Document · PDF

Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2021-2030.pdf

Gemeenteraad 15 juli 2021, gemeente HalderbergeBij agendapunt: 6: Zomernota 202110.846 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2021 – 2030

Pagina 1 van 37

INHOUDSOPGAVE

INLEIDING

UITGANGSPUNTEN EN FINANCIËLE GRONDSLAGEN

2.1

Woningbouwlokaties

2.2

Bedrijventerrein

2.3

Waardering en toerekening vervaardigingskosten

2.4

Financiële uitgangspunten

2.5

Bovenwijkse voorzieningen

2.6

Rente

2.7

Doorberekeningen van ambtelijke kosten vanuit de Algemene Dienst

2.8

Strategische aankopen/Ontwikkelingen

VOORTGANG EN RESULTATEN PER PROJECT

RESULTATEN MEERJAREN PERSPECTIEF GRONDEXPLOITATIES

4.1 ONTWIKKELING FINANCIËLE POSITIE GRONDBEDRIJF

4.2

De ontwikkeling van de reservepositie van het grondbedrijf

4.3

Het verloop van de totale boekwaarde van de complexen binnen het grondbedrijf.

4.4

Reserve bovenwijkse voorzieningen

4.5

Geraamd saldo complexen op contante waarde

4.6

Relatie Zomernota 2020 en Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2020 – 2029

GRONDEXPLOITATIE RISICO’S, KANSEN EN BEDREIGINGEN

5.1

Specifieke risico’s

5.2

Algemene risico’s

EINDCONCLUSIES

BIJLAGE 1: BALANSVERLOOP EN WINST EN VERLIESREKENING GRONDBEDRIJF

BIJLAGE 2: OVERZICHT VERLOOP BOEKWAARDE COMPLEXEN

BIJLAGE 3: OVERZICHT VERLOOP RESERVE BOVENWIJKSE VOORZIENINGEN

Pagina 2 van 37

Inleiding

Voor u ligt het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2021-2030 (MPG) zoals dat op grond van de ‘nota grondbeleid 2019’ is opgesteld. De basis van dit MPG zijn de bij de jaarrekening 2020 geactualiseerde exploitatieberekeningen. Op basis van de lopende projecten, de gecalculeerde risico’s, de inschatting van de baten en de lasten van de projecten en de prognoses over de vastgoedmarkt, geeft dit MPG een doorkijk vanuit het verleden naar de toekomst van de in beheer en ontwikkeling zijnde complexen, vallend onder het taakveld grondbedrijf. Een dergelijke berekening vormt altijd een momentopname. Tal van gebeurtenissen hebben invloed op het exploitatieresultaat. Het is dan ook van groot belang om de berekening regelmatig te actualiseren. In dit MPG zijn de financiële consequenties van alle grondbedrijf-activiteiten vertaalt in een meerjarige staat van reserves en voorzieningen grondexploitaties. De beginstand van deze staat is altijd 1 januari van het redactiejaar, in dit geval 2021. Bovendien is er aansluiting tussen de exploitatieberekeningen en de zogeheten staten P die in de jaarrekening worden vermeld. Om meer inzicht te geven in de grondbedrijf projecten is in dit MPG in hoofdstuk 3 een globale beschrijving per project gegeven evenals het, per project, te verwachte financiële resultaat.

Exploitatieberekeningen geven meerjarig inzicht in de verwachte kosten en opbrengsten van een activiteit. Optelling van alle activiteiten binnen het taakveld grondbedrijf per jaarschijf zijn de basis voor de begroting voor het taakveld grondbedrijf. Het MPG en alle onderliggende berekeningen bieden hiervoor het meest actuele kader. Het meerjarenperspectief grondexploitaties geeft antwoord op vragen als: □ Is het grondbedrijf financieel in staat de geplande ontwikkelingen uit te voeren? □ Is het vermogen van het grondbedrijf toereikend om de risico’s in de grondexploitatie op te kunnen vangen? □ Is er voldoende vermogen om de continuïteit van het grondbedrijf op langere termijn te waarborgen? □ Is de personele capaciteit van het grondbedrijf toereikend om de gewenste projecten in de gewenste tijd uit te kunnen voeren? □ Is er ruimte om eventuele nieuwe (verliesgevende) inbreidingslocaties te ontwikkelen? □ Is er eventueel ruimte om vanuit het grondbedrijf overschotten in te zetten om de exploitatie van de algemene dienst te ontlasten ? □ Is er ruimte om vanuit de algemene reserve van het grondbedrijf bij te dragen in de aanleg van belangrijke (hoofd)infrastructurele voorzieningen en/of de realisatie van accommodaties in de welzijns-sfeer ? In de vastgestelde nota grondbeleid 2019 is vastgelegd hoe de werkwijze van de gemeente is om de ruimtelijke doelstellingen binnen de

gemeente te realiseren en op welke wijze de daartoe beschikbare grondbeleid instrumenten (kunnen) worden ingezet. De financiële vertaling hiervan met betrekking tot alle binnen het grondbedrijf opgenomen projecten blijkt uit het voorliggende MJP 2021-2030.

Pagina 3 van 37

Uitgangspunten en Financiële grondslagen

2.1

Woningbouwlokaties

Op basis van de verwachte ontwikkelingen binnen het woningbouwprogramma zijn alle grondexploitatie-berekeningen geactualiseerd en zijn waarderingen van grondposities bijgesteld. Deze actualisatie en waardering van de grondpositie is ook verwerkt in de jaarrekening 2020. 2.2

Bedrijventerrein

Als uitgangspunt is genomen dat naast Borchwerf II en Korenweide geen nieuwe bedrijventerreinen worden ontwikkeld. Indien er sprake is van gemeentelijke uitgifte van gronden wordt er een prijs gehanteerd van € 90,- per m2, de overige uitgangspunten zoals indexering, rentepercentage en de kosten voor bouw- en woonrijpmaken zijn gelijk aan de uitgangspunten zoals die gelden voor de woningbouwlokaties (zie onder 2.4 financiële uitgangspunten). 2.3

Waardering en toerekening vervaardigingskosten

Op basis van hetgeen toegestaan is volgens de notitie ‘Grondgrondexploitaties 2016’ van het BBV bepaald welke bedragen reëel zijn om toe te rekenen aan de verschillende projecten binnen de grondexploitaties. Deze toerekening is limitatief. Het gaat hierbij alleen om vervaardigingskosten in relatie tot het transformeren van ruwe grond naar bouwrijpe grond van projecten welke gecategoriseerd mogen worden als Bouwgronden in Exploitatie (BIE). Alle andere werkzaamheden die nodig zijn om bouwgronden in exploitatie te brengen (zoals een totale visie voor een gebied of voorbereidende werkzaamheden hiervoor) mogen niet meer worden toegerekend aan projecten binnen de grondexploitatie. Al een aantal jaren wordt de plankostenscan van de VNG gehanteerd om de ambtelijke kosten toe te rekenen aan de grondexploitaties. Ter verduidelijking is onderstaand in een stroomschema weergegeven hoe omgegaan mag worden met de toerekening van vervaardigingskosten en de waardering van de verschillende projecten binnen de grondexploitatie.

Heeft de gemeente een grondpositie binnen het project

Geen toerekening van kosten aan project maar doorrekening van kosten aan de initiatiefnemer

Betreft het een BIE

nee

kunnen kosten worden doorberekend aan initiatiefnemer

Geen toerekening van kosten aan project

nee

Geen toerekening van kosten aan project

Pagina 4 van 37

Kostentoerekening aan het project van alle vervaardigingskosten

2.4

Financiële uitgangspunten

In de grondexploitatieberekeningen die als basis hebben gediend voor het voorliggend MPG zijn de volgende financiële uitgangspunten gehanteerd: • In de grondexploitatieberekeningen is, indien de grondprijs voor een project is vastgesteld, met deze vastgestelde grondprijs gerekend, anders is er een gemiddelde verkoopprijs (rekenprijs) gehanteerd van € 265 per m2. • Voor de indexering op de kosten is gerekend met een percentage van 1,5%. • De rente is vastgesteld op 0,76%, conform het uitgangspunt in de Zomernota. • Het disconteringspercentage is voor alle projecten gesteld op 2%. • De indexering op de verkoopprijs is voorzichtigheidshalve gesteld op 0%. • De fasering van het nieuwe totaal nog te bouwen woningen is gebaseerd op het actuele woningbouwprogramma. • Kosten bouw- en woonrijp zijn gebaseerd op reële bedragen • De toerekening van ambtelijke kosten wordt berekend op basis van de plankostenscan van de VNG. • Binnen het MPG zijn alleen door de gemeenteraad vastgestelde grondexploitatieontwikkelingen opgenomen. 2.5

Bovenwijkse voorzieningen

Voor de stortingen in de reserve bovenwijkse voorzieningen zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: □ een bedrag van € 2.000,- per toe te voegen woning aan de woningvoorraad □ € 10,- per/m² uitgegeven bedrijventerrein □ € 10,- per/m² b.v.o. (bruto vloer oppervlakte) voor kantoren, commerciële functies en bij procedures voor bedrijfsuitbreidingen. Voor wat betreft onttrekkingen aan de reserve bovenwijkse voorzieningen is aansluiting gezocht met de nota kostenverhaal 2019. In de berekening is bij exploitaties waar storting in de reserve tot een verlies zou leiden het bedrag wat in de reserve wordt gestort aangepast zodat een saldo in de buurt van 0 wordt bereikt. In plannen die ook zonder bijdragen aan de reserve bovenwijkse voorzieningen al op een verlies uitkomen is geen storting opgenomen. 2.6

Rente

Uitgangspunt is dat op alle complexen die geadministreerd worden binnen de grondexploitaties rente wordt bijgeschreven. Als rentepercentage is voor 2021 en latere jaren vooralsnog uitgegaan van 0,76%, het rentepercentage dat ook voor de gemeentebegroting wordt gehanteerd. Het definitieve rentepercentage zal afhangen van de verdeling tussen het vreemd vermogen en het eigen vermogen dat in de grondexploitaties is geïnvesteerd. Bij de jaarrekening 2021 zal het definitieve percentage worden toegerekend. 2.7

Doorberekeningen van ambtelijke kosten vanuit de Algemene Dienst

Op basis van hetgeen toegestaan is volgens de notitie ‘grondexploitaties 2016’ van het BBV bepaald welke bedragen reëel zijn om toe te rekenen aan de verschillende projecten binnen de grondexploitaties. Deze toerekening is limitatief. Het gaat hierbij alleen om vervaardigingskosten in relatie tot het transformeren van ruwe grond naar bouwrijpe grond van projecten welke gecategoriseerd mogen worden als Bouwgronden in Exploitatie (BIE). Alle andere werkzaamheden die nodig zijn om bouwgronden in exploitatie te brengen (zoals een totale visie voor een gebied of voorbereidende werkzaamheden hiervoor) mogen niet meer worden toegerekend aan projecten binnen de grondexploitatie.

Pagina 5 van 37

Op basis van bovenstaande is in onderstaand staatje aangegeven welke ambtelijke kosten in de komende jaren aan de grondexploitatie-projecten worden toegerekend.

Totaal doorberekening ambtelijke kosten

2021 387.141

2022 254.128

2023 156.117

2024 111.451

De structurele financiële effecten van de bovengenoemde toerekening zijn meegenomen in de zomernota 2021. 2.8

Strategische aankopen/Ontwikkelingen

Uitgangspunt is dat ook op langere termijn het grondbedrijf wordt voortgezet en dat in het kader hiervan aankopen en andere investeringen zullen plaatsvinden met het oog op exploitatie na deze periode. Het college heeft hierbij het uitgangspunt dat per plan tijdig een ontwikkelingsstrategie door het college word opgesteld. De keuze voor de beste aanpak en bijvoorbeeld de best passende samenwerkingsvorm voor een specifieke gebiedsontwikkeling wordt bepaald door een groot aantal factoren. Daarbij moet worden gedacht aan het grondbezit, de te realiseren (ruimtelijke) opgave, de looptijd, etc. Voorts zijn er velerlei financiële, organisatorische, juridische, technische en procesmatige factoren. Op basis van de ontwikkelingsstrategie kan worden nagedacht of en hoe samengewerkt gaat worden met welke marktpartij.

Pagina 6 van 37

Voortgang en resultaten per project Pagnevaart 106 complex in exploitatie (BIE) totaal gebied ca. 70.000 m2 voor realisering van ca. 115 woningen

Projectnr: Status Programma

startjaar eindjaar

2015 2026

Projectomschrijving De locatie Pagnevaart is in eigendom van de gemeente Halderberge. Voor deze locatie zijn plannen om het voormalig sportpark Pagnevaart te transformeren tot een aantrekkelijke, nieuwe en duurzame woonwijk voor de kern Oudenbosch. Het stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan is op 22 april 2021 door de gemeenteraad vastgesteld. Momenteel wordt gewerkt aan het opstellen van het bestemmingsplan, een inrichtingsplan voor de openbare ruimte en voorbereiding van de marktselectie en uitgifte van zelfbouwkavels. Inmiddels zijn de gronden voor de uitbreiding van het recreatief uitloopgebied aangekocht en is de cafetaria ’t Kotje gesloopt.

Financieel overzicht Boekwaarde per 31-12-2020

2.376.427

Nog te realiseren uitgaven

4.480.072

Nog te realiseren inkomsten

7.091.400

uitgaven gepland in

6.000.000

Boekwaarde per 31-12-2020

798.876

4.000.000

Nog te realiseren uitgaven

positief

806.241

2.000.000

positief

715.919

Nog te realiseren inkomsten

2021

Resultaat: op eindwaarde per 2021 Contante waarde 1-1-2021

8.000.000

getroffen voorziening

Risico’s Naast de algemene risico zoals opgenomen onder hoofdstuk 5 van dit MPG zijn de belangrijkste risico’s binnen dit project de bestemmingsplanprocedure en eventuele planschadeclaims. Verschillenanalyse Resultaat NCW MPG 2021 Contante waarde 1-1-2021 MPG 2020 Contante waarde 1-1-2020 Verschil

715.919 1.092.563 -376.645

Pagina 7 van 37

PLAN : Pagnevaart Oudenbosch

Realisatie t/m Raming

Grondverwerving/Boekwaarde Sloop en sanering Bouwrijp maken Woonrijpmaken Planstructurele voorzieningen Civiel techn voorbereiding en toezicht

Realisatie

Raming volgende jaren

2020

2021

2.376.427

60.900

33.473

479.268

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031 TOTAAL 2.437.327 33.473

479.268 143.333

958.536 143.333

143.333

798.263

0 44.950

2.026.526 0

44.950

Planvoorbereiding

60.000

Planschaderisico

44.950

56.500

57.274

62.260

14.333

79.826

44.950

269.698 0 60.000 0

70.500

44.950

269.698

Overig (plankostenscan !)

Omslagkosten Onvoorzien

226.000 307.854 0

Rente

0,76%

18.061

24.132

16.155

4.083

-8.053

-14.473

39.905

Prijsstijging

1,50%

10.688

7.049

10.654

54.501

74.089

156.981

798.876

866.081

327.270

318.803

1.070.937

1.098.105

6.856.499

142.835

1.772.850

1.772.850 1.772.850

1.772.850

7.091.400

Totaal kosten

2.376.427

Opbrengsten soc. Huurwoningen Opbrengsten overige woningbouw Opbrengsten bedrijven Opbrengsten kantoren en voorzieningen Overige verkopen

142.835

0 0 0

0 0

Opbrengststijging

0,00%

0 0

Subsidies Externe bijdragen Interne bijdragen Totaal opbrengsten Saldo dienstjaar Boekwaarde per 31-12 Exploitatiesaldo Contante waarde 1-1-2021

0 0 0 0

1.915.685

1.915.685 1.915.685

-2.376.427

-798.876

1.049.604

1.588.415 1.596.882

-2.376.427

-3.175.303

-2.125.698

-537.284 1.059.598

1.915.685

7.091.400

844.748 -1.098.105

806.241

1.904.346

0 806.241

715.919

Pagina 8 van 37

806.241

Albano 122 complex in exploitatie (BIE) ca. 25.080 m2 woningbouw voor realisering 68 woningen

Projectnr: Status Programma

startjaar eindjaar

2015 2021

Projectomschrijving Begin 2015 heeft het college besloten om, mede vanuit volkshuisvestelijk oogpunt, eerst de focus op de ontwikkeling Albano lob C te leggen. Dit in plaats van gedeeltelijk op Albano lob C en gedeeltelijk op vm. sportpark Pagnevaart. Gestreefd wordt naar goede, snelle en volledige ontwikkeling en om zo een (kwalitatieve) impuls te geven aan de woningbouw in Oudenbosch en de gemeente. Er is in de programmering rekening gehouden met maximaal 68 woningen in de periode 2016-2020. Inmiddels zijn alle kavels verkocht en is het project nagenoeg afgerond. Op dit moment vinden nog woonrijpmaak werkzaamheden plaats. De verwachting is dat in 2021 het project financieel afgesloten kan worden.

Financieel overzicht Boekwaarde per 31-12-2020

-437.940

400.000

Nog te realiseren uitgaven

332.672

200.000

Nog te realiseren inkomsten uitgaven gepland in

2021

Resultaat: op eindwaarde per 2021 Contante waarde 1-1-2021

332.672 positief

105.268

positief

103.204

getroffen voorziening

-200.000 -400.000

Boekwaarde per 31-12-2020 Nog te realiseren uitgaven

Nog te realiseren inkomsten

-600.000

Risico’s Naast de algemene risico zoals opgenomen onder hoofdstuk 5 van dit MPG zijn er geen specifieke risico’s aanwezig binnen dit project. Verschillenanalyse Resultaat NCW MPG 2021 Contante waarde 1-1-2021 MPG 2020 Contante waarde 1-1-2020 Verschil

103.204 384.347 -281.143

Pagina 9 van 37

PLAN :

Albano Lob C

Realisatie t/m Raming

bedragen x € 1.000,-

2020

Grondverwerving/Boekwaarde Sloop en sanering

Realisatie

Raming volgende jaren

2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031 TOTAAL

245.000

73.500

7.500 10.000

-437.940

-437.940 0

Bouw- en woonrijp maken

Civiel techn voorbereiding en toezicht

Planvoorbereiding en uitwerking

73.500

Administratie en beheer

7.500

Overig

10.000

0 -3.328

0 0 0

Fondsen Onvoorzien

Rente

0,76%

-3.328

Prijsstijging

1,50%

332.672

-105.268

Opbrengsten soc. Huurwoningen Opbrengsten overige woningbouw Opbrengsten bedrijven Opbrengsten kantoren en voorzieningen Overige verkopen

Opbrengststijging

437.940

-332.672

105.268

437.940

105.268

Totaal kosten

-437.940

0,00%

Subsidies Externe bijdragen Interne bijdragen Totaal opbrengsten Saldo dienstjaar Boekwaarde per 31-12 Exploitatiesaldo Contante waarde 1-1-2021

105.268

103.204

Pagina 10 van 37

Bornhemweg RvR 143 complex in exploitatie (BIE) ca. 15.000 m2 woningbouw voor realisering 18 woningen

Projectnr: Status Programma

startjaar eindjaar

2019 2022

Projectomschrijving Aan de Bornhemweg in Oudenbosch heeft de gemeente een locatie met landbouwgronden in eigendom. Deze gronden liggen in het buitengebied waardoor een reguliere ontwikkeling met woningbouw door de gemeente niet mogelijk is. Op 12 december 2019 is door de gemeenteraad besloten om deze locatie deels te verkopen aan Ruimte voor Ruimte Beheer BV voor de realisatie van maximaal 18 Ruimte voor Ruimtekavels. Op het gedeelte van het perceel dat niet verkocht wordt zal een waterberging gerealiseerd worden die gebruikt gaat worden voor de opvang van schoonwater dat vanaf gebieden uit Oudenbosch Noord afgevoerd dient te worden. De woningbouwlocatie en de waterberging zullen als een geheel worden ontworpen en ontwikkeld waarbij de waterberging zal worden geïntegreerd in het landschap.Het bestemmingsplan is gereed en in procedure gebracht. Naar verwachting kan het bestemmingsplan in het 3e kwartaal 2021 vastgesteld worden waarna de verkoop van de kavels kan starten.

Financieel overzicht Boekwaarde per 31-12-2020

558.258

Nog te realiseren uitgaven

93.441

Nog te realiseren inkomsten

656.755

uitgaven gepland in

600.000

Boekwaarde per 31-12-2020

66.778

400.000

Nog te realiseren uitgaven

positief

5.056

200.000

positief

4.860

Nog te realiseren inkomsten

2021

Resultaat: op eindwaarde per 2021 Contante waarde 1-1-2021

800.000

getroffen voorziening

4.860 2.371 2.489

Pagina 11 van 37

PLAN : Bornhemweg Ruimte voor Ruimte

Realisatie t/m Raming

2020

Realisatie

Raming volgende jaren

2021

Bouw- en woonrijp maken

Civiel techn voorbereiding en toezicht

16.535

33.069

Grondverwerving/Boekwaarde Sloop en sanering

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031 TOTAAL

558.258

558.258 0 0 0

0 0 0

Planvoorbereiding (plankostescan)

Administratie en beheer

0 0

Overig

0 0

Fondsen Onvoorzien

36.000

10.000

20.000 0

Rente

0,76%

4.243

-119

4.124

Prijsstijging

1,50%

248

66.778

26.664

651.699

Totaal kosten

558.258

Opbrengsten soc. Huurwoningen Opbrengsten overige woningbouw Opbrengsten bedrijven Opbrengsten kantoren en voorzieningen Overige verkopen

0 0

0 0 0

640.755

640.755 0

Opbrengststijging

0,00%

0 0

Subsidies Externe bijdragen Interne bijdragen Totaal opbrengsten Saldo dienstjaar Boekwaarde per 31-12 Exploitatiesaldo Contante waarde 1-1-2021

0 16.000

16.000 0

640.755

16.000

656.755

-558.258

573.978

-10.664

5.056

-558.258

15.720

5.056

4.860

Pagina 12 van 37

Mgr. Meeuwissenstraat / Kerkstraat 216 complex in exploitatie (BIE) ca. 6.600 m2 woningbouw voor realisering ca 30 woningen

Projectnr: Status Programma

startjaar eindjaar

2016 2022

Projectomschrijving Het project Oud Gastel Centrum (Mgr. Meeuwissenstraat/Kerkstraat) betreft de ontwikkeling van de vrijkomende locatie Bernardusschool met de aangrenzende locatie aan de Kerkstraat tot een centrumontwikkeling met woningbouw. Voor het totale gebied heeft er een marktconsultatie plaatsgevonden. Op basis hiervan zijn de kaders vastgesteld die als uitgangspunt dienen voor de ontwikkeling van het gebied. De gunning van het totale project heeft in 2018 plaatsgevonden en het bestemmingsplan is in 2019 vastgesteld. Inmiddels is een deel van het perceel bouwrijp gemaakt en is hierop een woning gerealiseerd en is een bedrijf in aanbouw. De omgevingsvergunning is verleend en de meeste woningen zijn verkocht. De bouwrijp werkzaamheden zullen binnenkort starten waarna ook met de bouw van de woningen zal worden begonnen. Financieel overzicht Boekwaarde per 31-12-2020

3.098.314

Nog te realiseren uitgaven

190.045

Nog te realiseren inkomsten

664.960

uitgaven gepland in

3.000.000

Boekwaarde per 31-12-2020

23.547

2.000.000

Nog te realiseren uitgaven

negatief

-2.623.399

1.000.000

negatief

-2.521.529

Nog te realiseren inkomsten

2021

Resultaat: op eindwaarde per 2021 Contante waarde 1-1-2021

4.000.000

getroffen voorziening

2.521.529

Risico’s Naast de algemene risicos zoals opgenomen onder hoofdstuk 5 van dit MPG zijn de belangrijkste risico’s binnen dit project de bereikbaarheid van het centrum tijdens de werkzaamheden. Verschillenanalyse Resultaat NCW MPG 2021 Contante waarde 1-1-2021 MPG 2020 Contante waarde 1-1-2020 Verschil

-2.521.529 -2.525.053 3.524

Pagina 13 van 37

PLAN :

Mgr. Meeuwissenstraat en Kerkstraat Realisatie t/m Raming

bedragen x € 1.000,-

Realisatie

2021

3.098.314

Raming volgende jaren

2021

2022

Bouw- en woonrijp maken

90.000

Civiel techn voorbereiding en toezicht

13.500

Diverse

Administratie en beheer

Overig

Fondsen Onvoorzien

13.500

Grondverwerving/Boekwaarde Sloop en sanering

2020

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031 TOTAAL 3.098.314 0 0

0 0

13.500 0

25.000

0 0

0 0 0 0

0 0

13.500 0

Rente

0,76%

23.547

22.571

Prijsstijging

1,50%

1.927

23.547

166.498

3.288.359

46.118 0

Totaal kosten

3.098.314

Opbrengsten soc. Huurwoningen Opbrengsten overige woningbouw Opbrengsten bedrijven Opbrengsten kantoren en voorzieningen Overige verkopen Opbrengststijging

0 0

0 0 0

152.000

0,00%

512.960

664.960 0

Subsidies Externe bijdragen Interne bijdragen Totaal opbrengsten Saldo dienstjaar Boekwaarde per 31-12 Exploitatiesaldo Contante waarde 1-1-2021

0 0 0

152.000

512.960

0 -2.623.399

-3.098.314

128.453

346.462

-3.098.314

-2.969.861

-2.623.399

664.960

-2.623.399

-2.521.529

Pagina 14 van 37

Bovendonksestraat 313 complex in exploitatie (BIE) ca. 2.134 m2 woningbouw voor realisering 9 woningen

Projectnr: Status Programma

startjaar eindjaar

2013 2021

Projectomschrijving In het woningbouwprogramma is opgenomen dat op deze locatie nog een 9-tal woningen worden gerealiseerd. Met de ontwikkelende partij is in 2018 overeenstemming bereikt over een gewijzigde planopzet en de voorbereidingen voor het opstellen van het bestemmingsplan zijn toen gestart. Inmiddels is het bestemmingsplan vastgesteld en is de omgevingsvergunning verleend. Alle woningen zijn verkocht en de bouw is nagenoeg afgerond. Ter afsluiting worden nog de nodige woonrijp werkzaamheden uitgevoerd en de verwachting is dat het project financieel kan worden afgesloten in 2021. Financieel overzicht Boekwaarde per 31-12-2020

121.801

Nog te realiseren uitgaven

10.926

Nog te realiseren inkomsten

10.500

uitgaven gepland in

10.926

2021

Resultaat: op eindwaarde per 2021 Contante waarde 1-1-2021

negatief

-122.227

negatief

-119.830

getroffen voorziening

150.000

100.000

Boekwaarde per 31-12-2020 Nog te realiseren uitgaven

50.000

Nog te realiseren inkomsten

119.830

-119.830 -116.197 -3.633

Pagina 15 van 37

PLAN : Bovendonksestraat

Realisatie t/m Raming

2020

Grondverwerving/Boekwaarde Sloop en sanering

Realisatie

Raming volgende jaren

2021

5.000

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031 TOTAAL

121.801

121.801 0 0

Bouw- en woonrijp maken

0 0

Civiel techn voorbereiding en toezicht

5.000 0

Planvoorbereiding

0 0

Administratie en beheer

5.000

5.000 0

Overig

0 0

Fondsen Onvoorzien

0 0

0 0 0

Rente

0,76%

926

Prijsstijging

1,50%

10.926

132.727

926 0

Totaal kosten

121.801

Opbrengsten soc. Huurwoningen Opbrengsten overige woningbouw Opbrengsten bedrijven Opbrengsten kantoren en voorzieningen Overige verkopen

0 0

0 0 0

0 0

Opbrengststijging

0,00%

0 0

Subsidies Externe bijdragen Interne bijdragen Totaal opbrengsten Saldo dienstjaar Boekwaarde per 31-12 Exploitatiesaldo Contante waarde 1-1-2021

0 10.500

10.500

10.500 0

10.500

-121.801

-426

-122.227

-121.801

-122.227

-119.830

Pagina 16 van 37

Reuzelaar 314 complex in exploitatie (BIE) ca. 6.000 m2 woningbouw voor realisering ca. 25 woningen

Projectnr: Status Programma

startjaar eindjaar

2017 2021

Projectomschrijving In 2017 is de nieuwe (brede)school gerealiseerd. Hierdoor is o.a. de oude schoollocatie van de Reuzelaar leeg gekomen. Deze locatie was in het woningbouwprogramma al aangegeven als ontwikkellocatie voor ca. 25 woningen. Op 9 februari 2017 is het projectplan en de grondexploitatie voor deze locatie vastgesteld. In 2018 is zijn de gebouwen van de voormalige school de Reuzelaar gesloopt en is het gehele terrein bouwrijp gemaakt. Alle woningen zijn verkocht en de bouw is nagenoeg afgerond. Ter afsluiting worden nog de nodige woonrijp werkzaamheden uitgevoerd en de verwachting is dat het project financieel kan worden afgesloten in 2021.

Financieel overzicht Boekwaarde per 31-12-2020

-400.454

400.000

Nog te realiseren uitgaven

277.457

200.000

Nog te realiseren inkomsten uitgaven gepland in

2021

Resultaat: op eindwaarde per 2021 Contante waarde 1-1-2021

277.457 positief

122.997

positief

120.585

getroffen voorziening

-200.000 -400.000

Boekwaarde per 3112-2020 Nog te realiseren uitgaven

Nog te realiseren inkomsten

-600.000

120.585 157.745 -37.160

Pagina 17 van 37

PLAN : Reuzelaar

Realisatie t/m Raming

2020

Grondverwerving/Boekwaarde Sloop en sanering

Realisatie

Raming volgende jaren

2021

2022

210.000

31.500

-400.454

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031 TOTAAL

-400.454 0 0

Bouwrijp maken Woonrijp maken Civiel techn voorbereiding en toezicht Planvoorbereiding en uitwerking

Administratie en beheer

31.500

7.500

Overig

Fondsen Onvoorzien

31.500

0 0

7.500 0 0 0 0

31.500 -3.043

Rente

0,76%

-3.043

Prijsstijging

1,50%

277.457

-122.997

Totaal kosten

-400.454

Opbrengsten soc. Huurwoningen Opbrengsten overige woningbouw Opbrengsten bedrijven Opbrengsten kantoren en voorzieningen Woningbouw

0 0 0 0 0

0 0

Opbrengststijging

0,00%

0 0

Subsidies Externe bijdragen Interne bijdragen Totaal opbrengsten Saldo dienstjaar Boekwaarde per 31-12 Exploitatiesaldo Contante waarde 1-1-2021

0 0 0 0

400.454

-277.457

122.997

400.454

122.997

120.585

Pagina 18 van 37

Hoeven Oost cluster Lindenlommer 315 complex in exploitatie (BIE) ca. 11.605 m2 woningbouw voor realisering ca. 40 woningen

Projectnr: Status Programma

startjaar eindjaar

2019 2023

Projectomschrijving Op 8 maart 2018 is door de gemeenteraad opdracht gegeven voor het realiseren van een (ruimtelijke) visie voor de herontwikkeling van de locatie Lindenlommer en directe omgeving en een onderzoek naar de verplaatsing van Dorpshuis Het Kompas. Op 23 mei 2019 is de denkrichting over het raamwerk Centrum-Oost goedgekeurd door de gemeenteraad en op 6 februari 2020 is dit raamwerk vastgesteld door de gemeenteraad. Onderdeel van dit raamwerk is de ontwikkeling van het gebied rondom de vm basisschool de Lindenlommerlocatie als woningbouwlocatie. Er zijn op deze locatie vooralsnog ca. 40 woningen gepland. Het tijdstip van realisatie hang samen met de verplaatsing van het dorpshuis naar de kerk in Hoeven.

Financieel overzicht Boekwaarde per 31-12-2020

965.036

Nog te realiseren uitgaven

1.328.285

Nog te realiseren inkomsten

1.598.215

uitgaven gepland in

1.500.000

Boekwaarde per 3112-2020

57.388

1.000.000

Nog te realiseren uitgaven

negatief

-685.105

500.000

negatief

-645.590

Nog te realiseren inkomsten

2021

Resultaat: op eindwaarde per 2021 Contante waarde 1-1-2021

2.000.000

getroffen voorziening

645.590

Risico’s Naast de algemene risicos zoals opgenomen onder hoofdstuk 5 van dit MPG zijn de belangrijkste risico’s binnen dit project de bestemmingsplanprocedure en eventuele planschadeclaims. Ook de verplaatsing van de dorpshuisfunctie en de sanering van de ondergrond is een belangrijk risico voor de voortgang van dit project. Verschillenanalyse Resultaat NCW MPG 2021 Contante waarde 1-1-2021 MPG 2020 Contante waarde 1-1-2020 Verschil

-645.590 -647.933 2.344

Pagina 19 van 37

PLAN : Hoeven Oost - Cluster Lindelommer Grondverwerving/Boekwaarde Sloop en sanering

Realisatie t/m Raming

Realisatie

Raming volgende jaren

2020

2021

2022

2023

965.036

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031 TOTAAL

150.900

410.000

560.900

212.386

424.772

50.054

965.036 0

Bouw- en woonrijp maken

Civiel techn voorbereiding en toezicht

Planvoorbereiding en uitwerking

50.054

0 150.161

Administratie en beheer

0 0

Overig

Fondsen Onvoorzien

31.858

63.716

0 0 76.000

76.000 0

Rente

0,76%

7.334

7.694

11.184

26.212

Prijsstijging

1,50%

6.200

20.324

26.524

57.388

459.091

811.805

2.293.320

10.000

Totaal kosten

965.036

Opbrengsten Huur gebouwen Opbrengsten overige woningbouw Opbrengsten bedrijven Opbrengsten kantoren en voorzieningen Overige verkopen

0 0 0

1.598.215

1.598.215 0

Opbrengststijging

0,00%

0 0

Subsidies Externe bijdragen Interne bijdragen Totaal opbrengsten Saldo dienstjaar Boekwaarde per 31-12 Exploitatiesaldo Contante waarde 1-1-2021

0 0 0 0

10.000

1.598.215

-685.105

-965.036

-47.388

-459.091

786.410

-965.036

-1.012.423

-1.471.515

-685.105 -645.590

Pagina 20 van 37

-685.105

Uitbreiding Bovendonksestraat Hoeven 316 complex in exploitatie (BIE) ca. 26.315 m2 woningbouw voor realisering ca. 65 woningen

Projectnr: Status Programma

startjaar eindjaar

2019 2024

Projectomschrijving In 2019 is overeenstemming bereikt over de aankoop van gronden welke liggen in de beoogde woningbouwlocatie aan de Bovendonksestraat te Hoeven. De gemeenteraad heeft op 19 december 2019 besloten om deze locatie te gaan ontwikkelen en heeft toen de 1e grondexploitatieberekening voor dit plan vastgesteld. Met het in exploitatie brengen van deze nieuwe woningontwikkeling wordt uitvoering gegeven aan het woningbouwprogramma 2018-2028. De verwachte plancapaciteit op grond van de gemeente ligt tussen de 40 en 55 woningen. Het zuidelijk deel van het verkavelingsplan is in eigendom van een ontwikkelaar en heeft een plancapaciteit van 20 woningen. Voor het gebied is een verkavelingsplan en een beeldkwaliteitsnotitie vastgesteld. Financieel overzicht Boekwaarde per 31-12-2020

1.476.085

Nog te realiseren uitgaven

1.594.585

Nog te realiseren inkomsten

3.118.180

uitgaven gepland in

3.000.000

Boekwaarde per 3112-2020

168.644

2.000.000

Nog te realiseren uitgaven

positief

47.510

1.000.000

positief

43.892

Nog te realiseren inkomsten

2021

Resultaat: op eindwaarde per 2021 Contante waarde 1-1-2021

4.000.000

getroffen voorziening

Risico’s Naast de algemene risico zoals opgenomen onder hoofdstuk 5 van dit MPG zijn de belangrijkste risico’s binnen dit project de bestemmingsplanprocedure en de daarmee samenhangende onderzoeken. Verschillenanalyse Resultaat NCW MPG 2021 Contante waarde 1-1-2021 MPG 2020 Contante waarde 1-1-2020 Verschil

43.892 19.555 24.337

Pagina 21 van 37

PLAN : Uitbreiding Hoeven Bovendonksestraat Grondverwerving/Boekwaarde Sloop en sanering

Realisatie t/m Raming

Realisatie

Raming volgende jaren

2020

2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031 TOTAAL

1.476.085

552.243

Bouw- en woonrijp maken Planstructurele voorzieningen Civiel techn voorbereiding en toezicht

369.828

25.000

56.824

35.515

21.309

28.412

Planvoorbereiding

50.000

Planschaderisico

43.102

26.939

16.163

21.551

97.500

32.500

7.500

59.224

82.837

922.071 0

25.000 142.061 0 50.000 0 0 0

Overig (plankostenscan)

107.755 0

Omslagkosten Onvoorzien

130.000 149.561 0

Rente

0,76%

11.218

12.500

14.897

-5.978

32.637

Prijsstijging

1,50%

6.859

1.133

27.508

35.500

168.644

535.865

151.002

739.073

3.070.670

220.500

2.897.680

Totaal kosten

1.476.085

Opbrengsten soc. Huurwoningen Opbrengsten overige woningbouw Opbrengsten bedrijven Opbrengsten kantoren en voorzieningen Overige verkopen

0 0

3.118.180 0 0 0 0

Opbrengststijging

0,00%

0 0

Subsidies Externe bijdragen Interne bijdragen Totaal opbrengsten Saldo dienstjaar Boekwaarde per 31-12 Exploitatiesaldo Contante waarde 1-1-2021

0 0 0 0

220.500

2.897.680

3.118.180

47.510

-1.476.085

-168.644

-315.365

2.746.678

-739.073

-1.476.085

-1.644.730

-1.960.095

786.583

47.510 43.892

Pagina 22 van 37

47.510

Centrum Stampersgat 504 complex in exploitatie (BIE) ca. 4.033 m2 woningbouw voor realisering ca. 12 won.

Projectnr: Status Programma

startjaar eindjaar

2010 2021

Projectomschrijving Voor de gronden in het centrum van Stampersgat (locatie Van Gerwen) is een realisatieovereenkomst gesloten met JAWEL Bouw voor de ontwikkeling van 12 woningen. Deze planontwikkeling past binnen de kaders van het vigerende bestemmingsplan centrumontwikkeling Stampersgat (vastgesteld in 2010). De omgevingsvergunning voor de bouw van de woningen is inmiddels verleend en de verkoop is gestart. Financieel overzicht Boekwaarde per 31-12-2020

2.059.473

2.500.000

Nog te realiseren uitgaven

74.503

2.000.000

Nog te realiseren inkomsten

71.225

1.500.000

uitgaven gepland in

74.503

2021

Resultaat: op eindwaarde per 2021 Contante waarde 1-1-2021

negatief

-2.062.750

negatief

-2.022.304

getroffen voorziening

1.000.000 500.000

Boekwaarde per 31-12-2020 Nog te realiseren uitgaven

Nog te realiseren inkomsten

2.022.304

Risico’s Naast de algemene risico’s zoals opgenomen onder hoofdstuk 5 van dit MPG zijn de belangrijkste risico’s binnen dit project de uitvoeringswerkzaamheden van een aantal projecten binnen een kleine straal waardoor overlast kan optreden voor de inwoners. Verschillenanalyse Resultaat NCW MPG 2021 Contante waarde 1-1-2021 MPG 2020 Contante waarde 1-1-2020 Verschil

-2.022.304 -1.836.826 -185.478

Pagina 23 van 37

PLAN :

Centrum Stampersgat Van Gerwen Realisatie t/m Raming

bedragen x € 1.000,-

Grondverwerving/Boekwaarde Sloop en sanering

Realisatie

2020

2021

2.059.473

Raming volgende jaren

2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031 TOTAAL 2.059.474

31.350

0 0

Bouw- en woonrijp maken

0 0

Civiel techn voorbereiding en toezicht Planvoorbereiding en uitwerking

31.350

Administratie en beheer

2.500

Overig

25.000

0 0

2.500 0 25.000 0

Fondsen Onvoorzien

0 0

0 15.652

Rente

0,76%

15.652

Prijsstijging

1,50%

74.503

74.502

2.133.976

Totaal kosten

2.059.473

Opbrengsten soc. Huurwoningen Opbrengsten overige woningbouw Opbrengsten bedrijven Opbrengsten kantoren en voorzieningen Overige verkopen Opbrengststijging

0 0

0 0 0

71.225

0,00%

71.225 0

Subsidies Externe bijdragen Interne bijdragen Totaal opbrengsten Saldo dienstjaar Boekwaarde per 31-12 Exploitatiesaldo Contante waarde 1-1-2021

0 0 0

71.225

-2.059.473

-3.278

-3.277

0 -2.062.750

-2.059.473

-2.062.751

-2.062.750

71.225

-2.062.750

-2.022.304

Pagina 24 van 37

Oud Gastel Noord 913 complex in exploitatie (BIE) ca. 45.000 m2 woningbouw voor realisering 150 woningen

Projectnr: Status Programma

startjaar eindjaar

2015 2022

Projectomschrijving Omschrijving project Het realiseren van maximaal 150 nieuwbouwwoningen in het gebied omsloten door de Oudendijk, Rijpersweg en de Willem Alexanderstraat. De gemeente Halderberge wil zoveel mogelijk maatwerk bieden bij de ontwikkeling van dit woningbouwproject zodat de variëteit en kwaliteit van de woningen passend is in de totale ontwikkeling in het gebied. De kavels gelegen aan de Rijpersweg en Oudendijk zijn als bouwkavel aangeboden. De gronden in het "binnen gebied" zijn/worden projectmatig ingevuld. In 2015 is de openbare ruimte bouwrijp ingericht. Hierbij is rekening gehouden met de definitieve inrichting van het totale plan. Inmiddels zijn in de verschillende fasen circa 120 woningen gebouwd en op dit moment nog circa 30 in aanbouw aan de Maximalaan en Prinsessenlaan. De aanbesteding van het woonrijp maken is succesvol doorlopen en het werk is gegund en in uitvoering. De woonrijp werkzaamheden volgend de bouwstroom van de woningbouwprojecten. De verwachting is dat aan het begin van 2022 de werkzaamheden kunnen worden afgerond en het project financieel kan worden afgesloten. Financieel overzicht Boekwaarde per 31-12-2020

2.741.490

3.000.000

Nog te realiseren uitgaven

1.533.491

2.500.000

Nog te realiseren inkomsten

1.318.800

2.000.000

812.540

1.500.000

negatief

-2.956.181

1.000.000

negatief

-2.841.389

500.000

uitgaven gepland in

2021

Resultaat: op eindwaarde per 2021 Contante waarde 1-1-2021 getroffen voorziening

Boekwaarde per 31-12-2020 Nog te realiseren uitgaven

Nog te realiseren inkomsten

2.841.389

-2.841.389 -2.849.417 8.028

Pagina 25 van 37

PLAN : Oud Gastel Noord

Realisatie t/m Raming

Grondverwerving/Boekwaarde Sloop en sanering

Realisatie

2020

2021

2.741.490

Raming volgende jaren

2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031 TOTAAL 2.741.490

Bouw- en woonrijp maken

619.510

531.000

1.150.510

Civiel techn voorbereiding en toezicht

57.200

114.400

Diverse

53.044

106.088

0 0 0

Administratie en beheer

0 0

Overig

0 0

Fondsen Onvoorzien

0 61.951

61.951

53.100

115.051 0

Rente

0,76%

20.835

16.988

37.823

Prijsstijging

1,50%

9.619

812.540

720.951

4.274.981

Totaal kosten

2.741.490

Opbrengsten Huurwoningen Opbrengsten Koop Betaalbaar Opbrengsten Koop Middelduur Uitgifte reststroken Uitgifte bouwgrond

0 0

1.318.800

1.318.800 0

Stijging vanaf 2017

0,00%

0 0

Subsidies Externe bijdragen Interne bijdragen Totaal opbrengsten Saldo dienstjaar Boekwaarde per 31-12 Exploitatiesaldo Contante waarde 1-1-2021

0 0 0 0

1.318.800

0 -2.956.181

-2.741.490

506.260

-720.951

-2.741.490

-2.235.230

-2.956.181

1.318.800

-2.956.181

-2.841.389

Pagina 26 van 37

Korenweide 601 Complex in exploitatie (BIE) Ca. 4.800 m2 bedrijfsterrein voor realisering 1 kavel

Projectnr: Status Programma

startjaar eindjaar

2010 2021

Projectomschrijving De eerste fase van het industrieterrein Korenweide is al in 2002 gestart. Inmiddels is de derde en laatste fase ontwikkeld. Alle werkzaamheden op het terrein van de 3 e fase zijn uitgevoerd en het industrieterrein is klaar. Op dit moment is er nog 1 kavel van ca. 4.800 m2 op het terrein te koop. Hoewel de animo hiervoor niet groot is, is in de grondexploitatieberekening nu uitgegaan van verkoop in 2021. Financieel overzicht Boekwaarde per 31-12-2020

212.760

500.000

Nog te realiseren uitgaven

32.297

400.000

Nog te realiseren inkomsten

394.740

300.000

uitgaven gepland in

32.297

2021

Resultaat: op eindwaarde per 2021 Contante waarde 1-1-2021

positief

149.683

positief

146.748

getroffen voorziening

200.000 100.000

Boekwaarde per 31-12-2020 Nog te realiseren uitgaven

Nog te realiseren inkomsten

Risico’s Naast de algemene risico zoals opgenomen onder hoofdstuk 5 van dit MPG is het belangrijkste risico’s binnen dit project de afzet van de laatste kavel. Verschillenanalyse Resultaat NCW MPG 2021 Contante waarde 1-1-2021 MPG 2020 Contante waarde 1-1-2020 Verschil

146.748 147.503 -755

Pagina 27 van 37

PLAN :

Realisatie t/m Raming

Korenweide

2020

Grondverwerving/Boekwaarde Sloop en sanering

Realisatie

2021

Raming volgende jaren

2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031 TOTAAL

212.760

212.760 0 0

Bouw- en woonrijp maken Planstructurele voorzieningen Civiel techn voorbereiding en toezicht

5.000

750

5.000 0 0

750 0

Planvoorbereiding

0 0

Administratie en beheer

2.500

2.500 0

Overig

21.930

500

1.617

245.057

Fondsen Onvoorzien

500 0

Rente

0,76%

Prijsstijging

1,50%

1.617 0

Totaal kosten

212.760

Opbrengsten soc. Huurwoningen Opbrengsten overige woningbouw Opbrengsten bedrijven Opbrengsten kantoren en voorzieningen Overige verkopen

32.297

0 0 394.740

394.740

394.740 0 0 0

Opbrengststijging

0,00%

0 0

Subsidies Externe bijdragen Interne bijdragen

Totaal opbrengsten

394.740

-212.760

362.443

149.683

-212.760

149.683

Saldo dienstjaar Boekwaarde per 31-12 Exploitatiesaldo Contante waarde 1-1-2021

0 0 0

149.683

146.748

Pagina 28 van 37

Resultaten meerjaren perspectief grondexploitaties

4.1

Ontwikkeling Financiële positie grondbedrijf

Een belangrijke graadmeter om de financiële situatie van het grondbedrijf te beoordelen is het volgen van de ontwikkeling van de reservepositie. Daarnaast is de ontwikkeling van de totale boekwaarde van de complexen binnen het grondbedrijf een goede indicatie. Op basis van deze gegevens is in de volgende grafiek weergegeven hoe de financiële positie van het grondbedrijf zich naar verwachting zal gaan ontwikkelen. Aangegeven is: • de ontwikkeling van de algemene reserve van het grondbedrijf • de ontwikkeling van de boekwaarde van alle complexen

Uit de grafiek blijkt dat de boekwaarde van de complexen in de periode 2021–2030 zal afnemen van ca. € 12,8 miljoen naar € 0,- en zal de algemene reserve van het grondbedrijf op 1-1-2030 ca. € 5,2 miljoen bedragen. Risico’s liggen er vooral in het mogelijke tempo of in sommige gevallen het al of niet door kunnen gaan van ontwikkelingen. 4.2 De ontwikkeling van de reservepositie van het grondbedrijf De uitgangspunten van het actuele woningbouwprogramma zijn verwerkt in de geactualiseerde grondexploitatieberekeningen. Indien de projecten conform deze uitgangspunten worden uitgevoerd zal de algemene reserve van het grondbedrijf groeien van € 3,7 miljoen per 1-1-2021 naar ca. € 5,2 miljoen op 31-12-2030. Naast de algemene reserve grondexploitatie bestaat binnen het grondbedrijf nog het risico reserve Borchwerf. Deze reserve dient om het renterisico die voortvloeien uit onze deelname in Borchwerf BV voor 5 jaren af te kunnen dekken. Het benodigde saldo van deze reserve is per 1-1-2021 gehandhaafd op € 400.000. In de komende jaren zal deze reserve vrijvallen ten gunste van de algemene reserve grondexploitatie. Voor het verloop van de algemene reserve en de risicoreserve Borchwerf verwijzen wij naar de bijlage 1. 4.3 Het verloop van de totale boekwaarde van de complexen binnen het grondbedrijf.

De boekwaarde van de complexen welke binnen grondbedrijf worden geadministreerd wordt enerzijds beïnvloed door de vervaardigingskosten die gemaakt moeten worden om ruwe Pagina 29 van 37

gronden naar woonrijpe gronden te transformeren en anderzijds door de opbrengsten die deze woonrijpe gronden kunnen genereren. Op basis van het vastgestelde woningbouwprogramma zal de boekwaarde in de periode 2021 – 2030 afnemen van ca. € 12,8 miljoen naar € 0,-. 4.4 Reserve bovenwijkse voorzieningen In onderstaande tabel is de ontwikkeling weergegeven van de reserve bovenwijkse voorzieningen als de huidige planningen gehaald zullen worden.

Voor wat betreft de onttrekkingen uit de reserve bovenwijkse voorzieningen is gerekend met een uitname zoals die is opgenomen in de nota kostenverhaal. De voeding van deze reserve is gebaseerd op de aantallen woningen zoals deze zijn geprognosticeerd in de herziene kostprijsberekeningen bij de jaarrekening 2020. Uit de geactualiseerde grondexploitatieberekeningen blijkt op dit moment dat er nog een toevoeging aan de reserve bovenwijkse voorzieningen wordt verwacht van ca. € 1,0 mln. Als gevolg van de geplande stortingen en onttrekkingen dreigt de reserve op 31 -12-2021 negatief te worden. Dit is volgens het besluit begroting en verantwoording (BBV) niet toegestaan. In de loop van 2021 zal bezien worden of de reserve werkelijk negatief wordt. Indien dit het geval blijkt zal een bedrag vanuit de algemene reserve grondexploitaties in de reserve bovenwijkse voorzieningen worden gestort zodat er een positief saldo blijft bestaan. 4.5 Geraamd saldo complexen op contante waarde Naast de boekwaarden zijn ook de nog te verwachten kosten en opbrengsten in beeld gebracht voor de projecten die in exploitatie zijn. Op basis hiervan zijn onderstaand de projecten weergegeven met een verwacht financieel resultaat (winstgevend of verliesgevend) op basis van de nominale waarde en de contante waarde per 1-1-2021.

Pagina 30 van 37

Naam project Sppk Pagnevaart Albano lob C Bornhemweg Mgr. Meeuwissenstr./Kerkstr. Bovendonksestraat Reuzelaar Lindelommer Uitbr.Bovendonksestr Klooster St. gat Oud Gastel NW

Korenweide Totalen

resultaat nom.waarde financieel resultaat CW 806.241 105.268 5.056 -2.623.399 -122.227 122.997 -685.105 47.510 -2.062.750 -2.956.181 149.683 -7.212.907

715.919 103.204 4.860 -2.521.529 -119.830 120.585 -645.590 43.892 -2.022.304 -2.841.389 146.748 -7.015.434

De projecten die positief sluiten geven een resultaat op contante waarde van ca. € 1,1 mln. De plannen met een negatief resultaat bedragen op contante waarde in totaal ca. € 8,2 mln. Voor de projecten met een verwacht verlies is conform de BBV een voorziening gevormd. 4.6 Relatie Zomernota 2021 en Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2021 – 2030 Het totaal meerjarig effect van de geactualiseerde grondexploitaties is meegenomen in de zomernota 2021. Hierbij wordt ook het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2021– 2030 (MPG) aan u voorgelegd, waarin een financiële doorkijk wordt gegeven van de resultaten van de grondexploitaties voor het jaar 2021 en de komende jaren.

Pagina 31 van 37

Grondexploitatie risico’s, kansen en bedreigingen

In het kader van het risicomanagement zijn binnen de grondexploitaties een groot aantal risico aanwezig. In dit hoofdstuk worden de belangrijkste genoemd. 5.1 Specifieke risico’s Doordat in de jaarrekening 2020 de voorzieningen voor de verliesgevende projecten wederom zijn geactualiseerd is het grootste deel van het risico binnen de grondexploitaties ondervangen. Echter aanvullende verliesvoorzieningen en afwaarderingen kunnen nog nodig zijn op basis van onderstaande risico’s. • De verkoopprijs binnen de diverse projecten zijn vastgesteld op een bedrag van € 265 per m2. Doordat de werkelijke uitgifteprijs anders kan worden kan dit leiden tot andere opbrengsten dan waar nu in de exploitatieberekeningen is uitgegaan. Ook de ontwikkelingen in de markt, zoals fluctuatie van de huizenprijzen, kunnen van invloed zijn op de grondprijs. • Er is gekozen voor een gespreide fasering op basis van het vastgestelde reële woningbouwprogramma. Door een stagnatie in de bouw van woningen zou deze fasering in werkelijkheid anders kunnen worden. Hierdoor zullen de rentelasten over het geïnvesteerd vermogen toenemen. • Het algemene rentepercentage dat gebruikt wordt binnen de grondexploitaties is 0,76%. Door (voornamelijk) externe factoren kan dit percentage hoger of lager uitvallen waardoor de resultaten van de berekeningen af gaan wijken.

• Indien projecten door wet- en regelgeving niet langer uitgevoerd kunnen worden op de manier zoals die gepland waren kunnen hierdoor financiële verliezen ontstaan, hierdoor kunnen naast de financiële verliezen ook wijzigingen optreden in het aantal te realiseren woningen, wat weer gevolgen heeft voor het saldo van de reserve bovenwijkse voorzieningen. Op basis van de bovenstaande risico’s is het totale risicobedrag voor de grondexploitaties bepaald op € 2,4 mln. Dit bedrag is opgenomen in de berekening van het totale weerstandsvermogen van de gemeente Halderberge. 5.2 Algemene risico’s Politieke besluitvorming Zowel Europese, landelijke, provinciale als gemeentelijke besluitvorming kan tot extra kosten en/of langere looptijden leiden. Wetgeving kan veranderd worden waardoor normen strenger worden en procedures langer. Door gewijzigde inzichten en veranderende omstandigheden, waardoor lokaties anders ingevuld dienen te worden, kan het nodig zijn om de procedures over te doen. Het omgekeerde van langere procedures en extra kosten is in principe ook mogelijk maar komt in de praktijk toch minder voor. Daarnaast kunnen door, externe factoren, beoogde bouwlokaties uiteindelijk niet gerealiseerd worden. Indien door de gemeente voor deze beoogde lokatie kosten zijn gemaakt zal dit afgewaardeerd worden en zal dit ten laste komen van de algemene reserve van het grondbedrijf.

Dit kan aanzienlijke financiële gevolgen hebben. Conjunctuur en renterisico’s Afhankelijk van economische vooruitzichten en de rentestand kan de vraag naar bouwgrond toe- of afnemen wat gevolgen heeft voor de looptijd. Het risico is vooral groot bij plannen waarvoor al veel investeringen zijn gedaan en waarvan de meeste opbrengsten nog binnen moeten komen. Op dit moment zijn de vooruitzichten voor de woningmarkt gunstig en ook de huidige hypotheekrentestand geeft een positief effect op de afzet van woningen. Consumenten zijn in de afgelopen periode wel kieskeuriger geworden en zij stellen meer eisen aan woningtype en locatie. Het wordt steeds belangrijker om de juiste woningen op de juiste plaats te bouwen.

Pagina 32 van 37

Verandering in woon- en werkvoorkeuren en behoeftes Omdat een grondexploitatie over vele jaren loopt en er een aanzienlijke tijd met de voorbereiding is gemoeid kan het zijn dat de markt tussen het tot stand komen van het plan en het moment van aanbieden van de bouwgrond sterk veranderd. Getracht moet worden om zoveel mogelijk flexibiliteit in plannen in te bouwen. Grondverwerving Bij locaties waarbij de gronden nog niet verworven zijn kan deze grondverwerving een belangrijke risicopost vormen. Hierbij moet een onderscheid gemaakt worden naar inbreidingslokaties en uitbreidingslokaties. Bij inbreidingslocaties is verwerving meestal duurder omdat niet alleen grond gekocht moet worden maar ook opstallen. Daarbij moeten soms bedrijven verplaatst worden en moet niet zelden de grond gesaneerd worden. Verder zijn de procedures om te komen tot een gebiedsontwikkeling in binnenstedelijke ruimtes vaak langer door bezwaren van omwonende. Voor uitbreidingslokaties zijn de risico’s beperkter doordat de aankoopprijzen veelal lager zijn en er meestal minder bewerkingen aan de gronden behoeven te worden uitgevoerd (betreft veelal landbouwgronden). Milieurisico’s Gedacht moet worden aan bodemverontreiniging en hinder. Ondanks het uitvoeren van bodemonderzoeken blijken saneringskosten moeilijk in te schatten. Dit kan zowel tot meeals tegenvallers leiden.

De hindersituatie wordt vooraf onderzocht. Risico’s kunnen er zijn als normen veranderen ten tijde van de planontwikkeling. Planschade Steeds vaker worden gemeenten geconfronteerd met eisen tot vergoeding van planschade. Vooraf wordt inzicht verkregen in de mogelijke kosten door het uitvoeren van een planschaderisicoscan. Bij eigen grondexploitaties wordt planschade bestreden uit de exploitatieopzet. Bij private exploitaties wordt met de initiatiefnemer een overeenkomst gesloten zodat deze het risico loopt. Toereikendheid kostenramingen Om goed zicht te hebben op de risico’s is het van belang om gemaakte kostenramingen regelmatig te actualiseren. Minimaal gebeurt dit 1x per jaar. Per februari 2020 heeft een nieuwe actualisatie plaatsgevonden. Prijs/Opbrengststijgingen Prijzen en Opbrengsten kunnen sneller of langzamer stijgen dan waarmee in de berekeningen rekening is gehouden. Archeologie Voor alle locaties heeft en/of wordt archeologisch onderzoek verricht. Archeologische vondsten kunnen leiden tot aanzienlijke vertraging of zelfs het geheel moeten afblazen van een plan. Het risico kan in eerste instantie worden beoordeeld met behulp van de gemeentelijke archeologische verwachtingskaart. Subsidies Indien nog subsidies kunnen worden binnengehaald zijn dit meevallers. Indien reserveringen niet tot daadwerkelijke subsidietoekenning leiden vormt dit een risico.

Pagina 33 van 37

Eindconclusies 1. De boekwaarde van alle binnen de grondexploitaties geadministreerde complexen bedraagt per 1-1-2021 ca. € 12,7 miljoen en loopt af naar € 0,- per 1-1-2030. 2. De risicoreserve Borchwerf II is in 2020 op het aanwezige niveau gehandhaafd van € 0,4 miljoen. De verwachting is dat de risicoreserve vanaf 2021 gefaseerd kan vrijvallen. 3. Rekening houdend met bovenstaande, en zonder tussentijdse uitnamen, kan de algemene reserve van het grondbedrijf zich ontwikkelen tot een bedrag van ca. € 5,2 miljoen per 1-1-2030. 4. De resultaten van het MPG 2021-2030 geven aan dat op basis van de huidige stortingen en onttrekkingen in de reserve bovenwijkse voorzieningen in 2021 negatief dreigt te worden. In de loop van 2021 zal bezien worden of de reserve werkelijk negatief wordt en op dat moment zullen maatregelen genomen worden. 5. De projecten die positief sluiten geven een resultaat van ruim € 1,1 mln. De plannen met een negatief resultaat bedragen in totaal ca. € 8,2 mln. Voor de projecten met een verwacht verlies is inmiddels een voorziening gevormd. 6. Op eindwaarde is het grondbedrijf in principe financieel in staat de voorgenomen ontwikkelingen uit te voeren. 7. De doorbelasting van personele lasten aan het grondbedrijf wordt gedaan op een raming van een reëel bedrag per jaar gebaseerd op de plankostenscan.

Pagina 34 van 37

Bijlage 1: Balansverloop en winst en verliesrekening grondbedrijf BALANSVERLOOP GRONDBEDRIJF ACTIVA Gronden in exploitatie Totaal voorraden

1-1-2021 1-1-2022 1-1-2023 1-1-2024 1-1-2025 1-1-2026 1-1-2027 1-1-2028 1-1-2029 1-1-2030 1-1-2031 -12.771.250 -8.786.597 -5.557.308 249.299 1.059.598 1.904.346 0 0 0 0 0 -12.771.250 -8.786.597 -5.557.308 249.299 1.059.598 1.904.346 0 0 0 0 0

RESERVES Alg. reserve GB Reserve risico Borchwerff

3.679.442 400.000

4.149.979 300.000

4.354.839 100.000

4.454.839

4.498.731 0

5.214.650 0

subtotaal alg reserve

4.079.442

4.449.979

4.454.839

4.498.731

5.214.650

Reserve bovenwijkse v Totaal reserves

714.582 4.794.024

-73.448 4.376.531

-206.948 4.247.891

-166.948 4.287.891

-117.948 4.380.783

-61.448 4.437.283

-61.448 5.153.202

VOORZIENINGEN verwachte verliezen Totaal voorzieningen

8.150.642 8.150.642

6.008.508 6.008.508

645.590 645.590

0 0

Financieringsmiddelen

12.944.666 10.385.039

4.893.481

4.287.891

4.380.783

4.437.283

5.153.202

1.598.442

-663.827

4.537.190

5.440.381

6.341.629

5.153.202

Rentevergoeding reserves / voorzieningen

2021 0

2022 0

2023 0

2024 0

2025 0

2026 0

2027 0

2028 0

2029 0

2030 0

Afwikkeling complexen Interne uren plan- en verkoopkosten Doorberekening administratie en beheer Civiel technisch voorbereiding en toez. Totaal doorberekend vanuit AD Extra ten laste van grondbedrijf

-1.771.597 191.391 25.000 170.750 -387.141 0

-5.358.058 138.478 0 115.650 -254.128 0

-645.590 111.167 0 44.950 -156.117 0

43.892 66.501 0 44.950 -111.451 0

0 44.950 0 44.950 -89.900 0

715.919 44.950 0 44.950 -89.900 0

0 0 0 0 0 0

Mutatie alg. reserve

-1.771.597

-5.358.058

-645.590

43.892

715.919

Financieringoverschot

173.416

RESULTAATSVERWACHTING GRONDBEDRIJF

Pagina 35 van 37

Bijlage 2: Overzicht verloop boekwaarde complexen Complex

106 Sppk Pagnevaart 122 Albano lob C-2 143 Bornhemweg 216 Mgr. Meeuwissenstr./Kerkstr. 313 Bovendonksestraat 314 vm terrein Reuzelaar 315 Lindelommer 316 Uitbr.Bovendonksestr 504 Klooster St. gat 913 Oud Gastel NW 601 Korenweide Totaal boekwaarde BIE

Boekwaarde Boekwaarde Boekwaarde Boekwaarde Boekwaarde BoekwaardeBoekwaardeBoekwaardeBoekwaardeBoekwaarde 1-1-2021 1-1-2022 1-1-2023 1-1-2024 1-1-2025 1-1-2026 1-1-2027 1-1-2028 1-1-2029 1-1-2030 e e e e e e e e e e e

-2.376.427 437.940 -558.258 -3.098.314 -121.801 400.454 -965.036 -1.476.085 -2.059.473 -2.741.490 -212.760

-3.175.303 0 15.720 -2.969.861 0 0 -1.012.423 -1.644.730 0 0 0

-2.125.698

-537.284

1.059.598

-1.471.515 -1.960.095

0 786.583

-12.771.250

-8.786.597

-5.557.308

249.299

1.059.598

1.904.346

0 0

Pagina 36 van 37

Bijlage 3: Overzicht verloop reserve bovenwijkse voorzieningen Storting 2021 STORTINGEN IN BOVENW. VOORZIENINGEN stortingen lopende projecten zonder grex Woningbouw Bedrijventerrein Borchwerf II div kleine ontwikkelingen Totaal

252.490 36.000 21.930

ONTTREKKINGEN AAN BOVENW. VOORZIENINGEN Aanleg bossen en stadsparken/speeltoestellen Groen ontwikkeling Bovendonk Ontwikkeling omgeving Religieus Erfgoed Herstructurering upgrading St. Janstraat Riolering St. Jansstraat Kom Noord retentie aankoop gronden Stamriool Karolinastraat Bovendonksestraat riolering Verbeteren waterketen 2020 Verbeteren waterketen 2021 Verbeteren waterketen 2022 Verbeteren waterketen 2023 Totaal Saldo per 31-12

40.000 350.420

Storting 2022

56.500 0 0 40.000 96.500

Storting 2023

230.000 0 0 40.000 270.000

Storting 2024

Storting 2025

Storting 2026

Storting 2027

Storting 2028

Storting 2029

Storting 2030

89.000 0 0 40.000 129.000

56.500 0 0 40.000 96.500

0 0 0 40.000 40.000

36.650 21.300 219.000 150.000 406.500 375.000 150.000 90.000 90.000 90.000

714.582

1.148.450

240.000

90.000 90.000

-83.448

-226.948

-196.948

-157.948

-61.448

-21.448

18.552

58.552

98.552

138.552

Pagina 37 van 37

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://gemeenteraad.halderberge.nl/api/v1/meetings/497/documents/14980