4. Toelichting bestemmingsplan 'Slagharen, locatie Hertenkamp Herenstraat'

Slagharen, locatie Hertenkamp Herenstraat

Inhoudsopgave

Toelichting

3

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Ligging van het plangebied 1.3 De bij het plan behorende stukken 1.4 Huidig planologisch regime 1.5 Leeswijzer

4 4 4 5 5 6

Hoofdstuk 2 De huidige en gewenste situatie 2.1 Huidige situatie 2.2 Gewenste ontwikkeling 2.3 Verkeer en parkeren

7 7 8 9

Hoofdstuk 3 Beleidskader 3.1 Rijksbeleid 3.2 Provinciaal beleid 3.3 Regionaal beleid 3.4 Gemeentelijk beleid

11 11 14 19 20

Hoofdstuk 4 Milieu- en omgevingsaspecten 4.1 Geluid 4.2 Bodemkwaliteit 4.3 Luchtkwaliteit 4.4 Externe veiligheid 4.5 Milieuzonering 4.6 Ecologie 4.7 Archeologie & cultuurhistorie 4.8 Besluit milieueffectrapportage

26 26 27 27 28 30 32 33 34

Hoofdstuk 5 Wateraspecten 5.1 Vigerend beleid 5.2 Waterparagraaf

36 36 37

Hoofdstuk 6 Juridische aspecten en planverantwoording 6.1 Inleiding 6.2 Opzet van de regels 6.3 Verantwoording van de regels

39 39 39 40

Hoofdstuk 7

42

Economische uitvoerbaarheid

Hoofdstuk 8 Vooroverleg, inspraak en zienswijzen 8.1 Vooroverleg 8.2 Inspraak 8.3 Zienswijzen

bestemmingsplan Slagharen, locatie Hertenkamp Herenstraat | PAGINA 2

43 43 43 43

Toelichting

bestemmingsplan Slagharen, locatie Hertenkamp Herenstraat | PAGINA 3

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

Voorliggend bestemmingsplan heeft betrekking op de percelen 2040, 2041, 251 en 2280 gelegen aan de Herenstraat, ter hoogte van nummer 11-13, in Slagharen. In de huidige situatie zijn de gronden onbebouwd. Op basis van het vigerende planologische regime zijn op deze locatie een centrumfunctie en twee woningen toegestaan. Initiatiefnemer is voornemens om de locatie te herontwikkelen naar een woonlocatie, om zo een toekomstbestendige en duurzame vervolgfunctie aan het plangebied te geven. Het voornemen is om ter plaatse een appartementengebouw met 16 sociale huurwoningen te realiseren. Op de begane grond wordt een centrumfunctie (horeca) gerealiseerd. Hiermee wordt ingespeeld op de woningbehoefte in de kern Slagharen. Binnen het plan is de mogelijkheid opgenomen om in plaats van de horecafunctie nog twee woningen te realiseren (totaal 18). Daarnaast wordt een smalle strook grond binnen het plangebied, grenzend aan het perceel aan de Dokter Willemslaan 6, verkocht en bestemd voor wonen. Op de verbeelding is dit weergegeven met de bestemming 'Woongebied'. Omdat deze voorgenomen herontwikkelingen niet in overeenstemming is met het geldende planologische regime is een bestemmingsplanherziening noodzakelijk. In voorliggend bestemmingsplan wordt aangetoond dat de voorgenomen ontwikkeling in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening. 1.2

Ligging van het plangebied

Het plangebied ligt in de kern Slagharen aan de Herenstraat ter hoogte van nummer 11-13 en betreft de percelen 2040, 2041, 251 en 2280. In afbeelding 1.1 is de ligging van het plangebied in Slagharen (rode ster) en de directe omgeving (rode omlijning) indicatief weergegeven. Voor de exacte begrenzing wordt verwezen naar de verbeelding.

Afbeelding 1.1: Ligging van het plangebied ten opzichte van Slagharen en de directe omgeving (Bron: PDOK)

bestemmingsplan Slagharen, locatie Hertenkamp Herenstraat | PAGINA 4

1.3

De bij het plan behorende stukken

Het bestemmingsplan ''Slagharen, locatie Hertenkamp Herenstraat” bestaat uit de volgende stukken: verbeelding (tek.nr NL.IMRO.0160.0000BP00431-VG01) en een renvooi; regels (met bijbehorende bijlagen). Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden weergegeven. In de regels zijn bepalingen opgenomen om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan gaat vergezeld van een toelichting. De toelichting geeft een duidelijk beeld van het bestemmingsplan en van de daaraan ten grondslag liggende gedachten maar maakt geen deel uit van het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. 1.4

Huidig planologisch regime

1.4.1

Algemeen

Het plangebied ligt binnen de begrenzing van de beheersverordening "Slagharen" en het bestemmingsplan "Facetherziening parkeren Hardenberg". De hiervoor genoemde beheersverordening en het genoemde bestemmingsplan zijn respectievelijk op 1 juli 2014 en 17 juli 2018 vastgesteld door de gemeenteraad van Hardenberg. In afbeelding 1.2 is de verbeelding van de geldende beheersverordening "Slagharen" weergegeven. Het rode kader geeft het plangebied weer.

Afbeelding 1.2: Uitsnede verbeelding geldende beheersverordening (Bron: Ruimtelijkeplannen.nl)

bestemmingsplan Slagharen, locatie Hertenkamp Herenstraat | PAGINA 5

1.4.2

Bestemmingen

Het plangebied kent op basis van de geldende beheersverordening de bestemming 'Centrum' en de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden: 2'. Daarnaast is een klein gedeelte van het plangebied bestemd als 'Woongebied'. De voor 'Centrum' aangewezen gronden zijn bestemd voor wonen, detailhandel, kantoren, dienstverlening, religie, verenigingsleven, cultuur, onderwijs, opvoeding, recreatie, gezondheidszorg, bejaardenzorg, zorg en opvang voor andere doelgroepen en bedrijven en instellingen zoals vermeld in de categorieën 1 tot en met 2 vermeld in de Staat van bedrijven. Horeca is ter plaatse van de huidige centrumbestemming niet toegestaan. 1.4.3

Strijdigheid

De geldende gebruiks- en bouwregels binnen het plangebied zijn ontoereikend om de gewenste 16 appartementen (maximaal 18) en een horecafunctie te realiseren. Op basis van het geldend bestemmingsplan zijn enkel 2 wooneenheden toegestaan. Daarnaast is horeca ter plaatse van de huidige centrumbestemming niet toegestaan. Het voorliggende bestemmingsplan voorziet in het gewenste juridisch-planologisch kader op basis waarvan de voorgenomen ontwikkeling mogelijk kan worden gemaakt. 1.5

Leeswijzer

Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 een weergave van de huidige situatie en de gewenste situatie gegeven. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op het beleidskader. Hierin wordt het beleid van het Rijk, provincie Overijssel en de gemeente Hardenberg beschreven. In hoofdstuk 4 passeren alle relevante milieuthema's de revue. Hoofdstuk 5 gaat in op de wateraspecten. In de hoofdstukken 6 en 7 wordt respectievelijk ingegaan op de juridische aspecten/planverantwoording en de economische uitvoerbaarheid. Hoofdstuk 8 gaat in op het vooroverleg en de inspraak.

bestemmingsplan Slagharen, locatie Hertenkamp Herenstraat | PAGINA 6

Hoofdstuk 2 2.1

De huidige en gewenste situatie

Huidige situatie

Het plangebied is gelegen in het centrum van de kern Slagharen. De functionele structuur van de directe omgeving van het plangebied wordt gekenmerkt door verschillende functies zoals: wonen, detailhandel, kantoren en maatschappelijke voorzieningen. Het plangebied wordt ten noordoosten begrensd door een woonperceel. Aan alle overige zijden wordt het plangebied begrensd door centrumfuncties. Aan de zuidwestzijde van het plangebied bevindt zich de Herenstraat. Het plangebied zelf is in de huidige situatie onbebouwd. De grond wordt in de huidige situatie gebruikt om herten te te laten grazen. In afbeelding 2.1 is een luchtfoto van het plangebied en de directe omgeving weergegeven.

Afbeelding 2.1: Luchtfoto plangebied (Bron: PDOK) In afbeelding 2.2 is een straatbeeldfoto van de huidige situatie in het plangebied opgenomen. Het gaat hierbij om een aanzicht gezien vanaf de Herenstraat.

bestemmingsplan Slagharen, locatie Hertenkamp Herenstraat | PAGINA 7

Afbeelding 2.2: Straatbeelden huidige situatie (Bron: Google Streetview)

2.2

Gewenste ontwikkeling

2.2.1

Stedenbouw

De voorgenomen ontwikkeling gaat uit van het herontwikkelen van het plangebied naar een horecafunctie en een woonfunctie ten behoeve van 16 appartementen. De horecafunctie zal gerealiseerd worden op de begane grond. De overige appartementen bevinden zich op de eerste en tweede verdieping. Qua ontwerp zal het gebouw aansluiten bij het stedenbouwkundige beeld uit de omgeving en de geldende welstandscriteria. Het gebouw zelf bestaat uit 3 bouwlagen met kapvorm. Binnen het plan bestaat de mogelijkheid om in plaats van de horecafunctie nog twee woningen (totaal 18) te realiseren. Aan de noordzijde van het plangebied zal een parkeerplek worden gerealiseerd. Hier worden 26 parkeerplaatsen gerealiseerd. De bergingen voor de appartementen worden inpandig gebouwd. Aan zowel de voor- en achterzijde van het perceel wordt groen aangelegd. Zoals in Hoofdstuk 1 reeds benoemd is wordt een smalle strook grond binnen het plangebied, grenzend aan het perceel aan de Dokter Willemslaan 6, verkocht. Deze strook grond krijgt daarom op de planverbeelding de bestemming 'Woongebied'.

bestemmingsplan Slagharen, locatie Hertenkamp Herenstraat | PAGINA 8

Afbeelding 2.3 Overzicht gewenste situatie (Bron: Dedem Architectuur) 2.3

Verkeer en parkeren

2.3.1

Algemeen

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de effecten op de parkeerbehoefte en verkeersgeneratie die ontstaat door de nieuwe ontwikkeling. De gemeente Hardenberg beschikt over een eigen parkeernota, te weten de 'Parkeernormennota Hardenberg 2017'. Hierin is aansluiting gezocht bij de landelijke parkeerkencijfers op basis van de publicatie van het CROW uit 2012. Deze publicatie is inmiddels vervangen door de publicatie 'Toekomstbestendig parkeren (december 2018)' van het CROW. Wat betreft de functies wordt aansluiting gezocht bij de functies zoals genoemd in deze CROW-publicatie. De parkeernormen in CROW-publicatie 381 Toekomstbestendig parkeren bestaan uit een minimum- en maximumwaarde. In de gemeente Hardenberg is vanuit de duurzaamheidsgedachte de minimale parkeernorm voor auto's voldoende. In de parkeernota wordt aangegeven dat op de gemeente Hardenberg een stedelijkheidsgraad van het type 'weinig stedelijk' van toepassing is. Op basis van de 'Parkeernormennota Hardenberg 2017' wordt het plangebied aangemerkt als 'rest bebouwde kom'. 2.3.2

Parkeren

Op basis van voorgenoemde uitgangspunten kan de parkeerbehoefte worden berekend. In voorliggend geval is het voornemen om 16 appartementen en een horecafunctie van 213 m2 te realiseren. Hieruit ontstaat het volgende overzicht: Functie Aantal Parkeerbehoefte Totale per functie parkeerbehoefte Huur, appartement, 16 1,0 per woning 16 midden/goedkoop

bestemmingsplan Slagharen, locatie Hertenkamp Herenstraat | PAGINA 9

Café/bar/cafetaria 213 m2 6,0 per 100 m2 bvo 12,8 Totaal 28,8 (afgerond: 29) Afgerond is er sprake van een parkeerbehoefte van 29 parkeerplaatsen. In totaal worden in en om het plangebied eveneens 29 parkeerplaatsen gerealiseerd. Hiermee wordt voldaan aan de parkeernorm. Opgemerkt wordt dat het bestemmingsplan meerdere mogelijkheden biedt. Wanneer er een alternatief plan gerealiseerd wordt zal ten tijde van de aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen getoetst moeten worden aan de Parkeernormennota Hardenberg. De regels omtrent parkeren zijn juridisch geborgd in het voorliggende bestemmingsplan (Artikel 7). Geconcludeerd wordt dat het aspect 'parkeren' geen belemmering oplevert voor het voorliggende plan. 2.3.3

Verkeersgeneratie

Indien de verkeersgeneratie wordt bepaald komt het volgende naar voren. Hierbij is uitgegaan van de minimale verkeersgeneratie. Functie Aantal Verkeersgenerat Totale ie per functie verkeersgeneratie Huur, appartement, 18 3,7 per woning 66,6 midden/goedkoop De voorgenomen ontwikkeling resulteert in een verkeersgeneratie van (afgerond) 67 verkeersbewegingen per etmaal voor de woningen. Voor de horecafunctie wordt opgemerkt dat er op basis van de CROW-publicatie geen gegevens zijn opgenomen voor verkeersgeneratie van deze functie. Gezien de beperkte omvang van de horecafunctie (213 m2), alsmede het feit dat de locatie in het centrum van Slagharen ligt, wordt niet verwacht dat er sprake is van een onevenredige toename in verkeersgeneratie. Daarnaast zijn de omliggende wegen van voldoende capaciteit om deze geringe toename te kunnen verwerken. Daarnaast zijn de locatie en omgeving reeds ingericht voor een centrumfunctie op basis van het huidige planologische regime. Geconcludeerd wordt dat het aspect 'verkeersgeneratie' geen belemmering oplevert voor voorliggend voornemen.

bestemmingsplan Slagharen, locatie Hertenkamp Herenstraat | PAGINA 10

Hoofdstuk 3

Beleidskader

Dit hoofdstuk beschrijft, voor zover van belang, het rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid. Naast de belangrijkste algemene uitgangspunten worden de specifieke voor dit plangebied geldende uitgangspunten weergegeven. 3.1

Rijksbeleid

3.1.1

Nationale omgevingsvisie (NOVI)

3.1.1.1 Algemeen Nederland staat voor grote uitdagingen die van invloed zijn op onze fysieke leefomgeving. Complexe opgaven zoals verstedelijking, verduurzaming en klimaatadaptatie zijn nauw met elkaar verweven. Dat vraagt een nieuwe, integrale manier van werken waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) zorgt voor een gezamenlijke aanpak die leidt tot een duurzaam perspectief voor onze leefomgeving. Dit is nodig om onze doelen te halen en is een zaak van overheid en samenleving. 3.1.1.2 Vier prioriteiten Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Dit komt samen in vier prioriteiten. 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie Nederland moet zich aanpassen aan de gevolgen van klimaatverandering. In 2050 is Nederland klimaatbestendig en waterrobuust. Dit vraagt om maatregelen in de leefomgeving, waarmee tegelijkertijd de leefomgevingskwaliteit verbeterd kan worden en kansen voor natuur geboden kunnen worden. In 2050 heeft Nederland daarnaast een duurzame energievoorziening. Dit vraagt echter om ruimte. Door deze ruimte zoveel mogelijk te clusteren, wordt versnippering van het landschap voorkomen en wordt de ruimte zo efficiënt mogelijk benut.

Het Rijk zet zich in door het maken van ruimtelijke reserveringen voor het hoofdenergiesysteem op nationale schaal. 2. Duurzaam economisch groeipotentieel Nederland werkt toe naar een duurzame, circulaire, kennisintensieve en internationaal concurrerende economie in 2050. Daarmee kan ons land zijn positie handhaven in de top vijf van meest concurrerende landen ter wereld. Er wordt ingezet op een innovatief en sterk vestigingsklimaat met een goede quality of life. Belangrijk is wel dat onze economie toekomstbestendig wordt, oftewel concurrerend, duurzaam en circulair. 3. Sterke en gezonde steden en regio's Er zijn vooral in steden en stedelijke regio's nieuwe locaties nodig voor wonen en werken. Het liefst binnen de bestaande stadsgrenzen, zodat de open ruimten tussen stedelijke regio's behouden blijven. Dit vraagt optimale afstemming op en investeringen in mobiliteit. Dit betekent dat voorafgaand aan de keuze van nieuwe verstedelijkingslocaties helder moet zijn welke randvoorwaarden de leefomgevingskwaliteit en -veiligheid daar stelt en welke extra maatregelen nodig zijn wanneer er voor deze locaties wordt gekozen. Zo blijft de gezondheid in steden en regio's geborgd. 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied Er ontstaat een nieuw perspectief voor de Nederlandse landbouwsector als koploper in de duurzame kringlooplandbouw.

Een goed verdienpotentieel voor de bedrijven wordt gecombineerd met een minimaal effect op de omgevingskwaliteit van lucht, bodem en water. In alle gevallen zet het Rijk in op ontwikkeling van de karakteristieke eigenschappen van het Nederlandse landschap. Dit vertegenwoordigt een belangrijke cultuurhistorische

bestemmingsplan Slagharen, locatie Hertenkamp Herenstraat | PAGINA 11

waarde. Verrommeling en versnippering, bijvoorbeeld door wildgroei van distributiecentra, is ongewenst en wordt tegengegaan. 3.1.1.3 Afwegingsprincipes De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven is combinaties te maken en win-win situaties te creëren, maar dit is niet altijd mogelijk. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: 1. Combinatie van functies gaan voor enkelvoudige functies. In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte; 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal. Het verschilt tussen gebieden wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling en tussen concurrentiekracht en leefbaarheid. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; 3. Afwentelen wordt voorkomen. Het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie inwoners, zonder dat dit ten koste gaat van toekomstige generaties 3.1.1.4 Ladder voor duurzame verstedelijking In de SVIR (voorganger van de NOVI) is de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd.

Deze ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6, lid 2) opgenomen. Op 1 juli 2017 is de Ladder in het Besluit ruimtelijke ordening gewijzigd. Aanleiding voor de wijziging waren de in de praktijk gesignaleerde knelpunten bij de uitvoering van de Ladder en de wens om te komen tot een vereenvoudigd en geoptimaliseerd instrument. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Hierbij geldt een motiveringsvereiste voor het bevoegd gezag als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt. Teneinde een ontwikkeling adequaat te kunnen toetsen aan de ladder is het noodzakelijk inzicht te geven in de begrippen 'bestaand stedelijk gebied' en 'stedelijke ontwikkeling'. In de Bro zijn in artikel 1.1.1 definities opgenomen voor: bestaand stedelijk gebied: 'bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'.

stedelijke ontwikkeling: ´ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.´ Bij het beschrijven van de behoefte dient te worden uitgegaan van het saldo van de aantoonbare vraag naar de voorgenomen ontwikkeling (de komende tien jaar, zijnde de looptijd van het bestemmingsplan) verminderd met het aanbod in planologische besluiten, ook als het feitelijk nog niet is gerealiseerd (harde plancapaciteit). 3.1.2

Toetsing van het initiatief aan de uitgangspunten van het rijksbeleid

De NOVI laat zich niet specifiek uit over dergelijke lokale ontwikkelingen. De voorgenomen ontwikkeling raakt geen rijksbelangen als opgenomen in de NOVI. Wat betreft de 'Ladder voor duurzame verstedelijking' wordt opgemerkt dat toetsing noodzakelijk is bij 'nieuwe stedelijke ontwikkelingen' (3.1.6 Bro). Er zijn inmiddels meerdere gerechtelijke uitspraken geweest over deze begripsdefinitie. Is er sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling? Er is geen ondergrens bepaald voor wat een 'stedelijke ontwikkeling' is. Op basis van jurisprudentie blijkt dat de vraag of sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van die ontwikkeling, in relatie tot de omgeving. Voor wonen geldt, dat voor woningbouwlocaties vanaf twaalf woningen sprake is van een stedelijke

bestemmingsplan Slagharen, locatie Hertenkamp Herenstraat | PAGINA 12

ontwikkeling die Ladderplichtig is. a. 11 woningen geen nieuwe stedelijke ontwikkeling (ABRvS 16 september 2015; ECLI:NL:RVS:2015:2921) b. 12 woningen wel een nieuwe stedelijke ontwikkeling (ABRvS 25 maart 2015; ECLI:NL:RVS:2015:953). Voorliggend bestemmingsplan betreft het realiseren van maximaal 18 woningen. Gelet op de eerder genoemde jurisprudentie wordt geconcludeerd dat er sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Wat betreft het realiseren van de horecafunctie betreft dit geen stedelijke ontwikkeling aangezien er geen toename is groter dan 500 m2 bedrijfsvloeroppervlak. Artikel 3.1.6 lid 2 van de Bro geeft aan dat de toelichting van een ruimtelijk plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, moet voldoen aan een aantal voorwaarden: er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte; indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Wat is het ruimtelijk verzorgingsgebied? Er is sprake van een beperkte aantrekkingskracht van gemeente Hardenberg op inwoners van regiogemeenten. Het ligt niet in de lijn der verwachtingen dat dit in de komende jaren zal veranderen.

Dit komt mede door de geografische ligging van de gemeente Hardenberg, aangezien de bereikbaarheid door de grote afstand tot de A28 beperkt is. Daarnaast is veel werkgelegenheid in de gemeente lokaal. De gemeente Hardenberg maakt, samen met Ommen en Dalfsen, deel uit van de bestuurlijke regio West-Overijssel subregio Vechtdal. Vanwege de beperkte hoeveelheid verhuisbewegingen tussen Hardenberg en Ommen en Dalfsen kan worden geconcludeerd dat de gemeente Hardenberg als relevante marktregio aan te merken is. Beschrijving van de behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling Met voorliggend bestemmingsplan wordt voorzien in maximaal 18 appartementen in de kern Slagharen. De gemeente beschikt over een eigen actueel Programma Wonen, welke is opgesteld voor de periode 2019-2025. In het programma wordt zowel op de kwalitatieve als de kwantitatieve woningbouwbehoefte ingegaan. De woningbouwbehoefte is in het woningbouwprogramma vastgelegd. De actuele woningbehoefte is in beeld gebracht in het woningmarktonderzoek van mei 2022, uitgevoerd door Companen. In de gemeente Hardenberg is sprake van een stabiele toenemende bevolkingsontwikkeling. De komende jaren blijft de bevolking van de gemeente Hardenberg groeien. Uiteraard zal het aantal ouderen toenemen door de vergrijzing, maar het aantal gezinnen blijft in de komende jaren stabiel.

Daarnaast is sprake van een toename van de instroom van vestigers. In de afgelopen jaren is het aantal vestigers in de gemeente toegenomen. Deze vestigers spelen een belangrijke rol in de groei van de bevolking. De meeste vestigers komen uit de naastgelegen gemeenten en Zwolle. De instroom vanuit de Randstedelijke provincies is beperkt maar nam de afgelopen jaren wel toe (van 9% in 2015 naar 15% in 2020). Vestigers lijken zich in de afgelopen jaren iets meer op de bestaande voorraad te richten dan op de nieuwbouw. Het aandeel vestigers in de nieuwbouw is in 2020 wel sterk toegenomen en ligt voor het eerst op een vergelijkbaar niveau als in de bestaande bouw. In Nederland zijn tot en met 2030 in totaal 900.000 woningen nodig. Minimaal 42.300 van deze woningen moeten worden gerealiseerd in provincie Overijssel. In de regionale Woondeal West-Overijssel (december 2022) is afgesproken dat West-Overijssel zich, in samenwerking met corporaties en marktpartijen, inzet voor de realisatie van minimaal 28.200 woningen tot en met 2030. In de regionale woonagenda West-Overijssel is de ambitie opgenomen om tot en met 2030 40.000 woningen toe te voegen. Die ambitie blijft als ambitie overeind. In de Woondeal hebben de provincie en de West-Overijsselse gemeenten met het Rijk afspraken gemaakt over 28.200 woningen.

Op basis van de Woondeal West-Overijssel 2022 in het programma wonen de kwantitatieve woningbehoefte worden bepaald. In de regionale Woondeal West-Overijssel (2022) is

bestemmingsplan Slagharen, locatie Hertenkamp Herenstraat | PAGINA 13

bepaald dat de opgave (basisinspanning) in West-Overijssel tot 2030 bestaat uit minimaal 28.200 woningen. Daarnaast geldt er een extra ambitie van circa 12.000 waarmee de totale opgave uitkomt op circa 40.000 woningen. De totale plancapaciteit in West-Overijssel tot en met 2030 (harde en zachte plannen) bestaat uit 34.100 woningen. Met een netto plancapaciteit van 34.100 voldoet West-Overijssel ruimschoots aan de opgave om tot en met 2030 28.200 woningen toe te voegen. Hiervan zijn reeds 11.010 (peildatum december 2022) plannen hard. Door de komende jaren wordt ingezet op het hard maken van plannen. De zachte plancapaciteit betreft de plannen die nog niet concreet opgenomen zijn in de programmering. De gemeente Hardenberg is één van de weinige gemeenten in de omgeving die groeit. Nieuwbouw is noodzakelijk om aan de regionale en lokale woningvraag te kunnen voldoen. Uit de woonvisie blijkt dat er volgens de prognose tussen 2019-2029 behoefte is aan ruim 1.600 nieuwe woningen. Daarnaast wordt gesteld dat de capaciteit nog verder zal moeten groeien om aan de regionale doelstellingen te kunnen voldoen, die hoger ligt dan de behoefte zoals geschetst in de woonvisie en welke meer recent is. Omdat Hardenberg als groeigemeente wordt aangemerkt, is het aannemelijk om te stellen dat een aanzienlijk deel van de regionale behoefte in de gemeente Hardenberg dient te worden gerealiseerd.

Er is dus ruimte om de plancapaciteit te verhogen. Hiermee wordt geconcludeerd dat er sprake is van een kwantitatieve behoefte. In paragraaf 3.3.1 en 3.4.2 wordt de voorgenomen ontwikkeling getoetst aan de regionale Woondeal en het Programma Wonen. Geconcludeerd wordt dat de voorgenomen ontwikkeling een bijdrage levert aan zowel de kwantitatieve woonbehoefte als de kwalitatieve woonbehoefte in Slagharen. De behoefte aan de woningen binnen de voorgenomen ontwikkeling is hiermee aangetoond. Ligt de stedelijke ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied? De voorgenomen ontwikkeling vindt plaats in het centrum van Slagharen. De locatie is reeds aangewezen voor centrumfuncties. Gezien de centrale ligging is er sprake van inbreiding en vindt er geen uitbreiding van de bebouwde kern plaats. Daarmee is in voorliggend geval sprake van een ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied. Conclusie ladder voor duurzame verstedelijking Gelet op het vorenstaande wordt geconcludeerd dat de gewenste ontwikkeling in overeenstemming is met de ladder voor duurzame verstedelijking. 3.1.3

Conclusie toetsing aan het rijksbeleid

Geconcludeerd wordt dat er geen sprake is van strijd met het rijksbeleid. 3.2

Provinciaal beleid

Het provinciaal beleid is verwoord in tal van plannen. Het belangrijkste plan betreft de Omgevingsvisie Overijssel en de daarbij behorende Omgevingsverordening Overijssel. 3.2.1

Omgevingsvisie Overijssel

De Omgevingsvisie is een integrale visie waarin de beleidsambities en doelstellingen staan die van provinciaal belang zijn voor de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving van Overijssel. Het uitgangspunt is gericht op het jaar 2030. De visie biedt kaders in de vorm van ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. Daarbinnen krijgen gemeenten, waterschappen, maatschappelijke organisaties en andere initiatiefnemers mogelijkheden om ruimtelijke ontwikkelingen te realiseren. De opgaven en kansen waar de provincie Overijssel voor staat, zijn verwerkt in centrale beleidsambities voor negen beleidsthema's. Deze beleidsthema's worden benaderd vanuit de overkoepelende rode draden duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit. Duurzame ontwikkeling voorziet in de behoefte van de huidige generatie, zonder voor toekomstige generaties de mogelijkheden in gevaar te brengen om ook in hun behoeften te voorzien. Ruimtelijke kwaliteit is datgene wat de ruimte geschikt maakt en houdt voor wat voor mens, plant en dier belangrijk is. Ruimtelijke kwaliteit gaan vooral over 'goed': mooi, functioneel en toekomstbestendig.

bestemmingsplan Slagharen, locatie Hertenkamp Herenstraat | PAGINA 14

Sociale kwaliteit gaat over het welzijn of 'goed voelen' van de mens. In de omgevingsvisie gaat het over het welzijn van de mens in relatie tot de fysieke leefomgeving. 3.2.2

Omgevingsverordening Overijssel

De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. De keuze voor inzet van deze instrumenten is bepaald aan de hand van een aantal criteria. In de Omgevingsvisie is bij elke beleidsambitie een realisatieschema opgenomen waarin is aangegeven welke instrumenten de provincie zal inzetten om de verschillende onderwerpen van provinciaal belang te realiseren. Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is. 3.2.3

Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn in de Omgevingsvisie Overijssel geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie niveaus, te weten: Of - generieke beleidskeuzes; Waar - ontwikkelingsperspectieven; Hoe - gebiedskenmerken. Deze begrippen worden hieronder nader toegelicht. 3.2.3.1 Of- generieke beleidskeuzes Generieke beleidskeuzes zijn keuzes die bepalend zijn voor de vraag of ontwikkelingen nodig dan wel mogelijk zijn. In deze fase wordt beoordeeld of er sprake is van een maatschappelijke opgave. Of een initiatief mogelijk is, wordt onder andere bepaald door generieke beleidskeuzes van EU, Rijk of provincie. Denk aan beleidskeuzes om basiskwaliteiten als schoon drinkwater en droge voeten te garanderen. Andere generieke beleidskeuzes betreffen het voorkomen van overaanbod van bijvoorbeeld woningbouw- en kantoorlocaties. Ook wordt in deze fase de zogenaamde Overijsselse ladder voor duurzame verstedelijking gehanteerd. Deze Overijsselse ladder geeft een nadere invulling aan de vraag hoe de behoefte moet worden bepaald, zowel in de stedelijke als in de groene omgeving, en op welke wijze de regionale afstemming vorm gegeven moet worden.

Integraliteit, toekomstbestendigheid, concentratiebeleid, (boven)regionale afstemming en zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik zijn beleidskeuzes die invulling geven aan de Overijsselse ladder voor duurzame verstedelijking. Voor specifieke gebieden in Overijssel geldt dat niet alle initiatieven mogelijk zijn. Dit heeft te maken met zwaarwegende publieke belangen, gebiedsspecifieke beleidskeuzes om de zwaarwegende publieke belangen te borgen, zijn: reservering voor waterveiligheid en beperking wateroverlast, drinkwater/grondwaterbeschermingsgebieden, het Natuurnetwerk Nederland (NNN), de Nationale Landschappen en het provinciaal routenetwerk transport gevaarlijke stoffen.

bestemmingsplan Slagharen, locatie Hertenkamp Herenstraat | PAGINA 15

3.2.3.2 Waar- ontwikkelingsperspectieven Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven. In de Omgevingsvisie is een spectrum van zes ontwikkelperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. Met dit spectrum geeft de provincie ruimte voor het realiseren van de in de visie beschreven beleids- en kwaliteitsambities. De ontwikkelperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. Daar waar generieke beleidskeuzes een geografische begrenzing hebben, zijn ze consistent doorvertaald in de ontwikkelingsperspectieven. De ontwikkelingsperspectieven zijn richtinggevend en bieden de nodige flexibiliteit voor de toekomst. 3.2.3.3 Hoe- gebiedskenmerken Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en laag van de beleving) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag 'hoe' een ontwikkeling invulling krijgt. Aan de hand van de drie genoemde niveaus kan worden bezien of een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en er behoefte aan is, waar het past in de ontwikkelingsvisie en hoe het uitgevoerd kan worden. Afbeelding 3.1 geeft dit schematisch weer.

Afbeelding 3.1 Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel (Bron: Provincie Overijssel) 3.2.4 Toetsing van het initiatief aan het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel Indien het concrete initiatief wordt getoetst aan het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel ontstaat globaal het volgende beeld.

bestemmingsplan Slagharen, locatie Hertenkamp Herenstraat | PAGINA 16

3.2.4.1 Of - generiek e beleidskeuzes Bij de afweging in de eerste fase “generieke beleidskeuzes” zijn met name artikel 2.1.3 en artikel 2.2.2 van de Omgevingsverordening Overijssel van belang. Op de artikelen wordt hierna nader ingegaan. Artikel 2.1.3: Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik Bestemmingsplannen voorzien uitsluitend in stedelijke ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen op de groene omgeving wanneer aannemelijk is gemaakt: dat er voor deze opgave in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is binnen het bestaande bebouwd gebied en de ruimte binnen het bestaand bebouwd gebied ook niet geschikt te maken is door herstructurering en/of transformatie; dat mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik binnen het bestaand bebouwd gebied optimaal zijn benut. In de Omgevingsverordening Overijssel is het begrip “groene omgeving” nader gedefinieerd als: de gronden die niet vallen onder bestaand bebouwd gebied. In de Omgevingsverordening Overijssel is het begrip “bestaand bebouwd gebied” nader gedefinieerd als: de gronden binnen steden en dorpen die benut kunnen worden voor stedelijke functies op grond van geldende bestemmingsplannen en op grond van voorontwerp-bestemmingsplannen voor zover de provinciale diensten daarover schriftelijk een positief advies hebben uitgebracht in het kader van het vooroverleg als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro.

Toetsing van het initiatief aan artikel 2.1.3 van de Omgevingsverordening Overijssel De ontwikkeling betreft een binnenstedelijke herontwikkeling die voldoet aan de uitgangspunten van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik. Het plangebied ligt binnen de kern Slagharen en heeft in de huidige situatie reeds een bestemming voor een centrumfunctie. Daarnaast is het plangebied ook op basis van het ter plekke geldende ontwikkelingsperspectief en het ter plekke geldende gebiedskenmerk van de ‘Stedelijke laag’ aangemerkt als bestaand bebouwd gebied. De ontwikkeling is daarmee in overeenstemming met het principe van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik. In verband hiermee is het voorliggende bestemmingsplan in overeenstemming met artikel 2.1.3 uit de Omgevingsverordening Overijssel. Artikel 2.2.2 Realisatie nieuwe woningen 1. Bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder c van de Wabo, voorzien uitsluitend in de mogelijkheid tot het realiseren van nieuwe woningen als de behoefte daaraan is aangetoond door middel van actueel onderzoek woningbouw. 2. De behoefte aan nieuwe woningen zoals bedoeld in lid 1 wordt in ieder geval geacht te zijn aangetoond als realisatie daarvan past binnen de geldende woonafspraken zoals die zijn gemaakt tussen gemeente en provincie op basis van regionale afstemming.

Toetsing van het initiatief aan artikel 2.2.2 van de Omgevingsvisie Overijssel De voorliggende ontwikkeling betreft de realisatie van maximaal 18 woningen. Zoals in 3.4.2 wordt geconcludeerd is er sprake van een kwalitatieve en kwantitatieve behoefte naar de beoogde woningen. Geconcludeerd wordt dat het voorliggende bestemmingsplan in overeenstemming is met artikel 2.2.2 uit de Omgevingsverordening Overijssel. 3.2.4.2 Waar - Ontwikkelingsperspectieven Het plangebied kent op basis van de ontwikkelingsperspectievenkaart van de provincie Overijssel het ontwikkelingsperspectief 'woon- en werklocaties buiten de stedelijke netwerken'. 'Wonen en werken buiten de stedelijke netwerken'

bestemmingsplan Slagharen, locatie Hertenkamp Herenstraat | PAGINA 17

De steden en dorpen buiten de stedelijke netwerken mogen altijd bouwen voor de lokale behoefte aan wonen, werken en voorzieningen, inclusief lokaal gewortelde bedrijvigheid, mits onderbouwd en regionaal afgestemd. Herstructurering en transformatie van de woon-, werk-, voorzieningen- en mixmilieus moeten deze vitaal en aantrekkelijk houden en de diversiteit aan milieus versterken. Herstructurering en transformatie bieden kansen om te anticiperen op klimaatverandering (bijvoorbeeld door ruimte voor groen, natuur en water te reserveren). Van belang is de stedelijke ontwikkeling altijd af te stemmen op de kenmerken van het watersysteem, bijvoorbeeld in laaggelegen gebieden bij bouw- en evacuatieplannen rekening houden met risico’s op overstroming of wateroverlast. Herstructurering en transformatie kunnen ook bijdragen aan de energietransitie (door het nemen van energie-efficiënte maatregelen en/of het opwekken van duurzame energie door bijvoorbeeld het aanwezige dakoppervlak te benutten). Toetsing van het initiatief aan het 'Ontwikkelingsperspectief' Binnen gebieden met het ontwikkelingsperspectief 'Woon- en werklocaties buiten de stedelijke netwerken' is ruimte voor herstructurering, inbreiding en transformatie.

In voorliggend geval wordt het plangebied herontwikkeld ten behoeve van woningbouw en een horecafunctie, tevens wordt een kleine strook grond verkocht aan de buurman ten behoeve van tuindoeleinden. Het betreft een inbreidingslocatie. Door de ontwikkeling wordt binnen het bestaand stedelijk gebied voorzien in een deel van de woningbehoefte van de kern Slagharen. Geconcludeerd wordt dat het initiatief in overeenstemming is met het ter plaatse geldende ontwikkelingsperspectief. 3.2.4.3 Hoe - Gebiedskenmerken Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch-cultuurlandschap, stedelijke laag en laag van de beleving) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. De “Natuurlijke laag”, "Laag van het agrarisch cultuurlandschap" en "Laag van beleving" wordt in dit geval buiten beschouwing gelaten, omdat er op het plangebied geen kenmerken vanuit deze specifieke lagen van toepassing zijn. 1. De “Stedelijke Laag” De stedelijke laag is de laag van de steden, dorpen, verspreide bebouwing, wegen, spoorwegen en waterwegen. Het gaat in deze laag om de dynamiek van de steden en de grote infrastructurele verbindingen, maar ook om de rust van de dorpen en de landelijke wegen en paden.

De ruimtelijke kwaliteitsambities in de stedelijke laag zijn: Brede waaier aan woon-, werk- en mixmilieus: elk buurtschap, dorp en stad zijn eigen kleur Contrast tussen dynamische en luwe gebieden versterken door het infrastructuurnetwerk Het plangebied is op de gebiedskenmerkenkaart de 'Stedelijke laag' aangeduid met het gebiedstype 'Woonwijken 1955 – nu '. 'Woonwijken 1955 - nu' De woonwijken van 1955 tot nu zijn planmatig opgezette uitbreidingswijken op basis van een collectief idee en grotere bouwstromen. De functies (wonen, werken, voorzieningencentra) zijn uiteengelegd en de wijken zijn opgedeeld in buurten met een homogeen bebouwingskarakter: buurten met eengezinswoningen, flatwijken, villawijken, wijk(winkel)centra. Er is sprake van een tijdsgebonden verkavelingsstructuur op basis van verschillende ordeningsprincipes. Als ontwikkelingen plaatsvinden in de naoorlogse woonwijken, dan voegt nieuwe bebouwing zich in de aard, maat en het karakter van het grotere geheel (patroon van o.a. wooneenheden en parken), maar is als onderdeel daarvan wel herkenbaar. De groenstructuur is onderdeel van het wijkontwerp. Toetsing van het initiatief aan de Stedelijke laag” In voorliggende ontwikkeling worden maximaal 18 appartementen en/of een horecafunctie

bestemmingsplan Slagharen, locatie Hertenkamp Herenstraat | PAGINA 18

gerealiseerd op een centrumlocatie. De locatie heeft reeds de centrumbestemming. De geplande bebouwing voegt zich daarmee naar de aard van de omliggende bebouwing. De ontwikkeling is daarmee in overeenstemming met het gestelde in de 'Stedelijke laag'. 3.2.5

Conclusie toetsing aan het provinciaal beleid

Geconcludeerd kan worden dat de in dit voorliggende bestemmingsplan besloten ruimtelijke ontwikkeling in overeenstemming is met het provinciaal ruimtelijk beleid. 3.3

Regionaal beleid

3.3.1

Woondeal West Overijssel

3.3.1.1 Algemeen Op 21 december 2022 is de regionale woondeal West Overijssel getekend. De woondeal gaat over meerdere onderdelen, maar in het kort samengevat in ieder geval over de doelstellingen van deze regio West-Overijssel om de komende jaren tot de bouw van voldoende passende woningen te komen, waarmee het woningtekort in deze regio kan worden opgelost. West-Overijssel zet zich, in samenwerking met corporaties en marktpartijen, in voor de realisatie van minimaal 28.200 woningen tot en met 2030. Voor nieuwe woningbouwplannen (plannen waarvan de ruimtelijke procedure op het moment van het sluiten van deze Woondeal nog moet starten) streeft de gemeente naar een verdeling van 30% sociale huur, 40% middenhuur en betaalbare koop en 30% dure woningen. Dit is een inspanningsverplichting. Het streven geldt op gemeente- en regionaal niveau, dus niet bij elk afzonderlijk plan en wordt op regionaal niveau gemonitord. Partijen spannen zich hier gezamenlijk voor in. Lokaal maatwerk is mogelijk, rekening houdend met de specifieke gemeentelijke situatie en de aantoonbare behoefte. 3.3.1.2 Planspecifiek De opgave/ambitie van de gemeente Hardenberg sluit kwantitatief aan bij de opgave vanuit de woondeal. De autonome opgave binnen West Overijssel is 28.200 woningen t/m 2030. De gemeenten zetten in op een opgave/ambitie van 40.000 woningen.

De opgave vanuit de gemeente Hardenberg met 3.360 tot en met 3031 (volgt uit gemeentelijk woningbehoefteonderzoek 2022) sluit hierop aan. Voor nieuwe woningbouwplannen (plannen waarvan de ruimtelijke procedure op het moment van het sluiten van deze Woondeal nog moet starten) streeft de gemeente wij naar een verdeling van 30% sociale huur, 40% middenhuur en betaalbare koop en 30% dure woningen. Dit is een inspanningsverplichting. Het streven geldt op gemeente- en regionaal niveau, dus niet bij elk afzonderlijk plan en wordt op regionaal niveau gemonitord. Partijen spannen zich hier gezamenlijk voor in. Lokaal maatwerk is mogelijk, rekening houdend met de specifieke gemeentelijke situatie en de aantoonbare behoefte. Bij plannen waarvan de ruimtelijke procedure reeds gestart is of gemeentelijke projecten waar het participatietraject afgerond is, worden geen wijzigingen in de programmering gemaakt en blijft men sturen op versnellingsafspraken. Deze 30-40-30 systematiek sluit aan bij en is een verfijning van het nationale streven van tweederde betaalbare woningen. Het is daarmee een middel om de doelgroep sociale huur en de middeninkomens in de regio beter te kunnen huisvesten en geen doel op zich. De gemeenten spreken hierbij de intentie uit om te blijven bouwen aan gemengde wijken en willen voorkomen nieuwe wijken toe te voegen met alleen maar sociale huur.

Het prijspeil behorend bij de categorieën wordt in beginsel elke twee jaar geïndexeerd. Kwantitatief heeft Slagharen een brede opgave voor het huisvesten van woningzoekenden. Gaat dan zowel om de opgave/behoefte vanuit het dorp zelf, maar ook de behoefte van de regionale vraag. Slagharen gaat een deel van de regionale opgave invullen binnen de woningbouwplannen de komende jaren. In aantallen gaat het om een woningbouwopgave van 190 woningen tot en met 2031. Hiervan komen 70 woningen als invulling van de

bestemmingsplan Slagharen, locatie Hertenkamp Herenstraat | PAGINA 19

regionale opgave. Dus 120 vanuit de autonome behoefte. Van dit aantal zijn al 81 gerealiseerd of zitten nog in harde bestemmingsplancapaciteit. Er is dus nog voldoende opgave aanwezig om nieuwe plancapaciteit te ontwikkelen. Daarbij is er voor Slagharen ook behoefte aan de soort woningen, zoals worden gerealiseerd in voorliggend plan. In alle kernen is behoefte aan woningen voor ouderen en jongeren. De woningen op de begane grond zijn beschikbaar voor een brede doelgroep, en de bovenwoningen zijn meer geschikt voor de doelgroep jongeren. Met het woningbouwprogramma kan daarop ook worden ingespeeld met het nieuwe woonprogramma. 3.3.1.3 Toetsing aan de Woondeal West Overijssel Geconcludeerd wordt dat voorliggende ontwikkeling past binnen de woondeal. 3.3.2

Conclusie toetsing aan regionaal beleid

Geconcludeerd wordt dat het initiatief in overeenstemming is met de uitgangspunten van het regionaal beleid van West Overijssel.

3.4

Gemeentelijk beleid

3.4.1

Omgevingsvisie Landstad Hardenberg

3.4.1.1 Algemeen Sinds 2021 beschikt de gemeente Hardenberg over een eigen omgevingsvisie. In deze visie is het verhaal van de gemeente Hardenberg voor het heden en de komende 20 jaar uitgewerkt. Deze omgevingsvisie is samengesteld met participatie van vele stakeholders uit allerlei sectoren. In de visie komt alles samen in het verhaal van de gemeente tot 2040. Het verhaal heet 'Landstad Hardenberg'. Hierin is de functie voor de hele regio verder uitgebouwd. De rode draad in de gemeente is als volgt: De gemeente en samenleving zijn verbonden. De Hardenbergers hebben altijd de blik naar buiten. Ze zien voortdurend kansen. Door een goede samenwerking tussen inwoners, overheid en bedrijfsleven benutten we de kansen die zich voordoen. De gemeente speelt in op toekomstige veranderingen, veert mee, verbindt en investeert waar nodig. De kernen zijn onderling sterk verbonden. Platteland en stad raken steeds meer verweven. De gemeente combineert de kracht van het platteland met een compleet stedelijk voorzieningenniveau. Voor een grensgemeente is dat een unieke prestatie. De gemeente zoekt de regionale verbinding. Hardenberg is onderdeel van de regio Zwolle. Daarnaast zijn er sterke verbindingen met Twente en Drenthe. 3.4.1.2 Ambitie Hardenberg staat voor grote uitdagingen. Een groeiende bevolking en economie zijn voor een grensregio niet vanzelfsprekend. Integendeel.

Dit vraagt om blijvende inspanningen en investeringen. De gemeente kan niet doorbouwen zoals het groot is geworden. Het gebruik van het platteland verandert. Dat vraagt om ontwikkeling van bebouwing die samengaat met ruimtelijke kwaliteit, landschap en natuur. Stad en land vullen elkaar steeds meer aan en houden elkaar in balans. Samen vertellen zij het verhaal van de functieverandering van het Hardenbergse platteland. Of-of-denken maakt plaats voor en-en-denken. De gemeente wil de kwaliteiten van het buitengebied versterken door stedelijke elementen aan te brengen. Tegelijkertijd blijft de gemeente werken aan het binnenstedelijk woon- en leefklimaat met vitale en bruisende centra in Hardenberg en Dedemsvaart. De gemeente Hardenberg staat niet op zichzelf. Sociale, maatschappelijke en economische relaties zijn steeds (boven)regionaler. Hardenberg wordt steeds afhankelijker van de omliggende regio’s. Omgekeerd geldt hetzelfde. De gemeente speelt daar op in. Per

bestemmingsplan Slagharen, locatie Hertenkamp Herenstraat | PAGINA 20

opgave kiest de gemeente het juiste schaalniveau voor de aanpak en samenwerking. De gemeente gaat ‘spelen met schalen’. De gemeente staat voor een nieuwe schaalsprong. Om deze schaalsprong te kunnen maken zijn vier uitgangspunten opgesteld. a. de groei vasthouden en doortrekken; b. kwaliteiten toevoegen wordt belangrijker; c. ruimte als troefkaart; d. bereikbaarheid en samenwerking als randvoorwaarden. De groei vasthouden De gemeente blijft inzetten op groei van de economie en de werkgelegenheid. Hardenberg streeft naar een positieve arbeidsmarktbalans. Dit past bij onze positie als streekcentrum. De omvang en samenstelling van de beroepsbevolking geeft nu voldoende basis voor een compleet stedelijk voorzieningenniveau. Dat wil de gemeente in de toekomst ook zo houden. Een stabiele bevolkingsgroei is daarom een voorwaarde. Net als het behouden van de concurrerende economie. Volgens de prognoses groeit onze bevolking tot 2040. Tot 2050 groeit ook het aantal huishoudens, en daarmee de woningbehoefte. Terwijl de bevolking groeit, neemt de beroepsbevolking geleidelijk af door vergrijzing. Dit kan Hardenberg positief beïnvloeden door jonge gezinnen en startende huishoudens aan te trekken. Dit is gunstig voor de omvang van de beroepsbevolking en het voorzieningenniveau. De Regio Zwolle krijgt van het Rijk een groeiopgave van naar verwachting 40.000 tot 60.000 woningen in 2040.

Hiervan kan en wil de gemeente in ieder geval 1.000 woningen voor haar rekening nemen. Kwaliteiten toevoegen wordt belangrijker Groei is geen doel op zich maar moet bijdragen aan welvaart en welzijn van onze inwoners. De gemeente bouwt bestaande kwaliteiten uit en voegt nieuwe toe aan de leefomgeving en economie. Zo wil de gemeente haar inwoners binden en vertrokken Hardenbergers verleiden om terug te keren. De gemeente schept een gunstig vestigingsklimaat voor nieuwe bedrijven. Nieuwbouw is hiervoor niet voldoende. Verbeteringen in het woon, leef- en werkklimaat werken als een vliegwiel voor de lokale welvaart en het welzijn van de inwoners. Dit noemt met brede welvaart. De brede welvaart wordt bereikt door in te spelen op de trends en ontwikkelingen die de samenleving beïnvloeden, zoals: klimaatontwikkelingen, energietransitie, transities in de landbouw, circulaire economie, aandacht voor voeding en levensstijl en demografische ontwikkelingen. Ruimte als troefkaart Ruimte is de troefkaart. In Hardenberg krijg je veel voor weinig. Er is kwaliteit van leven. De Brede Welvaartsindicator 2019 laat een hoge woontevredenheid zien. Een kwaliteit die in Nederland steeds schaarser wordt. Hiermee onderscheiden we ons. Nu en in de toekomst.

Dit doet Hardenberg door werk te maken van leefbaarheid: de gemeente versterkt landbouw en natuur; de gemeente verbeterd het leef- en woonmilieu (groen, water, schoon, veilig, ruimte); de gemeente zorgt voor een passend woningaanbod en versterkt de sociale samenhang; de gemeente houdt het voorzieningenniveau op peil. Bereikbaarheid en samenwerking als randvoorwaarden Hardenberg is de op één na grootste gemeente in zowel de regio Zwolle als de Dutch TechZone. Beide samenwerkingsverbanden zijn belangrijk om onze ambities en opgaven te realiseren. Vooral voor de bereikbaarheid en de economie. En daarmee ook voor onderwijs en scholing. Hardenberg moet daarom uitgroeien tot een netwerkgemeente bij uitstek. Dit vraagt om intensivering van de samenwerkingsrelaties, specifiek met de regio Zwolle. Goede bereikbaarheid is hierbij een belangrijke voorwaarde. De gemeente zet zich in voor snelle verbindingen met Twente en Zwolle. 3.4.1.3 Thema's De visie is vertaald in vier thema's voor ontwikkeling. Dit betreffen de volgende:

bestemmingsplan Slagharen, locatie Hertenkamp Herenstraat | PAGINA 21

1. Hardenberg in balans: over de verscheidenheid van het landelijk gebied; 2. Hardenberg voor elkaar: over stedelijke ontwikkeling, een vitale samenleving en leefbare kernen; 3. Hardenberg knooppunt: over een vitale economie en goede bereikbaarheid; 4. Hardenberg duurzaam: over de energietransitie, klimaatadaptatie en een circulaire economie. Binnen elk thema heeft de gemeente ambities en staat de gemeente voor opgaven. Samen vormen ze de agenda voor toekomstige samenwerkingen. In dit geval is met name het thema 'Hardenberg voor elkaar' relevant, aangezien deze gaat over een stedelijke ontwikkeling in de kern Slagharen. Hardenberg voor elkaar Het thema 'Hardenberg voor elkaar' is onderverdeeld in vier verschillende paragrafen: Aantrekkelijk wonen; Bouwen aan de stad; Zorg voor elkaar; Gezonde leefomgeving. In voorliggend geval is vooral de paragraaf 'Aantrekk elijk wonen' van belang. Aantrekkelijk wonen De 29 kernen in de gemeente Hardenberg kennen een sterke hiërarchie. Hardenberg en Dedemsvaart hebben een regionale en bovenlokale functie en bijbehorende voorzieningen. Bergentheim, Balkbrug, Gramsbergen en Slagharen vormen de middengroep met vooral basisvoorzieningen, soms aangevuld met specifieke voorzieningen. De andere 23 kernen hebben het karakter van plattelandskern. Het aantal huishoudens in West-Overijssel groeit tot 2030 tot 35.000 - 40.000.

Deels is deze groei autonoom (bevolkingsgroei en afname grootte huishoudens). Voor het andere deel komt dit door inhaalvraag en overloop vanuit de steden in het westen en de randen van het land. De regio West-Overijssel heeft onvoldoende plancapaciteit om deze huishoudens allemaal te huisvesten. Er is behoefte aan nieuwe woningen. De gemeente Hardenberg wil tenminste 1.000 woningen (extra) bouwen om de groei van de regionale woningbehoefte te helpen opvangen. Ten aanzien van dit thema heeft de gemeente zes ambities opgesteld, dit betreffen de volgende: 1. De gemeente wil, naast de eigen inwoners, minimaal 1.000 nieuwe huishoudens een plaats geven; 2. De gemeente wil jongeren vasthouden of naar de gemeente laten terugkeren; 3. De gemeent wil hoger opgeleiden met jonge gezinnen verleiden te komen wonen in de gemeente; 4. De gemeente wil flexibel inspelen op nieuwe ontwikkelingen op het gebied van wonen; 5. De gemeente zoekt meer mogelijkheden voor wonen in het landelijk gebied; 6. De gemeente zoekt naar huisvesting voor tijdelijke werknemers uit het buitenland. 3.4.1.4 Toetsing van het initiatief aan de gemeentelijke omgevingsvisie 'Landstad Hardenberg' De voorgenomen ontwikkeling draagt bij aan de ambitie om 1.000 nieuwe woningen (extra) te bouwen in de gemeente Hardenberg. De woningen worden gebouwd voor de lokale behoefte.

In paragraaf 3.4.2 wordt voornemen getoetst aan het 'Programma Wonen'. Hieruit blijkt dat er zowel kwalitatief als kwantitatief sprake is van behoefte naar de voorgenomen woningbouw. Daarnaast wordt aangesloten op de doelstelling 'duurzaam bouwen'. De woningen worden gasloos gebouwd, waarmee een bijdrage wordt geleverd aan de energietransitie in de gemeente Hardenberg. Er wordt geconcludeerd dat de voorgenomen ontwikkeling in overeenstemming is met de Omgevingsvisie Landstad.

bestemmingsplan Slagharen, locatie Hertenkamp Herenstraat | PAGINA 22

3.4.2

Programma Wonen

3.4.2.1 Algemeen Het Programma Wonen is op 26 maart 2019 door de gemeenteraad van Hardenberg vastgesteld. Het programma legt de woonambities voor de langere termijn vast, maar voorziet daarnaast in concrete maatregelen voor de eerstvolgende twee jaar. 3.4.2.2 Ambitie: rust en ruimte, met oog voor elkaar ook in de toekomst In de gemeente Hardenberg is het al jaren goed wonen, werken en leven. Door de ligging in het groene Vechtdal en de vele aantrekkelijke kleine kernen ervaren inwoners en bezoekers de rust, ruimte en veiligheid die de gemeente Hardenberg kenmerkt. Tegelijkertijd zijn er met Hardenberg en Dedemsvaart twee stedelijke kernen waar de werkgelegenheid zich concentreert en alle voorzieningen te vinden zijn. Demografen verwachten dat het aantal inwoners en huishoudens van de gemeente Hardenberg het komende decennium zal blijven groeien. In tegenstelling tot de situatie in de meeste andere Nederlandse plattelandsgemeenten is nieuwbouw noodzakelijk om aan de lokale woningvraag te kunnen voldoen. Volgens de prognoses is er in de gemeente Hardenberg de komende tien jaar behoefte aan ruim 1.600 nieuwe woningen. Natuurlijk zijn er wel verschillen tussen de diverse kernen.

Zo zijn ‘steden’ Hardenberg en Dedemsvaart in trek als woonlocatie, ook voor huishoudens van buiten onze gemeente en zijn de dorpen en buurtschappen vooral gewild bij de lokale bevolking en rustzoekers van buitenaf. De afgelopen jaren is, mede door de ladder voor duurzame verstedelijking, sterk ingezet op woningbouw op locaties binnen bestaand stedelijk gebied. Het bouwen van woningen op inbreidingslocaties is een goed streven, als dat betekent dat de kwaliteit van het gebied en de woonkwaliteit daarmee vergroot wordt. 3.4.2.3 Huren in Hardenberg Ongeveer één derde van de woningvoorraad bestaat uit huurwoningen. Het gaat veelal om sociale huur in bezit van onze woningcorporaties (circa 5.000 woningen, 25% van de totale voorraad). Op dit moment is in de grotere kernen van de gemeente nog een sterke vraag naar sociale huurwoningen. De komende jaren wordt in deze vraag voorzien met een toevoeging van 250 tot 300 sociale huurwoningen tot 2025. Als gevolg van de demografische ontwikkelingen en strengere toewijzingseisen voor de sociale huur, lijkt op lange termijn een omvang van ongeveer 5.000 woningen voldoende om te voorzien in de kwantitatieve vraag. De kwalitatieve opgave in deze sector is des te groter.

Een tijdelijke groei van het aantal sociale huurwoningen is noodzakelijk om de toegenomen druk op de huursector te verminderen en om de kwalitatieve opgave te kunnen verwezenlijken. In de gemeente Hardenberg is een beperkte behoefte aan vrije sector huur. Er is ook behoefte aan woningen (vaak appartementen) in het segment tussen € 700 en € 1.000. De vraag komt vooral van ouderen, maar deels ook van starters. De gemeente ziet vooral kansen voor vrije sector in de kernen met veel voorzieningen; met name in en om de centra van Hardenberg en Dedemsvaart. De gemeente faciliteert de (toekomstige) initiatieven voor vrije sector huur en waar mogelijk stimuleert de gemeente deze initiatieven.

bestemmingsplan Slagharen, locatie Hertenkamp Herenstraat | PAGINA 23

3.4.2.4 De juiste woning voor elk huishouden De meeste mensen verhuizen tijdens hun leven wel één of meerdere keren. Je betreedt de woningmarkt als starter. De meeste starters beginnen met een kleine, betaalbare woning. In de eerste plaats gaat het bij deze groep vooral om het zelfstandig wonen. Na een aantal jaar komt de wens om iets ruimer te gaan wonen. Dat geldt zeker als gezinsuitbreiding aan de orde komt. De starter van weleer wordt dan een doorstromer. Voor veel doorstromers in onze gemeente is een ruime tweekapper of vrijstaande woning het ideaalbeeld. Deze fase in de wooncarrière houdt lange tijd aan. Ongeveer vanaf de periode dat het pensioen aan de orde komt, volgt een kantelpunt. Huishoudens gaan dan nadenken over hun toekomstige woonsituatie. Dat betekent dat sommige huishoudens willen verhuizen naar een kleinere woning met minder onderhoud en meer mogelijkheden om zelfstandig te blijven wonen, ook bij een eventuele zorgvraag. Steeds meer senioren zien voldoende mogelijkheden om in hun huidige, vaak ruime, woning te kunnen blijven wonen, ook als zij ooit zorgbehoevend worden. Doorstromers in beweging Doorstromers vormen de grootste groep op de woningmarkt in Hardenberg. Hardenberg is een echte gezinsgemeente. In deze levensfase zijn huishoudens op zoek naar een ruimere woning of wil men doorstromen van een huur- naar een koopwoning.

Het aanbod aan ruime grondgebonden koopwoningen dat vanuit de bestaande voorraad op de markt komt, is te klein om te voorzien in de verwachte vraag. Dit komt doordat oudere huishoudens (die vaak in dit type woning wonen) steeds minder verhuisgeneigd zijn. Deze huishoudens wil de gemeente verleiden te verhuizen met aantrekkelijk nieuw woningaanbod in en rond het centrum van Hardenberg en Dedemsvaart. 3.4.2.5 Agenda Wonen De Agenda Wonen vormt de praktische uitwerking van het Programma Wonen. In deze uitvoeringsagenda staan alle concrete acties en afspraken genoemd die de komende twee jaar worden uitgevoerd om een eerste flinke stap te zetten de lange termijn ambities uit het Programma Wonen te bewerkstelligen. De gemeente Hardenberg wil in de periode tussen 2017 en 2026 1.680 woningen toevoegen aan de voorraad. In de eerste jaren (2019 - 2021) is de ambitie om jaarlijks 200 tot 250 woningen toe te voegen, om zodoende invulling te geven aan de actuele woningvraag. De gemeente toetst nieuwe woningbouwplannen aan de hand van de geïnventariseerde woningbehoefte uit kernenonderzoek. Bij nieuwbouw gaat de focus in eerste instantie uit naar: Betaalbare koopwoningen (< € 175.000); Kleine, levensloopgeschikte (huur)woningen.

3.4.2.6 Toetsing van het initiatief aan het Programma Wonen De voorgenomen ontwikkeling geeft op meerdere manieren invulling aan de woningbehoefte in de gemeente Hardenberg. Kwantitatief gezien is er ruim voldoende vraag naar nieuwe woningen. De voorgenomen ontwikkeling geeft hier binnen de kaders van de locatie invulling aan. Het Programma Wonen laat zich specifiek uit over de vraag naar sociale huurappartementen binnen de kernen van de gemeente. Kwalitatief gezien wordt met de levensloopbestendige huurappartementen invulling gegeven aan de behoefte aan sociale huurwoningen in de kern Slagharen. De voorgenomen ontwikkeling is in overeenstemming met het 'Programma Wonen'.