Businesscase Uniek.pdf
Tekst van het document
Uitbreiding Uniek Businesscase
Opdrachtgever Borgesiusstichting
Datum 31 mei 2021
Referentienummer 2200270
Auteur(s) Onno Damen en Nora Hartman
│ Onderdeel van ICS Ruimteregiegroep BV
Inhoudsopgave 1.
2.
3.
4.
Inleiding
3
1.1
Aanleiding
3
1.2
Werkwijze
4
1.3
Projectorganisatie
4
Kaders en uitgangspunten
5
2.1
Kaders vanuit het Integraal Huisvestingsplan/gemeente
5
2.2
Woningbouwontwikkeling en basisgeneratie
8
2.3
Leerlingenprognose
9
Projectcontext
10
3.1
Huidige situatie
10
3.2
Ruimtebehoefte
11
3.3
Aandachtspunten bestaand gebouw
13
3.4
Duurzaamheid
14
3.5
Inzicht plangebied
14
3.6
Procedures en wet- en regelgeving
16
Uitvoering
18
4.1
Ontwerpstudie
18
4.2
Fasering
19
4.3
Planning
19
4.4
Financiën
21
4.4.1
Bouwkostenberekening
21
4.4.2
Demarcatie
21
4.4.3
Vergelijk met IHP
22
4.4.4
Bijdrage schoolbestuur
23
4.4.5
Actualisatie huurafspraken opvangorganisaties
23
4.4.6
Exploitatielasten (als kader voor het ontwerp)
24
4.4.7
Subsidie SUVIS
25
4.5
Risico’s en aandachtspunten
Bijlagen
25
26
Bijlage I
Ruimteprogramma
26
Bijlage II
Variantenstudie
27
Bijlage III Overzicht varianten (inclusief kostenraming)
www.icsadviseurs.nl
28
1. Inleiding 1.1 Aanleiding Basisschool Uniek is een school gelegen aan Het Groot Stuk 3 in Hoeven. In het gebouw verzorgt de Borgesiusstichting het onderwijs en Stichting Spelen=Leren de peuteropvang (Hummelhoeve) en Kober kinderopvang de buitenschoolse opvang. Het schoolgebouw waarin Uniek is gehuisvest, is in 2018 opgeleverd. Wegens groei van het aantal leerlingen is een urgent ruimtetekort ontstaan. Op het terrein is in overleg met schoolbestuur en gemeente per 1 augustus 2020 tijdelijke huisvesting geplaatst in de vorm van drie noodlokalen, waarvoor een vergunning is verleend tot 1 augustus 2022. Volgens het Integraal Huisvestingsplan (IHP) gemeente Halderberge geeft het tekort aan permanente onderwijscapaciteit aanleiding tot ingrijpen. De situatie vraagt om een structurele oplossing na afloop van de tijdelijke huisvesting in augustus 2022. Vanuit Kober kinderopvang is de wens om de opvangcapaciteit uit te breiden. De mogelijkheden worden verder onderzocht in deze businesscase.
www.icsadviseurs.nl
3/29
Vraagstuk en scenario De vraag naar meer capaciteit voor de school en de kinderopvang en het niet efficiënt kunnen benutten van het aantal vierkante meters geeft aanleiding tot het oplossen van het capaciteitstekort. Dit dient op de korte termijn te worden opgelost. Concreet betekent dit: ▪ ▪ ▪
Uitbreiding van het huidige gebouw ten behoeve van onderwijs met 262 bruto vierkante meter. Uitbreiding van het huidige gebouw opdat opvang (Spelen=Leren) in het gebouw gehuisvest kan blijven met 84 bruto vierkante meter. Uitbreiding van het huidige gebouw ten behoeve van opvang (Kober kinderopvang) met 418 bruto vierkante meter. Bij de uitbreiding ten behoeve van opvang kan de overweging worden gemaakt om de opvang zelf te laten investeren of middels voorfinanciering door de gemeente. De opvang betaalt dan een vast tarief per vierkante meter aan de gemeente1. De exploitatielasten worden betaald aan het schoolbestuur.
1.2 Werkwijze De businesscase is gefaseerd opgebouwd van het inventariseren van de kaders en de bestaande situatie, naar uitwerking van de projectcontext en doorrekenen van het plan en het opstellen van de fasering.
1.3 Projectorganisatie Voor het proces is een projectorganisatie ingericht die bestaat uit een projectgroep. De projectgroep bereidt de benodigde informatie voor, opdat besluiten genomen kunnen worden en stelt de kaders vast. Daarnaast is gedurende het traject aandacht voor de besluitvorming binnen de gemeente Halderberge (college en gemeenteraad). Bij het proces worden de volgende partijen betrokken: ▪ ▪ ▪ ▪ ▪
Borgesiusstichting; Locatieleiding Basisschool Uniek; Opvang (Stichting Spelen = Leren en Kober kinderopvang); Gemeente Halderberge; ICSadviseurs.
Vanuit Borgesiusstichting is ook eigen kennis en expertise voorhanden in de persoon van Jan van Zanten. Hij is de projectleider vanuit de onderwijsorganisatie en trekker van het proces. Deze businesscase is het resultaat van een coproductie tussen Jan en ICSadviseurs. De architect Christian Janssen van TenW architecten adviseurs is betrokken geweest bij de ontwerpstudie.
1 Conform ‘Memo Huurvergoeding kinderopvang en buitenschoolse opvang’, december 2020
www.icsadviseurs.nl
4/29
2. Kaders en uitgangspunten 2.1 Kaders vanuit het Integraal Huisvestingsplan/gemeente In het Integraal Huisvestingsplan Onderwijs - Toekomstbestendige opvang- en onderwijshuisvesting in de gemeente Halderberge (januari 2021) - zijn uitgangspunten geformuleerd voor de huisvesting. Bij dit uitbreidingsvraagstuk is een combinatie van uitgangspunten betreffende groei, nieuwbouw en renovatie mogelijk van toepassing. Daarnaast is vastgelegd dat de businesscase bestaat uit inzicht in: 1. 2.
3.
4. 5. 6. 7.
de kosten van instandhouding op basis van het uitgevoerde onderhoud van de afgelopen vijf jaar en een actueel meerjaren onderhoudsplan; de staat van het gebouw op basis van een objectieve schouw conform de systematiek van de verordening aangevuld met een gebrekenrapportage inclusief indicatie van de benodigde investeringen om deze op te lossen; benodigde aanpassingen op basis van een actueel ruimteprogramma (inhoudelijke wensen kindcentrum/maatregelenplan) en op basis van de meest actuele leerlingenaantallen en leerlingenprognoses (afgezet tegen woningbouwplannen in uitvoering en voorbereiding); benodigde investeringen voor vernieuwen van bouwkundige- en installatietechnische aspecten; benodigde investeringen voor verduurzaming; de actuele boekwaarde; benodigde tijdelijke huisvesting of andere investeringen.
Ad 1. Het betreft hier een uitbreiding van het bestaande gebouw. De kosten voor de instandhouding zijn niet relevant omdat het geen renovatie betreft. Ad 2. Het betreft hier een uitbreiding van het bestaande gebouw. De objectieve schouw van het huidige gebouw en de gebrekenrapportage zijn niet relevant omdat het geen renovatie betreft. Ad 3. Dit is verwerkt verderop in deze notitie. Ad 4. Dit is verwerkt verderop in deze notitie. Ad 5. Dit is verwerkt verderop in deze notitie. Ad 6. Dit is niet van toepassing omdat het een uitbreiding betreft en geen investering in het bestaande gebouw. Ad 7. Dit is verwerkt verderop in de notitie.
www.icsadviseurs.nl
5/29
Uitgangspunten uit IHP ▪
▪
▪ ▪
▪
▪
▪
Voor nieuwbouw geldt vanaf 2021 aangescherpte wet- en regelgeving omtrent de kwaliteit van schoolgebouwen en daarbij duurzaamheid in het bijzonder. Het Bouwbesluit en vigerende wet- en regelgeving is altijd van kracht. Binnen het Bouwbesluit is bijvoorbeeld Frisse Scholen klasse B uitgangspunt. De aangescherpte regelgeving vanuit Europa bepaalt dat vanaf 2021 alle nieuwbouw van overheidsgebouwen (inclusief scholen) in Nederland bijna energieneutrale gebouwen (BENG) moeten zijn. De gemeente is in het verlengde van nieuwe regelgeving verantwoordelijk voor de bekostiging van BENG en overige wettelijke voorschriften inzake verplichte energiemaatregelen. De ambitie om de uitbreiding BENG uit te voeren wordt zo veel mogelijk beredeneerd behaald waar dat mogelijk is. Verder wordt nieuwbouw gasloos gerealiseerd. De schoolbesturen dragen bij aan het behalen van duurzaamheidsambities via een bijdrage. Deze bijdrage bestaat enerzijds uit een bijdrage van € 100,- per bruto vierkante meter (onderbouwd door een businesscase per situatie) en kan bijvoorbeeld ingezet worden voor het behalen van een duurzaamheidsambitie die bovenwettelijk is, zoals onderdelen van de Frisse Scholen (binnenklimaat) of het realiseren van ENG in plaats van BENG. Anderzijds bestaat de bijdrage uit inbreng van uitgespaarde onderhoudsmiddelen.
Voor beide bijdragen geldt dat deze mogelijk zijn mits deze bestaan uit een exploitatiegerichte investering met een redelijke terugverdientijd van vijftien jaar. Daarnaast geldt dat de bijdrage zich redelijkerwijs verhoudt tot het eigen vermogen van het schoolbestuur en binnen de kaders van het Onderwijsaccountantsprotocol. De gemeente kan, onder vast te stellen voorwaarden, schoolbesturen, door middel van een financieel arrangement, ondersteunen bij de bekostiging van deze bijdrage met een terugbetaalverplichting. Voor de uitbreiding wordt uitgegaan van een levensduur van 40 jaar (uitgangspunt nieuwbouw). Voor de installaties wordt een afschrijvingstermijn van 15 jaar gehanteerd inclusief een vervangingsinvestering in jaar 15. Voor de nieuwbouw van uitbreidingen met een beperkte omvang wordt uitgegaan van een stichtingskostenbedrag van € 3.100, - per bruto vierkante meter (prijspeil heden (datum IHP 01-2021, inclusief een jaarlijkse indexering van 1,5%)). Het is belangrijk om op groei te anticiperen bij (vervangende) nieuwbouw of renovatie door aandacht te hebben voor uitbreidingsmogelijkheden. Op een locatie moet in de planvorming rekening gehouden worden met ruimtelijke mogelijkheden voor groei en/of uitbreiding zonder dat de uitbreiding het onderwijskundige- of opvangconcept te niet doet.
Het is belangrijk om op groei te anticiperen bij (vervangende) nieuwbouw of renovatie door aandacht te hebben voor aanpasbaarheid. Voor nieuwbouw geldt dat de toekomstige aanpasbaarheid onderdeel is van de wijze om groei op te vangen. Daarbij is aandacht voor het ventilatieconcept en wijziging in ruimtegebruik om grote investeringen bij aanpassing zo veel mogelijk te voorkomen.
www.icsadviseurs.nl
6/29
Uitgangspunt investeren in kinderopvang Voor de scenario’s waarin nieuwbouw of renovatie aan de orde is, kan de gemeente in het gebouw de ruimte voor de kinderopvang voorfinancieren. De opvangorganisatie betaalt de investering terug via een huurvergoeding (ter compensatie van de door de gemeente gemaakte kosten). Deze huurvergoeding wordt samen met het ruimtegebruik vastgelegd in een overeenkomst tussen het schoolbestuur, de opvangorganisatie en de gemeente. Hiermee ontstaat een tripartiete overeenkomst. Het sluiten van deze overeenkomst is voorwaarde voordat investeringen worden gepleegd door de gemeente. Met ingang van 01-07-2021 zal de gemeente Halderberge aan de kinder- en buitenschoolse opvang de volgende kapitaallastenvergoeding vragen voor ruimten met de bestemming ‘onderwijs’ waarin voorschoolse, tussentijdse en naschoolse opvang wordt aangeboden. Bij nieuwbouw en voorfinanciering door de gemeente geldt een tarief van € 155,- per vierkante meter per jaar voor de kinderdagverblijven en buitenschoolse opvang. Bij bestaande bouw geldt een tarief van € 75,- per vierkante meter leslokaal per jaar dat uniek gebruikt wordt voor de kinderdagopvang en € 2.500, - per jaar voor een leslokaal dat dubbel gebruikt wordt voor onderwijs en buitenschoolse opvang. Voor tussenschoolse opvang (tso) zal geen vergoeding gevraagd worden.
De bijdrage in het onderhoud en kosten voor schoonmaak, nuts en overige servicekosten (exploitatiekosten) worden door het schoolbestuur op basis van werkelijke kosten in rekening gebracht bij de kinder- en buitenschoolse opvangpartijen. De vergoeding wordt met ingang van 2022 jaarlijks geïndexeerd in overeenstemming met de indexatie die gehanteerd en vastgesteld wordt door de gemeenteraad voor de gemeentebegroting. De gemeente wordt bij investeringen in bestaande gebouwen of bij nieuwbouw gecompenseerd middels deze huurvoerding. Indien het schoolbestuur eigenaar is en blijft van het gebouw speelt altijd dat de extra ruimte in de toekomst (mogelijk) gevorderd kan worden ten behoeve van onderwijs. Met de beleidslijn die in het IHP Halderberge is vastgelegd, is dit niet waarschijnlijk. Echter, de wettelijke mogelijkheid blijft wel van kracht. Binnen het IHP is de afspraak gemaakt dat onderwijs en opvang gelijkwaardig zijn en opvang niet wijkt als onderwijs groeit en meer capaciteitsbehoefte heeft. Tussen onderwijs en opvang is afgesproken dat de voorrangsregeling alleen plaatsvindt op het moment dat er echt geen andere opties mogelijk zijn. Door de keuze van de variant waarbij een extra lokaal wordt gerealiseerd ten gevolge van aansluiting op de bestaande gebouwstructuur, is een extra uitwijkmogelijkheid gecreëerd bij sterkere toename van het aantal leerlingen.
Dit komt de toekomstbestendigheid van de IKC-samenwerking ten goede.
www.icsadviseurs.nl
7/29
2.2 Woningbouwontwikkeling en basisgeneratie De meest actuele leerlingenprognoses (Pronexus, januari 2019) geven inzicht in de verwachte ontwikkeling van het aantal leerlingen in de komende jaren. Pronexus geeft daarbij aan: “In de ramingen van leerlingenaantallen zijn twee ontwikkelingen verwerkt. Dit zijn de trends in de omvang van de basisgeneratie in de afzonderlijke gebieden van gemeente Halderberge en de schoolkeuze. Bij de opzet van de prognoses zijn cijfers verwerkt met een uitsplitsing van leerlingen naar herkomstgebied.” De basisgeneratie geeft de omvang weer van de 4- tot en met 11-jarigen plus 30% 12-jarigen voor de berekening van leerlingenprognoses in het primair onderwijs. In onderstaande tabellen worden de basisgeneraties in gemeente Halderberge weergeven. Doordat leerlingen naar school kunnen gaan in een naastliggende kern of gemeente, leidt de ontwikkeling van de basisgeneratie niet 1-op-1 tot het aantal leerlingen dat in die kern naar school gaat. Historie
Prognose →
Kern
2019
2020
2025
2030
2035
∆ 2020 - 2035
Oudenbosch
1.076
1.088
1.090
1.047
1.065
- 23
Oud Gastel
554
548
570
580
585
+ 37
Hoeven
505
500
548
533
526
+ 26
Bosschenhoofd
177
183
207
213
213
+ 30
Stampersgat
112
107
111
104
108
+ 1
2.424
2.426
2.526
2.477
2.497
+ 71
TOTAAL
Tabel 1 - Basisgeneratie 4 – 12 jaar historie en prognose
De prognose van deze basisgeneratie vloeit voort uit de demografische ontwikkelingen die zich in het verleden hebben voorgedaan, maar met name ook de aannames in groei en trends voor de toekomst. Een belangrijk component daarvan zijn de woningbouwontwikkelingen. Bij het opstellen van de prognose is onder andere uitgegaan van het ‘Woningbouwprogramma 2018 – 2028’. De verwachting in januari 2017 was dat in de periode 2017-2028 behoefte is aan een toevoeging van 898 – 1.113 woningen. Verwacht wordt dat na 2028 een kleine behoefte van ongeveer 230 woningen is waarna de behoefte van het aantal woningen afneemt. Tijdens het opstellen van de prognose resteerden voor Hoeven nog 67 woningen van het project Woongebied Opperstraat voor de jaren die volgden. Deze woningen bestaan met name uit woningen voor starters, terugkerende gezinnen en senioren. De woningbouwontwikkelingen en ‘mutaties’ van de woningvoorraad zijn vastgesteld en/of onherroepelijk. Daarmee behoren zij tot de ‘harde’ plancapaciteit. Daarnaast zijn er enkele ‘zachte’ plannen die nog in de ontwerp- of planologische voorbereidende fase zijn of enkel nog als potentieel te boek staan. Deze mogelijke woningbouwontwikkelingen zijn niet opgenomen in de prognoses. Het gaat hier in Hoeven bijvoorbeeld om de ontwikkelingen van het plan Reuzelaar en centrum omgeving Lindenlommer.
www.icsadviseurs.nl
8/29
2.3 Leerlingenprognose Op basis van de basisgeneratie en een belangstellingspercentage is door Pronexus de leerlingenprognose per school opgesteld (januari 2019). Daarnaast geeft de oktobertelling het werkelijk aantal leerlingen op de school aan. De oktobertelling en leerlingenprognose voor Uniek zijn in tabel 2 weergeven. Aantal leerlingen Uniek Oktobertelling Prognose (januari 2019)
2016
2017
2018
2019
2020
20212
511
498
484
500
506
523
493
510
2022
2023
2024
2025
2030
2035
518
522
529
534
522
518
Tabel 2 - Telling en prognose aantal leerlingen Uniek (oktobertellingen 01-10-2016 weergegeven onder 2017, et cetera)
Het werkelijk aantal leerlingen (volgens de oktobertelling) komt niet geheel overeen met de prognoses. In 2021 zijn 13 leerlingen meer geteld dan in 2019 werd verwacht. Door de school wordt ook een sterkere toename van het aantal leerlingen ervaren en leiden de ontwikkelingen van het plan Reuzelaar en centrum omgeving Lindenlommer mogelijk tot meer aanmeldingen. De Pronexus prognose van 2019 wordt gehanteerd als uitgangspunt in deze businesscase. Gedurende het traject is het aan te raden om te bekijken of de ontwikkeling van de leerlingaantallen nog strookt met de inhoud van het plan (aantal lokalen). Voor het berekenen van de ruimtebehoefte wordt de formule uit de verordening gehanteerd. De ruimtebehoefte is berekend in paragraaf 3.2 Ruimtebehoefte.
2 Voorlopige oktobertelling
www.icsadviseurs.nl
9/29
Het Kansenrijk/Uniek
3. Projectcontext 3.1 Huidige situatie Uniek is een basisschool aan Het Groot Stuk 3 in Hoeven. De school is gehuisvest in een gebouw genaamd Kindcentrum Het Kansenrijk en is opgeleverd in 2018. Wegens de groei van het aantal leerlingen is een urgent ruimtetekort ontstaan. Op het terrein is in overleg met schoolbestuur en gemeente per 1 augustus 2020 tijdelijke huisvesting geplaatst in de vorm van drie noodlokalen, waarvoor een vergunning is verleend tot 1 augustus 2022. In Kindcentrum Het Kansenrijk verzorgt Stichting Spelen = Leren peuteropvang in een ruimte van 84 m². Kober kinderopvang organiseert bso in de ruimte die overdag wordt gebruikt voor peuteropvang en in de keuken op de school die overdag voor onderwijs wordt gebruikt. Daarnaast verzorgt Kober kinderopvang in de omgeving waarbij druk wordt ervaren of ze daar gehuisvest kan blijven. Ze willen graag verder aanzetten tot samenwerking met de school en de kinderopvang in de school uitbreiden. Huidige capaciteit Onderwijscapaciteit (gebruik onderwijs) Onderwijscapaciteit (gebruik opvang) Totaal capaciteit
m² bvo 2.599 84 2.683
opmerking Exclusief tijdelijke huisvesting Enkel gebruik door Spelen=Leren
Tabel 3 – Huidige capaciteit Uniek
www.icsadviseurs.nl
10/29
3.2 Ruimtebehoefte Voor de vaststelling van de omvang van onderwijshuisvesting geldt binnen de gemeente Halderberge dat de ruimtebehoefte voor een school wordt berekend volgens de ‘Verordening voorzieningen onderwijshuisvesting Halderberge 2015’3. Voor het berekenen van de ruimtebehoefte is de formule uit de verordening gehanteerd, waarbij op verzoek van de gemeente wordt uitgegaan van de piekmomenten van het aantal leerlingen4. Voor het berekenen van de toeslag middels de gewichtenregeling is de overgangsregeling nog van toepassing. Dit komt er praktisch op neer dat de oude systematiek wordt gehanteerd. Hierin is de verhouding van de gewichten uit 2019 toegepast voor het aantal leerlingen op het piekmoment. Voor basisschool Uniek geldt een gecorrigeerde gewichtensom van 0. Stichting Spelen=Leren maakt momenteel enkel gebruik van een lokaal van 84 m2 bvo. In tabel 4 is voor Het Kansenrijk de ruimtebehoefte berekend, uitgaande van het piekmoment in de leerlingenprognose van Pronexus (539 leerlingen in 2026, gewichtensom is 0). Deze ruimtebehoefte wordt afgezet tegen de beschikbare capaciteit. De beschikbare capaciteit betreft het aantal vierkante meters exclusief de tijdelijke huisvesting (3 noodunits). Ruimtebehoefte Uniek Spelen=Leren Subtotaal ruimtebehoefte Kober kinderopvang Totaal ruimtebehoefte incl. uitbreiding Kober
m² bvo B = 200 + 5,03 * 539 leerlingen T = 1,4 * 0 gewichtensom gehuisvest in huidige situatie uitbreiding in ruimteprogramma/IHP
Beschikbare capaciteit Saldo
2.911 0 84 2.995 418 3.413 2.683 - 730
Tabel 4 – Ruimtebehoefte
Exclusief de tijdelijke huisvesting en inclusief de uitbreidingsbehoefte van Kober kinderopvang is er sprake van een capaciteitstekort van 730 m² bvo. Voor de uitbreiding is een ruimteprogramma opgesteld, zie Bijlage I Ruimteprogramma. Samengevat zijn de volgende vierkante meters benodigd: Ruimtebehoefte uitbreiding Onderwijs Opvang (Spelen=Leren) Opvang (Kober kinderopvang) Totaal capaciteit
m² bvo 262 84 418 764
Tabel 5 – Ruimteprogramma globaal
Het opgestelde ruimteprogramma leidt tot een uitbreiding van 346 m 2 bvo, waarmee het aantal vierkante meters dat volgens de ruimtebehoefte berekening mag worden uitgebreid (312 m 2 bvo), met 34 m2 bvo wordt overschreden. In het gebouw is sprake van een ruim opgezette trap en keukenomgeving. Vermoedelijk zijn hierdoor minder efficiënte meters aanwezig, wat een verklaring kan vormen voor het overschrijden van het kader.
3 Formule conform Bijlage 3 uit Verordening voorzieningen onderwijshuisvesting Halderberge 2015 4 Bron: Integraal Huisvestingsplan Halderberge, januari 2021
www.icsadviseurs.nl
11/29
Parkeren De locatie van Uniek valt onder de parkeernormen van “Overig (gebied C)”5. Daarnaast is parkeercapaciteit benodigd voor het halen en brengen, zie tabel 6. Aangezien het leerlingenaantal van de school niet/nauwelijks wijzigt, wordt de formule voor het halen en brengen voor de school niet toegepast. Het halen en brengen van kinderen naar de opvang (Kober kinderopvang en Spelen=Leren) telt wel mee aangezien de uitbreiding wel leidt tot een toename voor wat betreft het aantal kinderen.
Tabel 6 – Formules parkeerbehoefte halen en brengen
De uitbreiding leidt tot de volgende extra parkeercapaciteit:
Onderwijs (parkeernorm)
Aantal lokalen / m² / kinderen 4 lokalen
1 per lokaal
4
Opvang (parkeernorm)
458 m2 bvo
1 per 100 m² bvo
5
Opvang (halen/brengen)
64 kinderen
*65%*0,25*0,75
8
Gebruiker
Parkeernorm per eenheid
Parkeercapaciteit
Totale parkeercapaciteit
17
Tabel 7 – Parkeerbehoefte onderwijs en opvang naar aanleiding van uitbreiding (inclusief halen en brengen)
Daarmee zijn ten behoeve van de uitbreiding per saldo 17 extra parkeerplaatsen benodigd. Vanuit de school worden zorgen geuit over de schoolomgeving en de aanrijroutes. De vraag is hoe kan worden gezorgd voor een veilige aan- en afrijroute. Het gaat ook om een veilige overgang van de ene zijde naar de andere zijde van het terrein.
5 Bron: Kadernota Parkeren 2017 – 2021 (01-11-2016), Bijlage 1 Parkeernormen
www.icsadviseurs.nl
12/29
3.3 Aandachtspunten bestaand gebouw Naast de uitbreidingsbehoefte uit de ontwerpstudie is een aantal aandachtspunten voor het bestaande gebouw aan de orde. Deze worden mogelijk meegenomen tijdens de bouw en betreffen: Aandachtspunten bestaande gebouw
De lokalen zijn voorzien van mechanische balansventilatie. Op basis van de CO2-metingen in het gebouw blijkt dat in alle lokalen niet wordt voldaan aan Klasse C en blijkt de aanwezige ventilatie onvoldoende te functioneren (bron: Rapportage CO2-monitoring Schoolgebouwen Borgesiusstichting, Sweco, 07-12-2020). In het gebouw zijn delen waar geen ramen open kunnen. Hierdoor kan niet goed gelucht worden op warme dagen. Ook in het speellokaal kunnen geen ramen open. Er dienen openslaande delen in de kozijnen aangebracht te worden waardoor doorspuien van het gebouw mogelijk wordt. Herstel van niet werkende screens. Daarnaast dient het aantal screens te worden uitgebreid op plaatsen waar deze nu niet aanwezig zijn. Vele deuren in het gebouw sluiten niet goed. Het verbeteren van het binnenklimaat middels de installaties, om huidige klachten over kou en klimaat op te lossen. Dient te worden ondersteund door middel van radiatoren. De huidige drie centrale toegangsdeuren vervangen door een aluminium pui met passende voorzieningen. Overige (kleinere) mankementen, zoals riolering/wc verstoppingen. Het gebouw voldoet aan de brandveiligheidseisen, maar dit wordt niet altijd zo ervaren. Lokalenstructuur weinig flexibel aanpasbaar aan veranderende visie op onderwijs. Gebouw biedt weinig mogelijkheid voor groepsoverstijgend werken.
Richting de toekomst is het van belang om twee lokalen naast elkaar te kunnen verbinden.
www.icsadviseurs.nl
Verbetering (100% Borgesiusstichting, inclusief btw)
MJOP (100% Borgesiusstichting, kosten onderdeel van MJOP)
Klachten naar aanleiding van nieuwbouw
Zie paragraaf 4.4.7 Subsidie SUVIS
Zie paragraaf 4.4.7 Subsidie SUVIS
€ 12.000 € 6.000
x € 91.000
€ 17.000
x Aandachtspunt in het verdere ontwerpproces.
Aandachtspunt in het verdere ontwerpproces.
Aandachtspunt in het verdere ontwerpproces.
13/29
3.4 Duurzaamheid Met het klimaatakkoord en vanuit Europese regelgeving wordt het verduurzamen van maatschappelijk vastgoed steeds belangrijker. Het vastgoed van onderwijs valt ook onder deze categorie. Veelal zijn deze gebouwen gefinancierd met maatschappelijke middelen van overheidswege. Binnen het IHP zijn samengevat de volgende duurzaamheidsambities geformuleerd: ▪
▪
▪
Voor nieuwbouw is bijna energieneutrale gebouwen (BENG) het uitgangspunt. Bij renovatie wordt de ambitie van BENG beargumenteerd benaderd tot het niveau dat te plegen investeringen in verhouding staan tot de opbrengsten. Daar waar het realiseren van een energieneutraal gebouw eerder nog een aanzienlijke inspanning vroeg, is dit tegenwoordig een zeer haalbare ambitie. Per situatie wordt bezien of de volgende stap naar energieneutrale gebouwen (ENG) of 0-op-de-meter verantwoord is. Voor nieuwbouw geldt dat deze gasloos wordt gerealiseerd.
3.5 Inzicht plangebied De locatie bevindt zich aan Het Groot Stuk 3 in Hoeven. Bestemmingsplan Volgens het bestemmingsplan6 geldt op deze locatie het plan Brede school Hoeven (vastgesteld op 13 maart 2014). Deze locatie betreft enkel een maatschappelijke bestemming. Voor maatschappelijke gebouwen gelden hier de volgende bepalingen: ▪ ▪
▪
▪
Hoofdgebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gesitueerd; De oppervlakte aan gebouwen mag niet meer bedragen dan is aangeven ter plaatse van de aanduiding 'maximum bebouwingspercentage (%)'. Voor het bouwvlak west geldt een bebouwingspercentage van 54%. De bouwhoogte mag niet meer bedragen dan ter plaatse van de aanduiding 'maximale bouwhoogte (m)' met deze aanduiding is aangegeven. Voor het bouwvlak west geldt een maximale bouwhoogte van 8 meter; Gebouwen mogen in maximaal twee bovengrondse bouwlagen worden gebouwd.
Het bouwwerk bevindt zich niet in een beschermd stads- of dorpsgezicht. Wel geldt op deze locatie de gebiedsaanduiding ‘Luchtvaartverkeerzone -7’. Dit heeft geen invloed op het uitbreidingsvraagstuk. Kadaster Het gebouw bevindt zich op kadasteraanduiding Hoeven H 2404. Kadastrale aanduiding Kadastrale grootte Eigendom (recht van)
Hoeven H 2404 5.420 m² Borgesius Stichting
6 Te raadplegen via www.ruimtelijkeplannen.nl
www.icsadviseurs.nl
14/29
H 2404
Risicokaart Geen risico’s op deze locatie.
www.icsadviseurs.nl
15/29
3.6 Procedures en wet- en regelgeving Onderstaand geeft een eerste verkenning van de te doorlopen procedures en onderzoeken evenals de van toepassing zijnde wet- en regelgeving. Per onderzoek is een korte toelichting gegeven over de invloed van het onderzoek op het project. Bestemmingsplan Het huidige geldende bestemmingsplan voor de locatie is het bestemmingsplan ‘Brede school Hoeven’ welke is vastgesteld op 13 maart 2014. Het bestemmingsplan is vastgesteld tijdens de realisatie van de brede school Hoeven, die nu ’t Kansenrijk heet. Het bestemmingsplan schrijft een bouwhoogte van maximaal 8 meter. Hierdoor is het niet mogelijk om een extra verdieping op het gebouw te plaatsen zonder een bestemmingsplanwijziging. Een variant met een verdieping erop valt hierdoor af. Bij het opstellen van het bestemmingsplan is destijds wel uitgegaan van een mogelijke uitbreiding van de brede school. Niet in de hoogte, maar in de lengte richting. Hierdoor is het bouwvlak groter opgezet dan het gebouw. Ook is er een bebouwingspercentage van 54% aangehouden voor het maatvoering vlak.
Het vlak bedraagt een oppervlakte van 4.385 m2 waarvan 54% mag worden bebouwd, dit komt neer op 2.367 m2 bebouwd oppervlak. Aangezien 1.535 m2 reeds is bebouwd, blijft 832 m2 over om te bebouwen. Uitgaande van een uitbreiding volgens het programma van eisen van 730 m2 bvo is deze uitbreiding mogelijk zonder een wijziging in het bestemmingsplan.
www.icsadviseurs.nl
16/29
Omgevingsvergunning De volgende aanpassingen aan het bouwwerk resulteren tot een verplichte aanvraag van een omgevingsvergunning: ▪ ▪ ▪ ▪
Het vergroten van het oppervlak van het bouwwerk is omgevingsvergunningsplichtig; Het plaatsen van zonnepanelen wordt omgevingsvergunningsplichtig indien de hoogte van de zonnepanelen groter is dan de afstand van de panelen tot de dakrand; Het produceren van sloopafval (boven 10 m3) is meldingsplichtig; Het bouwen van een bijbehorend bouwwerk is omgevingsvergunningsplichtig;
Voor gebouwen waar overdag meer dan 10 kinderen jonger dan 12 jaar aanwezig zijn, is een omgevingsvergunning brandveilig gebruik verplicht. In overeenstemming met de brandweer wordt afgestemd of de aanpassingen leiden tot een aanvraag van een aangepaste omgevingsvergunning brandveiligheid. Asbestinventarisatie Het gebouw dateert uit 2018. Gezien het verbod op de toepassing van asbesthoudend materiaal in de bouwsector sinds 1993 is uit te sluiten dat een asbestinventarisatie noodzakelijk is voor het project. Groen in de omgeving Het groen in deze omgeving vraagt de aandacht. Herinrichting van de buitenruimte wordt meegenomen in het plan. Daaruit kan worden geconcludeerd of het uitvoeren van een bomenwaarde inventarisatie, bomen en effecten analyse en groeninrichtingsplan noodzakelijk is voor de realisatie van het project. Aandachtspunt is het gras op het terrein op het moment dat dit nog intensiever gebruikt gaat worden door meer kinderen. Flora en fauna onderzoek Bij de uitbreiding van het pand bestaat de mogelijkheid dat beschermde planten of diersoorten negatief beïnvloed worden door de werkzaamheden. De invloed van de werkzaamheden op de flora en fauna kan in het kader van de Wet natuurbescherming met een Quick Scan flora en fauna in kaart worden gebracht. Eventuele vervolgonderzoeken worden bepaald aan de hand van de resultaten van de Quick Scan.
Stikstofuitstoot In de nabije omgeving zijn geen gebieden aangemerkt als natura 2000 gebieden. In een latere fase van het project dient aan de hand van de AERIUS-calculator te worden berekend of het project vergunningplichtig is onder de Wet natuurbescherming. Bodemonderzoek In het project zijn grondgebonden werkzaamheden opgenomen waarvoor een bodemonderzoek dient te worden uitgevoerd. Parkeeronderzoek Zoals in paragraaf 3.2 omschreven leidt de uitbreiding voor onderwijs en opvang tot een hogere parkeerbehoefte. De toename van het aantal parkeermogelijkheden geven noodzaak om de parkeersituatie nader te onderzoeken.
www.icsadviseurs.nl
17/29
4. Uitvoering 4.1 Ontwerpstudie Op basis van het Programma van Eisen (d.d. 8 december 2020) dat is opgesteld met de input van de school en de opvang, heeft TenW architecten en adviseurs een vijftal verkenningen opgesteld, zie bijlage II. Variant 4 was voor de betrokkenen de meest gewenste situatie. Hiermee komt de uitbreiding zowel aan de rechter- als aan de linkerkant van het huidige gebouw te liggen. De bestaande gebouwopzet wordt hiermee doorgezet. Deze variant is vervolgens uitgewerkt in een drietal varianten waar een voorkeursvariant uit is gekozen. Deze variant sluit het beste aan bij de IKC-visie. Daarnaast is de toekomstbestendigheid in relatie tot de ontwikkeling van het leerlingenaantal hierin gedeeltelijk geborgd. Het volledige overzicht van de varianten (inclusief kostenraming) is weergeven in bijlage III. De voorkeursvariant is hieronder nader toegelicht. Voorkeursvariant In deze variant komt het kinderdagverblijf deels buiten het bestaande gebouw te liggen waardoor het bebouwde oppervlak toeneemt. In deze variant zijn minimale interne aanpassingen nodig en wordt een extra groepsruimte op de verdieping gerealiseerd (zie rode kader) om aan te sluiten op de contouren van het bestaande gebouw. Deze extra toevoeging geeft meer ruimte en lucht voor de groei en de samenwerking.
Begane grond (in blauw is de uitbreiding weergeven)
Eerste verdieping (in blauw is de uitbreiding weergeven, in rood de extra gebouwde groepsruimte en in oranje de aan te brengen verbindingen tussen de lokalen)
www.icsadviseurs.nl
18/29
4.2 Fasering Onderstaand volgt een eerste opzet van aandachtspunten gedurende de fasering: ▪ ▪
Overlast gevende werkzaamheden vinden zoveel mogelijk in de vakantieperioden plaats. De opvang kan waarschijnlijk in bedrijf blijven gedurende de werkzaamheden. Dit wordt aan de hand van het VO+ verder uitgewerkt en dan wordt bezien hoe de realisatie kan plaatsvinden.
Voor de benodigde tijdelijke huisvesting wordt uitgegaan van de volgende fasering: ▪ ▪
Eerst bouwen aan de kant van de sporthal met toegang via de brandweer; Daarna bouwen aan de andere zijde.
De bestaande tijdelijke huisvesting blijft al die tijd staan. Vooralsnog is de bestaande tijdelijke huisvesting gepland tot 1 augustus 2022. Deze duur dient te worden verlengd tot begin 2024 (eerste kwartaal). Daarnaast kijken partijen in de fase van het voorlopig ontwerp plus welke tijdelijke huisvesting (verder) benodigd is. Als meer tijdelijke huisvesting noodzakelijk blijkt, wordt ook gekeken naar bestaande tijdelijke huisvesting binnen de kern die tijdelijk ingezet kan worden. In de fase voorlopig ontwerp plus kan meer gezegd worden over de benodigde gebruiksduur van de tijdelijke huisvesting.
4.3 Planning De planning voor de realisatie is in onderstaand overzicht weergeven en gaat uit van de ‘koninklijke route’ en het minst gunstige scenario wat betreft selecteren van de architect (meervoudige aanbestedingsprocedure met een proceduretijd van 8 – 12 weken).
In deze planning kan tijd worden gewonnen door het doorvoeren van de volgende onderdelen: ▪
▪
Het meest wenselijk is het 1-op-1 selecteren van de betrokken architect, waardoor geen selectie plaatsvindt en de Structuurontwerp (SO) fase versneld kan worden doorlopen, daar waar de verkenning al is opgesteld. Bovendien kan (een deel van) de zomervakantie 2021 worden gebruikt door de architect om stappen in het ontwerp te maken. Door de Voorlopig Ontwerp (VO) en Definitief Ontwerp (DO) fase te combineren kan tijd worden bespaard. Dit dient te worden overlegd met de architect. Bovendien vraagt dit een hogere inspanning van de betrokken partijen en zullen gebruikerssessies dichter op elkaar plaatsvinden.
www.icsadviseurs.nl
19/29
Hiermee zou de planning er als volgt uit komen te zien, afhankelijk van de conclusie wat betreft bovenstaande punten.
www.icsadviseurs.nl
20/29
4.4 Financiën 4.4.1 Bouwkostenberekening Op basis van de verkenningen is voor de voorkeursvariant (zoals omschreven in paragraaf 4.1) een bouwkostenraming opgesteld (TenW., 21-05-2021). De opbouw van deze kosten is verdeeld per gebruiker (school, opvang, gemeenschappelijk). Dit betreft een indicatieve verdeling en verschuivingen in het gebruik en de vierkante meters kunnen plaatsvinden in de volgende fasen. De raming is gebaseerd op het prijspeil van januari en is exclusief begeleidingskosten, post onvoorzien, indexering en btw. In onderstaand overzicht zijn de bouwkosten geïndexeerd met 5% wegens het oude prijspeil. Daarnaast zijn de kosten weergeven inclusief begeleidingskosten (25%)7, post onvoorzien (7%), indexering tot de bouw (1,5% per jaar; totaal 2 jaar) en btw (21%). De uitgebreide raming is opgenomen in bijlage III. In de volgende paragraaf wordt de demarcatie van de kosten toegelicht. Overzicht kosten voorkeursvariant
Bouwkosten (exclusief begeleidingskosten, post onvoorzien, indexering en btw)
Bouwkosten (inclusief begeleidingskosten, post onvoorzien, indexering en btw)
Gemeenschappelijk
€
1.344
€
2.352
Aanpassingen terrein
€
69.869
€
122.317
School nieuwbouw
€
545.698
€
955.329
School nieuwbouw t.b.v. KDV-ruimten op BG
€
177.148
€
310.126
School nieuwbouw t.b.v. extra lokaal verdieping
€
71.070
€
124.419
Aanpassingen School zonwering | kozijnen
€
17.209
€
30.127
KDV
€
704.222
€
1.232.849
KDV verbouw
€
30.988
€
54.249
Totaal
€
1.617.548
€
2.831.768
Tabel 7 – Overzicht kosten inclusief prijsstijging, begeleidingskosten, post onvoorzien, indexering tot start bouw en btw
4.4.2 Demarcatie Voor de voorkeursvariant is een voorstel demarcatie opgesteld, waarbij de kosten zijn verdeeld onder de gemeente en de Borgesiusstichting. De uitbreiding van de onderwijs- en opvangcapaciteit wordt bekostigd door de gemeente, waarbij de gemeente voor de investering in de opvangcapaciteit een huurvergoeding ontvangt zoals omschreven in paragraaf 2.1.
7 De begeleidingskosten zijn niet opgenomen in de raming van TenW. Om een volledig beeld van de kosten te geven zijn deze wel
doorgerekend (25% van de bouwkosten). De begeleidingskosten zijn onder andere ten behoeve van architect, constructeur, adviseurs en leges.
www.icsadviseurs.nl
21/29
Demarcatie
Bouwkosten
Verdeling kosten
(excl. beg.
(incl. beg.
Investering
Investering
kosten, post
kosten, post
onv oorzien,
onv oorzien,
gemeente t.b.v.
gemeente Borgesiust.b.v. opvang stichting
indexering, btw) indexering, btw) onderwijs
Investering
(huurverg.)
1.344 €
2.352
€
1.176 €
€
69.869 €
122.317
€
122.317 €
-
€
-
€
545.698 €
955.329
€
955.329 €
-
€
-
€
177.148 €
310.126
€
310.126 €
-
€
-
School nieuwbouw t.b.v . extra lokaal v erdieping €
71.070 €
124.419
€
124.419 €
-
€
-
Aanpassingen school zonwering | kozijnen
€
17.209 €
30.127
€
-
€
-
€
30.127
Aanpassingen middengebied School
€
-
€
-
€
-
€
-
€
-
Verschuiv en peuterlokaal t.b.v . KDV
€
-
€
-
€
-
€
-
€
-
KDV
€
704.222 €
1.232.849
€
-
€ 1.232.849 €
-
KDV v erbouw
€
30.988 €
54.249
€
-
€
54.249 €
-
Totaal
€
1.617.548 €
1.513.366 €
1.288.275 €
30.127
Gemeenschappelijk
€
Aanpassingen terrein School nieuwbouw School nieuwbouw t.b.v . KDV ruimten op BG
2.831.768 €
1.176 €
-
Tabel 8 – Voorstel demarcatie
Toelichting demarcatie: ▪ ▪ ▪
De gemeenschappelijke aanpassingen worden zowel door onderwijs als opvang gebruikt. Daarom is een 50-50 verdeling aangehouden. Aanpassingen van zonwering/kozijnen in de school zijn aanpassingen aan het bestaande gebouw en komen voor rekening van het schoolbestuur. Kosten voor terreinwerkzaamheden zijn volledig voor rekening van de gemeente.
4.4.3 Vergelijk met IHP In onderstaand overzicht wordt de kostenraming van de verkenningen afgezet tegen de ramingen die zijn opgenomen in het IHP. In het IHP is voor de uitbreiding van de school rekening gehouden met € 824.383, (inclusief btw en indexering). De investering voor de onderwijscapaciteit ligt in beide varianten hoger dan het kader in het IHP. Voor de opvang werd uitgegaan van € 1.579.543, - (€ 264.306, - + € 1.315.237, -). Daarmee passen de kosten voor het uitbreiden van de opvang in beide varianten binnen het kader van het IHP. Vergelijk varianten en IHP
Variant 6
Uitbreiding school
€
1.513.366
IHP
€
824.383
Verschil school (IHP-ontwerp)
€
-688.983
Uitbreiding opv ang
€
1.288.275
IHP
€
1.579.543
Verschil opvang (IHP-ontwerp)
€
291.268
Tabel 9 – Vergelijk IHP en varianten
www.icsadviseurs.nl
22/29
4.4.4 Bijdrage schoolbestuur In het IHP is vastgesteld dat de schoolbesturen bijdragen aan het behalen van duurzaamheidsambities via een bijdrage. Deze bijdrage bestaat enerzijds uit een bijdrage van € 100, - per bruto vierkante meter (onderbouwd door een businesscase per situatie) en kan bijvoorbeeld ingezet worden voor het behalen van een duurzaamheidsambitie die bovenwettelijk is, zoals onderdelen van de Frisse Scholen (binnenklimaat) of het realiseren van ENG in plaats van BENG. Anderzijds bestaat de bijdrage uit inbreng van uitgespaarde onderhoudsmiddelen. Voor beide bijdragen geldt dat deze mogelijk zijn, mits deze bestaan uit een exploitatiegerichte investering met een redelijke terugverdientijd van vijftien jaar. Daarnaast geldt dat de bijdrage zich redelijkerwijs verhoudt tot het eigen vermogen van het schoolbestuur en binnen de kaders van het Onderwijsaccountantsprotocol. Op basis van de voorkeursvariant wordt voor de school 324 m2 bvo uitgebreid. Dit betreft voor de Borgesiusstichting een eigen bijdrage van € 32.400, - die mogelijk kan worden ingezet op bovenwettelijke ambities (en daarmee boven op de raming). In de uitvoering moet blijken of het daadwerkelijk mogelijk is om te investeren. Daarnaast is sprake van een bijdrage van € 30.127, - voor aanpassingen in het bestaande gebouw ten behoeve van zonwering en kozijnen.
NB: Vanuit het schoolbestuur zijn ook nog inrichtingskosten aan de orde. De inrichtingskosten van de opvangruimten zijn voor rekening van de opvangorganisatie.
4.4.5 Actualisatie huurafspraken opvangorganisaties Vanuit de uitgangspunten voor het investeren in kinderopvang zoals benoemd in hoofdstuk 2 is de afspraak dat de opvangorganisaties de investering terugbetalen via een huurvergoeding op het moment dat zij niet zelf investeren. Hiervoor gelden de volgende bepalingen: ▪ ▪ ▪ ▪ ▪
Bij nieuwbouw en voorfinanciering door de gemeente geldt een tarief van € 155,- per vierkante meter per jaar; De vergoeding wordt door het schoolbestuur betaald aan de gemeente; Het schoolbestuur zal de vergoeding in rekening brengen bij de kinderopvang- en buitenschoolse opvangpartijen; De vergoeding wordt met ingang van 2022 jaarlijks geïndexeerd in overeenstemming met de indexatie die gehanteerd en vastgesteld wordt door de gemeenteraad voor de gemeentebegroting; De bijdrage in het onderhoud en kosten voor schoonmaak, nuts en overige servicekosten (exploitatiekosten) worden door het schoolbestuur op basis van werkelijke kosten in rekening gebracht bij de kinderopvang- en buitenschoolse opvangpartijen.
De huurvergoeding die de opvangorganisaties betalen (exclusief exploitatielasten) is hieronder in concept weergeven en is gebaseerd op de vierkante meters uit verkenningen. Voor de gezamenlijke ruimte is een verdeelsleutel gebruikt die nader dient te worden afgestemd met de betrokken partijen aan de hand van het verwachte gebruik. Gedurende het ontwerptraject wordt deze geconcretiseerd en definitief gemaakt.
www.icsadviseurs.nl
23/29
Indicatie huurvergoeding Kober kinderopvang en Spelen=Leren op basis van voorkeursvariant
Ruimte Groepsruimte KDV Groepsruimte KDV Groepsruimte KDV Groepsruimte peuteropv ang Verschoningsruimte per groep Verschoningsruimte per groep Pantry per groep Pantry tussen groepsruimtes Slaapkamer Slaapkamer Slaapkamer Slaapkamer Slaapkamer Slaapkamer Kantoor Berging Berging Berging wasruimte toilet personeel berging buiten berging kinderwagens Entree Verkeersruimte Verkeersruimte Totaal
Totaal (m2 Kober bv o) 57,02 61,1 61,39 55,6 8,09 12,27 6,21 5,74 10,52 10,67 11,21 12,19 13,12 14,78 25,19 3,88 3,88 5,44 11,45 3,64 4,77 7,6 8,3 29,73 15,08 458,87
Kober
(m2 bv o)
(€/m2/jaar)
57,0 € 61,1 € 61,4 € 0 € 4,0 € 12,3 € 3,1 € 5,7 € 10,5 € 10,7 € 11,2 € 12,2 € 13,1 € 14,8 € 25,2 € 3,9 € 3,9 € 5,4 € 5,7 € 1,8 € 2,4 € 7,6 € 4,2 € 29,7 € 7,5 € €
8.838 9.471 9.515 627 1.902 481 890 1.631 1.654 1.738 1.889 2.034 2.291 3.904 601 601 843 887 282 370 1.178 643 4.608 1.169 58.048
Spelen=
Spelen=
Leren
Leren
2
(€/m /jaar) 0 € 0 € 0 € 55,6 € 8.618 4,0 € 627 0 € 3,1 € 481 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 5,7 € 887 1,8 € 282 2,4 € 370 0 € 4,2 € 643 0 € 7,5 € 1.169 € 13.077
(m bv o)
Opmerking
2
gebruik door Kober kinderopvang gebruik door Kober kinderopvang gebruik door Kober kinderopvang gebruik door Spelen=Leren gebruik door Kober kinderopvang (1/2) en Spelen=Leren (1/2) gebruik door Kober kinderopvang gebruik door Kober kinderopvang (1/2) en Spelen=Leren (1/2) gebruik door Kober kinderopvang gebruik door Kober kinderopvang gebruik door Kober kinderopvang gebruik door Kober kinderopvang gebruik door Kober kinderopvang gebruik door Kober kinderopvang gebruik door Kober kinderopvang gebruik door Kober kinderopvang gebruik door Kober kinderopvang gebruik door Kober kinderopvang gebruik door Kober kinderopvang gebruik door Kober kinderopvang (1/2) en Spelen=Leren (1/2) gebruik door Kober kinderopvang (1/2) en Spelen=Leren (1/2) gebruik door Kober kinderopvang (1/2) en Spelen=Leren (1/2) gebruik door Kober kinderopvang gebruik door Kober kinderopvang (1/2) en Spelen=Leren (1/2) gebruik door Kober kinderopvang gebruik door Kober kinderopvang (1/2) en Spelen=Leren (1/2)
4.4.6 Exploitatielasten (als kader voor het ontwerp) Op basis van het leerlingenaantal kan de jaarlijkse exploitatievergoeding, die Uniek vanuit het Rijk ontvangt, voor 2021 theoretisch geraamd worden. Daarbij is het aantal leerlingen van 523 (teldatum 1-10-2020) gehanteerd. De doorrekening is gebaseerd op de systematiek van de materiële instandhouding (te vinden op de website van de PO-raad). Op basis hiervan is in onderstaande tabel deze vergoeding bij benadering weergegeven. Overzicht Londo Groepsafhankelijke programma’s van eisen 1. Onderhoud a. gebouw b. tuin c. schoonmaak 2. Energie/water a. elektriciteitsverbruik b. verwarming c. waterverbruik 3. Publiekrechtelijke heffingen Totaal
Bedrag (in €)
Bedrag per m² bvo (in €)
€ 85.981,60 € 1.347,64 € 54.157,65
€ 30,37 € 0,48 € 19,13
€ 4.455,90 € 18.224,74 € 1.315,61 € 6.004,07 € 171.487,21
€ 1,57 € 6,44 € 0,46 € 2,12 € 60,58
Ons advies is van onderstaand voorstel uit te gaan voor de exploitatielasten en dit leidend te laten zijn tijdens het ontwerpproces. Dit betekent concreet dat het als kader wordt meegegeven aan ontwerpende en uitvoerende partijen.
www.icsadviseurs.nl
24/29
Uitgangspunt exploitatielasten (€ per m2 bvo) Onderhoud Tuin (onderhoud) Energie Schoonmaak Publiekrechtelijke heffingen Totaal
Niet afgerond € 30,37 € 0,48 € 8,48 € 19,13 € 2,12 € 60,58
Afgerond € 31,00 € 1,00 € 9,00 € 20,00 € 3,00 € 64,00
4.4.7 Subsidie SUVIS De gemeente kan een aanvraag doen voor de Specifieke uitkering ventilatie in scholen (SUVIS). Deze regeling heeft als doel om het binnenklimaat van bestaande gebouwen te verbeteren. Het totaal aangevraagd bedrag voor 2021 heeft inmiddels het budget overschreden. Aanvragen voor dit jaar kunnen nog tot 30 juni 2021 worden ingediend maar het is niet bekend of deze in aanmerking komen voor de subsidie wegens de overschrijding van het budget. Naar verwachting wordt in 2022 een nieuwe ronde gestart, maar informatie daarover ontbreekt nog. Advies is om de regeling in de gaten te houden en daar op in te schrijven indien meer informatie bekend is. Het binnenklimaat van Uniek voldoet niet. De school heeft een classificatie Frisse Scholen D. Te zijner tijd een subsidieaanvraag is aan de orde.
4.5 Risico’s en aandachtspunten Voor het realiseren van de uitbreiding en de eventuele interne verbouwingen zijn de volgende risico’s van toepassing: ▪ ▪ ▪ ▪
Voor de vervolgfase dient inzicht te worden verkregen in de te kiezen variant. Afspraken onderwijs, opvang en gemeente wat betreft huurvergoedingen (advies: conceptovereenkomst tripartiete overeenkomst opstellen zodat tijdig inzicht wordt verkregen in de afspraken); Het bestaande gebouw voldoet aan de brandveiligheidseisen, maar dit wordt niet altijd zo ervaren. Het is van belang hier in het verdere ontwerpproces aandacht aan te besteden Het bestaande gebouw is weinig aanpasbaar aan een veranderende visie op onderwijs. De mogelijkheden om dit te verbeteren worden in het verdere ontwerpproces nader onderzocht en uitgewerkt.
www.icsadviseurs.nl
25/29
Bijlagen Bijlage I
Ruimteprogramma
Ruimteprogramma Uniek – onderwijs In onderstaande tabel is het ruimteprogramma voor basisschool Uniek weergegeven. De school heeft behoefte aan 4 extra groepsruimten. Indicatief ruimteprogramma uitbreiding Uniek - onderwijs omschrijving aantal aantal m² totaal m² opmerking groepsruimte 4 45 180 onderling schuifdeuren en naar leerplein leerplein 2 25 50 toilletten 6 2,5 15 3 toiletten per 2 groepen kantoren 1 14 14 2 kantoren met 2 werkplekken spreekkamer 1 10 10 voor 4 personen berging 1 8 8 buitentoilet 1 2 2 toegankelijk vanaf het plein subtotaal 279 nuttig vloeroppervlak bruto-nuttig verhouding 1,4 totaal 391 bruto vloeroppervlak reductie (boven personeelsruimte) 45 nieuw totaal 346 bruto vloeroppervlak referentie uitbreiding IHP saldo
346 0
2
2
onderwijs (262 m ) en peuteropvang (84 m )
Ruimteprogramma Uniek – opvang Kober In onderstaande tabel is het ruimteprogramma voor Kober kinderopvang weergegeven.
Indicatief ruimteprogramma uitbreiding Uniek - opvang omschrijving aant al aant al m² t ot aal m² opmerking groepsruimte 3 56 168 verschoonruimte per groep 3 10 30 centrale keuken/pantry in groep 1 10 10 slaapkamers 6 10 60 kantoor 1 12 12 berging 3 3,5 11 wasruimte 1 6 6 toilet medewerkers 1 2 2 subtotaal 299 nuttig vloeroppervlak brut o-nut t ig verhouding 1,4 totaal 418 bruto vloeroppervlak Ruimteprogramma – buitenruimte Voor de opvang is een eigen buitenruimte van 144 vierkante met een omheining benodigd. Dit terrein sluit direct aan op de groepsruimten. Voor het onderwijs gaat het om een uitbreiding van het speelterrein van circa 300 vierkante meter (totaal circa 100 leerlingen) boven op de huidige buitenruimte.
www.icsadviseurs.nl
26/29
Bijlage II
Variantenstudie
De variantenstudie (TenW architecten en adviseurs, 12-03-2021) is separaat bijgevoegd en omschrijft vijf varianten.
www.icsadviseurs.nl
27/29
Bijlage III
Overzicht varianten (inclusief kostenraming)
Het overzicht met de varianten (TenW architecten en adviseurs) is separaat bijgevoegd.
www.icsadviseurs.nl
28/29
De hoogste kwaliteitseisen aan onze dienstverlening. Een goed gebouw begint met het beste idee. Colofon Datum: Auteur(s):
31 mei 2021 Onno Damen en Nora Hartman
info@icsadviseurs.nl 088 - 235 04 27
www.icsadviseurs.nl www.icsadviseurs.nl
29/29 Onderdeel van ICS Ruimteregiegroep BV