Businesscase 't Bossche Hart.pdf

Uitbreiding 't Bossche Hart Businesscase

Opdrachtgever Borgesiusstichting

Datum 1 juni 2021

Referentienummer 2200271/20210601Lke01

Auteur(s) Onno Damen en Nora Hartman

│ Onderdeel van ICS Ruimteregiegroep BV

Inhoudsopgave 1.

2.

3.

4.

Inleiding

3

1.1

Aanleiding

3

1.2

Werkwijze

4

1.3

Projectorganisatie

4

Kaders en uitgangspunten

5

2.1

Kaders vanuit het Integraal Huisvestingsplan/gemeente

5

2.2

Woningbouwontwikkeling en basisgeneratie

7

2.3

Leerlingenprognose

8

Projectcontext

9

3.1

Huidige situatie

9

3.2

Overige gebruikers van het pand

10

3.3

Ruimtebehoefte

10

3.4

Aandachtspunten bestaand gebouw

12

3.5

Inzicht plangebied

12

3.6

Procedures en wet- en regelgeving

14

Uitvoering

15

4.1

Toekomstige situatie

15

4.2

Ontwerpstudie

16

4.3

Fasering en tijdelijke huisvesting

17

4.4

Planning

18

4.5

Beheer sportzaal

18

4.6

Financiën

18

4.6.1

Bouwkostenberekening totaal

18

4.6.2

Demarcatie

20

4.6.3

Vergelijk met IHP

21

4.6.4

Bijdrage schoolbestuur

22

4.6.5

Actualisatie huurafspraken opvangorganisaties

22

4.6.6

Koopovereenkomst

23

4.6.7

Exploitatielasten (als kader voor het ontwerp)

23

4.6.8

Subsidie SUVIS

24

4.7

Risico’s en aandachtspunten

Bijlagen

24

25

Bijlage I

Plattegronden huidige situatie

25

Bijlage II

Ontwerpstudie

27

Bijlage III Financiële raming

www.icsadviseurs.nl

28

1. Inleiding 1.1 Aanleiding Basisschool ’t Bossche Hart is een basisschool gelegen aan Mgr. Hopmanshof 2 te Bosschenhoofd. In het gebouw verzorgt de Borgesiusstichting het onderwijs, Stichting Spelen=Leren peuteropvang (Hummelbosch) en Kinderopvang ’t Toverbosch kinderdagopvang en buitenschoolse opvang. Het gebouw waarin ’t Bossche Hart is gehuisvest, is in 2011 opgeleverd. De verwachte groei van het aantal leerlingen in combinatie met de niet-functionele ruimte in de vorm van vides, geeft aanleiding tot ingrijpen. Het Integraal Huisvestingsplan (IHP) opvang- en onderwijshuisvesting gemeente Halderberge (januari 2021) is op 18 maart 2021 door de raad vastgesteld. Volgens het IHP is een uitbreiding van capaciteit benodigd ten behoeve van groei in het onderwijs en de opvang. Voor het schoolgebouw zijn in het IHP twee varianten omschreven. In deze businesscase ligt de focus op ingebruikname van een deel van het gebouw van Woonkwartier en het uitvoeren van interne aanpassingen aan de bestaande gebouwen. Vraagstuk en scenario De vraag naar meer capaciteit voor de school en de kinderopvang en het niet efficiënt kunnen benutten van het aantal vierkante meters geeft aanleiding tot het oplossen van het capaciteitstekort. Dit dient op de korte termijn te worden opgelost.

www.icsadviseurs.nl

3/29

1.2 Werkwijze De businesscase is gefaseerd opgebouwd van het inventariseren van de kaders en de bestaande situatie, naar uitwerking van de projectcontext en doorrekenen van het plan en het opstellen van de fasering.

1.3 Projectorganisatie Voor het proces is een projectorganisatie ingericht die bestaat uit een projectgroep. De projectgroep bereidt de benodigde informatie voor, opdat besluiten genomen kunnen worden en stelt de kaders vast. Daarnaast is gedurende het traject aandacht voor de besluitvorming binnen de gemeente Halderberge (college en gemeenteraad). Bij het proces worden de volgende partijen betrokken: ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

Borgesiusstichting; Locatieleiding ’t Bossche Hart; Opvang (Stichting Spelen = Leren en ‘t Toverbosch); Gemeente Halderberge; ICSadviseurs.

Vanuit Borgesiusstichting is ook eigen kennis en expertise voorhanden in de persoon van Jan van Zanten. Hij is de projectleider vanuit de onderwijsorganisatie en trekker van het proces. Deze businesscase is het resultaat van een coproductie tussen Jan en ICSadviseurs. De architect Erik Simonse van Bureau Dhondt is betrokken geweest bij de inpassingsstudie.

www.icsadviseurs.nl

4/29

2. Kaders en uitgangspunten 2.1 Kaders vanuit het Integraal Huisvestingsplan/gemeente In het Integraal Huisvestingsplan Onderwijs - Toekomstbestendige opvang- en onderwijshuisvesting in de gemeente Halderberge (januari 2021) - zijn uitgangspunten geformuleerd voor de huisvesting. Bij uitbreidingsvraagstukken is een combinatie van uitgangspunten betreffende groei, nieuwbouw en renovatie mogelijk van toepassing. In dit specifieke geval is sprake van uitbreiding en interne aanpassingen. In het IHP is vastgelegd dat de businesscase bestaat uit inzicht in: 1. 2.

3.

4. 5. 6. 7.

de kosten van instandhouding op basis van het uitgevoerde onderhoud van de afgelopen vijf jaar en een actueel meerjaren onderhoudsplan; de staat van het gebouw op basis van een objectieve schouw conform de systematiek van de verordening aangevuld met een gebrekenrapportage inclusief indicatie van de benodigde investeringen om deze op te lossen; benodigde aanpassingen op basis van een actueel ruimteprogramma (inhoudelijke wensen kindcentrum/maatregelenplan) en op basis van de meest actuele leerlingenaantallen en leerlingenprognoses (afgezet tegen woningbouwplannen in uitvoering en voorbereiding); benodigde investeringen voor vernieuwen van bouwkundige- en installatietechnische aspecten; benodigde investeringen voor verduurzaming; de actuele boekwaarde; benodigde tijdelijke huisvesting of andere investeringen.

Ad 1. Het betreft hier een verwijzing naar leegstand. De kosten voor de instandhouding zijn niet relevant omdat het geen renovatie betreft. Ad 2. Het betreft hier een verwijzing naar leegstand. De objectieve schouw van het huidige gebouw en de gebrekenrapportage zijn niet relevant omdat het geen renovatie betreft. Ad 3. Dit is verwerkt verderop in deze notitie. Ad 4. Dit is verwerkt verderop in deze notitie. Ad 5. Het betreft hier een verwijzing naar leegstand. De benodigde investeringen voor verduurzaming zijn niet aan de orde omdat het geen renovatie betreft. Ad 6. Dit is niet van toepassing omdat het een verwijzing naar leegstand betreft en geen investering in het bestaande gebouw. Ad 7. Dit is verwerkt verderop in deze notitie.

www.icsadviseurs.nl

5/29

Uitgangspunt investeren in kinderopvang Voor de scenario’s waarin nieuwbouw of renovatie aan de orde is, kan de gemeente in het gebouw de ruimte voor de kinderopvang voorfinancieren. De opvangorganisatie betaalt de investering terug via een huurvergoeding (ter compensatie van de door de gemeente gemaakte kosten). Deze huurvergoeding wordt samen met het ruimtegebruik vastgelegd in een overeenkomst tussen het schoolbestuur, de opvangorganisatie en de gemeente. Hiermee ontstaat een tripartiete overeenkomst. Het sluiten van deze overeenkomst is voorwaarde voordat investeringen worden gepleegd door de gemeente. Met ingang van 01-07-2021 zal de gemeente Halderberge aan de kinder- en buitenschoolse opvang de volgende kapitaallastenvergoeding vragen voor ruimten met de bestemming ‘onderwijs’ waarin voorschoolse, tussentijdse en naschoolse opvang wordt aangeboden. Bij nieuwbouw en voorfinanciering door de gemeente geldt een tarief van € 155,- per vierkante meter per jaar voor de kinderdagverblijven en buitenschoolse opvang. Bij bestaande bouw geldt een tarief van € 75,- per vierkante meter leslokaal per jaar dat uniek gebruikt wordt voor de kinderdagopvang en € 2.500,- per jaar voor een leslokaal dat dubbel gebruikt wordt voor onderwijs en buitenschoolse opvang. Voor tussenschoolse opvang (tso) zal geen vergoeding gevraagd worden.

De bijdrage in het onderhoud en kosten voor schoonmaak, nuts en overige servicekosten (exploitatiekosten) worden door het schoolbestuur op basis van werkelijke kosten in rekening gebracht bij de kinder- en buitenschoolse opvangpartijen. De vergoeding wordt met ingang van 2022 jaarlijks geïndexeerd in overeenstemming met de indexatie die gehanteerd en vastgesteld wordt door de gemeenteraad voor de gemeentebegroting. De gemeente wordt bij investeringen in bestaande gebouwen of bij nieuwbouw gecompenseerd middels deze huurvoerding. Indien het schoolbestuur eigenaar is en blijft van het gebouw speelt altijd dat de extra ruimte in de toekomst (mogelijk) gevorderd kan worden ten behoeve van onderwijs. Met de beleidslijn die in het IHP Halderberge is vastgelegd, is dit niet waarschijnlijk. Echter, de wettelijke mogelijkheid blijft wel van kracht. Binnen het IHP is de afspraak gemaakt dat onderwijs en opvang gelijkwaardig zijn en opvang niet wijkt als onderwijs groeit en meer capaciteitsbehoefte heeft.

www.icsadviseurs.nl

6/29

2.2 Woningbouwontwikkeling en basisgeneratie De meest actuele leerlingenprognoses (Pronexus, januari 2019) geven inzicht in de verwachte ontwikkeling van het aantal leerlingen in de komende jaren. Pronexus geeft daarbij aan: “In de ramingen van leerlingenaantallen zijn twee ontwikkelingen verwerkt. Dit zijn de trends in de omvang van de basisgeneratie in de afzonderlijke gebieden van gemeente Halderberge en de schoolkeuze. Bij de opzet van de prognoses zijn cijfers verwerkt met een uitsplitsing van leerlingen naar herkomstgebied.” De basisgeneratie geeft de omvang weer van de 4- tot en met 11-jarigen plus 30% 12-jarigen voor de berekening van leerlingenprognoses in het primair onderwijs. In onderstaande tabellen worden de basisgeneraties in gemeente Halderberge weergeven. Doordat leerlingen naar school kunnen gaan in een naastliggende kern of gemeente, leidt de ontwikkeling van de basisgeneratie niet 1-op-1 tot het aantal leerlingen dat in die kern naar school gaat. Historie

Prognose →

Kern

2019

2020

2025

2030

2035

∆ 2020 - 2035

Oudenbosch

1.076

1.088

1.090

1.047

1.065

- 23

Oud Gastel

554

548

570

580

585

+ 37

Hoeven

505

500

548

533

526

+ 26

Bosschenhoofd

177

183

207

213

213

+ 30

Stampersgat

112

107

111

104

108

+ 1

2.424

2.426

2.526

2.477

2.497

+ 71

TOTAAL

Tabel 1 - Basisgeneratie 4 – 12 jaar historie en prognose

De prognose van deze basisgeneratie vloeit voort uit de demografische ontwikkelingen die zich in het verleden hebben voorgedaan, maar met name ook de aannames in groei en trends voor de toekomst. Een belangrijk component daarvan zijn de woningbouwontwikkelingen. Bij het opstellen van de prognose is onder andere uitgegaan van het ‘Woningbouwprogramma 2018 – 2028’. De verwachting in januari 2017 was dat in de periode 2017-2028 behoefte is aan een toevoeging van 898 – 1.113 woningen . Verwacht wordt dat na 2028 een kleine behoefte van ongeveer 230 woningen is waarna de behoefte van het aantal woningen afneemt. Het groot aantal woningen dat vóór 2018 is gerealiseerd in Bosschenhoofd, heeft een positief effect gehad op het dorp waardoor behoefte was aan meer woningen. Hiervoor stonden tijdens het opstellen van het Woningbouwprogramma 136 woningen op het programma (94 woningen harde plannen en 42 woningen zachte plannen). De woningbouwontwikkelingen en ‘mutaties’ van de woningvoorraad zijn vastgesteld en/of onherroepelijk. Daarmee behoren zij tot de ‘harde’ plancapaciteit. Daarnaast zijn er enkele ‘zachte’ plannen die nog in de ontwerp- of planologische voorbereidende fase zijn of enkel nog als potentieel te boek staan. Deze mogelijke woningbouwontwikkelingen zijn niet opgenomen in de prognoses.

Het gaat hier in Bosschenhoofd bijvoorbeeld om de ontwikkelingen aan de Margrietstraat en de Pagnevaartdreef.

www.icsadviseurs.nl

7/29

2.3 Leerlingenprognose Op basis van de basisgeneratie en een belangstellingspercentage is door Pronexus de leerlingenprognose per school opgesteld (januari 2019). Daarnaast geeft de oktobertelling het werkelijk aantal leerlingen op de school aan. De oktobertelling en leerlingenprognose voor ’t Bossche Hart zijn in tabel 2 weergeven. Aantal leerlingen ’t Bossche Hart Oktobertelling Prognose (januari 2019)

2016

2017

2018

2019

2020

20211

131

124

127

153

164

174

159

165

2022

2023

2024

2025

2030

2035

171

179

181

185

191

191

Tabel 2 - Telling en prognose aantal leerlingen ’t Bossche Hart (oktobertellingen 01-10-2015 weergegeven onder 2016, et cetera)

Het werkelijk aantal leerlingen (volgens de oktobertelling) komt niet geheel overeen met de prognoses. In 2021 zijn 9 leerlingen meer geteld dan in 2019 voor dat jaar werd verwacht. De Pronexus prognose van 2019 wordt gehanteerd als uitgangspunt in deze businesscase. Gedurende het traject is het aan te raden om te bekijken of de ontwikkeling van de leerlingaantallen nog strookt met de inhoud van het plan (aantal lokalen). Voor het berekenen van de ruimtebehoefte wordt op basis van de piekbehoefte de formule uit de verordening gehanteerd. De ruimtebehoefte is berekend in paragraaf 3.2 Ruimtebehoefte.

1 Voorlopige oktobertelling

www.icsadviseurs.nl

8/29

’t Bossche Hart

N

3. Projectcontext 3.1 Huidige situatie ’t Bossche Hart is een basisschool gelegen in Bosschenhoofd. Stichting Spelen=Leren verzorgt peuteropvang (Hummelbosch) in de school en maakt daarvoor enkel gebruik van 109 m² bvo. Ook Kinderopvang ’t Toverbosch maakt gebruik van 135 m² bvo voor het aanbieden van kinderdagopvang. Daarnaast maken ze voor de buitenschoolse opvang gebruik van een ruimte die overdag door peuteropvang wordt gebruikt. Volgens de leerlingenprognose2 wordt de komende jaren een sterke groei van het aantal leerlingen verwacht met een piek in 2028 met 193 leerlingen. De school heeft momenteel een normatieve overcapaciteit die de groei van het aantal leerlingen kan opvangen. De school geeft echter aan dat in het gebouw sprake is van niet-functionele onderwijscapaciteit in de vorm van vides (290 m² bvo) als gevolg van keuzes die in het verleden zijn gemaakt. Exclusief deze niet-functionele capaciteit is op de piek een tekort van 165 m² bvo. Ook de opvang is aan het groeien en Kinderopvang ‘t Toverbosch heeft behoefte aan een extra groepsruimte. De verwachte groei van het aantal leerlingen en kindplaatsen in combinatie met de nietfunctionele ruimte in de vorm van vides leidt tot een ruimtetekort en geeft aanleiding tot ingrijpen. Een uitbreiding van capaciteit is benodigd ten behoeve van groei in het onderwijs (naar 193 leerlingen) en opvang.

Momenteel maakt Stichting Groenhuysen met het steunpunt gebruik van enkele ruimten in het gebouw. Gemeente en Stichting Groenhuysen zijn in gesprek om de opties voor een alternatieve locatie te onderzoeken zodat de ruimten worden vrijgemaakt voor het onderwijs en de opvang. Mogelijk krijgt Groenhuysen een plek in de te renoveren en uit te breiden dorpshuisfunctie De Blokhut. Of de ontwikkelingen rondom De Blokhut verder worden uitgewerkt wordt door de raad besloten op 14 juli 2021. 2 Pronexus prognose, januari 2019

www.icsadviseurs.nl

9/29

3.2 Overige gebruikers van het pand Naast de school en opvang maken de onderstaande partijen, vanuit de gemeente, ook structureel gebruik van ruimten (spreekkamer of gymzaal) in het pand: Overige gebruikers SHL groep

Diagnovum

Volleybalvereniging Evigh Twirl- en Majorettevereniging Mobilé

Ruimte Spreekkamer 2, omgebouwd tot prikpost Spreekkamer 2, omgebouwd tot prikpost Gymzaal (incl. kleeden wasruimte) Gymzaal (incl. kleeden wasruimte)

Dag dinsdag donderdag

Tijdstip 08.00 – 11.00 uur 08.00 – 11.00 uur

woensdag

08.30 – 09.00 uur

maandag

18.30 – 20.00 uur

woensdag vrijdag

18.30 – 20.30 uur 18.00 – 20.30 uur

Tabel 3 – Overige gebruikers en de gebruikte ruimte + tijd

Op de dagen dat de spreekkamer (prikpost) niet wordt gebruikt, is deze ruimte afgesloten. Daarnaast traint Mobilé op aanvraag ook wel eens extra in de weekenden en maakt voetbalvereniging Devo incidenteel gebruik van de gymzaal op een avond dat deze nog vrij is. Met de vaste gebruikers zijn huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd afgesloten met een opzegtermijn. De toneelvereniging ’t Gordijntje maakt ook gebruik van ruimten in de school. De huidige afspraken kunnen niet worden gecontinueerd in verband met het huidige onderwijsconcept. Mogelijkheden voor het gebruiken van de gymzaal kunnen worden onderzocht.

3.3 Ruimtebehoefte Voor de vaststelling van de omvang van onderwijshuisvesting geldt binnen de gemeente Halderberge dat de ruimtebehoefte voor een school wordt berekend volgens de ‘Verordening voorzieningen onderwijshuisvesting Halderberge 2015’3. Voor het berekenen van de ruimtebehoefte is de formule uit de verordening gehanteerd, waarbij op verzoek van de gemeente wordt uitgegaan van de piekmomenten van het aantal leerlingen4. Voor het berekenen van de toeslag middels de gewichtenregeling is de overgangsregeling nog van toepassing. Dit komt er praktisch op neer dat de oude systematiek wordt gehanteerd. Hierin is de verhouding van de gewichten uit 2019 toegepast voor het aantal leerlingen op het piekmoment. Voor ’t Bossche Hart geldt een gecorrigeerde gewichtensom van 0. Ruimtebehoefte ’t Bossche Hart Spelen=Leren (Hummelbosch) ’t Toverbosch Totaal ruimtebehoefte

m² bvo B = 200 + 5,03 * 193 leerlingen T = 1,4 * 0 gewichtensom conform verkenning architect conform verkenning architect

1.171 0 80 196 1.447

In onderstaande tabel is voor de school en de opvang de ruimtebehoefte berekend, uitgaande van het piekmoment in de leerlingenprognose van Pronexus (193 leerlingen in 2028, gewichtensom is 0). Tabel 4 – Ruimtebehoefte onderwijs en opvang

3 Formule conform Bijlage 3 uit Verordening voorzieningen onderwijshuisvesting Halderberge 2015 4 Bron: Integraal Huisvestingsplan Halderberge, januari 2021

www.icsadviseurs.nl

10/29

Vanuit de verordening onderwijshuisvesting en historische afspraken behoren de vides echter wel tot onderwijscapaciteit. De gemeente en de Borgesiusstichting zijn met elkaar in gesprek gegaan om overeenstemming te vinden over de financiering van de benodigde extra vierkante meters. De vides blijven in principe vierkante meters onderwijshuisvesting en tegelijkertijd is vastgesteld dat deze beperkt inzetbaar zijn. Om die reden worden de vides niet meegerekend als beschikbare capaciteit tenzij in de piekbelasting een ruimtegebrek ontstaat. In dat geval worden de vides gebruikt als tijdelijke huisvesting. Parkeren De locatie van ’t Bossche Hart valt onder de parkeernormen van “Overig (gebied C)”5. Dit leidt tot de onderstaande parkeercapaciteit: Gebruiker

Aantal lokalen / m²

Parkeernorm per eenheid

Parkeercapaciteit

Onderwijs

8 lokalen

1 per lokaal

8

Opvang

276 m2 bvo

1 per 100 m² bvo

2,8

Totale parkeercapaciteit

11

Tabel 5 – Parkeerbehoefte onderwijs en opvang (excl. halen en brengen)

Daarmee komt de parkeerbehoefte op 11 parkeerplaatsen. Binnen de planontwikkeling wordt een ruimte die nu gebruikt wordt door Groenhuysen ingevuld met een ruimte voor onderwijs/opvang (met uitzondering van de prikpost). De activiteiten van Groenhuysen kennen binnen de parkeernormen een hogere eis qua aantal parkeerplaatsen dan onderwijs/opvang. De aanname is dat het aantal parkeerplaatsen daarmee voor de toekomst passend is. Wel is het belangrijk dat het aantal parkeerplaatsen wordt afgestemd op ontwikkelingen rondom het schoolgebouw. Het gaat daarbij onder andere over verkeersstromen en veiligheid.

5 Zie Kadernota Parkeren 2017 – 2021, Bijlage 1 Parkeernormen

www.icsadviseurs.nl

11/29

3.4 Aandachtspunten bestaand gebouw Naast de uitbreidingsbehoefte uit de ontwerpstudie is een aantal aandachtspunten voor het bestaande gebouw aan de orde in relatie tot onder andere het onderhoud. Deze verbeterpunten worden mogelijk meegenomen tijdens de bouw en betreffen: Aandachtspunten bestaand gebouw

Compleet binnenschilderwerk Behandelen aluminium kozijnen en onderhoud motorsloten en cilinders Digitaal sluitplan Bediening voordeur video intercom met bediening op afstand Dakbedekkingen (staat voor 2024) Complete brandmeldinstallatie en alarminstallatie vervangen (staat voor 2025) Verlichting vervangen naar LED verlichting Vervangen huidige vloer Zonwering/verduistering op het leerplein (en eventueel ook in de gymzaal) Keuken in de teamkamer Verbeteren verwarming (koude klachten)

Verbetering (100% Borgesiusstichting, inclusief btw)

MJOP (100% Borgesiusstichting, kosten onderdeel van MJOP) x x

maximaal € 25.000 € 2.800 x x x € 70.000 € 7.500 € 20.000 x

3.5 Inzicht plangebied De locatie bevindt zich aan Mgr. Hopmanshof 2 in Bosschenhoofd. Kadaster en bestemmingsplan Het huidige schoolgebouw bevindt zich op kadasteraanduiding Hoeven G 4284 en heeft een maatschappelijke bestemming. Het naastgelegen gebouw van Woonkwartier bevindt zich op kadasteraanduidig Hoeven G 4274 en heeft een gemengde bestemming. Kadastrale aanduiding Kadastrale grootte Eigendom (recht van)

www.icsadviseurs.nl

Hoeven G 4284 3.195 m² Gemeente Halderberge

Kadastrale aanduiding Kadastrale grootte Eigendom (recht van)

Hoeven G 4274 1.880 m² Stichting Woonkwartier

12/29

G 4284 G 4274

www.icsadviseurs.nl

13/29

3.6 Procedures en wet- en regelgeving Onderstaand geeft een eerste verkenning van de te doorlopen procedures en onderzoeken evenals de van toepassing zijnde wet- en regelgeving. Per onderzoek is een korte toelichting gegeven over de invloed van het onderzoek op het project. Bestemmingsplan Op het perceel G4274 zit momenteel een gemengde bestemmingsomschrijving. Wanneer op dat perceel ruimte wordt gebruikt ten behoeve van onderwijs en opvang, dient de bestemming gelijk te worden getrokken met de bestemming van het schooldeel. Bovendien is de intentie dat een deel van gebouw gekocht wordt door de gemeente en dit vraagt om een eigendomswijziging. Omgevingsvergunning De volgende aanpassingen aan het bouwwerk resulteren tot een verplichte aanvraag van een omgevingsvergunning: ▪

Het produceren van sloopafval (boven 10 m3) is meldingsplichtig.

Voor gebouwen waar overdag meer dan 10 kinderen jonger dan 12 jaar aanwezig zijn, is een omgevingsvergunning brandveilig gebruik verplicht. In overeenstemming met de brandweer wordt afgestemd of de aanpassingen leiden tot een aanvraag van een aangepaste omgevingsvergunning brandveiligheid. Parkeeronderzoek Zoals in paragraaf 3.3 omschreven leidt de uitbreiding tot een hogere parkeerbehoefte. De toename van de parkeerbehoefte en de ontwikkelingen aangaande de nieuwe supermarkt geven aanleiding om de parkeersituatie nader te onderzoeken.

www.icsadviseurs.nl

14/29

4. Uitvoering 4.1 Toekomstige situatie Het naastgelegen pand waarin momenteel het steunpunt van Groenhuysen is gehuisvest, biedt mogelijkheden voor de uitbreiding van ’t Bossche Hart. De verkenning naar de mogelijkheden van dit gebruik loopt parallel aan de ontwikkelingen wat betreft de plaatsing van een dorpshuisfunctie in De Blokhut aan de Pastoor van Breugelstraat. De gemeente en de ouderenbond zijn met elkaar in gesprek om de dorpshuisfunctie daarin te situeren. In dit dorpshuis zou het steunpunt een plek krijgen. Hiermee komt de huidige ruimte van het steunpunt vrij om de groei van de school en opvang op te vangen. Hiermee wordt een deel van het naastgelegen pand (kadasteraanduiding Hoeven G 4274) door de gemeente Halderberge overgenomen van Stichting Woonkwartier. Daarnaast wordt ook een deel van de buitenruimte van Woonkwartier overgenomen (zie markering in onderstaande tekening) ten behoeve van buitenspeelruimte voor de kinderen van de opvang.

Op de naastgelegen foto van de huidige situatie is bij de groene aanduiding de toekomstige locatie van ‘t Toverbosch en Hummelbosch weergeven. De buitenruimte tussen het gebouw en het pad zal worden gebruikt ten behoeve van buitenspeelruimte voor de opvang.

www.icsadviseurs.nl

15/29

4.2 Ontwerpstudie Op basis van het Programma van Eisen (d.d. 22 januari 2021) dat is opgesteld met de input van de school en de opvang, heeft Bureau Dhondt een aantal verkenningen opgesteld. Deze zijn besproken met de projectgroep tot onderstaand resultaat. In de ontwerpfase zal dit in nader detail worden uitgewerkt. De plattegronden van de huidige situatie zijn weergeven in bijlage I. De volledige ontwerpstudie en de informatie aangaande brandscheidingen is weergeven in bijlage II. Voor de ontwerpstudie geldt de volgende toelichting: ▪

▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

In de nieuwe indeling worden de lokalen 1&2, 3&4 en 6&7 gekoppeld: een deel van de wand wordt vervangen door een panelenwand. Daarnaast worden tussen de lokalen 2&3 en 7&8 doorbraken gerealiseerd. Centraal in de school wordt voorzien in ondersteunende functies (teamkamer, IB-er, directie en conciërge). In lokaal 5 wordt een pui toegevoegd voor directe verbinding naar de aula/het leerplein; Nabij de entree wordt een technieklokaal met opslag gerealiseerd; Geheel rechts liggen twee spreekkamers/kantoren. De grote kantoor/spreekkamer wordt voorzien van een afsluitbare ruimte met prikpost ten behoeve van medegebruik door SHL groep en Diagnovum. De opvang van Toverbosch wordt uitgebreid en voor Spelen=Leren (Hummelbosch) wordt een ruimte toegevoegd. Centraal tussen beide ruimten liggen de gezamenlijke toiletten en verschoonruimte. Lokaal 8 wordt door de verplaatsing van de opvang vrijgemaakt voor het onderwijs; De entresol in de ruimte van Toverbosch wordt dichtgezet zodat deze als kantoorruimte kan worden gebruikt; De buitenspeelruimte is direct toegankelijk vanuit de groepsruimten Toverbosch en Hummelbosch; Het gebouw krijgt een herkenbare entree middels een luifel/schild met het logo van de school of het kindcentrum er op.

www.icsadviseurs.nl

16/29

Inrichtingsvoorstel In onderstaande afbeeldingen zijn inrichtingsvoorstellen opgesteld voor het kantoren en teamkamer cluster grenzend aan het leerplein en de kantoren en spreekkamers met prikpost aan de oostzijde van het gebouw.

4.3 Fasering en tijdelijke huisvesting Onderstaand een eerste opzet van aandachtspunten gedurende de fasering: ▪ Overlast gevende werkzaamheden vinden zoveel mogelijk in de vakantieperioden plaats. ▪ De opvang kan waarschijnlijk in bedrijf blijven gedurende de werkzaamheden. Dit wordt aan de hand van het VO+ verder uitgewerkt en bezien hoe de realisatie kan plaatsvinden. Voor de uitvoering wordt nu uitgegaan van de volgende denklijn: ▪ ▪

Eerst worden de ruimten spreekkamer, kantoor en prikpost gerealiseerd. Dit is een interne verbouwing waarvoor geen tijdelijke huisvesting benodigd is. Daarna kunnen de aanpassingen aan het bestaande speellokaal, directiekamer en de verbindingen tussen lokalen gerealiseerd worden. Het uitgangspunt is dat dit tijdens de vakantieperiode gebeurt waardoor ook hiervoor geen tijdelijke huisvesting benodigd is.

Vooralsnog wordt uitgegaan dat het project gerealiseerd kan worden zonder inzet van tijdelijke huisvesting. Hiervoor zijn dan ook nog geen kosten voorzien. In de fase waarin het voorlopig ontwerp plus beschikbaar is, wordt het faseringsplan verder nadere bekeken en uitgewerkt.

www.icsadviseurs.nl

17/29

4.4 Planning

4.5 Beheer sportzaal De sportzaal inclusief kleedruimten zijn momenteel in beheer van de gemeente. De gemeente en het schoolbestuur hebben besproken om een overdracht te organiseren waarbij de sportzaal vanaf 2022 wordt ondergebracht bij de Borgesiusstichting. De Borgesiusstichting heeft de gemeente daarbij verzocht de verhuur aan derden te organiseren. Dit besluit dient te worden voorgelegd en genomen door het college. Het verdere onderhoud en beheer draagt de gemeente over aan de Borgesiusstichting, zoals dagelijks onderhoud, jaarlijks onderhoud en de keuring van gymnastiekmaterialen. De gemeente en Borgesiusstichting maken nadere afspraken wat betreft de klokuurvergoeding inclusief onderhoudscomponent voor de verhuur aan derden (in de avonduren en weekenden).

4.6 Financiën 4.6.1 Bouwkostenberekening totaal Op basis van de verkenning is een bouwkostenraming opgesteld (Multi Bouwadvies B.V., 26-04-2021). Het overzicht is hieronder op hoofdlijnen weergeven. Op basis daarvan zijn de kosten voor de verbouwingen in het naastgelegen pand van Stichting Woonkwartier geraamd op € 362.500 (exclusief btw). Dit komt neer op stichtingskosten van € 604.391 inclusief btw (21%), begeleidingskosten (25%), post onvoorzien (7%) en indexering (1,5% per jaar; totaal 2 jaar)6. Daarnaast zijn nog twee onderdelen toegevoegd die niet zijn opgenomen in de kostenraming. Dit betreft de terreininrichting (€ 4.502), extra doorbraken tussen lokalen (€33.346) en de pui van lokaal 5 naar de aula/het leerplein (€ 5.836). Hiermee komen de totale kosten op €648.074.

6 Onder de begeleidingskosten worden de kosten voor architect, constructeur, bouwbegeleiding, leges, et cetera verstaan. Daarnaast is

voorzien in een post onvoorzien. Ook is voorzien in een indexering tot en met 2023 in lijn met het percentage zoals aangehouden in het IHP Halderberge.

www.icsadviseurs.nl

18/29

Overzicht exclusief begeleidingskosten, post onvoorzien, indexering tot start bouw en btw (Multi Bouwadvies BV, 26-04-2021)

Overzicht bouwkosten

Bouwkosten excl. begeleidingskosten, post onvoorzien, indexering en btw

Investeringskosten incl. begeleidingskosten, post onvoorzien, indexering en btw

Kosten school

€ 188.081

€ 313.856

Toverbosch

€ 125.581

€ 209.380

Hummelbosch

€ 48.837

€ 81.426

Subtotaal

€ 362.500

€ 604.391

Terreininrichting (plaatsen hekwerk en poort)

€ 2.700

€ 4.502

Extra doorbraken tussen lokalen (2&3 en 7&8)

€ 20.000

€ 33.346

Pui lokaal 5

€ 3.500

€ 5.836

€ 388.700

€ 648.074

Totaal

Tabel 7 – Overzicht investeringskosten inclusief begeleidingskosten (25%), post onvoorzien (7%), indexering tot start bouw (1,5% per jaar; totaal 2 jaar) en btw (21%)

De kosten zijn exclusief de aankoop van (een deel van) het pand. Deze kosten neemt de gemeente voor haar rekening. Een deel van deze kosten zijn ten behoeve van de uitbreiding van opvang en worden middels een huurvergoeding terugbetaald aan de gemeente. In de volgende paragraaf wordt de verdeling van de kosten over de gebruikers toegelicht. De uitgebreide raming is opgenomen in bijlage III.

www.icsadviseurs.nl

19/29

4.6.2 Demarcatie De uitbreiding wordt zowel gedeeltelijk door de gemeente als door het schoolbestuur betaald. In onderstaand overzicht zijn de kosten uit paragraaf 4.6.1 onderverdeeld over de volgende gebruikers: ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

Kosten school (voor rekening gemeente en schoolbestuur); Kosten Kinderopvang ‘t Toverbosch (voorinvestering door gemeente en terugbetaald via huurvergoeding); Kosten Spelen=Leren, Hummelbosch (voorinvestering door gemeente en terugbetaald via huurvergoeding); Kosten terreininrichting (voor rekening gemeente); Kosten extra doorbraken en toevoegen pui (voor rekening schoolbestuur).

De uitgebreide raming is opgenomen in bijlage III.

Overzicht exclusief btw, begeleidingskosten en post onvoorzien

De kosten voor school en aanvullende kosten voor de extra doorbraken en de pui zijn onder te verdelen in verbouwingen ten gevolge van de inhuizing in het naastgelegen pand als aanpassingen ten behoeve van het verbeteren van de functionaliteit van het huidige gebouw, of een combinatie van deze. Afhankelijk van de aanleiding van de ingreep worden deze kosten door de gemeente en/of het schoolbestuur betaald. Voorstel demarcatie (zie ook tabel 7): ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

Technieklokaal: Teamkamer, IB, Directie, conciërge: Spreekkamer, prikpunt, kantoor: Doorbraken tussen lokalen: Extra doorbraken tussen lokalen (2&3 en 7&8): Toevoegen pui lokaal 5

www.icsadviseurs.nl

100% Borgesiusstichting 25% Borgesiusstichting en 75% gemeente 100% gemeente 100% Borgesiusstichting 100% Borgesiusstichting 100% Borgesiusstichting

20/29

Toelichting demarcatie: ▪

▪

▪

De aanpassing van de spreekkamer, prikpunt en kantoor heeft als effect dat een lokaal voor het onderwijs beschikbaar komt. Dit betreft een investering om te voorzien in capaciteit en komt derhalve voor rekening van de gemeente. De ingrepen aangaande teamkamer, IB-ruimte, directieruimte en conciërge komen voor rekening van schoolbestuur en gemeente. Deze ruimten zijn nu nog niet in het gebouw aanwezig en vanuit de vaste voet bijdrage / verordening onderwijshuisvesting is hier een vergoeding vanuit de gemeente van toepassing. De doorbraken tussen de lokalen en het toevoegen van de pui zijn ook een functionele aanpassingen en voor rekening van het schoolbestuur.

Daarnaast wordt voor de losse inrichting een stelpost opgenomen van € 21.000,- voor de interieurbouw van de kastenwand in de hal en het technieklokaal. Dit is voor bekostiging van het schoolbestuur. Demarcatie onderdeel ‘School’ en extra doorbraken + pui

Kosten excl. btw en beg. kosten

incl. btw, beg. kosten, post onvoorzien en indexering

Technieklokaal Teamkamer, IB, Directie, conciërge Spreekkamer, prikpunt, kantoor Doorbraken tussen lokalen Extra doorbraken lokalen (2&3, 7&8) Pui lokaal 5

€ 20.000 € 102.500 € 25.581 € 40.000 € 20.000 € 3.500

€ 33.346 € 170.897 € 42.651 € 66.692 € 33.346 € 5.836

Totaal

€ 211.581

€ 352.767

Verdeling kosten Gemeente

Borgesiusstichting

€0 € 128.173 € 42.651 €0 €0 €0 € 170.824

€ 33.346 € 42.724 €0 € 66.692 € 33.346 € 5.836 € 181.943

Tabel 8 – Demarcatie kosten gemeente en Borgesiusstichting wat betreft onderdeel ‘School’ en extra doorbraken + pui

4.6.3 Vergelijk met IHP In onderstaand overzicht wordt de kostenraming van de ontwerpstudie afgezet tegen de ramingen die zijn opgenomen in het IHP. In het IHP is voor de uitbreiding van de school en opvang rekening gehouden met €519.173 (inclusief btw en indexering). De kostenraming voor uitbreiding ten behoeve van school7 en opvang in de ontwerpstudie is geraamd op € 466.132. Daarmee passen de kosten voor de uitbreiding binnen het kader van het IHP. Vergelijk IHP en ontwerpstudie IHP: Uitbreiding (gedeeltelijk voor opvang)

Kosten incl. btw € 519.173 € 466.132

Ontwerpstudie ontwerpstudie school

€ 170.824

ontwerpstudie opvang ’t Toverbosch ontwerpstudie opvang Hummelbosch

€ 209.380 € 81.426

ontwerpstudie terreininrichting Verschil (IHP - ontwerpstudie)

€ 4.502 € 53.041

Tabel 9 – Vergelijk IHP en ontwerpstudie (kosten inclusief btw, begeleidingskosten en post onvoorzien)

Toelichting: ▪ ▪

Het bedrag ‘ontwerpstudie school’ is de bijdrage die de gemeente betaald conform tabel 8. De andere bedragen zijn de bedragen uit de tabel op pagina 19 vermeerderd met de toeslagen voor onvoorzien, begeleidingskosten, btw en indexering.

7 In dit overzicht zijn voor de uitbreiding van de school enkel de kosten weergeven die voor rekening komen van de gemeente. De kosten die

voor rekening van de Borgesiusstichting komen, zijn kosten die los van het IHP worden gemaakt.

www.icsadviseurs.nl

21/29

4.6.4 Bijdrage schoolbestuur In het IHP is vastgesteld dat de schoolbesturen bijdragen aan het behalen van duurzaamheidsambities via een bijdrage. Deze bijdrage bestaat enerzijds uit een bijdrage van € 100,- per bruto vierkante meter (onderbouwd door een businesscase per situatie) en kan bijvoorbeeld ingezet worden voor het behalen van een duurzaamheidsambitie die bovenwettelijk is, zoals onderdelen van de Frisse Scholen (binnenklimaat) of het realiseren van ENG in plaats van BENG. Anderzijds bestaat de bijdrage uit inbreng van uitgespaarde onderhoudsmiddelen. Voor beide bijdragen geldt dat deze mogelijk zijn mits deze bestaan uit een exploitatiegerichte investering met een redelijke terugverdientijd van vijftien jaar. Daarnaast geldt dat de bijdrage zich redelijkerwijs verhoudt tot het eigen vermogen van het schoolbestuur en binnen de kaders van het Onderwijsaccountantsprotocol. De uitbreiding van ’t Bossche Hart vindt niet plaats middels een nieuwbouw uitbreiding, maar door middel van het in gebruik nemen van een bestaand pand. Daarnaast wordt de uitbreiding met name gepleegd ten behoeve van het onderwijs. Om die reden wordt van het schoolbestuur geen eigen bijdrage voor het behalen van duurzaamheidsambities verwacht. De bijdrage van het schoolbestuur bestaat uit het uitvoeren van de interne aanpassingen zoals verwoord in tabel 7.

4.6.5 Actualisatie huurafspraken opvangorganisaties Vanuit de uitgangspunten voor het investeren in kinderopvang zoals benoemd in hoofdstuk 2 is de afspraak dat de opvangorganisaties ‘t Toverbosch en Spelen=Leren de investering terug betalen via een huurvergoeding op het moment dat zij niet zelf investeren. Hiervoor gelden de volgende bepalingen: ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

Bij nieuwbouw en voorfinanciering door de gemeente geldt een tarief van € 155,- per vierkante meter per jaar; De vergoeding wordt door het schoolbestuur betaald aan de gemeente; Het schoolbestuur zal de vergoeding in rekening brengen bij de kinder- en buitenschoolse opvangpartijen; De vergoeding wordt met ingang van 2022 jaarlijks geïndexeerd in overeenstemming met de indexatie die gehanteerd en vastgesteld wordt door de gemeenteraad voor de gemeentebegroting; De bijdrage in het onderhoud en kosten voor schoonmaak, nuts en overige servicekosten (exploitatiekosten) worden door het schoolbestuur op basis van werkelijke kosten in rekening gebracht bij de kinder- en buitenschoolse opvangpartijen.

De huurvergoeding die de opvangorganisaties betalen (exclusief exploitatielasten) is hieronder in concept weergeven en is gebaseerd op de vierkante meters uit de ontwerpstudie uit bijlage II. Voor de gedeelde ruimten zijn verdeelsleutels gebruikt die nader dient te worden afgestemd met de betrokken partijen aan de hand van het verwachte gebruik. Gedurende het ontwerptraject wordt deze geconcretiseerd en definitief gemaakt.

www.icsadviseurs.nl

22/29

Indicatie huurvergoeding 't Toverbosch ruimte

gebruik

groepsruimte (links)

enkel

2

2 2 €/jaar m Tov erbosch €/m /jaar 66,5 € 155,0 € 10.308 66,5

groepsruimte (rechts)

enkel

69,5

69,5 € 155,0 €

10.773

ruimte tussen groepsruimte

enkel

18

18,0 € 155,0

€

2.790

slaapkamer

enkel

25,3

25,3 € 155,0

€

3.922

toilet en v erschoonruimte

dubbel

7,8

3,9 € 155,0

€

605

t Toverbosch (1/2) en Spelen=Leren (1/2)

toilet medewerkers

dubbel

4

1,3 € 155,0

€

207

t Toverbosch (1/3), Spelen=Leren (1/3) en 't Bossche Hart (1/3)

toiletten 't Tov erbosch en school

dubbel

22,2

11,1 € 155,0

€

1.721

kantoor en berging (v ide)

n.t.b.

n.t.b.

n.t.b.

€

30.323

m bv o

Totaal

n.t.b.

195,6

opmerkingen v erdeling v ierkante meters

t Toverbosch (1/2) en 't Bossche Hart (1/2) t Toverbosch (1/2) en 't Bossche Hart (1/2)

Indicatie huurvergoeding Spelen=Leren ruimte

gebruik

groepsruimte

enkel

68,4

68,4 € 155,0 €

€/jaar

toilet en v erschoonruimte

dubbel

7,8

3,9 € 155,0

€

605

t Toverbosch (1/2) en Spelen=Leren (1/2)

toilet medewerkers

dubbel

4

1,3 € 155,0

€

207

t Toverbosch (1/3), Spelen=Leren (1/3) en 't Bossche Hart (1/3)

berging

enkel

6,3

6,3 € 155,0

€

977

79,9

€

12.390

m2 totaal m2 Spelen=Ler. €/m2/jaar

Totaal

opmerkingen v erdeling v ierkante meters

10.602

4.6.6 Koopovereenkomst In 2012 is bij de oplevering van het gebouw een tripartiete overeenkomst gesloten tussen gemeente, schoolbestuur en Bernardus Wonen (nu Woonkwartier). In de driepartijen overeenkomst zijn afspraken gemaakt over het groot onderhoud en een onderhoudsreserve. De Borgesiusstichting heeft een onderhoudsreserve van € 49.046 via de gemeente overgedragen aan Woonkwartier. De afspraak was dat Woonkwartier het groot onderhoud zou uitvoeren. In 2013 is het pand door de gemeente gekocht van Woonkwartier. De kosten voor het groot onderhoud kwamen daarmee weer bij het schoolbestuur te liggen. Het schoolbestuur heeft in de periode (2013 - 2020) € 100.000 aan onderhoud besteed, bovenop de in 2012 overgedragen reserve. De Borgesiusstichting en de gemeente hebben aan Woonkwartier gevraagd om duidelijkheid te geven over de besteding en het restant van de onderhoudsreserve. De gemeente en de Borgesiusstichting verwachten hier samen met Woonkwartier in goed overleg uit te komen.

4.6.7 Exploitatielasten (als kader voor het ontwerp) Op basis van het leerlingenaantal kan de jaarlijkse exploitatievergoeding, die ’t Bossche Hart vanuit het Rijk ontvangt, voor 2021 theoretisch geraamd worden. Daarbij is het aantal leerlingen van 174 (teldatum 1-102020) en de daaruit volgende ruimtebehoefte (1.075 m2 bvo) gehanteerd. De doorrekening is gebaseerd op de systematiek van de materiële instandhouding (te vinden op de website van de PO-raad). Op basis hiervan is in de volgende tabel deze vergoeding bij benadering weergegeven. Overzicht Londo Groepsafhankelijke programma’s van eisen 1. Onderhoud a. gebouw b. tuin c. schoonmaak 2. Energie/water a. elektriciteitsverbruik b. verwarming c. waterverbruik 3. Publiekrechtelijke heffingen Totaal

www.icsadviseurs.nl

Bedrag (in €)

Bedrag per m² bvo (in €)

€ 36.816,00 € 592,64 € 22.643,95

€ 34,24 € 0,55 € 21,06

€ 1.919,10 € 7.639,64 € 575,71 € 2.742,47 € 72.929,51

€ 1,78 € 7,11 € 0,54 € 2,55 € 67,83

23/29

Ons advies is van onderstaand voorstel uit te gaan voor de exploitatielasten en dit leidend te laten zijn tijdens het ontwerpproces. Dit betekent concreet dat het als kader wordt meegegeven aan ontwerpende en uitvoerende partijen. Uitgangspunt exploitatielasten (€ per m2 bvo) Onderhoud Tuin (onderhoud) Energie Schoonmaak Publiekrechtelijke heffingen Totaal

Niet afgerond € 34,24 € 0,55 € 9,43 € 21,06 € 2,55 € 67,83

Afgerond € 35,00 € 1,00 € 10,00 € 22,00 € 3,00 € 71,00

4.6.8 Subsidie SUVIS De gemeente kan een aanvraag doen voor de Specifieke uitkering ventilatie in scholen (SUVIS). Deze regeling heeft als doel om het binnenklimaat van bestaande gebouwen te verbeteren. Het totaal aangevraagd bedrag voor 2021 heeft inmiddels het budget overschreden. Aanvragen voor dit jaar kunnen nog tot 30 juni 2021 worden ingediend maar het is niet bekend of deze in aanmerking komen voor de subsidie wegens de overschrijding van het budget. Naar verwachting wordt in 2022 een nieuwe ronde gestart, maar informatie daarover ontbreekt nog. Advies is om de regeling in de gaten te houden en daar op in te schrijven indien meer informatie bekend is. Voor het gebouw van ’t Bossche Hart geldt dat deze voldoet aan de ventilatievereisten en een aanvraag voor SUVIS niet aan de orde is.

4.7 Risico’s en aandachtspunten Voor het realiseren van de uitbreiding en de interne verbouwingen zijn de volgende risico’s van toepassing: ▪ ▪ ▪

Het wel of niet doorgaan van de ontwikkelingen rondom de dorpshuisfunctie in de Blokhut. Afspraken onderwijs, opvang en gemeente wat betreft huurvergoedingen (advies: conceptovereenkomst tripartiete overeenkomst opstellen zodat tijdig inzicht wordt verkregen in de afspraken). De ontwikkeling van de supermarkt in de nabijheid in relatie tot het parkeren. Dit kan zowel een risico als een kans zijn (advies: afstemming binnen de gemeente behouden wat betreft deze ontwikkelingen).

www.icsadviseurs.nl

24/29

Bijlagen Bijlage I

Plattegronden huidige situatie

Plattegrond: begane grond

Plattegrond: eerste verdieping

www.icsadviseurs.nl

25/29

Doorsneden

www.icsadviseurs.nl

26/29

Bijlage II

Ontwerpstudie

De ontwerpstudie (Bureau Dhondt, d.d. 28 april 2021) is separaat bijgevoegd.

www.icsadviseurs.nl

27/29

Bijlage III

Financiële raming

De financiële raming (Multi Bouwadvies B.V., d.d. 26 april 2021) is separaat bijgevoegd.

www.icsadviseurs.nl

28/29

De hoogste kwaliteitseisen aan onze dienstverlening. Een goed gebouw begint met het beste idee. Colofon Datum: Auteur(s):

1 juni 2021 Onno Damen en Nora Hartman

info@icsadviseurs.nl 088 - 235 04 27

www.icsadviseurs.nl www.icsadviseurs.nl

29/29 Onderdeel van ICS Ruimteregiegroep BV