4a. Biijlage 1 behorende bij toelichting TAM omgevingsplan Oud Avereest 31 Balkbrug (Ruimtelijk kwaliteitsplan) (geanonimiseerd)
Tekst van het document
Ruimtelijk kwaliteitsplan Oud Avereest 31 Balkbrug
erfontuuikkelaar dé Erfontwikkelaar
Door
b.v.
Radewijkerweg 9 7791
RJ
Radewijk
Telefoonnummer
0523 338200
info@erfontwikkelaar.nl
Website
wwwerfontwikkelaar.nl
Project
2336
Oud Avereest 31
(geanonimiseerd) |
Auteur Datum
Balkbrug,
laatst
gewijzigd
10
november
2025
Bestandsnaam
2436-RKP-4.indd
Aantal
15
pagina's
Niets uit dit document andere
mag worden
verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt
wijze ook, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming
van
de
door middel
van
druk, fotokopie, of op welke
opdrachtgever en/of dé
Erfontwikkelaar bv.
INHOUDSOPGAVE 1 INTRODUCTIE 2 BESTAANDE 2. 1.
1 SITUATIE
Erf in het landschap
3 VIGEREND
2 3
BELEID
5
3. 1.
Omgevingsvisie Overijssel
5
3. 2.
Gemeente Hardenberg
6
4 TOELICHTING
8
4. 1.
Ruimtelijk onderbouwing
10
4. 2.
Samenvatting maatregelen
10
5 COMPENSATIE
NATUUR
14
1 INTRODUCTIE De Erfontwikkelaar is gevraagd een visie te geven op de inrichting als onderdeel van een ontwikkeling aan de Oud Avereest 31 te Balkbrug. Initiatiefnemers hebben hier een agrarisch bedrijf en willen het bouwvlak uitbreiden/vervormen.
Plangebied
De gemeente Hardenberg wil hier in principe aan meewerken mits de ruimtelijke kwaliteit versterkt wordt en het ,
erf zich als eenheid in het landschap blijft presenteren. Concreet betekend dit dat het geheel landschappelijk goed ingepast moet worden. Ten grondslag van dit Ruimtelijk kwaliteitsplan liggen de landschapsidentiteitskaarten van de gemeente Hardenberg. Naast het beleid zijn ook de wensen en de randvoorwaarden van opdrachtgever verwerkt in een plan. Aangezien het
Gebied compensatie natuur
totale bouwvlak niet groter wordt dan 1 ha is de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving niet van toepassing.
1
locatie plangebied
2 BESTAANDE
SITUATIE
Het agrarisch bedrijf bestaat uit twee bedrijfswoningen (1&2) met daarachter enkele aaneengebouwde bijgebouwen.
(3). Het erf wordt ontsloten door drie inritten (45&6). ,
,
9
Voor het bedrijf is een passende tuin aangelegd (7) met hagen fruitbomen en een grote moestuin (8). Langs het ,
11
erf loopt een pad naar achteren (9). Aan de oostzijde is een klein proefveldje aanwezig (10). Achter de schuren is een spoelbassin. (11)
3
3 2
1
8
7 4
2
5
6
10
2. 1.
ERF IN HET LANDSCHAP
Het erf is onderdeel van het zogeheten beekdallandschap. Het gebied is vroeg ontgonnen
en kent een structuur
die
van oorsprong haaks op de beek
is. De oude hotuwallen herinneren ons hieraan. Vanaf de Oud Avereest zijn er prachtige zichtlijnen richting de Reest. Dit is een kwaliteit waar rekening mee gehouden moet worden. Het erf maakt van oorsprong een onderdeel uit van de ruimtelijke structuur die het landschap kent. Het lag in de hoek van
de doorgaande weg
en een zandpad.
Langs dat zandpad
was een houtsingel.
De oostelijk gelegen gronden waren in
gebruik als weiland. De oostelijk (hoger) gelegen gronden waren een oude
akker. Op de historische kaart is dit te zien.
Momenteel bestaat het erf uit twee woonhuizen die de orientatie op de Oud Avereest kennen met daarachter enkele agrarische opstallen. Het erf ligt met name aan de
het erf vanaf de Oud Avereest
zuidzijde naakt in het landschap. Hier zijn de relatief grote opstallen goed te zien (zie foto hiernaast). De voorerven zijn daarentegen passend in gericht met hagen en (fruit-) bomen.
3
het erf vanaf de Oud Avereest
plangebied en omgeving rond 1900
plangebied en omgeving rond 1950
plangebied en omgeving rond 2020
4
3 VIGEREND 3. 1.
BELEID
weg
sijpelde naar de lager gelegen delen naar de beken en ,
rivieren. Als ontwikkelingen plaats vinden in of in de directe nabijheid van beekdalen en natte laagtes dan dragen deze
OMGEVINGSVISIE OVERIJSSEL
,
De Provincie Overijssel heeft het Streekplan het ver-
bij aan extra ruimte voor de dynamiek van het stromende
keer- en vervoerplan het waterhuishoudingsplan en het
water en het vasthouden van water , aan versterking van
milieubeleidsplan samengevoegd tot de Omgevingsvisie.
de samenhang in het beeksysteem en aan vergroting van
Het vormt het provinciale beleidsplan voor de fysieke
de zichtbaarheid bereikbaarheid en beleefbaarheid van het
leefomgeving van Overijssel. De Provincie Overijssel stuurt
water.
,
,
op
Beekdalen en natte laagten
,
ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid. Bestaande kwa-
liteiten moeten worden beschermd en er moeten verbin-
Kenmerkend van het Oude Hoevenlandschap zijn de
dingen worden gelegd tussen deze bestaande kwaliteiten
verspreide erven. Het werd ontwikkeld nadat de complexen
en nieuwe
Dekzandvlakte en
met de grote essen ‘bezet’ waren en een volgende genera-
ruggen
ontwikkelingen. Dat wil zeggen dat nieuwe
ontwikkelingen moeten bijdragen aan de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. Voor het behoud en het versterken van
de ruimtelijke kwaliteit vormen essentiële gebiedsken-
merken het uitgangspunt.
tie boeren nieuwe ont wikkelingsruimte zocht. Die vonden ze bij kleine dekzandkopjes die individueel werden ontgonnen. Dit
leidde tot een landschap dat de zelfde opbouw
kent als het essenlandschap alleen in een meer kleinschali-
natuurlijke laag
,
ge , meer individuele en jongere
Gebiedskenmerken
variant. Als ontwikkelingen plaats vinden in het oude hoevenlandschap dan dragen deze bij aan behoud en accentuering van de dragende ,
Middels een verdeling in 4 lagen zijn de gebiedskenmerken binnen de Omgevingsvisie toegelicht:
structuren (groenstructuur en routes) van het oude hoe-
De natuurlijke laag De laag van het agrarisch-cultuur landschap De stedelijke laag De laag van de beleving
venlandschap
,
en aan
Oude hoevenlandschap
de samenhang en de karakteristieke
verschillen tussen de landschaps elementen: de erven met erfbeplanting; open es(je); beekdal; voormalige heide velden de mate van openheid en kleinschaligheid.
,
Jong heide- en broekontginningslandschap
Maten en flierenlandschap
Toelichting: Beekdalen
en natte laagten en Oude
Hoevenlandschap
Het Overijsselse zandlandschap is van oorsprong kletsnat. In de laagtes van het zandgebied verzamelde zich het water. Hier ontwikkelden zich moerassen en broekbossen , waar
5
het water in de loop van het seizoen geleidelijk uit
Essenlandschap
agrarisch cultuurlandschap
3. 2.
GEMEENTE HARDENBERG
Landschapskenmerken:
Sterk: kronkelende wegen parallel aan de Reest onverharde wegen naar erven kavelpaden en landwegen stijlranden langs perceelgrenzen herkenbaarheid verkaveling door opgaande beplanting kleinschaligheid onregelmatigheid half open landschap houtwallen en -singels hakhoutbosjes op hogere delen geriefhoutbosjes verspreid liggende erven massa geclusterd op erven en perceelgrenzen plaatselijk doorzcihtenZwak schaal kleur en materiaalgebruik van moderne stallen en schuren past niet bij stijlkenmerken historischie bebouwing; gebiedsvreemde beplanting langs erfgrenzen; niet in landschap passende bebouwing; smalle wegen.
Kleinschalig karakter door houtwallen en –hagen Licht glooiend landschap Kronkelend patroon van wegen en waterlopen Bebouwing op overgang naar hoger gelegen gronden Onregelmatige verkaveling
Kansen: gebruik van gebiedseigen beplanting stimuleren traditionele erfinrichting voorwaarden stellen aan nieuwe inrichting
Visienota Buitengebied Hardenberg De Visienota Buitengebied van de gemeente Hardenberg (2006) is een ruimtelijke visie voor het buitengebied van de gemeente Hardenberg. Het perceel valt in gebied Reestdal.
In de Visienota Buitengebied worden
,
op
hoger niveau
,
gebiedskenmerken beschreven en ontwikkelingsrichtingen aangegeven.
Dit is in LIK’s en de Ontwikkelingsvisie verder
uitgewerkt. Gebiedskenmerken Landschapstype: Essen- en kampenlandschap Landschapsbeeld: kleinschalig Huidige functies: landbouw en wonen
,
Landschapsidentiteitskaarten: Het plangebied is beschreven in de LandschapIdentiteitsKaart (LIK): REESTDAL. In de LIK worden de specifieke kenmerken en kwaliteiten van het deelgebied vastgelegd
,
welke de basis vormen van zowel het bestemmingsplan als de structuurvisie en het landschapsontwikkelingsplan. Uit het LIK (en het achtergronddocument) zijn die zaken aangehaald welke bruikbaar zijn voor het plan en de inrichting van het plangebied. Het plangebied ligt in het ESSEN- EN HOEVENLANDSCHAP 6
Bedreigingen: schaalvergroting landbouw zichtbaar door omvangrijke herbouw en nieuwbouw; verdwijnen kavelbegrenzing door schaalvergroting; erfinrichting boerderij wijkt af van historische traditie; verrommeling van het landschap.
plangebied
aB e lk rw e
g
Ou
d
-
Av
er ee
st
7
KENMERKEN VAN DE OMGEVING Kronkelige wegen Oude houtsingels met zandpaden richting de Reest Kleine bosjes Kleinschaligheid Kleine oude akkers Verschil in nat- en droog herkenbaar aan sloten Doorkijken Recreatief medegebruik ERF & LANDSCHAP: Veel erfbeplanting Erven gericht op de weg Organische verkaveling Verstrooide bebouwing Meerdere ontsluitingen
landschapstructuurkaart
4 TOELICHTING
xw v1. d pietc n eoj 36 ast 63 e 4
Uitgangspunten initiatiefnemer:
r4
uitbreiding bouwvlak met 952 m;2 nieuw te realiseren schuren (gefaseerd); nieuwe pad langs zuidelijke grens bouwvlak; geen wandelaars meer over het erf maar aanleg nieuw wandelpad.
p2b2 ore d1dh fka(s1 t1v8 gu
Uitgangspunten gemeente:
52 02 . mut von r a 0
enll /ert eb
ata mor 3
00 02 :
nog inn e e
landschappelijk goed inpassen van het gehele erf; enkel gebruik streekeigen beplanting; aansluiten op de gebiedskenmerken van het essen- en hoevenlandschap zoals is omschreven in het LIK. Uitgangspunten provincie: het erf moet aansluiten op de gebiedskenmerken (oude hoevenlandschap) volgens de Omgevingsvisie Overijssel; de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving is niet van toepassing. Wel moet er een passende compensatie voor de natuur plaatsvinden.
)5 seir e .0
rb kl aB 13 ts ee re vA du O al p gn it hc ir if rE
n2 st 8
erfinrichtingsplan
la hac
nr
00 28 33 3 50 :r nl e ln .r aa le kk i wt no f e. w w w
Legenda 1. Bestaand agrarisch bestemmingsvlak van 7. 388 m2
tc jeo
d 63 ntas e
mtu a
52 02 .v on r 0
ta a mr o
la 3 ahc
nog inn ek e
)5 seir ( e
r4
p2b2 oer d1dh fas1 t2v8 gu
2. Te ruilen grond met Landschap Overijssel (6. 000 m2) 3. Uitbreiding agrarisch bestemmingsvlak met netto 952 m2 4. Bestaand akkerland met natuurbestemming behouden Bestaand agrarisch bestemmingsvlak is nu 7. 388 m2. Nieuwe agrarische bestemmingsvlak wordt 8. 340m2. Voor de uitbreiding van 766 m2 wordt 6. 000 m2 extra natuur bestemd (zie volgende kaart).
2 3 1 4
r bk l aB 13 ts ee re vA du O al p gn it hc ir if
n2 st 9
Uitbreiding bestemmingsvlak en grondruil
4. 1.
RUIMTELIJK ONDERBOUWING
Het is de nadrukkelijke wens van de initiatiefnemer om
dak. Hierdoor blijft het dak geschikt voor de plaatsing van
Beheermaatregelen
zonnepanelen.
zie de situeerde beplanting in landschapsmaatregelen op pagina 13; bomen aanplanten met 2 boompalen en band; bomen in gras ook aanplanten met 2 maaipalen van
het bedrijf aan de noordzijde verder uit te breiden. Deze uitbreiding is noodzakelijk voor een efficiënte interne bedrijfsvoering. Het bedrijf heeft zich de afgelopen jaren
Het perceel aan de noordzijde betreft een oude akker. De natuurlijke bolling in het landschap en de omliggende
ontwikkeld en kampt inmiddels met ruimtegebrek. Het plan
houtsingels zijn herkenbare en waardevolle landschapsele-
voorziet daarom in een vergroting van het bouwvlak zodat de bedrijfsgebouwen gefaseerd kunnen worden uitgebreid.
menten. De uitbreiding van het bouwvlak blijft hier beperkt
,
en is vanaf ervoor
30cm;
gekozen om de bestaande eikenlaan aan deze zijde
door te trekken waardoor het erf visueel wordt verbonden
tuurbestemming
met het omliggende landschap.
,
Landschap Overijssel.
,
de Oud Avereest nauwelijks zichtbaar. Bewust is
Het perceel aan de noordzijde heeft momenteel een naen is eigendom van
indien beplanting grenst aan terreinen die worden beweid door vee of waar men met voertuigen rijdt dient deze beplanting te worden beschermd tegen vraatschade/ aanrijschade/verdichting van de wortelzone. 4. 2.
aanplant struweel aan de zuid- en oostzijde; historische lijn langs pad versterken met bomen; zo compact mogelijk erf met behoudt van de doorkijk aan de noordzijde van het erf.
Ter compensatie is elders agrarische grond aangekocht die ,
wordt herbestemd naar natuur (zie pagina 14). In dit hoofdstuk wordt uitsluitend de basisinspanning onderbouwd: de
Het hemelwater wordt op natuurlijke wijze afgevoerd via twee greppels die fungeren als infiltratiezones. Aan de
landschappelijk verantwoorde inpassing van het erf.
zuidzijde wordt tussen het nieuwe pad en het struweel een droge
tweede greppel tussen de bestaande bomenrij en het
de ruimtelijke kwaliteit van het erf centraal. Het onder-
bezinkbassin. Beide greppels worden uitgevoerd als droge ,
.
greppel aangelegd. Aan de oostzijde komt een
Bij de ontwikkeling staat het behoud én de versterking van scheid tussen het voor- en achtererf blijft daarbij belangrijk
SAMENVATTING MAATREGELEN
,
ondiepe watergangen met een helling van 1:3 en een diepte
waarbij het erf zich als één geheel in het landschap blijft
van circa 1 meter. Ze vangen
het regenwater van de ver-
presenteren. Dit komt tot uiting door de nieuwe schuren
hardingen en daken op en laten dit langzaam in de bodem
achter de bestaande woning te positioneren en het gehele
infiltreren. Hiermee wordt piekafvoer voorkomen en draagt
erf zorgvuldig landschappelijk in te passen.
het systeem bij aan een robuust en duurzaam watersysteem op het erf.
Met name aan de zuidzijde is het wenselijk om gebiedsvreemde beplanting te verwijderen en te vervangen door robuuste houtsingel. Langs deze zijde van de schuur
Het voorerf blijft herkenbaar binnen het landschap en wordt gevormd door streekeigen hagen fruitbomen en
wordt een verharding van 5 meter breed aangelegd zodat
opgaande beplanting. Deze bestaande elementen blijven
op een veilige manier
behouden en dragen bij aan de karakteristieke uitstraling
een
,
rondgereden kan worden op het erf.
De houtsingel bestaat uit struikvormende soorten die het volume verzachten 10
,
maar geen
,
van het erf.
schaduw werpen op het sfeerbeeld struweel langs zuidzijde
Legenda 1. Bestaande bedrijfswoning
4. Bestaand bezinkbassin 5. Te slopen schuren 6. Nieuw te bouwen schuren
11
7. Nieuw aan te leggen verharding 8. Nieuw aan te leggen hemelwateropvang in droge greppel 1
9 10
2
10
11. Aanplant zomereiken langs pad 12. Aanplant struweel (5 (m) breed)
1
nieuwe opslag
5
6
nieuwe opslag
laden/ lossen
bestaande opslag
spoelen
drogen 8
9
3
verwerken
9
8
7 12
11
mtu a
52 02 .v on r 0
ta a mr o
la 3 ahc
nog inn e e
)5 seir e
p2b2 oer d1dh fka(s1 t3v8 gu
3. Bestaande schuren
10. Te kappen bestaande bomen
d 63 ntas e
r4
2. Bestaand bijgebouw
9. Bestaande ingemeten bomen
tc jeo
4
r bk l aB 13 ts ee re vA du O al p gn it hc ir if
n2 st erfinrichtingsplan
12
doorkijk behouden erf compact houden ,
Legenda 1. Aanplant Zomereik - Quercus robur
tc jeo
d 63 ntas e
mtu a
52 02 .v on r 0
ta a mr o
la 3 ahc
nog inn e e
)5 seir e
r4
p2b2 oer d1dh fka(s1 t4v8 gu
Aanplantmaat 12-14 , totaal 7 stuks Eindbeeld is een transparante bomenrij 2. Aanplant Tamme kastanje - Castanea sativa Aanplantmaat 14-16 , totaal 1 stuk Eindbeeld is een solitaire boom
1
3. Aanplant struweel bestaande uit: Meidoorn - Crateagus monogyna 25% Wilde liguster - Ligustrum vulgaris 25% Sleedoorn - Prunus spinosa 20% Wilde roos - Rosa rubiginosa 15% Hazelaar - Corylus avelana 10% Hulst - Ilex aquifolium 5% Aanplantmaat 80-100 met 5 st/m1 Eindbeeld is een struweelstrook die kan uitgroeien tot circa 6 (m) hoog
2
3
rb kl aB 13 ts ee re vA du O ne le g rt aa sp ah cs dn
e0 mr 13
landschapsmaatregelen
5 COMPENSATIE
NATUUR
De beoogde uitbeiding van het bouwvlak is een oude akker met de bestemming natuur.
Legenda 1. Her te bestemmen agrarische grond 6. 000 m2 naar natuur. Inrichten in samenspraak met Landschap Overijssel
Aangezien het bouwvlak met 6. 000 m 2 wordt uitgebreid op
deze grond zal er compensatie plaats moeten vinden.
Deze is gevonden op een perceel aan de Oud Avereest. Dit perceel kent momenteel een agrarische bestemming maar zal omgezet worden naar natuur. Het perceel is rondom gelegen in de natuur waarmee het een passende uitbreiding/opvulling is. De volgende maatregelen zullen genomen worden om de natuurwaarden te verhogen waarmeee een passende compensatie plaats vindt. Maatregelen bestaand grasland van 15 ha naar natuur in samenspraak met Landschap Overijssel. omvormen
14
,
1
gebied compensatie natuur
www.erfontwikkelaar.nl
((geanonimiseerd) geanonimise rd)