Document · PDF

Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2022-2031.pdf

Gemeenteraad 14 juli 2022, gemeente HalderbergeBij agendapunt: 8: Zomernota 202210.053 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2022 – 2031

Pagina 1 van 36

INHOUDSOPGAVE

INLEIDING

UITGANGSPUNTEN EN FINANCIËLE GRONDSLAGEN

2.1

Woningbouwlokaties

2.2

Bedrijventerrein

2.3

Waardering en toerekening vervaardigingskosten

2.4

Financiële uitgangspunten

2.5

Bovenwijkse voorzieningen

2.6

Rente

2.7

Doorberekeningen van ambtelijke kosten vanuit de Algemene Dienst

2.8

Strategische aankopen/Ontwikkelingen

VOORTGANG EN RESULTATEN PER PROJECT

RESULTATEN MEERJAREN PERSPECTIEF GRONDEXPLOITATIES

4.1 ONTWIKKELING FINANCIËLE POSITIE GRONDBEDRIJF

4.2

De ontwikkeling van de reservepositie van het grondbedrijf

4.3

Het verloop van de totale boekwaarde van de complexen binnen het grondbedrijf.

4.4

Reserve bovenwijkse voorzieningen

4.5

Geraamd saldo complexen op contante waarde

4.6

Relatie Zomernota 2022 en Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2022 – 2031

GRONDEXPLOITATIE RISICO’S, KANSEN EN BEDREIGINGEN

5.1

Specifieke risico’s

5.2

Algemene risico’s

EINDCONCLUSIES

BIJLAGE 1: BALANSVERLOOP EN WINST EN VERLIESREKENING GRONDBEDRIJF 34 BIJLAGE 2: OVERZICHT VERLOOP BOEKWAARDE COMPLEXEN

BIJLAGE 3: OVERZICHT VERLOOP RESERVE BOVENWIJKSE VOORZIENINGEN

Pagina 2 van 36

Inleiding

Voor u ligt het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2022-2031 (MPG) zoals dat op grond van de ‘nota grondbeleid 2020’ is opgesteld. De basis van dit MPG zijn de bij de jaarrekening 2021 geactualiseerde exploitatieberekeningen. Op basis van de lopende projecten, de gecalculeerde risico’s, de inschatting van de baten en de lasten van de projecten en de prognoses over de vastgoedmarkt, geeft dit MPG een doorkijk vanuit het verleden naar de toekomst van de in beheer en ontwikkeling zijnde complexen, vallend onder het taakveld grondbedrijf. Een dergelijke berekening vormt altijd een momentopname. Tal van gebeurtenissen hebben invloed op het exploitatieresultaat. Het is dan ook van groot belang om de berekening regelmatig te actualiseren. In dit MPG zijn de financiële consequenties van alle grondbedrijf-activiteiten vertaalt in een meerjarige staat van reserves en voorzieningen grondexploitaties. De beginstand van deze staat is altijd 1 januari van het redactiejaar, in dit geval 2022. Bovendien is er aansluiting tussen de exploitatieberekeningen en de zogeheten staten P die in de jaarrekening worden vermeld. Om meer inzicht te geven in de grondbedrijf projecten is in dit MPG in hoofdstuk 3 een globale beschrijving per project gegeven evenals het, per project, te verwachte financiële resultaat.

Exploitatieberekeningen geven meerjarig inzicht in de verwachte kosten en opbrengsten van een activiteit. Optelling van alle activiteiten binnen het taakveld grondbedrijf per jaarschijf zijn de basis voor de begroting voor het taakveld grondbedrijf. Het MPG en alle onderliggende berekeningen bieden hiervoor het meest actuele kader. Het meerjarenperspectief grondexploitaties geeft antwoord op vragen als: □ Is het grondbedrijf financieel in staat de geplande ontwikkelingen uit te voeren? □ Is het vermogen van het grondbedrijf toereikend om de risico’s in de grondexploitatie op te kunnen vangen? □ Is er voldoende vermogen om de continuïteit van het grondbedrijf op langere termijn te waarborgen? □ Is de personele capaciteit van het grondbedrijf toereikend om de gewenste projecten in de gewenste tijd uit te kunnen voeren? □ Is er ruimte om eventuele nieuwe (verliesgevende) inbreidingslocaties te ontwikkelen? □ Is er eventueel ruimte om vanuit het grondbedrijf overschotten in te zetten om de exploitatie van de algemene dienst te ontlasten ? □ Is er ruimte om vanuit de algemene reserve van het grondbedrijf bij te dragen in de aanleg van belangrijke (hoofd)infrastructurele voorzieningen en/of de realisatie van accommodaties in de welzijns-sfeer ? In de vastgestelde nota grondbeleid 2020 is vastgelegd hoe de werkwijze van de gemeente is om de ruimtelijke doelstellingen binnen de

gemeente te realiseren en op welke wijze de daartoe beschikbare grondbeleid instrumenten (kunnen) worden ingezet. De financiële vertaling hiervan met betrekking tot alle binnen het grondbedrijf opgenomen projecten blijkt uit het voorliggende MJP 2022-2031.

Pagina 3 van 36

Uitgangspunten en Financiële grondslagen

2.1

Woningbouwlokaties

Op basis van de verwachte ontwikkelingen binnen het woningbouwprogramma zijn alle grondexploitatie-berekeningen geactualiseerd en zijn waarderingen van grondposities bijgesteld. Deze actualisatie en waardering van de grondpositie is ook verwerkt in de jaarrekening 2021. 2.2

Bedrijventerrein

Als uitgangspunt is genomen dat naast Borchwerf II en Korenweide geen nieuwe bedrijventerreinen worden ontwikkeld. Indien er sprake is van gemeentelijke uitgifte van gronden wordt er een prijs gehanteerd van € 90,- per m2, de overige uitgangspunten zoals indexering, rentepercentage en de kosten voor bouw- en woonrijpmaken zijn gelijk aan de uitgangspunten zoals die gelden voor de woningbouwlokaties (zie onder 2.4 financiële uitgangspunten). 2.3

Waardering en toerekening vervaardigingskosten

Op basis van hetgeen toegestaan is volgens de notitie ‘Grondgrondexploitaties 2019’ van het BBV is bepaald welke bedragen reëel zijn om toe te rekenen aan de verschillende projecten binnen de grondexploitaties. Deze toerekening is limitatief. Het gaat hierbij alleen om vervaardigingskosten in relatie tot het transformeren van ruwe grond naar bouwrijpe grond van projecten welke gecategoriseerd mogen worden als Bouwgronden in Exploitatie (BIE). Volgens het BBV bestaan de vervaardigingskosten uit de verkrijgingsprijs van de grond en alle bijkomende kosten die rechtstreeks kunnen worden toegerekend aan de vervaardiging van de grondexploitatie. Alle andere werkzaamheden die nodig zijn om bouwgronden in exploitatie te brengen (zoals een totale visie voor een gebied of voorbereidende werkzaamheden hiervoor) mogen niet meer worden toegerekend aan projecten binnen de grondexploitatie. Voor de berekening van de ambtelijke kosten welke aan het project toegerekend kunnen worden hanteren we de plankostenscan van de VNG. 2.4

Financiële uitgangspunten

In de grondexploitatieberekeningen die als basis hebben gediend voor het voorliggend MPG zijn de volgende financiële uitgangspunten gehanteerd: • In de grondexploitatieberekeningen is, indien de grondprijs voor een project is vastgesteld, met deze vastgestelde grondprijs gerekend, anders is er een gemiddelde verkoopprijs (rekenprijs) gehanteerd van € 300 per m2. • Voor de indexering op de kosten is gerekend met een percentage van 1,5%. • De rente is vastgesteld op 0,67%, conform het uitgangspunt in de Zomernota. • Het disconteringspercentage is voor alle projecten gesteld op 2%. • De indexering op de verkoopprijs is voorzichtigheidshalve gesteld op 0%. • De fasering van het nieuwe totaal nog te bouwen woningen is gebaseerd op het actuele woningbouwprogramma. • Kosten bouw- en woonrijp zijn gebaseerd op reële bedragen • De toerekening van ambtelijke kosten wordt berekend op basis van de plankostenscan van de VNG. • Binnen het MPG zijn alleen door de gemeenteraad vastgestelde grondexploitatieontwikkelingen opgenomen.

Pagina 4 van 36

2.5

Bovenwijkse voorzieningen

Voor de stortingen in de reserve bovenwijkse voorzieningen zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: □ een bedrag van € 2.000,- per toe te voegen woning aan de woningvoorraad □ € 10,- per/m² uitgegeven bedrijventerrein □ € 10,- per/m² b.v.o. (bruto vloer oppervlakte) voor kantoren, commerciële functies en bij procedures voor bedrijfsuitbreidingen. Voor wat betreft onttrekkingen aan de reserve bovenwijkse voorzieningen is aansluiting gezocht met de nota kostenverhaal 2019. In de berekening is bij exploitaties waar storting in de reserve tot een verlies zou leiden het bedrag wat in de reserve wordt gestort aangepast zodat een saldo in de buurt van 0 wordt bereikt. In plannen die ook zonder bijdragen aan de reserve bovenwijkse voorzieningen al op een verlies uitkomen is geen storting opgenomen. 2.6

Rente

Uitgangspunt is dat op alle complexen die geadministreerd worden binnen de grondexploitaties rente wordt bijgeschreven. Als rentepercentage is voor 2022 en latere jaren vooralsnog uitgegaan van 0,67%, het rentepercentage dat ook voor de gemeentebegroting wordt gehanteerd. Het definitieve rentepercentage zal afhangen van de verdeling tussen het vreemd vermogen en het eigen vermogen dat in de grondexploitaties is geïnvesteerd. Bij de jaarrekening 2022 zal het definitieve percentage worden toegerekend. 2.7

Doorberekeningen van ambtelijke kosten vanuit de Algemene Dienst

Op basis van hetgeen toegestaan is volgens de notitie ‘grondexploitaties 2019’ van het BBV bepaald welke bedragen reëel zijn om toe te rekenen aan de verschillende projecten binnen de grondexploitaties. Deze toerekening is limitatief. Het gaat hierbij alleen om vervaardigingskosten in relatie tot het transformeren van ruwe grond naar bouwrijpe grond van projecten welke gecategoriseerd mogen worden als Bouwgronden in Exploitatie (BIE). Alle andere werkzaamheden die nodig zijn om bouwgronden in exploitatie te brengen (zoals een totale visie voor een gebied of voorbereidende werkzaamheden hiervoor) mogen niet meer worden toegerekend aan projecten binnen de grondexploitatie. Op basis van bovenstaande is in onderstaand staatje aangegeven welke ambtelijke kosten in de komende jaren aan de grondexploitatie-projecten worden toegerekend. Totaal doorberekening ambtelijke kosten

2022 291.947

2023 193.237

2024 193.237

2025 137.375

De structurele financiële effecten van de bovengenoemde toerekening zijn meegenomen in de zomernota 2022. 2.8

Strategische aankopen/Ontwikkelingen

Uitgangspunt is dat ook op langere termijn het grondbedrijf wordt voortgezet en dat in het kader hiervan aankopen en andere investeringen zullen plaatsvinden met het oog op exploitatie na deze periode. Het college heeft hierbij het uitgangspunt dat per plan tijdig een ontwikkelingsstrategie door het college word opgesteld. De keuze voor de beste aanpak en bijvoorbeeld de best passende samenwerkingsvorm voor een specifieke gebiedsontwikkeling wordt bepaald door een groot aantal factoren. Daarbij moet worden gedacht aan het grondbezit, de te realiseren (ruimtelijke) opgave, de looptijd, etc. Voorts zijn er velerlei financiële, organisatorische, juridische, technische en procesmatige factoren. Op basis van de ontwikkelingsstrategie kan worden nagedacht of en hoe samengewerkt gaat worden met welke marktpartij.

Pagina 5 van 36

Voortgang en resultaten per project Pagnevaart 106 complex in exploitatie (BIE) totaal gebied ca. 81.000 m2 voor realisering van ca. 110 woningen

Projectnr: Status Programma

startjaar eindjaar

2015 2026

Projectomschrijving De locatie Pagnevaart is in eigendom van de gemeente Halderberge. Voor deze locatie zijn plannen om het voormalig sportpark Pagnevaart te transformeren tot een aantrekkelijke, nieuwe en duurzame woonwijk voor de kern Oudenbosch. Het stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan is op 22 april 2021 door de gemeenteraad vastgesteld. Het bestemmingsplan is in procedure en het inrichtingsplan voor de openbare ruimte is in concept gereed. De voorbereiding voor verkoop van de projectmatige bouw en de uitgifte van zelfbouwkavels is gestart en in de loop van 2022 zal gestart worden met de bouwrijpwerkzaamheden. In de programmering is rekening gehouden met de verkoop van 110 kavels / woningen in de periode 2023-2026. Afsluiting van het project is voorzien in 2026. Financieel overzicht Boekwaarde per 31-12-2021

2.649.791

10.000.000

Nog te realiseren uitgaven

4.607.409

8.000.000

Nog te realiseren inkomsten

8.611.770

6.000.000

uitgaven gepland in

2022

Resultaat: op eindwaarde per 2022 Contante waarde 1-1-2022

889.779 positief

1.354.570

positief

1.226.876

getroffen voorziening

4.000.000 2.000.000

Boekwaarde per 31-12-2021 Nog te realiseren uitgaven

Nog te realiseren inkomsten

Risico’s Naast de algemene risico zoals opgenomen onder hoofdstuk 5 van dit MPG zijn de belangrijkste risico’s binnen dit project de bestemmingsplanprocedure en eventuele planschadeclaims. Verschillenanalyse Resultaat NCW MPG 2022 Contante waarde 1-1-2022 MPG 2021 Contante waarde 1-1-2021 Verschil

1.226.876 715.919 510.957

Pagina 6 van 36

PLAN :

Pagnevaart Oudenbosch

bedragen x € 1.000,-

Grondverwerving/Boekwaarde Sloop en sanering Bouwrijp maken Woonrijpmaken Planstructurele voorzieningen Civiel techn voorbereiding en toezicht

Realisatie t/m Raming

Realisatie

Raming volgende jaren

2021

2022

2.649.791

607.405

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032 TOTAAL 2.649.791 0

607.405

1.214.811 685.911

685.911

715.911

2.087.734

29.580

147.898

0 29.580

29.580

Planvoorbereiding

101.850

Planschaderisico

Overig kosten

69.950

44.950

Omslagkosten Onvoorzien

55.000

63.241

0 101.850 0 70.500

70.500

44.950

249.748

55.000

220.000

60.741

68.591

71.591

332.755

0 0

Rente

0,67%

17.754

23.715

14.862

6.614

-1.611

61.334

Prijsstijging

1,50%

10.229

22.984

34.736

52.830

120.779

0 0

Totaal kosten

2.649.791

889.779

sociale huur (app sociale woningbouw) Koop (zelfbouw - Tiny Houses) Koop (CPO-starters) vrije sector koop (projectmatige bouw) vrije sector koop (zelfbouw)

889.779

831.619

921.878

925.382

1.038.751

90.675

362.700

75.215

300.860

57.903

231.610

1.084.875 1.084.875

1.084.875

4.339.500 3.377.100

1.084.875 844.275

844.275

7.257.200

Opbrengststijging

0,00%

0 0

Subsidies Externe bijdragen Interne bijdragen Totaal opbrengsten Saldo dienstjaar Boekwaarde per 31-12 Exploitatiesaldo Contante waarde 1-1-2022

0 0 0 0

2.152.943

2.152.943 2.152.943

2.152.943

8.611.770

1.114.192

1.354.570

-2.649.791

-889.779

1.321.323

1.231.065 1.227.561

-2.649.791

-3.539.571

-2.218.247

-987.183

240.378

1.354.570 1.226.876

Pagina 7 van 36

1.354.570

Projectnr: Status Programma

Albano 122 complex in exploitatie (BIE) ca. 25.080 m2 woningbouw voor realisering 68 woningen

startjaar eindjaar

2015 2022

Projectomschrijving Begin 2015 heeft het college besloten om, mede vanuit volkshuisvestelijk oogpunt, eerst de focus op de ontwikkeling Albano lob C te leggen. Dit in plaats van gedeeltelijk op Albano lob C en gedeeltelijk op vm. sportpark Pagnevaart. Het streven hierbij was een goede, snelle en volledige ontwikkeling van het project om zo een (kwalitatieve) impuls te geven aan de woningbouw in Oudenbosch en de gemeente. Inmiddels zijn alle 68 kavels verkocht en is het project nagenoeg afgerond. Op dit moment vinden nog de laatste woonrijpmaakwerkzaamheden plaats en het project zal in 2022 worden afgesloten. Financieel overzicht

Risico’s Naast de algemene risico zoals opgenomen onder hoofdstuk 5 van dit MPG zijn er geen specifieke risico’s aanwezig binnen dit project. Verschillenanalyse

Pagina 8 van 36

PLAN :

Albano Lob C

Realisatie t/m Raming

bedragen x € 1.000,-

2021

Realisatie

Raming volgende jaren

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

6.500

Civiel techn voorbereiding en toezicht

975

Planvoorbereiding en uitwerking

975

Administratie en beheer

7.500

Overig

10.000

0 -359

Grondverwerving/Boekwaarde Sloop en sanering

2032 TOTAAL

-53.554

-53.554 0

Bouw- en woonrijp maken

0 0

0 0 0

Fondsen Onvoorzien

Rente

0,67%

-359

Prijsstijging

1,50%

0 0 0

Totaal kosten

-53.554

25.591

-27.963

Opbrengsten soc. Huurwoningen Opbrengsten overige woningbouw Opbrengsten bedrijven Opbrengsten kantoren en voorzieningen Overige verkopen

Opbrengststijging

53.554

-25.591

27.963

53.554

27.963

0,00%

0 0

Subsidies Externe bijdragen Interne bijdragen Totaal opbrengsten Saldo dienstjaar Boekwaarde per 31-12 Exploitatiesaldo Contante waarde 1-1-2022

27.963

27.415

Pagina 9 van 36

Projectnr: Status Programma

Bornhemweg RvR 143 complex in exploitatie (BIE) ca. 15.000 m2 woningbouw voor realisering 18 woningen

startjaar eindjaar

2019 2022

Projectomschrijving Aan de Bornhemweg in Oudenbosch heeft de gemeente een locatie met landbouwgronden in eigendom. Deze gronden liggen in het buitengebied waardoor een reguliere ontwikkeling met woningbouw door de gemeente niet mogelijk is. Op 12 december 2019 is door de gemeenteraad besloten om deze locatie deels te verkopen aan Ruimte voor Ruimte Beheer BV voor de realisatie van maximaal 18 Ruimte voor Ruimtekavels. Op het gedeelte van het perceel dat niet verkocht wordt is inmiddels een waterberging gerealiseerd die gebruikt wordt voor de opvang van schoonwater dat vanaf gebieden uit Oudenbosch Noord word afgevoerd. De woningbouwlocatie en de waterberging zijn als een geheel ontworpen waarbij de waterberging geïntegreerd is in het landschap. Het bestemmingsplan is in december 2021 door de gemeenteraad vastgesteld. In verband met bezwaren tegen het bestemmingsplan heeft dit nog geen onherroepelijke status en zijn we in afwachting van de verdere procedure. In verband met deze procedure ligt de verkoop tijdelijk stil. Financieel overzicht

Pagina 10 van 36

PLAN : Bornhemweg Ruimte voor Ruimte Realisatie t/m Raming Realisatie Raming volgende jaren bedragen x € 1.000,2021 2022 2022 2023 2024 Grondverwerving/Boekwaarde Sloop en sanering en RO-procedure

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032 TOTAAL

584.181

584.181 0

Bouw- en woonrijp maken

Civiel techn voorbereiding en toezicht

16.535

Overig

2.414

Fondsen Onvoorzien

36.000

10.000

0 0 0 0

Planvoorbereiding (plankostescan)

Administratie en beheer

0 0

Rente

0,67%

3.914

Prijsstijging

1,50%

3.914 0 0 0

Totaal kosten

584.181

Opbrengsten soc. Huurwoningen Opbrengsten overige woningbouw Opbrengsten bedrijven Opbrengsten kantoren en voorzieningen Overige verkopen

68.862

653.043

0 0

0 0 0

640.755

640.755 0

Opbrengststijging

0,00%

0 0

Subsidies Externe bijdragen Interne bijdragen Totaal opbrengsten Saldo dienstjaar Boekwaarde per 31-12 Exploitatiesaldo Contante waarde 1-1-2022

0 16.000

16.000

16.000 0

656.755

-584.181

587.893

3.712

-584.181

3.712

3.639

Pagina 11 van 36

Projectnr: Status Programma

Havendijk / Kom Noord 144 complex in exploitatie (BIE) ca. 34.000 m2 woningbouw voor realisering 52 woningen

startjaar eindjaar

2021 2026

Projectomschrijving Het voornemen is om het plangebied Havendijk Kom Noord Oudenbosch te herontwikkelen naar een duurzaam samenhangend gebied met een balans tussen bestaande bedrijven, nieuwe woningbouw, groen en herstructurering van de begraafplaats. Op 16 december 2021 heeft de gemeenteraad de Gebiedsvisie Havendijk Kom Noord Oudenbosch

en de hierbij behorende grondexploitatie vastgesteld. In deze gebiedsvisie is beschreven hoe we van de verschillende deelgebieden een samenhangend (woon)gebied willen maken. Het eigendom van het gebied is verdeeld over meerdere eigenaren en afhankelijk van de wensen van deze eigenaren kan het gebied ontwikkeld worden. De verwachte plancapaciteit voor het totale gebied is gesteld op ca 52 koopwoningen van verschillende woningtypes. De verwachting is dat in 2022/2023 de planvorming verder uitgewerkt wordt en dat in 2024 een begin wordt gemaakt met bouwrijpmaken en dat de verkoop van woningen/kavels wordt opgestart in 2025. Financieel overzicht

Risico’s Naast de algemene risico zoals opgenomen onder hoofdstuk 5 van dit MPG zijn de belangrijkste risico’s binnen dit project de bestemmingsplanprocedure en de daarmee samenhangende onderzoeken. Daarnaast is de eigendomssituatie van het plangebied een risico voor de ontwikkeling. Verschillenanalyse

Pagina 12 van 36

PLAN : Havendijk Kom Noord bedragen x € 1.000,-

Realisatie t/m Raming

Realisatie

Raming volgende jaren

2021

2022

2023

2024

2025

2026

927.955

150.000

1.365.679

30.000

33.333

100.000

Planvoorbereiding

35.000

70.000

Planschaderisico

50.000

87.845

62.845

339.224

42.000

84.000

142.401

3.333

6.333

152.068

Grondverwerving/Boekwaarde Sloop en sanering Bouwrijp maken Woonrijpmaken Planstructurele voorzieningen Overige werkzaamheden

2027

2028

2029

2030

2031

2032 TOTAAL 927.955

0 0 0

Overig (plankostenscan !)

Omslagkosten Onvoorzien

Rente

0,67%

823

1.494

19.801

6.673

28.791

Prijsstijging

1,50%

1.468

48.718

4.393

10.811

65.390

0 0

Totaal kosten

122.845

100.136

2.732.426

165.705

241.995

3.363.107

Opbrengsten soc. Huurwoningen Opbrengsten overige woningbouw Opbrengsten bedrijven Opbrengsten kantoren en voorzieningen Overige verkopen

0 2.125.200

2.125.200

4.250.400

0 0

Opbrengststijging

0 0 0

0,00%

0 0

Subsidies Externe bijdragen Interne bijdragen Totaal opbrengsten

0 2.125.200

2.125.200

4.250.400

Saldo dienstjaar Boekwaarde per 31-12 Exploitatiesaldo

-122.845

-100.136

-2.732.426 1.959.495

1.883.205

887.293

-122.845

-222.981

-2.955.406

Contante waarde 1-1-2022

-995.912

887.293 803.649

Pagina 13 van 36

887.293

Projectnr: Status Programma

Mgr. Meeuwissenstraat / Kerkstraat 216 complex in exploitatie (BIE) ca. 6.600 m2 woningbouw voor realisering ca 30 woningen

startjaar eindjaar

2016 2022

Projectomschrijving Het project Oud Gastel Centrum (Mgr. Meeuwissenstraat/Kerkstraat) betreft de ontwikkeling van de vrijkomende locatie Bernardusschool met de aangrenzende locatie aan de Kerkstraat tot een centrumontwikkeling met woningbouw. Voor het totale gebied heeft er een marktconsultatie plaatsgevonden. Op basis hiervan zijn de kaders vastgesteld die als uitgangspunt dienen voor de ontwikkeling van het gebied. De gunning van het totale project heeft in 2018 plaatsgevonden en het bestemmingsplan is in 2019 vastgesteld. Inmiddels is een deel van het perceel bouwrijp gemaakt en is hierop een woning en bedrijf gerealiseerd. De omgevingsvergunning is verleend en is inmiddels onherroepelijk. De bouwrijp werkzaamheden zijn gestart en binnenkort zal worden begonnen met de bouw van de woningen. Financieel overzicht

Risico’s Naast de algemene risico’s zoals opgenomen onder hoofdstuk 5 van dit MPG zijn de belangrijkste risico’s binnen dit project de bereikbaarheid van het centrum tijdens de werkzaamheden. Verschillenanalyse

Pagina 14 van 36

PLAN :

Mgr. Meeuwissenstraat en Kerkstraat Realisatie t/m Raming

bedragen x € 1.000,-

Realisatie

2022

2.575.558

Raming volgende jaren

2022

2023

Bouw- en woonrijp maken

90.000

Civiel techn voorbereiding en toezicht

9.000

9.000 0

Diverse

25.000

Grondverwerving/Boekwaarde Sloop en sanering

2021

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032 TOTAAL 2.575.558 0 0 90.000 0

9.000

Administratie en beheer

Overig

Fondsen Onvoorzien

13.500

0 0 0 0

0 0

13.500 0

Rente

0,67%

17.256

Prijsstijging

1,50%

17.256 0 0

0 0

Totaal kosten

2.575.558

154.756

Opbrengsten soc. Huurwoningen Opbrengsten overige woningbouw Opbrengsten bedrijven Opbrengsten kantoren en voorzieningen Overige verkopen

154.756

2.730.314

0 0

0 0 0

0 0

Opbrengststijging

0,00%

0 0

Subsidies Externe bijdragen Interne bijdragen Totaal opbrengsten Saldo dienstjaar Boekwaarde per 31-12 Exploitatiesaldo Contante waarde 1-1-2022

0 0 0 0

-2.575.558

-154.756

0 -2.730.314

-2.575.558

-2.730.314

-2.676.778

Pagina 15 van 36

Projectnr: Status Programma

Reuzelaar 314 complex in exploitatie (BIE) ca. 6.000 m2 woningbouw voor realisering ca. 25 woningen

startjaar eindjaar

2017 2022

Projectomschrijving In 2017 is de nieuwe (brede)school gerealiseerd. Hierdoor is o.a. de oude schoollocatie van de Reuzelaar leeg gekomen. Deze locatie was in het woningbouwprogramma al aangegeven als ontwikkellocatie voor ca. 25 woningen. Op 9 februari 2017 is het projectplan en de grondexploitatie voor deze locatie vastgesteld. In 2018 is zijn de gebouwen van de voormalige school de Reuzelaar gesloopt en is het gehele terrein bouwrijp gemaakt. Alle woningen zijn verkocht en de bouw is afgerond. Ter afsluiting worden in 2022 nog de laatste woonrijp werkzaamheden uitgevoerd en de verwachting is dat het project financieel kan worden afgesloten in 2022.

Financieel overzicht

Risico’s Naast de algemene risico zoals opgenomen onder hoofdstuk 5 van dit MPG zijn er geen specifieke risico’s aanwezig binnen dit project. Verschillenanalyse

Pagina 16 van 36

PLAN : Reuzelaar bedragen x € 1.000,-

Realisatie t/m Raming

2021

Grondverwerving/Boekwaarde Sloop en sanering

Realisatie

Raming volgende jaren

2022

2023

30.000

-55.867

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032 TOTAAL

-55.867 0 0

Bouwrijp maken Woonrijp maken Civiel techn voorbereiding en toezicht Planvoorbereiding en uitwerking

Administratie en beheer

7.500

Overig

Fondsen Onvoorzien

4.500

0 0

7.500 0 0 0 0

4.500 0

Rente

0,67%

-374

Prijsstijging

1,50%

-374 0 0

0 0

Totaal kosten

-55.867

Opbrengsten soc. Huurwoningen Opbrengsten overige woningbouw Opbrengsten bedrijven Opbrengsten kantoren en voorzieningen Woningbouw

41.626

-14.241

0 0 0 0 0

0 0

Opbrengststijging

0,00%

0 0

Subsidies Externe bijdragen Interne bijdragen Totaal opbrengsten Saldo dienstjaar Boekwaarde per 31-12 Exploitatiesaldo Contante waarde 1-1-2022

0 0 0 0

55.867

-41.626

14.241

55.867

14.241

13.962

Pagina 17 van 36

Projectnr: Status Programma

Hoeven Oost cluster Lindenlommer 315 complex in exploitatie (BIE) ca. 11.605 m2 woningbouw voor realisering ca. 40 woningen

startjaar eindjaar

2019 2024

Projectomschrijving Op 8 maart 2018 is door de gemeenteraad opdracht gegeven voor het realiseren van een (ruimtelijke) visie voor de herontwikkeling van de locatie Lindenlommer en directe omgeving en een onderzoek naar de verplaatsing van Dorpshuis Het Kompas. Op 23 mei 2019 is de denkrichting over het raamwerk Centrum-Oost goedgekeurd door de gemeenteraad en op 6 februari 2020 is dit raamwerk vastgesteld door de gemeenteraad. Onderdeel van dit raamwerk is de ontwikkeling van het gebied rondom de vm basisschool de Lindenlommerlocatie als woningbouwlocatie. Er zijn op deze locatie vooralsnog ca. 40 woningen gepland. Het tijdstip van realisatie hang samen met de verplaatsing van het dorpshuis naar de kerk in Hoeven en de sanering van de ondergrond..

Financieel overzicht

Risico’s Naast de algemene risicos zoals opgenomen onder hoofdstuk 5 van dit MPG zijn de belangrijkste risico’s binnen dit project de bestemmingsplanprocedure en eventuele planschadeclaims. Ook de verplaatsing van de dorpshuisfunctie en de sanering van de ondergrond is een belangrijk risico voor de voortgang van dit project. Verschillenanalyse Resultaat NCW MPG 2022 Contante waarde 1-1-2022 MPG 2021 Contante waarde 1-1-2021 Verschil

-505.921 -645.590 139.669

Pagina 18 van 36

PLAN : Hoeven Oost - Cluster Lindelommer Realisatie t/m Raming Realisatie Raming volgende jaren bedragen x € 1.000,2021 2022 2022 2023 2024 Grondverwerving/Boekwaarde Sloop en sanering

1.058.714

76.500

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032 TOTAAL

76.500

1.135.214

150.900

410.000

560.900

236.453

472.907

33.369

Bouw- en woonrijp maken

Civiel techn voorbereiding en toezicht

Planvoorbereiding en uitwerking

33.369

0 100.107

Administratie en beheer

0 0

Overig

Fondsen Onvoorzien

35.468

0 0 78.000

78.000 0

70.936 0

Rente

0,67%

7.093

7.810

10.961

Prijsstijging

1,50%

6.311

20.548

25.864 0 0

26.859 0

Totaal kosten

1.058.714

Opbrengsten Huur gebouwen Opbrengsten overige woningbouw Opbrengsten bedrijven Opbrengsten kantoren en voorzieningen Overige verkopen

116.962

470.311

824.799

2.470.787

10.000

0 0 0

1.923.900

1.923.900 0

Opbrengststijging

0,00%

0 0

Subsidies Externe bijdragen Interne bijdragen Totaal opbrengsten Saldo dienstjaar Boekwaarde per 31-12 Exploitatiesaldo Contante waarde 1-1-2022

0 0 0 0

10.000

1.923.900

1.933.900 -536.887

-1.058.714

-106.962

-470.311

1.099.101

-1.058.714

-1.165.676

-1.635.988

-536.887 -505.921

Pagina 19 van 36

-536.887

Projectnr: Status Programma

Uitbreiding Bovendonksestraat Hoeven 316 complex in exploitatie (BIE) ca. 26.315 m2 woningbouw voor realisering ca. 65 woningen

startjaar eindjaar

2019 2024

Projectomschrijving In 2019 is overeenstemming bereikt over de aankoop van gronden welke liggen in de beoogde woningbouwlocatie aan de Bovendonksestraat te Hoeven. De gemeenteraad heeft op 19 december 2019 besloten om deze locatie te gaan ontwikkelen en heeft toen de 1e grondexploitatieberekening voor dit plan vastgesteld. Met het in exploitatie brengen van deze nieuwe woningontwikkeling wordt uitvoering gegeven aan het woningbouwprogramma 2018-2028. De verwachte plancapaciteit op grond van de gemeente ligt tussen de 40 en 55 woningen. Het zuidelijk deel van het verkavelingsplan is in eigendom van een ontwikkelaar en heeft een plancapaciteit van 20 woningen. De verwachting is dat in het 2e kwartaal 2022 het bestemmingsplan wordt vastgesteld en dat een begin wordt gemaakt met het bouwrijpmaken en dat de verkoop van woningen/kavels wordt opgestart. Financieel overzicht

Pagina 20 van 36

PLAN : Uitbreiding Hoeven Bovendonksestraat Realisatie t/m Raming Realisatie Raming volgende jaren bedragen x € 1.000,2021 2022 2022 2023 2024 Grondverwerving/Boekwaarde Sloop en sanering

1.584.637

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032 TOTAAL

1.584.637

Bouw- en woonrijp maken Planstructurele voorzieningen Civiel techn voorbereiding en toezicht

445.364

544.334

989.699

25.000

66.805

3.750

81.650

152.205

Planvoorbereiding

50.000

Planschaderisico

Overig kosten (w.o.plankostenscan)

47.493

22.493

92.479

Omslagkosten Onvoorzien

46.000

84.000

34.996

164.996

74.305

3.750

81.650

159.705

0 0 0 0

Rente

0,67%

10.617

13.711

-7.231

17.097

Prijsstijging

1,50%

769

19.600

20.369

0 0

Totaal kosten

1.584.637

Opbrengsten soc. Huurwoningen Opbrengsten overige woningbouw Opbrengsten bedrijven Opbrengsten kantoren en voorzieningen Overige verkopen

740.584

153.473

220.500

3.279.100

777.493

3.256.187

0 3.499.600 0 0 0

0 0

Opbrengststijging

0,00%

0 0

Subsidies Externe bijdragen Interne bijdragen Totaal opbrengsten Saldo dienstjaar Boekwaarde per 31-12 Exploitatiesaldo Contante waarde 1-1-2022

0 58.341

58.341

58.341 0

278.841

3.279.100

3.557.941 301.754

-1.584.637

-461.743

3.125.627

-777.493

-1.584.637

-2.046.380

1.079.247

301.754 284.350

Pagina 21 van 36

301.754

Projectnr: Status Programma

Centrum Stampersgat 504 complex in exploitatie (BIE) ca. 4.033 m2 woningbouw voor realisering ca. 12 won.

startjaar eindjaar

2010 2022

Projectomschrijving Voor de gronden in het centrum van Stampersgat (locatie Van Gerwen) is een realisatieovereenkomst gesloten met JAWEL Bouw voor de ontwikkeling van 12 woningen. Deze planontwikkeling past binnen de kaders van het vigerende bestemmingsplan centrumontwikkeling Stampersgat (vastgesteld in 2010). De omgevingsvergunning voor de bouw van de woningen is verleend en alle woningen zijn verkocht. De aanbouw van de woningen is op dit moment in uitvoering en de verwachting is dat deze in het 4e kwartaal 2022 zullen worden opgeleverd waarna het project kan worden afgesloten. Financieel overzicht

Risico’s Naast de algemene risico’s zoals opgenomen onder hoofdstuk 5 van dit MPG zijn de belangrijkste risico’s binnen dit project de uitvoeringswerkzaamheden van een aantal projecten binnen een kleine straal waardoor overlast kan optreden voor de inwoners. Verschillenanalyse

Pagina 22 van 36

PLAN :

Centrum Stampersgat Van Gerwen Realisatie t/m Raming

bedragen x € 1.000,-

Realisatie

Raming volgende jaren

2021

2022

2.015.955

17.095

Civiel techn voorbereiding en toezicht

Planvoorbereiding en uitwerking

Administratie en beheer

17.500

1.750

Grondverwerving/Boekwaarde Sloop en sanering

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032 TOTAAL

Bouw- en woonrijp maken

0 0 0 0 0 0

Overig

Fondsen Onvoorzien

Rente

0,67%

13.507

Prijsstijging

1,50%

13.507 0 0 0

Totaal kosten

2.015.955

Opbrengsten soc. Huurwoningen Opbrengsten overige woningbouw Opbrengsten bedrijven Opbrengsten kantoren en voorzieningen Overige verkopen

49.852

2.065.807

0 0

0 0 0

0 0

Opbrengststijging

0,00%

0 0

Subsidies Externe bijdragen Interne bijdragen Totaal opbrengsten Saldo dienstjaar Boekwaarde per 31-12 Exploitatiesaldo Contante waarde 1-1-2022

0 0 0 0

-2.015.955

-49.852

0 -2.065.807

-2.015.955

-2.065.807

-2.025.301

Pagina 23 van 36

Projectnr: Status Programma

Oud Gastel Noord 913 complex in exploitatie (BIE) ca. 45.000 m2 woningbouw voor realisering 150 woningen

startjaar eindjaar

2015 2022

Projectomschrijving Omschrijving project Het realiseren van maximaal 150 nieuwbouwwoningen in het gebied omsloten door de Oudendijk, Rijpersweg en de Willem Alexanderstraat. De gemeente Halderberge wil zoveel mogelijk maatwerk bieden bij de ontwikkeling van dit woningbouwproject zodat de variëteit en kwaliteit van de woningen passend is in de totale ontwikkeling in het gebied. De kavels gelegen aan de Rijpersweg en Oudendijk zijn als bouwkavel aangeboden. De gronden in het "binnen gebied" zijn/worden projectmatig ingevuld. In 2015 is de openbare ruimte bouwrijp ingericht. Hierbij is rekening gehouden met de definitieve inrichting van het totale plan. Inmiddels zijn in de verschillende fasen circa 135 woningen gebouwd en op dit moment nog circa 15 in aanbouw aan Prinsessenlaan. De woonrijp werkzaamheden volgend de bouwstroom van de woningbouwprojecten. De verwachting is dat in de eerste helft van 2022 de werkzaamheden kunnen worden afgerond en het project financieel kan worden afgesloten. Financieel overzicht

Risico’s Naast de algemene risico zoals opgenomen onder hoofdstuk 5 van dit MPG zijn er geen specifieke risico’s aanwezig binnen dit project. Verschillenanalyse

Pagina 24 van 36

PLAN : Grondexploitatieberekening Oud Realisatie Gastelt/m Noord Raming Realisatie Raming volgende jaren bedragen x € 1.000,2021 2022 2022 2023 2024 Grondverwerving/Boekwaarde Sloop en sanering

2.379.902

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032 TOTAAL

2.379.902

Bouw- en woonrijp maken

300.000

Civiel techn voorbereiding en toezicht

57.200

Diverse

85.400

0 0

Administratie en beheer

Overig

0 0

Fondsen Onvoorzien

0 30.000

30.000

30.000 0

Rente

0,67%

15.945

Prijsstijging

1,50%

15.945 0 0

0 0 0

Totaal kosten

2.379.902

Opbrengsten Huurwoningen Opbrengsten Koop Betaalbaar Opbrengsten Koop Middelduur Uitgifte reststroken Uitgifte bouwgrond

488.545

2.868.447

0 0

Stijging

0,00%

0 0

Subsidies Externe bijdragen Interne bijdragen

0 0 0 0

Totaal opbrengsten Saldo dienstjaar Boekwaarde per 31-12 Exploitatiesaldo Contante waarde 1-1-2022

-2.379.902

-488.545

0 -2.868.447

-2.379.902

-2.868.447

-2.812.203

Pagina 25 van 36

Projectnr: Status Programma

Korenweide 601 Complex in exploitatie (BIE) Ca. 4.800 m2 bedrijfsterrein voor realisering 1 kavel

startjaar eindjaar

2010 2022

Projectomschrijving De eerste fase van het industrieterrein Korenweide is al in 2002 gestart. Inmiddels is de derde en laatste fase ontwikkeld. Alle werkzaamheden op het terrein van de 3e fase zijn uitgevoerd en het industrieterrein is klaar. In 2021 is de laatste kavel verkocht en deze is begin 2022 via een notariële akte overgedragen. In 2022 zal het project worden afgesloten. Financieel overzicht

Risico’s Geen. Verschillenanalyse

Pagina 26 van 36

PLAN : Korenweide

Realisatie t/m Raming

601

2021

Grondverwerving/Boekwaarde Sloop en sanering

Realisatie

2022

Raming volgende jaren

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032 TOTAAL

219.398

219.398 0 0

Bouw- en woonrijp maken Planstructurele voorzieningen Civiel techn voorbereiding en toezicht

0 0 0

0 0

Planvoorbereiding

0 0

Administratie en beheer

Overig

1.000

Fondsen Onvoorzien

21.930

1.500

0 0 1.500 0

Rente

0,67%

1.470

Prijsstijging

1,50%

1.470 0 0 0

Totaal kosten

219.398

Opbrengsten soc. Huurwoningen Opbrengsten overige woningbouw Opbrengsten bedrijven Opbrengsten kantoren en voorzieningen Overige verkopen

25.900

245.298

0 0 394.740

394.740

394.740 0 0 0

Opbrengststijging

0,00%

0 0

Subsidies Externe bijdragen Interne bijdragen

Totaal opbrengsten

394.740

-219.398

368.840

149.442

-219.398

149.442

Saldo dienstjaar Boekwaarde per 31-12 Exploitatiesaldo Contante waarde 1-1-2022

0 0 0

149.442

146.512

Pagina 27 van 36

Resultaten meerjaren perspectief grondexploitaties

4.1

Ontwikkeling Financiële positie grondbedrijf

Een belangrijke graadmeter om de financiële situatie van het grondbedrijf te beoordelen is het volgen van de ontwikkeling van de reservepositie. Daarnaast is de ontwikkeling van de totale boekwaarde van de complexen binnen het grondbedrijf een goede indicatie. Op basis van deze gegevens is in de volgende grafiek weergegeven hoe de financiële positie van het grondbedrijf zich naar verwachting zal gaan ontwikkelen. Aangegeven is: • de ontwikkeling van de algemene reserve van het grondbedrijf • de ontwikkeling van de boekwaarde van alle complexen

Uit de grafiek blijkt dat de boekwaarde van de complexen in de periode 2022–2031 zal afnemen van ca. € 13 miljoen naar € 0,- en zal de algemene reserve van het grondbedrijf op 1-1-2030 ca. € 6,6 miljoen bedragen. Risico’s liggen er vooral in het mogelijke tempo of in sommige gevallen het al of niet door kunnen gaan van ontwikkelingen. 4.2 De ontwikkeling van de reservepositie van het grondbedrijf De uitgangspunten van het actuele woningbouwprogramma zijn verwerkt in de geactualiseerde grondexploitatieberekeningen. Indien de projecten conform deze uitgangspunten worden uitgevoerd zal de algemene reserve van het grondbedrijf groeien van € 3,7 miljoen per 1-1-2022 naar ca. € 6,6miljoen op 31-12-2031. Naast de algemene reserve grondexploitatie bestaat binnen het grondbedrijf nog het risico reserve Borchwerf. Deze reserve dient om het renterisico die voortvloeien uit onze deelname in Borchwerf BV voor 5 jaren af te kunnen dekken. Het benodigde saldo van deze reserve is per 1-1-2022 gehandhaafd op € 400.000. In het komend jaar zal deze reserve vrijvallen ten gunste van de algemene reserve grondexploitatie. Voor het verloop van de algemene reserve en de risicoreserve Borchwerf verwijzen wij naar de bijlage 1. Pagina 28 van 36

4.3 Het verloop van de totale boekwaarde van de complexen binnen het grondbedrijf. De boekwaarde van de complexen welke binnen grondbedrijf worden geadministreerd wordt enerzijds beïnvloed door de vervaardigingskosten die gemaakt moeten worden om ruwe gronden naar woonrijpe gronden te transformeren en anderzijds door de opbrengsten die deze woonrijpe gronden kunnen genereren. Op basis van het vastgestelde woningbouwprogramma zal de boekwaarde in de periode 2022 – 2031 afnemen van ca. € 13 miljoen naar € 0,-. 4.4 Reserve bovenwijkse voorzieningen In onderstaande tabel is de ontwikkeling weergegeven van de reserve bovenwijkse voorzieningen als de huidige planningen gehaald zullen worden.

Voor wat betreft de onttrekkingen uit de reserve bovenwijkse voorzieningen is gerekend met een uitname zoals die is opgenomen in de nota kostenverhaal. De voeding van deze reserve is gebaseerd op de aantallen woningen zoals deze zijn geprognosticeerd in de herziene kostprijsberekeningen bij de jaarrekening 2021. Uit de geactualiseerde grondexploitatieberekeningen blijkt op dit moment dat er nog een toevoeging aan de reserve bovenwijkse voorzieningen wordt verwacht van ca. € 1,4 mln. En zijn de gepande onttrekkingen nog begroot op ca. € 1,0 mln. Omdat de onttrekkingen eerder plaatsvinden dan de stortingen is de verwachting dat de reserve tijdelijk negatief te worden. Dit is volgens het besluit begroting en verantwoording (BBV) niet toegestaan. In de loop van 2022 zal bezien worden of de reserve werkelijk negatief wordt. Indien dit het geval blijkt zal een bedrag vanuit de algemene reserve grondexploitaties in de reserve bovenwijkse voorzieningen worden gestort zodat er een positief saldo blijft bestaan. 4.5 Geraamd saldo complexen op contante waarde Naast de boekwaarden zijn ook de nog te verwachten kosten en opbrengsten in beeld gebracht voor de projecten die in exploitatie zijn. Op basis hiervan zijn onderstaand de projecten weergegeven met een verwacht financieel resultaat (winstgevend of verliesgevend) op basis van de nominale waarde en de contante waarde per 1-1-2022.

Pagina 29 van 36

Naam project Sppk Pagnevaart Albano lob C Bornhemweg Havendijk / Kom Noord Mgr. Meeuwissenstr./Kerkstr. Reuzelaar Lindelommer Uitbr.Bovendonksestr Klooster St. gat Oud Gastel NW

Korenweide Totalen

resultaat nom.waarde financieel resultaat CW 1.354.570 27.963 3.712 887.293 -2.730.314 14.241 -536.887 301.754 -2.065.807 -2.868.447 149.442 -5.462.480

1.226.876 27.415 3.639 803.649 -2.676.778 13.962 -505.921 284.350 -2.025.301 -2.812.203 146.512 -5.513.800

De projecten die positief sluiten geven een resultaat op contante waarde van ca. € 2,5 mln. De plannen met een negatief resultaat bedragen op contante waarde in totaal ca. € 8,0 mln. Voor de projecten met een verwacht verlies is conform de BBV een voorziening gevormd. 4.6 Relatie Zomernota 2022 en Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2022 – 2031 Het totaal meerjarig effect van de geactualiseerde grondexploitaties is meegenomen in de zomernota 2022. Hierbij wordt ook het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2022– 2031 (MPG) aan u voorgelegd, waarin een financiële doorkijk wordt gegeven van de resultaten van de grondexploitaties voor het jaar 2022 en de komende jaren.

Pagina 30 van 36

Grondexploitatie risico’s, kansen en bedreigingen

In het kader van het risicomanagement zijn binnen de grondexploitaties een groot aantal risico aanwezig. In dit hoofdstuk worden de belangrijkste genoemd. 5.1 Specifieke risico’s Doordat in de jaarrekening 2021 de voorzieningen voor de verliesgevende projecten wederom zijn geactualiseerd is het grootste deel van het risico binnen de grondexploitaties ondervangen. Echter aanvullende verliesvoorzieningen en afwaarderingen kunnen nog nodig zijn op basis van onderstaande risico’s. • De verkoopprijs binnen de diverse projecten zijn vastgesteld op een bedrag van € 300 per m2. Doordat de werkelijke uitgifteprijs anders kan worden kan dit leiden tot andere opbrengsten dan waar nu in de exploitatieberekeningen is uitgegaan. Ook de ontwikkelingen in de markt, zoals fluctuatie van de huizenprijzen, kunnen van invloed zijn op de grondprijs. • Er is gekozen voor een gespreide fasering op basis van het vastgestelde reële woningbouwprogramma. Door een stagnatie in de bouw van woningen zou deze fasering in werkelijkheid anders kunnen worden. Hierdoor zullen de rentelasten over het geïnvesteerd vermogen toenemen. • Het algemene rentepercentage dat gebruikt wordt binnen de grondexploitaties is 0,67%. Door (voornamelijk) externe factoren kan dit percentage hoger of lager uitvallen waardoor de resultaten van de berekeningen af gaan wijken.

• Indien projecten door wet- en regelgeving niet langer uitgevoerd kunnen worden op de manier zoals die gepland waren kunnen hierdoor financiële verliezen ontstaan, hierdoor kunnen naast de financiële verliezen ook wijzigingen optreden in het aantal te realiseren woningen, wat weer gevolgen heeft voor het saldo van de reserve bovenwijkse voorzieningen. Op basis van de bovenstaande risico’s is het totale risicobedrag voor de grondexploitaties bepaald op € 2,7 mln. Dit bedrag is opgenomen in de berekening van het totale weerstandsvermogen van de gemeente Halderberge. 5.2 Algemene risico’s Politieke besluitvorming Zowel Europese, landelijke, provinciale als gemeentelijke besluitvorming kan tot extra kosten en/of langere looptijden leiden. Wetgeving kan veranderd worden waardoor normen strenger worden en procedures langer. Door gewijzigde inzichten en veranderende omstandigheden, waardoor lokaties anders ingevuld dienen te worden, kan het nodig zijn om de procedures over te doen. Het omgekeerde van langere procedures en extra kosten is in principe ook mogelijk maar komt in de praktijk toch minder voor. Daarnaast kunnen door, externe factoren, beoogde bouwlokaties uiteindelijk niet gerealiseerd worden. Indien door de gemeente voor deze beoogde lokatie kosten zijn gemaakt zal dit afgewaardeerd worden en zal dit ten laste komen van de algemene reserve van het grondbedrijf.

Dit kan aanzienlijke financiële gevolgen hebben. Conjunctuur en renterisico’s Afhankelijk van economische vooruitzichten en de rentestand kan de vraag naar bouwgrond toe- of afnemen wat gevolgen heeft voor de looptijd. Het risico is vooral groot bij plannen waarvoor al veel investeringen zijn gedaan en waarvan de meeste opbrengsten nog binnen moeten komen. Op dit moment zijn de vooruitzichten voor de woningmarkt gunstig en ook de huidige hypotheekrentestand geeft een positief effect op de afzet van woningen. Consumenten zijn in de afgelopen periode wel kieskeuriger geworden en zij stellen meer eisen aan woningtype en locatie. Het wordt steeds belangrijker om de juiste woningen op de juiste plaats te bouwen.

Pagina 31 van 36

Verandering in woon- en werkvoorkeuren en behoeftes Omdat een grondexploitatie over vele jaren loopt en er een aanzienlijke tijd met de voorbereiding is gemoeid kan het zijn dat de markt tussen het tot stand komen van het plan en het moment van aanbieden van de bouwgrond sterk veranderd. Getracht moet worden om zoveel mogelijk flexibiliteit in plannen in te bouwen. Grondverwerving Bij locaties waarbij de gronden nog niet verworven zijn kan deze grondverwerving een belangrijke risicopost vormen. Hierbij moet een onderscheid gemaakt worden naar inbreidingslokaties en uitbreidingslokaties. Bij inbreidingslocaties is verwerving meestal duurder omdat niet alleen grond gekocht moet worden maar ook opstallen. Daarbij moeten soms bedrijven verplaatst worden en moet niet zelden de grond gesaneerd worden. Verder zijn de procedures om te komen tot een gebiedsontwikkeling in binnenstedelijke ruimtes vaak langer door bezwaren van omwonende. Voor uitbreidingslokaties zijn de risico’s beperkter doordat de aankoopprijzen veelal lager zijn en er meestal minder bewerkingen aan de gronden behoeven te worden uitgevoerd (betreft veelal landbouwgronden). Milieurisico’s Gedacht moet worden aan bodemverontreiniging en hinder. Ondanks het uitvoeren van bodemonderzoeken blijken saneringskosten moeilijk in te schatten. Dit kan zowel tot meeals tegenvallers leiden.

De hindersituatie wordt vooraf onderzocht. Risico’s kunnen er zijn als normen veranderen ten tijde van de planontwikkeling. Planschade Steeds vaker worden gemeenten geconfronteerd met eisen tot vergoeding van planschade. Vooraf wordt inzicht verkregen in de mogelijke kosten door het uitvoeren van een planschaderisicoscan. Bij eigen grondexploitaties wordt planschade bestreden uit de exploitatieopzet. Bij private exploitaties wordt met de initiatiefnemer een overeenkomst gesloten zodat deze het risico loopt. Toereikendheid kostenramingen Om goed zicht te hebben op de risico’s is het van belang om gemaakte kostenramingen regelmatig te actualiseren. Minimaal gebeurt dit 1x per jaar. Per februari 2020 heeft een nieuwe actualisatie plaatsgevonden. Prijs/Opbrengststijgingen Prijzen en Opbrengsten kunnen sneller of langzamer stijgen dan waarmee in de berekeningen rekening is gehouden. Archeologie Voor alle locaties heeft en/of wordt archeologisch onderzoek verricht. Archeologische vondsten kunnen leiden tot aanzienlijke vertraging of zelfs het geheel moeten afblazen van een plan. Het risico kan in eerste instantie worden beoordeeld met behulp van de gemeentelijke archeologische verwachtingskaart. Subsidies Indien nog subsidies kunnen worden binnengehaald zijn dit meevallers. Indien reserveringen niet tot daadwerkelijke subsidietoekenning leiden vormt dit een risico.

Pagina 32 van 36

Eindconclusies 1. De boekwaarde van alle binnen de grondexploitaties geadministreerde complexen bedraagt per 1-1-2022 ca. € 13 miljoen en loopt af naar € 0,- per 1-1-2031. 2. De risicoreserve Borchwerf II is in 2021 op het aanwezige niveau gehandhaafd van € 0,4 miljoen. De verwachting is dat de risicoreserve in 2022 kan vrijvallen. 3. Rekening houdend met bovenstaande, en zonder tussentijdse uitnamen, kan de algemene reserve van het grondbedrijf zich ontwikkelen tot een bedrag van ca. € 6,6 miljoen per 1-1-2031. 4. De resultaten van het MPG 2022-2031 geven aan dat op basis van de huidige stortingen en onttrekkingen in de reserve bovenwijkse voorzieningen in 2022 negatief dreigt te worden. In de loop van 2022 zal bezien worden of de reserve werkelijk negatief wordt en op dat moment zullen maatregelen genomen worden. 5. De projecten die positief sluiten geven een resultaat van ruim € 2,5 mln. De plannen met een negatief resultaat bedragen in totaal ca. € 8,0 mln. Voor de projecten met een verwacht verlies is inmiddels een voorziening gevormd. 6. Op eindwaarde is het grondbedrijf in principe financieel in staat de voorgenomen ontwikkelingen uit te voeren. 7. De doorbelasting van personele lasten aan het grondbedrijf wordt gedaan op een raming van een reëel bedrag per jaar gebaseerd op de plankostenscan.

Pagina 33 van 36

Bijlage 1: Balansverloop en winst en verliesrekening grondbedrijf BALANSVERLOOP GRONDBEDRIJF ACTIVA Gronden in exploitatie Totaal voorraden

1-1-2022 1-1-2023 1-1-2024 1-1-2025 1-1-2026 1-1-2027 1-1-2028 1-1-2029 1-1-2030 1-1-2031 1-1-2032 -12.958.715 -6.874.472 -2.997.969 -3.941.589 -755.534 0 0 0 0 0 0 -12.958.715 -6.874.472 -2.997.969 -3.941.589 -755.534 0 0 0 0 0 0

RESERVES Alg. reserve GB Reserve risico Borchwerff

3.700.315 400.000

4.291.843 0

4.576.193 0

6.606.718 0

subtotaal alg reserve

4.100.315

4.291.843

4.576.193

6.606.718

Reserve bovenwijkse v Totaal reserves

0 4.100.315

-102.150 4.189.693

-163.150 4.128.693

-80.150 4.496.043

56.850 4.633.043

193.850 6.800.568

233.850 6.840.568

273.850 6.880.568

313.850 6.920.568

353.850 6.960.568

393.850 7.000.568

VOORZIENINGEN verwachte verliezen Totaal voorzieningen

8.020.203 8.020.203

505.921 505.921

0 0

Financieringsmiddelen

12.120.518

4.695.614

4.634.614

4.496.043

4.633.043

6.800.568

6.840.568

6.880.568

6.920.568

6.960.568

7.000.568

Financieringoverschot

-838.197

-2.178.858

1.636.645

554.454

3.877.509

6.800.568

6.840.568

6.880.568

6.920.568

6.960.568

7.000.568

Rentevergoeding reserves / voorzieningen

2022 0

2023 0

2024 0

2025 0

2026 0

2027 0

2028 0

2029 0

2030 0

2031 0

Afwikkeling complexen Interne uren plan- en verkoopkosten Doorberekening administratie en beheer Civiel technisch voorbereiding en toez. Totaal doorberekend vanuit AD Extra ten laste van grondbedrijf

-7.322.754 181.167 15.000 95.780 -291.947 0

0 163.657 0 29.580 -193.237 0

-221.571 163.657 0 29.580 -193.237 0

0 107.795 0 29.580 -137.375 0

2.030.525 107.795 0 29.580 -137.375 0

0 0 0 0 0 0

Mutatie alg. reserve

-7.322.754

-221.571

2.030.525

RESULTAATSVERWACHTING GRONDBEDRIJF

Pagina 34 van 36

Bijlage 2: Overzicht verloop boekwaarde complexen Complex

106 Sppk Pagnevaart 122 Albano lob C-2 143 Bornhemweg 144 Havendijk / Kom Noord 216 Mgr. Meeuwissenstr./Kerkstr. 314 vm terrein Reuzelaar 315 Lindelommer 316 Uitbr.Bovendonksestr 504 Klooster St. gat 913 Oud Gastel NW 601 Korenweide Totaal boekwaarde BIE

Boekwaarde Boekwaarde Boekwaarde Boekwaarde Boekwaarde BoekwaardeBoekwaardeBoekwaardeBoekwaardeBoekwaardeBoekwaarde 1-1-2022 1-1-2023 1-1-2024 1-1-2025 1-1-2026 1-1-2027 1-1-2028 1-1-2029 1-1-2030 1-1-2031 1-1-2032 e e e e e e e e e e e

-2.649.791 53.554 -584.181 0 -2.575.558 55.867 -1.058.714 -1.584.637 -2.015.955 -2.379.902 -219.398

-3.539.571 0 0 -122.845 0 0 -1.165.676 -2.046.380 0 0 0

-2.218.247

-987.183

240.378

-222.981

-2.954.406

-995.912

-1.635.988 1.079.247

0 0

-12.958.715

-6.874.472

-2.997.969

-3.941.589

-755.534

Pagina 35 van 36

Bijlage 3: Overzicht verloop reserve bovenwijkse voorzieningen Storting 2022 STORTINGEN IN BOVENW. VOORZIENINGEN stortingen lopende projecten zonder grex Woningbouw Bedrijventerrein Ontwikkeling omgeving Religieus Erfgoed div kleine ontwikkelingen (faciliterende projecten) Totaal

ONTTREKKINGEN AAN BOVENW. VOORZIENINGEN Ontwikkeling omgeving Religieus Erfgoed Riolering St. Jansstraat Bovendonksestraat riolering Verbeteren waterketen 2022 Verbeteren waterketen 2023 Verbeteren waterketen 2024 Totaal Saldo per 31-12

353.760 82.000 21.930 100.000 40.000 597.690

Storting 2023

Storting 2024

Storting 2025

Storting 2026

Storting 2027

Storting 2028

Storting 2029

Storting 2030

Storting 2031

139.000 0

133.000 0

97.000 0

0 0

40.000 179.000

40.000 173.000

40.000 137.000

40.000 40.000

459.840 150.000 150.000 90.000 90.000

699.840

240.000

90.000 90.000

-102.150

-163.150

-80.150

56.850

193.850

233.850

273.850

313.850

353.850

393.850

Pagina 36 van 36

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://gemeenteraad.halderberge.nl/api/v1/meetings/532/documents/15660