nota van zienswijzen Hotel Borchwerf II.pdf

Nota van zienswijzen Samenvatting en beantwoording Ontwerpbestemmingsplan “Emmerblok”

NL.IMRO.1655.BP9010-A001 Registratiekenmerk: 499586

Ter inzage termijn ontwerpbestemmingsplan Het ontwerpbestemmingsplan “Emmerblok” heeft van 14 april 2022 gedurende zes weken (tot en met 25 mei 2022) ter inzage gelegen. Gedurende deze periode is eenieder in de gelegenheid gesteld zienswijzen in te dienen. Het ontwerpbestemmingsplan betreft de realisatie van een hotel met casino en daarbij behorende ontsluiting, groen en parkeervoorziening, binnen het plangebied van Borchwerf II, langs de snelweg A17, gelegen naast het horecacluster.

Ingediende zienswijzen Tijdens de terinzagelegging zijn twee zienswijzen ingediend: 1. Indiener 1 (vereniging van vestigende bedrijven Borchwerf II U.A.) (ons kenmerk: 220530) 1. Indiener 2 (Rijkswaterstaat), (ons kenmerk: 220516) De zienswijzen zijn allen binnen de termijn ingediend en daarmee ontvankelijk.

Samenvatting ingediende zienswijze en beantwoording zienswijze Alle ingediende zienswijzen zijn in hun volledigheid beschouwd. •

Indiener 1

Zienswijze vereniging van vestigende bedrijven Borchwerf II U.A. A, Plan is te flexibel Gronden: 1. geen beperking aantal hotelkamers; 2. hotelkamers op iedere verdieping toegestaan; 3. grootte hotelkamers niet beperkt, volgens toelichting max 32 m2; 4. oppervlakte restaurant volgens toelichting max 500 m2 bvo en op begane grond; 5. casino volgens toelichting te groot; 6. volgens toelichting zalen / vergaderruimten alleen op 1e verdieping; 7. artikel 3.3.1 onnodig flexibel, staat zelfstandige kantoorruimte toe. Zelfstandig kantoor is volgens artikel 3.3.2 strijdig gebruik; Ad 1. § 2.2 van de plantoelichting: 2e t/m 5e verdieping 124 tweepersoons hotelkamers met circa 32 m2 oppervlak. Pand heeft bestemming “Horeca”. O.g.v. artikel 3.1 aanhef en onder b is een logiesfunctie toegestaan met max 124 logiesverblijven. Dit aantal is in overeenstemming met het door de raad in de plantoelichting voorgestane. In artikel 3.3.1 bevat flexibele invulling. Dit conform § 2.2 plantoelichting waarin is aangegeven: “Omdat de huidige marktvraag continue wijzigt, mede ook door de pandemie Corona, is in de regels een bepaalde flexibiliteit opgenomen waar deze 1e verdieping ook ingericht kan worden ten behoeve van zelfstandige kantoorruimten, alsook extra hotelkamers”.

Echter is in de planregels niet bepaald dat dit uitsluitend voor de 1e verdieping geldt. Ad 2. Het is correct dat de hotelkamers op iedere verdieping zijn toegestaan, terwijl dit niet in de toelichting is aangegeven. De regels worden hierop aangepast Ad 3. Grootte hotelkamers niet in de planregels vastgelegd, terwijl dit wel in de toelichting is vermeld. De regels worden hierop aangepast. Ad 4. In § 2.2 van de plantoelichting staat: begane grond restaurant circa 400 m2 bvo. Artikel 3.1 aanhef en onder d staat op de begane grond een restaurant van maximaal 500 m2 toe. Wordt in regels gewijzigd tot max 400 m2. Ad 5. In § 2.2 van de plantoelichting staat: begane grond casino circa 980 m2 bvo. Artikel 3.1 aanhef en onder e staat op de begane grond een casino van 1.000 m2 toe. In planregels is circa 980 m2 uit de toelichting afgerond tot maximaal 1000 m2. In toelichting zal ook 1000 m2 genoemd worden. Ad 6. De mogelijkheid van vergaderzalen is niet beperkt tot de 1e verdieping terwijl dit wel in de toelichting is vermeld. In de regels worden de zalen uitsluitend toegestaan op de 1e verdieping. Ad 7. Artikel 3.3.1 bevat de flexibele invulling voor zelfstandige kantoorruimte.

Dit in overeenstemming met § 2.2 plantoelichting waarin is aangegeven: “Omdat de huidige marktvraag continue wijzigt, mede ook door de pandemie Corona, is in de regels een bepaalde flexibiliteit opgenomen waar deze 1e verdieping ook ingericht kan worden ten behoeve van zelfstandige kantoorruimten, alsook extra hotelkamers”. Echter is in de planregels niet bepaald dat dit uitsluitend voor de 1e verdieping geldt. Artikel 3.3.1 aanhef en onder b en c staat gebruik voor zelfstandige kantoorruimte toe, terwijl artikel 3.3.2 aanhef en onder g dit als strijdig gebruik benoemd. Deze planregels zijn tegenstrijdig en zullen worden aangepast. B. Ladder voor duurzame verstedelijking Gronden: 1.

2.

het bestemmingsplan voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling vanwege de grote ruimtelijke uitstraling, zodat getoetst had moeten worden aan de ladder voor duurzame verstedelijking; los van de laddertoets had de behoefte moeten worden onderzocht.

Ad 1. In de overzichtsuitspraak ABRvS 28 juni 2017, ECLI:NL:RVS:2017:1724 zijn beoordelingskaders gesteld voor de vraag wanneer sprake is van “nieuwe stedelijke ontwikkeling” ex 3.1.6 lid 2 Bro. Ex artikel 1.1.1 Bro wordt onder “stedelijke ontwikkeling” verstaan: ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein, kantoren, detailhandel, woningbouw of andere stedelijke voorzieningen. Hotel is een stedelijke ontwikkeling, ABRvS 30 juli 2014, ECLI:NL:RVS:2014:2838. De ontwikkeling moet verder voldoende substantieel zijn. Voor de andere stedelijke voorzieningen hanteert de Afdeling een ruimtebeslag van meer dan 500 m2. Dit wordt overstegen, zodat in beginsel sprake is van een stedelijke ontwikkeling. De stedelijke ontwikkeling moet echter ook “nieuw” zijn. Hiervoor moet in onderlinge samenhang worden beoordeeld in hoeverre, in vergelijking met het oude bestemmingsplan, sprake is van een functiewijziging en welke planologisch beslag mogelijk wordt gemaakt. Het ruimtebeslag is veel kleiner, zodat in beginsel geen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Echter, als de functiewijziging een zodanige aard en omvang is desalniettemin sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, ABRvS 20 april 2016, ECLI:NL:RVS:2016:1075. Hierbij is de ruimtelijke uitstraling van de in het nieuwe plan voorziene functie en die van het vorige plan van belang.

Het voorgaande bestemmingsplan “Borchwerf II, herziening Veld F” stond ter plaatse een bedrijf in milieucategorie 3.1 toe (o.a. hoveniersbedrijf, visteelt, vervaardiging van voedingsmiddelen, papierfabriek, kunststoffabriek). Hoewel dit mogelijk een ingrijpendere ruimtelijke uitstraling heeft dan een hotel, is er voor gekozen een ladderonderbouwing uit te voeren. Ad 2. Het behoefteonderzoek is in de ladderonderbouwing meegenomen C. Parkeerplaatsen Gronden: 1. 2. 3. 4.

bij de berekening van de parkeerbehoefte zijn maximale planologische mogelijkheden niet gehanteerd. Er is uitgegaan van een restaurant van 400 m2 terwijl 500 m2 is toegestaan. Er wordt uitgegaan van een lagere parkeernorm dan de gemeentelijke norm. Er zijn te weinig parkeerplaatsen; er wordt ten onrechte van dubbelgebruik uitgegaan bij het bepalen van de parkeernorm; bestemmingsplan bevat geen daadwerkelijke waarborg dat het benodigd aantal parkeerplaatsen zal worden aangelegd.

Ad 1. Bij het berekenen van de parkeerbehoefte dient uitgegaan te worden van de maximale planologische mogelijkheden. In de parkeernotitie is inderdaad van 400 m2 uitgegaan voor het restaurant, terwijl 500 m2 was toegestaan. In regels wordt 400 m2 opgenomen. Ad 2. Er wordt gerekend met lagere parkeernormen dan in de Kadernota parkeren. De Kadernota geeft aan dat in voorkomende gevallen van de parkeernormen kan worden afgeweken. De Kadernota kent geen kengetallen voor een dergelijke ontwikkeling als de onderhavige. Er heeft een nieuw onderzoek naar de parkeernorm plaatsgevonden. Gelet op de conclusie van dit onderzoek worden meer parkeerplaatsen mogelijk gemaakt dan in het ontwerpbestemmingsplan is opgenomen. Meer parkeerplaatsen kunnen gerealiseerd worden door het toevoegen van een parkeerdek. Ad 3. De Kadernota biedt de mogelijkheid voor een dubbelgebruikscorrectie. Zoals hier boven bij C.2 is aangegeven, zullen er meer parkeerplaatsen mogelijk gemaakt worden dan in het ontwerpbestemmingsplan is opgenomen. Ad 4. Inderdaad is het zo dat een bestemmingsplan moet waarborgen dat het benodigde aantal parkeerplaatsen daadwerkelijk wordt aangelegd en dat een omgevingsvergunning voor het bouwen slechts wordt verleend als daaraan wordt voldaan, o.a. ABRvS 23 januari 2019, ECLI:NL:RVS:2019:2019:189.

Artikel 3.2.1 aanhef en onder b bepaalt dat voorzien moet worden in voldoende parkeermogelijkheden op eigen terrein, minimaal 278. In de planregels is reeds opgenomen dat voldaan moet worden aan het aantal parkeerplaatsen. De bouwvergunning zal daar later op getoetst worden. E. Verkeer Gronden: 1. Onderzoek naar de verkeersafwikkeling ontbreekt. Ad 1. Naar aanleiding van de zienswijze is een verkeersanalyse uitgevoerd. Op basis van dit onderzoek zijn nadere maatregelen niet nodig. Wel is het zo dat binnen een jaar na ingebruikname voor het gehele veld F van Borchwerf II, waarbinnen het hotel is gelegen, er een evaluatie van de verkeersstromen plaats zal gaan vinden, om zo het gehele veld in totaal te kunnen beoordelen. Dit gaat plaatsvinden, omdat, bij realisatie van het hotel, alle gronden van Veld F zijn uitgegeven en er dan een goed beeld is op de eindsituatie op Veld F. F.

Bouwgrens

Gronden: 1.

Plan sluit niet aan bij stedenbouwkundige uitstraling rest bedrijventerrein qua bouwhoogte, afstand tot de weg, etc.; aanleg 380 KV verbinding op korte afstand.

2.

Ad 1. Gelet op de andere zienswijze, de externe veiligheid en de brandweer, is besloten het gehele bouwvlak richting Emmerblok te verschuiven. Het nieuwe bouwvlak, met toekomstige massa is stedenbouwkundig en door de welstandscommissie getoetst en voorstelbaar geacht. Daarnaast grenst het perceel aan de afrit van de A17, waardoor een andere situering past in het stedenbouwkundig raamwerk. Ad 2. Het inpassingsplan van het Rijk reikt niet tot aan het plangebied. De begrenzing ligt aan de andere kant van de rijksweg. De aanwezigheid van de nieuwe 380 kV verbinding heeft geen invloed op het plangebied. Algehele conclusie t.a.v. zienswijze 2: Naar aanleiding van de zienswijze is er een nader onderzoek naar verkeer en parkeren uitgevoerd en heeft er een ladder-onderzoek plaatsgevonden. Toelichting en regels zijn beter op elkaar afgestemd. •

Indiener 2

Gronden: 1. 2. 3.

bestemmingsplan regelt niet hoe reclamemast zal worden vormgegeven; verkeer A17 kan in het gebouw kijken, werkt afleidend; verzoek te handelen conform slagboomcriteria Handreiking beoordeling van objecten langs autowegen en autosnelwegen.

Ad 1. In artikel 3.2.3 onder a is alleen bepaald dat een reclamemast al dan niet met led-schermen is toegestaan uitsluitend ter plaatse van de functieaanduiding “reclamemast”. Afmetingen, vorm e.a. zijn niet opgenomen. Dit is te ruim. De regels worden hierop aangepast. Ad 2. Het voorkomen van inkijk komt niet terug in enig rijksbeleid of regelgeving. Het is echter wel zo dat door de verplaatsing van het bouwvlak met 5 meter er aan de snelwegzijde van het hotel in de nieuwe situatie parkeerplaatsen worden gesitueerd. De verwachting is dat het gebruik van deze parkeerplaatsen bij de afrit voor een afschermende werking zullen zorgen. Daarnaast zijn er reeds meerdere bedrijven parallel aan weerszijde van de A17 gesitueerd. Ad 3. De Handreiking is van toepassing in het geval een ontheffing in het kader van de Wet beheer rijkswaterstaatswerken (Wbr) nodig is. Deze is nodig indien binnen het beheergebied van de Rijksweg wordt gebouwd, dan is overigens ook Rijkswaterstaat bevoegd. Buiten het beheersgebied is de gemeente of provincie bevoegd. Het beheersgebied bedraagt 50 m vanaf buitenste kantstreep van de Rijksweg. De mast wordt buiten deze zone gesitueerd, het bestemmingsplan is hierop aangepast. Met de uitgangspunten van de handreiking zal bij het gebruik van de mast rekening worden gehouden. Algehele conclusie t.a.v.

zienswijze 2: De situering, de gebruik- en de bouwregels voor de mast worden in het bestemmingsplan aangevuld. Conclusie Het bestemmingsplan wordt aangepast naar aanleiding van de reactie van indieners. Het college ziet verder geen aanleiding het bestemmingsplan niet vast te stellen.