Raadsvoorstel uitgangspunten Havendijk Kom Noord, deelgebied 5 - 003.pdf

RAADSVOORSTEL

Zaaknummer

1380529

Contactpersoon

Erik Dekkers

Raadsvergadering d.d. 21 mei 2026

Commissie

B&O

Portefeuillehouder

Telefoonnummer

0165-390500

Hans Wierikx, wethouder

Onderwerp Uitgangspunten Havendijk Kom Noord Oudenbosch, deelgebied 5 Samenvatting Voor deelgebied 5 in het project Havendijk Kom Noord, ook bekend als de paardenweide, is in de 2021 vastgestelde ontwikkelvisie opgenomen dat het gebied wordt ontwikkeld voor vrijstaande woningen. Een eerdere poging om tot verkoop van de grond te komen is mislukt en de biedingsprocedure die was opgestart is toen afgebroken. Via de enige geïnteresseerde partij, Aan de Stegge Roosendaal, is naar voren gekomen dat zorgaanbieder SDW de locatie geschikt acht voor van een woonzorgvoorziening voor mensen met een beperking. Het college wil hier graag aan mee werken en stelt aan de gemeenteraad voor om nieuwe kaders vast te stellen waarbinnen binnen deze ontwikkeling wenselijk wordt geacht.

Inleiding & beeldvorming Het gebied omgeving Havendijk kent leegstand, is rommelig en vormt geen representatieve entree/rand voor het dorp. De gemeente Halderberge is daarom bezig de noordrand van de kern Oudenbosch, ook wel Kom Noord integraal te transformeren en kwalitatief te verbeteren. Hierbij is ruimte voorzien voor o.a. een waterberging, de herstructurering van de begraafplaats en op kleinere schaal woningbouwontwikkeling. Voor het plangebied heeft de raad op 16 december 2021 de gebiedsvisie Havendijk- om Noord vastgesteld inclusief de grondexploitatie (GREX) . Er wordt met de verschillende deelplannen uitwerking gegeven aan de gebiedsvisie. De woningen in deelgebied 1 zijn opgeleverd en het bouwrijp maken is afgerond In deelgebieden 2 en 6 is de ontwikkelaar gestart met de bouw van de woningen. Deelgebied 3 en 4 zijn in gemeentelijk bezit. De verkoop van deze percelen loopt. De werkzaamheden voor het bouwrijp maken zijn reeds afgerond. Deelgebied 5 In de gebiedsvisie wordt voor deelgebied 5 (lokaal bekend als de paardenwei) in transformatie naar ca. 8 duurdere twee-onder-één-kap- en vrijstaande woningen voorzien. In het bestemmingsplan is dit verder uitgewerkt naar maximaal 12 woningen. Uit de selectieprocedure in 2024 bleek dat er slechts één partij geïnteresseerd was in de ontwikkeling van het perceel.

Echter hebben zij te kennen gegeven bij nader inzien geen financieel haalbaar plan te zien in de ontwikkeling binnen de gestelde kaders. Daarom is de biedingsprocedure in 2024 gestaakt.

1 van 7

Via het contact met de ontwikkelaar is een zorgaanbieder in beeld gekomen om op deze locatie een woonzorgconcept te ontwikkelen. De initiatiefnemers hebben het plan verder uitgewerkt. Dit plan is terug te vinden als bijlage 1 bij dit voorstel. Het initiatief voorziet in 40 studio’s waar mensen met een verstandelijke beperking of ontwikkelingsachterstand zo zelfstandig mogelijk kunnen wonen. Naast de studio’s komt er een dagbestedingsgebouw.

Het alternatieve plan past niet binnen de vastgestelde kaders van de gebiedsvisie en het bestemmingsplan. Om die reden is een omgevingsvergunning om af te wijken van het omgevingsplan nodig, een zogenaamde bopa-procedure. Om deze bopa-procedure te doorlopen moet de gemeenteraad stedenbouwkundige randvoorwaarden vaststellen of een bindend advies geven. Voorgesteld wordt om de gemeenteraad in een vroeg stadium te betrekken door middel van vaststelling van de stedenbouwkundige randvoorwaarden. Doelstelling  De raad bevragen over zijn standpunt om deelgebied 5 afwijkend te ontwikkelen van de eerder vastgestelde gebiedsvisie Havendijk Kom Noord. Overwegingen 1. Een woonzorg concept past goed in de overgang van dorp naar buitengebied Deelgebied 5 ligt op de overgang van de rand van Oudenbosch naar het open landelijke gebied. Dit maakt dat de locatie rustig en groen oogt, maar voorzieningen zoals winkels op slechts 6002 van 7

700 meter liggen. Deze combinatie maakt de plek geschikt voor een woonzorg concept, waarbij de bewoners voldoende zelfstandigheid kennen. 2. Met een woonzorg concept wordt voorzien in de behoefte van bijzondere woonvormen De Woonvisie Halderberge 2021-2025 en de Woonzorgvisie geven een duidelijke ambitie om te voorzien in voldoende, betaalbare woningen die geschikt zijn voor verschillende aandachtsgroepen. Deze aandachtsgroepen moeten nu concurreren met reguliere woningzoekende in een krappe markt van betaalbare woningen. Door in deelgebied 5 geen duurdere woningen te realiseren, maar een woonzorgconcept met kleinschalige zorgunits komen er woningen beschikbaar voor zorgbehoevende zonder dat deze ten koste gaan van betaalbare woningen. Aan de zorgaanbieder is gevraag of er behoefte voor dergelijke woonzorgplaatsen is. Zij hebben aangegeven dat hun marktonderzoek een beeld laat zien dat het aanbod van zorgplaatsen lager is dan de vraag. Volgens de zorgaanbieder bevestigen regionale data een (actueel) tekort aan WLZ-zorgplaatsen in Halderberge. Momenteel heeft de aanbieder een zorglocatie op beperkte afstand van het plangebied. Hoewel er geen directe link wordt gemaakt tussen deze locatie en de Paardenweide heeft de zorgaanbieder wel aangegeven dat het voorstelbaar is dat ze op termijn zoeken naar optimalisatie van hun zorgaanbod.

Dit kan betekenen dat er de andere locatie op termijn gaat sluiten als de ontwikkeling op de paardenweide gerealiseerd is. 3. Uit de gesprekken die de initiatiefnemer heeft gevoerd met de klankbordgroep blijkt dat er maatschappelijk draagvlak is Het woonconcept dat de initiatiefnemer heeft gepresenteerd bij de klankbordgroep is overwegend positief ontvangen. Hoewel de klankbordgroep niet de gehele omgeving vertegenwoordigd geeft dit wel een goed beeld en kan verondersteld worden dat er maatschappelijk draagvlak is voor een dergelijk ontwikkeling. Ze hebben zich wel uitgesproken over de zorg dat een woonzorg concept in de toekomst ook gebruikt zou kunnen worden voor andere doelgroepen zoals huisvesting van arbeidsmigranten. De kaders zoals de raad die nu vaststelt zijn duidelijk. Voor het huisvesten van andere doelgroepen is opnieuw bestuurlijke besluitvorming noodzakelijk en dus niet zondermeer mogelijk. 4. Vroege betrokkenheid van de raad geeft duidelijkheid aan alle partijen Op 10 februari 2022 stelde de raad de lijst met gevallen vast waarvoor advies van de gemeenteraad voor nodig is bij een buitenplanse omgevingsplanactiviteit, zoals bedoeld in artikel 16.16a onder b Omgevingswet(Ow).

Lid 9 van deze lijst is beschreven als ‘complexe gevallen, zoals de aanleg of bouw van: huisvesting van bijzondere doelgroepen waaronder in ieder geval asielzoekers, statushouders en centrale huisvesting arbeidsmigranten.’ Hoewel er geen sprake is van asielzoekers, statushouder of centrale huisvesting van arbeidsmigranten is er wel sprake van een bijzondere doelgroep. Dit maakt dat een bopa procedure gepaard dient te gaan met een bindend advies van de raad, tenzij de raad eerder stedenbouwkundige randvoorwaarden of daarmee te vergelijken ruimtelijke kaders heeft vastgesteld. Door nu al de raad gewijzigde kaders te laten vaststellen wordt tijdig duidelijkheid gegeven richting initiatiefnemers, omwonenden en aan het college. Gedurende de behandeltermijn van de bopa procedure hoeft dan geen advies aan de raad worden voorgelegd. 5. De uitgangspunten uit het beeldkwaliteitsplan kunnen gehandhaafd blijven Op 8 februari 2024 stelde de raad het beeldkwaliteitsplan (BKP) Havendijk Kom Noord vast, tezamen met het bestemmingsplan. In het BKP is beschreven dat deelgebied 5 de uitstraling van eigentijds boerenerf met eigentijdse schuurwoningen krijgt. Het initiatief speelt hierop in doordat het voorziet in dagbestedingsgebouw dat aanvoelt als ‘boerderijwoning’. De twee boerenschuren die bij boerderijwoning horen zijn de woongebouwen waarin de 40 zorgunits gesitueerd worden.

Het boerenerf-principe uit het BKP blijft dan ook overeind. Vaststellen van nieuwe beeldkwaliteitskaders is dan ook niet nodig. 3 van 7

6. Het initiatief houdt voldoende rekening met de te verwachtte parkeerbehoefte De beoogde doelgroep die de zorgaanbieder in het gebied wilt huisvesten heeft doorgaans geen eigen auto. Parkeervoorzieningen voor personeel, bezoekers en cliënten in de dagbesteding zijn wel noodzakelijk. Het gemeentelijke parkeerbeleid kent een norm van 0,7 parkeerplaatsen per wooneenheid bij verpleeg- en verzorgingshuizen. Hoewel de zorgaanbieder eerder verwacht dat een norm van 0,4 in de praktijk realistisch is, is in het plan aangetoond dat er voldoende ruimte is om aan de norm van 0,7 te voldoen. In de basisopzet van het plan zijn voldoende parkeerplaatsen bedacht om aan een norm van 0,4 parkeerplaatsen te voldoen. Om aan de norm van 0,7 kunnen voldoen worden bij blok A meer parkeerplaatsen gerealiseerd. Door de initiatiefnemer is aangetoond dat er voldoende ruimte op het terrein is om aan de parkeernorm van 1,0 per wooneenheid te kunnen voldoen. Dit komt overeen met de norm die volgens het gemeentelijke beleid wordt gehanteerd bij aanleunwoningen. Op dit moment is de exacte invulling van de dagbesteding nog niet helemaal uitgewerkt. Hierdoor is nog niet in te schatten wat dit doet met de parkeervraag. Gezien de beschikbare ruimte mag aangenomen dat er voldoende parkeerplaatsen beschikbaar zijn voor het zorg-wonen in combinatie met d dagbesteding.

Formele toetsing hierop vindt plaats bij de bopa-procedure. Risico's 1. Een nieuwe planologische procedure biedt nieuwe mogelijkheden tot bezwaar Omdat het initiatief niet past binnen de kaders van het eerder vastgestelde bestemmingsplan en nu dus ook niet binnen het omgevingsplan van rechtswege, is er een nieuwe planologische procedure noodzakelijk. Een omgevingsvergunning om af te wijken van het omgevingsplan, de zogenaamde bopa procedure is in dit geval het meest voor de hand liggend, omdat het wijzigen van het omgevingsplan op dit moment nog lastig is. Ongeacht de keuze van de procedure ontstaat er de mogelijkheid tot ageren. Bij een omgevingsplan wijziging in de vorm van zienswijzen en beroep bij ABRvS. Bij een omgevingsvergunning in de vorm van bezwaar, beroep en hoger beroep. Of er gebruik wordt gemaakt van deze mogelijkheden door omwonenden en/of belanghebbende en of ze stand houden is op dit moment niet in te schatten. De planologische wijziging van agrarisch gebruik naar woondoeleinden is al afgerond en onherroepelijk. Aangezien het in dit geval gaat om een wijziging van woondoeleinden naar woonzorg doeleinden is het niet aannemelijk dat er juridische stappen genomen gaan worden. 2.

Overdracht van de grond vindt pas plaats na onherroepelijk worden omgevingsvergunning Omdat er een bopa procedure nodig is om het initiatief mogelijk te maken blijft er enige onzekerheid over de definitieve verkoop van de grond. Pas na onherroepelijk worden van de omgevingsvergunning vindt de notariële overdracht plaats en ontvangen wij als gemeente de grondopbrengst zoals geprognotiseerd in de GREX. Wanneer de planologische procedure de eindstreep niet haalt gaat de verkoop ook niet door en zal er opnieuw bekeken moeten worden op welke manier wij de grond alsnog willen verkopen. 3. Andere vormen van zorg zijn in de toekomst niet helemaal te voorkomen De doelgroep die de zorgaanbieder op de locatie wilt huisvesten zijn mensen met een verstandelijke beperking en/of een ontwikkelachterstand. Het woongebouw is zo ontworpen dat er ook cliënten met een ZZP-indicatie 3 t/m 7 kunnen verblijven. In een bopa procedure wordt een concreet initiatief vergund. In dit geval woonzorg en dagbesteding. Wat de exacte zorgbehoefte van de bewoners is, is ruimtelijk niet relevant en daarom ook niet vast te leggen in de vergunning. De mate van zelfstandigheid is wel ruimtelijke relevant, met name vanwege parkeerbehoefte en de verkeersgeneratie. Binnen de kaders van de omgevingsvergunning zijn er dus beperkte andere woonzorg vormen mogelijk.

Doelgroepen zoals statushouders, arbeidsmigranten en asielzoekers zijn niet mogelijk binnen de kaders van de omgevingsvergunning.

4 van 7

Privaatrechtelijk kan hier wel specifieke op de doelgroep gestuurd worden. In de anterieure overeenkomst wordt dan ook opgenomen dat de locatie voor de beoogde doelgroep van de zorgaanbieder wordt ontwikkeld. Bij wijziging is dan ook opnieuw toestemming van het college noodzakelijk. Financiële gevolgen De gehanteerde grondprijs van €177 per/m² kwalificeert als marktconform, gelet op zowel de totstandkoming van deze prijs als de specifieke kenmerken van de beoogde ontwikkeling. De grondprijs is tot stand gekomen op basis van een residuele waardebepaling binnen de vastgestelde grondexploitatie Havendijk Kom Noord en sluit aan bij het gemeentelijk grondprijzenbeleid voor woningbouw. Daarbij is uitgegaan van de geldende richtprijs voor woningbouwgrond, verminderd met de kosten die nog door de initiatiefnemer moeten worden gemaakt om het perceel geschikt te maken voor ontwikkeling, zoals het realiseren van riolering, ophoging van het terrein en het doorlopen van een planologische procedure. Deze kosten zijn vergelijkbaar met de kosten die bij reguliere woningbouwontwikkeling voor rekening van de ontwikkelaar komen. Hoewel voor het gewijzigde programma (woonzorg) geen volledige nieuwe residuele berekening is opgesteld, kan op basis van objectieve en ruimtelijk-functionele kenmerken worden vastgesteld dat de bestaande grondprijs reëel en verdedigbaar is.

In vergelijking met de eerder beoogde reguliere woningbouw wordt het perceel aanzienlijk minder intensief bebouwd. Van het totale perceel van circa 6.321 m² wordt slechts circa 1.400 m² aangewend voor bebouwing, terwijl bij de oorspronkelijke woningbouwopzet werd uitgegaan van circa 4.000 m² uitgeefbaar terrein. Een groot deel van het perceel krijgt een niet-commercieel gebruik zoals infrastructuur, parkeren, groen, waterberging en gezamenlijke buitenruimte. Daarnaast neemt het totale woonoppervlak slechts beperkt toe. Waar 12 vrijstaande woningen met een gemiddeld woonoppervlak van circa 110 m² zouden leiden tot ongeveer 1.320 m² woonoppervlak, bedraagt het totale woonoppervlak bij 40 zorgunits circa 1.160 m². De hogere ruimtelijke intensiteit vertaalt zich daarmee niet in een hogere verkoopwaarde of verdiencapaciteit, mede doordat sprake is van een zorg-gerelateerd huurconcept met langdurige exploitatie en zonder vrije verkoop van individuele eenheden.

Gelet op: • de eerdere objectieve residuele onderbouwing binnen de GREX; • het beperkte bebouwde oppervlak en de lagere commerciële benutting van de grond; • de vergelijkbare grondkosten die nog door de initiatiefnemer moeten worden gemaakt; • en het feit dat een hogere grondprijs de financiële haalbaarheid van de maatschappelijke woonzorgontwikkeling onder druk zou zetten, is het aannemelijk en verdedigbaar dat de gehanteerde grondprijs van €177 per m² in redelijke verhouding staat tot de marktwaarde van het perceel bij deze specifieke ontwikkeling. Daarmee is sprake van een reële, marktconforme koopsom, passend binnen de vastgestelde financiële kaders van de grondexploitatie en in lijn met het gemeentelijk grondbeleid. Voor de grondverkoop wordt een koopovereenkomst met de initiatiefnemer opgesteld. Daarnaast wordt een anterieure overeenkomst gesloten waarin nadere afspraken worden vastgelegd over de ontwikkeling, het kostenverhaal en waarin is geregeld dat de initiatiefnemer verantwoordelijk is voor de ontwikkeling en de bijkomende kosten. De voorbereidende kosten zoals (gedeeltelijk) bouwrijp maken, de planologische procedure en onderzoeken zijn ook verwerkt in de GREX. Duurzaamheid Het plangebied is groen en ruim opgezet, met veel aandacht voor natuurinclusiviteit.

Denk hierbij aan waterberging op en rond het terrein, een moestuin, nestelkasten en biodiversiteit door het gebruik van inheemse beplanting. 5 van 7

Burger-& overheidsparticipatie Huisvesting van bijzondere doelgroepen is volgens de door de raad vastgesteld lijst één van de gevallen waarbij participatie verplicht is. Het initiatief is al vroegtijdig voorgelegd aan de klankbordgroep die is opgericht voor het project Havendijk Kom Noord. Hiermee is al een belangrijke stap gezet in de verplichte participatie. Met de initiatiefnemers zal besproken worden in welke vorm een bredere omgevingsdialoog gevoerd gaat worden. Communicatie De klankbordroep voor het project Havendijk Kom Noord is geïnformeerd over het voornemen om dit besluit aan de raad voor te leggen. Zij zijn in een eerder stadium al betrokken geweest bij de veranderende planvorming. De projectnieuwsbrief wordt gebruikt om een nog breder publiek te informeren over de plannen. Verder wordt de projectpagina op ons.halderberge.nl geactualiseerd. Vervolg Na overdracht van de grond is het aan de initiatiefnemer om de grond tot ontwikkeling te brengen. De ontwikkeling krijg hiermee een faciliterend karakter. Het is aan de initiatiefnemer om de benodigde vergunningen aan te vragen Per raadsinformatiebrief wordt de raad geïnformeerd over de algehele voortgang van het project Havendijk Kom Noord, waar deelgebied 5 onderdeel van uit maakt.

Voorstel Wij stellen u voor: - voor deelgebied 5 in het project Havendijk Kom Noord in Oudenbosch de kaders te wijzigen tot een woonzorglocatie met circa 40 woonunits en dagbesteding voor mensen met een verstandelijke beperking of ontwikkelingsachterstand. Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Halderberge.

Bijlagen: 1. VO Paardenweide, ontwikkeling deelgebied 5 te Oudenbosch d.d. 6 maart 2026

6 van 7

RAADSBESLUIT De raad van de gemeente Halderberge; gezien het voorstel van het college van burgemeester en wethouders van 14 april 2026;

BESLUIT: voor deelgebied 5 in het project Havendijk Kom Noord in Oudenbosch de kaders te wijzigen tot een woonzorglocatie met circa 40 woonunits en dagbesteding voor mensen met een verstandelijke beperking of ontwikkelingsachterstand. Aldus vastgesteld in de vergadering van de raad van de gemeente Halderberge op 21 mei 2026,

de griffier,

de voorzitter,

Ari Koenen

Anne Mulder

7 van 7