Advies van de Commissie Bezwaarschriften (geanonimiseerd)
Tekst van het document
Commissie
A
Advies Commissie
Bezwaarschriften
Gemeente
Hardenberg Hardenberg, 15 september 2025
Onderwerp: bezwaarschriften tegen het besluit van het college van burgemeester en wethouders (hierna: college) van 21 janvari 2025, waarbij het college een voorlopig voorkeursrecht heeft gevestigd op onroerende zaken gelegen binnen het plangebied Stationsgebied te Hardenberg. Bij besluit van
8 april 2025
heeft de gemeenteraad
gemeenteraad) plangebied Stationsgebied te Hardenberg. een
Op grond
definitief voorkeursrecht
van
gevestigd
de gemeente
Hardenberg (hierna: gelegen binnen het
op de onroerende zaken
geacht
artikel 16:32c van de Omgevingswet wordt het bezwaar tegen het besluit van het college te zijn gericht tegen het besluit van de gemeenteraad.
Datum
hoorzitting:
van
25
juni 2025.
Bezwaarmakers: -_
hierna
Vertegenwoordigers (geanonimiseerd) (geanonimiseerd)
ern nr
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) en (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) erfgenamen (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd)
namens
van WA
gezamenlijk te noemen: bezwaarmakers. de
gemeenteraad: (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) en (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) en (geanonimiseerd)
Samenstelling van de commissie: (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (voorzitter), (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiserd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) EL: (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) Secretaris: WE
Zaaknummers:
960103, 960105, 960106, 960109, 960111
en
960112
Advies 1.
WE) NN NE NE, NS
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) <n (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) erfgenamen van (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) <> (geanonimiseerd) (geanonimise rd) ongegrond te verklaren; (geanonimiseerd) on (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) het verzoek van de (voormalig) gemachtigde van bezwaarmakers om vergoeding van de proceskosten af te wijzen. _de bezwaarschriften
EL
DET 2.
de commissie:
van
Een afschrift
Feiten
en
NE
van
van
EL
dit advies heeft de commissie
EL
toegezonden
aan
NE
rn
bezwaarmakers.
verloop van de procedure
Bij besluit van 21 januari 2025 heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Hardenberg (hierna: het college) op grond van artikel 9.1, tweede lid van de Omgevingswet besloten tot het
voorlopig voorkeursrecht op onroerende zaken, gelegen in het plangebied Stationsgebied te Hardenberg (hierna: het collegebesluit). Op
27
vestigen van
janvari
2025
een
is voornoemd
collegebesluit gepubliceerd
in het Gemeenteblad.
Op 25 februari 2025 heeft de gemeenteraad zeven (gelijkluidende) zienswijzen ontvangen van Robers Advocaten, gemachtigde van bezwaarmakers (hierna: gemachtigde), tegen het concept-raadsvoorstel tot
vestiging
Op
12
van
het voorkeursrecht.
2025 heeft het
maart
college de door de gemachtigde ingediende bezwaarschriften tegen
het
collegebesluit van 21 januari 2025 ontvangen. Bij besluit van 8 april 2025 heeft de gemeenteraad besloten om een definitief voorkeursrecht te vestigen op de onroerende zaken, gelegen in het plangebied Stationsgebied te Hardenberg (hierna: bestreden besluit). Op grond van artikel 16:32c Omgevingswet worden de bezwaren tegen het
het
collegebesluit van 21 januari 2025 geacht te zijn gericht tegen het bestreden besluit. Op
16
april 2025
is het bestreden
Het verweerschrift
namens
de
besluit gepubliceerd in het Gemeenteblad.
gemeenteraad
is van 6 juni 2025.
In verschillende e-mails in de
periode van 5 juni 2025 tot en met 26 juni 2025 heeft de gemachtigde van bezwaarmakers kenbaar gemaakt de belangen van de bezwaarmakers niet langer te behartigen. De
hoorzitting vond plaats op 25 juni 2025.
Bij brief van
gemeenteraad, met toepassing van artikel 7:10 lid 3 van de Algemene wet bestuursrecht (verder: Awb), de wettelijke beslistermijn voor het nemen van een beslissing op bezwaar met zes weken verdaagd. 4
augustus
Gebeurtenissen
2025 heeft de
tijdens de hoorzitting Tijdens de hoorzitting is gebleken dat (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) en (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) het op 12 maart 2025, door hun voormalig gemachtigde ingediende bezwaarschrift tegen het bestreden besluit, hebben ingetrokken. Deze bezwaren zullen daarom niet meer worden behandeld.
Ontvankelijkheid van het bezwaar Het bestreden besluit is aan te merken als een besluit in de zin van artikel 1:3 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Hiertegen kan bezwaar worden gemaakt (artikel 7:1 van de Awb). De bezwaarschriften zijn tijdig ingediend en voorzien van redenen. Bezwaarmakers zijn eigenaren van één van de gronden waarop , op grond van artikel 9.1 , lid 1 , sub c van de Omgevingswet , door het bestreden besluit een voorkeursrecht is gevestigd. Daarmee zijn zij rechtstreeks in hun belang getroffen door het bestreden besluit. Bezwaarmakers zijn op basis hiervan aan te merken als belanghebbenden en zijn ontvankelijk in hun bezwaren. De commissie gaat de bezwaarschriften inhoudelijk behandelen. Bezwaren In de bezwaarschriften zijn – samengevat – de volgende gronden aangevoerd: 1. Onduidelijkheid over plangebied en uitwerking toegedachte functies plangebied Bezwaarmakers stellen dat onduidelijk is of hun onroerende zaken tot het te ontwikkelen plangebied behoren. Het bestreden besluit bevat geen concrete uitwerking van de toegedachte functies binnen het plangebied. Dit achten zij in strijd met het rechtszekerheidsbeginsel. 2.
Beperking van het eigendomsrecht en verminderde marktwaarde Volgens bezwaarmakers leidt de vestiging van het voorkeursrecht tot een aanzienlijke beperking van hun eigendomsrecht , doordat zij verplicht zijn hun eigendom bij verkoop eerst aan de gemeente Hardenberg aan te bieden. Hierdoor kunnen zij niet profiteren van de actuele marktomstandigheden , waarvan zij wel kunnen profiteren als er geen voorkeursrecht zou zijn gevestigd. 3. Ontbreken motivering en algemeen belang Uit het bestreden besluit blijkt onvoldoende duidelijk waarom de maatregel van het voorkeursrecht nodig is en op welke wijze daarmee het algemeen belang wordt gediend. Bezwaarmakers zijn voorts van mening dat het voorkeursrecht niet bijdraagt aan het doel om speculaties te voorkomen. Het wettelijk kader Omgevingswet De gemeenteraad kan een voorkeursrecht vestigen. Dit volgt uit artikel 9.1 , eerste lid , van de Omgevingswet. Voorafgaand aan het moment waarop de gemeenteraad een voorkeursrecht vestigt , kan ook het college een kortdurend voorlopig voorkeursrecht vestigen. Dit volgt uit artikel 9.1 , tweede lid van de Omgevingswet.
Beoordeling door de commissie Ter beoordeling ligt het bestreden besluit van 8 april 2025 , waarin op grond van artikel 9.1 , eerste lid , aanhef en sub c van de Omgevingswet is besloten om een definitief voorkeursrecht te vestigen op onroerende zaken , gelegen in het plangebied Stationsgebied te Hardenberg. Meer concreet gaat het om de onroerende zaken gelegen aan de Parallelweg in Hardenberg , ten oosten van de spoorlijn. De commissie overweegt als volgt.
Doel voorkeursrecht De commissie merkt op dat het vestigen van een voorkeursrecht de gemeente het eerste recht van koop biedt , indien de eigenaar tot verkoop van zijn onroerende zaak overgaat. De eigenaar is in dat geval verplicht de onroerende zaak eerst aan de gemeente aan te bieden , voordat hij deze op de vrije markt kan verkopen. Het initiatief tot verkoop blijft daarmee bij de eigenaar. Het voorkeursrecht stelt de gemeente in staat haar positie op de grondmarkt te versterken en grondspeculatie tegen te gaan. Daarmee wordt de regie over ruimtelijke ontwikkelingen behouden. De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: Afdeling) heeft deze uitgangspunten herhaaldelijk bevestigd in jurisprudentie.1 De commissie gaat hierna in op de bezwaargronden. Onduidelijkheid over plangebied en uitwerking toegedachte functies plangebied Bezwaarmakers voeren aan dat onduidelijkheid bestaat over de vraag of hun onroerende zaken tot het plangebied behoren. Daarnaast stellen zij dat de toegedachte functies onvoldoende zijn uitgewerkt. 1.
Bij het vestigen van een voorkeursrecht is op grond van artikel 9 , eerste lid , aanhef en onder c van de Omgevingswet vereist dat aan het plangebied functies worden toegedacht , die afwijken van het huidige gebruik van de onroerende zaken. Naar het oordeel van de commissie is aan dit vereiste voldaan. Immers , uit het bestreden besluit volgt dat de niet-agrarische aan het gebied toegedachte functies zijn “Wonen (gestapeld)” , “Werken” , “Spoorvoorzieningen en infrastructuur” en “Maatschappelijke functies” met daarbij behorende functies waaronder infrastructuur en groen. Deze functies wijken af van het huidige gebruik van de onroerende zaken. De commissie overweegt dat een zekere mate van onduidelijkheid over de omvang van het plangebied en de toegedachte functies inherent is aan het vroegtijdig vestigen van een voorkeursrecht op grond van artikel 9.1 , eerste lid , aanhef en onder c van de Omgevingswet. Een gedetailleerde uitwerking van de invulling van de toegedachte functies is in deze fase niet gebruikelijk en ook niet doorslaggevend. Een globaal beeld van de toegedachte functies volstaat. Hierbij wordt verwezen naar de uitspraak van de Afdeling van 22 oktober 2014 (zie hiervoor voetnoot 1).
De commissie merkt op dat de systematiek van het voorkeursrecht met zich meebrengt dat op het moment dat het voorkeursrecht kan en dient te worden aangewend , veelal onzeker zal zijn of de beoogde gebiedsontwikkeling feitelijk zal kunnen worden gerealiseerd. Gelet op het doel van de wet , het verschaffen van voorrang aan gemeenten bij aankoop van gronden benodigd voor het realiseren van toekomstige planologische ontwikkelingen , staat de gestelde onzekerheid niet in de weg aan het gebruik van de in de Omgevingswet gegeven bevoegdheid tot het vestigen van een voorkeursrecht. De commissie acht deze bezwaargrond ongegrond. Beperking van het eigendomsrecht en verminderde marktwaarde Bezwaarmakers voeren aan dat het voorkeursrecht hun eigendomsrecht aanzienlijk beperkt en dat zij hierdoor niet kunnen profiteren van actuele marktomstandigheden bij verkoop. 2.
1
Uitspraak Raad van State van 8 april 2015 , ECLI:NL:RVS:2015:1059 , r. o. 4. 2
Slechts beperkte inbreuk eigendomsrecht De commissie overweegt dat het vestigen van een voorkeursrecht een beperkte inbreuk op het eigendomsrecht van bezwaarmakers met zich brengt. Dit is ook door de gemeenteraad meegewogen in de besluitvorming. Deze inbreuk vindt echter plaats in het algemeen belang en onder voorwaarden voorzien in de Omgevingswet. Het voorkeursrecht heeft niet tot gevolg dat bezwaarmakers , als eigenaren van hun onroerende zaken , niet langer hun eigendomsrecht kunnen uitoefenen. Alleen als zij willen overgaan tot vervreemding van hun onroerende zaken moeten zij eerst de gemeente in de gelegenheid stellen deze te kopen. Het voorkeursrecht verplicht bezwaarmakers immers niet om tot verkoop van hun onroerende zaken aan de gemeente over te gaan. Bezwaarmakers zijn vrij om te bepalen of zij hun onroerende zaak al dan niet willen verkopen. De eigendomsrechten van bezwaarmakers worden daarmee gerespecteerd. Bezwaarmakers kunnen hun onroerende zaak blijven gebruiken en hun rechten als eigenaren blijven uitoefenen , met inachtneming van de (beperkte) aantasting door het gevestigde voorkeursrecht. Hiervoor wordt verwezen naar de uitspraken van de Afdeling zoals opgenomen in de voetnoten 2 en 3 .
Marktconforme prijs De commissie is van oordeel dat het voorkeursrecht niet zal leiden tot een verminderde marktwaarde van de onroerende zaken. Eigenaren behouden bij verkoop van hun onroerende zaken het recht op een marktconforme prijs , waarbij zij kunnen profiteren van de actuele marktomstandigheden. Deze prijs wordt vastgesteld door een onafhankelijke en deskundige taxateur , waarbij de actuele marktomstandigheden in acht worden genomen. Indien partijen – eigenaren en de gemeente - geen overeenstemming kunnen bereiken over de prijs , voorziet de Omgevingswet in een gerechtelijke procedure waarbij de prijs door de rechter wordt vastgesteld. Hiermee is gewaarborgd dat eigenaren een reële , marktconforme vergoeding ontvangen bij verkoop aan de gemeente. Gelet op het bovenstaande concludeert de commissie dat het vestigen van het voorkeursrecht in dit geval niet onevenredig is. De inbreuk op het eigendomsrecht beperkt zich tot de verplichting om de onroerende zaak bij verkoop eerst aan de gemeente aan te bieden. De eigendom en het gebruik van de onroerende zaak blijven tot die tijd onveranderd. Bovendien waarborgt de Omgevingswet de financiële belangen van de eigenaar , waardoor van een verminderde marktwaarde geen sprake is. De commissie acht deze bezwaargrond ongegrond.
Ontbreken motivering en algemeen belang Bezwaarmakers stellen dat de gemeenteraad onvoldoende heeft onderbouwd waarom het voorkeursrecht noodzakelijk is en op welke wijze het algemene belang hiermee wordt gediend. Daarnaast zijn zij van mening dat het voorkeursrecht niet bijdraagt aan het voorkomen van speculaties. 3.
De commissie stelt vast dat de gemeenteraad in het bestreden besluit de aanleiding , noodzaak en juridische grondslagen voor het vestigen van het voorkeursrecht duidelijk heeft uiteengezet. Tevens is in dit besluit een belangenafweging opgenomen die voldoende gemotiveerd is.
2 Uitspraak 3 Uitspraak
Raad van State van 28 maart 2012 , ELCI:NL:RVS:2012:BW0295 , r. o. 2. 4. 1 Raad van State van 26 september 2012 , ECLI:NL:RVS:2012:BX8248 , r. o. 1
De commissie
overweegt dat het algemeen belang van de gemeente Hardenberg, zijnde regie houden
op de
ontwikkeling en de realisatie van het gemeentelijk beleid in het Stationsgebied te Hardenberg, zwaarder weegt dan de individuele belangen van bezwaarmakers. Het algemeen belang rechtvaardigt in dit geval de vestiging van het voorkeursrecht. De commissie
de
naar
vaste jurisprudentie van de Afdeling waaruit volgt dat de wens om
regierol bij ruimtelijke ontwikkelingen
ties, 6
verwijst tenslotte
voldoende is ter
motivering
van
in de
gemeente
te
behouden
en
het voorkeursrecht. Zie hiervoor de
het voorkomen
uitspraken
van
specula-
in de voetnoten
4, 5,
en?.7
De commissie acht deze
bezwaargrond ongegrond.
Conclusie De commissie heeft en
genomen
geconcludeerd dat de gemeenteraad het bestreden besluit voldoende heeft gemotiveerd.
op
juiste gronden heeft
ADVIES De commissie adviseert 1.
u
het volgende:
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) en (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) erfgenamen van (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) en (geanonimiseerd) NEI (geanonimiseerd) en (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) ongegrond te verklaren. Het verzoek van de (voormalig) gemachtigde om vergoeding van de proceskosten af te wijzen. de bezwaarschriften
van
EE
NE, NF
De Commissie
Bezwaarschriften,
2.
(geanonimiseerd) En
(geanonimise rd)
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) EE rn NEL
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) nr
J
voorzitter
Uitspraak Raad van State van 22 oktober 2014, ECLI:NL:RVS:2014:3786 Uitspraak Raad van State van 8 april 2015, ECLI:NL:RVS:2015:1089 $ Uitspraak Raad van State van 21 juli 2018, ECLI:NL:RVS:2018:2332 7 Uitspraak Raad van State van 19 augustus 2020, ECLI:NL:RVS:2020:1989 + 5
secretaris
Verslag Aanwezig: Bezwaarmakers:
-
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) en (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) en (geanonimiseerd) (geanonimiseerd)
<
-
Afwezig:
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) en erfgenamen (geanonimiseerd) -
-
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd)
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) is tijdens de hoorzitting woordvoerder
namens
alle bezwaarmakers.
Vertegenwoordigers namens de gemeenteraad: (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) en (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (beiden werkzaam bij de gemeente Hardenberg en BEEN (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) BEN (geanonimiseerd) EN van Liebregts Leistra. legt uit dat de commissie onafhankelijk is en advies uitbrengt aan de gemeenteraad. Hij geeft eerst het woord aan (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) De voorzitter
opent de hoorzitting. Hij stelt de aanwezigen
aan
elkaar voor,
(geanonimiseerd)(geanonimiseerd) leest zijn pleitnotitie voor die hij eerder heeft voorgelezen bij de oriënterende ronde bij de gemeenteraad (zie bijlage). pleidooi is aangegeven met ‘u’ dat daarmee niet de commissie wordt bedoeld maar de gemeenteraad. De commissie adviseert over de bezwaarschriften. De commissie doet niets met het plan, de ontwikkeling of het voorkeursrecht. De voorzitter
vraagt of hetgeen
wat
in het
(geanonimiseerd)(geanonimiseerd) bevestigt dit. In zijn het overige is eerder
geschreven en gericht aan de gemeenteraad.
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) heeft nog voorkeursrecht
nu
aanhef van het pleidooi heeft hij zich gericht tot de commissie en
eigenlijk
een
aantal vragen. Het is hen nog niet helemaal
duurt. Er wordt
gesproken
over
drie maanden
duidelijk hoe lang een
tot er een
definitief
raadsbesluit is genomen of definitief is geworden. Dan gaat er een termijn van drie jaar in, dan kan nog een keer een verlenging zijn van drie jaar. Spreker vraagt zich af of hier ook een einde van een
termijn aan
zit. Spreker
er
vraagt ook of de commissie zelf op locatie heeft gekeken.
plaatse heeft gekeken. Spreker geeft aan dat het raadsbesluit. Bij ruimtelijke plannen gaat de commissie meestal wel ter plaatse kijken, maar dit is een voorkeursrecht, een soort etiket wat over de percelen gelegd wordt. Hij geeft aan dat dan de luchtfoto en de percelen kan worden bekeken. De voorzitter
geeft aan dat de commissie
voorkeursrecht al definitief is met
niet ter
een
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) PN EN vraagt zich of bij eventuele verkoop de kopers vrij zijn in de keuze voor een makelaar. Hij benadrukt dat deze keuzevrijheid niet beperkt zou moeten worden door geografische factoren. Volgens hem hebben makelaars die actief zijn binnen de gemeente Hardenberg mogelijk nauwe banden met de gemeente zelf. Dit zou eventueel de verhouding kunnen schaden.
geeft spreker aan dat er momenteel nog geen plan is. Er ontbreekt een gebiedsprogramma en er is geen omgevingsplan. Hierdoor is het onduidelijk of hun percelen binnen de reikwijdte van de toekomstige ontwikkeling vallen. Volgens spreker ontbreekt de juridische basis en dat is wel een Daarnaast
essentieel
punt.
geeft spreker aan dat het vestigen van het voorkeursrecht leidt tot een beperking van het eigendomsrecht. Ze kunnen hun eigendom niet meer vrij verkopen op de markt. Bij verkoop dienen zij eerst het perceel aan de gemeente aan te bieden. Volgens hem kan dit invloed hebben op de prijsstelling van het perceel, zowel nu als in de toekomst. Het is volgens spreker onduidelijk wat de gevolgen zij over 10, 20 of 30 jaar. Daarnaast
De voorzitter
geeft het woord
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) ES EN oeeft
aan
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd)
gemeenteraad begrijpt dat het voorkeursrecht impact heeft voor bezwaarmakers en ze hoort dat er veel onduidelijkheid bestaat over een aantal zaken. In het verweerschrift is hier ook uitgebreid op ingegaan en is geprobeerd deze onduidelijkheid zoveel mogelijk weg te nemen. Ze gaat in op het bezwaar met betrekking tot de juridische basis van dit besluit over het voorkeursrecht. De juridische grondslag voor dit besluit is gelegen in artikel 9.1, eerste lid, aanhef en onder sub c Omgevingswet. Het betreft een zelfstandig besluit. Zij geeft aan dat het bij een besluit op basis van deze bepaling inherent is dat er onduidelijkheid bestaat over het uiteindelijke plangebied en de precieze omvang van de beoogde ontwikkeling. Er worden in het besluit wel percelen aangewezen, dit zou in theorie nog kunnen veranderen. Hetzelfde geldt voor de toegedachte functies. Dat is inherent aan
aan
dat de
het voorkeursrecht.
De
gemeenteraad is zich ervan bewust dat het vestigen van het voorkeursrecht een beperking van het eigendomsrecht van bezwaarmakers met zich meebrengt. De gemeenteraad acht deze inbreuk op het eigendomsrecht beperkt. Bezwaarmakers zijn niet verplicht om hun perceel te verkopen. Pas als bezwaarmakers besluiten om hun perceel te verkopen, dan zijn zij gehouden om de gemeente eerst gelegenheid te bieden tot aankoop van dit perceel. Tot op dat moment kunnen bezwaarmakers hun eigendomsrechten blijven uitoefenen. Deze uitleg is in lijn met de jurisprudentie. Spreekster geeft een toelichting op de vraag van (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) met betrekking tot de duur van het voorkeursrecht. Allereerst is het voorlopige voorkeursrecht voor de duur van drie maanden. Dit komt te vervallen zodra de gemeenteraad een definitief besluit tot vestiging van het voorkeursrecht neemt. Indien er een gebiedsvisie of omgevingsvisie wordt vastgesteld, kan het voorkeursrecht worden verlengd met een periode van drie jaar. Als vervolgens een omgevingsplan wordt vastgesteld kan het met vijf jaar worden verlengd. Deze periode kan nogmaals met vijf jaar worden verlengd. In totaal kan het voorkeursrecht dus zestien jaar van kracht zijn op een perceel.
Als er na deze periode geen ontwikkeling in het gebied of de betreffende percelen heeft plaatsgevonden, verliest het voorkeursrecht zijn functie en dient het te worden ingetrokken. Als er binnen de genoemde termijnen wel verlengd zal worden zal dit van rechtswege plaatsvinden en zijn er geen nieuwe besluiten nodig. Wanneer een nieuw gebiedsprogramma wordt vastgesteld neemt dit de grondslag over van het bestaande
besluit.
geeft spreekster aan dat er door bezwaarmakers een vraag is gesteld over de verkoop van de keuze van de makelaar. Zij geeft hiervoor het woord aan (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) perceel Tot slot
het
en
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) licht toe dat wanneer een eigenaar voornemens is een perceel te verkopen waarop het voorkeursrecht is gevestigd, deze eerst de gelegenheid moet geven aan de gemeente om het perceel te kopen. De gemeente zal vervolgens de belangstelling om het perceel te kopen en het verdere traject
bespreken
met de
buiten de
gemeente
wordt
eigenaar.
De
eigenaar staat het vrij om
is gevestigd. Wel is het van
geformuleerd,
in afstemming
en
kiezen, ook als deze
belang dat de opdracht aan de makelaar gezamenlijk
overeenstemming
geldt ook voor de keuze van de taxateur,
zelf een makelaar te
tussen
ook deze mag door de
de
eigenaar en
de
gemeente.
Dit
eigenaar zelf worden gekozen.
Er wordt
toegelicht dat de straal van vijftien kilometer vooral voortkomt uit de praktijk en werkwijze van doorgaans binnen een bepaald gebied waarin zij goed bekend zijn met de lokale woningmarkt. Zij baseren hun waardebepalingen op zogenoemde referentiewoningen: vergelijkbare woningen in de omgeving die recent zijn verkocht. Kennis van de lokale markt en marktdynamiek is daarbij van belang. De genoemde straal van vijftien kilometer is dus niet een eis, maar wordt vanuit de makelaarspraktijk vaak als werkgebied gehanteerd. De grens van vijftien kilometer lijkt daarmee vooral ingegeven vanuit de kant van de makelaars zelf. makelaars. Makelaars werken
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) geeft aan wanneer verkocht,
de
eigenaar
een
perceel waarop
het voorkeursrecht is gevestigd wordt
in eerste instantie zelf een taxateur mag kiezen. Deze taxateur dient de
werkelijke waarde vast te stellen. Dit is een wettelijke verplichting. In de regelgeving is bepaald dat bij de vaststelling van de werkelijke waarde rekening moet worden gehouden met de actuele marktomstandigheden. Indien een eigenaar besluit over te gaan tot verkoop, wordt bij de vaststelling van de waarde dus wel degelijk rekening gehouden met de marktwerking. Mocht het in het onderhandelingstraject niet tot overeenstemming indienen
komen
tussen
de
eigenaar en
de
gemeente,
dan kan de
eigenaar
een
verzoek
prijsvaststellingsprocedure. procedure mag de eigenaar zelf een prijs voorstellen. De rechtbank benoemt vervolgens een onafhankelijke deskundige, doorgaans een taxateur, die opnieuw de werkelijke waarde van het perceel zal bepalen. Deze waardebepaling vindt plaats op dezelfde wijze als bij de eerder gekozen taxateur, waarbij eveneens wordt uitgegaan van de actuele marktomstandigheden. Uiteindelijk wordt daarmee een waarde vastgesteld die overeenkomt met de prijs die in het vrije commerciële verkeer voor het perceel behaald zou
bij de rechtbank tot het starten
van
In die
een
kunnen worden.
De voorzitter benadrukt dat het de voorkeursrecht is dat
eigenaren
bedoeling van de wetgever bij het vaststellen van
het
hierdoor geen schade ondervinden.
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) TEN EN geeft aan dat hij niet bekend
is met
een
verweerschrift.
De voorzitter
geeft aan dat de uitnodiging voor de hoorzitting, inclusief het dossier met het verweerschrift, op 16 juni 2025 per e-mail aan hem en de voormalig gemachtigde is verzonden. Deze stukken zullen nogmaals door het secretariaat van de commissie worden toegezonden. Spreker geeft het woord aan (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) merkt op dat er geen voorkeursrecht is gevestigd op het perceel met nummer 44.23, gelegen in het midden van het plangebied. Hij vraagt aan de gemeenteraad of dit perceel reeds eigendom is van de gemeente. (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) geeft DS
aan
dat dit huisnummer
5 is en dat dit
perceel al eigendom van
de
gemeente
is.
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) vraagt wat er gebeurt als de eigenaren van percelen weigeren te verkopen, bijvoorbeeld in een situatie waarin de plannen voor het gebied al vergevorderd zijn.
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) EN NN geeft
aan
gemeente
ernaar
streeft
om
in goed
overleg met bewoners tot
verkoop. Het is de wens dat eigenaren op een gegeven moment bereid zijn hun grond vrijwillig te verkopen. Mocht dat niet lukken, dan blijft uiteindelijk onteigening als juridisch instrument over. Onteigening is het eerste wettelijk middel dat in zo'n geval beschikbaar is voor de gemeente. Dit is een aparte uitgebreide procedure. overeenstemming
komen
dat de
te
over
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) RN EN geeft aan det hij de indruk krijgt dat de plannen al verder gevorderd zijn dan tot nu toe naar buiten
is gebracht.
Volgens hem
is hierover nog
niet eerder
gesproken.
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) reageert hierop met de mededeling dat dergelijke stappen, zoals een onteigeningsprocedure, pas aan de orde zijn wanneer de gemeenteraad haar plannen verder heeft uitgewerkt en er geen overeenstemming kan worden bereikt met de betrokken grondeigenaren over de verkoop. (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) geeft aan dat het nooit het doel is van het vestigen van het voorkeursrecht om uiteindelijk te onteigenen. Zo staan de gemeenteraad en de gemeente Hardenberg in deze kwestie er ook niet in. Dat is echt
De voorzitter vat samen het
voorkeursrecht,
laatste middel.
dat
op dit moment nog heel ver weg is. In eerste instantie geldt wanneer iemand vrijwillig zijn of haar perceel wil verkopen, deze
onteigening
dat inhoudt dat
aangeboden. Vervolgens zal de gemeente een plan opstellen, bijvoorbeeld een omgevingsplan. Als daarin wordt aangegeven dat de betreffende grond nodig is, en de eigenaar weigert alsnog te verkopen, dan kan in een later stadium tot onteigening worden overgegaan. Maar dat is nu niet aan de orde. Het voorkeursrecht geldt alleen als men tijdens de gelding daarvan het perceel wil verkopen. eerst aan
de
een
gemeente
moet worden
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) geeft aan dat hij en zijn partner pas vier jaar in hun woning wonen en destijds € 50,000,00 boven de vraagprijs hebben overboden. De overbieding zal mogelijk niet worden verkregen bij een verkoop aan de gemeente. (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) licht toe dat de betaalde verkoopprijs, inclusiefde overbieding, inmiddels onderdeel is geworden van de referentieprijzen die gebruikt worden bij toekomstige taxaties. Overbiedingen zoals deze bepalen in feite mede de marktwaarde van woningen in de omgeving. Wanneer een woning ook opnieuw getaxeerd wordt, kijkt een makelaar naar recent verkochte, vergelijkbare woningen naar woningen waarop is overboden. Die overbiedingen zijn daarmee verdisconteerd in de prijsontwikkeling en dus ook in de uiteindelijke marktwaarde. De huidige overspannen woningmarkt en de prijzen die daaruit voortkomen, worden op die manier meegenomen in de waardebepaling. —
De voorzitter heeft
begrepen dat (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) en (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) het bezwaar hebben
ingetrokken. (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) geeft aan dat ze nog daadwerkelijk is ingetrokken.
niet op de
hoogte is dat voornoemd bezwaarschrift
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) ES EN geeft
dat voornoemd
aan
bezwaarschrift per e-mail
van
18 juni 2025 is
ingetrokken. De bevestiging van de intrekking zal ter kennisgeving naar de vertegenwoordiger van de gemeenteraad worden toegezonden. De voorzitter stelt een vraag
afwijkend gebruik als grondslag voor het vestigen van het voorkeursrecht. In het verweerschrift wordt hierop ingegaan, maar spreker merkt op dat een aantal percelen al een woonbestemming heeft. Hij vraagt hoe er dan tegen het gebruik van die percelen wordt aangekeken. Is er in dat geval wel sprake van afwijkend gebruik? aan
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) over het criterium
van
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) legt vit dat het bij afwijkend gebruik niet per se hoeft te gaan om gebruik. Het mag ook gaan om intensivering van het gebruik. De voorzitter
vraagt of onder intensivering
ook
een
is. Het kan dan
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) PN EN volt aan dat in de kennisgevingsbrief wordt aangegeven bestemming
‘wonen’
heeft, met
ander
soort
appartementencomplex valt.
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) bevestigt dat dit inderdaad het geval flatgebouw.
de
een
inderdaad ook gaan
dat
om
een
zijn perceel momenteel
mogelijke dubbele functie zoals een praktijkruimte. De gemeente schetst dat er functies als parkeervoorzieningen, woningen of hoogbouw, parkeerplaatsen of een tunnel gerealiseerd kunnen worden. Hij vraagt of, als de woning blijft staan bij een bestemmingsplan, de woonfunctie behouden blijft al dan met een dubbele functie. een
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) geeft aan dat op gronden met de huidige woonfunctie zowel een andere functie kan komen, als een intensivering kan plaatsvinden. Nu betreft het bijvoorbeeld een vrijstaande eengezinswoning, maar dat kan in de toekomst op die locatie een appartementencomplex worden. gemeenteraad met het vestigen van het voorkeursrecht aangeeft dat de betreffende gronden mogelijk nodig zijn voor toekomstige ontwikkelingen. Er worden nog plannen opgesteld waarin zal blijken of, en waarvoor, de grond precies nodig is. Op dit moment kan dus nog niet worden vastgesteld dat de gronden niet nodig zijn, aangezien de gemeente hiervoor de plannen nog De voorzitter vat samen
dat de
zal ontwikkelen.
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) ES EN vreeot opgenomen
als onderdeel
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) ME
tnt
van
het
aan
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) of zijn pleidooi als bijlage kan worden
verslag behorende bij dit advies.
in.
hiermee
De voorzitter stelt vast dat
er
geen verdere vragen
meer
zijn en sluit de hoorzitting.
Geachte leden van de commissie bezwaarschriften , De aanwonenden van de Parallelweg 1- 8 in het Centrum van Hardenberg mochten van het college van burgemeester en wethouders een brief de datum 21 januari 2025 ontvangen. De inhoud van deze brief gaat over het voornemen om het voorkeursrecht op de woningen van de Parallelweg 1 – 8 te vestigen en zal u ook bekend zijn. U begrijpt wij voelden ons enorm overdonderd en emotioneel ook geraakt en zagen dit beslist niet aan komen. Het zal van grote invloed zijn op de onderlinge verhoudingen als buren onder elkaar , de buurt en onze
buurtvereniging die deels verloren zal gaan.
De afgelopen ruim 25 jaren hebben wij vele schetsen en plannen gezien die geen of gedeeltelijk doorgang vonden en talrijke ambtenaren gesproken. Als goede buren hebben wij altijd geprobeerd met de gemeente in gesprek te blijven als het gaat om een fijne woon- en leefomgeving. Wij vragen ons dan ook hardop af of er wel een concreet plan is wat het rechtvaardigt om een voorkeursrecht te vestigen? Tot op heden hebben wij namelijk niets concreet gezien en de Omgevingsvisie Landstede Hardenberg van juli 2021 vastgesteld is slechts een visie , maar zeker geen uitgewerkt plan en waartegen ook geen beroep mogelijk was. Dit en eerdere voorvallen maken het dan ook zo moeilijk om met de gemeente Hardenberg te communiceren. Onjuiste plannen gepubliceerd in de lokale media , plannen die niet of slechts gedeeltelijk al of niet achteraf gerealiseerd worden. Over goede buren gesproken , de toenmalige gemeenteraad zou instemmen met het voornemen om in 2012 , 1500 , meter hoge gebouwen pal achter het trottoir langs de Jan Weitkamplaan te realiseren. Als omwonenden hebben wij een visualisatie ter plekke gemaakt om inzichtelijk te maken welke inbreuk fysiek dit maakt op de inwoners (lees: kiezers) in de directe omgeving. De leden van de toenmalige raad waren door ons ter plaatse uitgenodigd om te komen kijken wat de impact van dit besluit zou zijn.
Het valt te prijzen dat de raadsleden tijdig tot inkeer kwamen , de inrichting van de openbare ruimte doe je maar 1 keer esthetisch goed of slecht bijvoorbeeld het LOC aan de Parkweg. Daarna is het voor een lange tijd voorbij. Beslissingen te nemen door uw raad dienen onzes inziens zorgvuldig en weloverwogen te worden gemaakt. Het is belangrijk om bij beslissingen ook ter plekke te komen kijken vooraf aan een te nemen beslissing op het gemeentehuis. In de ontvangen brief van 21 januari 2025 wordt onderaan op bladzijde 2 gesproken over een zorgvuldige en evenredige belangenafweging over ons , maar uit de brief of in de bijlage is nergens op te maken hoe onze belangen dan zijn afgewogen.
Achter onze woningen zou het Gezondheidspark worden gerealiseerd , inmiddels is dit gedachtengoed verlaten en wordt gesproken over een IQ- boulevard. Wel is een parkeerterrein met een oppervlakte van 195 , hectare gerealiseerd , voor de begripsvorming gaat het om globaal 667 stuks parkeerplaatsen en 4. 120 m2 aan wegoppervlak. In uw Omgevingsvisie Landstede Hardenberg is te lezen dat het wel om veel parkeerplaatsen gaat. Overigens , er was al een parkeerplaats met bomen aanwezig , maar die is plotsklaps opgeruimd en dient nu als depot voor grond en materialen. Gemeentelijke plannen , willen zoals gezegd nogal eens wijzigen. Als gekeken wordt naar het gigantische oppervlak van 195 , hectaren of 25, voetbalvelden zonder bomen lage hagen zal dit zeker leiden versterking en met zeer tot een van het hitte- eiland zoals tegenwoordig de stad wordt aangeduid. Volgens het KNMI kan het tot 4 - 6 graden Celsius warmer zijn op een parkeerplaats en volgens Weeronline kan het bij een zomertemperatuur van 25 0f 30 graden Celsius in
de auto tot wel 40 graden Celsius worden. Al dat blik en glas van geparkeerde voertuigen en het weerkaatsend effect van de buitengevel van het ziekenhuis versterken elkaar. Om het beeld integraal te maken bij het NS- station zijn 168 parkeerplaatsen en 1. 289 m2 wegoppervlak aanwezig of 3. 359 m2. Bij elkaar opgeteld 229 hectaren ineffectief oppervlak. , Misschien is het beter om op een andere manier naar dit gigantische oppervlak te kijken en dubbel te benutten. Hoe? Bouw de beide parkeerplaatsen vol met stapelbouw zoals dat in de brief wordt genoemd met parkeren half verdiept in de grond. De daken worden begroend met een vegetatie- dak om de temperatuur te reguleren. Dit is precies in lijn met de Groene en Gezonde Meetlat die de raad heeft vastgesteld waarbij u direct scoort op de Sustainable Development Goals/kortweg SDG- doelen: 3 Goede gezondheid en welzijn , 9 Schoon water en sanitair , 9 Industrie , innovatie en infrastructuur , 11 Duurzame steden en gemeenschappen , 13 Klimaatactie , 14 Leven in het water , 15 Leven op het land en 17 Partnerschap om doelstellingen te bereiken. Wij , als aanwonenden denken graag mee! Nog even terugkomend op het feit dat onze vrijheid wordt afgepakt door een claim op onze woningen te leggen. In de Omgevingsvisie Landstede Hardenberg van juli 2021 luidt 1 van de 4 beleidsthema’ s: Duurzaamheid.
Wist u dat 4 van de 7 gezinnen zijn waar sprake is van bewoning door de 3 e generatie? Dat is pas duurzaam , tegenwoordig gaan gebouwen hooguit 50 jaren mee dat geldt niet voor de woningen aan de Parallelweg!
Mocht ons voorstel voor een dubbelfunctie van de parkeerplaatsen toch niets vinden dan vormen de woningen Parallelweg 1 – 8 een groene gordel en een tegenwicht om enigszins de temperatuur in de directe omgeving van ons ziekenhuis; een plek om te herstellen , te verlagen. Ik citeer ons laatste vers uit ons Parallelse buurtlied: Langs die schone brede straat , staat een huizenrij. Werken wij daar zeer voldaan en toch franck en vrij aan de bloei van ons bezit. Dat gaat bovenal En voor onze Pa-ra- relweg Staan wij allen pal! De aanwonenden van de Parallelweg 1 – 8 danken u voor uw aandacht!
Toelichting grondslagen In dit document kunt u secties vinden die onleesbaar zijn gemaakt. Deze informatie is achterwege gelaten op basis van de Wet open overheid (Woo). De letter die hierbij is vermeld correspondeert met de bijbehorende grondslag in onderstaand overzicht.
J Art. 5.1 lid 2 sub e Het belang van de openbaarmaking van deze informatie weegt niet op tegen het belang van de eerbiediging van de persoonlijke levenssfeer van betrokkenen