Raadsvoorstel Centrum-Oost Hoeven - Aankoop Tapperijke.pdf

RAADSVOORSTEL

Zaaknummer

976964

Contactpersoon

Chantal Akkermans

Raadsvergadering d.d. 13 maart 2025

Commissie

B&O 27 februari 2025

Portefeuillehouder

Telefoonnummer

0165 390500

Thomas Melisse, wethouder Hans Wierikx, wethouder

Onderwerp Centrum-Oost Hoeven, aankoop locatie ‘t Tapperijke Samenvatting De gemeente wil het gebied ten oosten van Hoeven centrum aan de Sint Janstraat herstructureren. Hiervoor zijn gesprekken geweest met de eigenaren van de betreffende panden om te komen tot een overeenstemming voor de aankoop. De gemeente krijgt de mogelijkheid om de panden die liggen aan de Sint Janstraat 11a, 15 en 17, ook wel bekend als café t Tapperijke, aan te kopen.

Inleiding & beeldvorming Op 19 januari 2023 heeft er op verzoek van de gemeenteraad een beeldvormende bijeenkomst over het raamwerk van Centrum-Oost Hoeven plaatsgevonden. Tijdens deze bijeenkomst zijn alle deelgebieden uit het raamwerk besproken en is hierna ingezoomd op deelgebied B, hoek Bovenstraat / Sint Janstraat tot en met ‘t Tapperijke. Op 20 april 2023 heeft er een vervolg op de beeldvormende bijeenkomst plaatsgevonden over deelgebied B waarbij ook de grondeigenaren waren uitgenodigd. De gemeenteraad heeft tijdens deze bijeenkomst vragen kunnen stellen over een mogelijke ontwikkeling voor herstructurering van dit deelgebied en de beperkingen waar de eigenaren tegenaan lopen. Gesprekken Na de bijeenkomst met de gemeenteraad zijn de gesprekken tussen de eigenaren gestagneerd. De gemeente heeft geen eigendom in het gebied en kan de grondeigenaren alleen faciliteren in hun ontwikkeling. Ondanks meerdere gesprekken die in de afgelopen 15 jaar hebben plaatsgevonden zijn partijen tot nu toe niet gekomen tot een plan of gezamenlijke overeenkomst. Oplossing herstructurering In de raadsinformatiebrief van 18 juni 2024 bent u op de hoogte gebracht over het budget dat het college vrij heeft gemaakt om een onderzoek te starten naar een samenwerking tussen de gemeente en de grondeigenaren.

1 van 6

Op basis van het onderzoek en de gesprekken tussen het college de eigenaren/ontwikkelaars zijn partijen gekomen tot een oplossing voor herstructurering van een deel van het plangebied. Doelstelling Met dit voorstel wordt gevraagd budget vrij te maken voor de aankoop van enkele panden aan de Sint Janstraat in Hoeven Oost van eigenaar ’t Tapperijke BV. Deze panden sluiten aan op de panden die de gemeente overneemt van Maas Jacobs. Hierdoor komt de regie bij de gemeente te liggen en kunnen concreet plannen worden gemaakt voor een herstructurering van het totale gebied vanaf de hoek Bovenstraat / Sint Janstraat tot en met ’t Tapperijke. De voorgenomen aankoop is een privaatrechtelijke rechtshandeling. Volgens artikel 160 van de Gemeentewet is ons college bevoegd besluiten daarover te nemen. Mede gelet op samenhang tussen de voorgenomen aankoop en het daarmee gemoeide financiële belang leggen wij het geheel van besluiten voor aan uw raad.

Afb.1. Locatie ‘t Tapperijke

Overwegingen 1.1 Regie nemen op gewenste ontwikkeling De gemeente is sinds 2019 actief in overleg geweest met de verschillende grondeigenaren in dit plandeel. Meerdere gesprekken hebben in de afgelopen jaren niet geleid tot concrete plannen. De bouwplannen in de nabije omgeving van het plangebied (plan op locatie oude apotheek en Hart van Hoeven) zijn ondanks dat er een bouwvergunning ligt ook nog steeds niet gestart. Behalve het voorkomen van verdere achteruitgang van het gebied wil het college nu ingrijpen op eigendommen waar nieuwe ontwikkelingen nog mogelijk zijn. De gemeente krijgt hiermee de regie in handen en kan maatregelen nemen die een gewenste herontwikkeling van het plangebied mogelijk maakt, zoals onder andere sociale en betaalbare woningbouw.

2 van 6

1.2 Totaalplan De panden van ’t Tapperijke grenzen aan de panden die de gemeente per 19 december 2024 heeft overgenomen van Maas-Jacobs. Hierdoor is een ontwikkeling mogelijk op vrijwel het totale plangebied zoals ook aangegeven in het Raamwerk Centrum-Oost Hoeven. Deze aankoop zorgt ervoor dat binnen het plangebied meer mogelijkheden aanwezig zijn om een kwalitatief goed stedenbouwkundig plan te realiseren waarin, naast (sociale) woningbouw, ook groen en voldoende parkeren een plek kan krijgen. Risico's Omgevingsfactoren Ondanks dat er een onderzoek wordt gedaan naar verschillende omgevingsfactoren zoals ecologie en bodem blijft het risico aanwezig dat er onvoorziene kosten gemaakt moeten worden om de sloop mogelijk te maken. Staatsteun De panden worden aangekocht boven de marktwaarde. Ondanks dat het verschil tussen de aankoopwaarde en marktwaarde onder de maximale grens van € 300.000,- valt, blijft er sprake van staatsteun. De staatssteun hoeft niet gemeld te worden bij de Europese Commissie op voorwaarde dat de verkopers een zogenoemde de-minimis verklaring overleggen. Hierin verklaren zij niet eerder staatsteun te hebben ontvangen, zodat vaststaat dat verkopers niet meer staatssteun ontvangen dan is toegestaan. Financiële gevolgen Taxatie Door Gloudemans uit ’s-Hertogenbosch is een taxatie van de panden uitgevoerd.

De waarde van de panden aan de Sint Janstraat nummer 11a-15-17 zijn getaxeerd op een totaalbedrag van € 530.000,-. Per huisnummer is het volgende aangegeven in het taxatierapport: kad.nr

adres

eigendom

Privepersoon D 797 D 3380

taxatie

St. Janstraat 15 St. Janstraat 17

Dhr. Broos en Mevr. Dircken Dhr. Broos en Mevr. Dircken subtotaal privépersoon

€ 94.864 € 181.479 € 276.343

Bedrijf D 3498

St. Janstraat 11a

het Tapperijke BV

€ 253.657 € 253.657

subtotaal bedrijf

Totaal

€ 530.000

Aankoopkosten Met de eigenaar is voor de aankoop van de panden St. Janstraat 11a-15-17 een totaalbedrag overeengekomen van € 800.000,- k.k., de levering uiterlijk 1 april 2025 . Onder voorbehoud van goedkeuring door de gemeenteraad. De kosten koper (k.k.) voor deze aankoop worden geraamd op € 3.000,-. Het verschil tussen de aankoopprijs van € 800.000 en de getaxeerde waarde van € 530.000,bedraagt € 270.000,-. Hierdoor is er sprake van staatssteun omdat de verkoper een economisch voordeel ontvangt dat zij onder normale marktvoorwaarden niet zou verkrijgen. De aankoop en de kosten van in totaal € 803.000,- worden totdat een grondexploitatie is opgesteld, verantwoord op de balans onder de materiële vaste activa. Voorgesteld wordt hiervoor 3 van 6

een investeringskrediet beschikbaar te stellen. De rentelasten bedragen € 12.045 per jaar, tot het moment dat de grondexploitatie door de gemeenteraad wordt vastgesteld. Voorgesteld wordt deze kosten te dekken uit het begrotingssaldo 2025 en het saldo van de meerjarenraming. Staatsteun Ervan uitgaande dat staatsteun alleen van toepassing is op aankopen van bedrijven en niet op aankopen van privépersonen, is de volgende conclusie te maken. aankoop

taxatie

staatssteun

adres

eigendom

St. Janstraat 15 St. Janstraat 17

Dhr. Broos en Mevr. Dircken Dhr. Broos en Mevr. Dircken subtotaal privépersoon

€ 143.191 € 273.930 € 417.121

€ 94.864 € 181.479 € 276.343

n.v.t. n.v.t. n.v.t.

St. Janstraat 11a

het Tapperijke BV subtotaal bedrijf

€ 382.879 € 382.879 € 800.000

€ 253.657 € 253.657 € 530.000

€ 129.222 € 129.222 € 129.222

Totaal

Dit betekent dat er sprake is van staatsteun over een bedrag van € 129.222,-. Dit bedrag valt ruim onder de de-minimum grens van € 300.000,-. De staatssteun hoeft niet gemeld te worden bij de Europese Commissie op voorwaarde dat de verkopers een zogenoemde de-minimis verklaring overleggen. Hierin verklaren zij niet eerder staatststeun te hebben ontvangen, zodat vaststaat dat verkopers niet meer staatssteun ontvangen dan is toegestaan. In bijlage 1 is de getekende verklaring opgenomen van de verkoper. De reden van de verlening van deze staatssteun is omdat de gemeente regie wil krijgen op het totale plangebied en een verdere achteruitgang van het plangebied wil voorkomen. De gemeente is door de aankoop van ‘t Tapperijke eigenaar van het totale plangebied en krijgt daardoor de regie op een gewenste herontwikkeling met onder andere sociale woningbouw. Na goedkeuring van de aankoop wordt voor het plangebied, op basis van een nog op te stellen stedenbouwkundig plan, een grondexploitatie en projectopdracht opgesteld. Het stedenbouwkundig plan en de grondexploitatie dienen hierna vastgesteld te worden door de gemeenteraad. Sloopkosten Op basis van recente uitgevoerde sloopwerkzaamheden en bijbehorende kosten is een (ruime) inschatting gemaakt voor de sloopkosten van de panden Sint Janstraat 11a-15-17 .

Aan de gemeenteraad wordt gevraagd behalve de aankoopkosten ook een budget van € 80.000,- beschikbaar te stellen. Omdat dit voorbereidende kosten zijn ten behoeve van de grondexploitatie, wordt voorgesteld deze kosten te dekken uit de algemene reserve grondexploitaties. Duurzaamheid Bij de aanbesteding van de sloopwerkzaamheden zal gekeken worden naar duurzaam slopen. Dit houdt in dat er zoveel mogelijk van het gedemonteerde materiaal hergebruikt of gerecycled wordt. Burger-& overheidsparticipatie In deze fase van het initiatief is participatie nog niet aan de orde. Na aankoop komt het onderdeel participatie, in een nog op te stellen projectenopdracht, ruimschoots aan bod.

4 van 6

Communicatie Over voorgenomen de aankoop van de panden van ‘t Tapperijke heeft het college op 21 november 2024 gecommuniceerd richting de pers. De gemeenteraad is vooruitlopend op het uitbrengen van het persbericht op de hoogte gesteld op 20 november 2024. Vervolg Nadat de raad krediet beschikbaar heeft gesteld voor de aankoop, wordt de koopovereenkomst tussen partijen ondertekend en vindt uiterlijk 1 april 2025 levering van de panden plaats. ’t Tapperijke blijft nog tot 1 juni 2026 open. Voorstel Wij stellen u voor: 1. in te stemmen met de voorgenomen aankoop van locatie Tapperijke; 2. een investeringskrediet beschikbaar te stellen van € 803.000,- voor de aankoop (incl. k.k.) van de panden aan de Sint Janstraat 11a, 15 en 17 in Hoeven; 3. de rentelasten van € 12.045 per jaar te dekken uit het begrotingssaldo 2025 en het saldo van de meerjarenraming; 4. een budget van € 80.000,- beschikbaar te stellen om te starten met de voorbereidingen en uitvoering voor de sloop van de panden en deze kosten te dekken uit de algemene reserve grondexploitaties. 5. de 4e begrotingswijziging 2025 vast te stellen.

Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Halderberge.

Bijlage 1: Getekende de-minimis verklaring

5 van 6

RAADSBESLUIT De raad van de gemeente Halderberge; gezien het voorstel van het college van burgemeester en wethouders van 4 februari 2025;

BESLUIT: 1. in te stemmen met de voorgenomen aankoop van locatie Tapperijke; 2. een investeringskrediet beschikbaar te stellen van € 803.000,- voor de aankoop (incl. k.k.) van de panden aan de Sint Janstraat 11a, 15 en 17 in Hoeven; 3. de rentelasten van € 12.045 per jaar te dekken uit het saldo van de meerjarenraming begroting 2025; 4. een budget van € 80.000,- beschikbaar te stellen om te starten met de voorbereidingen en uitvoering voor de sloop van de panden en deze kosten te dekken uit de algemene reserve grondexploitaties. 5. De 4e begrotingswijziging 2025 vast te stellen. Aldus vastgesteld in de vergadering van de raad van de gemeente Halderberge op 13 maart 2025,

de griffier,

de voorzitter,

drs. A. Koenen

drs. A. Mulder

6 van 6