Raadsvoorstel aangaan van een nieuwe achtervangovereenkomst met het Waarborgfonds Sociale Woningbouw.pdf

RAADSVOORSTEL Zaaknummer

259015

Contactpersoon

Pieter Doggen

Raadsvergadering d.d. 7 oktober 2021

Commissie

SM&V (samenleving, middelen en veiligheid) 23 september 2021

Portefeuillehouder

Telefoonnummer

791

Jan Mollen, wethouder

Onderwerp Aangaan van een nieuwe achtervangovereenkomst met het Waarborgfonds Sociale Woningbouw

Samenvatting Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) hebben de gemeente Halderberge per brief van 17 mei 2021 gevraagd in te stemmen met een nieuwe achtervangovereenkomst. Dankzij de achtervangovereenkomst kan het WSW leningen borgen van woningcorporaties die werkzaam zijn in de gemeente Halderberge. De nieuwe achtervangovereenkomst vervangt de huidige overeenkomst, kent een aantal verbeteringen ten opzichte hiervan en is tot stand gekomen na overleg tussen alle betrokken partijen en een ledenraadpleging door de VNG. Het college biedt uw raad het voorstel aan om goedkeuring te verlenen voor het aangaan van de nieuwe achtervangovereenkomst.

Inleiding & beeldvorming Per brief van 17 mei 2021 hebben het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) ons college gevraagd om in te stemmen met een nieuwe achtervangovereenkomst. Deze nieuwe achtervangovereenkomst vervangt de huidige achtervangovereenkomst die in principe een looptijd had tot en met 31 december 2021. Door wijzigingen in het borgstelsel van het WSW kan daar vanaf 1 augustus echter geen gebruik meer van worden gemaakt. Door een nieuwe achtervangovereenkomst aan te gaan, die op een aantal punten verbeterd is ten opzichte van de huidige overeenkomst, kunnen woningcorporaties die werkzaam zijn in de gemeente Halderberge gebruik maken van een optimale financiering van hun activiteiten, voor zover deze betrekking hebben op diensten van algemeen economisch belang (DAEB). Wij vragen u via dit voorstel toestemming om een nieuwe achtervangovereenkomst aan te gaan.

Doelstelling Via de achtervangovereenkomst draagt de gemeente Halderberge bij aan de regionale en lokale woonopgaven. Door het innemen van een achtervangpositie bij de leningen van Stichting Woonkwartier draagt de gemeente bij aan het zo laag mogelijk houden van de financieringslasten en daardoor ook de huurprijzen van woningen van Woonkwartier.

Overwegingen 1. De nieuwe achtervangovereenkomst vervangt de huidige overeenkomst Op 11 februari 2021 heeft uw raad ingestemd met het voorstel om een gelimiteerde 1 van 7

achtervangovereenkomst aan te gaan met het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Na het besluit van uw raad is op 22 februari 2021 de achtervangovereenkomst ondertekend. Omdat toen al bekend was dat er werd gewerkt aan een nieuwe achtervangovereenkomst, maar onduidelijk was wanneer die klaar zou zijn, had de gelimiteerde overeenkomst een beperkte looptijd tot 31 december 2021. In de loop van 2021 zou er nadere informatie volgen, waarbij het de bedoeling was om vanaf 1 januari 2022 een nieuwe achtervangovereenkomst aan te gaan. Gezien de brief van het WSW en de VNG moet dat nu eerder gebeuren. 2.

Aan de nieuwe overeenkomst is een lang traject van onderhandelen vooraf gegaan, waaronder een ledenraadpleging onder de leden van de VNG De afgelopen twee jaar werkten het WSW, de VNG, het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en de deelnemers van het WSW aan een strategisch programma waarmee zij sterke verbeteringen wilden doorvoeren in het borgstelsel. De verbeteringen zouden onder meer een scheefgroei in de achtervangpositie van gemeenten moeten oplossen en het risico moeten beperken dat het WSW een beroep moet doen op de gemeentelijke achtervang. In de nadere toelichting door het WSW en de VNG die als bijlage bij dit voorstel is opgenomen, staat op bladzijde 1 en 2 meer over de aanleiding voor de wijzigingen en het proces dat is gevolgd. Tijdens de onderhandelingen is ook een ledenraadpleging gehouden onder de leden van de VNG. Deze ledenraadpleging ging over de methode om de marktwaarde van het DAEB-bezit te hanteren als verdeelsleutel voor nieuwe leningen, bestaande leningen en de obligolening (zie de bijlage met toelichting). De gemeente Halderberge heeft op 16 juli 2020 gereageerd en hiermee ingestemd. Naar aanleiding van de ledenraadpleging zijn diverse wijzigingen in het voorstel aangebracht. De nieuwe overeenkomst is getoetst door de Autoriteit Woningcorporaties en door landsadvocaat Pels Rijcken. 3.

De nieuwe achtervangovereenkomst is op een aantal punten verbeterd ten opzichte van de huidige overeenkomst In de toelichting van het WSW en de VNG zijn de inhoudelijke wijzigingen in de nieuwe achtervangovereenkomst aangegeven. Die hebben betrekking op: a. de borgbare doelen; b. de achtervang van de obligolening; c. aanpassing van de verdeelsleutel en wijze van limitering; d. de definitie van herfinanciering; e. de verstrekking en terugbetaling van renteloze leningen; f. definities en algemene actualisatie. Een uitleg van deze wijzigingen treft u in de toelichting bij de brief van het WSW en de VNG aan op de bladzijden 2, 3 en 4. Gezien de technische uitleg en de omvang is deze toelichting niet overgenomen in dit voorstel. 4. De mogelijkheid tot limitering van de achtervang naar tijd/bedrag/corporatie wordt beperkt In de huidige achtervangovereenkomst zijn door de gemeente Halderberge limieten aangebracht op corporatie, tijdsduur en omvang. Dat was gedaan om ongewenst of excessief gebruik van de achtervangovereenkomst uit te sluiten. Bij de nieuwe achtervangovereenkomst kan limitering alleen nog per corporatie en in overeenstemming met alle gemeenten waar de betreffende corporatie bezit heeft. In geval van Woonkwartier zijn dat de gemeenten Moerdijk en Steenbergen.

Sturing door de gemeente op investeringen en andere uitgaven van corporaties kan nog steeds, maar is dan voornamelijk mogelijk door vastlegging van de gemeentelijke wensen in de woonvisie en in de prestatieafspraken met de woningcorporaties. 5.

De nieuwe verdeelsleutel heeft geen gevolgen voor in het verleden aangegane achtervangovereenkomsten, maar er worden wel andere bepalingen gewijzigd in die bestaande achtervangovereenkomsten. In hun brief geven WSW en VNG aan dat de nieuwe verdeelsleutel niet van toepassing is op in het verleden aangegane achtervangovereenkomsten. Wel worden enkele andere bepalingen gewijzigd die daarop betrekking hebben. Dat betreft:

2 van 7

a. het terugbetalingsmechanisme voor renteloze geldleningen; b. het in lijn brengen van de borgingsdoeleinden met de huidige wet- en regelgeving; c. de definitie van herfinanciering. Hiervoor zal een wijzigingsovereenkomst worden opgesteld die later zal worden aangeboden aan de gemeente. Aangezien dat een wijziging is van een bestaande overeenkomst, kan ons college hierover beslissen. 6.

WSW en VNG hebben gevraagd de nieuwe achtervangovereenkomst uiterlijk in juli 2021 te retourneren. In hun brief hebben het WSW en de VNG verzocht de nieuwe achtervangovereenkomst – na besluitvorming – uiterlijk in juli 2021 te retourneren zodat deze op 1 augustus in werking kon treden. In verband met de zeer korte voorbereidingstijd en de drukke agenda voor de raadsvergadering van juli 2021 was dat niet haalbaar. De eerstvolgende mogelijkheid was de raadsvergadering van 7 oktober 2021. Aangezien de huidige achtervangovereenkomst vanaf 1 augustus niet meer gebruikt kan worden, hield dit in dat Woonkwartier vanaf 1 augustus tijdelijk geen leningen meer kon aangaan waarvoor de gemeente Halderberge een achtervangpositie inneemt. Woonkwartier is enkele dagen na ontvangst van de brief van het WSW en de VNG hierover geïnformeerd, zodat ze hier met de financiering van hun activiteiten rekening konden houden. Ook WSW is geïnformeerd over de besluitvorming in de gemeente Halderberge. 7. Het college is bevoegd tot het aangaan van een privaatrechtelijke overeenkomst Ingevolge artikel 160 van de Gemeentewet is ons college bevoegd om te besluiten tot privaatrechtelijk handelingen, zoals het aangaan van een overeenkomst met een stichting. Artikel 169 van de Gemeentewet bepaalt dat het college de raad vooraf inlichtingen geeft over dergelijke besluiten indien de raad daarom verzoekt.

Deze bepalingen zijn nader uitgewerkt in het Treasurystatuut, zoals vastgesteld door uw raad op 2 juli 2015. Artikel 12 achtste lid van het Treasurystatuut bepaalt dat het college niet besluit over het aangaan van een overkoepelende achtervangovereenkomst dan nadat de raad een voorstel hiervoor heeft goedgekeurd. Met dit voorstel vragen wij uw raad om de vereiste goedkeuring. 8. Beoordeling financiële situatie wooncorporatie Jaarlijks ontvangt de gemeente een overzicht van het WSW met de financiële kengetallen. Deze kengetallen geven in hoofdlijnen aan hoe het staat met de financiële positie van de wooncorporaties waarvoor de gemeente Halderberge een achtervangpositie heeft ingenomen. Het meest recente overzicht is van maart 2021 en heeft voor Woonkwartier de volgende waarden: Kengetal ICR - Interest Coverage Ratio LTV - Loan to value Solvabiliteit Dekkingsratio

Norm > 1,4 < 75% > 20% < 50%

Waarde 1,70 46,7% 51,1% 37,4%

Alle kengetallen voldoen ruimschoots aan de normen die daarvoor zijn bepaald en geven geen aanleiding om de achtervangovereenkomst niet aan te gaan. Ter toelichting: • ICR: geeft aan in hoeverre de corporatie in staat is (geweest) de rente-uitgaven op het vreemd vermogen te voldoen uit de kasstroom uit operationele activiteiten. • LTV: meet in hoeverre de lange termijn verdiencapaciteit van het vastgoed in exploitatie in een gezonde verhouding staat tot de schuldpositie. Met andere woorden: de LTV-ratio maakt inzichtelijk hoeveel geld er is geleend ten opzichte van de totale waarde van het vastgoed. • Solvabiliteit: meet de omvang van het weerstandsvermogen van de corporatie in relatie tot het totale vermogen. • Dekkingsratio: meet de verhouding tussen de onderpandwaarde van het bij WSW ingezet onderpand en het schuldrestant van door WSW geborgde leningen.

3 van 7

9.

In de prestatieafspraken met stichting Woonkwartier is afgesproken dat de gemeente een achtervangpositie inneemt voor leningen van Woonkwartier Hoewel er een voorbehoud is gemaakt voor een stelselwijziging bij het WSW, is afgesproken dat de gemeente Halderberge een achtervangpositie inneemt voor leningen van Woonkwartier. Hierdoor kunnen leningen tegen een gunstiger rentetarief worden afgesloten, hetgeen een positief effect heeft op de financieringslasten van Woonkwartier en uiteindelijk op de huren voor de woningen van Woonkwartier. Risico's 1. Het aangaan van een achtervangovereenkomst brengt risico’s met zich mee Het aangaan van een achtervangovereenkomst zorgt voor extra financiële risico’s voor de gemeente. Immers, de gemeente kan voor iedere borgstelling, hoe klein ook, worden aangesproken. Vanuit het oogpunt van samenwerking op het gebied van sociale huisvesting is in het huidige systeem het innemen van een achtervangpositie door gemeenten gebruikelijk (al is het niet wettelijk verplicht). Vanuit financieel oogpunt is echter het beperken van de financiële risico’s gewenst. In het huidige systeem van achtervang zijn de risico’s zeer beperkt. Tot op heden is er nog nooit een beroep gedaan op gemeenten in Nederland die een achtervangpositie innemen. Zelfs niet voor de sanering van de corporaties die in financiële problemen zijn gekomen, zoals Vestia en WSG.

Indien er onverhoopt toch een beroep gedaan moet worden op de nieuwe achtervangovereenkomst, dan zijn de voorwaarden aangescherpt zodat sneller de renteloze leningen terugbetaald kunnen worden. Via een jaarlijks gesprek met Woonkwartier monitort de gemeente of de afspraken worden nageleefd en of de financiële positie van Woonkwartier aanleiding is om maatregelen te treffen. 2. Niet aangaan van een nieuwe achtervangovereenkomst kan flinke consequenties hebben Indien de gemeente besluit om geen nieuwe achtervangovereenkomst aan te gaan, betekent dit niet zonder meer dat de corporaties die werkzaam zijn in onze gemeente geen nieuwe leningen meer kunnen aangaan. Aangetrokken gelden met achtervang door andere gemeenten zullen dan echter alleen besteed worden voor investeringen in de andere gemeenten. Voor investeringen in de gemeente Halderberge zullen leningen zonder achtervang aangetrokken moeten worden. Dat betekent hogere lasten die doorberekend zullen worden in de huren. Verder valt het dan te verwachten dat de corporatie bestaande afspraken opnieuw ter sprake zal willen brengen. Voor bestaande leningen verandert er niets. Die blijven geborgd door het WSW en de gemeente blijft daarvoor een achtervangpositie innemen. Financiële gevolgen Het innemen van een achtervangpositie heeft geen directe financiële effecten. Het heeft wel gevolgen voor de risico’s die de gemeente loopt.

Deze zijn nader toegelicht onder het kopje ‘Risico’s’ Van de huidige achtervangovereenkomst is diverse malen gebruik gemaakt door Woonkwartier. Het gebruik was conform de afspraken die daarover zijn gemaakt. In de jaarrekening van de gemeente treft u jaarlijks in de paragraaf Financiering een verslag aan van het gebruik en de totale omvang. Hoewel Woonkwartier de enige corporatie is die werkzaam is in de gemeente Halderberge, kan in het nieuwe systeem herfinanciering van bestaande leningen ervoor zorgen dat de gemeente Halderberge een achtervangpositie krijgt voor leningen van corporaties die in het verleden werkzaam waren in de gemeente Halderberge. Dat gebeurt alleen als de corporaties nu nog vastgoed in bezit hebben in de gemeente. Dat betreft nog één corporatie, namelijk Stichting Thuisvester. Aangezien de waarde van het bezit in Halderberge in verhouding tot het bezit van Thuisvester in andere gemeenten zeer laag is, zullen de gevolgen hiervan beperkt zijn.. Duurzaamheid Niet van toepassing

4 van 7

Burger-& overheidsparticipatie Niet van toepassing Communicatie Het besluit over de nieuwe achtervangovereenkomst zal schriftelijk worden medegedeeld aan de wooncorporaties die bezit hebben in de gemeente Halderberge. Vervolg Indien uw raad instemt, zal ons college het besluit ondertekenen voor het aangaan van de nieuwe achtervangovereenkomst. In overleg met het WSW zal de achtervangovereenkomst door de burgemeester worden ondertekend. Het besluit zal tevens worden doorgegeven aan de wooncorporaties die bezit hebben in de gemeente Halderberge en het WSW. Voorstel Wij stellen u voor het college toestemming te verlenen tot het aangaan van een nieuwe achtervangovereenkomst met het Waarborgfonds Sociale Woningbouw.

Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Halderberge.

Bijlage(n): Brief van WSW / VNG van 17 mei 2021 inclusief bijlagen (achtervangovereenkomst en nadere toelichting)

5 van 7

RAADSBESLUIT De raad van de gemeente Halderberge; gezien het voorstel van het college van burgemeester en wethouders van 31 augustus 2021;

gelet op artikel 160 van de Gemeentewet en artikel 12 van het Treasurystatuut;

BESLUIT:

het college toestemming te verlenen tot het aangaan van een nieuwe achtervangovereenkomst met het Waarborgfonds Sociale Woningbouw.

Aldus vastgesteld in de vergadering van de raad van de gemeente Halderberge op 7 oktober 2021,

de griffier,

de voorzitter,

drs. A. Koenen

drs. B.J.A. Roks

7 van 7