Businesscase De Klinkert.pdf

Uitbreiding De Klinkert Businesscase

Opdrachtgever Borgesiusstichting

Datum 1 juni 2021

Referentienummer 2200270/OD

Auteur(s) Onno Damen en Nora Hartman

│ Onderdeel van ICS Ruimteregiegroep BV

Inhoudsopgave 1.

2.

3.

4.

Inleiding

3

1.1

Aanleiding

3

1.2

Werkwijze

4

1.3

Projectorganisatie

4

Kaders en uitgangspunten

5

2.1

Kaders vanuit het Integraal Huisvestingsplan/gemeente

5

2.2

Woningbouwontwikkeling en basisgeneratie

8

2.3

Leerlingenprognose

9

Projectcontext

10

3.1

Huidige situatie

10

3.2

Ruimtebehoefte

11

3.3

Aandachtspunten bestaand gebouw

13

3.4

Duurzaamheid

14

3.5

Inzicht plangebied

14

3.6

Procedures en wet- en regelgeving

16

Uitvoering

18

4.1

Ontwerpstudie

18

4.2

Fasering en tijdelijke huisvesting

20

4.3

Planning

20

4.4

Financiën

21

4.4.1

Bouwkostenberekening totaal

21

4.4.2

Demarcatie

22

4.4.3

Vergelijk met IHP

24

4.4.4

Bijdrage schoolbestuur

24

4.4.5

Actualisatie huurafspraken opvangorganisaties

25

4.4.6

Exploitatielasten (als kader voor het ontwerp)

26

4.4.7

Subsidie SUVIS

26

4.5

Risico’s en aandachtspunten

Bijlagen

27

28

Bijlage I

Plattegronden huidige situatie

28

Bijlage II

Ruimteprogramma

29

Bijlage III Ontwerpstudie

30

Bijlage IV Financiële raming

31

www.icsadviseurs.nl

1. Inleiding 1.1 Aanleiding De Klinkert is een kindcentrum in Oudenbosch waar de Borgesiusstichting het onderwijs verzorgt, Stichting Spelen=Leren verantwoordelijk is voor de peuteropvang en Kinderopvang de Dwergjes buitenschoolse opvang aanbiedt. Het schoolgebouw waarin De Klinkert is gehuisvest, komt uit het jaar 2005. Wegens de niet-functionele onderwijscapaciteit in de vorm van vides heeft de school te maken met een ruimtegebrek. Op het terrein is tijdelijke huisvesting geplaatst door het schoolbestuur. De indeling van het schoolgebouw sluit niet aan bij het unitonderwijs dat zij verzorgen. Daarnaast heeft de school last van veiligheidsbeperkingen en klimaattechnische beperkingen, bijvoorbeeld op het gebied van akoestiek. Het Integraal Huisvestingsplan (IHP) opvang- en onderwijshuisvesting gemeente Halderberge (januari 2021) is op 18 maart 2021 door de raad vastgesteld. Volgens het Integraal Huisvestingsplan (IHP) gemeente Halderberge geeft het tekort aan permanente onderwijscapaciteit aanleiding tot ingrijpen. Vanuit Kinderopvang de Dwergjes is de wens om de opvangcapaciteit uit te breiden. De mogelijkheden worden verder onderzocht in deze businesscase.

www.icsadviseurs.nl

3/32

Vraagstuk en scenario De vraag naar meer capaciteit voor de school en de kinderopvang en het niet efficiënt kunnen benutten van het aantal vierkante meters geeft aanleiding tot het oplossen van het capaciteitstekort. Dit dient op de korte termijn te worden opgelost. Concreet betekent dit: ▪

▪

Uitbreiding van het huidige gebouw ten behoeve van onderwijs met 254 bruto vierkante meter (ten behoeve van twee extra lokalen). Daarnaast zal de school de groepsruimte die momenteel wordt gebruikt door de peuteropvang weer in gebruik nemen ten behoeve van het onderwijs. Hiermee ontstaat een totaal van 12 groepsruimten voor de school. Uitbreiding van het huidige gebouw ten behoeve van opvang met 570 bruto vierkante meter (ten behoeve van peuteropvang, kinderdagopvang en buitenschoolse opvang). Bij de uitbreiding ten behoeve van opvang kan de overweging worden gemaakt om de opvang zelf te laten investeren of middels voorfinanciering door de gemeente. De uitgangspunten wat betreft het investeren in kinderopvang staan omschreven in hoofdstuk 2.

1.2 Werkwijze De businesscase is gefaseerd opgebouwd van het inventariseren van de kaders en de bestaande situatie, naar uitwerking van de projectcontext en doorrekenen van het plan en het opstellen van de fasering.

1.3 Projectorganisatie Voor het proces is een projectorganisatie ingericht die bestaat uit een projectgroep. De projectgroep bereidt de benodigde informatie voor, opdat besluiten genomen kunnen worden en stelt de kaders vast. Daarnaast is gedurende het traject aandacht voor de besluitvorming binnen de gemeente Halderberge (college en gemeenteraad). Bij het proces worden de volgende partijen betrokken: ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

Borgesiusstichting; Locatieleiding Kindcentrum De Klinkert; Opvang (Stichting Spelen = Leren en Kinderopvang De Dwergjes); Gemeente Halderberge; ICSadviseurs.

Vanuit Borgesiusstichting is ook eigen kennis en expertise voorhanden in de persoon van Jan van Zanten; projectleider vanuit de onderwijsorganisatie en trekker van het proces. Deze businesscase is het resultaat van een coproductie tussen Jan en ICSadviseurs. De architect Erik Simonse van Bureau Dhondt is betrokken geweest bij de ontwerpstudie.

www.icsadviseurs.nl

4/32

2. Kaders en uitgangspunten 2.1 Kaders vanuit het Integraal Huisvestingsplan/gemeente In het Integraal Huisvestingsplan Onderwijs - Toekomstbestendige opvang- en onderwijshuisvesting in de gemeente Halderberge (januari 2021) - zijn uitgangspunten geformuleerd voor de huisvesting. Bij dit uitbreidingsvraagstuk is een combinatie van uitgangspunten betreffende groei, nieuwbouw en renovatie mogelijk van toepassing. Daarnaast is vastgelegd dat de businesscase bestaat uit inzicht in: 1. 2.

3.

4. 5. 6. 7.

de kosten van instandhouding op basis van het uitgevoerde onderhoud van de afgelopen vijf jaar en een actueel meerjaren onderhoudsplan; de staat van het gebouw op basis van een objectieve schouw conform de systematiek van de verordening aangevuld met een gebrekenrapportage inclusief indicatie van de benodigde investeringen om deze op te lossen; benodigde aanpassingen op basis van een actueel ruimteprogramma (inhoudelijke wensen kindcentrum/maatregelenplan) en op basis van de meest actuele leerlingenaantallen en leerlingenprognoses (afgezet tegen woningbouwplannen in uitvoering en voorbereiding); benodigde investeringen voor vernieuwen van bouwkundige- en installatietechnische aspecten; benodigde investeringen voor verduurzaming; de actuele boekwaarde; benodigde tijdelijke huisvesting of andere investeringen.

Ad 1. Het betreft hier een uitbreiding van het bestaande gebouw. De kosten voor de instandhouding zijn niet relevant omdat het geen renovatie betreft. Ad 2. Het betreft hier een uitbreiding van het bestaande gebouw. De objectieve schouw van het huidige gebouw en de gebrekenrapportage zijn niet relevant omdat het geen renovatie betreft. Ad 3. Dit is verwerkt verderop in deze notitie. Ad 4. Dit is verwerkt verderop in deze notitie. Ad 5. Dit is verwerkt verderop in deze notitie. Ad 6. Dit is niet van toepassing omdat het een uitbreiding betreft en geen investering in het bestaande gebouw. Ad 7. Dit is verwerkt verderop in deze notitie.

www.icsadviseurs.nl

5/32

Uitgangspunten uit IHP ▪

▪

▪ ▪

▪

▪

▪

Voor nieuwbouw geldt vanaf 2021 aangescherpte wet- en regelgeving omtrent de kwaliteit van schoolgebouwen en daarbij duurzaamheid in het bijzonder. Het Bouwbesluit en vigerende wet- en regelgeving is altijd van kracht. Binnen het Bouwbesluit is bijvoorbeeld Frisse Scholen klasse B uitgangspunt. De aangescherpte regelgeving vanuit Europa bepaalt dat vanaf 2021 alle nieuwbouw van overheidsgebouwen (inclusief scholen) in Nederland bijna energieneutrale gebouwen (BENG) moeten zijn. De gemeente is in het verlengde van nieuwe regelgeving verantwoordelijk voor de bekostiging van BENG en overige wettelijke voorschriften inzake verplichte energiemaatregelen. De ambitie om de uitbreiding BENG uit te voeren wordt zo veel mogelijk beredeneerd behaald waar dat mogelijk is. Verder wordt nieuwbouw gasloos gerealiseerd. De schoolbesturen dragen bij aan het behalen van duurzaamheidsambities via een bijdrage. Deze bijdrage bestaat enerzijds uit een bijdrage van € 100,- per bruto vierkante meter (onderbouwd door een businesscase per situatie) en kan bijvoorbeeld ingezet worden voor het behalen van een duurzaamheidsambitie die bovenwettelijk is, zoals onderdelen van de Frisse Scholen (binnenklimaat) of het realiseren van ENG in plaats van BENG. Anderzijds bestaat de bijdrage uit inbreng van uitgespaarde onderhoudsmiddelen.

Voor beide bijdragen geldt dat deze mogelijk zijn mits deze bestaan uit een exploitatiegerichte investering met een redelijke terugverdientijd van vijftien jaar. Daarnaast geldt dat de bijdrage zich redelijkerwijs verhoudt tot het eigen vermogen van het schoolbestuur en binnen de kaders van het Onderwijsaccountantsprotocol. De gemeente kan, onder vast te stellen voorwaarden, schoolbesturen, door middel van een financieel arrangement, ondersteunen bij de bekostiging van deze bijdrage met een terugbetaalverplichting. Voor de uitbreiding wordt uitgegaan van een levensduur van 40 jaar (uitgangspunt nieuwbouw). Voor de installaties wordt een afschrijvingstermijn van 15 jaar gehanteerd inclusief een vervangingsinvestering in jaar 15. Voor de nieuwbouw van uitbreidingen met een beperkte omvang wordt uitgegaan van een stichtingskostenbedrag van € 3.100, - per bruto vierkante meter (prijspeil heden (datum IHP 01-2021, inclusief een jaarlijkse indexering van 1,5%)). Het is belangrijk om op groei te anticiperen bij (vervangende) nieuwbouw of renovatie door aandacht te hebben voor uitbreidingsmogelijkheden. Op een locatie moet in de planvorming rekening gehouden worden met ruimtelijke mogelijkheden voor groei en/of uitbreiding zonder dat de uitbreiding het onderwijskundige- of opvangconcept te niet doet.

Het is belangrijk om op groei te anticiperen bij (vervangende) nieuwbouw of renovatie door aandacht te hebben voor aanpasbaarheid. Voor nieuwbouw geldt dat de toekomstige aanpasbaarheid onderdeel is van de wijze om groei op te vangen. Daarbij is aandacht voor het ventilatieconcept en wijziging in ruimtegebruik om grote investeringen bij aanpassing zo veel mogelijk te voorkomen.

www.icsadviseurs.nl

6/32

Uitgangspunt investeren in kinderopvang Voor de scenario’s waarin nieuwbouw of renovatie aan de orde is, kan de gemeente in het gebouw de ruimte voor de kinderopvang voorfinancieren. De opvangorganisatie betaalt de investering terug via een huurvergoeding (ter compensatie van de door de gemeente gemaakte kosten). Deze huurvergoeding wordt samen met het ruimtegebruik vastgelegd in een overeenkomst tussen het schoolbestuur, de opvangorganisatie en de gemeente. Hiermee ontstaat een tripartiete overeenkomst. Het sluiten van deze overeenkomst is voorwaarde voordat investeringen worden gepleegd door de gemeente. Met ingang van 01-07-2021 zal de gemeente Halderberge aan de kinder- en buitenschoolse opvang de volgende kapitaallastenvergoeding vragen voor ruimten met de bestemming ‘onderwijs’ waarin voorschoolse, tussentijdse en naschoolse opvang wordt aangeboden. Bij nieuwbouw en voorfinanciering door de gemeente geldt een tarief van € 155,- per vierkante meter per jaar voor de kinderdagverblijven en buitenschoolse opvang. Bij bestaande bouw geldt een tarief van € 75,- per vierkante meter leslokaal per jaar dat uniek gebruikt wordt voor de kinderdagopvang en € 2.500, - per jaar voor een leslokaal dat dubbel gebruikt wordt voor onderwijs en buitenschoolse opvang. Voor tussenschoolse opvang (tso) zal geen vergoeding gevraagd worden.

De bijdrage in het onderhoud en kosten voor schoonmaak, nuts en overige servicekosten (exploitatiekosten) worden door het schoolbestuur op basis van werkelijke kosten in rekening gebracht bij de kinder- en buitenschoolse opvangpartijen. De vergoeding wordt met ingang van 2022 jaarlijks geïndexeerd in overeenstemming met de indexatie die gehanteerd en vastgesteld wordt door de gemeenteraad voor de gemeentebegroting. De gemeente wordt bij investeringen in bestaande gebouwen of bij nieuwbouw gecompenseerd middels deze huurvoerding. Indien het schoolbestuur eigenaar is en blijft van het gebouw speelt altijd dat de extra ruimte in de toekomst (mogelijk) gevorderd kan worden ten behoeve van onderwijs. Met de beleidslijn die in het IHP Halderberge is vastgelegd, is dit niet waarschijnlijk. Echter, de wettelijke mogelijkheid blijft wel van kracht. Binnen het IHP is de afspraak gemaakt dat onderwijs en opvang gelijkwaardig zijn en opvang niet wijkt als onderwijs groeit en meer capaciteitsbehoefte heeft. De school verwacht een sterkere toename van het aantal leerlingen dan volgens de Pronexus prognose is voorzien. Tussen opvang en onderwijs is afgesproken één van de twee BSO-ruimten ook in te kunnen zetten als onderwijsruimte indien de groei vraagt om extra capaciteit. De ruimte wordt daarmee dubbel gebruikt en blijft na schooltijd beschikbaar voor de BSO.

Een andere uitwijkmogelijkheid bij groei is de lerarenkamer/multifunctionele ruimte.

www.icsadviseurs.nl

7/32

2.2 Woningbouwontwikkeling en basisgeneratie De meest actuele leerlingenprognoses (Pronexus, januari 2019) geven inzicht in de verwachte ontwikkeling van het aantal leerlingen in de komende jaren. Pronexus geeft daarbij aan: “In de ramingen van leerlingenaantallen zijn twee ontwikkelingen verwerkt. Dit zijn de trends in de omvang van de basisgeneratie in de afzonderlijke gebieden van gemeente Halderberge en de schoolkeuze. Bij de opzet van de prognoses zijn cijfers verwerkt met een uitsplitsing van leerlingen naar herkomstgebied.” De basisgeneratie geeft de omvang weer van de 4- tot en met 11-jarigen plus 30% 12-jarigen voor de berekening van leerlingenprognoses in het primair onderwijs. In onderstaande tabellen worden de basisgeneraties in gemeente Halderberge weergeven. Doordat leerlingen naar school kunnen gaan in een naastliggende kern of gemeente, leidt de ontwikkeling van de basisgeneratie niet 1-op-1 tot het aantal leerlingen dat in die kern naar school gaat. Historie

Prognose →

Kern

2019

2020

2025

2030

2035

∆ 2020 - 2035

Oudenbosch

1.076

1.088

1.090

1.047

1.065

- 23

Oud Gastel

554

548

570

580

585

+ 37

Hoeven

505

500

548

533

526

+ 26

Bosschenhoofd

177

183

207

213

213

+ 30

Stampersgat

112

107

111

104

108

+ 1

2.424

2.426

2.526

2.477

2.497

+ 71

TOTAAL

Tabel 1 - Basisgeneratie 4 – 12 jaar historie en prognose

De prognose van deze basisgeneratie vloeit voort uit de demografische ontwikkelingen die zich in het verleden hebben voorgedaan, maar met name ook de aannames in groei en trends voor de toekomst. Een belangrijk component daarvan zijn de woningbouwontwikkelingen. Bij het opstellen van de prognose is onder andere uitgegaan van het ‘Woningbouwprogramma 2018 – 2028’. De verwachting in januari 2017 was dat in de periode 2017-2028 behoefte is aan een toevoeging van 898 – 1.113 woningen. Verwacht wordt dat na 2028 een kleine behoefte van ongeveer 230 woningen is waarna de behoefte van het aantal woningen afneemt. In het woningbouwprogramma stonden de meeste woningen in de gemeente Halderberge gepland in Oudenbosch, namelijk 282 woningen. Uitbreiding van het woningbouwprogramma met de afronding van het Havenproject en het zusterhuis in het project Maria ter Engelen is in de 282 woningen en de leerlingenprognose niet meegenomen, aangezien deze plannen op dat moment nog in ontwikkeling waren. Dit geldt ook voor de uitwerking van het project Pagnevaart met een groter aantal woningen. Deze woningbouwontwikkelingen en ‘mutaties’ van de woningvoorraad zijn vastgesteld en/of onherroepelijk. Daarmee behoren zij tot de ‘harde’ plancapaciteit. Kijkende naar de woningmutaties in de prognoses is het aannemelijk dat deze woningbouwplannen al zijn opgenomen in de prognoses.

Daarnaast zijn er enkele ‘zachte’ plannen die nog in de ontwerp- of planologische voorbereidende fase zijn of enkel nog als potentieel te boek staan. Deze mogelijke woningbouwontwikkelingen zijn niet opgenomen in de prognoses. Hier gaat het bijvoorbeeld om de ontwikkelingen van het uitbreiden van het aantal woningen in de genoemde projecten in Oudenbosch.

www.icsadviseurs.nl

8/32

2.3 Leerlingenprognose Op basis van de basisgeneratie en een belangstellingspercentage is door Pronexus de leerlingenprognose per school opgesteld (januari 2019). Daarnaast geeft de oktobertelling het werkelijk aantal leerlingen op de school aan. De oktobertelling en leerlingenprognose voor De Klinkert zijn in tabel 2 weergeven. Aantal leerlingen De Klinkert Oktobertelling Prognose (januari 2019)

2016

2017

2018

2019

2020

20211

217

238

264

268

274

270

275

283

2022

2023

2024

2025

2030

2035

278

276

276

278

268

272

Tabel 2 - Telling en prognose aantal leerlingen De Klinkert (oktobertellingen 01-10-2015 weergegeven onder 2016, et cetera)

De Pronexus prognose van 2019 wordt gehanteerd als uitgangspunt in deze businesscase. Gedurende het traject is het aan te raden om te bekijken of de ontwikkeling van de leerlingaantallen nog strookt met de inhoud van het plan (aantal lokalen). Voor het berekenen van de ruimtebehoefte wordt op basis van de piekbehoefte de formule uit de verordening gehanteerd. De ruimtebehoefte is berekend in paragraaf 3.2 Ruimtebehoefte.

1 Voorlopige oktobertelling

www.icsadviseurs.nl

9/32

De Klinkert

N

3. Projectcontext 3.1 Huidige situatie De Klinkert is een kindcentrum aan de Burgemeester van der Drieslaan 20 in Oudenbosch. Op deze locatie verzorgt de Borgesiusstichting het onderwijs, Stichting Spelen=Leren de peuteropvang (Hummelhonk) en Kinderopvang de Dwergjes de buitenschoolse opvang. De plattegronden van de huidige situatie zijn weergeven in bijlage I. Het gebouw komt uit het jaar 2005. Wegens de niet-functionele onderwijscapaciteit in de vorm van vides heeft de school te maken met een ruimtegebrek. Op het terrein is door de Borgesiusstichting tijdelijke huisvesting geplaatst in de vorm van noodlokalen. Deze huidige vergunning geldt nog twee jaar en kan daarna nog eenmalig worden verlengd voor een periode van vijf jaar. De indeling van het schoolgebouw sluit niet aan bij het unitonderwijs dat zij verzorgen. Daarnaast heeft de school last van veiligheidsbeperkingen en klimaattechnische beperkingen, bijvoorbeeld op het gebied van akoestiek. Spelen=Leren verzorgt peuteropvang op de school (Hummelhonk). In diezelfde ruimte verzorgt Kinderopvang De Dwergjes BSO. Huidige capaciteit Onderwijscapaciteit (gebruik onderwijs) Onderwijscapaciteit (gebruik opvang) Totaal capaciteit Niet-functionele capaciteit (vides) Totaal functionele capaciteit

m² bvo 1.465 58 1.523 290 1.233

opmerking Inclusief vides en exclusief tijdelijke huisvesting

Tabel 3 – Huidige capaciteit gebouw

www.icsadviseurs.nl

10/32

3.2 Ruimtebehoefte Voor de vaststelling van de omvang van onderwijshuisvesting geldt binnen de gemeente Halderberge dat de ruimtebehoefte voor een school wordt berekend volgens de ‘Verordening voorzieningen onderwijshuisvesting Halderberge 2015’2. Voor het berekenen van de ruimtebehoefte is de formule uit de verordening gehanteerd, waarbij op verzoek van de gemeente wordt uitgegaan van de piekmomenten van het aantal leerlingen. Voor het berekenen van de toeslag met de gewichtenregeling is de overgangsregeling nog van toepassing. Dit komt er praktisch op neer dat de oude systematiek wordt gehanteerd. Hierin is de verhouding van de gewichten uit 2019 toegepast voor het aantal leerlingen op het piekmoment. Stichting Spelen=Leren maakt met Kinderopvang de Dwergjes momenteel dubbel gebruik van een lokaal van 58 m2 bvo. In onderstaande tabel is voor De Klinkert de ruimtebehoefte berekend, uitgaande van het piekmoment in de leerlingenprognose van Pronexus (283 leerlingen, gewichtensom is 2). Deze ruimtebehoefte wordt afgezet tegen de beschikbare capaciteit. De beschikbare capaciteit betreft het aantal vierkante meters exclusief de niet-functionele onderwijscapaciteit van de vides (290 m2 bvo) en de tijdelijke huisvesting (136 m2 bvo). Ruimtebehoefte De Klinkert

m² bvo B = 200 + 5,03 * 283 leerlingen T = 1,4 * 2 gewichtensom

Spelen=Leren / KO de Dwergjes Totale ruimtebehoefte

1.623 3 58 1.684

Beschikbare capaciteit Saldo

1.233 - 451

Tabel 4 – Toekomstige ruimtebehoefte (uitgaande van gelijk gebruik opvang)

Exclusief deze niet-functionele capaciteit (vides) en de tijdelijke huisvesting is er sprake van een capaciteitstekort van 451 m² bvo. Vanuit de verordening onderwijshuisvesting en historische afspraken behoren de vides echter wel tot onderwijscapaciteit. De gemeente en de Borgesiusstichting zijn met elkaar in gesprek gegaan om overeenstemming te vinden over de financiering van de benodigde extra vierkante meters. De vides blijven in principe vierkante meters onderwijshuisvesting en tegelijkertijd is vastgesteld dat deze beperkt inzetbaar zijn. Om die reden worden de vides niet meegerekend als beschikbare capaciteit tenzij in de piekbelasting een ruimtegebrek ontstaat. In dat geval worden de vides gebruikt als tijdelijke huisvesting. Voor de uitbreiding is een ruimteprogramma opgesteld, zie bijlage II. Samengevat zijn de volgende vierkante meters benodigd: Ruimtebehoefte uitbreiding Onderwijs Opvang (Spelen=Leren en De Dwergjes) Totaal capaciteit

m² bvo 254 570 824

Tabel 5 – Totale ruimtebehoefte

2 Formule conform Bijlage 3 uit Verordening voorzieningen onderwijshuisvesting Halderberge 2015

www.icsadviseurs.nl

11/32

Parkeren De locatie van De Klinkert valt onder de parkeernormen van “Overig kern Oudenbosch (gebied B)”3. Dit leidt tot de volgende parkeercapaciteit: Gebruiker

Aantal lokalen / m²

Parkeernorm per eenheid

Parkeercapaciteit

Onderwijs

12 lokalen

1 per lokaal

12

Opvang

570 m2 bvo

1 per 100 m² bvo

6

Totale parkeercapaciteit

18

Tabel 6 – Parkeerbehoefte onderwijs en opvang (excl. halen en brengen)

Daarmee komt het totaal aantal parkeerplaatsen op voor onderwijs en opvang op 18 parkeerplaatsen. Daarnaast is nog parkeercapaciteit nodig voor het halen en brengen, zie tabel 74.

Tabel 7 – Formules parkeerbehoefte halen en brengen

De formules uit tabel 7 leiden tot de volgende parkeerbehoefte voor halen/brengen (uitgaande van 50% van het totaal aantal leerlingen voor de onderbouw en 50% voor de bovenbouw): Gebruiker

Aantal leerlingen/kinderen

Parkeercapaciteit

Onderbouw

142

24

Bovenbouw

142

8

KDV en PSZ

48

6

Totale parkeerbehoefte halen/brengen

38

Tabel 8 – Parkeerbehoefte halen en brengen onderwijs en opvang

Op het terrein van De Klinkert bevinden zich momenteel tien parkeerplaatsen voor halen en brengen die feitelijk niet worden gebruikt (schoolplein), zie naastgelegen afbeelding. Onderzocht dient te worden of momenteel ook verdere parkeercapaciteit is opgenomen in de parkeerbalans. De tien parkeerplaatsen op het eigen terrein zijn gecreëerd als voorwaarde voor de verleende omgevingsvergunning OV20170102 voor het plaatsen van twee noodunits. Het is vanuit de school en opvang gewenst om het parkeren zo veel mogelijk in de omgeving op te lossen.

Locatie huidige tien parkeerplaatsen halen/brengen

De ligging van de huidige parkeerplaatsen in relatie tot de uitbreiding en de ontwikkelingen aan de Broeder Christofoorlaan geven aanleiding om te zoeken naar een passende oplossing waarbij zowel het parkeren als het halen en brengen niet langer op het eigen terrein wordt opgelost. Bij de ontwikkelingen aan de Broeder Christofoorlaan zijn meer parkeerplaatsen voorzien. Deze werkzaamheden staan op de planning in 2022. De voorbereiding hiervoor zal in 2021 worden opgepakt. Voor het halen en brengen kan mogelijk een oplossing worden gevonden in het aanbrengen van een Kiss&Ride strook.

3 Bron: Kadernota Parkeren 2017 – 2021 (01-11-2016), Bijlage 1 Parkeernormen 4 Bron: Kadernota Parkeren 2017 – 2021 (01-11-2016), Tabel 5.1 Formules voor halen en brengen (pagina 22)

www.icsadviseurs.nl

12/32

3.3 Aandachtspunten bestaand gebouw Naast de uitbreidingsbehoefte is een aantal aandachtspunten voor het bestaande gebouw aan de orde: ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

▪

De vier bestaande entrees zijn te compact ontworpen en functioneren niet voldoende; De indeling van het middengebied aan de zuidoost kant bevat te veel kleine ruimten en deuren waardoor dit gebied als niet-effectief wordt ervaren; Het speellokaal is momenteel in gebruik als lokaal. Deze ruimte is daarvoor niet bedoeld en heeft volgens de school een slechte akoestiek. Bovendien ontbreekt het hier aan voldoende daglicht; In het gebouw zijn onvoldoende bergingen aanwezig. Hierdoor kan voor veel materialen (waaronder stapelstoelen en piano) geen geschikte opbergplek worden gevonden en staan deze los in de ruimten.; De huidige entree is niet toegankelijk voor mindervaliden. De toegangsdeur is te smal voor een rolstoel en scootmobiel. Daarnaast is deze ook te smal voor het afleveren van pallets met goederen door leveranciers. Het aantal spreekruimtes is te beperkt. In de ontwerpstudie zijn de vides om die reden voorzien van kozijnen met glas, zodat deze ruimten kunnen worden ingezet als spreekruimte, bijvoorbeeld ten behoeve van remedial teaching, schoolarts en logopedist.

Andere onderdelen in relatie tot onder andere het onderhoud (MJOP), verduurzaming en verbetering van de ventilatie worden mogelijk meegenomen tijdens de bouw en betreffen: Aandachtspunten bestaande gebouw

Vervangen van de buitenscreens, inclusief aanpassingen ten behoeve van vluchtroutes zodat een veiligere situatie ontstaat. Vervangen vloerafwerkingen Aanbrengen systeemplafonds in lokalen en leerplein in verband met akoestiek. Vanwege de vides hebben de lokalen een grote vrije hoogte, bestaande uit steen. Dit leidt tot een slechte akoestiek. Binnenschilderwerk Vervangen CV inclusief regelingen (combinatie met verduurzamen). Vervangen boiler (kwaliteitsmeting nog uit te voeren). Optimalisatie/aanpassingen/vervanging van ventilatie inclusief aansturing (in combinatie met verduurzamen). Momenteel is in de leslokalen geen optimale ventilatie mogelijk. Per twee lokalen is er een ventilatiesysteem en het zou wenselijk zijn om ieder lokaal te voorzien van een eigen ventilatiesysteem. Vervangen van armaturen door LED. Vervangen vluchtwegverlichting (een deel is al vervangen door LED, resterend deel nog realiseren). Vervangen brandmeldinstallatie. Vervangen van inbraakinstallatie (met uitzondering van centrale). Optimalisatie sluitplan en toegangscontrole school Verduurzamen van het gebouw, bijvoorbeeld door het aanbrengen van zonnepanelen. Keukens afwegen afhankelijk van de kwaliteit.

www.icsadviseurs.nl

Verbetering (100% Borgesiusstichting, inclusief btw)

MJOP (100% Borgesiusstichting, kosten onderdeel van MJOP)

€ 14.000

x € 35.000

x x x

Zie paragraaf 4.4.7 Subsidie SUVIS

x x x x Max € 25.000 € 115.000 x

13/32

Toevoegen te openen ramen aan de twee groepsruimten die momenteel enkel zijn voorzien van schuifpuien (huidige ruimten peuters en BSO). Het openen van de schuifpui van de lokalen van de peuters is de enige optie om deze lokalen te voorzien van frisse lucht. Dit is een ongewenste situatie aangezien kinderen hierlangs uit het gebouw kunnen. Voorstel om de bestaande raampartij te voorzien van bijvoorbeeld een kiepdeel. Toevoegen buitenopslag (onder andere voor opslag speelgoed en buitencontainer). De containers, zoals de vuil- en papiercontainer, staan aan de voorzijde op het toegangsplein. Deze zijn voor iedereen bereikbaar en vormen een gevaar, bijvoorbeeld tijdens de kerstvakantie waarbij buurtbewoners vrij toegang hebben tot het dumpen van afval en vuurwerk in deze containers. Het is gewenst een combi opslag te plaatsen, waarin zowel containers als buitenspeelmateriaal kan worden opgeslagen.

Aandachtspunt verdere uitwerking voor het ontwerp.

Opnemen in verdere uitwerking (terreininrichting).

Daarnaast ligt het officiële adres van de school momenteel aan de Burgemeester van der Drieslaan. De aanpassingen aan het gebouw geven de mogelijkheid de hoofdingang te verplaatsen naar de Broeder Christofoorlaan. Dit dient te worden meegenomen in de ontwikkelingen aan de Broeder Christofoorlaan zodra duidelijkheid is over de manier waarop wordt uitgebreid.

3.4 Duurzaamheid Met het klimaatakkoord en vanuit Europese regelgeving wordt het verduurzamen van maatschappelijk vastgoed steeds belangrijker. Het vastgoed van onderwijs valt ook onder deze categorie. Veelal zijn deze gebouwen gefinancierd met maatschappelijke middelen van overheidswege. Binnen het IHP zijn samengevat de volgende duurzaamheidsambities geformuleerd: ▪

▪

▪

Voor nieuwbouw is bijna energieneutrale gebouwen (BENG) het uitgangspunt. Bij renovatie wordt de ambitie van BENG beargumenteerd benaderd tot het niveau dat te plegen investeringen in verhouding staan tot de opbrengsten. Daar waar het realiseren van een energieneutraal gebouw eerder nog een aanzienlijke inspanning vroeg, is dit tegenwoordig een zeer haalbare ambitie. Per situatie wordt bezien of de volgende stap naar energieneutrale gebouwen (ENG) of 0-op-de-meter verantwoord is. Voor nieuwbouw geldt dat deze gasloos wordt gerealiseerd.

3.5 Inzicht plangebied De locatie bevindt zich aan de Burgemeester van der Drieslaan 20 in Oudenbosch. De hoofdingang van de basisschool is aan deze zijde gelegen. Daarnaast heeft de school nog meerdere zijingangen en zijn er aparte entrees voor de opvang.

www.icsadviseurs.nl

14/32

Bestemmingsplan Volgens het bestemmingsplan5 geldt op deze locatie een maatschappelijke bestemming. Voor het bouwen van hoofdgebouwen op maatschappelijke grond in Kom Oudenbosch gelden de volgende bepalingen: ▪ ▪

▪

▪

Hoofdgebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gesitueerd; De bouwhoogte mag niet meer bedragen dan ter plaatse van de aanduiding 'maximale bouwhoogte (m)' met deze aanduiding is aangegeven. Op deze locatie geldt een maximale bouwhoogte van 8 meter; De goot- en bouwhoogte mag niet meer bedragen dan ter plaatse van de aanduiding 'maximale gooten bouwhoogte (m)' met deze aanduiding is aangegeven, indien binnen een bouwvlak geen goot- en bouwhoogte op de verbeelding is opgenomen geldt de bestaande goot- en bouwhoogte als maximum. Op deze locatie is geen goot- en bouwhoogte opgenomen en geldt dus de bestaande goot- en bouwhoogte als maximum; Het bebouwingspercentage van het bouwvlak mag niet meer bedragen dan ter plaatse van de aanduiding 'maximum bebouwingspercentage (%)' is aangegeven. Op deze locatie geldt een maximum bebouwingspercentage terrein van 70%;

Het bouwwerk bevindt zich niet in een beschermd stads- of dorpsgezicht. Wel geldt op deze locatie de gebiedsaanduiding ‘Luchtvaartverkeerzone -11’. Dit heeft geen invloed op het uitbreidingsvraagstuk. Luchtvaartverkeerzone - 11; Kadaster Het gebouw bevindt zich op twee kadastrale percelen. Dit betreft kadasteraanduiding Oudenbosch B 3089 en Oudenbosch B 3091 Kadastrale aanduiding Kadastrale grootte Omschrijving Eigendom (recht van)

Oudenbosch B 3089 5.390 m² Onderwijs Stichting Het Barlake

Kadastrale aanduiding Kadastrale grootte Omschrijving Eigendom (recht van)

Oudenbosch B 3091 7.220 m² Wegen Gemeente Halderberge

B 3089

B 3091

5 Te raadplegen via www.ruimtelijkeplannen.nl

www.icsadviseurs.nl

15/32

Risicokaart Geen risico’s op deze locatie.

3.6 Procedures en wet- en regelgeving Onderstaand geeft een eerste verkenning van de te doorlopen procedures en onderzoeken evenals de van toepassing zijnde wet- en regelgeving. Per onderzoek is een korte toelichting gegeven over de invloed van het onderzoek op het project. Bestemmingsplan Met de voorliggende ontwerpstudie valt de uitbreiding straks buiten het in het bestemmingsplan aangegeven bouwvlak. In naastgelegen plankaart is de contour van de toekomstige situatie aangegeven in rood en het bouwvlak in zwart. Aan de noordoost- en zuidwestzijde is de overschrijding minimaal. Voor de overschrijding aan de zuidoostzijde dient een bestemmingsplanprocedure te worden gevolgd. Mogelijk kan in dit geval worden volstaan met een afwijkingsvergunning en kan in een later stadium een omgevingsvergunning voor de uitbreiding worden aangevraagd. Hierin is het tijdspad van belang, waarbij na 1 januari 2022 geen omgevingsvergunning met afwijken meer bestaat en het een buitenplan omgevingsplanactiviteit wordt. Mogelijk zijn de regels om af te wijken tegen die tijd ook veranderd. Omgevingsvergunning De volgende aanpassingen aan het bouwwerk resulteren tot een verplichte aanvraag van een omgevingsvergunning: ▪ ▪ ▪ ▪

Het vergroten van het oppervlak van het bouwwerk is omgevingsvergunningsplichtig; Het plaatsen van zonnepanelen wordt omgevingsvergunningsplichtig indien de hoogte van de zonnepanelen groter is dan de afstand van de panelen tot de dakrand; Het produceren van sloopafval (boven 10 m3) is meldingsplichtig; Het bouwen van een bijbehorend bouwwerk is omgevingsvergunningsplichtig;

Voor gebouwen waar overdag meer dan 10 kinderen jonger dan 12 jaar aanwezig zijn, is een omgevingsvergunning brandveilig gebruik verplicht. In overeenstemming met de brandweer wordt afgestemd of de aanpassingen leiden tot een aanvraag van een aangepaste omgevingsvergunning brandveiligheid. Asbestinventarisatie Het gebouw dateert uit 2005. Gezien het verbod op de toepassing van asbesthoudend materiaal in de bouwsector sinds 1993 is uit te sluiten dat een asbestinventarisatie noodzakelijk zal zijn voor het project. Groen in de omgeving In kaart dient te worden gebracht of de uitbreiding gevolgen heeft voor het groen in de omgeving. Daaruit kan worden geconcludeerd of het uitvoeren van een bomenwaarde inventarisatie, bomen en effecten analyse en groeninrichtingsplan noodzakelijk is voor de realisatie van het project. Flora en fauna onderzoek Bij de uitbreiding van het pand bestaat de mogelijkheid dat beschermde planten of diersoorten negatief beïnvloed worden door de werkzaamheden. De invloed van de werkzaamheden op de flora en fauna kan in het kader van de Wet natuurbescherming met een Quick Scan flora en fauna in kaart worden gebracht. Eventuele vervolgonderzoeken worden bepaald aan de hand van de resultaten van de Quick Scan. Stikstofuitstoot In de nabije omgeving zijn geen gebieden aangemerkt als natura 2000 gebieden. In een latere fase van het

www.icsadviseurs.nl

16/32

project dient aan de hand van de AERIUS-calculator te worden berekend of het project vergunningplichtig is onder de Wet natuurbescherming. Bodemonderzoek In het project zijn grondgebonden werkzaamheden opgenomen waarvoor een bodemonderzoek dient te worden uitgevoerd. Parkeeronderzoek Zoals in paragraaf 3.2 omschreven leidt de uitbreiding voor onderwijs en opvang tot een hogere parkeerbehoefte en ruimte voor halen en brengen. De toename van het aantal parkeermogelijkheden, de wens om de huidige tien parkeerplaatsen op het eigen terrein te laten vervallen en de ontwikkelingen aan de Broeder Christofoorlaan geven aanleiding om de parkeersituatie nader te onderzoeken.

www.icsadviseurs.nl

17/32

4. Uitvoering 4.1 Ontwerpstudie Op basis van het Programma van Eisen (d.d. 13 april 2021) dat is opgesteld met de input van de school en de opvang, heeft Bureau Dhondt een aantal verkenningen opgesteld. Deze zijn besproken met de projectgroep tot onderstaand resultaat. In de ontwerpfase zal dit in nader detail worden uitgewerkt. De studie wordt hieronder toegelicht. De plattegronden van de huidige situatie zijn weergeven in bijlage I. De volledige ontwerpstudie en de informatie aangaande brandscheidingen is weergeven in bijlage III.

N Toelichting op de ontwerpstudie In het noordwesten ligt de uitbreiding van de school. De bestaande kantoren en toiletten worden verwijderd, waardoor een leerplein ontstaat. Deze wordt naar boven en beneden doorgetrokken in de uitbreiding. De brede gang langs de nieuwe lokalen biedt naast verkeersruimte ook plaats aan garderobes en werkplekken voor leerlingen. Door voldoende daglicht ontstaat een lichte en prettige verblijfs- en verkeersruimte. Langs de lange zichtlijn liggen 4 van de 12 lokalen. De uitbreiding van De Klinkert bedraagt ongeveer 215 m2. De onderwijsruimte die werd ingezet als opvangcapaciteit voor Spelen=Leren (peuteropvang) en De Dwergjes (BSO) wordt weer ingezet voor het onderwijs. Om te voorzien in de ruimtebehoefte voor de opvang worden uitbreidingen gerealiseerd. De beschikbare ruimte in het zuidoosten is niet voldoende voor de gevraagde uitbreidingen. Daarom is ervoor gekozen de ruimten van de BSO in het zuidwesten te realiseren. De BSO heeft een meer directe koppeling met de school dan de peuterspeelzaal (PSZ) en het kinderdagverblijf (KDV). De uitbreiding van de BSO bedraagt ongeveer 200 m2. De uitbreiding aan zuidoostzijde huisvest de PSZ, het KDV en de lerarenkamer/multifunctionele ruimte. Vanuit het bestaande gebouw worden twee doorbraken naar de uitbreiding gemaakt. Direct tegen het bestaande gebouw kunnen twee nieuwe, ruime entrees worden gemaakt.

Langs de entree liggen de ondersteunende functies. De beide ruimten van het KDV zijn gekoppeld middels de pantry en de toiletten. Alle slaapkamers liggen aan de buitengevel. Zowel het kinderdagverblijf als de peuterspeelzaal hebben hun eigen, besloten buitenruimte. De uitbreiding in het zuidoosten bedraagt ongeveer 420 m2.

www.icsadviseurs.nl

18/32

Buitenruimte In het Besluit Kwaliteit Kinderopvang staat in artikel 19 dat minstens 3 m2 buitenruimte per kind aanwezig moet zijn, bij voorkeur direct grenzen aan de binnenruimte. Ten gevolge van deze ontwerpstudie kan 240 m2 buitenruimte gerealiseerd worden, direct grenzend aan de ruimten voor de KDV. Dit houdt in dat er 80 kinderen tegelijk opgevangen kunnen worden. Direct grenzend aan de peuterspeelzaal kan 123 m2 buitenruimte gerealiseerd worden, voldoende voor 41 kinderen. Voor scholen met meer dan 200 leerlingen geldt een minimale buitenruimte van 600 m2. De buitenruimte rondom De Klinkert (zonder de buitenruimte van BSO en de PSZ) is ongeveer 4000 m2. Dit is ruim voldoende.

240 m2

123 m2

www.icsadviseurs.nl

19/32

4.2 Fasering en tijdelijke huisvesting Onderstaand een eerste opzet van overwegingen fasering: ▪ De uitbreiding wordt zoveel als mogelijk uitgevoerd in prefab bouw. ▪ Overlast gevende werkzaamheden vinden zoveel mogelijk in de vakantieperioden plaats. Voor de fasering wordt nu uitgegaan van: ▪

▪ ▪

Het eerst realiseren van de uitbreiding ten behoeve van opvang omdat hiermee de huidige opvangruimten vrijgespeeld worden. Dit betekent dat de kantorenvleugel buiten gebruik gesteld moet worden. Hiervoor is tijdelijke huisvesting noodzakelijk. Vervolgens kan de uitbreiding op de andere kopse kant plaatsvinden. Hiervoor worden lokalen buiten gebruik gesteld. Hiervoor is ook tijdelijke huisvesting noodzakelijk. Voor de functionele interne aanpassingen wordt ervan uitgegaan dat deze in de rustige vakantieperiode plaatsvinden.

Voor de benodigde tijdelijke huisvesting wordt uitgegaan van een stelpost van circa 375 bruto vierkante meter (circa 3 lokalen). Voor de kosten kan een stelpost van € 115.000, - per jaar aangehouden worden. Tijdens de ontwerpfase van het Voorlopig Ontwerp plus wordt de behoefte aan tijdelijke huisvesting nauwkeurig in beeld gebracht en wordt de fasering nader bekeken. Geadviseerd wordt dan om offertes bij leveranciers op te vragen om de kosten specifiek te maken. Aandachtspunt is de acute huisvestingsproblematiek in relatie met de toekomstige tijdelijke huisvesting. De units kunnen dan ook gebruikt worden tijdens de uitvoering. Door deze te combineren kunnen mogelijk kosten worden bespaard op het totaal. Mogelijk moeten ze tijdens de uitvoeringsperiode worden uitgebreid.

4.3 Planning De planning voor de realisatie is in onderstaand overzicht weergeven en gaat uit van de ‘koninklijke route’ en het minst gunstige scenario wat betreft selecteren van de architect (meervoudige aanbestedingsprocedure met een proceduretijd van 8 – 12 weken).

In deze planning kan tijd worden gewonnen door het doorvoeren van de volgende onderdelen: ▪

▪

Het meest wenselijk is het 1-op-1 selecteren van de betrokken architect, waardoor geen selectie plaatsvindt en de Structuurontwerp (SO) fase versneld kan worden doorlopen, daar waar de verkenning al is opgesteld. Bovendien kan (een deel van) de zomervakantie 2021 worden gebruikt door de architect om stappen in het ontwerp te maken. Door de Voorlopig Ontwerp (VO) en Definitief Ontwerp (DO) fase te combineren kan tijd worden behaald. Dit dient te worden overlegd met de architect. Bovendien vraagt dit een hogere inspanning van de betrokken partijen en zullen gebruikerssessies dichter op elkaar plaatsvinden.

www.icsadviseurs.nl

20/32

Aan het einde van de VO-fase wordt in overleg met de gemeente onderzocht of de kruimelgevallenregeling kan worden toegepast. Dit dient einde DO te worden ingediend zodat eind TO-fase/tijdens aanbesteding van de aannemer de vergunning verleend kan worden voor alle werkzaamheden (1 overkoepelende omgevingsvergunning). De alternatieve planning in concept is hieronder weergeven.

4.4 Financiën 4.4.1 Bouwkostenberekening totaal Op basis van de verkenning is een bouwkostenraming opgesteld (Multi Bouwadvies B.V., 26-04-2021). Het overzicht is hieronder op hoofdlijnen weergeven en omschrijft: ▪ ▪ ▪ ▪

Kosten uitbreiding school en opvang (voor rekening gemeente of voorinvestering door gemeente); Kosten interne verbouwingen (voor rekening gemeente en schoolbestuur, zie 4.4.2 Demarcatie); Terrein, aanname diverse werkzaamheden (voor rekening gemeente); Onvoorzien en prijsstijgingen. Voor de post onvoorzien wordt gerekend met 7% van de bouwkosten en de prijsstijgingen (1,5% per jaar).

De uitgebreide raming is opgenomen in bijlage IV.

www.icsadviseurs.nl

21/32

De bouwkosten van de uitbreiding betreffen volgens de raming € 1.931, - per m2 bvo (exclusief btw en begeleidingskosten). De stichtingskosten van de uitbreiding betreffen € 3.220, - per m2 bvo inclusief btw (21%), begeleidingskosten (25%)6, post onvoorzien (7%) en indexering (1,5% per jaar; totaal 2 jaar). Dit komt voor de uitbreiding van de school en de opvang neer op bedrag van € 2.681.875, - inclusief de hiervoor genoemde kosten (zie tabel 9). Daarnaast zijn interne verbouwingen en terreinwerkzaamheden geraamd. In totaal worden de kosten geraamd op € 3.079.524 inclusief btw, begeleidingskosten, post onvoorzien en indexering. In de volgende paragraaf wordt de demarcatie van de kosten toegelicht. NB: in de post ‘kosten interne verbouwingen’ is tweemaal een stelpost van € 25.000, - opgenomen voor het transformeren van een aantal vides tot spreekruimten omdat bij de plannen het aantal bestaande spreekruimten wordt gereduceerd. Deze post zit niet in de kostenraming omdat deze na het opstellen is toegevoegd. Overzicht bouwkosten

Bouwkosten exclusief btw en begeleidingskosten

Kosten uitbreiding school en opvang Kosten interne verbouwingen Terrein, aanname diverse werkzaamheden Onvoorzien en prijsstijgingen

€ 1.608.523 € 213.500 € 25.000 opgenomen in eerdere kosten € 1.847.023

Totaal

Bouwkosten inclusief btw, begeleidingskosten, post onvoorzien en indexering € 2.681.875 € 355.966 € 41.682 opgenomen in eerdere kosten. € 3.079.524

Tabel 9 – Overzicht investeringskosten inclusief btw, begeleidingskosten, post onvoorzien en indexering

4.4.2 Demarcatie Kosten uitbreiding school en opvang De uitbreiding van de onderwijs- en opvangcapaciteit wordt bekostigd door de gemeente, waarbij de gemeente voor de investering in de opvangcapaciteit een huurvergoeding ontvangt zoals omschreven in paragraaf 2.1. De kosten voor de uitbreiding zijn weergeven in tabel 10. Demarcatie 1.0 Bouwkosten uitbreiding

Bouwkosten exclusief btw inclusief btw, en begeleidingsbegeleidings- kosten, post kosten onvoorzien en indexering

Verdeling kosten gemeente Investering ten behoeve van onderwijs

Investering ten behoeve van opvang (huurvergoeding)

1.0. Bouwkosten uitbreiding school

€ 587.024

€ 978.739

€ 978.739

€

1.0. Bouwkosten uitbreiding PSZ

€ 135.170

€ 225.368

€

0

€ 225.638

1.0. Bouwkosten uitbreiding KDV

€ 465.371

€ 775.909

€

0

€ 775.909

€

0

€ 701.859

€ 978.739

€ 1.703.135

1.0. Bouwkosten uitbreiding BSO Subtotaal

€ 420.958

€ 701.859

€ 1.608.523

€ 2.681.875

Tabel 10 – Investeringen gemeente ten behoeve van onderwijs en opvang (terugverdienen via huurvergoeding)

6 De begeleidingskosten zijn niet opgenomen in de raming van Multi Bouwadvies B.V. Om een volledig beeld van de kosten te geven zijn

deze wel doorgerekend (25% van de bouwkosten). De begeleidingskosten zijn onder andere ten behoeve van architect, constructeur, adviseurs en leges.

www.icsadviseurs.nl

22/32

0

Kosten interne verbouwingen en terrein werkzaamheden De interne verbouwingen zijn zowel verbouwingen ten gevolge van de nieuwbouw werkzaamheden als aanpassingen ten behoeve van het verbeteren van de functionaliteit van het huidige gebouw, of een combinatie van deze. Afhankelijk van de aanleiding van de ingreep worden deze kosten door de gemeente en/of het schoolbestuur betaald. Hiervoor geldt de volgende demarcatie, zie ook tabel 11: ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

2.0.1 Inkorten binnenbergingen/lokalen verbinden: 2.0.2 Uitbreiden entrees: 2.0.3 Technieklokaal verwijderen + podium: 2.0.4 Aanpassen spreekkamers et cetera 2.0.5 Aanpassingen speellokaal: Transformatie vides tot spreekruimten

50% gemeente en 50% Borgesiusstichting 100% gemeente 100% Borgesiusstichting 100% gemeente (gevolg van uitbreiding) 100% Borgesiusstichting 50% gemeente en 50% Borgesiusstichting

Toelichting demarcatie: ▪ ▪

▪ ▪ ▪

Het inkorten van binnenbergingen/lokalen verbinden is enerzijds verbonden aan de uitbreiding en anderzijds een functionele aanpassing. Daarom is een 50-50 verdeling aangehouden. Het uitbreiden van de entrees is een capaciteitsmaatregelen en een activiteit voor de gemeente. Deze activiteit kan niet verantwoord worden door het schoolbestuur en is daarom toegerekend aan de gemeente. Het aanpassen van de spreekkamers et cetera is een direct gevolg van de uitbreiding en daarom voor rekening van de gemeente. Het transformeren van de vides is zowel een gevolg van de uitbreiding (compensatie spreekruimten) en een functionele wens vanuit het schoolbestuur. Daarmee is een 50-50 verdeling aangehouden. De andere aanpassingen zijn functionele aanpassingen en voor rekening van het schoolbestuur.

De kosten voor de terreinwerkzaamheden zijn volledige voor rekening van de gemeente. Demarcatie 2.0 Interne verbouwingen en 4.0 Terrein, aanname diverse werkzaamheden

Bouwkosten exclusief btw inclusief btw, en begeleidingsbegeleidings- kosten, post kosten onvoorzien en indexering

Verdeling kosten Gemeente

Borgesiusstichting

2.0.1. Inkorten bergingen/lokalen verbinden

€ 25.000

€ 41.682

€ 20.841

€ 20.841

2.0.2. Uitbreiden entrees

€ 75.000

€ 125.047

€ 125.047

€0

2.0.3. Technieklokaal verwijderen + podium

€ 28.500

€ 47.518

€0

€ 47.518

2.0.4. Aanpassen spreekkamers/berging/kantoor

€ 25.000

€ 41.682

€ 41.682

€0

2.0.5. Aanpassingen speellokaal en aula

€ 10.000

€ 16.673

€0

€ 16.673

Transformatie vides

€ 50.000

€ 83.365

€ 41.682

€ 41.682

4.0

€ 25.000

€ 41.682

€ 41.682

€0

€ 238.500

€ 397.649

€ 270.935

€ 126.714

Terrein, aanname diverse werkzaamheden

Totaal

Tabel 11 – Demarcatie kosten gemeente en Borgesiusstichting

www.icsadviseurs.nl

23/32

4.4.3 Vergelijk met IHP In onderstaand overzicht wordt de kostenraming van de ontwerpstudie afgezet tegen de ramingen die zijn opgenomen in het IHP. In het IHP is voor de uitbreiding van de school rekening gehouden met € 1.218.300, (inclusief btw). Door het realiseren van minder vierkante meters in de ontwerpstudie, is naar aanleiding van de ontwerpstudie de kostenraming voor de onderwijscapaciteit geraamd op €1.249.674,-7. Daarmee passen de kosten voor het uitbreiden van de school niet binnen het kader van het IHP. Voor de opvang zijn wegens de groeiende vraag naar opvangcapaciteit meer vierkante meters voor De Dwergjes opgenomen dan omschreven in het IHP. De investering voor de opvangcapaciteit ligt om die reden hoger dan het kader in het IHP. Vergelijk Ontwerpstudie en IHP Uitbreiding school Uitbreiding opvang Totaal

Ontwerpstudie m2 bvo kosten (€) 304 € 1.249.674 529 € 1.703.135 833 € 2.952.809

m2 bvo 393 363 756

IHP kosten (€) € 1.218.300 € 1.125.300 € 2.343.600

∆ Verschil (IHP-ontwerp) m2 bvo kosten (€) 89 - € 31.374 - 166 - € 577.835

Tabel 12 – Vergelijk IHP en ontwerpstudie

4.4.4 Bijdrage schoolbestuur In het IHP is vastgesteld dat de schoolbesturen bijdragen aan het behalen van duurzaamheidsambities via een bijdrage. Deze bijdrage bestaat enerzijds uit een bijdrage van € 100,- per bruto vierkante meter (onderbouwd door een businesscase per situatie) en kan bijvoorbeeld ingezet worden voor het behalen van een duurzaamheidsambitie die bovenwettelijk is, zoals onderdelen van de Frisse Scholen (binnenklimaat) of het realiseren van ENG in plaats van BENG. Anderzijds bestaat de bijdrage uit inbreng van uitgespaarde onderhoudsmiddelen. Voor beide bijdragen geldt dat deze mogelijk zijn mits deze bestaan uit een exploitatiegerichte investering met een redelijke terugverdientijd van vijftien jaar. Daarnaast geldt dat de bijdrage zich redelijkerwijs verhoudt tot het eigen vermogen van het schoolbestuur en binnen de kaders van het Onderwijsaccountantsprotocol. Op basis van de verkenning wordt voor de school 304 m2 bvo uitgebreid. Dit betreft voor de Borgesiusstichting een eigen bijdrage van € 30.400 die mogelijk kan worden ingezet op bovenwettelijke ambities (en daarmee boven op de raming). In de uitvoering moet blijken of het daadwerkelijk mogelijk is om te investeren. Daarnaast is sprake van een bijdrage van € 126.714, - voor functionele, interne aanpassingen in het bestaande gebouw. NB: vanuit het schoolbestuur zijn ook nog inrichtingskosten aan de orde.

Deze worden geschat op € 30.000, (exclusief btw) voor de inrichting van de twee onderwijslokalen. NNB: De inrichtingskosten van de opvangruimten zijn voor rekening van de opvangorganisatie.

7 Deze raming komt voort uit de kosten voor de uitbreiding (€ 978.739,-) en de kosten voor de interne verbouwing (€ 270.935,-) die voor

rekening komen van de gemeente.

www.icsadviseurs.nl

24/32

4.4.5 Actualisatie huurafspraken opvangorganisaties Vanuit de uitgangspunten voor het investeren in kinderopvang zoals benoemd in hoofdstuk 2 is de afspraak dat de opvangorganisaties de investering terugbetalen via een huurvergoeding op het moment dat zij niet zelf investeren. Hiervoor gelden de volgende bepalingen: ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

Bij nieuwbouw en voorfinanciering door de gemeente geldt een tarief van € 155, - per vierkante meter per jaar; De vergoeding wordt door het schoolbestuur betaald aan de gemeente; Het schoolbestuur zal de vergoeding in rekening brengen bij de kinderopvang- en buitenschoolse opvang partijen; De vergoeding wordt met ingang van 2022 jaarlijks geïndexeerd in overeenstemming met de indexatie die gehanteerd en vastgesteld wordt door de gemeenteraad voor de gemeentebegroting; De bijdrage in het onderhoud en kosten voor schoonmaak, nuts en overige servicekosten (exploitatiekosten) worden door het schoolbestuur op basis van werkelijke kosten in rekening gebracht bij de kinder- en buitenschoolse opvangpartijen.

De huurvergoeding die de opvangorganisaties betalen (exclusief exploitatielasten) is hieronder in concept weergeven en is gebaseerd op de vierkante meters uit de ontwerpstudie uit bijlage III. Voor de gezamenlijke ruimte is een verdeelsleutel gebruikt die nader dient te worden afgestemd met de betrokken partijen aan de hand van het verwachte gebruik. Gedurende het ontwerptraject wordt deze geconcretiseerd en definitief gemaakt.

Indicatie huurvergoeding De Dwergjes ruimte

gebruik

groepsruimte BSO

enkel

€/jaar m2 totaal m2 De Dwergjes €/m2/jaar 83,3 € 155,0 € 12.912 83,3

groepsruimte BSO

enkel

74,1

74,1 € 155,0 €

berging BSO

enkel

5,1

5,1 € 155,0

€

791

toiletten BSO (2x)

enkel

10,2

10,2 € 155,0

€

1.581

entree BSO en school

dubbel

49,3

24,7 € 155,0

€

3.829

groepsruimte KDV

enkel

60,5

60,5 € 155,0

€

9.378

groepsruimte KDV

enkel

61,9

61,9 € 155,0

€

9.595

slaapkamers (4x)

enkel

45,6

45,6 € 155,0

€

7.068

pantry KDV

enkel

7,6

7,6 € 155,0

€

1.178

berging KDV (2x)

enkel

7

7,0 € 155,0

€

1.085

toiletten en v erschonen

dubbel

14,1

9,4 € 155,0

€

1.457

kantoor

enkel

17,7

5,9 € 155,0

€

915

De Dwergjes (1/3), Spelen=Leren (1/3), De Klinkert (1/3)

toilet medewerkers

dubbel

3,5

1,2 € 155,0

€

181

De Dwergjes (1/3), Spelen=Leren (1/3), De Klinkert (1/3)

v erkeersruimte KDV/PSZ

dubbel

34,5

11,5 € 155,0

€

1.783

De Dwergjes (1/3), Spelen=Leren (1/3), De Klinkert (1/3)

408,0

€

63.235

Totaal

opmerkingen v erdeling v ierkante meters

11.486

De Dwergjes (1/2) en De Klinkert (1/2)

De Dwergjes (2/3) en Spelen=Leren (1/3)

Indicatie huurvergoeding Spelen=Leren ruimte

gebruik

groepsruimte PSZ

enkel

berging PSZ

enkel

2,9

2,9 € 155,0

€

450

toiletten PSZ

enkel

8,4

8,4 € 155,0

€

1.302

wasruimte

dubbel

7,5

7,5 € 155,0

€

1.163

toiletten en v erschonen

dubbel

14,1

4,7 € 155,0

€

729

De Dwergjes (2/3) en Spelen=Leren (1/3)

toilet medewerkers

dubbel

3,5

1,2 € 155,0

€

181

De Dwergjes (1/3), Spelen=Leren (1/3), De Klinkert (1/3)

toiletten PSZ

enkel

8,4

8,4 € 155,0

€

1.302

kantoor

dubbel

17,7

5,9 € 155,0

€

915

De Dwergjes (1/3), Spelen=Leren (1/3), De Klinkert (1/3)

v erkeersruimte KDV/PSZ

dubbel

34,5

11,5 € 155,0

€

1.783

De Dwergjes (1/3), Spelen=Leren (1/3), De Klinkert (1/3)

113,1

€

17.525

Totaal

www.icsadviseurs.nl

€/jaar m2 totaal m2 Spelen=Ler. €/m2/jaar 62,6 € 155,0 € 9.703 62,6

opmerkingen v erdeling v ierkante meters

25/32

4.4.6 Exploitatielasten (als kader voor het ontwerp) Op basis van het leerlingenaantal kan de jaarlijkse exploitatievergoeding, die De Klinkert vanuit het Rijk ontvangt, voor 2021 theoretisch geraamd worden. Daarbij is het aantal leerlingen van 274 (teldatum 1-102020) gehanteerd. De doorrekening is gebaseerd op de systematiek van de materiële instandhouding (te vinden op de website van de PO-raad). Op basis hiervan is in onderstaande tabel deze vergoeding bij benadering weergegeven. Overzicht Londo Groepsafhankelijke programma’s van eisen 1. Onderhoud a. gebouw b. tuin c. schoonmaak 2. Energie/water a. elektriciteitsverbruik b. verwarming c. waterverbruik 3. Publiekrechtelijke heffingen Totaal

Bedrag (in €)

Bedrag per m² bvo (in €)

€ 47.072,40 € 750,14 € 29.218,00

€ 30,21 € 0,48 € 18,75

€ 2.448,30 € 9.847,79 € 730,06 € 3.422,87 € 93.489,56

€ 1,57 € 6,32 € 0,47 € 2,20 € 60,00

Tabel 13 – Londo vergoeding

Ons advies is van onderstaand voorstel uit te gaan voor de exploitatielasten en dit leidend te laten zijn tijdens het ontwerpproces. Dit betekent concreet dat het als kader wordt meegegeven aan ontwerpende en uitvoerende partijen. Uitgangspunt exploitatielasten (€ per m2 bvo) Onderhoud Tuin (onderhoud) Energie Schoonmaak Publiekrechtelijke heffingen Totaal

Niet afgerond € 30,21 € 0,48 € 8,36 € 18,75 € 2,20 € 60,00

Afgerond € 31,00 € 1,00 € 9,00 € 19,00 € 3,00 € 63,00

Tabel 14 – Uitgangspunten exploitatielasten

4.4.7 Subsidie SUVIS De gemeente kan een aanvraag doen voor de Specifieke uitkering ventilatie in scholen (SUVIS). Deze regeling heeft als doel om het binnenklimaat van bestaande gebouwen te verbeteren. Het totaal aangevraagd bedrag voor 2021 heeft inmiddels het budget overschreden. Aanvragen voor dit jaar kunnen nog tot 30 juni 2021 worden ingediend maar het is niet bekend of deze in aanmerking komen voor de subsidie wegens de overschrijding van het budget. Naar verwachting wordt in 2022 een nieuwe ronde gestart, maar informatie daarover ontbreekt nog. Advies is om de regeling in de gaten te houden en daar op in te schrijven indien er meer informatie bekend is. Het binnenklimaat van De Klinkert voldoet niet. De school heeft een classificatie Frisse Scholen D. Te zijner tijd een subsidieaanvraag is aan de orde.

www.icsadviseurs.nl

26/32

4.5 Risico’s en aandachtspunten Voor het realiseren van de uitbreiding en de interne verbouwingen zijn de volgende risico’s en aandachtspunten van toepassing: ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

▪

Overschrijding van het bebouwingsvlak (advies: tijdig afstemmen binnen de gemeente en eventueel aanpassingen doorvoeren in ontwerpstudie om meer afstand tot perceelgrens te creëren); Planning in relatie tot actueel ruimtetekort onderwijs en opvang (advies: ruimte zoeken hoe het traject kan worden versneld, bijvoorbeeld afwijkingsbevoegdheid voor 1-op-1 selecteren van de architect); Bezwaren van omwonenden kan leiden tot vertraging omgevingsvergunning (advies: tijdig informeren omwonenden en betrekken bij planvorming); Veranderingen in omgevingswet (advies: tijdig afstemmen binnen de gemeente); Afspraken onderwijs, opvang en gemeente wat betreft huurvergoedingen (advies: conceptovereenkomst tripartiete overeenkomst opstellen zodat tijdig inzicht wordt verkregen in de afspraken). Het onderwerp parkeren rondom de school ligt gevoelig in de wijk. Het parkeren en het halen en brengen kan mogelijk worden opgelost in combinatie met ontwikkelingen aan de Broeder Christofoorlaan. Deze werkzaamheden staan op de planning in 2022. (advies: nader afstemmen binnen de gemeente). Aandachtspunten voor de verdere uitwerking van de ontwerpstudie: ─ Onderzoeken of kantoor en spreekruimten ook op de verdieping kunnen worden gerealiseerd.

Hiermee kan mogelijk worden voorkomen dat het bouwvlak wordt overschreden en een bestemmingsplanprocedure in gang moet worden gezet; ─ Uitwerken buitenterrein opvang en onderwijs; ─ Inzetbaarheid lerarenkamer als multifunctionele ruimte zodat deze zo effectief en functioneel mogelijk kan worden benut; ─ Toevoegen garderobe (mogelijk in aparte ruimte en niet in de verkeersgang); ─ Uitwerking aula; ─ Uitwerken terreininrichting inclusief buitenopslag (zie paragraaf 2.3 Aandachtspunten bestaande gebouw); ─ Uitwerken aantal toiletten onderwijs en opvang; ─ Mogelijkheden onderzoeken voor extra opberging van materialen; ─ Toevoegen te openen ramen aan twee groepsruimten (zie paragraaf 2.3 Aandachtspunten bestaande gebouw);

www.icsadviseurs.nl

27/32

Bijlagen Bijlage I

Plattegronden huidige situatie

Plattegrond: begane grond

Plattegrond: eerste verdieping

www.icsadviseurs.nl

28/32

Bijlage II

Ruimteprogramma

Ruimteprogramma De Klinkert – onderwijs In onderstaande tabel is het conceptruimteprogramma voor basisschool De Klinkert weergegeven. De school heeft behoefte aan 3 extra groepsruimten, zodat de school in totaal 12 groepsruimten heeft. Eén groepsruimte die momenteel wordt gebruikt voor de peuteropvang van Spelen=Leren wordt weer in gebruik genomen door de school en voor de peuteropvang wordt een aparte ruimte gerealiseerd. Daarmee komt het totaal aan bij te bouwen groepsruimten voor de school uit op 2. De kantoren uit onderstaande tabel zijn ter vervanging van de kantoren die worden gesloopt om de uitbreiding mogelijk te maken. Indicatief ruimteprogramma uitbreiding De Klinkert - onderwijs omschrijving aantal aantal m² totaal m² opmerking groepsruimte 2 45 90 onderling schuifdeuren en naar leerplein leerplein 2 25 50 toilletten 3 2,5 8 3 toiletten per 2 groepen kantoren 1 14 14 2 kantoren met 2 werkplekken spreekkamer 1 10 10 voor 4 personen berging 1 8 8 buitentoilet 1 2 2 toegankelijk vanaf het plein totaal 182 nuttig vloeroppervlak bruto-nuttig verhouding 1,4 totaal 254 bruto vloeroppervlak

Daarnaast heeft de school de wens om de kleutergroepen bij elkaar te positioneren.

Ruimteprogramma De Klinkert – opvang De ruimte die momenteel dubbel wordt gebruikt voor peuteropvang (Spelen=Leren) en BSO (Kinderopvang de Dwergjes) wordt ingezet voor het onderwijs. Voor de opvangorganisaties Spelen=Leren en De Dwergjes worden nieuwe ruimten gerealiseerd. In zijn totaliteit geldt voor de opvang de volgende ruimtebehoefte: Indicatief ruimteprogramma uitbreiding De Klinkert - opvang omschrijving aant al aant al m² t ot aal m² gebruiker Groepsruimte PSZ - á 16 kindplaatsen Verschoonruimte en peutertoilet Berging Groepsruimte BSO - á 20 kindplaatsen Toilet Groepsruimte KDV - á 16 kindplaatsen Verschoonruimte en peutertoilet Slaapkamer Pantry Kantoor Berging Wasruimte Toilet medewerkers totaal brut o-nut t ig verhouding totaal

1 1 1 2 2 2 1 4 1 1 1 1 1

58 6 2 70 2,5 56 10 10 10 12 3,5 6 2,5

opmerking

58 6 2 140 5 112 10 40 10 12 4 6 3 407

Spelen=Leren / De Dwergjes (BSO) inclusief kleine pant ry van 2 m 2 Spelen=Leren Spelen=Leren De Dwergjes t ot aal 40 kindplaat sen De Dwergjes De Dwergjes t ot aal 32 kindplaat sen De Dwergjes gelegen t ussen de t wee KDV ruimt en De Dwergjes De Dwergjes / Spelen=Leren gelegen t ussen de t wee KDV ruimt en en nabij PSZ en BSO De Dwergjes De Dwergjes De Dwergjes De Dwergjes / Spelen=Leren nuttig vloeroppervlak

570

bruto vloeroppervlak

1,4

Vanuit de opvang is een koppeling tussen de PSZ en BSO gewenst.

www.icsadviseurs.nl

29/32

Bijlage III

Ontwerpstudie

De ontwerpstudie (Bureau Dhondt, d.d. 20 april 2021) en tekeningen met brandscheidingen (Bureau Dhondt, d.d. 6 mei 2021) zijn separaat bijgevoegd.

www.icsadviseurs.nl

30/32

Bijlage IV

Financiële raming

De financiële raming (Multi Bouwadvies B.V., d.d. 26 april 2021) is separaat bijgevoegd.

www.icsadviseurs.nl

31/32

De hoogste kwaliteitseisen aan onze dienstverlening. Een goed gebouw begint met het beste idee. Colofon Datum: Auteur(s):

1 juni 2021 Onno Damen en Nora Hartman

info@icsadviseurs.nl 088 - 235 04 27

www.icsadviseurs.nl www.icsadviseurs.nl

32/32 Onderdeel van ICS Ruimteregiegroep BV