Document · PDF

Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2023-2032.pdf

Gemeenteraad 13 juli 2023, gemeente HalderbergeBij agendapunt: 11: Zomernota 20239.140 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2023 – 2032

Pagina 1 van 31

INHOUDSOPGAVE

INLEIDING

UITGANGSPUNTEN EN FINANCIËLE GRONDSLAGEN

2.1

Woningbouwlokaties

2.2

Bedrijventerrein

2.3

Waardering en toerekening vervaardigingskosten

2.4

Financiële uitgangspunten

2.5

Bovenwijkse voorzieningen

2.6

Rente

2.7

Doorberekeningen van ambtelijke kosten vanuit de Algemene Dienst

2.8

Strategische aankopen/Ontwikkelingen

VOORTGANG EN RESULTATEN PER PROJECT

RESULTATEN MEERJAREN PERSPECTIEF GRONDEXPLOITATIES

4.1 ONTWIKKELING FINANCIËLE POSITIE GRONDBEDRIJF

4.2

De ontwikkeling van de reservepositie van het grondbedrijf

4.3

Het verloop van de totale boekwaarde van de complexen binnen het grondbedrijf.

4.4

Reserve bovenwijkse voorzieningen

4.5

Geraamd saldo complexen op contante waarde

4.6

Relatie Zomernota 2023 en Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2023 – 2032

GRONDEXPLOITATIE RISICO’S, KANSEN EN BEDREIGINGEN

5.1

Specifieke risico’s

5.2

Algemene risico’s

EINDCONCLUSIES

BIJLAGE 1: BALANSVERLOOP EN WINST EN VERLIESREKENING GRONDBEDRIJF

BIJLAGE 2: OVERZICHT VERLOOP BOEKWAARDE COMPLEXEN

BIJLAGE 3: OVERZICHT VERLOOP RESERVE BOVENWIJKSE VOORZIENINGEN

Pagina 2 van 31

Inleiding

Voor u ligt het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2023-2032 (MPG) zoals dat op grond van de ‘nota grondbeleid 2020’ is opgesteld. De basis van dit MPG zijn de bij de jaarrekening 2022 geactualiseerde exploitatieberekeningen. Op basis van de lopende projecten, de gecalculeerde risico’s, de inschatting van de baten en de lasten van de projecten en de prognoses over de vastgoedmarkt, geeft dit MPG een doorkijk vanuit het verleden naar de toekomst van de in beheer en ontwikkeling zijnde complexen, vallend onder het taakveld grondbedrijf. Een dergelijke berekening vormt altijd een momentopname. Tal van gebeurtenissen hebben invloed op het exploitatieresultaat. Het is dan ook van groot belang om de berekening regelmatig te actualiseren. In dit MPG zijn de financiële consequenties van alle grondbedrijf-activiteiten vertaalt in een meerjarige staat van reserves en voorzieningen grondexploitaties. De beginstand van deze staat is altijd 1 januari van het redactiejaar, in dit geval 2023. Bovendien is er aansluiting tussen de exploitatieberekeningen en de zogeheten staten P die in de jaarrekening worden vermeld. Om meer inzicht te geven in de grondbedrijf projecten is in dit MPG in hoofdstuk 3 een globale beschrijving per project gegeven evenals het, per project, te verwachte financiële resultaat.

Exploitatieberekeningen geven meerjarig inzicht in de verwachte kosten en opbrengsten van een activiteit. Optelling van alle activiteiten binnen het taakveld grondbedrijf per jaarschijf zijn de basis voor de begroting voor het taakveld grondbedrijf. Het MPG en alle onderliggende berekeningen bieden hiervoor het meest actuele kader. Het meerjarenperspectief grondexploitaties geeft antwoord op vragen als: □ Is het grondbedrijf financieel in staat de geplande ontwikkelingen uit te voeren? □ Is het vermogen van het grondbedrijf toereikend om de risico’s in de grondexploitatie op te kunnen vangen? □ Is er voldoende vermogen om de continuïteit van het grondbedrijf op langere termijn te waarborgen? □ Is de personele capaciteit van het grondbedrijf toereikend om de gewenste projecten in de gewenste tijd uit te kunnen voeren? □ Is er ruimte om eventuele nieuwe (verliesgevende) inbreidingslocaties te ontwikkelen? □ Is er eventueel ruimte om vanuit het grondbedrijf overschotten in te zetten om de exploitatie van de algemene dienst te ontlasten ? □ Is er ruimte om vanuit de algemene reserve van het grondbedrijf bij te dragen in de aanleg van belangrijke (hoofd)infrastructurele voorzieningen en/of de realisatie van accommodaties in de welzijns-sfeer ? In de vastgestelde nota grondbeleid 2020 is vastgelegd hoe de werkwijze van de gemeente is om de ruimtelijke doelstellingen binnen de

gemeente te realiseren en op welke wijze de daartoe beschikbare grondbeleid instrumenten (kunnen) worden ingezet. De financiële vertaling hiervan met betrekking tot alle binnen het grondbedrijf opgenomen projecten blijkt uit het voorliggende MJP 2023-2032.

Pagina 3 van 31

Uitgangspunten en Financiële grondslagen

2.1

Woningbouwlokaties

Op basis van de verwachte ontwikkelingen binnen het woningbouwprogramma zijn alle grondexploitatie-berekeningen geactualiseerd en zijn waarderingen van grondposities bijgesteld. Deze actualisatie en waardering van de grondpositie is ook verwerkt in de jaarrekening 2022. 2.2

Bedrijventerrein

In 2022 is de laatste bedrijfskavel op het bedrijventerrein Korenweide verkocht. Bij de jaarrekening 2022 is de grondexploitatie ‘Korenweide’ definitief afgesloten. Op dit moment heeft de gemeente geen uitgeefbare bedrijfskavels meer in zijn bezit. 2.3

Waardering en toerekening vervaardigingskosten

Op basis van hetgeen toegestaan is volgens de notitie ‘Grondgrondexploitaties 2019’ van het BBV is bepaald welke bedragen reëel zijn om toe te rekenen aan de verschillende projecten binnen de grondexploitaties. Deze toerekening is limitatief. Het gaat hierbij alleen om vervaardigingskosten in relatie tot het transformeren van ruwe grond naar bouwrijpe grond van projecten welke gecategoriseerd mogen worden als Bouwgronden in Exploitatie (BIE). Volgens het BBV bestaan de vervaardigingskosten uit de verkrijgingsprijs van de grond en alle bijkomende kosten die rechtstreeks kunnen worden toegerekend aan de vervaardiging van de grondexploitatie. Alle andere werkzaamheden die nodig zijn om bouwgronden in exploitatie te brengen (zoals een totale visie voor een gebied of voorbereidende werkzaamheden hiervoor) mogen niet meer worden toegerekend aan projecten binnen de grondexploitatie. Voor de berekening van de ambtelijke kosten welke aan het project toegerekend kunnen worden hanteren we de plankostenscan van de VNG. 2.4

Financiële uitgangspunten

In de grondexploitatieberekeningen die als basis hebben gediend voor het voorliggend MPG zijn de volgende financiële uitgangspunten gehanteerd: • In de grondexploitatieberekeningen is, indien de grondprijs voor een project is vastgesteld, met deze vastgestelde grondprijs gerekend, anders is er een gemiddelde verkoopprijs (rekenprijs) gehanteerd van € 330 per m2. • Voor de indexering op de kosten is gerekend met een percentage van 4,0%. • De rente is vastgesteld op 0,71%, conform het uitgangspunt in de Zomernota. • Het disconteringspercentage is voor alle projecten gesteld op 2%. • De indexering op de verkoopprijs is voorzichtigheidshalve gesteld op 0%. • De fasering van het nieuwe totaal nog te bouwen woningen is gebaseerd op het actuele woningbouwprogramma. • Kosten bouw- en woonrijp zijn gebaseerd op reële bedragen • De toerekening van ambtelijke kosten wordt berekend op basis van de plankostenscan van de VNG. En de bijdrage voor bovenwijkse voorzieningen is gebaseerd op de nota kostenverhaal 2019. • Binnen het MPG zijn alleen door de gemeenteraad vastgestelde grondexploitatieontwikkelingen opgenomen.

Pagina 4 van 31

2.5

Bovenwijkse voorzieningen

Voor de stortingen in de reserve bovenwijkse voorzieningen zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: □ een bedrag van € 2.000,- per toe te voegen woning aan de woningvoorraad □ € 10,- per/m² uitgegeven bedrijventerrein □ € 10,- per/m² b.v.o. (bruto vloer oppervlakte) voor kantoren, commerciële functies en bij procedures voor bedrijfsuitbreidingen. Voor wat betreft onttrekkingen aan de reserve bovenwijkse voorzieningen is aansluiting gezocht met de nota kostenverhaal 2019. Om leegstand en verpaupering van gebouwen en lokaties te voorkomen en om nieuwe woningbouwinitiatieven te stimuleren is op de bepaling van de bijdrage Bovenwijkse Voorzieningen een verrekening mogelijk. Het verrekenbedrag wordt bepaald op € 10,- per m2 bvo van de getransformeerde/gesloopte én wegbestemde opstallen. Het te verrekenen bedrag kan nooit meer bedragen dan het op basis van het aantal toe te voegen woningen verschuldigde bedrag aan bovenwijkse voorzieningen. In de berekening is bij exploitaties waar storting in de reserve tot een verlies zou leiden het bedrag wat in de reserve wordt gestort aangepast zodat een saldo in de buurt van 0 wordt bereikt. In plannen die ook zonder bijdragen aan de reserve bovenwijkse voorzieningen al op een verlies uitkomen is geen storting opgenomen. 2.6

Rente

Uitgangspunt is dat op alle complexen die geadministreerd worden binnen de grondexploitaties rente wordt bijgeschreven. Als rentepercentage is voor 2023 en latere jaren vooralsnog uitgegaan van 0,71%, het rentepercentage dat ook voor de gemeentebegroting wordt gehanteerd. Het definitieve rentepercentage zal afhangen van de verdeling tussen het vreemd vermogen en het eigen vermogen dat in de grondexploitaties is geïnvesteerd. Bij de jaarrekening 2023 zal het definitieve percentage worden toegerekend. 2.7

Doorberekeningen van ambtelijke kosten vanuit de Algemene Dienst

Op basis van hetgeen toegestaan is volgens de notitie ‘grondexploitaties 2019’ van het BBV bepaald welke bedragen reëel zijn om toe te rekenen aan de verschillende projecten binnen de grondexploitaties. Deze toerekening is limitatief. Het gaat hierbij alleen om vervaardigingskosten in relatie tot het transformeren van ruwe grond naar bouwrijpe grond van projecten welke gecategoriseerd mogen worden als Bouwgronden in Exploitatie (BIE). Alle andere werkzaamheden die nodig zijn om bouwgronden in exploitatie te brengen (zoals een totale visie voor een gebied of voorbereidende werkzaamheden hiervoor) mogen niet meer worden toegerekend aan projecten binnen de grondexploitatie. Op basis van bovenstaande is in onderstaand staatje aangegeven welke ambtelijke kosten in de komende jaren aan de grondexploitatie-projecten worden toegerekend. Totaal doorberekening ambtelijke kosten

2023 166.852

2024 166.702

2025 132.272

2026 117.085

De structurele financiële effecten van de bovengenoemde toerekening zijn meegenomen in de zomernota 2023. 2.8

Strategische aankopen/Ontwikkelingen

Uitgangspunt is dat ook op langere termijn het grondbedrijf wordt voortgezet en dat in het kader hiervan aankopen en andere investeringen zullen plaatsvinden met het oog op exploitatie na deze periode. Het college heeft hierbij het uitgangspunt dat per plan tijdig een ontwikkelingsstrategie door het college word opgesteld. De keuze voor de beste aanpak en bijvoorbeeld de best passende samenwerkingsvorm voor een specifieke gebiedsontwikkeling Pagina 5 van 31

wordt bepaald door een groot aantal factoren. Daarbij moet worden gedacht aan het grondbezit, de te realiseren (ruimtelijke) opgave, de looptijd, etc. Voorts zijn er velerlei financiële, organisatorische, juridische, technische en procesmatige factoren. Op basis van de ontwikkelingsstrategie kan worden nagedacht of en hoe samengewerkt gaat worden met welke marktpartij.

Pagina 6 van 31

Voortgang en resultaten per project Pagnevaart 106 complex in exploitatie (BIE) totaal gebied ca. 81.000 m2 voor realisering van ca. 110 woningen

Projectnr: Status Programma

startjaar eindjaar

2015 2027

Projectomschrijving De locatie Pagnevaart is in eigendom van de gemeente Halderberge. Voor deze locatie zijn plannen om het voormalig sportpark Pagnevaart te transformeren tot een aantrekkelijke, nieuwe en duurzame woonwijk voor de kern Oudenbosch. Het stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan is op 22 april 2021 door de gemeenteraad vastgesteld en op 25 mei 2022 is het het bestemmingsplan vastgesteld en dit is inmiddels onherroepelijk. Op dit moment wordt het terrein bouwrijp gemaakt. De verkoop van de zelfbouwwoningen is in volle gang. De projectontwikkelaar voor 62 woningen is geselecteerd en binnenkort wordt bekend welke projectontwikkelaar de opdracht krijgt voor de middeldure huurwoningen in het centraal woonveld. In de programmering is rekening gehouden met de verkoop van 110 kavels / woningen in de periode 2023-2026. Afsluiting van het project is voorzien in 2027. Financieel overzicht Boekwaarde per 31-12-2022

2.912.898

12.000.000

Nog te realiseren uitgaven

4.316.568

10.000.000

Nog te realiseren inkomsten

11.138.662

8.000.000

uitgaven gepland in

1.199.142

6.000.000

positief

3.909.196

4.000.000

positief

3.540.679

2.000.000

2023

Resultaat: op eindwaarde per 2023 Contante waarde 1-1-2023 getroffen voorziening

Boekwaarde per 31-12-2022 Nog te realiseren uitgaven

Nog te realiseren inkomsten

Risico’s Naast de algemene risico zoals opgenomen onder hoofdstuk 5 van dit MPG zijn er geen specifieke risico’s aanwezig binnen dit project. Verschillenanalyse Resultaat NCW MPG 2023 Contante waarde 1-1-2023 MPG 2022 Contante waarde 1-1-2022

3.540.679 1.226.876

Verschil

2.313.803

Pagina 7 van 31

PLAN :

Pagnevaart Oudenbosch

bedragen x € 1.000,-

Realisatie t/m

Raming

2022

Grondverwerving/Boekwaarde Sloop en sanering Bouwrijp maken Woonrijpmaken Planstructurele voorzieningen Civiel techn voorbereiding en toezicht

Realisatie

2023

Raming volgende jaren

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033 TOTAAL

2.912.898

2.912.898 0 829.000

829.000

829.000 714.000

714.000

2.142.000

28.222

112.889

Planvoorbereiding

28.222

24.850

Planschaderisico Overig kosten

144.038

Omslagkosten Onvoorzien

28.000 124.350

144.038

70.500

44.038

276.152

44.038

28.000

16.000

176.000

124.350

107.100

220.000 445.650

Rente

0,71%

20.682

18.491

16.241

-34.915

-27.560

-7.061

Prijsstijging

4,00%

31.450

64.159

106.979

202.588

1.199.142

959.301

1.149.760

1.035.924

-27.560

7.229.466

150.430

231.610

Totaal kosten

2.912.898

sociale huur (app sociale woningbouw) Koop (zelfbouw - Tiny Houses) Koop (CPO-starters) vrije sector koop (projectmatige bouw) vrije sector koop (zelfbouw) Opbrengststijging

559.200

300.860 231.610

0,00%

559.200

150.430 6.669.892

6.669.892 3.377.100

1.125.700

Subsidies Externe bijdragen Interne bijdragen Totaal opbrengsten Saldo dienstjaar Boekwaarde per 31-12 Exploitatiesaldo Contante waarde 1-1-2023

0 0 0 0

1.507.740

1.276.130

8.354.792

11.138.662 3.909.196

-2.912.898

308.598

316.829

7.205.032

-1.035.924

27.560

-2.912.898

-2.604.300

-2.287.471

4.917.560

3.881.636

3.909.196 3.540.679

Pagina 8 van 31

3.909.196

Bornhemweg RvR 143 complex in exploitatie (BIE) ca. 15.000 m2 woningbouw voor realisering 18 woningen

Projectnr: Status Programma

startjaar eindjaar

2019 2023

Projectomschrijving Aan de Bornhemweg in Oudenbosch heeft de gemeente een locatie met landbouwgronden in eigendom. Deze gronden liggen in het buitengebied waardoor een reguliere ontwikkeling met woningbouw door de gemeente niet mogelijk is. Op 12 december 2019 is door de gemeenteraad besloten om deze locatie deels te verkopen aan Ruimte voor Ruimte Beheer BV voor de realisatie van maximaal 18 Ruimte voor Ruimtekavels. Op het gedeelte van het perceel dat niet verkocht wordt is inmiddels een waterberging gerealiseerd die gebruikt wordt voor de opvang van schoonwater dat vanaf gebieden uit Oudenbosch Noord word afgevoerd. De woningbouwlocatie en de waterberging zijn als een geheel ontworpen waarbij de waterberging geïntegreerd is in het landschap. Het bestemmingsplan is in december 2021 door de gemeenteraad vastgesteld. In verband met bezwaren tegen het bestemmingsplan heeft dit nog geen onherroepelijke status en zijn we in afwachting van de verdere procedure. In verband met deze procedure ligt de verkoop tijdelijk stil. Financieel overzicht Boekwaarde per 31-12-2022

608.507

Nog te realiseren uitgaven

47.234

Nog te realiseren inkomsten

656.755

uitgaven gepland in

600.000

Boekwaarde per 31-12-2022

47.234

400.000

Nog te realiseren uitgaven

positief

1.015

200.000

positief

995

Nog te realiseren inkomsten

2023

Resultaat: op eindwaarde per 2023 Contante waarde 1-1-2023

800.000

getroffen voorziening

Risico’s Naast de algemene risico zoals opgenomen onder hoofdstuk 5 van dit MPG is het belangrijkste risico de procedure die loopt tegen het vastgestelde bestemmingsplan. Verschillenanalyse Resultaat NCW MPG 2023 Contante waarde 1-1-2023 MPG 2022 Contante waarde 1-1-2022 Verschil

995 3.639 -2.644

Pagina 9 van 31

PLAN :

Bornhemweg Ruimte voor Ruimte Realisatie t/m Raming

bedragen x € 1.000,-

2022

Realisatie

Raming volgende jaren

2023

Bouw- en woonrijp maken

Civiel techn voorbereiding en toezicht

Planvoorbereiding (plankostescan)

Administratie en beheer

Overig

2.414

Fondsen Onvoorzien

36.000

4.500

Grondverwerving/Boekwaarde Sloop en sanering en RO-procedure

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033 TOTAAL

608.507

Rente

0,71%

4.320

Prijsstijging

4,00%

47.234

655.740

Totaal kosten

608.507

Opbrengsten soc. Huurwoningen Opbrengsten overige woningbouw Opbrengsten bedrijven Opbrengsten kantoren en voorzieningen Overige verkopen Opbrengststijging

0 0

0,00%

Subsidies Externe bijdragen Interne bijdragen Totaal opbrengsten Saldo dienstjaar Boekwaarde per 31-12 Exploitatiesaldo Contante waarde 1-1-2023

640.755

16.000

640.755 0

0 0 16.000 0

656.755

-608.507

609.521

1.015

-608.507

1.015

995

Pagina 10 van 31

Havendijk / Kom Noord 144 complex in exploitatie (BIE) ca. 34.000 m2 woningbouw voor realisering 52 woningen

Projectnr: Status Programma

startjaar eindjaar

2021 2026

Projectomschrijving Het voornemen is om het plangebied Havendijk Kom Noord Oudenbosch te herontwikkelen naar een duurzaam samenhangend gebied met een balans tussen bestaande bedrijven, nieuwe woningbouw, groen en herstructurering van de begraafplaats. Hiervoor is een gebiedsvisie opgesteld waarin is beschreven hoe we van de verschillende deelgebieden een samenhangend (woon)gebied willen maken. Het eigendom van het gebied is verdeeld over meerdere eigenaren en afhankelijk van de wensen van deze eigenaren kan het gebied ontwikkeld worden. Op 16 december 2021 heeft de gemeenteraad de Gebiedsvisie Havendijk Kom Noord Oudenbosch en de hierbij behorende grondexploitatie vastgesteld. In deze grondexploitatie is alleen de ontwikkeling van de gemeentelijke eigendommen opgenomen. De ontwikkelingen welke niet in ons bezit zijn worden facilitair ontwikkeld en hiervoor worden anterieure overeenkomsten gesloten. De verwachte plancapaciteit voor het totale gebied is gesteld op ca 50 koopwoningen van verschillende woningtypes. De verwachting is dat in 2022/2023 de planvorming verder uitgewerkt wordt en dat in 2024 een begin wordt gemaakt met bouwrijpmaken en dat de verkoop van woningen/kavels wordt opgestart in 2025. Financieel overzicht Boekwaarde per 31-12-2022

106.411

3.000.000

Nog te realiseren uitgaven

2.152.541

2.500.000

2.791.140

2.000.000

108.081

1.500.000

positief

532.188

1.000.000

positief

491.659

500.000

Nog te realiseren inkomsten uitgaven gepland in

2023

Resultaat: op eindwaarde per 2023 Contante waarde 1-1-2023 getroffen voorziening

Boekwaarde per 31-12-2022 Nog te realiseren uitgaven

Nog te realiseren inkomsten

Risico’s Naast de algemene risico zoals opgenomen onder hoofdstuk 5 van dit MPG zijn de belangrijkste risico’s binnen dit project de bestemmingsplanprocedure en de daarmee samenhangende onderzoeken. Verschillenanalyse Resultaat NCW MPG 2023 Contante waarde 1-1-2023 MPG 2022 Contante waarde 1-1-2022 Verschil

491.659 803.649 -311.989

Pagina 11 van 31

PLAN :

Havendijk Kom Noord

Realisatie t/m

bedragen x € 1.000,-

Grondverwerving/Boekwaarde Sloop en sanering Bouwrijp maken Woonrijpmaken Planstructurele voorzieningen Overige werkzaamheden

Raming

Realisatie

Raming volgende jaren

2022

2023

2024

2025

2026

106.411

0 0

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033 TOTAAL

34.000

683.812

368.207

1.052.019

255.180

33.333

100.000

37.500

75.000

50.000

44.825

204.299

106.411

Planvoorbereiding

Planschaderisico

0 0

Overig (plankostenscan !)

69.825

69.825 0

Omslagkosten Onvoorzien

21.000

42.000

112.672

5.000

98.508

216.180

Rente

0,71%

756

1.523

-1.421

-10.554

-9.696

Prijsstijging

4,00%

33.339

6.378

93.841

133.558

108.081

981.005

109.115

954.340

2.258.952

1.395.570

0 0

Totaal kosten

106.411

Opbrengsten soc. Huurwoningen Opbrengsten overige woningbouw Opbrengsten bedrijven Opbrengsten kantoren en voorzieningen Overige verkopen

0 2.791.140 0 0 0

Opbrengststijging

0,00%

Subsidies Externe bijdragen Interne bijdragen Totaal opbrengsten Saldo dienstjaar Boekwaarde per 31-12 Exploitatiesaldo Contante waarde 1-1-2023

1.395.570

2.791.140

-106.411

-108.081

414.565

1.286.455

-954.340

532.188

-106.411

-214.492

200.074

1.486.528

532.188 491.659

Pagina 12 van 31

532.188

Mgr. Meeuwissenstraat / Kerkstraat 216 complex in exploitatie (BIE) ca. 6.600 m2 woningbouw voor realisering ca 30 woningen

Projectnr: Status Programma

startjaar eindjaar

2016 2023

Projectomschrijving Het project Oud Gastel Centrum (Mgr. Meeuwissenstraat/Kerkstraat) betreft de ontwikkeling van de vrijkomende locatie Bernardusschool met de aangrenzende locatie aan de Kerkstraat tot een centrumontwikkeling met woningbouw. Voor het totale gebied heeft er een marktconsultatie plaatsgevonden. Op basis hiervan zijn de kaders vastgesteld die als uitgangspunt dienen voor de ontwikkeling van het gebied. De gunning van het totale project heeft in 2018 plaatsgevonden en het bestemmingsplan is in 2019 vastgesteld. Het gebied is bouwrijp gemaakt en de bouw van de woningen is in uitvoering. Oplevering van de woningen wordt verwacht in de 2e helft van 2023. Financieel overzicht 2.680.545

3.000.000

42.907

2.500.000

2.000.000

42.907

1.500.000

negatief

-2.723.452

1.000.000

negatief

-2.670.051

500.000

Boekwaarde per 31-12-2022 Nog te realiseren uitgaven Nog te realiseren inkomsten uitgaven gepland in

2023

Resultaat: op eindwaarde per 2023 Contante waarde 1-1-2023 getroffen voorziening

Boekwaarde per 31-12-2022 Nog te realiseren uitgaven

Nog te realiseren inkomsten

2.670.051

Risico’s Naast de algemene risico’s zoals opgenomen onder hoofdstuk 5 van dit MPG zijn de belangrijkste risico’s binnen dit project de bereikbaarheid van het centrum tijdens de werkzaamheden. Verschillenanalyse Resultaat NCW MPG 2023 Contante waarde 1-1-2023 MPG 2022 Contante waarde 1-1-2022 Verschil

-2.670.051 -2.676.778 6.727

Pagina 13 van 31

PLAN :

Mgr. Meeuwissenstraat en Kerkstraat Realisatie t/m Raming

bedragen x € 1.000,-

Grondverwerving/Boekwaarde Sloop en sanering

Realisatie

2022

2023

2.680.545

Bouw- en woonrijp maken Civiel techn voorbereiding en toezicht

Raming volgende jaren

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033 TOTAAL 2.680.545

1.500

150

Diverse

22.000

Administratie en beheer

Overig

Fondsen Onvoorzien

225

225 19.032

Rente

0,71%

19.032

Prijsstijging

4,00%

42.907

Totaal kosten

2.680.545

Opbrengsten soc. Huurwoningen Opbrengsten overige woningbouw Opbrengsten bedrijven Opbrengsten kantoren en voorzieningen Overige verkopen Opbrengststijging

0 0 0 0

0,00%

Subsidies Externe bijdragen Interne bijdragen Totaal opbrengsten Saldo dienstjaar Boekwaarde per 31-12 Exploitatiesaldo Contante waarde 1-1-2023

2.723.452

0 0 0 0

-2.680.545

-42.907

-2.723.452

-2.680.545

-2.723.452

-2.670.051

Pagina 14 van 31

Hoeven Oost cluster Lindenlommer 315 complex in exploitatie (BIE) ca. 11.605 m2 woningbouw voor realisering ca. 40 woningen

Projectnr: Status Programma

startjaar eindjaar

2019 2025

Projectomschrijving Op 23 mei 2019 is de denkrichting over het raamwerk Centrum-Oost goedgekeurd en op 6 februari 2020 is dit raamwerk vastgesteld door de gemeenteraad. De locatie Lindenlommer maakt onderdeel uit van het dit raamwerk maar is een op zichzelf staand project. Voor de Lindenlommerlocatie is op 27 juni 2019 een grondexploitatie vastgesteld. De ontwikkeling van de locatie kan pas plaatsvinden na verhuizing van het dorpshuis. De voorbereidingen voor de ontwikkeling zijn reeds opgestart. In verband met de vervuiling op de locatie wordt eerst gekeken naar een plan van aanpak voor de sanering. De aanpak is bekend, er wordt gekeken naar de meest optimale wijze van ontwikkeling van de locatie. Financieel overzicht Boekwaarde per 31-12-2022

1.106.686

2.500.000

Nog te realiseren uitgaven

1.497.871

2.000.000

Nog te realiseren inkomsten

2.116.290

1.500.000

uitgaven gepland in

2025

Resultaat: op eindwaarde per 2023 Contante waarde 1-1-2023

118.787 negatief

-488.267

negatief

-460.105

getroffen voorziening

1.000.000 500.000

460.105

Boekwaarde per 3112-2022 Nog te realiseren uitgaven

Nog te realiseren inkomsten

Risico’s Naast de algemene risicos zoals opgenomen onder hoofdstuk 5 van dit MPG zijn de belangrijkste risico’s binnen dit project de bestemmingsplanprocedure en eventuele planschadeclaims. Ook de verplaatsing van de dorpshuisfunctie en de sanering van de ondergrond is een belangrijk risico voor de voortgang van dit project. Verschillenanalyse Resultaat NCW MPG 2023 Contante waarde 1-1-2023 MPG 2022 Contante waarde 1-1-2022 Verschil

-460.105 -505.921 45.816

Pagina 15 van 31

PLAN :

Hoeven Oost - Cluster Lindelommer Realisatie t/m

bedragen x € 1.000,-

Grondverwerving/Boekwaarde Sloop en sanering

Raming

Realisatie

Raming volgende jaren

2022

2023

1.106.686

76.500

Bouw- en woonrijp maken Civiel techn voorbereiding en toezicht

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033 TOTAAL

150.900

410.000

560.900

265.860

531.720

1.183.186

Planvoorbereiding en uitwerking

34.430

68.860

Administratie en beheer

0 0

Overig

Fondsen Onvoorzien

78.000

39.879

79.758

Rente

0,71%

7.857

8.701

12.377

28.935

Prijsstijging

4,00%

18.048

55.150

73.198

118.787

517.818

861.266

Totaal kosten

1.106.686

Opbrengsten Huur gebouwen Opbrengsten overige woningbouw Opbrengsten bedrijven Opbrengsten kantoren en voorzieningen Overige verkopen Opbrengststijging

0 0 0

0,00%

2.116.290

Subsidies Externe bijdragen Interne bijdragen Totaal opbrengsten Saldo dienstjaar Boekwaarde per 31-12 Exploitatiesaldo Contante waarde 1-1-2023

2.604.557

0 0 0 0

2.116.290

2.116.290 -488.267

-1.106.686

-118.787

-517.818

1.255.024

-1.106.686

-1.225.473

-1.743.291

-488.267 -460.105

Pagina 16 van 31

-488.267

Uitbreiding Bovendonksestraat Hoeven 316 complex in exploitatie (BIE) ca. 26.315 m2 woningbouw voor realisering ca. 65 woningen

Projectnr: Status Programma

startjaar eindjaar

2019 2025

Projectomschrijving In 2019 is overeenstemming bereikt over de aankoop van gronden welke liggen in de beoogde woningbouwlocatie aan de Bovendonksestraat te Hoeven. De gemeenteraad heeft op 19 december 2019 besloten om deze locatie te gaan ontwikkelen en heeft toen de 1e grondexploitatieberekening voor dit plan vastgesteld. Met het in exploitatie brengen van deze nieuwe woningontwikkeling wordt uitvoering gegeven aan het woningbouwprogramma 2018-2028. De verwachte plancapaciteit op grond van de gemeente ligt op 45 woningen. Het zuidelijk deel van het verkavelingsplan is in eigendom van een ontwikkelaar en heeft een plancapaciteit van 20 woningen. Het Bestemmingsplan is vastgesteld op 25 mei 2022 en het bouwrijpmaken is inmiddels gereed. De verkoop van de zelfbouwkavels en de projectmatige woningbouw loopt en de verkoop van de appartementen is gestart op 11 mei 2023. Naar verwachting zal de bouw van de eerste woningen in het 3e of 4e kwartaal 2023 aanvangen. Financieel overzicht Boekwaarde per 31-12-2022

1.796.200

Nog te realiseren uitgaven

1.689.201

Nog te realiseren inkomsten

3.557.941

uitgaven gepland in

3.000.000

Boekwaarde per 3112-2022

605.138

2.000.000

Nog te realiseren uitgaven

positief

72.541

1.000.000

positief

68.357

Nog te realiseren inkomsten

2025

Resultaat: op eindwaarde per 2023 Contante waarde 1-1-2023

4.000.000

getroffen voorziening

68.357 284.350 -215.993

Pagina 17 van 31

PLAN :

Uitbreiding Hoeven Bovendonksestraat Realisatie t/m

bedragen x € 1.000,-

Grondverwerving/Boekwaarde Sloop en sanering

Raming

Realisatie

Raming volgende jaren

2022

2023

2024

2025

1.796.200

468.035

705.405

1.173.440

Bouw- en woonrijp maken Planstructurele voorzieningen Civiel techn voorbereiding en toezicht

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033 TOTAAL

38.163

114.489

Planvoorbereiding

Planschaderisico

Overig kosten (w.o.plankostenscan)

40.187

15.187

70.562

Omslagkosten Onvoorzien

46.000

84.000

34.996

164.996

80.958

Rente

0,71%

12.753

15.070

-7.115

20.708

Prijsstijging

4,00%

2.134

61.914

64.048

605.138

154.554

929.508

3.485.400

220.500

3.279.100

Totaal kosten

1.796.200

Opbrengsten soc. Huurwoningen Opbrengsten overige woningbouw Opbrengsten bedrijven Opbrengsten kantoren en voorzieningen Overige verkopen Opbrengststijging

0 0 0

0,00%

Subsidies Externe bijdragen Interne bijdragen Totaal opbrengsten Saldo dienstjaar Boekwaarde per 31-12 Exploitatiesaldo Contante waarde 1-1-2023

3.499.600

58.341

0 0

0 0 58.341 0

278.841

3.279.100

3.557.941 72.541

-1.796.200

-326.297

3.124.546

-929.508

-1.796.200

-2.122.497

1.002.049

72.541 68.357

Pagina 18 van 31

72.541

Centrum Stampersgat 504 complex in exploitatie (BIE) ca. 4.033 m2 woningbouw voor realisering ca. 12 won.

Projectnr: Status Programma

startjaar eindjaar

2010 2023

Projectomschrijving Voor de gronden in het centrum van Stampersgat (Weike van Bus) is een realisatieovereenkomst gesloten met JAWEL Bouw voor de ontwikkeling van 12 woningen. Deze 12 woningen zijn inmiddels opgeleverd en bewoond. De projectontwikkelaar zal de openbare ruimte in eigendom overdragen aan de gemeente. Op dit moment wordt nog onderzocht of er nog aanpassingen gewenst zijn in de openbare ruimt. Naar verwachting kan vervolgens het project eind 2023 worden afgesloten. Financieel overzicht Boekwaarde per 31-12-2022

2.191.995

2.500.000

Nog te realiseren uitgaven

219.563

2.000.000

1.500.000

Nog te realiseren inkomsten uitgaven gepland in

2023

Resultaat: op eindwaarde per 2023 Contante waarde 1-1-2022

219.563 negatief

-2.411.558

negatief

-2.364.273

getroffen voorziening

1.000.000 500.000

Boekwaarde per 31-12-2022 Nog te realiseren uitgaven

Nog te realiseren inkomsten

2.364.273

Risico’s Naast de algemene risico’s zoals opgenomen onder hoofdstuk 5 van dit MPG zijn de belangrijkste risico’s binnen dit project de uitvoeringswerkzaamheden van een aantal projecten binnen een kleine straal waardoor overlast kan optreden voor de inwoners. Verschillenanalyse Resultaat NCW MPG 2023 Contante waarde 1-1-2023 MPG 2022 Contante waarde 1-1-2022 Verschil

-2.364.273 -2.025.301 -338.972

Pagina 19 van 31

PLAN :

Centrum Stampersgat Van Gerwen Realisatie t/m Raming

bedragen x € 1.000,-

Realisatie

Raming volgende jaren

2022

2023

2.191.995

25.000

Civiel techn voorbereiding en toezicht

Planvoorbereiding en uitwerking

Administratie en beheer

175.000

Grondverwerving/Boekwaarde Sloop en sanering Bouw- en woonrijp maken

Overig Fondsen Onvoorzien

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033 TOTAAL

4.000

Rente

0,71%

15.563

Prijsstijging

4,00%

219.563

2.411.558

Totaal kosten

2.191.995

Opbrengsten soc. Huurwoningen Opbrengsten overige woningbouw Opbrengsten bedrijven Opbrengsten kantoren en voorzieningen Overige verkopen

Opbrengststijging

0 0

0 0 0

0,00%

0 0

Subsidies Externe bijdragen Interne bijdragen Totaal opbrengsten Saldo dienstjaar Boekwaarde per 31-12 Exploitatiesaldo Contante waarde 1-1-2022

0 0 0 0

-2.191.995

-219.563

-2.411.558

-2.191.995

-2.411.558

-2.364.273

Pagina 20 van 31

Oud Gastel Noord 913 complex in exploitatie (BIE) ca. 45.000 m2 woningbouw voor realisering 150 woningen

Projectnr: Status Programma

startjaar eindjaar

2015 2023

Projectomschrijving Omschrijving project Het realiseren van maximaal 150 nieuwbouwwoningen in het gebied omsloten door de Oudendijk, Rijpersweg en de Willem Alexanderstraat. De gemeente Halderberge wil zoveel mogelijk maatwerk bieden bij de ontwikkeling van dit woningbouwproject zodat de variëteit en kwaliteit van de woningen passend is in de totale ontwikkeling in het gebied. De kavels gelegen aan de Rijpersweg en Oudendijk zijn als bouwkavel aangeboden. De gronden in het "binnen gebied" zijn projectmatig ingevuld. In 2015 is de openbare ruimte bouwrijp ingericht. Hierbij is rekening gehouden met de definitieve inrichting van het totale plan. Inmiddels zijn in de verschillende fasen alle woningen gebouwd en worden de laatste woonrijpmaak-werkzaamheden voltooid. De verwachting is dat in 2023 het project financieel kan worden afgesloten. Financieel overzicht Boekwaarde per 31-12-2022

2.684.754

3.000.000

Nog te realiseren uitgaven

158.771

2.500.000

2.000.000

158.771

1.500.000

negatief

-2.843.525

1.000.000

negatief

-2.787.770

500.000

Nog te realiseren inkomsten uitgaven gepland in

2023

Resultaat: op eindwaarde per 2023 Contante waarde 1-1-2023 getroffen voorziening

Boekwaarde per 31-12-2022 Nog te realiseren uitgaven

Nog te realiseren inkomsten

2.787.770

-2.787.770 -2.812.203 24.433

Pagina 21 van 31

PLAN :

Grondexploitatieberekening Oud Gastel Realisatie Noord t/m

bedragen x € 1.000,-

Grondverwerving/Boekwaarde Sloop en sanering

Raming

Realisatie

2022

2023

2.684.754

Bouw- en woonrijp maken Civiel techn voorbereiding en toezicht

Raming volgende jaren

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033 TOTAAL 2.684.754

35.735

Diverse

85.400

Administratie en beheer

Overig

18.574

Fondsen Onvoorzien

0 18.574

Rente

0,71%

19.062

Prijsstijging

4,00%

158.771

2.843.525

Totaal kosten

2.684.754

Opbrengsten Huurwoningen Opbrengsten Koop Betaalbaar Opbrengsten Koop Middelduur Uitgifte reststroken Uitgifte bouwgrond Opbrengststijging

0 0

0,00%

Subsidies Externe bijdragen Interne bijdragen Totaal opbrengsten Saldo dienstjaar Boekwaarde per 31-12 Exploitatiesaldo Contante waarde 1-1-2023

0 0 0 0

-2.684.754

-158.771

-2.843.525

-2.684.754

-2.843.525

-2.787.770

Pagina 22 van 31

Resultaten meerjaren perspectief grondexploitaties

4.1

Ontwikkeling Financiële positie grondbedrijf

Een belangrijke graadmeter om de financiële situatie van het grondbedrijf te beoordelen is het volgen van de ontwikkeling van de reservepositie. Daarnaast is de ontwikkeling van de totale boekwaarde van de complexen binnen het grondbedrijf een goede indicatie. Op basis van deze gegevens is in de volgende grafiek weergegeven hoe de financiële positie van het grondbedrijf zich naar verwachting zal gaan ontwikkelen. Aangegeven is: • de ontwikkeling van de algemene reserve van het grondbedrijf • de ontwikkeling van de boekwaarde van alle complexen boekwaarden en algemene reserve 20,0

15,0 14,1

BEDRAG IN € X 1 MLN

10,0 8,2

8,2

0,0 2028

0,0 2029

0,0 2030

0,0 2031

0,0 2032

6,2 5,0 3,7

3,7

3,7 2,8

3,8

2023

2024

2025

2026

4,3

0,0 2027 -3,9

-5,0 -6,4

-10,0

Boekwaarde complexen

Saldo algemene reserve

Uit de grafiek blijkt dat de boekwaarde van de complexen in de periode 2023–2032 zal afnemen van ca. € 14,1 miljoen naar € 0,- en zal de algemene reserve van het grondbedrijf op 31-12-2032 ca. € 8,2 miljoen bedragen. Risico’s liggen er vooral in het mogelijke tempo of in sommige gevallen het al of niet door kunnen gaan van ontwikkelingen. 4.2 De ontwikkeling van de reservepositie van het grondbedrijf De uitgangspunten van het actuele woningbouwprogramma zijn verwerkt in de geactualiseerde grondexploitatieberekeningen. Indien de projecten conform deze uitgangspunten worden uitgevoerd zal de algemene reserve van het grondbedrijf groeien van € 3,7 miljoen per 1-1-2023 naar ca. € 8,2 miljoen op 31-12-2032. 4.3 Het verloop van de totale boekwaarde van de complexen binnen het grondbedrijf. De boekwaarde van de complexen welke binnen grondbedrijf worden geadministreerd wordt enerzijds beïnvloed door de vervaardigingskosten die gemaakt moeten worden om ruwe gronden naar woonrijpe gronden te transformeren en anderzijds door de opbrengsten die deze woonrijpe gronden kunnen genereren. Op basis van het vastgestelde Pagina 23 van 31

woningbouwprogramma zal de boekwaarde in de periode 2023 – 2032 afnemen van ca. € 14,1 miljoen naar € 0,-. 4.4 Reserve bovenwijkse voorzieningen In onderstaande tabel is de ontwikkeling weergegeven van de reserve bovenwijkse voorzieningen als de huidige planningen gehaald zullen worden.

reserve bovenwijkse voorzieningen 1.200.000,0

1.000.000,0

bedrag in €

800.000,0 600.000,0 400.000,0 200.000,0 0,0 2023

2024

2025

saldo reserve bovo

2026

2027

storting in fonds

2028

2029

2030

2031

2032

onttrekking uit fonds

Voor wat betreft de onttrekkingen uit de reserve bovenwijkse voorzieningen is gerekend met een uitname zoals die is opgenomen in de nota kostenverhaal 2019. De voeding van deze reserve is gebaseerd op de aantallen woningen zoals deze zijn geprognosticeerd in de herziene kostprijsberekeningen bij de jaarrekening 2022. Uit de geactualiseerde grondexploitatieberekeningen blijkt op dit moment dat er nog een toevoeging aan de reserve bovenwijkse voorzieningen wordt verwacht van ca. € 1,4 mln. En zijn de gepande onttrekkingen nog begroot op ca. € 330.000. Deze positieve ontwikkeling van de reserve zal worden ingezet om de eerdere uitname uit de algemene reserve, die in de jaren 2021 en 2022 nodig was om het saldo van de reserve bovenwijkse voorzieningen niet negatief te laten worden, te corrigeren. Omdat de huidige nota kostenverhaal inmiddels zo’n vier jaar oud is zal eind 2023 een nieuwe nota kostenverhaal worden opgesteld. Hierbij zal het investeringsniveau en de voeding van de reserve geactualiseerd worden. 4.5 Geraamd saldo complexen op contante waarde Naast de boekwaarden zijn ook de nog te verwachten kosten en opbrengsten in beeld gebracht voor de projecten die in exploitatie zijn. Op basis hiervan zijn onderstaand de projecten weergegeven met een verwacht financieel resultaat (winstgevend of verliesgevend) op basis van de nominale waarde en de contante waarde per 1-1-2023.

Pagina 24 van 31

Naam project

resultaat nom.waarde financieel resultaat CW

Sppk Pagnevaart Bornhemweg Havendijk / Kom Noord Mgr. Meeuwissenstr./Kerkstr. Lindelommer Uitbr.Bovendonksestr Klooster St. gat Oud Gastel NW

3.909.196 1.015 532.188 -2.723.452 -488.267 72.541 -2.411.558 -2.843.525

3.540.679 995 491.659 -2.670.051 -460.105 68.357 -2.364.273 -2.787.770

Totalen

-3.951.862

-4.180.509

De projecten die positief sluiten geven een resultaat op contante waarde van ca. € 4,1 mln. De plannen met een negatief resultaat bedragen op contante waarde in totaal ca. € 8,3 mln. Voor de projecten met een verwacht verlies is conform de BBV een voorziening gevormd. 4.6 Relatie Zomernota 2023 en Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2023 – 2032 Het totaal meerjarig effect van de geactualiseerde grondexploitaties is meegenomen in de zomernota 2023. Hierbij wordt ook het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2023– 2032 (MPG) aan u voorgelegd, waarin een financiële doorkijk wordt gegeven van de resultaten van de grondexploitaties voor het jaar 2023 en de komende jaren.

Pagina 25 van 31

Grondexploitatie risico’s, kansen en bedreigingen

In het kader van het risicomanagement zijn binnen de grondexploitaties een groot aantal risico aanwezig. In dit hoofdstuk worden de belangrijkste genoemd. 5.1 Specifieke risico’s Doordat in de jaarrekening 2022 de voorzieningen voor de verliesgevende projecten wederom zijn geactualiseerd is het grootste deel van het risico binnen de grondexploitaties ondervangen. Echter aanvullende verliesvoorzieningen en afwaarderingen kunnen nog nodig zijn op basis van onderstaande risico’s. • De verkoopprijs binnen de diverse projecten zijn vastgesteld op een bedrag van € 330 per m2. Doordat de werkelijke uitgifteprijs anders kan worden kan dit leiden tot andere opbrengsten dan waar nu in de exploitatieberekeningen is uitgegaan. Ook de ontwikkelingen in de markt, zoals fluctuatie van de huizenprijzen, kunnen van invloed zijn op de grondprijs. • Er is gekozen voor een gespreide fasering op basis van het vastgestelde reële woningbouwprogramma. Door een stagnatie in de bouw van woningen zou deze fasering in werkelijkheid anders kunnen worden. Hierdoor zullen de rentelasten over het geïnvesteerd vermogen toenemen. • Het algemene rentepercentage dat gebruikt wordt binnen de grondexploitaties is 0,71%. Door (voornamelijk) externe factoren kan dit percentage hoger of lager uitvallen waardoor de resultaten van de berekeningen af gaan wijken.

• Indien projecten door wet- en regelgeving niet langer uitgevoerd kunnen worden op de manier zoals die gepland waren kunnen hierdoor financiële verliezen ontstaan, hierdoor kunnen naast de financiële verliezen ook wijzigingen optreden in het aantal te realiseren woningen, wat weer gevolgen heeft voor het saldo van de reserve bovenwijkse voorzieningen. Op basis van de bovenstaande risico’s is het totale risicobedrag voor de grondexploitaties bepaald op € 2,3 mln. Dit bedrag is opgenomen in de berekening van het totale weerstandsvermogen van de gemeente Halderberge. 5.2 Algemene risico’s Politieke besluitvorming Zowel Europese, landelijke, provinciale als gemeentelijke besluitvorming kan tot extra kosten en/of langere looptijden leiden. Wetgeving kan veranderd worden waardoor normen strenger worden en procedures langer. Door gewijzigde inzichten en veranderende omstandigheden, waardoor lokaties anders ingevuld dienen te worden, kan het nodig zijn om de procedures over te doen. Het omgekeerde van langere procedures en extra kosten is in principe ook mogelijk maar komt in de praktijk toch minder voor. Daarnaast kunnen door, externe factoren, beoogde bouwlokaties uiteindelijk niet gerealiseerd worden. Indien door de gemeente voor deze beoogde lokatie kosten zijn gemaakt zal dit afgewaardeerd worden en zal dit ten laste komen van de algemene reserve van het grondbedrijf.

Dit kan aanzienlijke financiële gevolgen hebben. Conjunctuur en renterisico’s Afhankelijk van economische vooruitzichten en de rentestand kan de vraag naar bouwgrond toe- of afnemen wat gevolgen heeft voor de looptijd. Het risico is vooral groot bij plannen waarvoor al veel investeringen zijn gedaan en waarvan de meeste opbrengsten nog binnen moeten komen. Op dit moment zijn de vooruitzichten voor de woningmarkt gunstig en ook de huidige hypotheekrentestand geeft een positief effect op de afzet van woningen. Consumenten zijn in de afgelopen periode wel kieskeuriger geworden en zij stellen meer eisen aan woningtype en locatie. Het wordt steeds belangrijker om de juiste woningen op de juiste plaats te bouwen.

Pagina 26 van 31

Verandering in woon- en werkvoorkeuren en behoeftes Omdat een grondexploitatie over vele jaren loopt en er een aanzienlijke tijd met de voorbereiding is gemoeid kan het zijn dat de markt tussen het tot stand komen van het plan en het moment van aanbieden van de bouwgrond sterk veranderd. Getracht moet worden om zoveel mogelijk flexibiliteit in plannen in te bouwen. Grondverwerving Bij locaties waarbij de gronden nog niet verworven zijn kan deze grondverwerving een belangrijke risicopost vormen. Hierbij moet een onderscheid gemaakt worden naar inbreidingslokaties en uitbreidingslokaties. Bij inbreidingslocaties is verwerving meestal duurder omdat niet alleen grond gekocht moet worden maar ook opstallen. Daarbij moeten soms bedrijven verplaatst worden en moet niet zelden de grond gesaneerd worden. Verder zijn de procedures om te komen tot een gebiedsontwikkeling in binnenstedelijke ruimtes vaak langer door bezwaren van omwonende. Voor uitbreidingslokaties zijn de risico’s beperkter doordat de aankoopprijzen veelal lager zijn en er meestal minder bewerkingen aan de gronden behoeven te worden uitgevoerd (betreft veelal landbouwgronden). Milieurisico’s Gedacht moet worden aan bodemverontreiniging en hinder. Ondanks het uitvoeren van bodemonderzoeken blijken saneringskosten moeilijk in te schatten. Dit kan zowel tot meeals tegenvallers leiden.

De hindersituatie wordt vooraf onderzocht. Risico’s kunnen er zijn als normen veranderen ten tijde van de planontwikkeling. Planschade Steeds vaker worden gemeenten geconfronteerd met eisen tot vergoeding van planschade. Vooraf wordt inzicht verkregen in de mogelijke kosten door het uitvoeren van een planschaderisicoscan. Bij eigen grondexploitaties wordt planschade bestreden uit de exploitatieopzet. Bij private exploitaties wordt met de initiatiefnemer een overeenkomst gesloten zodat deze het risico loopt. Toereikendheid kostenramingen Om goed zicht te hebben op de risico’s is het van belang om gemaakte kostenramingen regelmatig te actualiseren. Minimaal gebeurt dit 1x per jaar. Per februari 2020 heeft een nieuwe actualisatie plaatsgevonden. Prijs/Opbrengststijgingen Prijzen en Opbrengsten kunnen sneller of langzamer stijgen dan waarmee in de berekeningen rekening is gehouden. Archeologie Voor alle locaties heeft en/of wordt archeologisch onderzoek verricht. Archeologische vondsten kunnen leiden tot aanzienlijke vertraging of zelfs het geheel moeten afblazen van een plan. Het risico kan in eerste instantie worden beoordeeld met behulp van de gemeentelijke archeologische verwachtingskaart. Subsidies Indien nog subsidies kunnen worden binnengehaald zijn dit meevallers. Indien reserveringen niet tot daadwerkelijke subsidietoekenning leiden vormt dit een risico.

Pagina 27 van 31

Eindconclusies 1. De boekwaarde van alle binnen de grondexploitaties geadministreerde complexen bedraagt per 1-1-2023 ca. € 14 miljoen en loopt af naar € 0,- per 1-1-2027. 2. Rekening houdend met bovenstaande, en zonder tussentijdse uitnamen, kan de algemene reserve van het grondbedrijf zich ontwikkelen tot een bedrag van ca. € 8,2 miljoen per 1-1-2028. 3. De resultaten van het MPG 2023-2032 geven aan dat op basis van de huidige stortingen en onttrekkingen in de reserve bovenwijkse voorzieningen deze reserve een positief verloop heeft en dat de in 2021 en 2022 gedane stortingen vanuit de algemene reserve hiermee gecorrigeerd kunnen worden. 4. De projecten die positief sluiten geven een resultaat van ruim € 4,1 mln. De plannen met een negatief resultaat bedragen in totaal ca. € 8,3 mln. Voor de projecten met een verwacht verlies is inmiddels een voorziening gevormd. 5. Op eindwaarde is het grondbedrijf in principe financieel in staat de voorgenomen ontwikkelingen uit te voeren en in het kader van de continuïteit is er voldoende ruimte voor de ontwikkeling van nieuwe projecten. 6. De doorbelasting van personele lasten aan het grondbedrijf wordt gedaan op een raming van een reëel bedrag per jaar gebaseerd op de plankostenscan.

Pagina 28 van 31

Bijlage 1: Balansverloop en winst en verliesrekening grondbedrijf BALANSVERLOOP GRONDBEDRIJF ACTIVA Gronden in exploitatie Totaal voorraden

1-1-2023 1-1-2024 1-1-2025 1-1-2026 1-1-2027 1-1-2028 1-1-2029 1-1-2030 1-1-2031 1-1-2032 1-1-2033 -14.087.996 -6.166.762 -2.828.639 6.404.088 3.881.636 0 0 0 0 0 0 -14.087.996 -6.166.762 -2.828.639 6.404.088 3.881.636 0 0 0 0 0 0

RESERVES Alg. reserve GB Reserve risico Borchwerff

3.678.789 0

3.679.804 0

3.752.345 0

4.284.533 0

8.193.729 0

subtotaal alg reserve

3.678.789

3.679.804

3.752.345

4.284.533

8.193.729

Reserve bovenwijkse v Totaal reserves

0 3.678.789

360.900 4.040.704

488.900 4.168.704

760.896 4.513.241

821.896 5.106.429

861.896 9.055.625

901.896 9.095.625

941.896 9.135.625

981.896 9.175.625

1.021.896 9.215.625

1.061.896 9.255.625

VOORZIENINGEN verwachte verliezen Totaal voorzieningen

8.282.199 8.282.199

303.664 303.664

-184.603 -184.603

Financieringsmiddelen

11.960.988

4.344.368

4.472.368

4.328.638

4.921.826

8.871.022

8.911.022

8.951.022

8.991.022

9.031.022

9.071.022

Financieringoverschot

-2.127.008

-1.822.394

1.643.729

10.732.726

8.803.462

8.871.022

8.911.022

8.951.022

8.991.022

9.031.022

9.071.022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

RESULTAATSVERWACHTING GRONDBEDRIJF Rentevergoeding reserves / voorzieningen

Afwikkeling complexen Interne uren plan- en verkoopkosten

-7.977.520 138.480

0 138.480

-415.726 104.050

532.188 88.863

3.909.196 0

0 0

Civiel technisch voorbereiding en toez. Totaal doorberekend vanuit AD Extra ten laste van grondbedrijf

28.372 -166.852 0

28.222 -166.702 0

28.222 -132.272 0

28.222 -117.085 0

0 0 0

-7.977.520

-415.726

532.188

3.909.196

Mutatie alg. reserve

Pagina 29 van 31

Bijlage 2: Overzicht verloop boekwaarde complexen Complex

106 Sppk Pagnevaart 143 Bornhemweg 144 Havendijk / Kom Noord 216 Mgr. Meeuwissenstr./Kerkstr. 315 Lindelommer 316 Uitbr.Bovendonksestr 504 Klooster St. gat 913 Oud Gastel NW Totaal boekwaarde BIE

Boekwaarde Boekwaarde Boekwaarde Boekwaarde Boekwaarde Boekwaarde Boekwaarde Boekwaarde Boekwaarde Boekwaarde Boekwaarde 1-1-2023 1-1-2024 1-1-2025 1-1-2026 1-1-2027 1-1-2028 1-1-2029 1-1-2030 1-1-2031 1-1-2032 1-1-2033 e e e e e e e e

-2.912.898 -608.507 -106.411 -2.680.545 -1.106.686 -1.796.200 -2.191.995 -2.684.754

-2.604.300 0 -214.492 0 -1.225.473 -2.122.497 0 0

-2.287.471

4.917.560

3.881.636

200.074

1.486.528

-1.743.291 1.002.049

0 0

-14.087.996

-6.166.762

-2.828.639

6.404.088

Pagina 30 van 31

3.881.636

Bijlage 3: Overzicht verloop reserve bovenwijkse voorzieningen Storting 2023 STORTINGEN IN BOVENW. VOORZIENINGEN stortingen lopende projecten zonder grex (voor 2023) Woningbouw Ontwikkeling omgeving Religieus Erfgoed div kleine ontwikkelingen (faciliterende projecten) Totaal

ONTTREKKINGEN AAN BOVENW. VOORZIENINGEN Bovendonksestraat riolering Verbeteren waterketen 2023 Verbeteren waterketen 2024 Totaal Saldo per 31-12

399.900 110.000 51.000 40.000 600.900

Storting 2024

Storting 2025

Storting 2026

Storting 2027

Storting 2028

Storting 2029

Storting 2030

Storting 2031

Storting 2032

178.000

231.996

21.000

40.000 218.000

40.000 271.996

40.000 61.000

40.000 40.000

240.000

90.000 90.000

360.900

488.900

760.896

821.896

861.896

901.896

941.896

981.896

1.021.896

1.061.896

150.000 90.000

Pagina 31 van 31

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://gemeenteraad.halderberge.nl/api/v1/meetings/558/documents/16315