Raadsvoorstel Aankoop gronden Hoeven Zuid.pdf

RAADSVOORSTEL

Zaaknummer

260105

Contactpersoon

Frank Rovers

Raadsvergadering d.d.

25 november 2021

Commissie

11 november 2021

Portefeuillehouder

Jan Mollen, wethouder

Telefoonnummer

779

Onderwerp Aankoop gronden Hoeven Zuid Samenvatting Het college heeft een principe overeenstemming bereikt over de aankoop van een tiental percelen grond gelegen aan de Haspelstraat / Bovendonksestraat / Bovenstraat in Hoeven, met een totale grootte van 154.583 m2. Deze aankoop is van strategische aard en bedoeld om op termijn op deze locatie een woningbouwproject te kunnen ontwikkelen. Voorgesteld wordt om in te stemmen met deze aankoop van de gronden en het benodigde krediet hiervoor beschikbaar te stellen. Inleiding & beeldvorming In de vergadering van 10 december 2020 heeft uw raad de Nota grondbeleid vastgesteld. In deze nota is aangegeven dat wij binnen ons grondbeleid kiezen voor situationeel grondbeleid waarbij per ruimtelijk initiatief een keuze wordt gemaakt tussen actief grondbeleid, proactief faciliterend grondbeleid of faciliterend grondbeleid. Een onderdeel van actief grondbeleid zijn strategische aankopen waarmee de gemeente een actieve sturing kan geven aan een in de toekomst gewenste ruimtelijke ontwikkeling. Gezien de huidige woningmarkt en de vraag naar kavels en woningen in de gemeente Halderberge en specifiek in Hoeven zijn in de loop van 2020 verwervingsgesprekken opgestart voor strategische verwervingen van gronden aan de zuidzijde van Hoeven.

Deze gronden zijn gelegen aan de Haspelstraat / Bovendonksestraat / Bovenstraat en hebben een oppervlakte van in totaal ca 154.583 m2. en zijn momenteel in gebruik als agrarische gronden bij 4 eigenaren. In augustus 2021 zijn wij erin geslaagd om overeenstemming te bereiken over de aankoop van alle genoemde gronden in het gebied. Doelstelling Met deze strategische aankoop wordt uitvoering gegeven aan het vastgestelde grondbeleid zodat de gemeente een actieve sturing kan geven aan een in de toekomst gewenste ruimtelijke ontwikkeling. Daarnaast zorgt deze aankoop voor het op termijn in exploitatie brengen van een nieuwe woningontwikkeling en kan op deze manier worden voorzien in de vraag naar nieuwe woningen. 1/5

Overwegingen Door actief grondbeleid te voeren en in dat kader deze gronden strategisch aan te kopen, blijft de gemeente in regie ten aanzien van toekomstige woningbouwontwikkelingen (onder andere kwaliteit, programma, fasering, planning etc.) en de gronduitgifte. Met de verwachte plancapaciteit van de aan te kopen gronden van, afhankelijk van de definitieve invulling, ongeveer 250 tot 300 woningen kan ook op termijn worden voorzien in een deel van de toekomstige woningbehoefte in. Risico's Strategische verwerving Bij een strategische verwerving van gronden bestaat altijd een bepaalde mate van onzekerheid of woningbouw door de ontwikkelingen van de woningmarkt in de toekomst mogelijk zijn. Gezien de huidige krapte op de woningmarkt voorzien wij voor deze locatie ook in de toekomst geen afzetrisico. Planologische medewerking In een later stadium, als de gronden in ontwikkeling worden genomen zal een bestemmingsplanprocedure doorlopen moeten worden. Hierbij bestaat altijd een risico dat de gewenste ontwikkeling op basis van regelgeving niet is toegestaan. Als geen ontwikkeling mogelijk is kan een (gedeeltelijke) afwaardering van de aankoopwaarde noodzakelijk zijn. Haalbaarheidsberekening In het kader van de haalbaarheid is voor de ontwikkeling een normatieve haalbaarheidsberekening opgesteld welke een positief resultaat laat zien.

Hierin is onder andere rekening gehouden met de totale aankoopprijs van de locatie, de benodigde ramingen voor bouw- en woonrijp maken, de doorbelasting van de ambtelijke kosten op basis van de plankostenscan, een storting in de reserve bovenwijkse voorzieningen, diverse overige kosten in verband met de ontwikkeling van de locatie en zijn de noodzakelijke rente en inflatiekosten over de bovenstaande kosten meegenomen. Een wijziging in een van deze uitgangspunten heeft een effect op het resultaat van de grondexploitatie. Financiële gevolgen Haalbaarheidsberekening Op basis van een ontwikkelingsscenario met een voorlopige capaciteit van tussen de 250 en 300 woningen voor dit plangebied is een normatieve haalbaarheidsberekening opgesteld. Hierin is rekening gehouden met de aankoop van de gronden in het plangebied met een oppervlakte van in totaal ca 154.583 m2. Uit deze berekening blijkt dat deze woningbouw-ontwikkeling een positief resultaat op eind waarde oplevert. De financiële verantwoording van deze aankoop zal in eerste instantie worden verantwoord onder de post gronden binnen de algemene dienst. Op het moment dat de gemeenteraad het besluit neemt om de gronden daadwerkelijk in ontwikkeling te nemen en hiervoor een bestemminsplan vast te stellen zal bij die besluitvorming ook een definitieve grondexploitatieberekening worden vastgesteld.

Hierin zullen alle kosten en opbrengsten die de ontwikkeling met zich meebrengt worden opgenomen. Vanaf dat moment zal deze ontwikkeling binnen de grondexploitaties worden verantwoord. Aankoop Er is overeenstemming bereikt over de aankoop van de 10 percelen met een totale oppervlakte van 154.583 m2 tegen een aankoopprijs van € 3.633.357,- en, na het onherroepelijk worden van een bestemmingswijziging tot woningbouw, een nabetalingsprijs van € 3.549.485,-. In de koopovereenkomsten is een ontbindende voorwaarde opgenomen dat, indien de gemeenteraad van de gemeente Halderberge middels een raadsbesluit geen goedkeuring geeft

aan deze koopovereenkomsten en besluit geen krediet beschikbaar te stellen voor de aan te kopen percelen de gemeente de koop kan ontbinden. Daarnaast is ook in alle koopovereenkomsten opgenomen dat de overeenkomst kan worden ontbonden indien uit het bodemonderzoek blijkt dat het verkochte verontreinigingen bevat die het beoogde gebruik in de weg staan. De lasten voor de begroting bestaan uit rentelasten voor de investering van € 3.633.357,verminderd met de geraamde pachtopbrengsten en worden per saldo geraamd op € 7.323,30 per jaar. Effect investering op financiële kengetallen Bij iedere investering groter dan € 1 miljoen wordt het effect op de financiële kengetallen aangegeven. De aankoop van de gronden bestaat uit twee delen: de aankoop ad € 3.633.357 en de nabetaling ad € 3.549.485 nadat het bestemmingsplan is vastgesteld. Zowel de aankoop als de nabetaling zal worden meegenomen in de totaalfinanciering van de gemeente. Ervan uitgaande dat hiervoor externe financiering nodig is, hebben de aankoop en nabetaling de volgende gevolgen voor de schuldquotes en de solvabiliteit: Aankoop Nabetaling Totaal Schuldquotes +4,5% +4,4% +8,9% Solvabiliteit -0,6% -0,55% -1,15% N.B. Dit zijn slechts indicaties, omdat de percentages ook afhankelijk zijn van de waardes van de andere variabelen waarmee de kengetallen worden berekend.

Duurzaamheid Het aspect duurzaamheid heeft geen relatie met het onderhavige onderwerp. Vanzelfsprekend zal duurzaamheid in al zijn facetten bij de verdere planvorming van de woningbouwlocatie worden betrokken. Burger-& overheidsparticipatie Gelet op de vertrouwelijke aard van de aankoop heeft geen burger- & overheidsparticipatie plaatsgevonden. Bij de verdere planuitwerking van het woningbouwgebied zal dit onderwerp zeker aan bod komen. Communicatie Het besluit wordt samen met de tekst onder samenvatting op de openbare besluitenlijst geplaatst en we stellen de eigenaren van de grond in kennis van uw besluit. Vervolg Aangezien dit een strategische aankoop betreft zal na uw instemming t.z.t. een stedenbouwkundig plan worden opgesteld dat de basis zal vormen voor een nieuw bestemmingsplan. Wanneer dit bestemmingsplan gereed is, wordt dit ter vaststelling voorgelegd aan uw raad. Bevoegdheid Ingevolge artikel 160 van de Gemeentewet is ons college bevoegd om te besluiten tot privaatrechtelijk handelingen, zoals de aankoop en verkoop van onroerend goed. Artikel 169 van de Gemeentewet bepaalt dat het college de raad vooraf inlichtingen geeft over dergelijke besluiten indien de raad daarom verzoekt.

Deze bepalingen zijn nader uitgewerkt in de Financiële verordening Halderberge, zoals vastgesteld door uw raad op 28 mei 2020: Indien dit ingrijpende gevolgen kan hebben voor de gemeente, neemt het college geen besluit over de aan- en verkoop van onroerende zaken voor zo ver sprake is van een omvang van € 100.000 of meer en dit niet is opgenomen in de door de raad vastgestelde begroting, dan nadat de raad is geïnformeerd over het voornemen en in de gelegenheid is gesteld zijn wensen en bedenkingen ter kennis van ons college te brengen.

Met inachtneming hiervan en mede gelet op de omvang van het perceel en het belang van de verwerving daarvan, leggen wij de voorgenomen aankoop van dit perceel voor aan uw raad. Voorstel

Wij stellen u voor: 1.

2. 3.

in te stemmen met de aankoop van 10 percelen grond gelegen aan de Haspelstraat / Bovendonksestraat / Bovenstraat te Hoeven met een totale grootte van 154.583 m2 tegen een aankoopsom van € 3.633.357,- kosten koper; hiervoor het benodigde krediet beschikbaar te stellen; de bijgevoegde begrotingswijziging vast te stellen;

Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Halderberge.

Bijlagen: 1. Afbeelding plangebied 2. Begrotingswijziging

RAADSBESLUIT De raad van de gemeente Halderberge; gezien het voorstel van het college van burgemeester en wethouders van 31 augustus 2021; gelet op de artikelen 160 en 169 van de Gemeentewet, alsmede artikel 7 van de Financiële verordening Halderberge;

BESLUIT: 1. In te stemmen met de aankoop van 10 percelen grond gelegen aan de Haspelstraat / Bovendonksestraat / Bovenstraat te Hoeven met een totale grootte van 154.583 m2 tegen een aankoopsom van € 3.633.357,- kosten koper; 2. hiervoor het benodigde krediet beschikbaar te stellen; 3. de bijgevoegde begrotingswijziging vast te stellen;

Aldus vastgesteld in de vergadering van de raad van de gemeente Halderberge op 25 november 2021,

de griffier,

de voorzitter,

drs. A. Koenen

drs. B.J.A. Roks