Beeldkwaliteitsplan Marslanden Havezate Es-F3 addendum

Hardenberg Marslanden Havezate Es b e e l d k w al i t e i t p l an 25 j un i 2 0 2 0

a t e l i e r

DUTCH

© mei 2020 - atelier Dutch De inhoud van deze publicatie kan onderworpen zijn aan copyright. Gebruik van de inhoud ervan door anderen zonder toestemming van atelier Dutch is onrechtmatig. This publication and the information it contains may be privileged. Unauthorised use, disclosure or copying is strictly prohibited.

Inhoud

Havezate Es

Marshoogte

De Cirkel

Marslanden I centrum

Hardenberg

1. I n l e i d i n g

5

1.1 Aanleiding

5

1.2 Wettelijk Kader

5

1.3 Werkwijze - Zelf de kavel samenstellen

5

2. H a v e z a t e E s

7

2.1 Havezate Es binnen Marslanden

7

2.2 Stedenbouwkundig Plan

7

2.3 Inleiding op de beeldkwaliteit van Havezate Es

11

3. W e l s t a n d s c r i t e r i a

14

3.1 Architectuur

14

3.2 Massa en Positie

18

3.3 Materiaal- en Kleurgebruik

22

3.4 Dakvorm en ~detaillering

23

3.5 Erfafscheidingen

24

vez

ate

we

g

Co

lle

nd

oo

rn

er

dij

k

Ha

Eu ge nb oe rs di jk

Pl ag ge nm ar sw eg

D e g e t oonde ve r k av e l i n g i s e e n b e b o uw in gssu ggestie 4

B e e l d k w a l i t e i t p l a n

H a v e z a t e

E s

I

M a r s l a n d e n

H a r d e n b e r g

1. Inleiding 1 . 1 A a n l e i d i n g

1.2 Wettelijk Kader

Dit beeldkwaliteitplan heeft betrekking op deelgebied Havezate Es in Hardenberg Marslanden. In het bestemmingsplan zijn (bouw)regels opgesteld waar de toekomstige bebouwing voor dit ontwikkelingsgebied aan moet voldoen. Ten aanzien van de welstandscriteria (hoofdstuk 3) geldt dat in alle gevallen de (bouw) regels uit het Bestemmingsplan leidend zijn.

In 2011 is voor de gemeente Hardenberg een nieuwe welstandsnota opgesteld. Door de gemeenteraad is een stadsbouwmeester benoemd. Deze heeft als taak alle aanvragen voor een omgevingsvergunning te beoordelen op redelijke eisen van welstand, zowel op zichzelf als in relatie tot de omgeving en de verwachte ontwikkelingen daarin. Het gaat daarbij niet alleen om het ontwerp zelf, maar ook om kleur-, materiaalgebruik en detaillering. De stadsbouwmeester werkt samen met een gemeentelijk welstandsadviseur.

De welstandscriteria zijn opgesteld ten behoeve van het uiterlijk en de onderlinge samenhang van de bebouwing. Via deze criteria wordt er gestuurd op ruimtelijke kwaliteit. Deze welstandsbeoordeling vindt normaliter plaats aan de hand van criteria uit de gemeentelijke Welstandsnota. Deze beoordeling is gekoppeld aan bepaalde gebieden en hun kenmerken. Voor deze nieuwe ontwikkeling zijn daarom nieuwe uitgangspunten (criteria) ontwikkeld, passend bij de uitgangspunten voor dit gebied. Dit beeldkwaliteitplan geeft opdrachtgevers, ontwerpers en bouwers, vooraf informatie waaraan bouwplannen moeten voldoen en beoogt een inspiratiebron zijn om een hoge kwaliteit te realiseren.

Het plangebied is in de huidige welstandsnota aangemerkt als “niveau 0”. Er zijn derhalve geen nadere welstandscriteria geformuleerd, wat onvoldoende is om sturing te geven aan het realiseren van een woongebied. Daarom is dit beeldkwaliteitplan opgesteld. Dit beeldkwaliteitplan fungeert als gebiedsgericht welstandskader voor dit specifieke plangebied en vervangt daarmee voor dit gedeelte de welstandsnota. Voor de overige aspecten (algemene criteria, reclamecriteria etc.) blijft de huidige welstandsnota van toepassing.

1 . 3 W e r k wi j z e Z e l f d e k a v e l s a m e n s t e l l e n

e r is t kope e tt el oo kav r g de els rce door e p de alen p be 2

0m

0 .6

n

mi

B e e l d k w a l i t e i t p l a n

H a v e z a t e

E s

2

m 00 2.0 . x ma

I

Wat het (zelf) bouwen in Havezate Es zo uniek maakt is dat niet alleen door de koper zelf bepaald kan worden hoe de woning eruit komt te zien, maar dat de koper ook zelf kan kiezen hoe groot de kavel wordt. Het woongebied is verdeeld in stroken. Door een groter danwel kleiner stuk van zo’n strook te kopen bepaalt de koper zelf de uiteindelijke grootte van de kavel. In een enkel geval wordt daarvan afgeweken: soms blijft er tussen twee kavels grond over dat als perceel wordt aangeboden. Dit om te voorkomen dat er reststroken overblijven en de kavels niet op elkaar aansluiten. Het uiteindelijk vaststellen van de kavelgrootte en de exacte perceelsgrens vindt plaats in overleg met de ‘kavelcoach’ van de gemeente Hardenberg.

M a r s l a n d e n

Om hierover meer nauwkeurig een en ander vast te leggen, worden er op basis van dit beeldkwaliteitplan er kavelpaspoorten gemaakt.

H a r d e n b e r g

5

eventuele toekomstige erven

1. Nieuwe bebouwing aan de Collendoornerdijk en Havezateweg die moet aansluiten op de sfeer en bebouwingskorrel van de bestaande bebouwing

3. De open, niet te bebouwen groene ruimte van de es

2. Nieuwe bebouwing aan de zuidrand van de Havezate Es die kan aansluiten op de sfeer en bebouwingskorrel van Marslanden

Princ ipe sch e m a

orië

orië

orië

et op h e i ntat

nta

tie

op

ntat

de

ie o p de Have

Hav

lint

Conce pt

6

B e e l d k w a l i t e i t p l a n

H a v e z a t e

E s

I

M a r s l a n d e n

H a r d e n b e r g

eza

te E s

zate

Weg

2 . H a v e z a t e E s 2 . 1 H a v e z a t e E s b i n n e n Marslanden

2 . 2 S t e d e n b o u w k u n d i g P l a n

Havezate Es is onderdeel van uitbreidingswijk Marslanden in Hardenberg. In de “Structuurvisie Marslanden fase II, d.d. 21 oktober 2008” zijn verschillende woonmilieus benoemd, passend bij de ligging binnen het totale landschappelijk raamwerk. Afhankelijk van de ligging is de meest passende woningbouwprogrammering gekozen. Globaal kan gesteld worden dat richting de kern Hardenberg in de hoogste dichtheid gebouwd wordt. Hier zijn de meeste rijenwoningen te vinden. Richting het noorden, rond Havezate Es, wordt in een lagere dichtheid gebouwd. Hier ligt de nadruk op landschappelijk wonen met voornamelijk vrijstaande en 2^1-kapwoningen. Deze nieuwe kavels zijn circa 600-2.000 m² groot. Het is de doelstelling om de cultuurhistorische en landschappelijke waarden van Havezate Es te behouden. Met het vervallen van de agrarische functie op deze plek, is het behouden van elementen als bestaande bomen, hoogteverschillen (es) en bebouwing alleen mogelijk als vanuit het standpunt “behoud door ontwikkeling” wordt geredeneerd. In het belang van het behoud van het bijzondere landschappelijke en cultuurhistorische karakter van dit gebied, is een combinatie van nieuwe woningen in het bestaande landschap goed denkbaar.

De combinatie van nieuwe woningen in dit bestaande landschap is het meest passend te realiseren in de vorm van een nieuw buurtschap. Daarbij wordt aangesloten bij de reeds aanwezige bebouwing en aanwezige structuren, zodat het ‘oude’ de basis vormt voor het ‘nieuwe’. Vanwege de cultuurhistorische en landschappelijke waarde van dit gebied, gelden voor het nieuwe buurtschap bijzondere uitgangspunten. Het is nadrukkelijk niet de bedoeling dat de dichtheid en sfeer van Marslanden tot aan de Havezateweg wordt doorgetrokken. Daarvoor is het gebied te waardevol en te kwetsbaar. In de structuurvisie is hierover het volgende opgenomen: “Havezate Es vormt een verwijzing naar het historisch bebouwingspatroon, maar is als een es, en niet als een ‘hoogte’ vormgegeven (zoals bijv. de Marshoogte). Dat houdt in dat het centrale deel van de es onbebouwd blijft en dat de bebouwing zich beperkt tot de lagere randen van de es. De grenzen van Havezate Es worden gevormd door houtwallen langs wegen en aan de zuidzijde door een langgerekte laaggelegen strook.” Omdat het woonmilieu van Havezate Es zich als een zelfstandig buurtschap baseert op het onderliggende landschap, en niet een voortzetting is van de andere woonmilieus in Marslanden, kan deze los van de andere buurten in Marslanden tot ontwikkeling komen.

In de structuurvisie is vastgelegd dat dit deel van Marslanden dunner bebouwd wordt, met een sterke dooradering van landschappelijke structuren. Dit is verder uitgewerkt in het Beeldregieplan voor Marslanden (november 2009). Hierin staat het volgende: “Havezate Es is historisch en landschappelijk een bijzonder deelgebied in het plan. De natuurlijke hoogteverschillen van het deelgebied geven het een onderscheidend karakter. Het is van belang dat het open karakter van het gebied niet wordt aangetast. Het centrale, hoger gelegen binnengebied van de Es zal onbebouwd blijven. Aan de noordrand van de es (aan de Havezateweg en de Collendoornerdijk) liggen bestaande bebouwde kavels. Die bestaande kavels worden aangevuld met ‘nieuwe’ enclaves met bebouwing. De nieuwe enclaves hebben een vergelijkbare opzet als de bestaande kavels. De zuidrand van de Es is het laagst gelegen deel van de es. Hier komt een nieuwe weg, die aansluit op de Collendoornerdijk en de Havezateweg.”

B e e l d k w a l i t e i t p l a n

H a v e z a t e

E s

I

M a r s l a n d e n

H a r d e n b e r g

Havezate Es bestaat uit drie ruimtelijke eenheden: 1. Nieuwe bebouwing aan de Collendoornerdijk en Havezateweg die moet aansluiten op de sfeer en bebouwingskorrel van de bestaande bebouwing 2. Nieuwe bebouwing aan de zuidrand van Havezate Es die kan aansluiten op de sfeer en bebouwingskorrel van Marslanden 3. De open, niet te bebouwen groene ruimte van de es. Voor Havezate Es geldt dat er gebouwd wordt in een lage dichtheid met grote kavels en voornamelijk vrijstaande woningen. Ook wordt er substantieel ruimte gereserveerd voor landschappelijke structuren en groen. Vanuit landschappelijk oogpunt is voor Havezate Es gekozen voor een eigen stedenbouwkundige structuur die niet aanhaakt op de structuren van Marslanden die passen bij een hogere dichtheid en meer rijenwoningen. Op deze wijze wordt rekenschap gegeven van het bijzondere cultuurhistorische en landschappelijke karakter van dit gebied, en krijgt Havezate Es een eigen karakter, anders dan de rest van Marslanden.

Bij de uitwerking van Havezate Es zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: - Bouwen in een lage dichtheid - Voornamelijk vrijstaande woningen - Grote kavels, groen ingericht (erfbeplanting) - Afstand houden tot bestaande bebouwing - Bestaande bomen, lanenstructuren en hoogteverschillen behouden - Veel ruimte reserveren voor (nieuw) groen - Duidelijke beeldregie, aansluitend op het beeld van bestaande bebouwing - Eventueel: functies toekennen aan de open groene ruimte

7

D e g e t oonde ve r k av e l i n g i s e e n b e b o uw in gssu ggestie 8

B e e l d k w a l i t e i t p l a n

H a v e z a t e

E s

I

M a r s l a n d e n

H a r d e n b e r g

B e e l d k w a l i t e i t p l a n

H a v e z a t e

E s

I

M a r s l a n d e n

H a r d e n b e r g

9

10

B e e l d k w a l i t e i t p l a n

H a v e z a t e

E s

I

M a r s l a n d e n

H a r d e n b e r g

2.3 Inleiding op de beeldkwaliteit van Havezate Es: M o d e r n - l a n d e l i j k e A r c h i t e c t u u r In Havezate Es worden landschap en wonen gecombineerd. Het is derhalve het uitgangspunt om nieuwe bebouwing te integreren in het landschap en om tot zo min mogelijk contrast te komen tussen bestaande en nieuwe bebouwing. De woonhuizen zijn voornamelijk vrijstaand en hebben een de uitstraling van een boerderij, een schuur of anderszins een in de sfeer passende architectuursignatuur. Havezate Es wordt een woongebied met gemêleerd beeld van verschillende grote huizen in riante tuinen. Voor de architectuur kan worden teruggegrepen naar regionaal kritische vormen van bouwen waarbij de bebouwing herkenbaar zal zijn als eigen aan de regio en de es. Dit architectuurbeeld kan dus sterk refereren aan de architectuur van de oorspronkelijke bebouwing in Collendoorn. Ook kunnen meer moderne varianten van dit architectuurbeeld gerealiseerd worden. Uitgangspunt is dat de bebouwing niet te dominant mag zijn, maar een bescheiden architectuur heeft met een ‘vleugje romantiek’. Verder geldt dat nieuwe bebouwing in kleurstelling, materialisering, detaillering en architectuur aansluit bij de bestaande bebouwing. Over het algemeen heeft de bebouwing een aardse uitstraling van grove steen, hout, gebakken materiaal.

Het centrale ‘beeldmerk’ is dat alle woningen een lage dakgoot en (in verhouding) een groot dakvlak hebben. De huizen hebben een kap, bij voorkeur een zadeldak, met een lage goothoogte (max. 3,5 m.). Het geheel moet een ontspannen, natuurlijke sfeer uitstralen. In Havezate Es worden landschap en wonen gecombineerd. Het is derhalve het uitgangspunt om nieuwe bebouwing te integreren in het landschap en om tot zo min mogelijk contrast te komen tussen bestaande en nieuwe bebouwing.

B e e l d k w a l i t e i t p l a n

H a v e z a t e

E s

I

M a r s l a n d e n

H a r d e n b e r g

11

D e g e t oonde ve r k av e l i n g i s e e n b e b o uw in gssu ggestie 12

B e e l d k w a l i t e i t p l a n

H a v e z a t e

E s

I

M a r s l a n d e n

H a r d e n b e r g

B e e l d k w a l i t e i t p l a n

H a v e z a t e

E s

I

M a r s l a n d e n

H a r d e n b e r g

13

3. Welstandscriteria 3 . 1 A r c h i t e c t u u r De architectuur is gebaseerd op regiogebonden bouwen. Het ontwerp dient echter geen letterlijke vertaling te zijn van de bebouwing die ca. 150 jaar geleden is ontwikkeld. Met de huidige eisen in de bouw is het ook niet meer mogelijk om op dezelfde wijze als 150 jaar geleden te bouwen. De bouwwerken worden anders gematerialiseerd en daarom ook anders gedetailleerd. Het ontwerp dient een moderne vertaling te zijn van de bebouwing rondom de Collendoorn Es en zijn omgeving. Hieronder kan worden verstaan (zowel in klassieke als moderne vorm): - Boerderijwoning, boerderette - Schuur, schuurwoning - Stolpwoning - Landhuis - (Rietgedekte) villa - Cottage-woning In de landelijke sfeer die wordt voorgestaan voor Havezate Es, is wat architectuurstijl niet toegestaan: - Notariswoning - Herenhuis - Jaren ’30-woning - Bungalow - Kubistische woning - Etc. (wat nog meer niet past in het landelijk Havezate Es)

referentiebeelden, ter inspiratie en als voorbeeld

14

B e e l d k w a l i t e i t p l a n

H a v e z a t e

E s

I

M a r s l a n d e n

H a r d e n b e r g

B e e l d k w a l i t e i t p l a n

H a v e z a t e

E s

I

M a r s l a n d e n

H a r d e n b e r g

15

Het ontwerp dient een moderne vertaling te zijn van de bebouwing rondom de Collendoorn Es en zijn omgeving. Hieronder kan worden verstaan in klassieke vorm: klassieke, traditionele architectuur

referentiebeelden, ter inspiratie en als voorbeeld

16

B e e l d k w a l i t e i t p l a n

H a v e z a t e

E s

I

M a r s l a n d e n

H a r d e n b e r g

Het ontwerp dient een moderne vertaling te zijn van de bebouwing rondom de Collendoorn Es en zijn omgeving. Hieronder kan worden verstaan in moderne vorm: moderne, eigentijdse architectuur

referentiebeelden, ter inspiratie en als voorbeeld

B e e l d k w a l i t e i t p l a n

H a v e z a t e

E s

I

M a r s l a n d e n

H a r d e n b e r g

17

e r is t kope e l tt e roo e kav g s d el rce door e p de alen p be 2

m

00

6 in.

m

2

x. ma

3 . 2 M a s s a e n P o s i t i e

m 00 2.0

ls oa n z e k, vla word w ou te t b erd e n h lise ne erea n i b g nt art, e i d ka ing de w p o ou eb even b De geg n aa rij sv i g tin ch i r p ka

De exacte perceelsgroottes worden in overleg met de kavelkopers bepaald. Door een groter danwel kleiner stuk van zo’n strook te kopen bepaalt de koper zelf de uiteindelijke grootte van de kavel. In een enkel geval wordt daarvan afgeweken: soms blijft er tussen twee kavels grond over dat als perceel wordt aangeboden. Dit om te voorkomen dat er reststroken overblijven en de kavels niet op elkaar aansluiten. Op basis van de uiteindelijke perceelsgrootte en de bepalingen in het bestemmingsplan kan vastgesteld worden wat het maximale bouwvlak is. Alle hoofd- en bijgebouwen en overige bouwwerken liggen binnen het bouwvlak. Er mag geen bebouwing buiten het bouwvlak gerealiseerd worden. Dit bouwvlak heeft op alle bebouwing betrekking; hoofdgebouw, bijgebouwen en overige bouwwerken. Parkeren geschiedt alleen op eigen erf, de norm is minimaal twee parkeerplaatsen op een kavel. Om het onbebouwde karakter van de open ruimte op de Es te verstreken moet de afstand tussen de achtergrens en het hoofdgebouw meer dan 5 meter zijn. Voor het bebouwen van de kavels rond Havezate Es gelden de volgende uitgangspunten: - De afstand van de bebouwing tot de perceelgrenzen (voor- en achterzijde èn zijdelingse perceelsgrenzen) is vastgelegd in het bestemmingsplan.

- Ter indicatie: De bebouwing dient binnen het bouwvlak zoals aangegeven op de kaart gerealiseerd te worden, met inachtneming van de afstand tot de zijdelingse perceelsgrens - Er is een duidelijke hiërarchie tussen het hoofdgebouw en de bijgebouwen. Het moet duidelijk zijn wat het hoofdgebouw is, door de presentatie ervan en de situering op het erf, en wat de bijgebouwen zijn. - Het hoofdgebouw is vrijstaand. Aan het hoofdgebouw mag wel een bijgebouw worden gekoppeld. - Indien twee naastgelegen percelen gezamenlijk één twee-ondereen-kapwoning willen realiseren, is dat mogelijk, waarbij in alle gevallen de welstandscriteria ten aanzien van architectuur, materiaalen kleurgebruik, dakvorm en ~detaillering en erfscheidingen uit dit beeldkwaliteitplan in acht genomen dienen te worden. - Het hoofdgebouw staat gericht op de openbare weg, de bijgebouwen en overige bouwwerken staan achter de voorgevel van het hoofdgebouw. 18

t he n se tus n e i we ch rar ebou ë i h g ke e bij j i l e d d ui n en ee n d ouw e g e a m eld is eb Er fdg uw opp o o k b ho ge n ge d f e oo rd t h wo e n h uw Aa ebo g bij

B e e l d k w a l i t e i t p l a n

H a v e z a t e

E s

I

M a r s l a n d e n

H a r d e n b e r g

-

e we t n k éé jk gelij i l n e mo zam dat e g is en ren, l e erc lise n p rea e g n ele wille g t g as na onin e e w tw -kap n n e i e Ind er-e d on

Doo r een een gr ote stro rd de u o itein k te ko anwel p k deli jke en, be leiner gro s p otte aalt d tuk va n van e ko de k per ave l.

max. 2.000m2

min. 600m2

perceel bouwvlak bebouwingssuggestie verkavelingsrichting (perceelsgrootte n.t.b.)

B e e l d k w a l i t e i t p l a n

H a v e z a t e

E s

I

M a r s l a n d e n

H a r d e n b e r g

19

Indien twee naastgelegen percelen gezamenlijk één twee-onder-een-kapwoning willen realiseren, is dat mogelijk. NB: op deze locatie komen bijzondere woningen in een passende architectuur t w e e - o n d e r - e e n - k a pw o n i n g e n

referentiebeelden, ter inspiratie en als voorbeeld

20

B e e l d k w a l i t e i t p l a n

H a v e z a t e

E s

I

M a r s l a n d e n

H a r d e n b e r g

Voor het kleurgebruik wordt aansluiting gezocht bij de traditionele kleuren van de agrarische bebouwing in de regio, dus aardkleuren. Er worden natuurlijke duurzame materialen gebruikt te worden en mogen alleen toegepast worden in de materiaaleigen kleur (hout in materiaaleigen kleur of met een passende andere kleur). Het hoofdmateriaal is baksteen of hout. Andere materialen zijn steen, zink, riet, etc.

Materiaal- en Kleurgebruik

referentiebeelden, ter inspiratie en als voorbeeld

B e e l d k w a l i t e i t p l a n

H a v e z a t e

E s

I

M a r s l a n d e n

H a r d e n b e r g

21

Kleurpalet detaillering:

len

3 . 3 M a t e r i a a l - e n K l e u r g e b r u i k Voor het kleurgebruik wordt aansluiting gezocht bij de traditionele kleuren van de agrarische bebouwing in de regio, dus aardkleuren. Er worden natuurlijke duurzame materialen gebruikt te worden en mogen alleen toegepast worden in de materiaaleigen kleur (hout in materiaaleigen kleur of met een passende andere kleur). Het hoofdmateriaal is baksteen of hout. Andere materialen zijn steen, zink, riet, etc. Beton mag beperkt in het zicht worden toegepast. Volkernplaten en kunststof gevelbeplating worden niet toegepast. De dakafdekking is van keramische dakpannen, riet, hout of zink. Er worden geen geglazuurde pannen toegepast en geen betonpannen, geëngobeerde keramische pannen zijn wel toegestaan.

ia ter en a n m ee kpan w a t in ak d k d l da en iaa r en steen nn e l a t kp ve ak ma da ge el b n k v éé da ge in tu k o da lh e n v e l ge ve ge t u ho k zin

voorbeelden mogelijkheden materialisering

Kleurpalet: hout

22

baksteen

- roodbruin

oranje-geel

B e e l d k w a l i t e i t p l a n

H a v e z a t e

E s

I

a n t r a c t i e t - g r i j s - wi t

M a r s l a n d e n

H a r d e n b e r g

keimwerk

3 . 4 D a k v o r m e n ~ d e t a i l l e r i n g Bindend beeldelement is de kap: een groot dakvlak met ‘lage dakvoet’, die past in het landelijk gebied van Hardenberg. Dat zorgt er ook voor dat de verschillende architectuurstijlen toch als het ware één geheel vormen. Een woning met een afwijkende dakvorm (plat dak) is onder voorwaarden mogelijk. - Als dakvorm wordt het zadeldak toegepast, met een dakhelling van 30-50 graden. Voor bijgebouwen geldt dat de dakhelling minimaal 18 graden is. - De nokhoogte van het hoofdgebouw is maximaal 10 meter, van een bijgebouw maximaal 6 meter. - De gootlijn van de voorgevel is maximaal 3,5 meter hoog. Het is toegestaan om de gootlijn te laten verspringen tot een maximale hoogte van 6,0 meter. - Dakopbouwen en –openingen zijn toegestaan, mits ondergeschikt aan het dakvlak als geheel. - De breedte van een dakopbouw of dakopening mag maximaal 25% van de totale daklengte van de betreffende gevelzijde zijn. - Bij het ontwerp van een dakopbouw of -opening moet de privacy van de buren gewaarborgd zijn. - Voor bijgebouwen zijn dakopbouwen en –openingen niet toegestaan.

dakbedekking

n

ge

in spr

°

30

°

50

°

30

°

0°

ver n e lat te ter. n me tlij oo 6,0 g an de m te v o g n aa hoo t s ale ge oe axim t t is m He een . tot 6m . x ma

50

5 .

0m

te og

ho

k no

B e e l d k w a l i t e i t p l a n

H a v e z a t e

E s

I

m

m.

,5 .3

ax

m gte

o

tho

o go

1 ax.

M a r s l a n d e n

H a r d e n b e r g

23

3 . 5 E r f a f s c h e i d i n g e n referentiebeelden, ter inspiratie en als voorbeeld

De bebouwingsclusters hebben een voor het gebied kenmerkende open erfbeplanting met hagen (als erfafscheidingen tussen de bebouwingsvlakken). De bijbehorende tuinen zijn natuurlijk en functioneel. Dit vanzelfsprekend met behoud van het open karakter van de es en brede en lange zichtlijnen naar en vanuit het ‘achterland’. Het silhouet in het landschap is bepalend. Er dient een erfscheiding gerealiseerd te worden. Deze komt minimaal op de op de kaart aangegeven plekken. De erfscheidingen dienen uitgevoerd te worden als een groene en landschappelijke erfscheiding, passend in omgeving. Hagen, houtwallen, struwelen, etc. dienen goed onderhouden te worden, en mogen niet hoger groeien dan 2,5 meter. Als lage erfscheiding kan eventueel ook een ‘schapenhek’ of vergelijkbaar toegepast worden. Mogelijkheden erfscheiding: - Houtwal - Struweelrand - Aarden wal, al dan niet met beplanting - Hoge (gemengde) haag - beukenhaag, ligusterhaag, boerenhaag (gemengd), etc. - Hekwerk in combinatie met houtwal- of haagbeplanting Als erfscheiding is niet toegestaan: - Een haag met niet-inheemse beplanting - Een coniferenhaag of vergelijkbaar - Dichte schuttingen, schermen, muren - Hekwerk - Hekwerk in combinatie met klimbeplanting zoals hedera

24

B e e l d k w a l i t e i t p l a n

H a v e z a t e

E s

I

M a r s l a n d e n

H a r d e n b e r g

erfscheiding: - verplicht aan te leggen - groen en landschappelijk, passend in omgeving - mogelijk: houtwal, struweelrand, hoge gemengde haag, aarden wal, etc.

erfscheiding: - bij voorkeur aan te leggen - groen en landschappelijk, passend in omgeving - mogelijk: hoge gemengde haag, houtwal, struweelrand, etc.

deze tekening geeft indicatief de posities van erfscheidingen weer

uitgesloten zijn: muren, schuttingen, hekken >1m hoog of combinaties hiervan B e e l d k w a l i t e i t p l a n

H a v e z a t e

E s

I

M a r s l a n d e n

H a r d e n b e r g

25

26

B e e l d k w a l i t e i t p l a n

H a v e z a t e

E s

I

M a r s l a n d e n

H a r d e n b e r g

sfeer van het toekomstig woongebied

B e e l d k w a l i t e i t p l a n

H a v e z a t e

E s

I

M a r s l a n d e n

H a r d e n b e r g

27

atelier

DUTCH

Architectuur Stedenbouw Landschap De Steiger 24 | 1351 AB Almere Postbus 1181 | 1300 BD Almere T 036 - 533 34 24 | M 06 - 5380 1133 info@atelierdutch.nl | www.atelierdutch.nl www.facebook.com/atelierdutch

25 juni 2020 S-HAR-2012024 Rob van der Velden Sander Maurits

Hardenberg Marslanden Havezate Es b e e l d k w al i t e i t p l an

Addendum Fase 3 Me i 202 3

Havezate Es fase 3 De ontwikkeling van de Havezate Es, onderdeel van de ontwikkeling Marslanden, is in een ver gevorderd stadium. Voor de Havezate Es is in Juni 2020 een Beeldkwaliteitplan opgesteld.

Hav

ezat

Gezien de relatief kleine omvang van de ontwikkeling en ruimtelijke samenhang met de rest van de Havezate Es zullen op hoofdlijnen dezelfde beeldkwaliteitsregels gelden voor deze locatie. Vandaar dit addendum op het reeds opgestelde BKP. Alle principes die in het voorgaand BKP Havezate es benoemd zijn dienen dan ook als basis voor de ontwikkeling in fase 3 en dit addendum is daarom onlosmakelijk hieraan verbonden.

ew

eg

lend Col

ijk

rsd

oe

Leehoogte

nb

ge

oor

Eu

ner

dijk

Havezate - Es

Havezate - Es Fase 2 Havezate - Es fase 3

sport en schoollocatie De Velden

Ydenhoogte Marshoogte Cirkel II

4

N3

ligging Havezate-es fase 3 t.o.v. totaalontwikkeling Marslanden

B e e l d k w a l i t e i t p l a n

H a v e z a t e

E s

I

M a r s l a n d e n

H a r d e n b e r g

31

o n t wi k k e l l o c a t i e

ontwikkelgebied

32

B e e l d k w a l i t e i t p l a n

H a v e z a t e

E s

I

M a r s l a n d e n

H a r d e n b e r g

Geluidscontouren

Vanuit de Eugenboersdijk (weg) moet rekening gehouden worden een geluidhindercontour. Vanaf deze weg geldt dat er niet binnen de 53,5 dB contour gebouwd mag worden.

53 ,5 dB co nt ou r

1014

m2

Uitgangspunten Havezate Es Fase 3

1014

m2

Proefverkaveling Havezate Es fase 3 • 4 woningen * • voorkanten naar Eugenboersdijk

Plangrens Nieuwe (gecombineerde) inrit. exacte positie n.t.b. (bestaande) Inrit geluidhindercontour

724m 2 743m 2 734m 2

*exacte kavelverdeling en positionering van de bebouwing is nader te bepalen

730m 2 737m 2

lD

e Kav

923m 2

767m 2 777m 2

784m 2

883m 2 Kavel

C

el B

Kav g

onin

de w

aan

best

el A

co

nt

ou

r

Kav

53

,5

db

1000

34

B e e l d k w a l i t e i t p l a n

H a v e z a t e

E s

I

M a r s l a n d e n

H a r d e n b e r g

1014

m2 1014

Erfscheiding mogenlijk:

Erfscheidingen

- groen en landschappelijk, passend in omgeving - mogelijk: houtwal, struweelrand, hoge gemengde haag, aarden wal, etc.

m2

Erfscheiding tussen kavels: - bij voorkeur aan te leggen - groen en landschappelijk, passend in omgeving - mogelijk: hoge gemengde haag, houtwal, struweelrand, etc.

Uitgesloten zijn: muren, schuttingen, hekken >1m hoog of combinaties hiervan

724m 2 743m 2 734m 2 730m 2 737m 2

el D

Kav

923m 2

767m 2 777m 2

784m 2

883m 2 Kavel

C

el B

Kav g

onin

de w

aan

best

el A

db ,5 53

1000

co

nt

ou

r

Kav

B e e l d k w a l i t e i t p l a n

H a v e z a t e

E s

I

M a r s l a n d e n

H a r d e n b e r g

35

atelier

DUTCH

Architectuur Stedenbouw Landschap De Steiger 24 | 1351 AB Almere Postbus 1181 | 1300 BD Almere T 036 - 533 34 24 | M 06 - 5380 1133 info@atelierdutch.nl | www.atelierdutch.nl www.facebook.com/atelierdutch

15 juni 2023 S-HAR-2012024 Rob van der Velden Sander Maurits Bob Hartman 36

B e e l d k w a l i t e i t p l a n

H a v e z a t e

E s

I

M a r s l a n d e n

H a r d e n b e r g