Raadsvoorstel Gebiedsvisie Havendijk Kom Noord Oudenbosch.pdf

RAADSVOORSTEL Zaaknummer

274634

Contactpersoon

Esther Stuijts

Raadsvergadering d.d. 16 december 2021

Commissie

B&O (beheer en ontwikkeling) 2 december 2021

Portefeuillehouder

Telefoonnummer

0165 390 529

Jan Mollen, wethouder Hans Wierikx, wethouder

Onderwerp Gebiedsvisie Havendijk Kom Noord Oudenbosch

Samenvatting Het voornemen is om het plangebied Havendijk Kom Noord Oudenbosch te herontwikkelen naar een duurzaam samenhangend gebied met een balans tussen bestaande bedrijven, nieuwe woningbouw, groen en herstructurering van de begraafplaats. In de gebiedsvisie Havendijk Kom Noord Oudenbosch zijn de kaders en ambities beschreven waaraan die nieuwe herontwikkeling van het gebied moet voldoen. De gebiedsvisie is een document op hoofdlijnen. Na vaststelling van de gebiedsvisie in de raad wordt een participatietraject opgestart waarin bewoners en ondernemers kunnen reageren. Opmerkingen uit het participatietraject worden meegenomen bij de uitwerking van het stedenbouwkundigplan en beeldkwaliteitplan.

Inleiding & beeldvorming Het gebied omgeving Havendijk kent leegstand, heeft een eenzijdige samenstelling en oogt door de aanwezigheid van een aantal bedrijfspercelen rommelig. Het gebied vormt geen representatieve entree/rand voor het dorp Oudenbosch. Het voornemen is daarom de noordrand van de kern Oudenbosch, ook wel Kom Noord integraal te transformeren en kwalitatief te verbeteren. Hierbij is ruimte voorzien voor o.a. een waterberging, de herstructurering van de begraafplaats en op kleinere schaal woningbouwontwikkeling. Het college van burgemeester en wethouders heeft verzocht om een visie voor het gebied rondom Oki Doki en de begraafplaats. Een invulling van dit gebied kan niet los gezien worden van een opwaardering van het naastliggende bedrijventerrein. In de heisessie van begin 2020 heeft het college van burgemeester en wethouders het opstellen van een visie voor dit gebied als een speerpunt benoemd. Het doel van de voorgestelde gebiedsvisie is om van de verschillende deelgebieden een samenhangend (woon)gebied te maken met circa 52 nieuwe koopwoningen van verschillende woningtypes die Kom Noord kwalitatief verbeteren. Een buurt waarin rekening wordt gehouden met het bestaande en nieuw groen, dat inspeelt op klimaatadaptatie en een aangename overgang naar het buitengebied maakt.

1 van 5

Doelstelling Met dit raadsvoorstel stelt ons college voor de Gebiedsvisie Havendijk Kom Noord vast te stellen. Uw raad stelt hiermee de inhoudelijke, financiële en procedurele ambities vast voor het college voor het realiseren van een nieuwe samenhangende buurt voor de omgeving Havendijk Kom Noord Oudenbosch. Hiermee wordt invulling gegeven aan de kaderstellende rol van de gemeenteraad. Dit document is vervolgens de onderlegger voor het stedenbouwkundig plan, beeldkwaliteitplan en ontwerp bestemmingsplan(omgevingsplan), dat moet worden opgesteld om de herontwikkeling planologisch mogelijk te maken. Het vaststellen van een bestemmingsplan (omgevingsplan) is een raadsbevoegdheid.

Overwegingen 1.1 Goede basis voor een kwalitatief samenhangende buurt Met de voorgestelde ambities wordt richting gegeven aan een kwalitatieve samenhangende buurt en is het hiermee een kwalitatieve toevoeging aan Oudenbosch. Omdat voor een aantal deelgebieden reeds aanvragen lopen is het belangrijk dat de gemeente kan sturen op onderlinge samenhang en kwaliteit. Het is dus noodzakelijk eerst een gebiedsvisie vast te stellen. Binnen de herontwikkeling van het project gelden de volgende ambities: • Samenhangende ontwikkeling Kom Noord Oudenbosch waarbij solitaire ontwikkelingen worden voorkomen; • Maken van een hoogwaardig noordelijke dorpsentree via de Havendijk van Oudenbosch; • Maken van recreatieve verbinding tussen Bornhemweg en Havendijk; • Kwalitatieve opwaardering van het plangebied zowel ruimtelijk als programmatisch • Maken van een representatieve entree van de begraafplaats; • Het bezien van de mogelijkheden van exploitatie en beheer/ onderhoud begraafplaats door derden”. 1.2 Uitwerking met inbreng van omwonenden en belangstellenden Omwonenden en belangstellenden zijn geïnformeerd over de gebiedsvisie die 16 december in de raad wordt behandeld. Na vaststelling van de gebiedsvisie in de raad wordt een participatietraject opgestart waarin omwonenden en belanghebbende kunnen reageren op de gebiedsvisie.

Op basis van deze inbreng wordt het stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitplan uitgewerkt. De definitieve versie van het stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitplan wordt ter besluitvorming voorgelegd aan het college en de raad. Dit is nader toegelicht onder ‘Burger-& Overheidsparticipatie’. Risico's In deze paragraaf zijn de mogelijke risico’s voor zover thans zichtbaar opgenomen. Risico’s die al hebben plaatsgevonden (of waren opgenomen in reeds gerealiseerde fasen en zich niet hebben voorgedaan) zijn hier buiten beschouwing gelaten, of naarmate het voortschrijdend inzicht qua kans of omvang aangepast. 1.1 Milieucirkels Direct grenzend aan en in het plangebied zijn bedrijven gelegen met milieucirkels. Deze milieucirkels kunnen het gebied waar uiteindelijk woningen gebouwd mogen gaan worden beperken of onmogelijk maken. Een van de eerste aspecten wat onderzocht moet worden is de impact van deze milieucirkels en wat er gedaan kan worden aan de eventuele belemmeringen.

2 van 5

1.2 Eigendom gronden De gemeente is (nog) geen eigenaar van alle te herontwikkelen gronden. De gemeente is hierbij afhankelijk van derden. 1.3 Eisen vanuit het waterschap Beschermingszone dijk, rioolgemaal en persleiding in het gebied. Ingrepen in betreffende gebieden zijn mogelijk kosten verhogend of werken vertragend in verband met seizoensgebonden werkzaamheden. 1.4 Planologische procedure Eveneens dient er bij herontwikkeling een ruimtelijke ordeningsprocedure te worden doorlopen. Hierbij gelden de reguliere risico’s als zienswijzen, bezwaar en beroep. Financiële gevolgen De kosten van de voorbereiding en opstellen van het stedenbouwkundig plan, beeldkwaliteitsplan en bestemmingsplan komen ten laste van de nog te openen grondexploitatie Havendijk Kom Noord Oudenbosch. Met dit voorstel stellen wij uw raad tevens voor de grondexploitatieberekening (grex) vast te stellen. Uit de grondexploitatieberekening is gebleken dat de grond van alle deelgebieden samen een positieve saldo/winst kan geven. Het is nog onzeker of de gemeente zelf alle locaties gaat ontwikkelen. De grondexploitatieberekening is opgenomen als vertrouwelijke bijlage 2. Duurzaamheid De voorgestelde ambities in de gebiedsvisie zijn gericht op het klimaatbewust ontwikkelen van woningen en openbare ruimte. Zo gaan de woningen net zoveel elektriciteit opwekken als ze verbruiken (Nul op de Meter).

Waar mogelijk wordt in de openbare ruimte het regenwater bovengronds afgevoerd en wordt de komende periode nader uitgewerkt hoe de ecologie in biodiversiteit in de buitenruimte versterkt kan worden. Burger-& overheidsparticipatie Voor de planontwikkeling wordt een apart participatieplan opgesteld. Het participatieplan wordt vastgesteld in het college op 30 november 2021. De gebiedsvisie wordt na vaststelling in de raad besproken met bewoners en ondernemers in het gebied (informeren/raadplegen). De opmerkingen uit de participatie worden in de uitwerking van de plannen (stedenbouw, beeldkwaliteit en openbare ruimte) meegenomen. De uitgewerkte plannen zullen nog ter vaststelling naar college en raad gaan alvorens de planologische procedure wordt gestart. Communicatie Nadat uw raad besluit de gebiedsvisie vast te stellen krijgen omwonenden en belanghebbenden een uitnodiging voor een participatiebijeenkomst. Over de voortgang van het project wordt gecommuniceerd op de website www.halderberge.nl/oudenbosch-Havendijk Kom Noord. Vervolg Nadat uw raad instemt met de gebiedsvisie wordt gewerkt aan het stedenbouwkundig plan, beeldkwaliteitsplan, bestemmingsplan, een inrichtingsplan openbare ruimte en voorbereiding van de marktselectie en uitgifte van zelfbouwkavels. Woningbouwprogramma In het woningbouwprogramma 2018-2028 zijn voor Oudenbosch in totaal 235 woningen opgenomen.

Het plangebied Havendijk Kom Noord zijn kleine nieuwe woonclusters in een bestaand stedelijk gebied en ‘verstedelijking afweegbaar’, waar er aandacht is voor een hoogwaardig recreatief leefmilieu en er een diversiteit aan dichtheden en woningtypes worden gerealiseerd. Dit project kan hierdoor als flexibel worden beschouwd en speelt in op de 3 van 5

ontwikkelingen in de markt. De beoogde ontwikkeling voorziet in de ontwikkeling van circa 52 koopwoningen. Dit aantal is nog niet opgenomen in het woningbouwprogramma. De ontwikkeling wordt geagendeerd voor het regionaal afstemmingsoverleg Wonen en na besluitvorming opgenomen in het woningbouwprogramma. Planning Onderstaande een globale indicatie doorlooptijd gehele project op basis van de huidige inzichten. Fase Initiatieffase Definitiefase Ontwerpfase Voorbereiding realisatie Realisatiefase Nazorgfase

Start Afgerond Heden 1e kwartaal 2022 1e kwartaal 2023 1e kwartaal 2024 1e helft 2025

Einde 4e kwartaal 2021 4e kwartaal 2022 4e kwartaal 2023 1e helft 2025 1e helft 2026

In deze planning is eventuele vertraging wegens bezwaar en/of beroep niet meegenomen.

Voorstel Wij stellen u voor: 1. de Gebiedsvisie Havendijk Kom Noord Oudenbosch vast te stellen; 2. de grondexploitatie (grex) behorende bij de gebiedsvisie vast te stellen.

Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Halderberge.

Bijlage: Bijlage 1: Gebiedsvisie Havendijk Kom Noord Oudenbosch Bijlage 2: (VERTROUWELIJK) Grex behorende bij Gebiedsvisie Havendijk Kom Noord Oudenbosch

4 van 5

RAADSBESLUIT De raad van de gemeente Halderberge; gezien het voorstel van het college van burgemeester en wethouders van 2 november 2021;

BESLUIT: 1. 2.

de Gebiedsvisie Havendijk Kom Noord Oudenbosch vast te stellen; de (grondexploitatie) grex behorende bij de gebiedsvisie vast te stellen.

Aldus vastgesteld in de vergadering van de raad van de gemeente Halderberge op 16 december 2021,

de griffier,

de voorzitter,

drs. A. Koenen

drs. B.J.A. Roks

5 van 5