Document · PDF

Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2025-2034.pdf

Gemeenteraad 3 juli 2025, gemeente HalderbergeBij agendapunt: 5: Zomernota 20258.886 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

Meerjaren Perspectief Grondexploitaties (MPG) 2025 - 2034

Pagina 2 van 29

INHOUDSOPGAVE

INLEIDING

UITGANGSPUNTEN EN FINANCIËLE GRONDSLAGEN

2.1

Woningbouwlokaties

2.2

Bedrijventerrein

2.3

Waardering en toerekening vervaardigingskosten

2.4

Financiële uitgangspunten

2.5

Reserve financiële bijdrage

2.6

Rente

2.7

Doorberekeningen van ambtelijke kosten vanuit de Algemene Dienst

2.8

Strategische aankopen/Ontwikkelingen

VOORTGANG EN RESULTATEN PER PROJECT

RESULTATEN MEERJAREN PERSPECTIEF GRONDEXPLOITATIES

4.1

Ontwikkeling Financiële positie grondbedrijf

4.2

De ontwikkeling van de reservepositie van het grondbedrijf

4.3

Het verloop van de totale boekwaarde van de complexen binnen het grondbedrijf.

4.4

Reserve financiële bijdrage

4.5

Geraamd saldo complexen op contante waarde

4.6

Relatie Zomernota 2025 en Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2025 – 2034

GRONDEXPLOITATIE RISICO’S, KANSEN EN BEDREIGINGEN

5.1

Specifieke risico’s

5.2

Algemene risico’s

EINDCONCLUSIES

BIJLAGE 1: BALANSVERLOOP EN WINST EN VERLIESREKENING GRONDBEDRIJF

BIJLAGE 2: OVERZICHT VERLOOP BOEKWAARDE COMPLEXEN

BIJLAGE 3: OVERZICHT VERLOOP RESERVE FINANCIËLE BIJDRAGE

Pagina 3 van 29

1. Inleiding Voor u ligt het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2025-2034 (MPG) zoals dat op grond van de ‘nota grondbeleid 2020’ is opgesteld. De basis van dit MPG zijn de bij de jaarrekening 2024 geactualiseerde exploitatieberekeningen. Op basis van de lopende projecten, de gecalculeerde risico’s, de inschatting van de baten en de lasten van de projecten en de prognoses over de vastgoedmarkt, geeft dit MPG een doorkijk vanuit het verleden naar de toekomst van de in beheer en ontwikkeling zijnde complexen, vallend onder het taakveld grondbedrijf. Een dergelijke berekening vormt altijd een momentopname. Tal van gebeurtenissen hebben invloed op het exploitatieresultaat. Het is dan ook van groot belang om de berekening regelmatig te actualiseren. In dit MPG zijn de financiële consequenties van alle grondbedrijf-activiteiten vertaalt in een meerjarige staat van reserves en voorzieningen grondexploitaties. De beginstand van deze staat is altijd 1 januari van het redactiejaar, in dit geval 2025. Bovendien is er aansluiting tussen de exploitatieberekeningen en de zogeheten staten P die in de jaarrekening worden vermeld. Om meer inzicht te geven in de grondbedrijf projecten is in dit MPG in hoofdstuk 3 een globale beschrijving per project gegeven evenals het, per project, te verwachte financiële resultaat.

Exploitatieberekeningen geven meerjarig inzicht in de verwachte kosten en opbrengsten van een activiteit. Optelling van alle activiteiten binnen het taakveld grondbedrijf per jaarschijf zijn de basis voor de begroting voor het taakveld grondbedrijf. Het MPG en alle onderliggende berekeningen bieden hiervoor het meest actuele kader. Het meerjarenperspectief grondexploitaties geeft antwoord op vragen als: □ Is het grondbedrijf financieel in staat de geplande ontwikkelingen uit te voeren? □ Is het vermogen van het grondbedrijf toereikend om de risico’s in de grondexploitatie op te kunnen vangen? □ Is er voldoende vermogen om de continuïteit van het grondbedrijf op langere termijn te waarborgen? □ Is de personele capaciteit van het grondbedrijf toereikend om de gewenste projecten in de gewenste tijd uit te kunnen voeren? □ Is er ruimte om eventuele nieuwe (verliesgevende) inbreidingslocaties te ontwikkelen? □ Is er eventueel ruimte om vanuit het grondbedrijf overschotten in te zetten om de exploitatie van de algemene dienst te ontlasten ? □ Is er ruimte om vanuit de algemene reserve van het grondbedrijf bij te dragen in de aanleg van belangrijke (hoofd)infrastructurele voorzieningen en/of de realisatie van accommodaties in de welzijns-sfeer ? In de vastgestelde nota grondbeleid 2020 is vastgelegd hoe de werkwijze van de gemeente is om de ruimtelijke doelstellingen binnen de

gemeente te realiseren en op welke wijze de daartoe beschikbare grondbeleid instrumenten (kunnen) worden ingezet. De financiële vertaling hiervan met betrekking tot alle binnen het grondbedrijf opgenomen projecten blijkt uit het voorliggende MJP 2025-2034.

Pagina 4 van 29

Uitgangspunten en Financiële grondslagen

2.1

Woningbouwlokaties

Op basis van de verwachte ontwikkelingen binnen het woningbouwprogramma zijn alle grondexploitatie-berekeningen geactualiseerd en zijn waarderingen van grondposities bijgesteld. Deze actualisatie en waardering van de grondpositie is ook verwerkt in de jaarrekening 2024. 2.2

Bedrijventerrein

Op dit moment heeft de gemeente geen uitgeefbare bedrijfskavels meer in zijn bezit. 2.3

Waardering en toerekening vervaardigingskosten

Op basis van hetgeen toegestaan is volgens de notitie ‘Grondgrondexploitaties 2023’ van het BBV is bepaald welke bedragen reëel zijn om toe te rekenen aan de verschillende projecten binnen de grondexploitaties. Deze toerekening is limitatief. Het gaat hierbij alleen om vervaardigingskosten in relatie tot het transformeren van ruwe grond naar bouwrijpe grond van projecten welke gecategoriseerd mogen worden als Bouwgronden in Exploitatie (BIE). Volgens het BBV bestaan de vervaardigingskosten uit de verkrijgingsprijs van de grond en alle bijkomende kosten die rechtstreeks kunnen worden toegerekend aan de vervaardiging van de grondexploitatie. Alle andere werkzaamheden die nodig zijn om bouwgronden in exploitatie te brengen (zoals een totale visie voor een gebied of voorbereidende werkzaamheden hiervoor) mogen niet meer worden toegerekend aan projecten binnen de grondexploitatie. Voor de berekening van de ambtelijke kosten welke aan het project toegerekend kunnen worden hanteren we de plankostenscan van de VNG. 2.4

Financiële uitgangspunten

In de grondexploitatieberekeningen die als basis hebben gediend voor het voorliggend MPG zijn de volgende financiële uitgangspunten gehanteerd: • In de grondexploitatieberekeningen is, indien de grondprijs voor een project is vastgesteld, met deze vastgestelde grondprijs gerekend, anders is er een gemiddelde verkoopprijs (rekenprijs) gehanteerd van € 350 per m2. • Voor de indexering op de kosten is vanaf 2025 het rentepercentage gesteld op 3%. • De rente is vastgesteld op 1,5%, conform het uitgangspunt in de Zomernota. • Het disconteringspercentage is voor alle projecten gesteld op 2%. • De indexering op de verkoopprijs is voorzichtigheidshalve gesteld op 0%. • De fasering van het nieuwe totaal nog te bouwen woningen is gebaseerd op het actuele woningbouwprogramma. • Kosten bouw- en woonrijp zijn gebaseerd op reële bedragen • De toerekening van ambtelijke kosten wordt berekend op basis van de plankostenscan van de VNG. • De financiële bijdrage van de projecten is gebaseerd op het programma kostenverhaal en financiële bijdrage zoals dat in 2024 is vastgesteld en per 1 januari 2025 in werking is getreden. • Binnen het MPG zijn alleen door de gemeenteraad vastgestelde grondexploitatieontwikkelingen opgenomen. 2.5

Reserve financiële bijdrage

Voor de stortingen in de reserve financiële bijdrage zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: □ een bedrag van € 2.335,- per toe te voegen woning aan de woningvoorraad □ een bedrag van € 5,37 per m2 uitbreiding BVO voor niet woningen. Voor wat betreft onttrekkingen aan de reserve financiële bijdrage is aansluiting gezocht met het programma kostenverhaal en financiële bijdrage. Om leegstand en verpaupering van gebouwen en lokaties te voorkomen en om nieuwe woningbouwinitiatieven te stimuleren is op de bepaling van de bijdrage een verrekening mogelijk. Het verrekenbedrag wordt bepaald op € 5,37- per m2 bvo van de getransformeerde/gesloopte én wegbestemde opstallen. Het te verrekenen bedrag kan nooit meer bedragen dan het op basis van het aantal toe te voegen woningen verschuldigde bedrag aan financiële bijdrage. Pagina 5 van 29

In de berekening is bij exploitaties waar storting in de reserve tot een verlies zou leiden het bedrag wat in de reserve wordt gestort aangepast zodat een saldo in de buurt van 0 wordt bereikt. In plannen die ook zonder bijdragen aan de reserve bovenwijkse voorzieningen al op een verlies uitkomen is geen storting opgenomen. 2.6

Rente

Uitgangspunt is dat op alle complexen die geadministreerd worden binnen de grondexploitaties rente wordt bijgeschreven. Als rentepercentage is voor 2025 en latere jaren vooralsnog uitgegaan van 1,5%, het rentepercentage dat ook voor de gemeentebegroting wordt gehanteerd. Het definitieve rentepercentage zal afhangen van de verdeling tussen het vreemd vermogen en het eigen vermogen dat in de grondexploitaties is geïnvesteerd. Bij de jaarrekening 2025 zal het definitieve percentage worden toegerekend. 2.7

Doorberekeningen van ambtelijke kosten vanuit de Algemene Dienst

Op basis van hetgeen toegestaan is volgens de notitie ‘grondexploitaties 2023’ van het BBV bepaald welke bedragen reëel zijn om toe te rekenen aan de verschillende projecten binnen de grondexploitaties. Deze toerekening is limitatief. Het gaat hierbij alleen om vervaardigingskosten in relatie tot het transformeren van ruwe grond naar bouwrijpe grond van projecten welke gecategoriseerd mogen worden als Bouwgronden in Exploitatie (BIE). Alle andere werkzaamheden die nodig zijn om bouwgronden in exploitatie te brengen (zoals een totale visie voor een gebied of voorbereidende werkzaamheden hiervoor) mogen niet meer worden toegerekend aan projecten binnen de grondexploitatie. Op basis van bovenstaande is in onderstaand staatje aangegeven welke ambtelijke kosten in de komende jaren aan de grondexploitatie-projecten worden toegerekend.

Totaal toe te rekenen ambtelijke kosten

2025

2026

2027

2028

207

200

120

De structurele financiële effecten van de bovengenoemde toerekening zijn meegenomen in de zomernota 2025. 2.8

Strategische aankopen/Ontwikkelingen

Uitgangspunt is dat ook op langere termijn het grondbedrijf wordt voortgezet en dat in het kader hiervan aankopen en andere investeringen zullen plaatsvinden met het oog op exploitatie na deze periode. Het college heeft hierbij het uitgangspunt dat per plan tijdig een ontwikkelingsstrategie door het college word opgesteld. De keuze voor de beste aanpak en bijvoorbeeld de best passende samenwerkingsvorm voor een specifieke gebiedsontwikkeling wordt bepaald door een groot aantal factoren. Daarbij moet worden gedacht aan het grondbezit, de te realiseren (ruimtelijke) opgave, de looptijd, etc. Voorts zijn er velerlei financiële, organisatorische, juridische, technische en procesmatige factoren. Op basis van de ontwikkelingsstrategie kan worden nagedacht of en hoe samengewerkt gaat worden met welke marktpartij.

Pagina 6 van 29

Voortgang en resultaten per project Pagnevaart 106 complex in exploitatie (BIE) totaal gebied ca. 81.000 m2 voor realisering van ca. 110 woningen

Projectnr: Status Programma

startjaar eindjaar

2015 2027

Projectomschrijving De locatie Pagnevaart is in eigendom van de gemeente Halderberge. Het stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan is op 22 april 2021 door de gemeenteraad vastgesteld en op 25 mei 2022 is het bestemmingsplan vastgesteld en dit is inmiddels onherroepelijk. De verkoop van de projectmatige woningbouw is afgerond en deze gronden zijn grotendeels al geleverd. De projectontwikkelaar verkoopt deze gronden ook fasegewijs en de bouw van de woningen en het appartementsgebouw is in volle gang. Ook de verkoop van de particuliere kavels gaat voorspoeding. Op dit moment zijn alle kavels verkocht of in optie en van de in totaal 29 particuliere kavels behoeven er nog slechts 7 notarieel te worden overgedragen. De verwachting is dat in 2026 de laatste kavels zullen worden overgedragen. Het bouwrijp maken is in 2024 afgerond. Op dit moment zijn er diverse vrije sector woningen in aanbouw. Het woonrijpmaken staat gepland voor 2026 en 2027 en afsluiting van het project is voorzien in 2027. Financieel overzicht Boekwaarde per 31-12-2024

-1.098.728

5.000.000

Nog te realiseren uitgaven

2.906.968

4.000.000

Nog te realiseren inkomsten uitgaven gepland in

4.301.082

2025

Resultaat: op eindwaarde per 2027 Contante waarde 1-1-2025

504.379

3.000.000 2.000.000 1.000.000

positief

2.492.842

positief

2.349.061

-1.000.000

getroffen voorziening

Boekwaarde per 31-12-2024

Nog te realiseren uitgaven Nog te realiseren inkomsten

-2.000.000

Risico’s Naast de algemene risico zoals opgenomen onder hoofdstuk 5 van dit MPG zijn er geen specifieke risico’s aanwezig binnen dit project. Verschillenanalyse Resultaat NCW MPG 2025 Contante waarde 1-1-2025 MPG 2024 Contante waarde 1-1-2024 Verschil

2.349.061 3.585.956 -1.236.895

Dit verschil wordt grotendeels verklaard door de tussentijdse winstneming in 2024 van € 1.220.931.

Pagina 7 van 29

PLAN :

Groene Vaart

Realisatie t/m Raming

bedragen x € 1.000,-

Grondverwerving/Boekwaarde Sloop en sanering Bouwrijp maken Woonrijpmaken Planstructurele voorzieningen Civiel techn voorbereiding en toezicht

Realisatie

Raming volgende jaren

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033

2034

2035 TOTAAL

-1.098.728

258.508

-1.098.728

976.150

1.952.300

26.897

80.691

0 26.897

26.897

Planvoorbereiding

24.850

Planschaderisico

Overig kosten (w.o. plankosten)

122.038

Omslagkosten Onvoorzien

49.790

8.585

38.776

146.423

24.850

22.038

70.500

22.038

166.115 58.375 0

331.621

Rente

1,50%

-16.481

-60.804

-56.181

-133.466

Prijsstijging

3,00%

30.753

66.721

97.474

504.379

1.150.041

1.252.548

1.808.240

Totaal kosten

-1.098.728

sociale huur (app sociale woningbouw) Koop (zelfbouw - Tiny Houses) Koop (CPO-starters) vrije sector koop (projectmatige bouw) vrije sector koop (zelfbouw) Opbrengststijging

0,00%

2.617.482

841.800

1.683.600

Subsidies Externe bijdragen Interne bijdragen Totaal opbrengsten Saldo dienstjaar Boekwaarde per 31-12 Exploitatiesaldo Contante waarde 1-1-2025

0 0 0

3.459.282

841.800

4.301.082

1.098.728

2.954.904

1.098.728

4.053.631

2.954.904

-308.241

-1.252.548

2.492.842

4.053.631

3.745.390

2.492.842 2.349.061

Pagina 8 van 29

2.492.842

Projectnr: Status Programma

Bornhemweg RvR 143 complex in exploitatie (BIE) ca. 15.000 m2 woningbouw voor realisering 18 woningen

startjaar eindjaar

2019 2025

Projectomschrijving Aan de Bornhemweg in Oudenbosch heeft de gemeente een locatie met landbouwgronden in eigendom. Deze gronden liggen in het buitengebied waardoor een reguliere ontwikkeling met woningbouw door de gemeente niet mogelijk is. Op 12 december 2019 is door de gemeenteraad besloten om deze locatie deels te verkopen aan Ruimte voor Ruimte Beheer BV voor de realisatie van maximaal 18 Ruimte voor Ruimtekavels. Op het gedeelte van het perceel dat niet verkocht wordt is inmiddels een waterberging gerealiseerd die gebruikt wordt voor de opvang van schoonwater dat vanaf gebieden uit Oudenbosch Noord word afgevoerd. De woningbouwlocatie en de waterberging zijn als een geheel ontworpen waarbij de waterberging geïntegreerd is in het landschap. De gemeenteraad heeft in december 2021 het bestemmingsplan vastgesteld. In verband met ingediende bezwaren is het bestemmingsplan nog niet onherroepelijk. In februari 2024 heeft de Raad van State uitspraak gedaan op de ingestelde beroepen en hierbij is het bestemmingsplan vernietigd. Momenteel vindt onderzoek plaats naar de mogelijkheden met aanvullend akoestisch onderzoek het bestemmingsplan te herstellen. Financieel overzicht

Risico’s Naast de algemene risico zoals opgenomen onder hoofdstuk 5 van dit MPG is het belangrijkste risico de momenteel lopende onderzoeken. Verschillenanalyse Resultaat NCW MPG 2025 Contante waarde 1-1-2025 MPG 2024 Contante waarde 1-1-2024 Verschil

8.216 390 7.825

Pagina 9 van 29

PLAN :

Bornhemweg

Realisatie t/m Raming

bedragen x € 1.000,-

2024

Realisatie

Raming volgende jaren

2025

Bouw- en woonrijp maken

Civiel techn voorbereiding en toezicht

Planvoorbereiding (plankostescan)

Administratie en beheer

Overig

38.030

10.000

Grondverwerving/Boekwaarde Sloop en sanering en RO-procedure

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033

2034

2035 TOTAAL

621.030

Fondsen Onvoorzien Rente

1,50%

9.315

Prijsstijging

3,00%

57.345

678.375

Totaal kosten

621.030

Opbrengsten soc. Huurwoningen Opbrengsten overige woningbouw Opbrengsten bedrijven Opbrengsten kantoren en voorzieningen Overige verkopen Opbrengststijging

0 0

0 0 640.755

Saldo dienstjaar Boekwaarde per 31-12 Exploitatiesaldo Contante waarde 1-1-2025

640.755

0,00%

640.755 0

Subsidies Externe bijdragen Interne bijdragen Totaal opbrengsten

46.000

46.000 0

686.755

-621.030

629.410

8.380

-621.030

8.380

8.216

Pagina 10 van 29

Havendijk / Kom Noord 144 complex in exploitatie (BIE) ca. 34.000 m2 woningbouw voor realisering 52 woningen

Projectnr: Status Programma

startjaar eindjaar

2021 2027

Projectomschrijving Het voornemen is om het plangebied Havendijk Kom Noord Oudenbosch te herontwikkelen naar een duurzaam samenhangend gebied met een balans tussen bestaande bedrijven, nieuwe woningbouw, groen en herstructurering van de begraafplaats. Hiervoor is een gebiedsvisie opgesteld waarin is beschreven hoe we van de verschillende deelgebieden een samenhangend (woon)gebied willen maken. Het eigendom van het gebied is verdeeld over meerdere eigenaren en afhankelijk van de wensen van deze eigenaren kan het gebied ontwikkeld worden. Op 16 december 2021 heeft de gemeenteraad de Gebiedsvisie Havendijk Kom Noord Oudenbosch en de hierbij behorende grondexploitatie vastgesteld. Op basis van deze visie verandert het gebied in een aantrekkelijk gemengd gebied. Het rommelige bedrijventerrein verdwijnt waarbij wonen hand in hand samengaat met kleinschalige bedrijfsobjecten zoals een opslagloods, sportschool en een cafetaria. Ook komt er een representatieve entree van de begraafplaats en er is in het plan veel ruimte voor groen. In totaal zijn er circa 50 koopwoningen gepland, verdeeld over vrijstaande woningen, 2 kappers en rijen met segmentatie, goedkoop, middelduur en duur. Het bestemmingsplan is vastgesteld en inmiddels in 2024 onherroepelijk geworden. Twee delen van het gebied worden door externe partijen ontwikkeld.

Het gemeentelijke deel wordt op dit bouwrijp gemaakt en de verkoop van de gronden is in voorbereiding. Financieel overzicht Boekwaarde per 31-12-2024

280.804

3.000.000

Nog te realiseren uitgaven

1.859.750

2.500.000

Nog te realiseren inkomsten

2.575.820

2.000.000

967.420

1.500.000

positief

435.266

1.000.000

positief

410.161

500.000

uitgaven gepland in

2025

Resultaat: op eindwaarde per 2027 Contante waarde 1-1-2025 getroffen voorziening

Boekwaarde per 31-12-2024

Nog te realiseren uitgaven Nog te realiseren inkomsten

Risico’s Naast de algemene risico zoals opgenomen onder hoofdstuk 5 van dit MPG zijn de belangrijkste risico’s binnen dit project de afzet van de gronden. Verschillenanalyse Resultaat NCW MPG 2025 Contante waarde 1-1-2025 MPG 2024 Contante waarde 1-1-2024 Verschil

410.161 556.034 -145.873

Pagina 11 van 29

PLAN :

Havendijk Kom Noord

Realisatie t/m Raming

bedragen x € 1.000,-

Grondverwerving/Boekwaarde Sloop en sanering Bouwrijp maken Woonrijpmaken Planstructurele voorzieningen Overige werkzaamheden

Realisatie

Raming volgende jaren

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033

2034

2035 TOTAAL

280.804

628.000

391.940

85.350

256.050

37.500

75.000

50.000

30.356

166.068

280.804 0 628.000 391.940

Planvoorbereiding (bestemmingsplan)

Planschaderisico

105.356

Overig (plankostenscan !)

Omslagkosten Onvoorzien

56.040

107.003

12.803

71.594

18.379

-15.894

6.697

191.399

Rente

1,50%

4.212

Prijsstijging

3,00%

4.596

33.961

38.557

967.420

245.023

647.306

2.140.554

2.506.950

0 0

4.212 0

Totaal kosten

280.804

Opbrengsten soc. Huurwoningen Opbrengsten overige woningbouw Opbrengsten bedrijven Opbrengsten kantoren en voorzieningen Overige verkopen

0 2.506.950 0 0 0

Opbrengststijging

opbr.stijging vanaf 2024

0 0

Subsidies Externe bijdragen Interne bijdragen Totaal opbrengsten Saldo dienstjaar Boekwaarde per 31-12 Exploitatiesaldo Contante waarde 1-1-2025

0 0

22.957

68.870

22.957

2.529.907

22.957

2.575.820 435.266

-280.804

-944.464

2.284.883

-624.350

-280.804

-1.225.268

1.059.616

435.266 410.161

Pagina 12 van 29

435.266

Linde - Joannes 217 complex in exploitatie (BIE) ca. 6.600 m2 woningbouw voor realisering ca 30 woningen

Projectnr: Status Programma

startjaar eindjaar

2024 2028

Projectomschrijving Het project Linde – Joannes betreft de ontwikkeling van de vrijgekomen locatie van de voormalige basisschool van de Linde en de St.Joannesschool in Oud Gastel tot een woningbouwlokatie. In het woningbouwprogramma staat deze locatie aangemerkt voor een herontwikkeling van 30 woningen. Eind 2022 is er een informatie/participatiebijeenkomst georganiseerd. Met de opgedane resultaten en de gesprekken is er een Nota van Uitgangspunten voor deze woningbouwontwikkeling opgesteld. Deze Nota van Uitgangspunten wordt als ruimtelijk en programmatisch kader gebruikt voor de selectie- en biedingsprocedure voor de bouw van de geplande 26 appartementen. Daarnaast is het de bedoeling dat de overige vier woningen als Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) worden ontwikkeld. Op 12 december 2024 heeft de gemeenteraad o.a. de nota van uitgangspunten en de grondexploitatie voor deze ontwikkeling vastgesteld. In het 2e kwartaal van 2025 zal de biedingsprocedure worden gestart. Financieel overzicht Boekwaarde per 31-12-2024

28.607

1.200.000

Nog te realiseren uitgaven

504.910

1.000.000

Nog te realiseren inkomsten

1.011.462

800.000

266.147

600.000

477.945

400.000

441.547

200.000

uitgaven gepland in

2025

Resultaat: op eindwaarde per 2028 Contante waarde 1-1-2025

positief positief

Boekwaarde per 31-12-2024

Nog te realiseren uitgaven Nog te realiseren inkomsten

getroffen voorziening

Risico’s Naast de algemene risico’s zoals opgenomen onder hoofdstuk 5 van dit MPG zijn de belangrijkste risico’s binnen dit project het verloop van de biedingsprocedure en de ontwikkeling van de 4 woningen in een CPO-traject. Verschillenanalyse Resultaat NCW MPG 2025 Contante waarde 1-1-2025 MPG 2024 Contante waarde 1-1-2024 Verschil

441.547 0 441.547

Pagina 13 van 29

PLAN :

Linde-Joannes

Realisatie t/m Raming

Realisatie

Raming volgende jaren

bedragen x € 1.000,-

2024

2025

Grondverwerving/Boekwaarde Sloop en sanering

28.607

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033

2034

2035 TOTAAL

Bouw- en woonrijpmaken Planstructurele voorzieningen Aansluiting bestaande structuur

40.425

100.000

12.500

Planvoorbereiding en onderzoekskosten RO

65.000

32.500

70.050

15.293

2.177

21.768

62.193

0 50.000

115.000 0

Planschaderisico

0 0

Overig (wo plankosten-scan)

32.500

130.000 0

Omslagkosten Onvoorzien

70.050 17.469 0

Rente

1,50%

429

4.421

-8.359

-7.588

-11.097

Prijsstijging

3,00%

2.475

3.305

3.014

8.794

266.147

159.446

51.390

27.926

533.517

Totaal kosten

28.607

Koop (projectmatige bouw appartementen) Koop (CPO) Koop overig

811.962

199.500

199.500 0 0

Opbrengststijging

0,00%

0 0

Subsidies Externe bijdragen Interne bijdragen Totaal opbrengsten Saldo dienstjaar Boekwaarde per 31-12 Exploitatiesaldo Contante waarde 1-1-2025

0 0 0

1.011.462

-28.607

-266.147

-28.607

-294.754

-294.754 -2.752.594

1.011.462

852.016

-51.390

-27.926

477.945

557.262

505.871

477.945

441.547

Pagina 14 van 29

-2.274.649

Hoeven Oost cluster Lindenlommer 315 complex in exploitatie (BIE) ca. 11.605 m2 woningbouw voor realisering ca. 40 woningen

Projectnr: Status Programma

startjaar eindjaar

2019 2026

Projectomschrijving Op 23 mei 2019 is de denkrichting over het raamwerk Centrum-Oost goedgekeurd en op 6 februari 2020 is dit raamwerk vastgesteld door de gemeenteraad. De locatie Lindenlommer maakt onderdeel uit van het dit raamwerk maar is een op zichzelf staand project. Voor de Lindenlommerlocatie is op 27 juni 2019 een grondexploitatie vastgesteld. Met dit plan wordt de locatie van de voormalige school de Lindenlommer, de Bibliotheek en het dorpshuis het Kompas met de omliggende gronden getransformeerd tot een aantrekkelijke woonlokatie in het centrum van Hoeven. Het is de bedoeling dat de dorpshuisfunctie verhuisd naar de kerk waarna sloop en realisatie van deze locatie kan plaatsvinden. De aannemer is in 2024 gestart met de verbouw/nieuwbouw van de kerk en zal deze werkzaamheden naar verwachting in 2025 afronden. Vanwege de onderhandelingen over de aankoop van de panden in plandeel B van het Raamwerk is besloten om in verband met capaciteit de biedingsprocedure uit te stellen. Het is nu de bedoeling dat de biedingsprocedure in het 2e kwartaal van 2025 zal worden opgestart. Financieel overzicht Boekwaarde per 31-12-2024

1.292.350

2.500.000

Nog te realiseren uitgaven

1.482.411

2.000.000

Nog te realiseren inkomsten

2.244.550

1.500.000

uitgaven gepland in

2027

Resultaat op eindwaarde per 2026 Contante waarde 1-1-2025

128.385 negatief

-530.211

negatief

-509.622

getroffen voorziening

1.000.000

500.000

Boekwaarde per 3112-2024

Nog te realiseren uitgaven Nog te realiseren inkomsten

509.622

Risico’s Naast de algemene risico’s zoals opgenomen onder hoofdstuk 5 van dit MPG zijn de belangrijkste risico’s binnen dit project de bestemmingsplanprocedure en eventuele planschadeclaims. Ook de verplaatsing van de dorpshuisfunctie en de sanering van de ondergrond is een belangrijk risico voor de voortgang van dit project. Verschillenanalyse Resultaat NCW MPG 2025 Contante waarde 1-1-2025 MPG 2024 Contante waarde 1-1-2024 Verschil

-509.622 -502.142 -7.480

Pagina 15 van 29

PLAN :

Lindenlommer

Realisatie t/m Raming

bedragen x € 1.000,-

2024

Grondverwerving/Boekwaarde Sloop en sanering

Realisatie

2025

1.292.350

Raming volgende jaren

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033

2034

2035 TOTAAL

1.292.350

578.000

547.720

Bouw- en woonrijp maken

Civiel techn voorbereiding en toezicht

Planvoorbereiding en uitwerking

51.500

Administratie en beheer

0 0

Overig

50.000

91.065

7.500

82.158

89.658

50.000 0

Fondsen Onvoorzien

91.065 0

Rente

1,50%

19.385

21.311

40.696

Prijsstijging

3,00%

33.772

128.385

1.354.026

2.774.761

Totaal kosten

1.292.350

Opbrengsten Huur gebouwen Opbrengsten overige woningbouw Opbrengsten bedrijven Opbrengsten kantoren en voorzieningen Overige verkopen Opbrengststijging

0 0 0

0,00%

2.244.550 0

Subsidies Externe bijdragen Interne bijdragen Totaal opbrengsten Saldo dienstjaar Boekwaarde per 31-12 Exploitatiesaldo Contante waarde 1-1-2025

0 0 0

2.244.550

-530.211

-1.292.350

-128.385

890.524

-1.292.350

-1.420.735

-530.211

-509.622

Pagina 16 van 29

Uitbreiding Bovendonksestraat Hoeven 316 complex in exploitatie (BIE) ca. 26.315 m2 woningbouw voor realisering ca. 65 woningen

Projectnr: Status Programma

startjaar eindjaar

2019 2026

Projectomschrijving In 2019 is overeenstemming bereikt over de aankoop van gronden welke liggen in de beoogde woningbouwlocatie aan de Bovendonksestraat te Hoeven. De gemeenteraad heeft op 19 december 2019 besloten om deze locatie te gaan ontwikkelen en heeft toen de 1e grondexploitatieberekening voor dit plan vastgesteld. Met het in exploitatie brengen van deze nieuwe woningontwikkeling wordt uitvoering gegeven aan het woningbouwprogramma 2018-2028. De verwachte plancapaciteit op grond van de gemeente ligt op 45 woningen. Het zuidelijk deel van het verkavelingsplan is in eigendom van een ontwikkelaar en heeft een plancapaciteit van 20 woningen. Op 25 mei 2022 is het bestemmingsplan vastgesteld en aansluitend is de verkoop van de zelfbouwkavels gestart en is voor de projectmatige bouw overeenstemming bereikt met een projectontwikkelaar. Het bouwrijpmaken is in zijn geheel uitgevoerd. Inmiddels zijn de gronden voor de projectmatige bouw verkocht aan de ontwikkelaar en alle vrije kavels overgedragen. Het woonrijpmaken is aanbesteed en deze werkzaamheden zijn begonnen. De oplevering is gepland in het 2e / 3e kwartaal van 2025 waarna het project in 2026 zal worden afgesloten. Financieel overzicht Boekwaarde per 31-12-2024

-1.006.279

1.500.000

Nog te realiseren uitgaven

940.345

1.000.000

500.000

844.472

Nog te realiseren inkomsten uitgaven gepland in

2026

Resultaat op eindwaarde per 2026 Contante waarde 1-1-2025

positief positief

getroffen voorziening

65.934

-500.000

64.641

-1.000.000

Boekwaarde per 3112-2024

Nog te realiseren uitgaven Nog te realiseren inkomsten

-1.500.000

64.641 20.925 43.716

Pagina 17 van 29

PLAN :

Bovendonken

Realisatie t/m Raming

bedragen x € 1.000,-

Realisatie

Raming volgende jaren

2024

2025

2026

-1.006.279

688.500

76.500

765.000

Planvoorbereiding

Planschaderisico

Overig kosten (w.o.plankostenscan)

32.795

7.795

40.591

Omslagkosten Onvoorzien

34.996

103.275

11.475

114.750

Grondverwerving/Boekwaarde Sloop en sanering Bouw- en woonrijp maken Planstructurele voorzieningen Civiel techn voorbereiding en toezicht

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033

2034 TOTAAL

34.996

Rente

1,50%

-15.094

-2.427

-17.521

Prijsstijging

3,00%

2.529

844.472

95.872

-65.934

Totaal kosten

-1.006.279

Opbrengsten soc. Huurwoningen Opbrengsten overige woningbouw Opbrengsten bedrijven Opbrengsten kantoren en voorzieningen Overige verkopen Opbrengststijging

0 0 0

0,00%

Subsidies Externe bijdragen Interne bijdragen Totaal opbrengsten Saldo dienstjaar Boekwaarde per 31-12 Exploitatiesaldo Contante waarde 1-1-2025

0 0

1.006.279

-844.472

-95.872

65.934

1.006.279

161.806

65.934

64.641

Pagina 18 van 29

Bosvenne 317 complex in exploitatie (BIE) ca. 159.000 m2 woningbouw voor realisering ca. 324 won.

Projectnr: Status Programma

startjaar eindjaar

2024 2030

Projectomschrijving In 2020 en 2021 heeft de gemeente, samen met twee marktpartijen, onderhandelingen gevoerd voor de aankoop van een aantal percelen landbouwgrond in Hoeven. Op grond hiervan heeft de gemeente eind 2021 ca. 16 ha. grond aangekocht met het doel om op deze locatie een woningbouwlokatie te kunnen ontwikkelen. Op 17 oktober 2024 heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan samen met het beeldkwaliteitsplan en de grondexploitatie vastgesteld. Op basis van de terinzagelegging is er beroep tegen het bestemmingsplan ingesteld en zijn we in afwachting van een zittingsdatum van de Raad van Staten.

Aan de verdere uitwerking van de plannen en de voorbereiding van de aanbesteding voor het bouwrijpmaken wordt op dit moment gewerkt en de bedoeling is om in het 4e kwartaal 2025 of 1e kwartaal 2026 te starten met de fysieke werkzaamheden. Het is de bedoeling om op deze locatie 324 woningen te realiseren waarbij een gevarieerd programma zal worden ontwikkled. De ontwikkeling zal door de twee marktpartijen en de gemeente worden vorm gegeven. De verwachting is dat het project afgerond kan worden in 2030. Financieel overzicht Boekwaarde per 31-12-2024

3.703.984

25.000.000

Nog te realiseren uitgaven

18.216.583

20.000.000

Nog te realiseren inkomsten

23.485.960

15.000.000

uitgaven gepland in

11.539.768

2025

Resultaat: op eindwaarde per 2030 Contante waarde 1-1-2025

positief

1.565.393

positief

1.390.024

getroffen voorziening

10.000.000

5.000.000

Boekwaarde per 31-12-2024

Nog te realiseren uitgaven Nog te realiseren inkomsten

Risico’s Naast de algemene risico’s zoals opgenomen onder hoofdstuk 5 van dit MPG is op dit moment het belangrijkste risico’s binnen dit project de RO-procedure en het ingestelde beroep hiertegen. Verschillenanalyse Resultaat NCW MPG 2025 Contante waarde 1-1-2025 MPG 2024 Contante waarde 1-1-2024 Verschil

1.390.024 0 1.390.024

Pagina 19 van 29

PLAN :

Bosvenne - 317

Realisatie t/m Raming

bedragen x € 1.000,-

Grondverwerving/Boekwaarde Sloop en sanering Bouwrijp maken Woonrijpmaken Planstructurele voorzieningen V + T (onderdeel overig / plankosten)

Realisatie

Raming volgende jaren

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033

2034

2035 TOTAAL

3.703.984

4.742.521

4.990.723

8.446.505

150.000

176.183

722.655

1.445.310

176.183

1.057.095

300.000

176.183

Planvoorbereiding

200.000

Planschaderisico

100.000

500.000

235.067

361.414

262.196

1.645.265

87.823

526.940

553.395

51.370

758.875

748.608

22.500

108.398

1.010.405

Overig kosten Overig (plankostenscan) Omslagkosten Onvoorzien

176.183

200.000

Rente

1,50%

55.560

228.656

64.527

37.943

8.368

-7.689

387.365

Prijsstijging

3,00%

303.283

12.785

25.955

25.610

125.363

159.089

652.085

11.539.768 11.539.768

1.692.756

940.553

741.124

1.642.356

1.660.025

0 21.920.567

2.712.815 2.712.815

2.712.815

Totaal kosten

3.703.984

Opbrengsten soc. Huurwoningen Opbrengsten overige woningbouw Opbrengsten bedrijven Opbrengsten kantoren en voorzieningen Overige verkopen Opbrengststijging

0 0

0,00%

0 12.634.700

23.485.960

Subsidies Externe bijdragen Interne bijdragen Totaal opbrengsten Saldo dienstjaar Boekwaarde per 31-12 Exploitatiesaldo Contante waarde 1-1-2025

0 0 0

12.634.700

2.712.815 2.712.815

2.712.815

0 23.485.960

-3.703.984

-11.539.768 -11.539.768

-3.703.984

-15.243.753 -15.243.753

10.941.944

1.772.262 1.971.691

1.070.459

1.052.790

-4.301.809

-2.529.548

512.602

-557.857

1.565.393 1.390.024

Pagina 20 van 29

1.565.393 1.565.393

Resultaten meerjaren perspectief grondexploitaties

4.1 Ontwikkeling Financiële positie grondbedrijf Een belangrijke graadmeter om de financiële situatie van het grondbedrijf te beoordelen is het volgen van de ontwikkeling van de reservepositie. Daarnaast is de ontwikkeling van de totale boekwaarde van de complexen binnen het grondbedrijf een goede indicatie. Op basis van deze gegevens is in de volgende grafiek weergegeven hoe de financiële positie van het grondbedrijf zich naar verwachting zal gaan ontwikkelen. Aangegeven is: • de ontwikkeling van de algemene reserve van het grondbedrijf • de ontwikkeling van de boekwaarde van alle complexen

boekwaarden en algemene reserve 16,0

14,0

13,4

12,0

BEDRAG IN € X 1 MLN

10,0 8,1

8,0

8,6

10,2

0,0 2031

0,0 2032

0,0 2033

0,0 2034

8,6

6,0 5,1 4,0

5,2

5,1

3,8

2,0

2,0 0,6

0,0 2025

2026

2027 -1,1

2028

2029

-0,5 2030

-2,0

Boekwaarde complexen

Saldo algemene reserve

Uit de grafiek blijkt dat de boekwaarde van de complexen in de periode 2025–2034 zal afnemen van ca. € 3,8 miljoen naar € 0,- en zal de algemene reserve van het grondbedrijf op 31-12-2034 ca. € 10,2 miljoen bedragen. Risico’s liggen er vooral in het mogelijke tempo of in sommige gevallen het al of niet door kunnen gaan van ontwikkelingen. 4.2 De ontwikkeling van de reservepositie van het grondbedrijf De uitgangspunten van het actuele woningbouwprogramma zijn verwerkt in de geactualiseerde grondexploitatieberekeningen. Indien de projecten conform deze uitgangspunten worden uitgevoerd zal de algemene reserve van het grondbedrijf groeien van € 5,1 miljoen per 1-1-2025 naar ca. € 10,2 miljoen op 31-12-2031. 4.3 Het verloop van de totale boekwaarde van de complexen binnen het grondbedrijf. De boekwaarde van de complexen welke binnen grondbedrijf worden geadministreerd wordt enerzijds beïnvloed door de vervaardigingskosten die gemaakt moeten worden om ruwe gronden naar woonrijpe gronden te transformeren en anderzijds door de opbrengsten die deze woonrijpe gronden kunnen genereren. Op basis van het vastgestelde woningbouwprogramma zal de boekwaarde in de periode 2025 – 2033 afnemen van ca. € 3,8 miljoen naar € 0,-. Pagina 21 van 29

4.4 Reserve financiële bijdrage In onderstaande tabel is de ontwikkeling weergegeven van de reserve financiële bijdrage als de huidige planningen gehaald zullen worden.

reserve financiele bijdrage 1.200.000,0 1.000.000,0

bedrag in €

800.000,0 600.000,0 400.000,0 200.000,0 0,0

2025

2026

2027

2028

saldo reserve Financiele bijdrage

2029

2030

2031

storting in reserve

2032

2033

2034

onttrekking uit reserve

Voor wat betreft de onttrekkingen uit de reserve financiële bijdrage is gerekend met een uitname zoals die is opgenomen in het programma kostenverhaal en financiële bijdrage. De voeding van deze reserve is gebaseerd op de aantallen woningen zoals deze zijn geprognosticeerd in het actuele woningbouwprogrammaning. Op basis van bovenstaand gegevens blijkt er in de periode 2025-2034 nog een toevoeging aan de reserve wordt verwacht van ca. € 2,0 mln en zijn de gepande onttrekkingen in deze periode begroot op ca. € 1,0 mln. 4.5 Geraamd saldo complexen op contante waarde Naast de boekwaarden zijn ook de nog te verwachten kosten en opbrengsten in beeld gebracht voor de projecten die in exploitatie zijn. Op basis hiervan zijn onderstaand de projecten weergegeven met een verwacht financieel resultaat (winstgevend of verliesgevend) op basis van de nominale waarde en de contante waarde per 1-1-2025. Naam project

resultaat nom.waarde financieel resultaat CW

Sppk Pagnevaart Bornhemweg Havendijk / Kom Noord Linde - Joannes Lindelommer Uitbr.Bovendonksestr Bosvenne

2.492.842 8.380 435.266 477.945 -530.211 65.934 1.565.393

2.349.061 8.216 410.161 441.547 -509.622 64.641 1.390.024

Totalen

4.515.549

4.154.028

De projecten die positief sluiten geven een resultaat op contante waarde van ca. € 4,7 mln. De plannen met een negatief resultaat bedragen op contante waarde in totaal ca. € 0,5 mln. Voor de projecten met een verwacht verlies is conform de BBV een voorziening gevormd.

Pagina 22 van 29

4.6 Relatie Zomernota 2025 en Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2025 – 2034 Het totaal meerjarig effect van de geactualiseerde grondexploitaties is meegenomen in de zomernota 2025. Hierbij wordt ook het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2025– 2034 (MPG) aan u voorgelegd, waarin een financiële doorkijk wordt gegeven van de resultaten van de grondexploitaties voor het jaar 2025 en de komende jaren.

Pagina 23 van 29

5. Grondexploitatie risico’s, kansen en bedreigingen In het kader van het risicomanagement zijn binnen de grondexploitaties een groot aantal risico aanwezig. In dit hoofdstuk worden de belangrijkste genoemd. 5.1 Specifieke risico’s Doordat in de jaarrekening 2024 de voorzieningen voor de verliesgevende projecten wederom zijn geactualiseerd is het grootste deel van het risico binnen de grondexploitaties ondervangen. Echter aanvullende verliesvoorzieningen en afwaarderingen kunnen nog nodig zijn op basis van onderstaande risico’s. • De verkoopprijs binnen de diverse projecten zijn vastgesteld op een bedrag van € 350 per m2. Doordat de werkelijke uitgifteprijs anders kan worden kan dit leiden tot andere opbrengsten dan waar nu in de exploitatieberekeningen is uitgegaan. Ook de ontwikkelingen in de markt, zoals fluctuatie van de huizenprijzen, kunnen van invloed zijn op de grondprijs. • Er is gekozen voor een gespreide fasering op basis van het vastgestelde reële woningbouwprogramma. Door een stagnatie in de bouw van woningen zou deze fasering in werkelijkheid anders kunnen worden. Hierdoor zullen de rentelasten over het geïnvesteerd vermogen toenemen. • Het algemene rentepercentage dat gebruikt wordt binnen de grondexploitaties is 1,5%. Door (voornamelijk) externe factoren kan dit percentage hoger of lager uitvallen waardoor de resultaten van de berekeningen af gaan wijken.

• Indien projecten door wet- en regelgeving niet langer uitgevoerd kunnen worden op de manier zoals die gepland waren kunnen hierdoor financiële verliezen ontstaan, hierdoor kunnen naast de financiële verliezen ook wijzigingen optreden in het aantal te realiseren woningen, wat weer gevolgen heeft voor het saldo van de reserve financiële bijdrage. Op basis van de bovenstaande risico’s is het totale risicobedrag voor de grondexploitaties bepaald op € 3,7 mln. Dit bedrag is opgenomen in de berekening van het totale weerstandsvermogen van de gemeente Halderberge. 5.2 Algemene risico’s Politieke besluitvorming Zowel Europese, landelijke, provinciale als gemeentelijke besluitvorming kan tot extra kosten en/of langere looptijden leiden. Wetgeving kan veranderd worden waardoor normen strenger worden en procedures langer. Door gewijzigde inzichten en veranderende omstandigheden, waardoor lokaties anders ingevuld dienen te worden, kan het nodig zijn om de procedures over te doen. Het omgekeerde van langere procedures en extra kosten is in principe ook mogelijk maar komt in de praktijk toch minder voor. Daarnaast kunnen door, externe factoren, beoogde bouwlokaties uiteindelijk niet gerealiseerd worden. Indien door de gemeente voor deze beoogde lokatie kosten zijn gemaakt zal dit afgewaardeerd worden en zal dit ten laste komen van de algemene reserve van het grondbedrijf.

Dit kan aanzienlijke financiële gevolgen hebben. Conjunctuur en renterisico’s Afhankelijk van economische vooruitzichten en de rentestand kan de vraag naar bouwgrond toe- of afnemen wat gevolgen heeft voor de looptijd. Het risico is vooral groot bij plannen waarvoor al veel investeringen zijn gedaan en waarvan de meeste opbrengsten nog binnen moeten komen. Op dit moment zijn de vooruitzichten voor de woningmarkt gunstig en ook de huidige hypotheekrentestand geeft een positief effect op de afzet van woningen. Consumenten zijn in de afgelopen periode wel kieskeuriger geworden en zij stellen meer eisen aan woningtype en locatie. Het wordt steeds belangrijker om de juiste woningen op de juiste plaats te bouwen. Verandering in woon- en werkvoorkeuren en behoeftes Omdat een grondexploitatie over vele jaren loopt en er een aanzienlijke tijd met de voorbereiding is gemoeid kan het zijn dat de markt tussen het tot stand komen van het plan en het moment van aanbieden van de bouwgrond sterk veranderd. Getracht moet worden om zoveel mogelijk flexibiliteit in plannen in te bouwen. Pagina 24 van 29

Grondverwerving Bij locaties waarbij de gronden nog niet verworven zijn kan deze grondverwerving een belangrijke risicopost vormen. Hierbij moet een onderscheid gemaakt worden naar inbreidingslokaties en uitbreidingslokaties. Bij inbreidingslocaties is verwerving meestal duurder omdat niet alleen grond gekocht moet worden maar ook opstallen. Daarbij moeten soms bedrijven verplaatst worden en moet niet zelden de grond gesaneerd worden. Verder zijn de procedures om te komen tot een gebiedsontwikkeling in binnenstedelijke ruimtes vaak langer door bezwaren van omwonende. Voor uitbreidingslokaties zijn de risico’s beperkter doordat de aankoopprijzen veelal lager zijn en er meestal minder bewerkingen aan de gronden behoeven te worden uitgevoerd (betreft veelal landbouwgronden). Milieurisico’s Gedacht moet worden aan bodemverontreiniging en hinder. Ondanks het uitvoeren van bodemonderzoeken blijken saneringskosten moeilijk in te schatten. Dit kan zowel tot mee- als tegenvallers leiden. De hindersituatie wordt vooraf onderzocht. Risico’s kunnen er zijn als normen veranderen ten tijde van de planontwikkeling. Planschade Steeds vaker worden gemeenten geconfronteerd met eisen tot vergoeding van planschade. Vooraf wordt inzicht verkregen in de mogelijke kosten door het uitvoeren van een planschaderisicoscan. Bij eigen grondexploitaties wordt planschade bestreden uit de exploitatieopzet.

Bij private exploitaties wordt met de initiatiefnemer een overeenkomst gesloten zodat deze het risico loopt. Toereikendheid kostenramingen Om goed zicht te hebben op de risico’s is het van belang om gemaakte kostenramingen regelmatig te actualiseren. Minimaal gebeurt dit 1x per jaar. Per februari 2024 heeft een nieuwe actualisatie plaatsgevonden. Prijs/Opbrengststijgingen Prijzen en Opbrengsten kunnen sneller of langzamer stijgen dan waarmee in de berekeningen rekening is gehouden. Archeologie Voor alle locaties heeft en/of wordt archeologisch onderzoek verricht. Archeologische vondsten kunnen leiden tot aanzienlijke vertraging of zelfs het geheel moeten afblazen van een plan. Het risico kan in eerste instantie worden beoordeeld met behulp van de gemeentelijke archeologische verwachtingskaart. Subsidies Indien nog subsidies kunnen worden binnengehaald zijn dit meevallers. Indien reserveringen niet tot daadwerkelijke subsidietoekenning leiden vormt dit een risico.

Pagina 25 van 29

Eindconclusies 1. De boekwaarde van alle binnen de grondexploitaties geadministreerde complexen bedraagt per 1-1-2025 ca. € 3,8 miljoen en loopt af naar € 0,- per 1-1-2034. 2. Rekening houdend met bovenstaande, en zonder tussentijdse uitnamen, kan de algemene reserve van het grondbedrijf zich ontwikkelen tot een bedrag van ca. € 10,2 miljoen per 1-12034. 3. De resultaten van het MPG 2025-2034 geven aan dat op basis van de huidige stortingen en onttrekkingen in de reserve financiële bijdrage deze reserve een positief verloop heeft. 4. De projecten die positief sluiten geven een resultaat van ruim € 4,7 mln. De plannen met een negatief resultaat bedragen in totaal ca. € 0,5 mln. Voor de projecten met een verwacht verlies is inmiddels een voorziening gevormd. 5. Op eindwaarde is het grondbedrijf in principe financieel in staat de voorgenomen ontwikkelingen uit te voeren en in het kader van de continuïteit is er voldoende ruimte voor de ontwikkeling van nieuwe projecten. 6. De doorbelasting van personele lasten aan het grondbedrijf wordt gedaan op een raming van een reëel bedrag per jaar gebaseerd op de plankostenscan.

Pagina 26 van 29

Bijlage 1: Balansverloop en winst en verliesrekening grondbedrijf BALANSVERLOOP GRONDBEDRIJF ACTIVA Gronden in exploitatie Totaal voorraden

1-1-2025 1-1-2026 1-1-2027 1-1-2028 1-1-2029 1-1-2030 1-1-2031 1-1-2032 1-1-2033 1-1-2034 1-1-2035 -3.821.769 -13.379.565 1.060.459 -2.023.677 -557.857 512.602 0 0 0 0 0 -3.821.769 -13.379.565 1.060.459 -2.023.677 -557.857 512.602 0 0 0 0 0

RESERVES Alg. reserve GB

5.137.676

5.146.056

5.211.990

8.140.098

8.618.043

8.618.043 10.183.436 10.183.436 10.183.436 10.183.436 10.183.436

subtotaal alg reserve

5.137.676

5.146.056

5.211.990

8.140.098

8.618.043

8.618.043 10.183.436 10.183.436 10.183.436 10.183.436 10.183.436

Reserve financiele bijdrage Totaal reserves

0 5.137.676

304.260 5.450.316

1.053.395 6.265.385

1.074.765 9.214.863

1.096.135 9.714.178

1.117.505 1.138.875 1.108.875 1.078.875 1.048.875 1.018.875 9.735.548 11.322.311 11.292.311 11.262.311 11.232.311 11.202.311

VOORZIENINGEN verwachte verliezen Totaal voorzieningen

509.622 509.622

-20.589 -20.589

Financieringsmiddelen

5.647.298

5.959.938

6.244.796

9.194.274

9.693.589

Financieringoverschot

1.825.528

-7.419.627

7.305.255

7.170.597

9.135.732 10.227.561 11.301.722 11.271.722 11.241.722 11.211.722 11.181.722

2025

2026

2027

-20.589 -20.589

9.714.959 11.301.722 11.271.722 11.241.722 11.211.722 11.181.722

RESULTAATSVERWACHTING GRONDBEDRIJF Rentevergoeding reserves / voorzieningen

2028

2029

2030

2031

2032

2033

2034

Afwikkeling complexen Interne uren plan- en verkoopkosten

8.380 180.512

-464.277 180.512

2.928.108 172.717

477.945 120.323

0 87.823

1.565.393 87.823

0 0

Civiel technisch voorbereiding en toez. Totaal doorberekend vanuit AD Extra ten laste van grondbedrijf

26.897 -207.409 0

26.897 -199.614 0

0 -120.323 0

0 -87.823 0

0 0 0

8.380

-464.277

2.928.108

477.945

1.565.393

Mutatie alg. reserve

Bijlage 2: Overzicht verloop boekwaarde complexen Complex

106 Sppk Pagnevaart 143 Bornhemweg 144 Havendijk / Kom Noord 217 Linde - Joannes 315 Lindelommer 316 Uitbr.Bovendonksestr 317 Bosvenne

Totaal boekwaarde BIE

Boekwaarde Boekwaarde Boekwaarde Boekwaarde Boekwaarde BoekwaardeBoekwaardeBoekwaardeBoekwaardeBoekwaardeBoekwaarde 1-1-2025 1-1-2026 1-1-2027 1-1-2028 1-1-2029 1-1-2030 1-1-2031 1-1-2032 1-1-2033 1-1-2034 1-1-2035 e e e e e e e

1.098.728 4.053.631 -621.030 0 -280.804 -1.225.268 -28.607 294.754 -1.292.350 -1.420.735 1.006.279 161.806 -3.703.984 -15.243.753

3.745.390

1.059.616 557.262 0 0 -4.301.809

0 505.871

-2.529.548

-557.857

512.602

-3.821.769 -13.379.565

1.060.459

-2.023.677

-557.857

512.602

Pagina 28 van 29

Bijlage 3: Overzicht verloop reserve financiële bijdrage Storting 2025 Stortingen in Reserve Financiele Bijdrage stortingen lopende projecten zonder grex Woningbouwprojecten grex Woningbouwprojecten facilitair (gem ca. 30 woningen) Totaal

Onttrekkingen aan Reserve Financiele Bijdrage Ontrekkingen Totaal Saldo per 31-12

Storting 2026

Storting 2027

Storting 2028

Storting 2029

Storting 2030

Storting 2031

Storting 2032

Storting 2033

Storting 2034

246.440 87.820 70.000

779.135 70.000

51.370 70.000

0 70.000

404.260

849.135

121.370

70.000

100.000 100.000

304.260

1.053.395

1.074.765

1.096.135

1.117.505

1.138.875

1.108.875

1.078.875

1.048.875

1.018.875

Pagina 29 van 29

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://gemeenteraad.halderberge.nl/api/v1/meetings/617/documents/73030