Raadsvoorstel Aankoop Veerhuis.pdf

RAADSVOORSTEL

Zaaknummer

643070

Contactpersoon

Raadsvergadering d.d. 14 december 2023

Commissie

Portefeuillehouder

Telefoonnummer

Sharona Malfait, wethouder Hans Wierikx, wethouder, wethouder

Tienke Kruijt

(753)

Onderwerp Aankoop Veerhuis Samenvatting De huidige eigenaar heeft het Veerhuis volgens contractuele afspraken te koop aangeboden op 13 augustus jl aan de gemeente omdat die het eerste recht van koop heeft. Contractueel heeft de gemeente drie maanden de tijd om gebruik te maken van dit recht. De gemeente heeft de verplichting om te zorgen voor bewegingsonderwijs. Daarnaast wil de gemeente, net als in de andere kernen, een dorpshuisfunctie faciliteren. Daarom wordt voorgesteld het Veerhuis aan te kopen. Inleiding & beeldvorming Huidige situatie Al enige tijd wordt door gebruikers van het Veerhuis geklaagd over het onderhoud, de verwarming en de wijze van faciliteren van bewegingsonderwijs en de dorpshuisfunctie. Meerdere gebruikers zijn door onenigheid met de huidige exploitant vertrokken. Er zijn diverse gesprekken gevoerd met de gebruikers en de eigenaar en exploitant over de ontstane situatie. Vanuit de gemeente kan er op dit moment helaas maar beperkte invloed worden uitgeoefend op deze situatie. . De huidige eigenaar heeft het pand te koop aangeboden aan de gemeente voor € 1.350.000 overeenkomstig het contractuele eerste recht van koop door de gemeente. De gemeente heeft conform het contract een termijn van drie maanden om het aanbod te aanvaarden.

Er is met uw raad een besloten informatieavond geweest op 23 oktober 2023 over de mogelijk aankoop van het Veerhuis in Oud Gastel. Tijdens de bijeenkomst is aangedrongen op zekerheid en om de contractuele termijn van drie maanden niet te laten verlopen. Aansluitend heeft het college op 14 november en 21 november 2023, vanwege het maatschappelijk belang (verplichting bewegingsonderwijs en dorpshuisactiviteiten), besloten om de gemeenteraad te adviseren in de raadsvergadering van december in te stemmen met de voorgenomen aankoop van het Veerhuis. Agendering in december is van belang aangezien er vanaf 23 december geen exploitant meer is en de huidige eigenaar door privé omstandigheden

1 van 8

niet meer in staat is de exploitatie op zich te nemen. Het is cruciaal snel maatregelen te nemen om het bewegingsonderwijs en de dorpshuisfunctie in Oud Gastel in stand te houden. De aankoop van Het Veerhuis is een privaatrechtelijke rechtshandeling. Volgens artikel 160 van de Gemeentewet berust de bevoegdheid tot het besluiten over privaatrechtelijke rechtshandelingen bij het college en is uw raad niet bevoegd daarover besluiten te nemen. Mede gelet op samenhang tussen de voorgenomen besluiten en het daarmee gemoeide maatschappelijke belang en de daarbij behorende financiële gevolgen, leggen wij het geheel van besluiten voor aan uw raad. Het college zal de betrokken verenigingen vooraf actief informeren over het besluit tot aankoop en de agendering op de commissie en raadsvergadering. Achtergrond Contract De Gemeente heeft in 2000 ‘t Veerhuis verkocht met in het contract onder andere de volgende kwalitatieve verplichtingen en een voorkeursrecht van koop door de gemeente. Inhoud kwalitatieve verplichtingen: - dorpshuisfunctie handhaven - bewegingsonderwijs faciliteren - openbare karakter van (gedeelten) van het pand niet wijzigen, ongedaan maken of beperken. Daarna is ‘t Veerhuis in 2008 doorverkocht aan de huidige eigenaar.

De Inventaris en goodwill zijn verkocht aan huidige huurder (exploitant) zonder overleg met gemeente, waarbij is nagelaten de contractuele verplichtingen via een kettingbeding door te leggen aan de huidige huurder. Hiervoor kan een boete in rekening worden gebracht. Dit is meegenomen in de onderhandelingen. Nadere rapportages, taxatie en bouwkundig onderzoek Inmiddels is, in opdracht van de gemeente, door BBC een bouwkundige keuring van het pand, inclusief sporthal, uitgevoerd en is een taxatie door Gloudemans opgesteld. Dit om een beter financieel beeld te krijgen bij een eventuele aankoop. Op basis van de bouwkundige keuring is een bedrag van € 263.900 geraamd voor de hoogst noodzakelijke investeringen op korte termijn en binnen een termijn van nu en vijf jaar een bedrag van € 483.700. Het totale bedrag is geraamd op € 747.600 exclusief BTW. De taxatiewaarde is bepaald op € 1.100.000 met een marge/bandbreedte van 10 tot 15% gelet op het feit dat het een bijzonder pand betreft vanwege de maatschappelijke bestemming. In de taxatie is rekening gehouden met een deel van het achterstallige onderhoud.

Doelstelling Voorgesteld wordt in te stemmen met de aankoop van het Veerhuis te Oud Gastel en in te stemmen met het uitvoeren van de hoognodige reparaties aan het pand inclusief sporthal en op die manier zorg te kunnen dragen aan uitvoering van gemeentelijke taken ( verplichting bewegingsonderwijs en dorpshuisfunctie) Overwegingen Het advies om aan te kopen is gebaseerd op de volgende argumenten: De gemeente heeft de verplichting om bewegingsonderwijs mogelijk te maken en draagt ook zorg voor een dorpshuisfunctie gelijk aan de andere kernen. De wettelijke zorgplicht van de gemeente omvat het bewegingsonderwijs. Deze wettelijke zorgplicht is uitgewerkt in de modelverordening voorzieningen huisvesting onderwijs. De afgelopen periode is gebleken dat het gebouw waarin dit wordt georganiseerd niet voldoet aan de eisen die hieraan gesteld moeten worden. De verwarming is dringend aan vervanging toe, er is sprak van lekkage en achterstallig onderhoud. De gemeente heeft hier op dit moment slechts beperkte sturingsmogelijkheden. Nu het pand te koop wordt aangeboden kan de gemeente regie krijgen. Daarnaast zijn er in het gebied rondom het Veerhuis ontwikkelingen te verwachten en heeft uw gemeenteraad al eerder met een motie Gebiedsvisie centrum Oud Gastel verzocht om een visie voor Oud Gastel op te stellen in het licht van die te verwachten ontwikkelingen. 2 van 8

Overwegingen aankoop Veerhuis Voor Tegen Op een goede wijze kunnen voldoen aan de De eerder ingezette beleidslijn van verplichting tot het faciliteren van privatisering wordt doorbroken bewegingsonderwijs Invulling geven aan en borgen van de Bewegingsonderwijs en dorpshuisfunctie moet dorpshuisfunctie in Oud Gastel door derden georganiseerd en gegarandeerd worden. Dat betekent beperkte invloed van de gemeente Maatschappelijk belang Geen grondpositie bij visie ontwikkeling Regie in de toekomst/ grondpositie Geen regie Focus op een tijdelijke situatie Risico’s o.a. achterstallig onderhoud Goede exploitatie voor de tijdelijke situatie Kosten Risico's Exploitatie De overige gevolgen voor de gemeentelijke exploitatie zijn op dit moment verder nog niet in beeld te brengen. .In de praktijk ontstaat allereerst een tijdelijke situatie waarvoor een oplossing met een tijdelijke beheerder voorhanden is. Uiteraard dient er een nadere verkenning plaats te vinden naar het uiteindelijke best passende exploitatiemodel. Het college is voornemens een plan van aanpak op te stellen in het 1e half jaar van 2024. Hierin worden verschillende scenario’s in kaart gebracht en afgewogen m.b.t. de exploitatievorm, kosten, baten en de daarbij behorende huurprijs/tarieven. Het uitgangspunt hierbij is dat er duidelijkheid komt bij gebruikers waarin de continuïteit en toegankelijkheid centraal zal staan.

Daarnaast wordt een MJOP opgesteld voor de komende 5-10 jaar. Vanwege het tijdelijke karakter wordt een minimaal basis onderhoudsniveau nagestreefd. Stand van zaken Onderhandelingen Met de huidige eigenaar is onderhandeld over de voorwaarden voor de aankoop van het Veerhuis. De eigenaar gaat akkoord met een koopprijs van € 1.250.000 kosten koper. De eigenaar treedt in overleg met de exploitant en zorgt dat de gemeente na aankoop van het Veerhuis geen problemen krijgt met de toekomstige exploitatie als gevolg van afspraken tussen de huidige exploitant en de eigenaar over de tussen partijen gemaakte afspraken over o.a. inventaris en goodwill. Voorwaarde was is dat de eigenaar hierover met de exploitant voorafgaand aan de verkoop van het Veerhuis aan de gemeente afspraken maakt, waarmee het ontstane issue met de contractuele verplichtingen is gecorrigeerd, zodat de gemeente vrij is het Veerhuis op haar manier te exploiteren. Deze afspraken zijn uiteraard gemaakt met het voorbehoud van instemming door de gemeenteraad. De eigenaar wil door privé omstandigheden snelle overdracht van het pand omdat hij hierdoor niet in staat is om zelfstandig de exploitatie te verzorgen. De huidige exploitant wil zo snel mogelijk stoppen met de exploitatie van het Veerhuis. Inmiddels is bekend dat de huidige exploitant stopt per 23 december 2023.

De huidige eigenaar neemt het verlies van huurinkomsten voor zijn rekening ( de huur liep oorspronkelijk tot 31 maart 2024) Dat betekent dat het organiseren van een tijdelijke oplossing ( beheerder) voor rekening van de gemeente komt. Tevens komen de energielasten voor rekening van de gemeente evenals eventuele tijdelijke maatregelen (bijv. noodverwarming). Voorgesteld wordt dit ten laste te brengen van de reserve subsidieregeling ‘compensatie energielasten maatschappelijke organisaties’. Er is nog voldoende ruimte in de reserve om deze kosten te dekken. De stand van zaken bij de najaarsnota was € 138.000. Er lopen nog enkele afrekeningen, verwacht wordt dat het saldo

3 van 8

toereikend is voor zowel het afwikkelen van de aanvragen en de directe kosten zoals hieronder vermeld. Vooralsnog worden deze kosten geschat op: Kosten voor tijdelijke beheerder/exploitant € 50.000 Kosten energie € 35.000 Calamiteiten € 10.000 -------------Totaal € 95.000 Gelet op dit onderhandelingsresultaat is het van belang snel een beslissing te nemen over de aankoop en de akte snel te passeren zodat de gemeente ook goed kan zorgdragen voor goede omstandigheden voor bewegingsonderwijs en de dorpshuisfunctie in Oud Gastel. Pand De toestand van de verwarming is nog niet helder in beeld. Het is een risico nu en bij aankoop dat de verwarming van het Veerhuis niet ( goed) kan functioneren. Het kan zijn dat daar direct nog extra kosten uit voortvloeien. Deze kosten zijn geraamd op € 100.000 exclusief BTW. Voorgesteld wordt om deze mee te nemen in de financiële gevolgen met de door BBC aangegeven directe kosten. De verwarming is oud en al jaren niet gekeurd, wel onderhouden. Er is nog geen bodemonderzoek gedaan en ook nog geen onderzoek naar asbest. Het kan zijn dat daar nog extra kosten uit voortvloeien. Het bouwkundig onderzoek is niet volledig en het kan zijn dat er nog meer direct aangepakt moet worden.

Het activiteitenbesluit milieubeheer op basis van Europese regelgeving geeft aan dat alle energiebesparende maatregelen met een terugverdientijd van 5 jaar of minder uitgevoerd moeten worden. De vraag is of bij een sterk verouderd pand, dat op de nominatie staat om binnen 5-10 jaar gesloopt te worden deze verplichting net zo zwaar drukt. De verwachting is dat dit niet noodzakelijk is bij een goede motivering op basis waarvan afgeweken wordt. .

Check Staatssteun De check op staatsteun heeft plaatsgevonden. Aangezien de aankoopprijs niet uitstijgt boven 1.250.000 (taxatierapport) is staatsteun niet aan de orde. Financiële gevolgen Aankoop Veerhuis De eigenaar heeft als aankoopprijs €1.350.000 genoemd. De kosten koper bedragen € 2.500. Daarnaast is er sprake van achterstallig onderhoud wat zo snel mogelijk moet worden uitgevoerd. Op basis van het taxatierapport worden deze kosten geschat op ca. € 320.000 ( € 263.900 incl. BTW afgerond). De toestand van de verwarming maakt dat er waarschijnlijk op zeer korte termijn in geïnvesteerd moeten worden. Voorgesteld dit mee te nemen inclusief BTW komt dat op € 121.000. Overigens is het gebouw in 2018 getaxeerd op een bedrag van €1.970.000. De WOZ waarde van het pand betreft € 1.470.000.

4 van 8

In onderstaande tabel zijn de gevolgen voor de gemeentelijke begroting in beeld gebracht voor wat betreft de aankoop van het gebouw, zoals belastingen en verzekeringen. Bij de berekening van de kapitaallasten is een splitsing gemaakt in het aankoopbedrag van het gebouw € 576.875 en de grondwaarde € 673.125. Over de grond wordt namelijk niet afgeschreven. Aankoop in 2024; kapitaallasten vanaf 2025 Omschrijving belastingen* verzekeringen* tijdelijk beheer energielasten achterstallig onderhoud* onvoorzien

2024 4.200 12.000 50.000 35.000 441.000 10.000

2025 4.326 12.360 0 0 0 0

2026 4.456 12.731 0 0 0 0

2027 4.589 13.113 0 0 0 0

Kapitaallasten Totaal lasten

0 552.200

41.913 58.599

41.566 58.752

41.219 58.921

Dekking Reserve compensatie energielasten

95.000

0

0

0

-457.200

-58.599

-58.752

-58.921

Saldo * op basis van cijfers taxatierapport

Gevolgen begrotingssaldo 2024 en meerjarig saldo De aankoop heeft ook gevolgen voor het begrotingssaldo 2024 en de meerjarenraming. Uit bovenstaand totaaloverzicht blijkt een jaarlijks tekort. Voorgesteld wordt om dit tekort te dekken uit het saldo van de meerjarenraming. De gevolgen voor de begrotingssaldo’s zijn in onderstaande tabel in beeld gebracht. Hierbij is reeds rekening gehouden met andere raadsbesluiten die in de raad van december worden behandeld. Omschrijving Begrotingssaldo 2024 en meerjarenraming oorspronkelijk

2024 767.757

2025 2.817.158

2026 -1.037.837

2027 91.571

Programmabegroting 2024, amendementen "verdubbeling nieuwe bomen binnen de bebouwde kom" en "versnelling van het vergroenen en klimaat adaptief inrichten van de openbare ruimte 2024"

€

90.000

€

30.000

Commissie Omgevingskwaliteit Dorpshuis De Steiger Aankoop Het Veerhuis Totaal

€

18.000

€ €

457.200 565.200

€ € € €

19.140 9.745 58.599 117.483

20.314 32.304 58.752 111.371

21.524 24.824 58.921 105.269

2.699.675

-1.149.208

-13.698

Restant begrotingssaldo

202.557

5 van 8

Vanaf 2026 ontstaat een negatief saldo. Hierbij dient te worden opgemerkt dat nog niet alle gevolgen van de aankoop van het Veerhuis voor de gemeentelijke exploitatie in beeld zijn en dus mogelijk kunnen leiden tot een groter negatief saldo. Hier zal te zijner tijd dus een oplossing voor moeten worden gevonden Duurzaamheid Waar mogelijk worden maatregelen getroffen bij aankoop om het pand duurzamer te maken. Uiteraard wel binnen het redelijke aangezien het pand tijdelijk in gebruik blijft ( 5-10 jaar) Burger-& overheidsparticipatie Niet van toepassing. Communicatie Voorafgaand aan de commissie en raadsvergadering worden de betrokken scholen en maatschappelijke instellingen meegenomen in de besluitvorming. Vervolg De te nemen stappen: • gesprekken met eigenaar afronden voor de aankoop; • communicatie met alle betrokkenen • potentiële vorm exploitatie onderzoeken en daarbij de juiste exploitantvorm en exploitanten zoeken; • De gemeenteraad een raadsvoorstel voor te leggen • Visie opstellen voor de periode over 5-10 jaar conform eerdere motie gemeenteraad. Voorstel Wij stellen u voor 1. In te stemmen met de voorgenomen koop van Het Veerhuis en een krediet van € 1.252.500 beschikbaar te stellen voor de aankoop van Het Veerhuis; 2. De kosten voor verzekeringen en belastingen vanaf 2024 in de exploitatie opnemen; 3.

Het college de opdracht te geven een onderzoek te laten doen naar het beheersen van de risico’s zoals het opstellen van een plan van aanpak voor zowel de exploitatie en het uitvoeren van de hoogst noodzakelijke reparaties; 4. In te stemmen met het uitvoeren van de hoognodige reparaties zoals vermeld in de bouwkundige rapportage van BBC en hiervoor een bedrag van € 441.000 beschikbaar te stellen voor het wegwerken van achterstallig onderhoud; 5. De bovenstaande kosten bij beslispunten 1, 2 en 4 te dekken uit het begrotingssaldo 2024 en het saldo van de meerjarenraming; 6. In te stemmen zorg te dragen voor de tijdelijke exploitatie en het nemen van eventuele tijdelijke maatregelen aangezien niet alle noodzakelijke reparaties gelijk kunnen worden uitgevoerd en de financiële middelen van € 95.000 beschikbaar te stellen en dit ten laste te brengen van het restant van de reserve voor de uitvoering van de subsidieregeling compensatie energiekosten maatschappelijke organisaties; 7. Uw raad over de voortgang te informeren met een raadsinformatiebrief over het bovenstaande; 8. Een visie op te stellen voor de periode na 5 tot 10 jaar voor het Veerhuis en het omliggende gebied; 9. De 5e begrotingswijziging 2024 vast te stellen.

6 van 8

Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Halderberge.

Bijlage: 1. Taxatierapport Gloudemans 2. Bouwkundige rapportage BBC

7 van 8

RAADSBESLUIT De raad van de gemeente Halderberge; gezien het voorstel van het college van burgemeester en wethouders van 21 november 2023;

BESLUIT: 1. In te stemmen met de voorgenomen koop van Het Veerhuis en een krediet van € 1.252.500 beschikbaar te stellen voor de aankoop van Het Veerhuis; 2. De kosten voor verzekeringen en belastingen vanaf 2024 in de exploitatie opnemen; 3. Het college de opdracht te geven een onderzoek te laten doen naar het beheersen van de risico’s zoals het opstellen van een plan van aanpak voor zowel de exploitatie en het uitvoeren van de hoogst noodzakelijke reparaties; 4. In te stemmen met het uitvoeren van de hoognodige reparaties zoals vermeld in de bouwkundige rapportage van BBC en hiervoor een bedrag van € 441.000 beschikbaar te stellen voor het wegwerken van achterstallig onderhoud; 5. De bovenstaande kosten bij beslispunten 1, 2 en 4 te dekken uit het begrotingssaldo 2024 en het saldo van de meerjarenraming; 6. In te stemmen zorg te dragen voor de tijdelijke exploitatie en het nemen van eventuele tijdelijke maatregelen aangezien niet alle noodzakelijke reparaties gelijk kunnen worden uitgevoerd en de financiële middelen van € 95.000 beschikbaar te stellen en dit ten laste te brengen van het restant van de reserve voor de uitvoering van de subsidieregeling compensatie energiekosten maatschappelijke organisaties; 7. Uw raad over de voortgang te informeren met een raadsinformatiebrief over het bovenstaande; 8.

Een visie op te stellen voor de periode na 5 tot 10 jaar voor het Veerhuis en het omliggende gebied; 9. De 5e begrotingswijziging 2024 vast te stellen. Aldus vastgesteld in de vergadering van de raad van de gemeente Halderberge op 14 december 2023,

de griffier,

de voorzitter,

drs. A. Koenen

drs. B.J.A. Roks

8 van 8