Programma Kostenverhaal en financiele bijdragen Halderberge (definitief).pdf

PROGRAMMAKOSTENVERHAAL EN FINANCIËLE BIJDRAGEN

COLOFON Opdrachtgever

Opdrachtnemers

Niets uit deze publicatie, behoudens verwijzingen in ruimtelijke onderbouwingen, mag worden gereproduceerd, verspreid of overgedragen in welke vorm of op welke manier dan ook, met inbegrip van fotokopiëren, opnemen, of andere elektronische of mechanische wijze, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van gemeente Halderberge, Gloudemans en GrondGidsen.

2

ROUTEKAART KOSTENVERHAAL EN FINANCIËLE BIJDRAGENBIJDRAGEN Aard en type kosten bij ruimtelijke initiatieven

Gemeentelijke kosten die initiatiefnemer betaalt

Methodiek om de kosten en toerekening van de kosten te bepalen

Kostenverhaal Gebiedseigen kosten

1. Plankosten, nadeelcompensatie

1a. Vast bedrag kleine(woningbouw) plannen 1b. Plankostenscan grote plannen en bijzondere ontwikkelingen planschaderisicoanalyse

Gebiedsoverstijgende kosten

Compensatie natuur & water, infrastructuur

Casus specifieke toepassing van de PTP cirteria (systematiek vastgelegd paragraaf 3.4)

buiten ied

Financiële bijdrage voor verbetering van de fysieke leefomgeving Aanleg, herstel en verbetering Financiële bijdrage Kostenverhaal

Exploitatiegebied 2 (nieuwe stad)

1. 2. 3. 4. 5.

Landschappelijke waarden Natuur Infrastructuur voor verkeers- en openbaarvervoernetwerkenaanleg Recreatievoorzieningen Ontwikkelingen om een evenwichtige samenstelling van de woningvoorraad te bereiken 6. Stedelijke herstructurering

Functionele samenhang ruimtelijke ontwikkelingen en investeringen (systematiek vastgelegd paragraaf 3.5)

Exploitatiegebied

Gebiedseigen buiten exploitatiegebied Regionaal fietspad

Ontsluitingsweg

3

INHOUDSOPGAVE 1

Inleiding

6

2

Kostenverhaal en financiële bijdragen: verplichtingen en bevoegdheden

9

3

Kostenverhaal en financiële bijdragen: toepassing in Halderberge

14

4

Uitvoering

27

Bijlage I Begrippen

29

Bijlage II Aanvullende activiteiten

31

Bijlage III Specificatie investerings- en ontwikkelopgave

32

Bijlage IV Voorbeeldberekeningen financiële bijdragen

35

4

5

1

INLEIDING

WAARVOOR DIENT DIT PROGRAMMA?

KOSTENVERHAAL EN FINANCIËLE BIJDRAGEN

Op grond van de Omgevingswet (Ow) is een gemeente verplicht om kosten in rekening te brengen die zij maakt voor nieuwe bouwplannen. Het in rekening brengen van deze kosten heet het verhalen van kosten ofwel het kostenverhaal. In afdeling 13.6 van de Ow is de wettelijke basis gelegd voor het kostenverhaal. Het kostenverhaal wordt verder uitgewerkt in het Omgevingsbesluit (Ob) en de Omgevingsregeling (Or).

In dit programma wordt toegelicht hoe Halderberge haar kosten gaat verhalen. Daarbij wordt een onderscheid gemaakt in de verschillende kosten die de gemeente op een initiatiefnemer gaat verhalen. Er zijn namelijk kosten die direct samenhangen met de nieuwe ontwikkeling en er zijn kosten die voor meerdere ontwikkellocaties gemaakt worden of waarvan ook bestaande gebieden profiteren.

In deze wetten zijn een aantal categorieën bouwplannen en functiewijzigingen bepaald waarvoor het kostenverhaal geldt. Denk hierbij aan bouwplannen voor woningbouw, bedrijvigheid en kassen of het veranderen van een functie bijvoorbeeld een kantoorgebouw naar woningen. Ook is bij wet bepaald welke kosten de gemeente verplicht is om te verhalen en welke investeringen zij mag verhalen.

De eerste soort, specifiek voor de betreffende ontwikkeling, zijn de kosten voor het opstellen of het toetsen van de ruimtelijke kaders van de ontwikkeling en de aanpassingen die moeten worden verricht aan de openbare inrichting.

2

De investeringen die niet alleen gemaakt worden voor de nieuwe ontwikkeling en waarvan dus meerdere gebieden profijt hebben, worden op een evenredige manier verdeeld. Dit programma geeft duidelijke kaders voor het bepalen van de bijdrage. Het schrijft een uniforme werkwijze voor die geldt voor iedere initiatiefnemer die een nieuw bouwplan of bouwactiviteit2 binnen de gemeente wil realiseren. Na het vaststellen van dit programma kan de gemeente op een transparante manier de bijdrage die zij verhaalt op initiatiefnemers bepalen. Dit programma vormt ook de basis voor een bijdrage vanuit de gemeentelijke grondexploitaties. Ook gemeentelijke grondexploitaties profiteren namelijk van de investeringsopgave van Halderberge.

Artikel 8.13 Ob

6

GROEI- EN INVESTERINGSOPGAVE Halderberge kenmerkt zich als een woongemeente waar het goed en prettig wonen is in een groene en veelzijdige landelijke omgeving. Om aan de woonbehoefte te voldoen is in de woningbouwprogrammering een uitbreiding van de woningvoorraad opgenomen van circa 7% in de periode tot en met 2028. Dit is een uitbreiding van circa 1.000 woningen. Hierbij wordt de nadruk gelegd op voldoende woningen voor verschillende doelgroepen zodat de gewenste doorstroom gestimuleerd wordt. Hierbij dienen wel het landelijke woonmilieu en de unieke kwaliteiten van de vijf kernen gerespecteerd te worden. Hierbij zijn cultuurhistorische waarden en ontwikkelpotenties van het erfgoed leidraad van en een inspiratiebron voor nieuwe ontwikkelingen, die daarmee aan (belevings)kwaliteit winnen. Samen met de groei van de kernen wordt gewerkt aan het vergroten van de aantrekkelijkheid van de drie grote kernwinkelgebieden in Oud Gastel, Oudenbosch en Hoeven. Halderberge verbetert de inrichting van de openbare ruimte en faciliteert ruimtelijke ontwikkelingen die bijdragen aan het wegwerken van leegstand en de ontwikkeling naar een compacter winkelhart. Om Halderberge groener te maken investeert de gemeente in een groene omgeving die bijdraagt aan het welzijn van mensen. Hierbij staan kwaliteit en afwisseling centraal.

In het buitengebied zijn/worden ecologische verbindingszones gerealiseerd, zoals de Kibbelvaart.

LEESWIJZER HOOFDSTUK 2

KOSTENVERHAAL EN FINANCIËLE BIJDRAGEN: VERPLICHTINGEN EN BEVOEGDHEDEN Uitleg over het verplichte kostenverhaal en de bevoegdheid om financiële bijdragen te vragen.

HOOFDSTUK 3

KOSTENVERHAAL EN FINANCIËLE BIJDRAGEN: TOEPASSING IN HALDERBERGE Hoe verhaalt Halderberge kosten en hoe wordt het tarief voor de financiële bijdragen bepaald?

HOOFDSTUK 4

UITVOERING Governance; wat doet de raad en wat mag het college van B&W?

Dit programma is compact en beschrijft in hoofdstuk 2 wat de wettelijke verplichtingen en bevoegdheden zijn. Hoofdstuk 3 geeft weer hoe gemeente Halderberge hier invulling aangeeft. In hoofdstuk 4 staan de bevoegdheden van de raad en het college. De bijlagen gaan dieper in op de materie. Bijlage I geeft een uitleg van de gebruikte begrippen en in de overige bijlagen zijn wettelijke uitgangspunten en nadere onderbouwing gegeven.

7

8

2

KOSTENVERHAAL EN FINANCIËLE BIJDRAGEN: VERPLICHTINGEN EN BEVOEGDHEDEN

WETTELIJK KADER Het programma is geschreven op basis van de Omgevingswet (Ow), het Omgevingsbesluit (Ob) en de Omgevingsregeling (Or). Deze wettelijke grondslag vervangt de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en de Regeling plankosten exploitatieplan.

KOSTENVERHAALSPLICHT EN VERBOD3 Gemeenten zijn verplicht om bij aangewezen bouwactiviteiten4 kosten5 te verhalen. Hierbij geldt dat de toerekenbare kosten proportioneel moeten zijn wat betreft het profijt dat het kostenverhaalsgebied van de kostensoorten heeft.

Aangewezen activiteiten

Denk hierbij bijvoorbeeld aan de bouw van één of meer nieuwbouwwoningen, het transformeren van bestaand vastgoed naar tenminste 10 woningen of het uitbreiden van een gebouw met meer dan 1.000 m2 bvo.

Verhaalbare kostensoorten

In het Ob ligt vast welke kostensoorten gemeenten moeten verhalen. In tabel A van bijlage IV van het Ob staan de kosten die altijd verhaald moeten worden, dus zowel bij kostenverhaalsgebieden waarvoor een tijdvak is opgenomen als bij kostenverhaalsgebieden waarvoor geen tijdvak is opgenomen. In tabel B staan kostensoorten die gemeenten moeten verhalen bij kostenverhaalsgebieden met een tijdvak. Het onderscheid dat wordt aangebracht in deze bijlage is met name van toepassing op het moment dat de gemeente haar kosten via de publiekrechtelijke weg gaat verhalen. Halderberge heeft de voorkeur voor het verhalen van haar kosten via de privaatrechtelijke weg door middel van het sluiten van een anterieure overeenkomst. Het kostenverhaal is verbonden aan het mogelijk maken van de aangewezen activiteit in het omgevingsplan, een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit of een projectbesluit. Als hiervan geen sprake is, is het kostenverhaal ook niet aan de orde. Zolang de initiatiefnemer de verschuldigde kosten niet heeft betaald, geldt een verbod om de aangewezen activiteit te verrichten; een bouwverbod. In een anterieure overeenkomst kunnen een gemeente en een initiatiefnemer overeenkomen dat de betaling geheel of gedeeltelijk na aanvang van de activiteit plaatsvindt. Een voorwaarde hierbij is dat de initiatiefnemer aanvullende zekerheden voor betaling overlegt.

Dit kan bijvoorbeeld in de vorm van een bankgarantie.

Afdeling 13.6 Ow Artikel 8.13 Ob 5 Artikel 8.15 Ob 3 4

9

FINANCIËLE BIJDRAGEN6 Een gemeente heeft de bevoegdheid om een financiële bijdrage te vragen en te verhalen. Dit is dus geen wettelijke verplichting, maar een gemeentelijke keuze. Gemeenten mogen een financiële bijdrage vragen en verhalen voor de verbetering van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving. Voorbeelden hiervan zijn landschappelijke verbetering, de aanleg en bescherming van natuur, de aanleg van infrastructuur voor verkeers- en openbare vervoersnetwerken van gemeentelijk of regionaal belang, aanleg van recreatievoorzieningen die behoren tot de gemeentelijke of regionale groenstructuur, ontwikkelingen gericht op het bereiken van een evenwichtige samenstelling van de woningvoorraad7 en stedelijke herstructurering. In paragraaf 3.6 en de daarop volgende paragrafen wordt een nadere toelichting gegeven op deze financiële bijdragen.

Kostenverhaal

Verplicht en afdwingbaar

Gebiedseigen kosten en gebiedsoverstijgende kosten

Het is verplicht om in de omgevingsvisie of een programma de financiële bijdragen te verankeren en hierbij de functionele samenhang tussen de beoogde ontwikkeling waarvoor een financiële bijdrage wordt gevraagd en de activiteit te borgen. Daarnaast mag de bekostiging van de beoogde ontwikkeling niet al op een andere manier zijn verzekerd, bijvoorbeeld door een subsidie.

Financiele bijdrage voor verbetering van de fysieke leefomgeving

De ontvangen financiële bijdragen mogen alleen besteed worden aan de beoogde ontwikkelingen. De gemeente legt periodiek verantwoording af over de besteding van de ontvangen financiële bijdragen. Financiële bijdragen zijn afdwingbaar voor aangewezen bouwactiviteiten. Maar ook voor andere activiteiten kan de gemeente op basis van vrijwilligheid afspraken maken over een financiële bijdrage. Deze aanvullende activiteiten zijn opgenomen in artikel 8.20 b en c van het Ob. In bijlage II van dit programma is een overzicht gegeven van deze aanvullende activiteiten.

Verhaalbare kostensoorten:

Bevoegdheid en afdwingbaar

Aanleg, herstel en verbetering

Functionele samenhang verplicht verankerd in omgevingsvisie of omgevingsprogramma

Verdeling woningvoorraad

Figuur 1 Kostenverhaal en financiële bijdragen onder de Ow

6 7

Afdeling 13.7 Ow Paragraaf 3.8

10

Planvorming aangewezen activiteit

HOE VERHAALT EEN GEMEENTE KOSTEN? Een gemeente kan haar kosten op twee manieren verhalen op initiatiefnemers, namelijk via het privaatrechtelijke en het publiekrechtelijke spoor.

Wie is de grondeigenaar? Gemeente

Initiatiefnemer

Kostenverhaal en eventuele financiële bijdragen verzekerd via gronduitgifte; geen anterieure overeenkomst of kostenverhaalsregels nodig

Kan de gemeente een anterieure overeenkomstsluiten met de initiatiefnemer? Ja

Nee Publiekrechtelijk spoor

Privaatrechtelijk spoor

Wel of geen tijdvak koppelen aan kostenverhaalsgebied? Wel tijdvak

Geen tijdvak

Integrale ontwikkeling met gedetailleerde ramingen

Omgevingsplan wijzigen

Initiatiefnemer betaalt conform de anterieure overeenkomst kostenverhaal en eventuele financiële bijdragen

Organische ontwikkeling met globaal kostenplafond

Omgevingsplan met kostenverhaalsregels opstellen Opleggen kostenverhaalsbeschikking voor kostenverhaal en eventuele financiële bijdragen Initiatiefnemer betaalt kostenverhaalsbeschikking

Opheffen verbod tot verrichten aangewezen activiteit

Actueel houden en tussentijdse en/of eindafrekening

Figuur 2 Privaatrechtelijk of publiekrechtelijk spoor voor kostenverhaal en eventueel financiële bijdragen (Handreiking Kostenverhaal en financiële bijdragen Omgevingswet april 2022, bewerking GrondGidsen)

11

PRIVAATRECHTELIJK SPOOR

PUBLIEKRECHTELIJK SPOOR

Een gemeente kan privaatrechtelijke afspraken maken met een initiatiefnemer over een aangewezen activiteit. Het maken van privaatrechtelijke afspraken wordt ook wel het anterieure spoor genoemd en heeft de voorkeur van Halderberge. De afspraken betreffen de ruimtelijke kaders, het te realiseren programma, de fasering, het kostenverhaal en de financiële bijdragen. Deze afspraken leggen de gemeente en de initiatiefnemer vast in een anterieure overeenkomst. Dit is een privaatrechtelijke overeenkomst die de gemeente en de initiatiefnemer ondertekenen voordat de planologische maatregel (het omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit) wordt vastgesteld. De anterieure overeenkomst is vrijwillig en vormvrij voor beide partijen. Dit betekent dat de gemeente en de initiatiefnemer maatwerk kunnen toepassen.

Als een gemeente het kostenverhaal niet kan borgen met een anterieure overeenkomst en zij brengt de planologische wijziging van een aangewezen activiteit in procedure, dan moet zij het kostenverhaal publiekrechtelijk borgen. De gemeente neemt dan voor het kostenverhaalsgebied kostenverhaalsregels op in het omgevingsplan of kostenverhaalsvoorschriften bij een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Het publiekrechtelijke kostenverhaal is strikt gebonden aan de Ow, Ob en Or. Bijvoorbeeld de onderbouwing dat de verhaalbare kosten proportioneel zijn in verhouding tot het profijt dat het kostenverhaalsgebied van de kostensoorten heeft. Ook publiekrechtelijk kunnen de financiële bijdragen afgedwongen worden voor aangewezen activiteiten9.

GRONDSLAG EN KADERS De mogelijkheden voor kostenverhaal en financiële bijdragen zijn ruimer dan bij het publiekrechtelijke spoor. De financiële bijdragen kunnen op vrijwillige basis overeengekomen worden voor verruimde activiteiten8. Hierbij gelden wel grenzen. In de eerste plaats kunnen onderhoudskosten en vervangingsinvesteringen niet doorberekend worden. Vervolgens moeten gemeenten altijd de algemene beginselen van behoorlijk bestuur volgen en moet het kostenverhaal redelijk en billijk zijn. Als een gemeente een programma kostenverhaal en financiële bijdragen vaststelt, dan geeft dit de kaders voor het kostenverhaal en eventuele financiële bijdragen transparant weer. Dit geeft initiatiefnemers vooraf duidelijkheid. Dit is een belangrijke voorwaarde om te voldoen aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en om de redelijkheid en billijkheid te waarborgen. Tenslotte mogen gemeenten geen baatafroming plegen, dus de verkregen bijdragen dienen te zijn gebaseerd op concrete kosten die de gemeente maakt of gaat maken. Een programma geeft duidelijkheid over de doelbestemming van bijdragen en sluit hiermee baatafroming uit.

8 9

artikel 8.20 sub b en c Ob artikel 8.13 Ob

12

13

3

KOSTENVERHAAL EN FINANCIËLE BIJDRAGEN: TOEPASSING IN HALDERBERGE

3.1 CONTRACTERING Nadat een initiatief bij de gemeente is ingediend en de stukken die daarop betrekking hebben compleet zijn, volgt er een quickscan van het initiatief. Hierbij wordt het plan globaal getoetst op technische, juridische, financiële en politieke haalbaarheid. De initiatiefnemer wordt hierna geïnformeerd over de uitkomsten van deze quickscan. Tot en met deze terugkoppeling is de dienstverlening voor elk initiatief gelijk en worden er via de legesverordening kosten in rekening gebracht voor het in behandeling nemen van dit principeverzoek. Indien de initiatiefnemer aangeeft vervolg te willen geven aan zijn bouwinitiatief/-plan, wordt er - na de positieve beoordeling (quickscan) - óf een intentieovereenkomst óf een anterieure overeenkomst aangegaan met de initiatiefnemer. Aan de hand van de complexiteit van het initiatief wordt namelijk bepaald of er een intentieovereenkomst of een anterieure overeenkomst wordt aangegaan voor de vervolgfase.

Leges

Indien een intentieovereenkomst wordt aangegaan, dan wordt in deze fase onder andere beoordeeld of het plan past binnen het bestaand beleid en de wet- en regelgeving en of het plan (financieel) haalbaar en uitvoerbaar is. In de intentieovereenkomst wordt een raming opgenomen van de kosten die de gemeente maakt bij het doorlopen van deze fase. Als de haalbaarheidsfase is doorlopen en wanneer deze heeft geleid tot een in beginsel haalbaar initiatief, dan sluiten de gemeente en de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst. Hierin worden gemeentelijke plan- en apparaatskosten voor de uitvoeringsfase, eventuele nadeelcompensatie, uitvoeringskosten, andere relevante kosten en financiële bijdragen opgenomen. Nadat de gemeente en de initiatiefnemer de anterieure overeenkomst hebben ondertekend, brengt de gemeente de planologische maatregel in procedure.

Kostenverhaal Hoogte plankosten % plankostenscan

Intake inschatting voorstelbaarheid

Principeverzoek o.b.v. legesverordening

Positief principebesluit aangewezen activiteit Nee

Omgevingsvergunning o.b.v legesverordening

Ja

Intentieovereenkomst Na betaling plankosten Uitwerking plan (met initiatiefnemer) En parallel daaraan:

Figuur 3 Relatie leges en kostenverhaal

Opstellen anterieure overeenkomst (met initiatiefnemer)

Anterieure overeenkomst

Start formele planologische procedure

Kostenverhaal, financiële bijdragen en zekerheid betaling

Na ondertekening en betaling of overleggen zekerheden

Facturatie termijnen anterieure overeenkomst

Na ondertekening en betaling of overleggen zekerheden 14

Het uitgangspunt is dat Halderberge met initiatiefnemers een anterieure overeenkomst sluit en hierin de afspraken over kostenverhaal en financiële bijdragen vastlegt. De gemeente maakt hierbij gebruik van contractsvrijheid. Het kan voorkomen dat de gemeente geen anterieure overeenkomst kan sluiten en dat zij de planologische maatregel om de aangewezen activiteit mogelijk te maken toch in procedure wil brengen. In dat geval borgt zij het kostenverhaal en de financiële bijdragen publiekrechtelijk.

3.2 FINANCIËLE ZEKERHEID Om de betaling van de te verhalen kosten en de financiële bijdragen te verzekeren vraagt de gemeente de initiatiefnemer om een zekerheid van betaling. In de basis betreft dit de daadwerkelijke betaling van het kostenverhaal bij het afsluiten van de intentieovereenkomst en de anterieure overeenkomst. De gemeente bepaalt in de anterieure overeenkomst of, en zo ja, wanneer de initiatiefnemer de te verhalen kosten en financiële bijdragen in termijnen kan voldoen10. Als sprake is van een betaling in termijnen dan dient de initiatiefnemer een onherroepelijke bankgarantie af te geven voor het restant van het verschuldigde bedrag. Een onherroepelijke bankgarantie dient ook te worden afgegeven voor de in paragraaf 3.5 genoemde nadeelcompensatie. De gemeente brengt zonder deze financiële zekerheid de planologische maatregel niet in procedure. Bij de facturatie gelden de gemeentelijke betaaltermijnen en betalingsvoorwaarden. Als niet is voldaan aan de betalingsverplichting geldt een bouwverbod11.

10 11

artikel 13.13 lid 2 Ow artikel 13.12 Ow

15

3.3 SAMENVATTING KOSTENVERHAAL EN FINANCIËLE BIJDRAGEN Het kostenverhaal en financiële bijdragen in Halderberge ziet er schematisch als volgt uit:

CATEGORIE

OMSCHRIJVING

TOELICHTING

Kostenverhaal

Gemeentelijke plan- en apparaatskosten

Als basis de plankostenscan12 en voor kleine woningbouwplannen worden vaste bedragen gehanteerd

Bouw- en woonrijp maken

De door de gemeente te maken kosten worden volledig doorbelast op de initiatiefnemer

Bovenwijkse voorzieningen

Op basis van profijt, proportionaliteit en toerekenbaarheid wordt het bedrag bepaald en doorbelast

Onderzoeken

Onderdeel van de apparaatskosten zijn de gemaakte kosten voor het beoordelen van de door de initiatiefnemer uitgevoerde onderzoeken. Als de gemeente zelf onderzoeken verricht, belast zij deze kosten volledig door

Nadeelcompensatie (planschade)

O.b.v. uitgekeerde nadeelcompensatie

Overige verhaalbare kosten, voor zover van toepassing

Maatwerk

Verbetering van de fysieke leefomgeving

Per woning: € 2.335

Financiële bijdragen

Niet-wonen per m² BVO: € 5,37

12

bijlage XXXIV en bijlage XXXIVa bij de artikelen 13.2, 13.3, 13.5 lid 2 en 3, 13.8 lid 2 en 13.9 lid 1, Or

16

3.4 KOSTENVERHAAL Per aangewezen activiteit bepaalt de gemeente voor het kostenverhaalsgebied wat de te verhalen kosten zijn. Dit is maatwerk. De te verhalen kosten kunnen binnen het kostenverhaalsgebied liggen, maar ook daarbuiten. Hieronder staat hoe de gemeente deze kosten bepaalt. Het uitgangspunt hierbij is dat alle gemeentelijke kosten, die worden voorzien voor de ontwikkeling van het gebied, ten laste komen van de initiatiefnemer. Een gemeente is bevoegd om in een aantal gevallen ervoor te kiezen om de kosten niet te verhalen13. Halderberge maakt geen gebruik van de bevoegdheid om af te zien van kostenverhaal. Dus kostenverhaal wordt altijd toegepast.

Gemeentelijke plan- en apparaatskosten

De hoogte van de plan- en apparaatskosten bepaalt de gemeente voor complexe projecten met de plankostenscan14. De uitkomst van de plankostenscan wordt aangevuld met kosten voor het opstellen van de intentie- en anterieure overeenkomst. Daarnaast wordt de uitkomst geïndexeerd naar het verwachte betalingsmoment. Per product en activiteit bepaalt de gemeente wie de activiteit uitvoert. Het deel dat de gemeente uitvoert, moet de initiatiefnemer vergoeden aan de gemeente. Werkzaamheden die de initiatiefnemer zelf uitvoert, worden uiteraard niet in rekening gebracht aan de initiatiefnemer. Voor kleine woningbouwplannen rekent de gemeente de gemeentelijke plan- en apparaatskosten met een vast bedrag per woning. De grens voor deze kleine plannen wordt gesteld tot en met vier woningen. Hierbij geldt in algemeenheid dat voor deze plannen de inrichting van de openbare ruimte niet hoeft te worden aangepast. Mochten er wel aanpassingen noodzakelijk zijn, of een complexe stedenbouwkundige inpassing aan de orde zijn, dan geldt een opslag op de vaste bedragen.

Bouw- en woonrijp maken15

Per gebied wordt bepaald of de initiatiefnemer of de gemeente het gebied geheel of gedeeltelijk bouw- en woonrijp maakt. Als de gemeente de aanleg of aanpassingen van werken16 in het openbaar gebied verzorgt, dan bepaalt de gemeente het te verhalen bedrag voor de investering op basis van kengetallen of een bestekraming. Hierbij kan indien wenselijk een eindafrekening gemaakt worden op basis van gerealiseerde kosten.

Bovenwijkse voorzieningen

Het kan voorkomen dat meerdere exploitatiegebieden profijt hebben van de werken die zowel binnen als buiten het kostenverhaalsgebied liggen, zogenaamde bovenwijkse voorzieningen. De gemeente zal op basis van profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit de kosten van deze werken toerekenen aan de exploitatiegebieden en verhalen op de initiatiefnemer.

Onderzoeken17

Het uitgangspunt is dat de initiatiefnemer de onderzoeken laat uitvoeren. Mocht de gemeente onderzoeken laten uitvoeren, dan belast de gemeente de onderzoekskosten volledig door aan de initiatiefnemer. Denk hierbij aan onderzoeken voor de planologische procedure en de uit te voeren werken, zoals grondmechanisch en milieukundig bodemonderzoek, akoestisch onderzoek, ander milieukundig onderzoek, archeologisch en cultuurhistorisch onderzoek en onderzoek voor natuurbescherming.

Nadeelcompensatie18

De tegemoetkoming in nadeelcompensatie belast de gemeente volledig door aan de initiatiefnemer op basis van de werkelijk gemaakte kosten en uitgekeerde nadeelcompensatie. Op basis van vooraf verricht onderzoek naar de hoogte van de nadeelcompensatie wordt door initiatiefnemer voor dit bedrag een onherroepelijke bankgarantie afgegeven.

Overige verhaalbare kosten, voor zover van toepassing

Buiten de hierboven genoemde gebiedseigen kosten zijn er nog meer verhaalbare kosten. Meestal verricht de initiatiefnemer de hieraan gerelateerde werkzaamheden zelf of laat deze verrichten en daarmee is er geen sprake van gemeentelijke kosten. Mocht het voorkomen dat de gemeente deze kosten maakt, dan belast zij deze volledig door aan de initiatiefnemer op basis van werkelijk gemaakte kosten of indien van toepassing de legesverordening. Denk hierbij aan slopen van opstallen en bodemsanering.

Het kan ook nodig zijn om werkzaamheden te verrichten die buiten het kostenverhaalsgebied liggen. Ook deze kosten inclusief de daarbij behorende plankosten, het voorbereiden en het toezicht op deze werkzaamheden wordt bij de initiatiefnemer in rekening gebracht.

Artikel 8.14 Ob Bijlage XXXIV en bijlage XXXIVa bij de artikelen 13.2, 13.3, 13.5 lid 2 en 3, 13.8 lid 2 en 13.9 lid 1, Or 15 Bijlage IV (kostensoorten A8), Ob 16 Bijlage IV (kostensoorten A5 t/m A9), Ob 17 Bijlage IV (kostensoorten A1 en A10), Ob 18 Bijlage IV (kostensoorten A11), Ob. Dit programma gaat over het kostenverhaal van nadeelcompensatie op de initiatiefnemer en gaat niet over degene die verzoekt om nadeelcompensatie. 13 14

17

3.6 FINANCIËLE BIJDRAGEN Bij aangewezen activiteiten19 en verruimde activiteiten20 vraagt de gemeente een financiële bijdrage voor het verbeteren van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving. Dit gaat om investeringen waar het bestaand en nieuw gebied profijt van hebben. Er is een functionele samenhang tussen de verbeteringen en de groei van de gemeente. Het uitgangspunt is dat Halderberge met initiatiefnemers een anterieure overeenkomst sluit en hierin de afspraken over kostenverhaal en financiële bijdragen vastlegt. De gemeente maakt hierbij gebruik van contractsvrijheid. Het kan voorkomen dat de gemeente geen anterieure overeenkomst kan sluiten en dat zij de planologische maatregel om de aangewezen activiteit mogelijk te maken toch in procedure wil brengen. In dat geval borgt zij het kostenverhaal en de financiële bijdragen publiekrechtelijk.

Exploitatiegebied 1 (nieuwe stad)

Om het tarief voor de financiële bijdragen te bepalen, doorloopt de gemeente periodiek een aantal stappen. Hierna volgt het stappenplan om het tarief voor de financiële bijdragen te bepalen. Bijlage IV geeft twee voorbeeldberekeningen van financiële bijdragen bij een aangewezen activiteit. Stap 1 Bepalen investeringsvermogen Stap 2 Bepalen vastgoedwaarde bestaand gebied en nieuw gebied (de ontwikkelopgave) Stap 3 Berekening gewogen programma en aandeel in de investeringsopgave van het nieuwe gebied Stap 4 Berekening van het tarief per gewogen programma Stap 5 bepalen gewichtsfactor per prijscategorie wonen Stap 6 Berekenen financiële bijdrage

Gebiedseigen buiten exploitatiegebied Kostenverhaal

Bovenwijkse voorziening binnen kostenverhaalgebied

Bovenwijkse voorziening buiten kostenverhaalgebied

Financiële bijdrage

Financiële bijdrage Kostenverhaal Geldstroom kostenverhaal Geldstroom financiële bijdragen Ontsluitingsweg Regionale fietsroute Waterberging t.b.v. exploitatiegebied 1 buiten exploitatiegebied Gebiedseigen kosten binnen exploitatiegebied

19 20

Artikel 8.13 Ob Artikel 8.20 sub b en c

Exploitatiegebied 2 (nieuwe stad)

Figuur 4 Soorten gebiedsoverstijgende kosten (bovenwijkse voorzieningen en financiële bijdragen)

18

Stap 1 Investeringsopgave Om de gevolgen van de nieuwbouwplannen op te vangen en de kwaliteit van de leefomgeving te verbeteren kan de gemeente Halderberge investeren in de verbetering van de fysieke leefomgeving door: • Aanpassingen te verrichten aan de inrichting van het landelijk gebied door een landschappelijke verbetering. Voorbeelden hiervan zijn het verwijderen van bebouwing of het herstellen van landschappelijke elementen. • De aanleg en bescherming van natuur. • De aanleg van infrastructuur voor verkeers- en openbare vervoersnetwerken van gemeentelijk of regionaal belang. • De aanleg van recreatievoorzieningen die behoren tot de gemeentelijke of regionale groenstructuur; • Ontwikkelingen gericht op het bereiken van een evenwichtige samenstelling van de woningvoorraad. In paragraaf 3.8 wordt hier verder op ingegaan. • Stedelijke herstructurering zoals het wijzigen van de functies of het moderniseren van een oude wijk. Omdat de concreetheid van de (beoogde) investeringen zoals opgenomen in bijlage III verschilt, zijn deze opgedeeld in drie groepen, namelijk: GROEP

OMSCHRIJVING

Hard

De investeringen zijn gerealiseerd in de periode 2019 tot en met 2022 of er is een bestuurlijk besluit genomen over de uitvoering en het investeringsbedrag is bekend.

100%

Zacht

Er is een bestuurlijke uitspraak dat de investering wenselijk is, waarbij het bedrag en/of de financiële dekking nog niet zeker is.

75%

Ambitie

Er is een sterke bestuurlijke ambitie, waarbij het bedrag en/of de financiële dekking nog niet zeker is.

50%

De afgelopen drie jaar investeerde en de komende tien jaar investeert Halderberge naar verwachting € 32,3 miljoen in voorzieningen die de leefbaarheid ten goede komen; dit is de netto-investering. In dit programma is € 30,8 miljoen hiervan opgenomen. Dit bedrag is als volgt opgebouwd: HARD

ZACHT

AMBITIE

TOTAAL

Infrastructuur

15,4 mln

0,0 mln

1,6 mln

17,0 mln

Natuur & Landschap

12,2 mln

0,0 mln

1,0 mln

13,2 mln

Recreatie

1,7 mln

0,0 mln

0,4 mln

2,1 mln

zonder-%

29,3 mln

0,0 mln

3,0 mln

32,3 mln

100%

75%

50%

met %

29,3 mln

0,0 mln

1,5 mln

30,8 mln

Bestaande stad

27,1 mln

0,0 mln

1,4 mln

28,5 mln

Nieuwe stad

2,2 mln

0,0 mln

0,1 mln

2,3 mln

%-meegenomen

% MEEGENOMEN IN INVESTERINGSOPGAVE

19

De investeringen kwamen/komen voort uit onder andere het beleidsakkoord 2022-2026, de programmabegroting en de omgevingsvisie. De investeringsbedragen zijn gebaseerd op de gerealiseerde kosten of een actuele kostenraming. De ramingen variëren van globale ramingen tot werkelijke kosten als het werk aanbesteed en uitgevoerd is. De raming bevat de eventuele verwervingskosten, sloopkosten, aanlegkosten, plankosten en VTU (voorbereiding, toezicht en uitvoeringskosten). De investeringsbedragen betreffen netto bedragen. Dit betekent dat subsidies en bijdragen van derden in mindering op het bruto investeringsbedrag zijn gebracht. Bijlage III geeft een overzicht van de totale investeringsopgave.

De investeringsopgave is bij stap 1 bepaald en is op basis van de vastgoedwaarde toegerekend aan het bestaand gebied en het nieuw gebied. De gemeente draagt de lasten van het deel dat toegerekend wordt aan het bestaand gebied. Ook komen de lasten van het deel van het nieuw gebied, waar al een anterieure overeenkomst is gesloten voor het vaststellen van dit programma en de gemeentelijke grondexploitaties voor rekening van de gemeente. In onderstaande tabel is de procentuele toerekening op basis van de vastgoedwaarde per onderdeel weergegeven.

Stap 2 Bepalen vastgoedwaarde bestaand en nieuw gebied De investeringsopgave komt grotendeels voor rekening van het bestaande gebied en voor een klein deel draagt het nieuw gebied bij. De toerekening is bepaald op basis van de vastgoedwaarde van het onroerend goed21 in Halderberge. Dit geeft als resultaat dat het bestaande gebied 92% en het nieuw gebied 8% krijgt toegerekend van het totaal aan investeringsopgave. Dit programma schetst de investerings- en ontwikkelopgave om de financiële bijdragen te bepalen. Het heeft niet als doel om deze investeringen en (woningbouw)ontwikkelingen bestuurlijk vast te stellen. Hiervoor is een separaat bestuurlijk besluit nodig. Er kunnen geen rechten ontleend worden aan de in dit programma genoemde investeringen of (woningbouw)ontwikkelingen. Daarnaast betreft het een inschatting op basis van de beschikbare informatie medio 2023; een momentopname. De lijst is indicatief en niet limitatief. Ook ontwikkelingen, die nu nog niet zijn voorzien, gaan de financiële bijdragen betalen.

BESTAAND GEBIED

NIEUW GEBIED

Bestaand/ gebouwd vastgoed

Anterieure overeenkomst al gesloten

Anterieure overeenkomst nog niet gesloten

Gemeentelijke grondexploitatie

Aandeel

92%

1%

3%

4%

Bedrag

€ 4.376 mln

€ 26 mln

€ 122 mln

€ 210 mln

Er zijn tal van ontwikkellocaties voorzien in Halderberge. De grotere ontwikkelingen die onderdeel uitmaken van de nieuwe stad zijn onder andere het voormalige sportpark Pagnevaart en het havengebied van Oudenbosch. De totale ontwikkelopgave is opgenomen in bijlage III. De gemeente Halderberge gaat op het terrein van het voormalig sportpark Pagnevaart een nieuwe woonwijk realiseren. Sinds de verhuizing van voetbalvereniging Victoria’03 naar sportpark Albano zijn er op het voormalige sportpark Pagnevaart geen sportactiviteiten meer en liggen de gronden braak. Het voormalige sportpark is in eigendom van de gemeente en in 2021 is voor dit gebied een stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan vastgesteld. Het havengebied van Oudenbosch heeft in de afgelopen jaren een enorme facelift gekregen. Het gebied is veranderd in een aangenaam woon- en verblijfsgebied. Oude bedrijfspanden zijn gesloopt, de jachthaven is vernieuwd en er zijn een groot aantal woningen gerealiseerd. Om de gehele herontwikkeling van het havengebied af te ronden wordt aan een woningbouwplan gewerkt voor de laatste fase – fase 3.

21

WOZ-waarden van woningbouw

20

Stap 3 Berekenen van het gewogen programma en het aandeel in de investeringsopgave van het nieuw gebied voor wonen en niet-wonen De functies in het nieuw gebied verdeelt Halderberge onder in twee hoofdcategorieën, wonen en niet-wonen. Om te bepalen welk aandeel van de investeringen moet worden toegerekend aan de betreffende categorie is een wegingsfactor van 0,4 voor niet-wonen ten opzichte van 1,0 voor de categorie wonen. De vastgoedwaarde van niet-wonen is namelijk lager dan van wonen. Door deze wegingsfactor vindt een evenwichtige verdeling van de investeringsopgave binnen het nieuw gebied plaats. CATEGORIE

WEGINGSFACTOR

Wonen

1,0

Niet-wonen

0,4

Het gewogen programma wordt bepaald door de ontwikkelopgave met de wegingsfactoren te vermenigvuldigen. Het gewogen programma van wonen en niet-wonen geeft daarmee ook het aandeel van wonen en niet-wonen in de investeringsopgave die toegerekend wordt aan het nieuw gebied.

Stap 4 Berekenen van het tarief per eenheid gewogen programma In stap 2 is bepaald welk aandeel van de investeringsopgave aan het nieuw gebied is toegekend. Dit bedrag delen we door het gewogen programma van het nieuw gebied, stap 3. Zo komen we tot het tarief voor de financiële bijdragen per eenheid gewogen programma.

Stap 5 Bepalen van de gewichtsfactor en bijdrage categorie wonen De financiële bijdrage voor de categorie wonen wordt per woning bepaald. Om het bedrag per woning te verkrijgen wordt het aandeel van wonen in de investeringsopgave (dat wordt toegerekend aan het nieuw gebied) door het aantal woningen gedeeld. De uitkomst is het tarief per woning.

Stap 6 Berekenen van het tarief van de financiële bijdragen In deze stap wordt het tarief voor wonen en niet-wonen weergegeven. Op basis van bovenstaand stappen worden de volgende bedragen verkregen. BIJDRAGE PER WONING Wonen

€ 2.335 BIJDRAGE PER M2 BOV

Niet-wonen

€ 5,37

21

Stap 1 Bepalen netto investeringsopgave voor de financiele bijdrage voor de verbetering van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving

Status investeringen

Bruto investering

Bijdragen en subsidies

Netto investeringsbedrag

%

Bedrag meegenomen in berekening

Gerealiseerd

€ 8,4 mln

€ 0,0 mln

€ 8,4 mln

100%

€ 8,4 mln

Hard

€ 20,8 mln

€ 0,0 mln

€ 20,8 mln

100%

€ 20,8 mln

Zacht

€ 0,0 mln

€ 0,0 mln

€ 0,0 mln

75%

€ 0,0 mln

Ambitie

€ 3,1 mln

€ 0,0 mln

€ 3,1 mln

50%

€ 1,5 mln

Totaal

€ 32,3 mln

€ 0,0 mln

€ 32,3 mln

Bestaand gebied

Nieuw gebied

Totaal

Vastgoedwaarde

€ 4,4 mld

€ 0,4 mld

€ 4,7 mld

% verdeling

92%

8%

100%

Bedrag investeringen

€ 28,5 mln

€ 2,3 mln

€ 30,8 mln

Stap 2 Toerekenen van de investeringen aan het bestaand en nieuw gebied op basis van vastgoedwaarde

Stap 3 Berekenen van het gewogen programma Wonen / niet-wonen op basis van van gemiddelde verhouding vastgoedwaarde

Programma

M² bvo Wegingsfactor programma

Wonen

173.225

1,0

173.225

€ 2,3 mln

0

0,4

0

€ 0,0 mln

173.225

€ 2,3 mln

Aandeel investeringsopgave van het nieuw gebied

€ 2,3 mln

=

Gewogen programma

173.225

Niet-wonen Totaal

Stap 4 Berekenen van het tarief gewogen programma

Stap 5 Gewichtsfactor categorie wonen Tarief gewichtsfactor 1,00

173.225

Functie

Gewichtsfactor wonen

Wonen

1,00

Wonen

Niet-wonen

Aandeel investeringsopgave van het nieuw gebied

Tarief gewogen programma € 13,43

=

Tarief gewichtsfactor 1,00 € 2.335

Gewichtsfactor wonen

Tarief gewichtsfactor 1,00

Bijdrage per woning

1,00

€ 2.335

€ 2.335

Wegingsfactor

Tarief gewogen programma

Bijdrage per m² bvo

0,4

€ 13,4

€ 5,37

Aandeel investeringsopgave wonen / Aantal woningen x gewichtsfactor

Stap 6 Financiële bijdragen

Gewogen programma

€ 30,8 mln

€ 2,3 mln / 996

22

ACTUALISATIE De financiële bijdragen bestaan uit een vast bedrag. Periodiek actualiseert het college de berekening en daarmee de hoogte van de financiële bijdragen. Vanwege het dynamische karakter is een periodieke actualisatie, indicatief iedere vier jaar of bij grote wijzigingen, van de investerings- en ontwikkelopgave het uitgangspunt. Als er grote wijzigingen zijn of ambities worden bijgesteld, dan is er aanleiding om eerder te actualiseren. Bij de actualisatie worden de hierboven genoemde stappen (opnieuw) uitgevoerd en doorlopen. Bij stap 1 omvat dit het bijstellen van de investeringsbedragen en de status, het aanvullen met nieuwe investeringen en het verwijderen van investeringen die onverhoopt niet doorgaan. Bij stap 2 betekent dit het ontwikkelprogramma bijstellen, aanvulling met nieuwe ontwikkelingen en verwijderen van ontwikkelingen die niet doorgaan. Afhankelijk van de ontwikkeling van de vastgoedmarkt kan een aanpassing aan de wegingsfactor van stap 4 worden doorgevoerd.

BEPALEN FINANCIËLE BIJDRAGEN PER AANGEWEZEN ACTIVITEIT Bij het berekenen van de bijdrage voor een specifiek initiatief geldt dat het gaat om de extra toevoeging van het programma. Het betreft dus nieuwbouw vermindert met sloop of bij transformatie de gebruikswijziging. Ook is het mogelijk om voor activiteiten22 anders dan benoemd in artikel 8.13 Ob een bijdrage te vragen. Dit zijn bijvoorbeeld het omzetten van bestaande recreatiewoningen naar permanente woningen of het realiseren van zonnevelden. Afhankelijk van dit specifieke programma zal de gemeente op gelijke wijze als in stap 3 een wegingsfactor bepalen om zodoende een bijdrage te berekenen. Bijlage IV geeft drie fictieve berekeningen van de financiële bijdragen. Bij het sluiten van de anterieure overeenkomst wordt de bijdrage berekend op basis van de mogelijkheden in de beoogde planologische maatregel.

22

Artikel 8.20 Ob

23

BESTEMMINGSRESERVE FINANCIËLE BIJDRAGEN De bestemmingsreserve financiële bijdragen kan enkel ingezet worden voor investeringen voor de verbetering van de fysieke leefomgeving van Halderberge, zoals omschreven in dit programma kostenverhaal en financiële bijdragen en zoals bedoeld onder artikel 13.23 Ow en artikel 8.21 en 8.22 Ob. De bijdrage van initiatiefnemers wordt bij ontvangst van de betaling gestort in de bestemmingsreserve financiële bijdragen. De positieve gemeentelijke grondexploitaties dragen ook af aan deze bestemmingsreserve. Als er in een jaar grond wordt uitgegeven en de levering bij de notaris heeft plaatsgevonden wordt een (tussentijdse) winstneming verricht conform de percentage of completion-methode. Op basis van het tarief in dit programma zal een deel van de winstneming worden toegevoegd aan de bestemmingsreserve financiële bijdragen. De bepaling van de stand van de bestemmingsreserve en de verantwoording van de bestedingen vindt jaarlijks plaats en is een onderdeel van de jaarrekening. De bestemmingsreserve wordt ingezet tot maximaal het saldo € 0. Daarmee worden alle verkregen bijdragen ingezet als dekking voor investeringen uit dit programma.

Financiering investeringsopgave Nieuw gebied Initiatiefnemers

Financiële bijdragen

Voeding bestemmingsreserve

Algemene middelen gemeente

Overige financiering

Subsidies Bijdragen derden

Overige financiering

Bestaand gebied

Financiering investeringsopgave

Bruto-investering

Gemeentelijke grondexploitaties via risicoreserve grondexploitaties

Netto investering

Bestemmingsreserve

24

3.7 KWALITEITSVERBETERING LANDSCHAP In de Omgevingsvisie ligt vast dat Halderberge open staat voor nieuwe initiatieven in het buitengebied. De gemeente stelt hierbij wel eisen aan het behoud en het versterken van de omgevingskwaliteit. Ruimtelijke initiatieven in het buitengebied dienen bij te dragen aan de kwaliteitsverbetering van het landschap. De regeling Kwaliteitsverbetering van het landschap is hiervoor de basis. Dit geldt als een initiatief een planologische maatregel vergt. De gemeente volgt hiermee het provinciale beleid, zoals verankerd in de interim omgevingsverordening van de provincie Noord-Brabant en de Regeling kwaliteitsverbetering van het landschap. De kwaliteitsverbetering kan zowel in natura als in de vorm van een bijdrage worden gerealiseerd. Het heeft de voorkeur dat de initiatiefnemer de kwaliteitsverbetering op de locatie of in de nabijheid hiervan zelf realiseert. Van een ruimtelijke verbetering in natura is bijvoorbeeld sprake als er in ruil voor een nieuwe woonbestemming (agrarische) bedrijfsgebouwen worden gesloopt. Of als er natuur- en landschapselementen worden toegevoegd, waaronder landschappelijke inpassing van de ontwikkeling. Of toeristisch-recreatieve voorzieningen worden aangelegd op of nabij een te ontwikkelen locatie.

De ruimtelijke verbetering kan echter niet altijd of niet altijd volledig op of nabij de te ontwikkelen locatie worden gerealiseerd. Als hiervan sprake is, dan moet een (aanvullende) financiële bijdrage worden gestort in het Groenfonds. Uit dit fonds wordt de vereiste kwaliteitsverbetering vervolgens door of namens de gemeente op een andere plek in het buitengebied gerealiseerd.

25

26

4

UITVOERING

Dit hoofdstuk schetst de bevoegdheden van de raad en het college van B&W ten aanzien van het programma kostenverhaal en financiële bijdragen.

GOVERNANCE OMSCHRIJVING

ROL VAN HET COLLEGE VAN B&W

ROL VAN DE RAAD

Programma kostenverhaal en financiële bijdragen

Voordragen

Vaststellen

Instellen van het tarief en het periodiek, indicatief iedere vier jaar of bij grote wijzigingen, actualiseren van het tarief voor de financiële bijdragen

Vaststellen

Jaarlijkse rapportage over voortgang en inzet van de bestemmingsreserve ‘financiële bijdragen’ in de programmabegroting en de programmarekening

Voordragen

Bepalen van de hoogte, in rekening brengen, innen en stellen van zekerheden voor de betaling van het kostenverhaal en de financiële bijdragen zoals beschreven in het programma kostenverhaal en financiële bijdragen

Vaststellen

Vaststellen

27

BIJLAGEN

28

BIJLAGE I BEGRIPPEN In deze begrippenlijst staan de op dit programma van toepassing zijnde artikelen uit de Ow en Ob.

Anterieure overeenkomst

Een privaatrechtelijke overeenkomst tussen een gemeente en een ontwikkelende partij/ initiatiefnemer over de grondexploitatie, gesloten vóór de vaststelling van een planologische maatregel, zoals bedoeld in artikel 13.13 Ow.

Bestaand gebied

Bestaande woningen en niet-woningen, zoals kantoren, bedrijfspanden en overig commercieel vastgoed, de bouwplannen waarvoor de gemeente reeds een anterieure overeenkomst gesloten heeft voor de vaststelling van het programma of die al planologisch zijn ingepast (behoudens de gemeentelijke grondexploitaties, hier geldt de gronduitgifte als maatstaf) vóór de vaststelling van dit programma.

Aangewezen activiteit (Ob) Artikel 8.13 Ob: a. de bouw van een of meer gebouwen met een woonfunctie; b. de bouw van een of meer hoofdgebouwen, anders dan gebouwen met een woonfunctie; c. de uitbreiding van een gebouw met ten minste 1.000 m2 bruto vloeroppervlakte of met een of meer gebouwen met een woonfunctie; d. de bouw van een gebouw dat geen hoofdgebouw als bedoeld onder b is, met ten minste 1.000 m2 bruto vloeroppervlakte; e. de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen met andere gebruiksfuncties dan een woonfunctie tot gebouwen met een woonfunctie, mits het ten minste tien gebouwen met een woonfunctie betreft; f. de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen met andere gebruiksfuncties dan een kantoorfunctie, een winkelfunctie of een bijeenkomstfunctie voor het verstrekken van consumpties voor het gebruik ter plaatse tot gebouwen met een of meer van deze gebruiksfuncties, mits de cumulatieve bruto vloeroppervlakte van de nieuwe gebruiksfuncties ten minste 1.500 m2 bedraagt.

Aanvullende activiteiten waarvoor financiële bijdragen vrijwillige basis kunnen worden overeengekomen

op

Onder de Ow wordt het mogelijk om privaatrechtelijk op vrijwillige basis de financiële bijdragen overeen te komen voor de volgende activiteiten uit art. 8.20 Ob sub b en c: • de bouw van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voor: - land- of tuinbouw, voor zover de oppervlakte ten minste 100 m2 bedraagt; - opwekking of winning, omzetting of transport van energie of van gasvormige, vloeibare of vaste stoffen als energiedrager; - infrastructuur, voor zover het gaat om wegen, vaarwegen, spoorwegen of telecommunicatieinfrastructuur; - handelsreclame; of - recreatie; en • andere activiteiten, voor zover het gaat om het gebruik van: - een of meer bestaande gebouwen, niet zijnde recreatiewoningen, mits de bruto vloeroppervlakte van de nieuw toegelaten functie ten minste 1.500 m2 bedraagt; - gronden, mits de grondoppervlakte van het nieuw toegelaten gebruik ten minste 1.000 m2 bedraagt, of - een of meer bestaande recreatiewoningen voor permanente bewoning.

Bvo

Bruto vloeroppervlakte conform NEN2580.

Financiële bijdrage ruimtelijke ontwikkelingen (Ow)

Vrijwillig maar ook deels publiekrechtelijk afdwingbare (afdeling 13.7 Ow) bijdragen voor fysieke en maatschappelijke functies zoals natuur, recreatie en openbare sportvoorzieningen. Artikel 8.21 (categorieën ontwikkelingen waarvoor financiële bijdragen kunnen worden verhaald) Ob 1. Als categorieën ontwikkelingen ter verbetering van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving waarvoor, als wordt voldaan aan de criteria van artikel 13.23, eerste lid, onder a en b, van de wet, in een omgevingsplan kan worden bepaald dat een financiële bijdrage wordt verhaald op degene die een activiteit als bedoeld in artikel 13.11 van de wet verricht, worden aangewezen:

29

a. wijziging van de inrichting van het landelijk gebied ter verbetering van landschappelijke waarden door middel van het treffen van maatregelen in de fysieke leefomgeving, waaronder in ieder geval worden begrepen het verwijderen van vrijkomende agrarische bebouwing en het herstellen of aanvullen van landschappelijke elementen; b. aanleg of wijziging van gebieden als bedoeld in artikel 2.44 van de wet of gebieden die in het omgevingsplan ter bescherming van de natuur zijn aangewezen en herstel, op basis van een omgevingsvisie of programma, van dier- en plantensoorten die van nature in Nederland in het wild voorkomen door middel van het treffen van maatregelen in de fysieke leefomgeving, waaronder in ieder geval worden begrepen maatregelen in de fysieke leefomgeving: 1°. ter vermindering van de stikstofdepositie; of 2°. ter bescherming en verbetering van de chemische en ecologische kwaliteit van watersystemen; c. aanleg van infrastructuur voor verkeers- en openbaar vervoersnet-werken van gemeentelijk of regionaal belang; d. aanleg van recreatievoorzieningen die behoren tot de gemeentelijke of regionale groenstructuur, waaronder in ieder geval worden begrepen parken en recreatiegebieden; e.

ontwikkelingen gericht op het bereiken van een naar prijsklasse evenwichtige samenstelling van de woningvoorraad in de gemeente of regio door middel van het realiseren van sociale huur- of koopwoningen als bedoeld in artikel 5.161c, eerste lid, onder a en b, van het Besluit kwaliteit leefomgeving buiten het gebied waar de activiteit, bedoeld in artikel 13.11 van de wet, plaatsvindt, voor zover in dat gebied met het oog op die evenwichtige samenstelling onvoldoende sociale huur- of koopwoningen worden gerealiseerd en het op een andere locatie realiseren van die woningen: 1°. in het omgevingsplan is toegelaten of voorgeschreven op grond van regels als bedoeld in artikel 5.161c, eerste lid, onder a of b, van dat besluit of in een programma is opgenomen; en 2°. tot gevolg heeft dat de kosten, bedoeld in artikel 13.11 van de wet, op grond van het eerste lid van dat artikel niet volledig kunnen worden verhaald of dat een tekort op de gemeentelijke exploitatie van de benodigde gronden ontstaat; en f. stedelijke herstructurering ter verbetering van het woon- en leefklimaat in verouderde wijken of gebieden met leegstandsproblemen door middel van het treffen van maatregelen in de fysieke leefomgeving, waaronder in ieder geval worden begrepen het slopen van woningen en het aanleggen of wijzigen van wegen. 2.

Onder de aanwijzing valt niet de aanleg van voorzieningen of het treffen van maatregelen in de fysieke leefomgeving waarvoor kosten worden gemaakt die op grond van artikel 13.11, eerste lid, van de wet geheel of gedeeltelijk moeten worden verhaald op degene die de betrokken activiteit verricht.

Kostenverhaalregels en -voorschriften (Ow)

Kostenverhaalregels, die opgenomen worden in een omgevingsplan, of de kostenverhaalvoorschriften die opgenomen worden in een buitenplanse omgevingsplanactiviteit.

Nieuw gebied

Woningen en niet woningen die (naar verwachting) worden toegevoegd aan het bestaande gebied en nog niet planologisch zijn ingepast. Het betreft nieuwbouw verminderd met sloop/ transformatie.

Kostenverhaalsgebied

Het kostenverhaalsgebied wordt zo begrensd dat alle onderdelen van de beoogde ontwikkeling erin vallen. Het gaat zowel om de gronden waar de kostenverhaalplichtige activiteiten zijn geprojecteerd als om de gronden voor openbare ruimte en andere voorzieningen.

PTP-criteria

De criteria genoemd in artikel 13.11 lid 1 Ow.

Profijt

De nieuwe ontwikkeling moet nut ondervinden van de te treffen werken, werkzaamheden en maatregelen.

Toerekenbaarheid

Er moet een causaal verband zijn tussen de activiteit en de investering.

Proportionaliteit

Indien meerdere gebieden profijt hebben van werken, werkzaamheden en maatregelen, moeten deze naar evenredigheid worden verdeeld.

Regeling plankosten

De regels over plankosten in hoofdstuk 13 Or.

30

BIJLAGE II AANVULLENDE ACTIVITEITEN Gemeenten kunnen naast de afdwingbare financiële bijdragen voor aangewezen activiteiten ook de financiële bijdragen op vrijwillige basis overeenkomen bij de volgende activiteiten (artikel 8.20 b en c Ob): • de bouw van een bouwwerk, geen gebouw zijnde als bedoeld in bijlage I bij het Besluit bouwwerken leefomgeving voor: 1°. land- of tuinbouw, voor zover de oppervlakte ten minste 100 m2 bedraagt; 2°. opwekking of winning, omzetting of transport van energie of van gasvormige, vloeibare of vaste stoffen als energiedrager; 3°. infrastructuur, voor zover het gaat om wegen, vaarwegen, spoorwegen of telecommunicatie-infrastructuur; 4°. handelsreclame; of 5°. recreatie; en • andere activiteiten met het oog op het gebruik op grond van een nieuw toegedeelde functie, voor zover het gaat om het gebruik van: 1°. één of meer bestaande gebouwen, niet zijnde recreatiewoningen, mits de bruto vloeroppervlakte van het nieuw toegelaten gebruik ten minste 1.500 m2 bedraagt; 2°. gronden, mits de grondoppervlakte van het nieuw toegelaten gebruik ten minste 1.000 m2 bedraagt; of 3°. één of meer bestaande recreatiewoningen voor permanente bewoning.

31

BIJLAGE III SPECIFICATIE INVESTERINGS- EN ONTWIKKELOPGAVE Investeringsopgave OMSCHRIJVING

BRUTO INVESTERING

SUBSIDIE

BIJDRAGEN

ONDERHOUDSKOSTEN

NETTO INVESTERING

€ 1.460.000

€-

€-

€-

€ 1.460.000

STATUS WEGINGSFACTOR KOSTENVERHAAL

Infrastructuur Herstructurering / upgrading St. Janstraat Hoeven

gerealiseerd

100%

€ 1.460.000

Inrichten 60 km/u zone

€ 112.000

€-

€-

€-

€ 112.000

hard

100%

€ 112.000

Aanleg passeerstroken

€ 22.400

€-

€-

€-

€ 22.400

hard

100%

€ 22.400

Infrastructurele maatregelen verkeer en parkeren Wegenrecontructies 2023 Uniek - uitbreiding parkeerplaatsen Herininrichting/reconstructie Kruislandseweg Herinrichting Kruislandseweg buiten bebouwde kom Wegrecontructies 2024

€ 22.400

€-

€-

€-

€ 22.400

hard

100%

€ 22.400

€ 1.719.000

€-

€-

€-

€ 1.719.000

hard

100%

€ 1.719.000

€ 112.000

€-

€-

€-

€ 112.000

hard

100%

€ 112.000

€ 1.523.550

€-

€-

€-

€ 1.523.550

hard

100%

€ 1.523.550

€ 390.000

€-

€-

€-

€ 390.000

hard

100%

€ 390.000

€ 1.745.000

€-

€-

€-

€ 1.745.000

hard

100%

€ 1.745.000

Wegrecontructies 2025

€ 1.771.000

€-

€-

€-

€ 1.771.000

hard

100%

€ 1.771.000

Wegrecontructies 2026

€ 1.797.691

€-

€-

€-

€ 1.797.691

hard

100%

€ 1.797.691

Aanleg Lamgatsebrug

€ 895.000

€-

€-

€-

€ 895.000

hard

100%

€ 895.000

Realisatie mobiliteitshup Kruislandseweg (project Kruislandseweg) Herinrichting winkelstraat Oudenbosch

€ 300.000

€-

€-

€-

€ 300.000

hard

100%

€ 300.000

€ 1.030.000

€-

€-

€-

€ 1.030.000

hard

100%

€ 1.030.000

Verbeteren P. van Breugelstraat

€ 200.000

€-

€-

€-

€ 200.000

hard

100%

€ 200.000

Verkeersveiligheid Vlekkeplein

€ 42.000

€-

€-

€-

€ 42.000

hard

100%

€ 42.000

Verkeersveiligheid Industrieweg

€ 33.000

€-

€-

€-

€ 33.000

hard

100%

€ 33.000

Verbeteren fietsoversteek Rijpersweg

€ 20.000

€-

€-

€-

€ 20.000

hard

100%

€ 20.000

Tegengaan sluipverkeer 2024

€ 56.000

€-

€-

€-

€ 56.000

hard

100%

€ 56.000

Inrichten 60km/u zone buitengebied

€ 30.000

€-

€-

€-

€ 30.000

hard

100%

€ 30.000

Snelheidsremmende maatregelen

€ 60.000

€-

€-

€-

€ 60.000

hard

100%

€ 60.000

Veilig inrichten schoolzones

€ 26.500

€-

€-

€-

€ 26.500

hard

100%

€ 26.500

Aanpak parkeerknelpunten

€ 80.000

€-

€-

€-

€ 80.000

hard

100%

€ 80.000

buitenruimte dorpshuis Hoeven

€ 367.000

€-

€-

€-

€ 367.000

hard

100%

€ 367.000

Afwaarderen Molenstraat

€ 856.000

€-

€-

€-

€ 856.000

hard

100%

€ 856.000

Tegengaan sluipverkeer 2025

€ 56.000

€-

€-

€-

€ 56.000

hard

100%

€ 56.000

Inrichten 60km/u zone buitengebied

€ 30.000

€-

€-

€-

€ 30.000

hard

100%

€ 30.000

Snelheidsremmende maatregelen

€ 60.000

€-

€-

€-

€ 60.000

hard

100%

€ 60.000

Veilig inrichten schoolzones

€ 26.500

€-

€-

€-

€ 26.500

hard

100%

€ 26.500

Aanpak parkeerknelpunten

€ 80.000

€-

€-

€-

€ 80.000

hard

100%

€ 80.000

Verbeteren oversteeklocaties

€ 25.000

€-

€-

€-

€ 25.000

hard

100%

€ 25.000

Oudlandsedijk verkeersveilige maatregelen

€ 65.000

€-

€-

€-

€ 65.000

hard

100%

€ 65.000

32

OMSCHRIJVING Herinrichting Meirstraat

BRUTO INVESTERING

SUBSIDIE

BIJDRAGEN

ONDERHOUDSKOSTEN

NETTO INVESTERING

€ 90.000

€-

€-

€-

€ 90.000

STATUS WEGINGSFACTOR KOSTENVERHAAL hard

100%

€ 90.000

Tegengaan sluipverkeer 2026

€ 56.000

€-

€-

€-

€ 56.000

hard

100%

€ 56.000

Inrichten 60km/u zone buitengebied

€ 30.000

€-

€-

€-

€ 30.000

hard

100%

€ 30.000

Snelheidsremmende maatregelen

€ 60.000

€-

€-

€-

€ 60.000

hard

100%

€ 60.000

Veilig inrichten schoolzones

€ 26.500

€-

€-

€-

€ 26.500

hard

100%

€ 26.500

Aanpak parkeerknelpunten

€ 80.000

€-

€-

€-

€ 80.000

hard

100%

€ 80.000

Verbeteren oversteeklocaties

€ 25.000

€-

€-

€-

€ 25.000

hard

100%

€ 25.000

Vrachtwagen parkeren Velletri

€ 680.000

€-

€-

€-

€ 680.000

ambitie

50%

€ 340.000

Herinrichting openbare ruimte winkelstraten en kop van de haven Oudenbosch

€ 930.000

€-

€-

€-

€ 930.000

ambitie

50%

€ 465.000

€ 16.990.541

€-

€-

€-

€ 16.990.541

Subtotaal

€ 16.185.541

Klimaat & Landschap Groen ontwikkeling Bovendonk

€ 142.000

€-

€-

€-

€ 142.000

gerealiseerd

100%

€ 142.000

buitenruimte Dorpshuis Bosschenhoofd

€ 129.000

€-

€-

€-

€ 129.000

hard

100%

€ 129.000

Uijthof Bovendonk (semenariebos) fase 2

€ 72.800

€-

€-

€-

€ 72.800

hard

100%

€ 72.800

Uijthof Bovendonk (semenariebos) fase 3

€ 137.280

€-

€-

€-

€ 137.280

hard

100%

€ 137.280

€ 1.000.000

€-

€-

€-

€ 1.000.000

ambitie

50%

€ 500.000

Dorpsbossen / Stadsparken / robuuste bossenstructuur in alle kernen Retentievoorziening Bornhemweg

€ 2.710.000

€-

€-

€-

€ 2.710.000

gerealiseerd

100%

€ 2.710.000

Stamriool Karolinastraat

€ 2.500.000

€-

€-

€-

€ 2.500.000

gerealiseerd

100%

€ 2.500.000

€ 600.000

€-

€-

€-

€ 600.000

gerealiseerd

100%

€ 600.000

Verbeteren waterketen 2020

€ 1.000.000

€-

€-

€-

€ 1.000.000

gerealiseerd

100%

€ 1.000.000

Verbeteren waterketen 2021

Riolering St.Jansstraat retentievoorziening

€ 239.800

€-

€-

€-

€ 239.800

hard

100%

€ 239.800

Verbeteren waterketen 2022

€ 425.100

€-

€-

€-

€ 425.100

hard

100%

€ 425.100

Verbeteren waterstructuur Van Mattenburgvijver e.o. (project Kruislandseweg)

€ 200.000

€-

€-

€-

€ 200.000

hard

100%

€ 200.000

€ 1.188.100

€-

€-

€-

€ 1.188.100

hard

100%

€ 1.188.100

€ 719.400

€-

€-

€-

€ 719.400

hard

100%

€ 719.400

Bovendonksestraat, zuiden Achter ‘t Hof riolering (gemaal en persriool Hoeven West) GRP verbeteren waterketen / klimaatmaatregelen 2023 GRP verbeteren waterketen / klimaatmaatregelen 2024

€ 719.400

€-

€-

€-

€ 719.400

hard

100%

€ 719.400

GRP verbeteren waterketen / klimaatmaatregelen 2025

€ 719.400

€-

€-

€-

€ 719.400

hard

100%

€ 719.400

GRP verbeteren waterketen / klimaatmaatregelen 2026

€ 719.400

€-

€-

€-

€ 719.400

hard

100%

€ 719.400

€ 13.221.680

€-

€-

€-

€ 13.221.680

Subtotaal

€ 12.721.680

Recreatie Snelheidsremmende maatregelen 2022 Aanleg Steigers maritieme voorzieningen Oudenbosch buitenruimte dorpshuis Stampersgat

€ 89.600

€-

€-

€-

€ 89.600

hard

100%

€ 89.600

€ 1.481.000

€-

€-

€-

€ 1.481.000

hard

100%

€ 1.481.000

€ 86.000

€-

€-

€-

€ 86.000

hard

100%

€ 86.000

Versterken parkstructuur De Brink Oudenbosch

€ 230.000

€-

€-

€-

€ 230.000

ambitie

50%

€ 115.000

recreatieroutes fiets/wandelpaden (opknappen bestaande en aanleg 1 of 2 nieuwe routes)

€ 210.000

€-

€-

€-

€ 210.000

ambitie

50%

€ 105.000

Subtotaal

€ 2.096.600

€-

€-

€-

€ 2.096.600

€ 1.876.600

Totaal

€ 32.308.821

€-

€-

€-

€ 32.308.821

€ 30.783.821

33

Ontwikkelopgave ONTWIKKELOPGAVE Bornhemweg bovenstraat 43 Bovenstraat 5 Bovenstraat 70 Bovenstraat 78 Buijsterrein Centrum Hoeven Oost De Bovendonken Doelpad 7 Dorpsstraat 49 Dr. Cuijpersstraat 1 Fenkelstraat 5 Groene Vaart Groene Woud 58 groene woud 77/79 Groene Woud naast nr. 44 Havendijk-Drimmelaarsstraat Havenstraat 1 Hoeven Zuid Hoeven Zuid Thuisvester J.F. Vlekkeplein 18-20 Kerkstraat 67a Koelestraat 48 Korte Dreef Lindenlommer e.o. Lollestraat 4 t/m 18b Maria ter Engelen Mariabouw Markt 20/22 Markt 8 Moerdijksestraat 47 Molenstraat 118 Oudendijk Pagnevaartdreef Pastoor van Breugelstraat 40C Pastoor van Breugelstraat 72 Rijpersweg 90a Rivierelaan 1c Sprangweg 32/32a St. Anna St. Janstraat 27-29 St. Janstraat 60 Veerkensweg 11a woningbouw De Linde / Joannes

WONINGBOUW AANTAL WONINGEN

MAATSCHAPPELIJK (M2 BVO)

KANTOREN (M2 BVO)

BEDRIJVENTERREIN (M2 TERREIN OPPERVLAKTE)

DETAILHANDEL (M2 BVO)

HORECA (M2 BVO)

0

0

0

0

0

18 2 11 6 1 3 75 65 1 4 5 1 110 20 2 1 52 26 250 50 1 3 2 30 15 10 1 1 9 1 1 1 86 2 15 1 1 2 3 51 19 2 6 30 996

34

BIJLAGE IV VOORBEELDBEREKENINGEN FINANCIËLE BIJDRAGEN Voorbeeld 2

Voorbeeld 1

Een initiatiefnemer wil het volgende nieuwbouwprogramma toevoegen, waarbij ook een bedrijfshal gesloopt wordt:

Een initiatiefnemer wil het volgende nieuwbouwprogramma toevoegen:

PROGRAMMA WONEN

TARIEF PER WONING

FINANCIËLE BIJDRAGEN

20 Sociale huurwoningen (toegelaten instelling)

€ 2.335

€ 46.700

10 goedkope koop woningen

€ 2.335

10 middeldure woningen 5 dure woningen PROGRAMMA NIET-WONEN 250 m2 bvo horeca 2.000 m2 bvo detailhandel Totaal financiële bijdragen

PROGRAMMA WONEN

TARIEF PER WONING

FINANCIËLE BIJDRAGEN

20 sociale huurwoningen (toegelaten instelling)

€ 2.335

€ 46.700

€ 23.350

10 goedkope koop woningen

€ 2.335

€ 23.350

€ 2.335

€ 23.350

10 middeldure woningen

€ 2.335

€ 23.350

€ 2.335

€ 11.675

5 dure woningen

€ 2.335

€ 11.675

TARIEF M2 BVO

FINANCIËLE BIJDRAGEN

TARIEF M2 BVO

FINANCIËLE BIJDRAGEN

€ 5,37

€ 1.343

€ 5,37

€ 1.343

€ 5,37

€ 10.741

2.000 m2 bvo detailhandel

€ 5,37

€ 10.741

-1.500 m2 bvo bedrijfshal

€ 5,37

€ -8.055

PROGRAMMA NIET-WONEN 250 m2 bvo horeca

€ 117.159 Totaal financiële bijdragen

€ 109.103

35