Raadsvoorstel Hoftuin Oud Gastel.pdf

RAADSVOORSTEL

Zaaknummer

1350547

Contactpersoon

Joppe Tigges / Marco Braspenning

Raadsvergadering d.d. 5 februari 2026

Commissie

B&O

Portefeuillehouder

Telefoonnummer

0165-390761

Hans Wierikx, wethouder

Onderwerp Vaststellen stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan Hoftuin Oud Gastel Samenvatting In maart 2023 verleende het college principemedewerking aan de realisatie van 86 woningen op de locatie Oudendijk 58-60 (Hoftuin Oud Gastel). De ontwikkelende partij heeft een stedenbouwkundig plan opgesteld, waarna op basis van een participatieplan een omgevingsdialoog is gevoerd. Naar aanleiding van deze dialoog is het plan aangepast en op 21 oktober 2025 gepresenteerd aan de omwonenden. Vervolgens is een beeldkwaliteitsplan opgesteld en besproken met de Commissie Omgevingskwaliteit. Het college stelt de gemeenteraad voor het definitieve stedenbouwkundig plan en het beeldkwaliteitsplan vast te stellen, waarbij het beeldkwaliteitsplan als onderdeel van de welstandsnota Halderberge wordt opgenomen. Hiermee worden de kaders geborgd voor de verdere planuitwerking en vergunningverlening via de Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit (BOPA).

Inleiding & beeldvorming In maart 2023 verleende het college principemedewerking aan de realisatie van 86 woningen op de locatie Oudendijk 58-60 (nu Hoftuin Oud Gastel) door Jansen Bouwontwikkeling te Wijchen. Aan deze principemedewerking waren samengevat enkele voorwaarden verbonden: - Het overdragen van een stuk grond aan de gemeente in het noordoosten van het plangebied, teneinde een langzaamverkeersroute tussen de Bernhardstraat en Oud Gastel Noord te realiseren; - Het herinrichten van de Oudendijk tot woonstraat en aanleg van een nieuw rioolstelsel voor rekening en risico van de ontwikkelaar; - Een ruime stedenbouwkundig opzet met een maximaal woningaantal van 86 woningen, waardoor er voldoende ruimte is voor waterberging, parkeren en groen; - Het plan moet voldoen aan de woondeal waarbij er sprake is van tweederde van de nieuw toe te voegen woningen betaalbaar is en 30% sociale huur. In december 2024 ondertekenden de gemeente Halderberge en Jansen Bouwontwikkeling een anterieure overeenkomst over onder andere de aanleg van de openbare ruimte en het 1 van 7

kostenverhaal (zie bijlage 1). Bij deze overeenkomst was onder andere een participatieplan (omgevingsdialoog) gevoegd. De omgevingsdialoog startte in december 2024 met een informatieavond in ’t Veerhuis in Oud Gastel waarbij er door Jansen Bouwontwikkeling een concept stedenbouwkundig plan werd gepresenteerd. Vervolgens is er in diverse groepen omwonenden en met de Samenstichting gesproken over het concept stedenbouwkundig plan. Op 21 oktober 2025 een afsluitende informatieavond gehouden. Het vastgestelde Transitieplan Omgevingsplan Halderberge versie 2.0 geeft aan dat de Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit (BOPA) de meest effectieve procedure is om gebiedsontwikkelingen mogelijk te maken tijdens de overgang naar een definitief Omgevingsplan. De gemeenteraad is hierover geïnformeerd via een raadsinformatiebrief van 30 september 2025. Het college kiest ervoor de gemeenteraad in een vroeg stadium te betrekken door middel van vaststelling van het stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan. Stedenbouwkundig plan Het stedenbouwkundig plan voor Hoftuin Oud Gastel is tot stand gekomen na een zorgvuldig participatieproces met omwonenden en belanghebbenden. Het plan voorziet in een ruim opgezette woonwijk met verschillende woningtypen, veel aandacht voor groen, water en een goede inpassing in de bestaande omgeving.

Met het vaststellen van het stedenbouwkundig plan worden de ruimtelijke uitgangspunten en randvoorwaarden voor de ontwikkeling van Hoftuin Oud Gastel formeel vastgelegd. Beeldkwaliteitsplan en Welstandsnota In lijn met de Welstandsnota 2017 Halderberge geldt voor grootschalige woningbouwontwikkelingen, zoals Hoftuin Oud Gastel, dat het opstellen van een beeldkwaliteitsplan (BKP) niet alleen wenselijk, maar ook noodzakelijk is. Het beeldkwaliteitsplan Hoftuin Oud Gastel wordt daarom vastgesteld als onderdeel van de welstandsnota Halderberge. Dit biedt heldere kaders voor de ruimtelijke kwaliteit en voorkomt interpretatieverschillen bij de vergunningverlening. Met het vaststellen van het stedenbouwkundig plan en het beeldkwaliteitsplan door de raad worden de formele kaders geborgd voor de verdere planuitwerking en vergunningverlening via de Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit (BOPA)-procedure. Doelstelling Door het vaststellen van het door Jansen Bouwontwikkeling opgestelde stedenbouwkundigplan en beeldkwaliteitsplan, wordt geborgd dat er een in de omgeving passend woningbouwplan wordt gerealiseerd, waar het voor iedereen prettig wonen en verblijven is. Daarnaast levert het plan Hoftuin Oud Gastel een bijdrage aan het oplossen van het woningtekort.

Het plan sluit aan bij de Woonvisie 2021-2025, de gemeentelijke woningbouwprogrammering en de afgesloten woondeal met de provincie Noord-Brabant en het Rijk. Overwegingen Omgevingsdialoog afgerond Jansen Bouwontwikkeling heeft een participatieplan opgesteld (zie bijlage 2) en volgens dit participatieplan een omgevingsdialoog gevoerd. De omgevingsdialoog startte in december 2024 met een informatieavond in ’t Veerhuis in Oud Gastel, waarbij er een concept stedenbouwkundig plan werd gepresenteerd. Vervolgens is er in diverse groepen omwonenden en met de Samenstichting gesproken over het concept stedenbouwkundig plan. Vervolgens is op 21 oktober 2025 door initiatiefnemer een afsluitende informatieavond gehouden waarbij het voorlopig stedenbouwkundig plan werd getoond en er een toelichting werd gegeven op het woningbouwprogramma, het type woningen, verkeer en parkeren, groen & water en het 2 van 7

vervolgproces. Verder werd inzichtelijk werd gemaakt welke opmerkingen geleid hadden tot aanpassing van het stedenbouwkundig plan en werd gemotiveerd waarom bepaalde suggesties niet geleid hadden tot aanpassing van het plan. Het verslag is als bijlage 3 bij dit voorstel gevoegd. Omgevingswet en lopende projecten In het vastgestelde Transitieplan Omgevingsplan Halderberge versie 2.0, is aangegeven dat de Bopa de meest effectieve procedure is om verschillende gebiedsontwikkelingen doorgang te laten vinden gedurende de transitie naar een definitief omgevingsplan. Het werken met de Bopa heeft als voordeel dat de opbouw van het definitieve omgevingsplan ongestoord kan plaatsvinden. Er zijn namelijk nog altijd veel praktische en technische onzekerheden als verschillende wijzigingen van het omgevingsplan parallel aan elkaar in procedure worden gebracht. Vanuit de ambtelijke organisatie wordt er vanaf het eerste contact met een initiatiefnemer aangestuurd om het plan met een Bopa te realiseren. Met Jansen Bouwontwikkeling heeft hier ook al in vroeg stadium afstemming over plaatsgevonden. Een Bopa kan niet alleen ingezet worden voor kleinere en concrete ontwikkelingen, maar ook voor grotere gebiedsontwikkelingen zoals het plan Hoftuin. Daarvoor is de ‘beoordelingsregel gefaseerde Bopa-vergunningverlening’ een uitkomst (artikel 12.27a Bkl).

Dit maakt het tijdens de transitiefase tot 2032 mogelijk om eerst een planologisch basisbesluit te nemen in de vorm van een omgevingsvergunning voor een Bopa. Daarin vergunt het bevoegd gezag het afwijkende gebruik. Hiermee wordt een toestemming afgegeven voor de functieverandering door de gemeente. Op een later moment kan het bevoegd gezag dan een Bopa-omgevingsvergunning verlenen voor het feitelijk verrichten van de (nader uitgewerkte) activiteiten. De verschillende onderdelen van het plan kunnen vervolgens in één of meerdere vergunningen voor de bouw van de woningen en appartementen aangevraagd worden. De initiatiefnemer is vrij om hierin te kiezen. De gemeenteraad is door middel van een raadsinformatiebrief van 30 september 2025 geïnformeerd over het door het college vastgestelde Transitieplan Omgevingsplan Halderberge versie 2.0. Stedenbouwkundig plan: Het stedenbouwkundig plan is tot stand gekomen na een zorgvuldig uitgevoerde omgevingsdialoog. Verder is in het stedenbouwkundig plan te zien dat er is voldaan aan de gestelde voorwaarden voor principemedewerking. De ruimtelijke opzet ziet er als volgt uit:

Figuur 1: ruimtelijke opzet Hoftuin Oud Gastel

3 van 7

Het plan Hoftuin sluit qua maat en schaal zorgvuldig aan op de omgeving. De ruggengraat van het plan is een meanderende woonstraat die het gebied ontsluit en tegelijkertijd de groene ruimte begrenst. Aan deze straat liggen verschillende woningtypen, die allemaal profiteren van het zicht op en directe toegang hebben tot het openbaar groen. Het stedenbouwkundig plan is als bijlage 4 toegevoegd aan het voorstel. Beeldkwaliteitsplan Het plan kan opgedeeld worden in 5 verschillende ‘onderdelen’ met eigen uitgangspunten voor de beeldkwaliteit. De buitenrand en appartementen kennen in materialisatie en kleurstelling een samenhang, maar hebben wel een eigen karakter. De Hofwoningen zijn een overgang van de rand naar de bijzondere woonvormen in het hart van het plan. Deze woningen hebben duidelijk een eigen karakter maar verwijzen in kleurstelling van de materialisatie naar de buitenrand en appartementen. De rug-aan-rugwoningen en patiowoningen zijn verbijzonderingen in het plan en hebben een afwijkend en meer uitgesproken karakter. Dit zijn de gebouwde onderdelen in het groene, parkachtige gebied in het hart van het plan. Een verdere toelichting over de materialisatie en architectonische uitgangspunten is te lezen in bijlage 5 (het beeldkwaliteitsplan). Over het beeldkwaliteitsplan heeft overleg plaatsgevonden met de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit.

De commissie heeft een positief advies over het beeldkwaliteitsplan Hoftuin uitgebracht. Zie bijlage 6. Het beeldkwaliteitsplan Hoftuin Oud Gastel wordt vastgesteld als onderdeel van de welstandsnota Halderberge. Adviesrecht gemeenteraad Conform het raadsbesluit “l bindend adviesrecht gemeenteraad en verplichte participatie Omgevingswet” (zaak 283296) van 10 februari 2022 is het nodig en wenselijk om de gemeenteraad bij de besluitvorming over dit plan te betrekken. Bij een woningbouwplan van drie of meer woningen binnen de bebouwde kom geeft de gemeenteraad een bindend advies, tenzij er een stedenbouwkundige visie, stedenbouwkundige randvoorwaarden, een masterplan of iets dergelijks wordt vastgesteld. Het stedenbouwkundig plan geeft de randvoorwaarden waarbinnen het plan verder uitgewerkt wordt. In dit geval wordt gekozen voor het laten vaststellen van het stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan. Het college van B&W kan vervolgens binnen de door de raad gestelde kaders de benodigde vergunningen verlenen. Risico's Financiële en juridische risicoafdekking: Voor de gemeente zijn de risico’s beperkt. Met de anterieure overeenkomst met de ontwikkelaar zijn het kostenverhaal en de nadeelcompensatie contractueel afgedekt; uitgekeerde nadeelcompensatie en samenhangende kosten worden volledig op de ontwikkelaar verhaald.

De gemeente is (behoudens opzet/grove schuld) niet aansprakelijk voor schade indien besluiten niet of niet onherroepelijk tot stand komen. Daarnaast is zekerheid gesteld via een bankgarantie voor aanleg en afronding van het openbaar gebied. Restpunten betreffen met name procedurele en planningsrisico’s die inherent zijn aan de gefaseerde BOPA-vergunningverlening (bezwaar/beroep), de afstemming op (niet-kostenverhogende) doorvertaling naar de LIOR en verwachtingsmanagement richting omgeving, inclusief mogelijke verkeersmaatregelen buiten het plangebied. Deze risico’s raken de planning en communicatie, maar niet de gemeentelijke financiële positie. Verwachtingsmanagement richting omgeving: Door de formele vaststelling kunnen omwonenden of andere belanghebbenden het gevoel krijgen dat hun inbreng onvoldoende is meegenomen, ondanks het uitgebreide participatietraject. Dit vraagt om goede communicatie en uitleg over de gemaakte keuzes.

4 van 7

Geen directe bouwrechten: Het vaststellen van het stedenbouwkundig plan en het BKP geeft nog geen recht om te bouwen; de daadwerkelijke realisatie vindt plaats via (gefaseerde) BOPA-vergunningen. Dit kan tot verwarring leiden bij betrokkenen. Financiële gevolgen De kosten voor de ruimtelijke procedure (leges, plankosten, bovenwijkse voorziening, nadeelcompensatie) komen voor rekening van de initiatiefnemer. Daartoe is een realisatieovereenkomst afgesloten. Deze overeenkomst is in bijlage 1 te raadplegen. Duurzaamheid De initiatiefnemer is verplicht een BOPA-onderbouwing op te stellen, waarin het planologisch basisbesluit wordt gemotiveerd om de functieverandering mogelijk te maken. Deze onderbouwing dient aan te tonen dat er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies, met bijzondere aandacht voor duurzame ontwikkeling. Onderdeel hiervan is een uitgebreide milieuparagraaf, waarin wordt ingegaan op de effecten op natuur, waterhuishouding, biodiversiteit en klimaatadaptatie. Het college heeft gestuurd op een ruime stedenbouwkundige opzet, met voldoende ruimte voor groen, water en speelvoorzieningen. Dit draagt bij aan een gezonde leefomgeving, bevordert de biodiversiteit en biedt mogelijkheden voor waterberging en hittestressreductie.

De initiatiefnemer dient zich te houden aan de gemeentelijke beleidskaders, waaronder de Woonvisie, de Welstandsnota en het duurzaamheidsbeleid van de gemeente Halderberge. Daarnaast wordt gestimuleerd dat het plan bijdraagt aan sociale duurzaamheid, door een mix van woningtypen en aandacht voor inclusiviteit en leefbaarheid. Burger-& overheidsparticipatie De initiatiefnemer heeft de naaste omwonenden actief geïnformeerd over de ontwikkelingen en het concept stedenbouwkundig plan. Dit is gebeurd via informatieavonden, gesprekken in diverse groepen en overleg met lokale belangenorganisaties. Tijdens deze bijeenkomsten zijn de plannen toegelicht en is er ruimte geboden voor het delen van wensen, zorgen en suggesties. Naar aanleiding van de omgevingsdialoog zijn onderdelen van het plan aangepast, waarbij transparant is gecommuniceerd welke opmerkingen zijn meegenomen en waarom bepaalde suggesties niet zijn doorgevoerd. Communicatie Omwonenden en andere belanghebbenden worden ook in het vervolgtraject op de hoogte gehouden van de verdere uitwerking en de procedure. Het college hecht veel waarde aan goede communicatie en verwachtingsmanagement, zodat duidelijk is hoe participatie heeft plaatsgevonden en welke keuzes zijn gemaakt. Het participatieplan en het verslag van de informatiebijeenkomsten zijn als bijlage 2 en 3 toegevoegd aan het voorstel.

Vervolg Na besluitvorming in de raad stelt Jansen Bouwontwikkeling de BOPA-onderbouwing op. In deze onderbouwing wordt het planologisch basisbesluit gemotiveerd en wordt aangetoond dat het plan voldoet aan de gestelde ruimtelijke, milieutechnische en duurzaamheidscriteria. De gemeente toetst deze onderbouwing zorgvuldig aan de geldende beleidskaders en wettelijke eisen. Wanneer de onderbouwing is goedgekeurd, verleent het bevoegd gezag, het college van B&W, via een Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit (BOPA) toestemming voor de functieverandering naar wonen. De daadwerkelijke realisatie van de woningen vindt gefaseerd plaats, waarbij voor elke bouwfase een separate BOPA-procedure wordt doorlopen. Gedurende het hele traject worden omwonenden en belanghebbenden geïnformeerd over de voortgang en de vervolgstappen.

5 van 7

Voorstel Wij stellen u voor: 1. het stedenbouwkundig plan Hoftuin Oud Gastel vast te stellen; 2. het beeldkwaliteitsplan Hoftuin Oud Gastel vast te stellen als onderdeel van de welstandsnota Halderberge; Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Halderberge.

Bijlagen: 1. Anterieure overeenkomst inzake “Hoftuin – Oud Gastel” (vertrouwelijk); 2. Participatieplan Hoftuin – Oud Gastel (vertrouwelijk); 3. Verslag afsluitende informatiebijeenkomst 21 oktober 2025 (vertrouwelijk); 4. 251212 Stedenbouwkundig plan 'Hoftuin' Oud Gastel; 5. 251222 Beeldkwaliteitsplan 'Hoftuin' Oud Gastel; 6. Advies Commissie Ruimtelijke Kwaliteit d.d. 6 januari 2026

6 van 7

RAADSBESLUIT De raad van de gemeente Halderberge; gezien het voorstel van het college van burgemeester en wethouders van 6 januari 2026; gelet op artikel 16.15 van de Omgevingswet;

BESLUIT: 1. 2.

het stedenbouwkundig plan Hoftuin Oud Gastel vast te stellen; het beeldkwaliteitsplan Hoftuin vast te stellen als onderdeel van de welstandsnota Halderberge;

Aldus vastgesteld in de vergadering van de raad van de gemeente Halderberge op 5 februari 2026,

de griffier,

de voorzitter,

Ari Koenen

Anne Mulder

7 van 7