Raadsvoorstel Toekomstbestendig maken van Dorpshuis De Steiger Stampersgat.pdf

RAADSVOORSTEL

Zaaknummer

567453

Contactpersoon

Ingrid Broos

Raadsvergadering d.d. 14-12-2023

Commissie

SM&V

Portefeuillehouder

Telefoonnummer

0165-390772

Thomas Melisse, wethouder

Onderwerp Toekomstbestendig maken van dorpshuis de Steiger Stampersgat Samenvatting Uw raad heeft op 14 juli 2021 besloten om te gaan investeren in dorpshuis De Steiger in Stampersgat en daarvoor een plan uit te werken. Met dit voorstel informeren wij uw raad over het definitief ontwerp en het benodigde definitieve investeringskrediet beschikbaar te stellen om de verbouwing van dorpshuis De Steiger verder voor te bereiden.

Inleiding & beeldvorming In november 2023 heeft uw raad een bedrag van € 3.608.801 inclusief BTW en personele lasten opgenomen in het Investeringsprogramma 2024 op basis van het voorlopig ontwerp voor de verbouwing van dorpshuis De Steiger in Stampersgat. Er is nu een definitief ontwerp gereed inclusief kostenraming. Doelstelling Met dit voorstel informeren wij uw raad over het definitief ontwerp en de bijbehorende kostenraming en vragen wij uw raad het definitieve budget beschikbaar te stellen. Het uiteindelijke beoogde resultaat is een renovatie van dorpshuis de Steiger, zodat het een duurzaam en multifunctioneel gebouw wordt en dé sfeervolle huiskamer van het dorp met horecafunctie. De renovatie bestaat uit bouwkundige aanpassingen binnen de bestaande bouwvolumes inclusief duurzaamheidsmaatregelen en het realiseren van een sfeervolle huiskamer met horecafunctie. Overwegingen 1.1 Bouwteam Op basis van een nationale niet-openbare aanbestedingsprocedure is aannemer Bertens Bouw BV uit Tilburg gekozen als partij voor het ontwikkelen van het vernieuwde dorpshuis. Met deze aannemer is een bouwteamovereenkomst gesloten. De overige deelnemers van het bouwteam zijn vertegenwoordigers van AGS Architects, installatiebedrijf Iv-Bouw b.v., Stichting Dorpshuisbeheer De Steiger en gemeente Halderberge.

1 van 7

1.2 Definitief ontwerp Het schetsontwerp, dat onderdeel was van de winnende inschrijving, is in de afgelopen periode uitgewerkt naar definitief ontwerp. Het ontwerp richt zich op de renovatie en de verduurzaming van het bestaande gebouw van het dorpshuis. Het dorpshuis wordt ook uitgebreid zodat het ook ruimte biedt voor de functies van het nabijgelegen gezondheids- /zorgcentrum. De nieuwbouw is in samenhang ontworpen met het dorpshuis, plein en ligging aan het water. Het gezondheids/zorgcentrum wordt dan gesloopt en het plein opnieuw ingericht. Er wordt een volwaardige horecafunctie (categorie I en II) toegevoegd aan het dorpshuis, waar nu alleen ondersteunende horeca is toegestaan. Het definitief ontwerp is als bijlage 1 toegevoegd aan dit voorstel. 1.3 Prijsaanbieding bouwkosten Op het Investeringsprogramma 2024 is een bedrag van € 3.608.801 inclusief BTW en personele lasten opgenomen voor de verbouwing van dorpshuis De Steiger en een bedrag van € 86.700 inclusief personele lasten voor de herinrichting van de buitenruimte (investeringen in de buitenruimte zijn vrijgesteld van BTW, mits vrij toegankelijk). De bouwkosten komen hiermee op € 3.695.501. Het definitief ontwerp is nu gereed. Op basis van dit definitief ontwerp heeft de aannemer Bertens Bouw BV een bouwkostenraming opgesteld.

De totale raming voor de verbouwing en herinrichting van de buitenruimte bedraagt € 3.901.510 inclusief BTW en personele lasten. Per saldo komen de bouwkosten hiermee ca. € 206.000 hoger uit dan geraamd. Deze stijging komt onder andere door hogere raming van de installaties op basis van het definitief ontwerp, extra kosten voor noodzakelijke brandveiligheidsmaatregelen en constructieve maatregelen, extra kosten die nodig zijn voor het behoud en verzorgen van verblijfplaatsen voor vleermuizen, en aanvullende kosten voor de waterbergingsopgave, die volgens het gemeentelijk beleid op eigen terrein moet worden gerealiseerd ook al ligt de Dintel dichtbij. Risico’s 1.1 Beroep op bestemmingsplan Het bestemmingsplan dorpshuis De Steiger Stampersgat is op 26 oktober 2023 door de gemeenteraad vastgesteld. Hiertegen kan beroep worden ingesteld. Tijdens de beroepstermijn kunnen degenen die beroep instellen ook een verzoek om voorlopige voorziening indienen. 1.2 Bezwaar op omgevingsvergunning Na akkoord door uw raad wordt een aannemingsovereenkomst aangegaan met de aannemer. De aannemer gaat vervolgens de aanvraag omgevingsvergunning voorbereiden en indienen. Het kan gebeuren dat er bezwaar wordt gemaakt tegen deze omgevingsvergunning. Dit kan het proces om tot realisatie over te gaan vertragen.

1.3 Er ontstaat een exploitatietekort Ondanks dat de exploitatieopzet voor het dorpshuis zorgvuldig is opgesteld, kan het gebeuren dat de inkomsten lager zijn dan geraamd en/of de kosten hoger zijn dan geraamd. Voor een sluitende exploitatie is dan een hogere gemeentelijke subsidie nodig. Om dit risico te beperken is het voorstel om voor 2025 en 2026 een aanvullende exploitatiebijdrage beschikbaar te stellen aan het stichtingsbestuur. Daarna vindt een evaluatie plaats. 1.4 De ontheffing Wet natuurbescherming wordt niet verleend Om de plannen te kunnen uitvoeren is een ontheffing van de Wet Natuurbescherming nodig ten aanzien van de gierzwaluw, de gewone dwergvleermuis en de ransuil. De massa winterverblijfplaats voor de gewone dwergvleermuis is ecologisch gezien een zeer belangrijke verblijfplaats. Indien de ontheffing onverhoopt niet of later zou worden verleend heeft dat invloed op het plan en de planning. 2 van 7

1.5 Door netcongestie is aanpassing of uitstel van bouwplan noodzakelijk Doordat de aanpassingen aan het dorpshuis zich richten op een gasloos gebouw door het toepassen van duurzame elektrische voorzieningen, zal de contractwaarde van de elektra-aansluiting verhoogd moeten worden. Momenteel is er, door het gebrek aan ruimte op het energienet in het postcodegebied van dit bouwplan, geen mogelijkheid voor deze verhoging van onze contractwaarde. De aanvraag voor de verbouwing van dorpshuis De Steiger tot het verhogen van de elektra-aansluiting met een hogere contractwaarde is op een wachtlijst geplaatst. Op dit moment wordt gekeken of de huidige aansluiting gehandhaafd kan worden zonder verhoging van de contractwaarde en welke aanpassingen aan de installaties daar eventueel voor nodig zijn om dit mogelijk te maken. Dit kan als gevolg hebben dat het dorpshuis niet direct bij oplevering volledig gasloos is. En als er onverhoopt geen geschikte (tijdelijke) oplossing is, dan zal de uitvoering van het bouwplan uitgesteld worden totdat het energienet voldoende capaciteit heeft. 1.6 De koopovereenkomst met Borgesiusstichting komt niet tot stand In het definitief ontwerp is circa 120 m2 van de beoogde nieuwbouw gepositioneerd op het eigendom van de Borgesiusstichting.

De Borgesiusstichting is op basis van een eerdere toezegging en een aantal voorwaarden bereid tot overdracht van grond naar de gemeente ten behoeve van de herontwikkeling van het dorpshuis voor een symbolisch bedrag van € 1. Voor de aankoop van de gronden van de Borgesiusstichting heeft uw raad op 14 juli 2021 al besloten om een bedrag van € 1 te onttrekken aan de algemene reserve. Een koopovereenkomst wordt momenteel voorbereid met de Borgesiusstichting. Financiële gevolgen Voorbereidingskrediet In 2021 heeft uw raad een voorbereidingskrediet van € 183.000 beschikbaar gesteld voor de uitwering van een renovatie- en bouwplan met ontwerp. Met dit voorstel wordt uw raad gevraagd om een extra bedrag van € 111.000 beschikbaar te stellen voor extra werkzaamheden in het bouwteam, de kosten die nodig zijn voor het plaatsen van vleermuiskasten en extra legeskosten vanwege de hogere bouwsom. Dat geeft een bedrag van ca. € 4.400 extra aan kapitaallasten per jaar. Hierbij dient te worden opgemerkt dat nog in overleg wordt gegaan met de aannemer over de extra kosten van het bouwteam. Investeringen nieuwbouw, inventaris en herinrichting buitenruimte De totale raming voor de verbouwing en herinrichting van de buitenruimte bedraagt € 3.901.510 inclusief BTW en personele lasten. Aangevuld met een bedrag voor de inventaris van € 165.020 inclusief btw bedragen de totale kosten ca.

€ 4.066.500 inclusief BTW en toerekening van personele lasten. De jaarlijkse kapitaallasten bedragen op basis van de definitieve kostenraming zo’n € 175.000. Op het IP2024 was uitgegaan van een totale investering van ca. € 3.860.500 wat ca. € 167.000 aan kapitaallasten geeft. Dit geeft een structureel nadeel van ca. € 8.000. Exploitatie dorpshuis Het dorpshuis wordt geëxploiteerd door Stichting Dorpshuisbeheer De Steiger. In het haalbaarheidsonderzoek (mei 2021) was een exploitatieopzet toegevoegd. Deze opzet heeft Stichting Dorpshuisbeheer De Steiger recent geactualiseerd. De Stichting heeft een sluitende exploitatie. De verwachting is dat het dorpshuis medio 2025 in gebruik wordt genomen. Voor een goede opstart in de nieuwe situatie en in lijn met de dorpshuisontwikkelingen in Hoeven en Bosschenhoofd is het voorstel om voor 2025 een bedrag van € 7.500, voor 2026 een bedrag van € 15.000 en voor 2027 een bedrag van € 7.500 beschikbaar te stellen aan Stichting Dorpshuisbeheer De Steiger. Hiermee ontvangt de stichting voor in totaal 2 jaar een exploitatiebijdrage. Daarna vindt een evaluatie plaats en worden de exploitatiebijdrage voor de jaren erna bepaald.

3 van 7

In lijn met het vastgoed- en accommodatiebeleid gemeente Halderberge wordt met Stichting Dorpshuisbeheer De Steiger daarom een nieuwe huurovereenkomst gesloten, waarin wordt afgesproken dat de stichting jaarlijks een kostprijsdekkende huur gaat betalen voor het gebruik van het dorpshuis. De gemeente verstrekt een huurcompensatie gelijk aan het huurbedrag. Per saldo is dit voor zowel de stichting als de gemeente budgetneutraal, maar blijven de financiële stromen goed gescheiden en inzichtelijk en werken we conform de Wet Markt en Overheid. Groot onderhoud gebouw Bij de huurovereenkomst wordt ook een demarcatielijst toegevoegd die aangeeft voor welk onderhoud de gemeente of Stichting Dorpshuisbeheer De Steiger verantwoordelijk is. De gemeente is en blijft verantwoordelijk voor het groot onderhoud van Dorpshuis De Steiger. Met ingang van 2024 is er per jaar € 16.554 voor groot onderhoud beschikbaar. Gevolgen gemeentelijke begroting Op basis van de exploitatiebegroting van het dorpshuis zijn de gevolgen voor de gemeentelijke exploitatie in beeld gebracht. Het nieuwe dorpshuis zal naar verwachting medio 2025 in gebruik worden genomen. In de volgende tabel zijn de gevolgen voor de gemeentelijke begroting in beeld gebracht.

Omschrijving Lasten Huurcompensatie stichting (10 jaar vast) Aanvullende exploitatiebijdrage stichting Lasten gemeentelijke exploitatie (belastingen, e.d.) subsidie onderhoud gebouw (MJOP) Totale kapitaallasten Totaal lasten

Dekking Verhuur gebouw (10 jaar vast) Lasten gemeentelijke exploitatie (belastingen, e.d.) subsidie Toevoeging voorziening onderhoud Kapitaallasten IP2024 Totaal dekking Saldo

2024

2025

2026

2027

0

92.493 7.500

184.985 15.000

184.985 7.500

4.359 20.425 16.554 0 41.338

4.490 21.038 16.554 38.250 180.324

9.249 21.669 16.554 179.477 426.935

9.527 22.319 16.554 177.725 418.610

0

92.493

184.985

184.985

4.359 20.425 16.554 41.338

2.245 21.038 16.554 38.250 170.579

4.625 21.669 16.554 166.797 394.630

4.763 22.319 16.554 165.164 393.786

0

-9.745

-32.304

-24.824

Dekking tekort meerjarenraming (2025 e.v.) Uit bovenstaand totaal overzicht blijkt een jaarlijks tekort. Voorgesteld wordt om dit tekort te dekken uit het saldo van de meerjarenraming. De gevolgen voor de begrotingssaldo’s is in onderstaande tabel in beeld gebracht. Er is met uitzondering van 2026 voldoende saldo om de extra kapitaal- en exploitatielasten te kunnen dekken.

4 van 7

Gevolgen begrotingssaldo

2024

2025

2026

2027

Begrotingssaldo

768.000

2.817.000

-1.038.000

92.000

Amendement “Verdubbeling nieuwe bomen binnen de bebouwde kom” Amendement “Versnelling van het vergroenen en klimaat adaptief inrichten van de openbare ruimte 2024”

-30.000

-30.000

Aangepast begrotingssaldo

678.000

2.787.000

-1.038.000

92.000

Voorstel “Commissie Omgevingskwaliteit”

-18.000

-19.140

-20.314

-21.524

-9.745

-32.304

-24.824

2.758.115

-1.090.618

45.652

-60.000

Voorstel “Dorpshuis De Steiger” Restantsaldo

660.000

Stand van zaken BTW en subsidies Zoals al in een eerder stadium is toegelicht, zijn er enkele aspecten waardoor de daadwerkelijke investeringskosten en bijbehorende kapitaallasten voor gemeente lager kunnen uitvallen. 

In de bouwkostenraming is gerekend met 21% BTW. Als de definitieve inrichting en gebruik van het dorpshuis bekend zijn, wordt met ondersteuning van een externe fiscalist onderzocht wat de fiscale gevolgen van het project zijn en of er mogelijk een verrekening van (een deel van) de BTW kan plaatsvinden.



In september 2023 is voor de verduurzamingsmaatregelen bij dorpshuis De Steiger een subsidieaanvraag ingediend voor de Subsidieregeling duurzaam maatschappelijk vastgoed (DUMAVA). Het beschikbare subsidiebedrag wordt middels loting verdeeld. We hebben het bericht ontvangen dat deze aanvraag niet is ingeloot.



Stichting Dorpshuisbeheer De Steiger verkent de subsidiemogelijkheden voor het realiseren van een flexibele overkapping op het plein. De elektrische aansluiting en fundering wordt door de aannemer meegenomen in de verbouwing.

Op dit moment is het niet mogelijk om te kwantificeren wat het effect van bovenstaande punten gaat hebben op het investeringsbedrag en de daaruit voortvloeiende structurele kapitaallasten. Op de verschillende momenten in de P&C cyclus bekijken wij in hoeverre financiële consequenties helder zijn en verwerkt kunnen worden. Duurzaamheid Zoals in de voorgaande raadsvoorstellen is aangegeven heeft het toekomstplan van dorpshuis de Steiger als duidelijk doel om een zo duurzaam mogelijk gebouw te realiseren. Onderdeel van het definitief ontwerp is de vervanging van het volledige dak van het dorpshuis, plaatsing van zonnepanelen en de isolatie en renovatie van wanden en vloeren. Burger-& overheidsparticipatie Het ontwerp is gemaakt in overleg met Stichting Dorpshuisbeheer De Steiger, de exploitant van het dorpshuis en Samenstichting Stampersgat. Zij heeft de gebruikers periodiek geïnformeerd over het ontwerp. Communicatie Er blijven in het bouwproces overleggen plaatsvinden met Stichting Dorpshuis De Steiger, de gebruikers en de Samenstichting Stampersgat.

5 van 7

Vervolg Als uw raad positief besluit op dit voorstel, wordt de aannemingsovereenkomst met betreffende aannemer gesloten en wordt de aanvraag omgevingsvergunning ingediend. Verbouwing Naar verwachting kunnen de werkzaamheden na de bouwvak 2024 starten. De aannemer gaat voor 1 januari 2024 een aanvraag omgevingsvergunning indienen. Die behandeling zal mogelijk langer duren omdat we ook de ontheffingsaanvraag voor de wet natuurbescherming moeten hebben. Deze ontheffingsaanvraag is in voorbereiding. We gaan ons onder andere voorbereiden op het plaatsen van vleermuiskasten uiterlijk maart 2024 in de omgeving (als tijdelijke maatregel tijdens de bouw). Nadat deze vleermuiskasten geplaatst zijn geldt een gewenningsperiode van 6 maanden. Tegelijkertijd zal de ontheffingsaanvraag worden beoordeeld. Tijdelijke huisvesting Op dit moment werkt Stichting Dorpshuisbeheer De Steiger in samenwerking met de samenstichting en de gemeente aan een plan voor de huisvesting van de gebruikers tijdens de verbouwing. Naar verwachting zullen één of meerdere (vaste) gebruikers tijdelijk moeten uitwijken naar elders. Indien daar extra kosten aan verbonden zijn, nemen we dat mee in de reguliere P&Ccyclus. Visie buitenruimte Op 13 april 2023 heeft uw raad de ‘Visie waterrecreatie’ vastgesteld.

In de visie is de ambitie opgenomen om de openbare ruimte tussen het dorpshuis en de aanlegsteiger opnieuw in te richten. De verblijfskwaliteit van het plein kan enorm worden verbeterd door het plein visueel en ruimtelijk door te zetten richting het water. Dit sluit aan bij de ambitie van de Samenstichting Stampersgat voor een “dorpsplein aan het water” en het versterken van de waterrecreatie. Voorstel Wij stellen u voor: 1. Het voorbereidingskrediet te verhogen met € 110.989 naar € 293.989; 2. Het krediet voor de renovatie en de nieuwbouw te verhogen met € 122.240 naar € 3.731.221; 3. Het krediet voor de herinrichting van de buitenruimte te verhogen met € 83.589 naar € 170.289; 4. Een incidentele exploitatiebijdrage aan de stichting te verstrekken voor de jaren 2025, 2026 en 2027 van respectievelijk € 7.500, € 15.000 en € 7.500; 5. Het nadeel voor de jaren 2025 e.v. te dekken uit het saldo van de meerjarenraming; 6. De 17e begrotingswijziging 2023 en de 4e begrotingswijziging 2024 vast te stellen. Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Halderberge.

Bijlagen: Bijlage 1: Definitief ontwerp dorpshuis De Steiger Stampersgat

6 van 7

RAADSBESLUIT De raad van de gemeente Halderberge; gezien het voorstel van het college van burgemeester en wethouders van 14 november 2023

BESLUIT: 1. Het voorbereidingskrediet te verhogen met € 110.989 naar € 293.989; 2. Het krediet voor de renovatie en de nieuwbouw te verhogen met € 122.240 naar € 3.731.221; 3. Het krediet voor de herinrichting van de buitenruimte te verhogen met € 83.589 naar € 170.289; 4. Een incidentele exploitatiebijdrage aan de stichting te verstrekken voor de jaren 2025, 2026 en 2027 van respectievelijk € 7.500, € 15.000 en € 7.500; 5. Het nadeel voor de jaren 2025 e.v. te dekken uit het saldo van de meerjarenraming; 6. De 17e begrotingswijziging 2023 en de 4e begrotingswijziging 2024 vast te stellen. Aldus vastgesteld in de vergadering van de raad van de gemeente Halderberge op 14 december 2023,

de griffier,

de voorzitter,

drs. A. Koenen

drs. B.J.A. Roks

7 van 7