Document · PDF

Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2024-2033.pdf

Gemeenteraad 4 juli 2024, gemeente HalderbergeBij agendapunt: 5: Voorstel vaststellen Zomernota 20248.578 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2024 – 2033

Pagina 2 van 30

INHOUDSOPGAVE

INLEIDING

UITGANGSPUNTEN EN FINANCIËLE GRONDSLAGEN

2.1

Woningbouwlokaties

2.2

Bedrijventerrein

2.3

Waardering en toerekening vervaardigingskosten

2.4

Financiële uitgangspunten

2.5

Bovenwijkse voorzieningen

2.6

Rente

2.7

Doorberekeningen van ambtelijke kosten vanuit de Algemene Dienst

2.8

Strategische aankopen/Ontwikkelingen

VOORTGANG EN RESULTATEN PER PROJECT

RESULTATEN MEERJAREN PERSPECTIEF GRONDEXPLOITATIES

4.1 ONTWIKKELING FINANCIËLE POSITIE GRONDBEDRIJF

4.2

De ontwikkeling van de reservepositie van het grondbedrijf

4.3

Het verloop van de totale boekwaarde van de complexen binnen het grondbedrijf.

4.4

Reserve bovenwijkse voorzieningen

4.5

Geraamd saldo complexen op contante waarde

4.6

Relatie Zomernota 2023 en Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2023 – 2032

GRONDEXPLOITATIE RISICO’S, KANSEN EN BEDREIGINGEN

5.1

Specifieke risico’s

5.2

Algemene risico’s

EINDCONCLUSIES

BIJLAGE 1: BALANSVERLOOP EN WINST EN VERLIESREKENING GRONDBEDRIJF

BIJLAGE 2: OVERZICHT VERLOOP BOEKWAARDE COMPLEXEN

BIJLAGE 3: OVERZICHT VERLOOP RESERVE BOVENWIJKSE VOORZIENINGEN

Pagina 3 van 30

Inleiding

Voor u ligt het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2024-2033 (MPG) zoals dat op grond van de ‘nota grondbeleid 2020’ is opgesteld. De basis van dit MPG zijn de bij de jaarrekening 2023 geactualiseerde exploitatieberekeningen. Op basis van de lopende projecten, de gecalculeerde risico’s, de inschatting van de baten en de lasten van de projecten en de prognoses over de vastgoedmarkt, geeft dit MPG een doorkijk vanuit het verleden naar de toekomst van de in beheer en ontwikkeling zijnde complexen, vallend onder het taakveld grondbedrijf. Een dergelijke berekening vormt altijd een momentopname. Tal van gebeurtenissen hebben invloed op het exploitatieresultaat. Het is dan ook van groot belang om de berekening regelmatig te actualiseren. In dit MPG zijn de financiële consequenties van alle grondbedrijf-activiteiten vertaalt in een meerjarige staat van reserves en voorzieningen grondexploitaties. De beginstand van deze staat is altijd 1 januari van het redactiejaar, in dit geval 2024. Bovendien is er aansluiting tussen de exploitatieberekeningen en de zogeheten staten P die in de jaarrekening worden vermeld. Om meer inzicht te geven in de grondbedrijf projecten is in dit MPG in hoofdstuk 3 een globale beschrijving per project gegeven evenals het, per project, te verwachte financiële resultaat.

Exploitatieberekeningen geven meerjarig inzicht in de verwachte kosten en opbrengsten van een activiteit. Optelling van alle activiteiten binnen het taakveld grondbedrijf per jaarschijf zijn de basis voor de begroting voor het taakveld grondbedrijf. Het MPG en alle onderliggende berekeningen bieden hiervoor het meest actuele kader. Het meerjarenperspectief grondexploitaties geeft antwoord op vragen als: □ Is het grondbedrijf financieel in staat de geplande ontwikkelingen uit te voeren? □ Is het vermogen van het grondbedrijf toereikend om de risico’s in de grondexploitatie op te kunnen vangen? □ Is er voldoende vermogen om de continuïteit van het grondbedrijf op langere termijn te waarborgen? □ Is de personele capaciteit van het grondbedrijf toereikend om de gewenste projecten in de gewenste tijd uit te kunnen voeren? □ Is er ruimte om eventuele nieuwe (verliesgevende) inbreidingslocaties te ontwikkelen? □ Is er eventueel ruimte om vanuit het grondbedrijf overschotten in te zetten om de exploitatie van de algemene dienst te ontlasten ? □ Is er ruimte om vanuit de algemene reserve van het grondbedrijf bij te dragen in de aanleg van belangrijke (hoofd)infrastructurele voorzieningen en/of de realisatie van accommodaties in de welzijns-sfeer ? In de vastgestelde nota grondbeleid 2020 is vastgelegd hoe de werkwijze van de gemeente is om de ruimtelijke doelstellingen binnen de

gemeente te realiseren en op welke wijze de daartoe beschikbare grondbeleid instrumenten (kunnen) worden ingezet. De financiële vertaling hiervan met betrekking tot alle binnen het grondbedrijf opgenomen projecten blijkt uit het voorliggende MJP 2024-2033.

Pagina 4 van 30

Uitgangspunten en Financiële grondslagen

2.1

Woningbouwlokaties

Op basis van de verwachte ontwikkelingen binnen het woningbouwprogramma zijn alle grondexploitatie-berekeningen geactualiseerd en zijn waarderingen van grondposities bijgesteld. Deze actualisatie en waardering van de grondpositie is ook verwerkt in de jaarrekening 2023. 2.2

Bedrijventerrein

In 2022 is de laatste bedrijfskavel op het bedrijventerrein Korenweide verkocht. Bij de jaarrekening 2022 is de grondexploitatie ‘Korenweide’ definitief afgesloten. Op dit moment heeft de gemeente geen uitgeefbare bedrijfskavels meer in zijn bezit. 2.3

Waardering en toerekening vervaardigingskosten

Op basis van hetgeen toegestaan is volgens de notitie ‘Grondgrondexploitaties 2023’ van het BBV is bepaald welke bedragen reëel zijn om toe te rekenen aan de verschillende projecten binnen de grondexploitaties. Deze toerekening is limitatief. Het gaat hierbij alleen om vervaardigingskosten in relatie tot het transformeren van ruwe grond naar bouwrijpe grond van projecten welke gecategoriseerd mogen worden als Bouwgronden in Exploitatie (BIE). Volgens het BBV bestaan de vervaardigingskosten uit de verkrijgingsprijs van de grond en alle bijkomende kosten die rechtstreeks kunnen worden toegerekend aan de vervaardiging van de grondexploitatie. Alle andere werkzaamheden die nodig zijn om bouwgronden in exploitatie te brengen (zoals een totale visie voor een gebied of voorbereidende werkzaamheden hiervoor) mogen niet meer worden toegerekend aan projecten binnen de grondexploitatie. Voor de berekening van de ambtelijke kosten welke aan het project toegerekend kunnen worden hanteren we de plankostenscan van de VNG. 2.4

Financiële uitgangspunten

In de grondexploitatieberekeningen die als basis hebben gediend voor het voorliggend MPG zijn de volgende financiële uitgangspunten gehanteerd: • In de grondexploitatieberekeningen is, indien de grondprijs voor een project is vastgesteld, met deze vastgestelde grondprijs gerekend, anders is er een gemiddelde verkoopprijs (rekenprijs) gehanteerd van € 330 per m2. • Voor de indexering op de kosten is voor 2024 gerekend met een percentage van 4,0% en vanaf 2025 is dit percentage gesteld op 3%. • De rente is vastgesteld op 0,73%, conform het uitgangspunt in de Zomernota. • Het disconteringspercentage is voor alle projecten gesteld op 2%. • De indexering op de verkoopprijs is voorzichtigheidshalve gesteld op 0%. • De fasering van het nieuwe totaal nog te bouwen woningen is gebaseerd op het actuele woningbouwprogramma. • Kosten bouw- en woonrijp zijn gebaseerd op reële bedragen • De toerekening van ambtelijke kosten wordt berekend op basis van de plankostenscan van de VNG. En de bijdrage voor bovenwijkse voorzieningen is gebaseerd op de nota kostenverhaal 2019. • Binnen het MPG zijn alleen door de gemeenteraad vastgestelde grondexploitatieontwikkelingen opgenomen.

Pagina 5 van 30

2.5

Bovenwijkse voorzieningen

Voor de stortingen in de reserve bovenwijkse voorzieningen zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: □ een bedrag van € 2.000,- per toe te voegen woning aan de woningvoorraad □ € 10,- per/m² uitgegeven bedrijventerrein □ € 10,- per/m² b.v.o. (bruto vloer oppervlakte) voor kantoren, commerciële functies en bij procedures voor bedrijfsuitbreidingen. Voor wat betreft onttrekkingen aan de reserve bovenwijkse voorzieningen is aansluiting gezocht met de nota kostenverhaal 2019. Om leegstand en verpaupering van gebouwen en lokaties te voorkomen en om nieuwe woningbouwinitiatieven te stimuleren is op de bepaling van de bijdrage Bovenwijkse Voorzieningen een verrekening mogelijk. Het verrekenbedrag wordt bepaald op € 10,- per m2 bvo van de getransformeerde/gesloopte én wegbestemde opstallen. Het te verrekenen bedrag kan nooit meer bedragen dan het op basis van het aantal toe te voegen woningen verschuldigde bedrag aan bovenwijkse voorzieningen. In de berekening is bij exploitaties waar storting in de reserve tot een verlies zou leiden het bedrag wat in de reserve wordt gestort aangepast zodat een saldo in de buurt van 0 wordt bereikt. In plannen die ook zonder bijdragen aan de reserve bovenwijkse voorzieningen al op een verlies uitkomen is geen storting opgenomen. 2.6

Rente

Uitgangspunt is dat op alle complexen die geadministreerd worden binnen de grondexploitaties rente wordt bijgeschreven. Als rentepercentage is voor 2024 en latere jaren vooralsnog uitgegaan van 0,73%, het rentepercentage dat ook voor de gemeentebegroting wordt gehanteerd. Het definitieve rentepercentage zal afhangen van de verdeling tussen het vreemd vermogen en het eigen vermogen dat in de grondexploitaties is geïnvesteerd. Bij de jaarrekening 2024 zal het definitieve percentage worden toegerekend. 2.7

Doorberekeningen van ambtelijke kosten vanuit de Algemene Dienst

Op basis van hetgeen toegestaan is volgens de notitie ‘grondexploitaties 2023’ van het BBV bepaald welke bedragen reëel zijn om toe te rekenen aan de verschillende projecten binnen de grondexploitaties. Deze toerekening is limitatief. Het gaat hierbij alleen om vervaardigingskosten in relatie tot het transformeren van ruwe grond naar bouwrijpe grond van projecten welke gecategoriseerd mogen worden als Bouwgronden in Exploitatie (BIE). Alle andere werkzaamheden die nodig zijn om bouwgronden in exploitatie te brengen (zoals een totale visie voor een gebied of voorbereidende werkzaamheden hiervoor) mogen niet meer worden toegerekend aan projecten binnen de grondexploitatie. Op basis van bovenstaande is in onderstaand staatje aangegeven welke ambtelijke kosten in de komende jaren aan de grondexploitatie-projecten worden toegerekend. Totaal toe te rekenen ambtelijke kosten

2024

2025

2026

2027

170

169

118

De structurele financiële effecten van de bovengenoemde toerekening zijn meegenomen in de zomernota 2024. 2.8

Strategische aankopen/Ontwikkelingen

Uitgangspunt is dat ook op langere termijn het grondbedrijf wordt voortgezet en dat in het kader hiervan aankopen en andere investeringen zullen plaatsvinden met het oog op exploitatie na deze periode. Het college heeft hierbij het uitgangspunt dat per plan tijdig een ontwikkelingsstrategie door het college word opgesteld. De keuze voor de beste aanpak en Pagina 6 van 30

bijvoorbeeld de best passende samenwerkingsvorm voor een specifieke gebiedsontwikkeling wordt bepaald door een groot aantal factoren. Daarbij moet worden gedacht aan het grondbezit, de te realiseren (ruimtelijke) opgave, de looptijd, etc. Voorts zijn er velerlei financiële, organisatorische, juridische, technische en procesmatige factoren. Op basis van de ontwikkelingsstrategie kan worden nagedacht of en hoe samengewerkt gaat worden met welke marktpartij.

Pagina 7 van 30

Voortgang en resultaten per project Pagnevaart 106 complex in exploitatie (BIE) totaal gebied ca. 81.000 m2 voor realisering van ca. 110 woningen

Projectnr: Status Programma

startjaar eindjaar

2015 2027

Projectomschrijving De locatie Pagnevaart is in eigendom van de gemeente Halderberge. Voor deze locatie zijn plannen om het voormalig sportpark Pagnevaart te transformeren tot een aantrekkelijke, nieuwe en duurzame woonwijk voor de kern Oudenbosch. Het stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan is op 22 april 2021 door de gemeenteraad vastgesteld en op 25 mei 2022 is het het bestemmingsplan vastgesteld en dit is inmiddels onherroepelijk. De verkoop van de projectmatige woningbouw is afgerond en deze gronden worden in fases geleverd waarna de projectontwikkelaar deze gronden ook fase-gewijs gaat verkopen en bebouwen. In 2023 is het bouwrijpmaken gestart en is nagenoeg in zijn geheel afgerond. Begin 2024 zijn de laatste werkzaamheden opgepakt. Op dit moment is het CPO-project van de starterswoningen in aanbouw en zijn er diverse vrije sector woningen in aanbouw. Van de 4 tinyhouses zijn er inmiddels twee geplaatst, de andere twee zullen waarschijnlijk in 2024 geplaatst gaan worden. Afsluiting van het project is voorzien in 2027. Financieel overzicht Boekwaarde per 31-12-2023

2.708.298

12.000.000

Nog te realiseren uitgaven

3.400.276

10.000.000

Nog te realiseren inkomsten

9.860.607

8.000.000

804.472

6.000.000

3.752.032

4.000.000

3.535.624

2.000.000

uitgaven gepland in

2024

Resultaat: op eindwaarde per 2026 Contante waarde 1-1-2024

positief positief

getroffen voorziening

Boekwaarde per 31-12-2023

Nog te realiseren uitgaven Nog te realiseren inkomsten

Risico’s Naast de algemene risico zoals opgenomen onder hoofdstuk 5 van dit MPG zijn er geen specifieke risico’s aanwezig binnen dit project. Verschillenanalyse Resultaat NCW MPG 2024 Contante waarde 1-1-2024 MPG 2023 Contante waarde 1-1-2023 Verschil

3.535.624 3.540.679 -5.056

Pagina 8 van 30

PLAN :

Groene Vaart

Realisatie t/m Raming

bedragen x € 1.000,-

Grondverwerving/Boekwaarde Sloop en sanering Bouwrijp maken Woonrijpmaken Planstructurele voorzieningen Civiel techn voorbereiding en toezicht

Realisatie

Raming volgende jaren

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033

2034 TOTAAL

2.708.298

359.000

2.708.298

999.125

1.998.250

37.630

112.889

0 37.630

37.630

Planvoorbereiding

24.850

Planschaderisico

Overig kosten

135.372

Omslagkosten Onvoorzien

174.000

30.000

53.850

149.869

-13.375

-37.062

24.850

35.372

70.500

35.372

206.115 204.000 0

353.588

Rente

0,73%

19.771

Prijsstijging

4,00% 3,00%

32.164

69.586

804.472

1.270.784

1.325.019

600.022

79.993

159.985

4.049.689

2.620.311

6.670.000

1.215.300

2.430.600

-30.666 0

Totaal kosten

2.708.298

sociale huur (app sociale woningbouw) Koop (zelfbouw - Tiny Houses) Koop (CPO-starters) vrije sector koop (projectmatige bouw) vrije sector koop (zelfbouw) Opbrengststijging

0,00%

0 101.750 0

Subsidies Externe bijdragen Interne bijdragen Totaal opbrengsten Saldo dienstjaar Boekwaarde per 31-12 Exploitatiesaldo Contante waarde 1-1-2024

6.108.574

0 0 0

5.344.982

4.515.625

9.860.607

-2.708.298

4.540.509

3.244.841

-1.325.019

3.752.032

-2.708.298

1.832.211

5.077.051

3.752.032 3.535.624

Pagina 9 van 30

3.752.032

Bornhemweg RvR 143 complex in exploitatie (BIE) ca. 15.000 m2 woningbouw voor realisering 18 woningen

Projectnr: Status Programma

startjaar eindjaar

2019 2024

Projectomschrijving Aan de Bornhemweg in Oudenbosch heeft de gemeente een locatie met landbouwgronden in eigendom. Deze gronden liggen in het buitengebied waardoor een reguliere ontwikkeling met woningbouw door de gemeente niet mogelijk is. Op 12 december 2019 is door de gemeenteraad besloten om deze locatie deels te verkopen aan Ruimte voor Ruimte Beheer BV voor de realisatie van maximaal 18 Ruimte voor Ruimtekavels. Op het gedeelte van het perceel dat niet verkocht wordt is inmiddels een waterberging gerealiseerd die gebruikt wordt voor de opvang van schoonwater dat vanaf gebieden uit Oudenbosch Noord word afgevoerd. De woningbouwlocatie en de waterberging zijn als een geheel ontworpen waarbij de waterberging geïntegreerd is in het landschap. De gemeenteraad heeft in december 2021 het bestemmingsplan vastgesteld. In verband met ingediende bezwaren is het bestemmingsplan nog niet onherroepelijk. Eind november 2023 heeft de Raad van State uitspraak gedaan op dit bezwaar en hierbij is het bestemmingsplan vernietigd. Momenteel vindt onderzoek plaats naar de mogelijkheden met aanvullend akoestisch onderzoek het bestemmingsplan te herstellen. Hierover vindt ook overleg met Ruimte voor Ruimte BV. Financieel overzicht Boekwaarde per 31-12-2023

612.969

Nog te realiseren uitgaven

43.389

Nog te realiseren inkomsten

656.755

uitgaven gepland in

600.000

Boekwaarde per 31-12-2023

43.389

400.000

Nog te realiseren uitgaven

positief

398

200.000

positief

390

Nog te realiseren inkomsten

2024

Resultaat: op eindwaarde per 2024 Contante waarde 1-1-2024

800.000

getroffen voorziening

Risico’s Naast de algemene risico zoals opgenomen onder hoofdstuk 5 van dit MPG is het belangrijkste risico de procedure die loopt tegen het vastgestelde bestemmingsplan. Verschillenanalyse Resultaat NCW MPG 2024 Contante waarde 1-1-2024 MPG 2023 Contante waarde 1-1-2023 Verschil

390 995 -605

Pagina 10 van 30

PLAN :

Bornhemweg

Realisatie t/m Raming

bedragen x € 1.000,-

2023

Realisatie

Raming volgende jaren

2024

Bouw- en woonrijp maken

Civiel techn voorbereiding en toezicht

Planvoorbereiding (plankostescan)

Administratie en beheer

Overig

2.414

Fondsen Onvoorzien

32.000

4.500

4.475

Grondverwerving/Boekwaarde Sloop en sanering en RO-procedure

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033

2034 TOTAAL

612.969

Rente

0,73%

Prijsstijging

4,00% 3,00%

Totaal kosten

612.969

Opbrengsten soc. Huurwoningen Opbrengsten overige woningbouw Opbrengsten bedrijven Opbrengsten kantoren en voorzieningen Overige verkopen Opbrengststijging

Saldo dienstjaar Boekwaarde per 31-12 Exploitatiesaldo Contante waarde 1-1-2024

43.389

656.357

0 0

0 0 0

640.755

0,00%

640.755 0

Subsidies Externe bijdragen Interne bijdragen Totaal opbrengsten

43.389

16.000

16.000 0

656.755

-612.969

613.366

398

-612.969

398

390

Pagina 11 van 30

Havendijk / Kom Noord 144 complex in exploitatie (BIE) ca. 34.000 m2 woningbouw voor realisering 52 woningen

Projectnr: Status Programma

startjaar eindjaar

2021 2026

Projectomschrijving Het voornemen is om het plangebied Havendijk Kom Noord Oudenbosch te herontwikkelen naar een duurzaam samenhangend gebied met een balans tussen bestaande bedrijven, nieuwe woningbouw, groen en herstructurering van de begraafplaats. Hiervoor is een gebiedsvisie opgesteld waarin is beschreven hoe we van de verschillende deelgebieden een samenhangend (woon)gebied willen maken. Het eigendom van het gebied is verdeeld over meerdere eigenaren en afhankelijk van de wensen van deze eigenaren kan het gebied ontwikkeld worden. Op 16 december 2021 heeft de gemeenteraad de Gebiedsvisie Havendijk Kom Noord Oudenbosch en de hierbij behorende grondexploitatie vastgesteld. Op basis van deze visie verandert het gebied in een aantrekkelijk gemengd gebied. Het rommelige bedrijventerrein verdwijnt waarbij wonen hand in hand samengaat met kleinschalige bedrijfsobjecten zoals een opslagloods, sportschool en een cafetaria. Ook komt er een representatieve entree van de begraafplaats en er is in het plan veel ruimte voor groen. In totaal zijn er circa 50 koopwoningen gepland, verdeeld over vrijstaande woningen, 2 kappers en rijen met segmentatie, goedkoop, middelduur en duur. Het bestemmingsplan is vastgesteld en inmiddels in 2024 onherroepelijk geworden.

Op dit moment worden de voorbereidingen getroffen om de ontwikkeling daadwerkelijk te gaan ontwikkelingen en in 2024 een start te maken met het bouwrijpmaken en zal een biedingsprocedure worden gestart voor de grondverkoop. Financieel overzicht Boekwaarde per 31-12-2023

258.002

3.000.000

Nog te realiseren uitgaven

1.964.153

2.500.000

2.813.288

2.000.000

919.119

1.500.000

positief

591.133

1.000.000

positief

557.038

500.000

Nog te realiseren inkomsten uitgaven gepland in

2024

Resultaat: op eindwaarde per 2026 Contante waarde 1-1-2024 getroffen voorziening

Boekwaarde per 31-12-2023

Nog te realiseren uitgaven Nog te realiseren inkomsten

Risico’s Naast de algemene risico zoals opgenomen onder hoofdstuk 5 van dit MPG zijn de belangrijkste risico’s binnen dit project de bestemmingsplanprocedure en de daarmee samenhangende onderzoeken. Verschillenanalyse Resultaat NCW MPG 2024 Contante waarde 1-1-2024 MPG 2023 Contante waarde 1-1-2023 Verschil

557.038 491.659 65.378

Pagina 12 van 30

PLAN :

Havendijk Kom Noord

Realisatie t/m Raming

bedragen x € 1.000,-

Realisatie

Raming volgende jaren

2023

2024

2025

2026

258.002

670.537

361.058

256.050

33.333

100.000

Planvoorbereiding

37.500

75.000

Planschaderisico

50.000

70.285

45.285

160.854

Grondverwerving/Boekwaarde Sloop en sanering Bouwrijp maken Woonrijpmaken Planstructurele voorzieningen Overige werkzaamheden

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033

2034 TOTAAL 258.002 0 1.031.596 256.050

Overig (plankostenscan !)

Omslagkosten Onvoorzien

21.000

42.000

105.581

59.159

43.408

208.147

8.389

-7.506

Rente

0,73%

1.883

Prijsstijging

4,00% 3,00%

1.883

0 0

2.766

0 37.741

Totaal kosten

258.002

Opbrengsten soc. Huurwoningen Opbrengsten overige woningbouw Opbrengsten bedrijven Opbrengsten kantoren en voorzieningen Overige verkopen

0 14.315

23.426

580.039

464.996

919.119

2.729.430

0 0

0 2.729.430 0 0 0

Opbrengststijging

opbr.stijging vanaf 2024

0 0

Subsidies Externe bijdragen Interne bijdragen Totaal opbrengsten Saldo dienstjaar Boekwaarde per 31-12 Exploitatiesaldo Contante waarde 1-1-2024

2.222.155

0 0

27.953

83.858

27.953

2.757.383

27.953

2.813.288 591.133

-258.002

-891.166

2.177.343

-437.043

-258.002

-1.149.168

1.028.176

591.133 557.038

Pagina 13 van 30

591.133

Mgr. Meeuwissenstraat / Kerkstraat 216 complex in exploitatie (BIE) ca. 6.600 m2 woningbouw voor realisering ca 30 woningen

Projectnr: Status Programma

startjaar eindjaar

2016 2024

Projectomschrijving Het project Oud Gastel Centrum (Mgr. Meeuwissenstraat/Kerkstraat) betreft de ontwikkeling van de vrijkomende locatie Bernardusschool met de aangrenzende locatie aan de Kerkstraat tot een centrumontwikkeling met woningbouw. Voor het totale gebied heeft er een marktconsultatie plaatsgevonden. Op basis hiervan zijn de kaders vastgesteld die als uitgangspunt dienen voor de ontwikkeling van het gebied. De gunning van het totale project heeft in 2018 plaatsgevonden en het bestemmingsplan is in 2019 vastgesteld. De bouw van 1 particuliere woning en de uitbreiding van de fysiotherapiepraktijk zijn in voorgaande jaren afgerond. Vervolgens is de bouw van de projectmatige woningen in 2023 afgerond en de woningen zijn allemaal verkocht en opgeleverd. De ontwikkelaar is gestart met het woonrijpmaken en de bedoeling is dat dit in 2024 verder wordt afgerond. Op dit moment heeft de ontwikkelaar alleen de woningen aan de Kerkstraat 3 en 5 nog te koop staan. Het is de bedoeling dat dit project in 2024 in zijn geheel wordt afgerond en wordt afgesloten. Financieel overzicht Boekwaarde per 31-12-2023

2.734.383

3.000.000

Nog te realiseren uitgaven

42.711

2.500.000

Nog te realiseren inkomsten

24.500

2.000.000

uitgaven gepland in

42.711

1.500.000

negatief

-2.752.594

1.000.000

negatief

-2.698.622

500.000

2024

Resultaat: op eindwaarde per 2024 Contante waarde 1-1-2024 getroffen voorziening

Boekwaarde per 31-12-2023

Nog te realiseren uitgaven Nog te realiseren inkomsten

2.670.051

Risico’s Naast de algemene risico’s zoals opgenomen onder hoofdstuk 5 van dit MPG zijn de belangrijkste risico’s binnen dit project de bereikbaarheid van het centrum tijdens de werkzaamheden. Verschillenanalyse Resultaat NCW MPG 2024 Contante waarde 1-1-2024 MPG 2023 Contante waarde 1-1-2023 Verschil

-2.698.622 -2.670.051 -28.571

Pagina 14 van 30

PLAN :

Centrum Oud Gastel

Realisatie t/m Raming

bedragen x € 1.000,-

Grondverwerving/Boekwaarde Sloop en sanering

Realisatie

2023

2024

2.734.383

Raming volgende jaren

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033

2034 TOTAAL

5.000

500

500 0

16.500

2.734.383 0 0

Bouw- en woonrijp maken

5.000 0

Civiel techn voorbereiding en toezicht Diverse

Administratie en beheer

Overig

Fondsen Onvoorzien

750

19.961

500

0 0

0 0 0 0

0 0

750 0

Rente

0,73%

Prijsstijging

4,00% 3,00%

19.961 0

Totaal kosten

2.734.383

42.711

Opbrengsten soc. Huurwoningen Opbrengsten overige woningbouw Opbrengsten bedrijven Opbrengsten kantoren en voorzieningen Overige verkopen Opbrengststijging

Saldo dienstjaar Boekwaarde per 31-12 Exploitatiesaldo Contante waarde 1-1-2024

2.777.094

0 0

0 0 0

0,00%

0 0

Subsidies Externe bijdragen Interne bijdragen Totaal opbrengsten

42.711

24.500

0 0

24.500

24.500 0

24.500

-2.734.383

-18.211

0 -2.752.594

-2.734.383

-2.752.594

24.500

-2.752.594

-2.698.622

Pagina 15 van 30

Hoeven Oost cluster Lindenlommer 315 complex in exploitatie (BIE) ca. 11.605 m2 woningbouw voor realisering ca. 40 woningen

Projectnr: Status Programma

startjaar eindjaar

2019 2025

Projectomschrijving Op 23 mei 2019 is de denkrichting over het raamwerk Centrum-Oost goedgekeurd en op 6 februari 2020 is dit raamwerk vastgesteld door de gemeenteraad. De locatie Lindenlommer maakt onderdeel uit van het dit raamwerk maar is een op zichzelf staand project. Voor de Lindenlommerlocatie is op 27 juni 2019 een grondexploitatie vastgesteld. Met dit plan wordt de locatie van de voormalige school de Lindenlommer, de Bibliotheek en het dorpshuis het Kompas met de omliggende gronden getransformeerd tot een aantrekkelijke woonlokatie in het centrum van Hoeven. Het is de bedoeling dat de dorpshuisfunctie verhuisd naar de kerk waarna sloop en realisatie van deze locatie kan plaatsvinden. De aannemer is in 2024 gestart met de verbouw/nieuwbouw van de kerk en zal deze werkzaamheden naar verwachting in 2025 afronden. Het is de bedoeling om in het 3e of 4e kwartaal van 2024 een openbare biedingsprocedrure op te starten om de lokatie van de Lindenlommer in de markt te zetten en te verkopen. Financieel overzicht Boekwaarde per 31-12-2023

1.240.980

2.500.000

Nog te realiseren uitgaven

1.354.675

2.000.000

Nog te realiseren inkomsten

2.116.290

1.500.000

uitgaven gepland in

2026

Resultaat op eindwaarde per 2025 Contante waarde 1-1-2024

94.548 negatief

-512.145

negatief

-492.258

getroffen voorziening

1.000.000

500.000

Boekwaarde per 3112-2023

Nog te realiseren uitgaven Nog te realiseren inkomsten

460.105

Risico’s Naast de algemene risicos zoals opgenomen onder hoofdstuk 5 van dit MPG zijn de belangrijkste risico’s binnen dit project de bestemmingsplanprocedure en eventuele planschadeclaims. Ook de verplaatsing van de dorpshuisfunctie en de sanering van de ondergrond is een belangrijk risico voor de voortgang van dit project. Verschillenanalyse Resultaat NCW MPG 2024 Contante waarde 1-1-2024 MPG 2023 Contante waarde 1-1-2023 Verschil

-492.258 -460.105 -32.153

Pagina 16 van 30

PLAN :

Lindenlommer

Realisatie t/m Raming

bedragen x € 1.000,-

Grondverwerving/Boekwaarde Sloop en sanering

Realisatie

Raming volgende jaren

2023

2024

1.240.980

50.000

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033

2034 TOTAAL 1.290.980

560.900

531.720

Bouw- en woonrijp maken

Civiel techn voorbereiding en toezicht

Planvoorbereiding en uitwerking

35.489

Administratie en beheer

0 0

Overig

Fondsen Onvoorzien

78.000

79.758

9.059

9.749

0 0 78.000 0

79.758 0

Rente

0,73%

Prijsstijging

4,00% 3,00%

18.808 0

Totaal kosten

1.240.980

94.548

Opbrengsten Huur gebouwen Opbrengsten overige woningbouw Opbrengsten bedrijven Opbrengsten kantoren en voorzieningen Overige verkopen Opbrengststijging

94.548

32.779

1.292.906

2.595.656

0 0 0

0,00%

2.116.290 0

Subsidies Externe bijdragen Interne bijdragen Totaal opbrengsten Saldo dienstjaar Boekwaarde per 31-12 Exploitatiesaldo Contante waarde 1-1-2024

0 0 0

2.116.290

-512.145

-1.240.980

-94.548

823.384

-1.240.980

-1.335.528

-512.145

-492.258

Pagina 17 van 30

Uitbreiding Bovendonksestraat Hoeven 316 complex in exploitatie (BIE) ca. 26.315 m2 woningbouw voor realisering ca. 65 woningen

Projectnr: Status Programma

startjaar eindjaar

2019 2025

Projectomschrijving In 2019 is overeenstemming bereikt over de aankoop van gronden welke liggen in de beoogde woningbouwlocatie aan de Bovendonksestraat te Hoeven. De gemeenteraad heeft op 19 december 2019 besloten om deze locatie te gaan ontwikkelen en heeft toen de 1e grondexploitatieberekening voor dit plan vastgesteld. Met het in exploitatie brengen van deze nieuwe woningontwikkeling wordt uitvoering gegeven aan het woningbouwprogramma 2018-2028. De verwachte plancapaciteit op grond van de gemeente ligt op 45 woningen. Het zuidelijk deel van het verkavelingsplan is in eigendom van een ontwikkelaar en heeft een plancapaciteit van 20 woningen. Op 25 mei 2022 is het bestemmingsplan vastgesteld en aansluitend is de verkoop van de zelfbouwkavels gestart en is voor de projectmatige bouw overeenstemming bereikt met een projectontwikkelaar. Het bouwrijpmaken is in zijn geheel uitgevoerd. Inmiddels zijn de gronden voor de projectmatige bouw verkocht aan de ontwikkelaar en zijn de vrije kavels, op twee na, allemaal overgedragen. De overgebleven kavels zullen in 2024 worden overgedragen. Voor het woonrijpmaken is in 2023 een aanbestedingstraject opgestart dat heeft geleid tot een aanbesteding van de werkzaamheden in 2024. Financieel overzicht Boekwaarde per 31-12-2023

-912.410

1.500.000

Nog te realiseren uitgaven

1.231.635

1.000.000

Nog te realiseren inkomsten

332.241

500.000

uitgaven gepland in

163.097

2026

Resultaat op eindwaarde per 2025 Contante waarde 1-1-2024

positief positief

getroffen voorziening

13.016

-500.000

12.761

-1.000.000

Boekwaarde per 3112-2023

Nog te realiseren uitgaven Nog te realiseren inkomsten

-1.500.000

12.761 68.357 -55.596

Pagina 18 van 30

PLAN :

Bovendonken

Realisatie t/m Raming

bedragen x € 1.000,-

Realisatie

Raming volgende jaren

2023

2024

2025

2026

-912.410

979.320

50.341

Planvoorbereiding

Planschaderisico

Overig kosten (w.o.plankostenscan)

40.421

15.421

Omslagkosten Onvoorzien

78.996

0 -7.895

31.352

1.068.538

Grondverwerving/Boekwaarde Sloop en sanering Bouw- en woonrijp maken Planstructurele voorzieningen Civiel techn voorbereiding en toezicht

Rente

0,73%

-6.661

Prijsstijging

4,00% 3,00%

Totaal kosten

-912.410

Opbrengsten soc. Huurwoningen Opbrengsten overige woningbouw Opbrengsten bedrijven Opbrengsten kantoren en voorzieningen Overige verkopen Opbrengststijging

Saldo dienstjaar Boekwaarde per 31-12 Exploitatiesaldo Contante waarde 1-1-2024

163.097

273.900

2028

2029

2030

2031

2032

2033

2034 TOTAAL

979.320 0

0 100.681

55.842 78.996 0 0

-14.556 0 31.352

319.225

0 273.900 0 0

0,00%

Subsidies Externe bijdragen Interne bijdragen Totaal opbrengsten

163.097

2027

58.341

0 0

58.341 0

332.241

332.241 13.016

912.410

169.144

-1.068.538

912.410

1.081.555

13.016

12.761

Pagina 19 van 30

Centrum Stampersgat 504 complex in exploitatie (BIE) ca. 4.033 m2 woningbouw voor realisering ca. 12 won.

Projectnr: Status Programma

startjaar eindjaar

2010 2024

Projectomschrijving Voor dit project hebben De gemeente en een ontwikkelaar een realisatieovereenkomst getekend voor de bouw van 12 koopwoningen op deze locatie in Stampersgat. Dit plan past binnen de uitgangspunten van het vigerende bestemmingsplan. Het wordt een hofje in een groene omgeving met twee waterbergingsvijvers, voldoende openbare parkeerplaatsen en een wandelpad richting de Havenstraat. De verkoop van de woningen heeft plaatsgevonden en de gronden zijn overgedragen. Inmiddels zijn de woningen gerealiseerd en is de openbare ruimte nagenoeg in zijn geheel woonrijp gemaakt. De oplevering van de woningen heeft plaatsgevonden en het is de bedoeling om het project in 2024 af te sluiten. Financieel overzicht Boekwaarde per 31-12-2023

2.344.296

2.500.000

Nog te realiseren uitgaven

208.113

2.000.000

1.500.000

Nog te realiseren inkomsten uitgaven gepland in

2024

Resultaat: op eindwaarde per 2024 Contante waarde 1-1-2024

208.113 negatief

-2.552.409

negatief

-2.502.362

getroffen voorziening

1.000.000

500.000

Boekwaarde per 31-12-2023

Nog te realiseren uitgaven Nog te realiseren inkomsten

2.364.273

Risico’s Naast de algemene risico’s zoals opgenomen onder hoofdstuk 5 van dit MPG zijn de belangrijkste risico’s binnen dit project de uitvoeringswerkzaamheden van een aantal projecten binnen een kleine straal waardoor overlast kan optreden voor de inwoners. Verschillenanalyse Resultaat NCW MPG 2024 Contante waarde 1-1-2024 MPG 2023 Contante waarde 1-1-2023 Verschil

-2.502.362 -2.364.273 -138.089

Pagina 20 van 30

PLAN :

Centrum Stampersgat

bedragen x € 1.000,-

Realisatie t/m Raming

Realisatie

Raming volgende jaren

2023

2024

2.344.296

5.000

Civiel techn voorbereiding en toezicht

Planvoorbereiding en uitwerking

Administratie en beheer

186.000

17.113

Grondverwerving/Boekwaarde Sloop en sanering

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033

2034 TOTAAL

Bouw- en woonrijp maken

0 0 0 0 0 0

Overig

Fondsen Onvoorzien

Rente

0,73%

Prijsstijging

4,00% 3,00%

17.113

2.552.409

Totaal kosten

2.344.296

Opbrengsten soc. Huurwoningen Opbrengsten overige woningbouw Opbrengsten bedrijven Opbrengsten kantoren en voorzieningen Overige verkopen Opbrengststijging

208.113

0 0

0 0 0

0,00%

0 0

Subsidies Externe bijdragen Interne bijdragen Totaal opbrengsten Saldo dienstjaar Boekwaarde per 31-12 Exploitatiesaldo Contante waarde 1-1-2024

0 0 0

-2.344.296

-208.113

0 -2.552.409

-2.344.296

-2.552.409

-2.502.362

Pagina 21 van 30

Resultaten meerjaren perspectief grondexploitaties

4.1

Ontwikkeling Financiële positie grondbedrijf

Een belangrijke graadmeter om de financiële situatie van het grondbedrijf te beoordelen is het volgen van de ontwikkeling van de reservepositie. Daarnaast is de ontwikkeling van de totale boekwaarde van de complexen binnen het grondbedrijf een goede indicatie. Op basis van deze gegevens is in de volgende grafiek weergegeven hoe de financiële positie van het grondbedrijf zich naar verwachting zal gaan ontwikkelen. Aangegeven is: • de ontwikkeling van de algemene reserve van het grondbedrijf • de ontwikkeling van de boekwaarde van alle complexen

Uit de grafiek blijkt dat de boekwaarde van de complexen in de periode 2023–2032 zal afnemen van ca. € 9,0 miljoen naar € 0,- en zal de algemene reserve van het grondbedrijf op 31-12-2032 ca. € 7,9 miljoen bedragen. Risico’s liggen er vooral in het mogelijke tempo of in sommige gevallen het al of niet door kunnen gaan van ontwikkelingen. 4.2 De ontwikkeling van de reservepositie van het grondbedrijf De uitgangspunten van het actuele woningbouwprogramma zijn verwerkt in de geactualiseerde grondexploitatieberekeningen. Indien de projecten conform deze uitgangspunten worden uitgevoerd zal de algemene reserve van het grondbedrijf groeien van € 3,5 miljoen per 1-1-2023 naar ca. € 7,9 miljoen op 31-12-2032. 4.3 Het verloop van de totale boekwaarde van de complexen binnen het grondbedrijf. De boekwaarde van de complexen welke binnen grondbedrijf worden geadministreerd wordt enerzijds beïnvloed door de vervaardigingskosten die gemaakt moeten worden om ruwe

Pagina 22 van 30

gronden naar woonrijpe gronden te transformeren en anderzijds door de opbrengsten die deze woonrijpe gronden kunnen genereren. Op basis van het vastgestelde woningbouwprogramma zal de boekwaarde in de periode 2024 – 2033 afnemen van ca. € 9,0 miljoen naar € 0,-. 4.4 Reserve bovenwijkse voorzieningen In onderstaande tabel is de ontwikkeling weergegeven van de reserve bovenwijkse voorzieningen als de huidige planningen gehaald zullen worden.

Voor wat betreft de onttrekkingen uit de reserve bovenwijkse voorzieningen is gerekend met een uitname zoals die is opgenomen in de nota kostenverhaal. De voeding van deze reserve is gebaseerd op de aantallen woningen zoals deze zijn geprognosticeerd in het actuele woningbouwprogrammaning. Op basis van bovenstaand gegevens blijkt op dit moment dat er nog een toevoeging aan de reserve bovenwijkse voorzieningen wordt verwacht van ca. € 2,6 mln. En zijn de gepande onttrekkingen nog begroot op ca. € 2,4 mln. Deze positieve ontwikkeling van de reserve zal worden ingezet om de eerdere uitname uit de algemene reserve, die in voorgaande jaren nodig was om het saldo van de reserve bovenwijkse voorzieningen niet negatief te laten worden, (gedeeltelijk)te corrigeren. Omdat de huidige nota kostenverhaal inmiddels zo’n vier jaar oud is, is het de bedoeling om in 2024 een nieuwe nota kostenverhaal vast te laten stellen. 4.5 Geraamd saldo complexen op contante waarde Naast de boekwaarden zijn ook de nog te verwachten kosten en opbrengsten in beeld gebracht voor de projecten die in exploitatie zijn. Op basis hiervan zijn onderstaand de projecten weergegeven met een verwacht financieel resultaat (winstgevend of verliesgevend) op basis van de nominale waarde en de contante waarde per 1-1-2024.

Pagina 23 van 30

Naam project

resultaat nom.waarde financieel resultaat CW

Sppk Pagnevaart Bornhemweg Havendijk / Kom Noord Mgr. Meeuwissenstr./Kerkstr. Lindelommer Uitbr.Bovendonksestr Klooster St. gat

3.752.032 398 591.133 -2.752.594 -512.145 13.016 -2.552.409

3.535.624 398 557.038 -2.698.622 -492.258 12.761 -2.502.362

Totalen

-1.460.569

-1.587.421

De projecten die positief sluiten geven een resultaat op contante waarde van ca. € 4,1 mln. De plannen met een negatief resultaat bedragen op contante waarde in totaal ca. € 5,7 mln. Voor de projecten met een verwacht verlies is conform de BBV een voorziening gevormd. 4.6 Relatie Zomernota 2023 en Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2024 – 2033 Het totaal meerjarig effect van de geactualiseerde grondexploitaties is meegenomen in de zomernota 2024. Hierbij wordt ook het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2024– 2033 (MPG) aan u voorgelegd, waarin een financiële doorkijk wordt gegeven van de resultaten van de grondexploitaties voor het jaar 2024 en de komende jaren.

Pagina 24 van 30

Grondexploitatie risico’s, kansen en bedreigingen

In het kader van het risicomanagement zijn binnen de grondexploitaties een groot aantal risico aanwezig. In dit hoofdstuk worden de belangrijkste genoemd. 5.1 Specifieke risico’s Doordat in de jaarrekening 2023 de voorzieningen voor de verliesgevende projecten wederom zijn geactualiseerd is het grootste deel van het risico binnen de grondexploitaties ondervangen. Echter aanvullende verliesvoorzieningen en afwaarderingen kunnen nog nodig zijn op basis van onderstaande risico’s. • De verkoopprijs binnen de diverse projecten zijn vastgesteld op een bedrag van € 330 per m2. Doordat de werkelijke uitgifteprijs anders kan worden kan dit leiden tot andere opbrengsten dan waar nu in de exploitatieberekeningen is uitgegaan. Ook de ontwikkelingen in de markt, zoals fluctuatie van de huizenprijzen, kunnen van invloed zijn op de grondprijs. • Er is gekozen voor een gespreide fasering op basis van het vastgestelde reële woningbouwprogramma. Door een stagnatie in de bouw van woningen zou deze fasering in werkelijkheid anders kunnen worden. Hierdoor zullen de rentelasten over het geïnvesteerd vermogen toenemen. • Het algemene rentepercentage dat gebruikt wordt binnen de grondexploitaties is 0,73%. Door (voornamelijk) externe factoren kan dit percentage hoger of lager uitvallen waardoor de resultaten van de berekeningen af gaan wijken.

• Indien projecten door wet- en regelgeving niet langer uitgevoerd kunnen worden op de manier zoals die gepland waren kunnen hierdoor financiële verliezen ontstaan, hierdoor kunnen naast de financiële verliezen ook wijzigingen optreden in het aantal te realiseren woningen, wat weer gevolgen heeft voor het saldo van de reserve bovenwijkse voorzieningen. Op basis van de bovenstaande risico’s is het totale risicobedrag voor de grondexploitaties bepaald op € 1,6 mln. Dit bedrag is opgenomen in de berekening van het totale weerstandsvermogen van de gemeente Halderberge. 5.2 Algemene risico’s Politieke besluitvorming Zowel Europese, landelijke, provinciale als gemeentelijke besluitvorming kan tot extra kosten en/of langere looptijden leiden. Wetgeving kan veranderd worden waardoor normen strenger worden en procedures langer. Door gewijzigde inzichten en veranderende omstandigheden, waardoor lokaties anders ingevuld dienen te worden, kan het nodig zijn om de procedures over te doen. Het omgekeerde van langere procedures en extra kosten is in principe ook mogelijk maar komt in de praktijk toch minder voor. Daarnaast kunnen door, externe factoren, beoogde bouwlokaties uiteindelijk niet gerealiseerd worden. Indien door de gemeente voor deze beoogde lokatie kosten zijn gemaakt zal dit afgewaardeerd worden en zal dit ten laste komen van de algemene reserve van het grondbedrijf.

Dit kan aanzienlijke financiële gevolgen hebben. Conjunctuur en renterisico’s Afhankelijk van economische vooruitzichten en de rentestand kan de vraag naar bouwgrond toe- of afnemen wat gevolgen heeft voor de looptijd. Het risico is vooral groot bij plannen waarvoor al veel investeringen zijn gedaan en waarvan de meeste opbrengsten nog binnen moeten komen. Op dit moment zijn de vooruitzichten voor de woningmarkt gunstig en ook de huidige hypotheekrentestand geeft een positief effect op de afzet van woningen. Consumenten zijn in de afgelopen periode wel kieskeuriger geworden en zij stellen meer eisen aan woningtype en locatie. Het wordt steeds belangrijker om de juiste woningen op de juiste plaats te bouwen.

Pagina 25 van 30

Verandering in woon- en werkvoorkeuren en behoeftes Omdat een grondexploitatie over vele jaren loopt en er een aanzienlijke tijd met de voorbereiding is gemoeid kan het zijn dat de markt tussen het tot stand komen van het plan en het moment van aanbieden van de bouwgrond sterk veranderd. Getracht moet worden om zoveel mogelijk flexibiliteit in plannen in te bouwen. Grondverwerving Bij locaties waarbij de gronden nog niet verworven zijn kan deze grondverwerving een belangrijke risicopost vormen. Hierbij moet een onderscheid gemaakt worden naar inbreidingslokaties en uitbreidingslokaties. Bij inbreidingslocaties is verwerving meestal duurder omdat niet alleen grond gekocht moet worden maar ook opstallen. Daarbij moeten soms bedrijven verplaatst worden en moet niet zelden de grond gesaneerd worden. Verder zijn de procedures om te komen tot een gebiedsontwikkeling in binnenstedelijke ruimtes vaak langer door bezwaren van omwonende. Voor uitbreidingslokaties zijn de risico’s beperkter doordat de aankoopprijzen veelal lager zijn en er meestal minder bewerkingen aan de gronden behoeven te worden uitgevoerd (betreft veelal landbouwgronden). Milieurisico’s Gedacht moet worden aan bodemverontreiniging en hinder. Ondanks het uitvoeren van bodemonderzoeken blijken saneringskosten moeilijk in te schatten. Dit kan zowel tot meeals tegenvallers leiden.

De hindersituatie wordt vooraf onderzocht. Risico’s kunnen er zijn als normen veranderen ten tijde van de planontwikkeling. Planschade Steeds vaker worden gemeenten geconfronteerd met eisen tot vergoeding van planschade. Vooraf wordt inzicht verkregen in de mogelijke kosten door het uitvoeren van een planschaderisicoscan. Bij eigen grondexploitaties wordt planschade bestreden uit de exploitatieopzet. Bij private exploitaties wordt met de initiatiefnemer een overeenkomst gesloten zodat deze het risico loopt. Toereikendheid kostenramingen Om goed zicht te hebben op de risico’s is het van belang om gemaakte kostenramingen regelmatig te actualiseren. Minimaal gebeurt dit 1x per jaar. Per februari 2024 heeft een nieuwe actualisatie plaatsgevonden. Prijs/Opbrengststijgingen Prijzen en Opbrengsten kunnen sneller of langzamer stijgen dan waarmee in de berekeningen rekening is gehouden. Archeologie Voor alle locaties heeft en/of wordt archeologisch onderzoek verricht. Archeologische vondsten kunnen leiden tot aanzienlijke vertraging of zelfs het geheel moeten afblazen van een plan. Het risico kan in eerste instantie worden beoordeeld met behulp van de gemeentelijke archeologische verwachtingskaart. Subsidies Indien nog subsidies kunnen worden binnengehaald zijn dit meevallers. Indien reserveringen niet tot daadwerkelijke subsidietoekenning leiden vormt dit een risico.

Pagina 26 van 30

Eindconclusies 1. De boekwaarde van alle binnen de grondexploitaties geadministreerde complexen bedraagt per 1-1-2024 ca. € 9 miljoen en loopt af naar € 0,- per 1-1-2027. 2. Rekening houdend met bovenstaande, en zonder tussentijdse uitnamen, kan de algemene reserve van het grondbedrijf zich ontwikkelen tot een bedrag van ca. € 7,9,2 miljoen per 1-1-2027. 3. De resultaten van het MPG 2024-2033 geven aan dat op basis van de huidige stortingen en onttrekkingen in de reserve bovenwijkse voorzieningen deze reserve een positief verloop heeft. 4. De projecten die positief sluiten geven een resultaat van ruim € 4,1 mln. De plannen met een negatief resultaat bedragen in totaal ca. € 5,7 mln. Voor de projecten met een verwacht verlies is inmiddels een voorziening gevormd. 5. Op eindwaarde is het grondbedrijf in principe financieel in staat de voorgenomen ontwikkelingen uit te voeren en in het kader van de continuïteit is er voldoende ruimte voor de ontwikkeling van nieuwe projecten. 6. De doorbelasting van personele lasten aan het grondbedrijf wordt gedaan op een raming van een reëel bedrag per jaar gebaseerd op de plankostenscan.

Pagina 27 van 30

Bijlage 1: Balansverloop en winst en verliesrekening grondbedrijf BALANSVERLOOP GRONDBEDRIJF ACTIVA Gronden in exploitatie Totaal voorraden

1-1-2024 1-1-2025 1-1-2026 1-1-2027 1-1-2028 1-1-2029 1-1-2030 1-1-2031 1-1-2032 1-1-2033 1-1-2034 -8.986.518 429.070 6.105.227 0 0 0 0 0 0 0 0 -8.986.518 429.070 6.105.227 0 0 0 0 0 0 0 0

RESERVES Alg. reserve GB

3.509.616

3.510.014

3.523.030

7.866.195

subtotaal alg reserve

3.509.616

3.510.014

3.523.030

7.866.195

Reserve bovenwijkse v Totaal reserves

0 3.509.616

465.619 3.975.633

499.619 4.022.649

446.619 8.312.814

393.619 8.259.814

319.619 8.185.814

245.619 8.111.814

171.619 8.037.814

VOORZIENINGEN verwachte verliezen Totaal voorzieningen

5.693.242 5.693.242

492.258 492.258

0 0

Financieringsmiddelen

9.202.858

4.467.891

4.022.649

8.312.814

8.259.814

8.185.814

8.111.814

8.037.814

Financieringoverschot

216.340

4.896.961 10.127.876

8.312.814

8.259.814

8.185.814

8.111.814

8.037.814

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033

RESULTAATSVERWACHTING GRONDBEDRIJF 2024 Rentevergoeding reserves / voorzieningen

2025 0

Afwikkeling complexen Interne uren plan- en verkoopkosten

-5.200.586 131.567

-479.242 131.567

4.343.165 80.657

0 0

Civiel technisch voorbereiding en toez. Totaal doorberekend vanuit AD Extra ten laste van grondbedrijf

38.130 -169.697 0

37.630 -169.197 0

37.630 -118.287 0

0 0 0

-5.200.586

-479.242

4.343.165

Mutatie alg. reserve

Bijlage 2: Overzicht verloop boekwaarde complexen Complex

106 Sppk Pagnevaart 143 Bornhemweg 144 Havendijk / Kom Noord 216 Mgr. Meeuwissenstr./Kerkstr. 315 Lindelommer 316 Uitbr.Bovendonksestr 504 Klooster St. gat

Totaal boekwaarde BIE

Boekwaarde Boekwaarde Boekwaarde Boekwaarde Boekwaarde BoekwaardeBoekwaardeBoekwaardeBoekwaardeBoekwaardeBoekwaarde 1-1-2024 1-1-2025 1-1-2026 1-1-2027 1-1-2028 1-1-2029 1-1-2030 1-1-2031 1-1-2032 1-1-2033 1-1-2034 e e e e e e e

-2.708.298 -612.969 -258.002 -2.734.383 -1.240.980 912.410 -2.344.296

1.832.211 0 -1.149.168 0 -1.335.528 1.081.555 0

5.077.051

1.028.176

-8.986.518

429.070

6.105.227

0 0

Pagina 29 van 30

Bijlage 3: Overzicht verloop reserve bovenwijkse voorzieningen Storting 2024 STORTINGEN IN BOVENW. VOORZIENINGEN stortingen lopende projecten zonder grex (voor 2023) Woningbouwprojecten grex voeding o.b.v. programma kostenverhaal Totaal

270.623 284.996

ONTTREKKINGEN AAN BOVENW. VOORZIENINGEN Ontrekkingen Totaal Saldo per 31-12

Storting 2025

Storting 2026

Storting 2027

Storting 2028

Storting 2029

Storting 2030

Storting 2031

Storting 2032

Storting 2033

108.000 310.000

21.000 310.000

0 310.000

555.619

418.000

331.000

310.000

90.000 90.000

384.000 384.000

465.619

499.619

446.619

393.619

319.619

245.619

171.619

Pagina 30 van 30

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://gemeenteraad.halderberge.nl/api/v1/meetings/585/documents/17171