een nieuw sportpark conform variant 3a, het huidige sportpark De Boekweit kan blijven functioneren. Wel dienen tijdens de realisatie op locatie 3a, de huidige kleedkamers een tijdelijke opknapbeurt te krijgen om te voldoen aan de eisen van de KNVB.

Het positieve resultaat van de grondexploitatie van De Boekweit mag conform de BBV niet verrekend worden met de aanleg van het nieuwe sportpark aan de Hoopmansveenweg. Het proces om tot ontwikkeling van het sportpark te komen vraagt tijd en geld. Denk aan aankoop gronden, uitwerking plannen, financiering, wijziging omgevingsplan, bouwrijp maken, bouwen, woonrijp maken, etc….

Variant 3, verplaatsing van het sportpark De Boekweit en directe toevoeging van andere (sport)verenigingen waarmee direct een multifunctioneel sportpark wordt gerealiseerd. Dit betreft 18 hectare.

Variant 3 volgens rapport inclusief verrekening € 2.778.000 opbrengsten woningbouw Boekweit Variant 3 volgens rapport zonder verrekening van de opbrengsten woningbouw Boekweit Variant 3a exclusief verrekening € 2.778.000, inclusief grondprijs € 20 per m2 en inclusief bandbreedte kosten risico’s en onvoorziene omstandigheden

€ 10.347.000 € 14.298.000 Minimaal € 17.850.000

Maximaal € 19.322.000

Voor de voor- en nadelen wordt verwezen naar de voor- en nadelen van variant 3a. Belangrijk voordeel van 3a ten opzichte van 3 is de lagere initiële investering en de mogelijkheid om het sportpark organisch te laten groeien. Door nu direct voor een multifunctioneel sportpark te gaan, wordt het proces om tot een nieuw sportpark voor DVC en KA te komen alleen maar complexer, duurder en tijdrovender. Beter is het om eerst de stap naar variant 3a te maken en van daaruit – afhankelijk van concrete behoefte van andere (sport)verenigingen en financieringsmogelijkheden – organisch door te

groeien. Bij uitwerking van variant 3a is het wel belangrijk ruimtelijk die doorkijk naar de toekomst – met een multifunctioneel sportpark - te hebben.